№ 124
гр. Троян, 05.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТРОЯН, IV-ТИ СЪСТАВ - ГРАЖДАНСКИ, в
публично заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Десислава Г. Ютерова
при участието на секретаря Мария Хр. Станчева
като разгледа докладваното от Десислава Г. Ютерова Гражданско дело №
20214340100153 по описа за 2021 година
М. СТ. П. от гр. Троян е предявила срещу „Инвестелектрик“ ООД – гр. Троян,
представител Н.А. няколко обективно съединени искове с правно основание
чл. 55, ал. 1 пр. 2 и пр. 3 от ЗЗД, чл. 26 ал. 4 от ЗЗД за сумата 19 500 лева,
представляваща авансово заплатена от ищцата част от цената на апартамент,
за продажбата на който страните са подписали предварителен договор.
П. счита, че предварителният договор е бил надлежно развален от нейна
страна, поради което сумата от 19 500 лева следва да бъде върната като
дадена на отпаднало основание. П. претендира, в случай че съдът не приеме
сключения предварителен договор за надлежно развален, то с несключване на
окончателен договор за продажба до 24.04.2019 г. и с неупражняване на
правата по чл. 19 от ЗЗД от нито една от страните, дадените 19 500 лева от
ищцата като антиципирано изпълнение по бъдещия договор за продажба
следва да бъдат върнати като дадено на неосъществено основание. В случай,
че съдът приеме, че не са налице горните две основания за възстановяване на
платената сума, ищцата претендира, че едностранно е прекратила договора,
уредено в чл. VII, т. 1, изр. трето от същия, като отправя изрично искане за
прогласяване на уредената в този случай неустойка (в размер на 25% от
цената на имота) за нищожна като екзорбитантна (тъй като представлява 37%
от стойността на имота и функциите й излизат извън типичните за
1
неустойката обезпечителна, обезщетителна и наказателна) или евентуално за
нейното намаляване поради прекомерност.
Ангажирани са писмени и гласни доказателства, в с. з. ищцата се явява
лично и се представлява от адв. С.Ж. от САК, който моли съда да уважи
изцяло исковата претенция.
По реда на чл. 131 от ГПК на ответното дружество е изпратено копие от
ИМ и доказателствата, в законовия месечен срок е представен писмен
отговор, с който се оспорват предявените искове, направени са възражения за
прихващане. Ответното дружество е представлявано в процеса от адв. Х.Х. от
САК, който в с. з. заявява, че изцяло поддържа писмения отговор.
От приложените към делото писмени доказателства:
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.12.2018
г., Платежно нареждане за сумата от 19 500 лв., Нотариална покана от М. СТ.
П. от 03.07.2019 г., Нотариална покана от „Инвестелектрик" ООД от
16.07.2019 г. , Постановление за отказ да се образува досъдебно
производство, Трудов договор на ищцата от 14.03.2019 г. , Удостоверение за
родствени връзки. , Удостоверение за номер на банкова сметка на ищцата,
Актуално състояние на ответното дружество, Приемо-предавателен протокол
от 09.12.2018 година, удостоверение за въвеждане в експлоатация № 36 от
30.07.2009 г., Жалба от „Инвестелектрик“ ЕООД гр. Троян до Районна
прокуратура гр. Троян от 09.03.2020 г., извлечение от разплащателна сметка
№ 110 от 18.12.2018 година, пр. пр. № 765/2019 г. на РП-Ловеч, ТО- Троян и
преписка вх. № 359000-5920/2019 г. на РУ на МВР Троян, от показанията на
разпитания свидетел Н. ИВ. ГР., съдът приема за установена следната
фактическа обстановка:
Не се оспорва от страните, че на 05.12.2018 г. в гр. Троян между ищцата
М. СТ. П., в качеството на купувач и ответника „Инвестелектрик" ООД, в
качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот – апартамент, секция 3, разположен в
поземлен имот с идентификатор 73198.62.65.1.7 с площ от 72.88 кв. м, заедно
с 2,06% от общите части за цена от 54 000 лева.
Съгласно условията на предварителния договор П. заплатила на
ответника авансово сумата от 19 500 лева. Страните се договорили П. да
заплати цялата цената до 20.03.2019 г., а сключването на окончателния
договор - до 35 дни след тази дата, т. е. до 24.04.2019 г.
Установи се, че до 24.04.2019 г. цената по договора за продажба не е била
платена и окончателният договор не е бил материализиран в нотариален акт.
2
Междувременно отношенията между страните се влошили, започнали да
подават сигнали в РУ на МВР - Троян един срещу друг, за което са
представени доказателства по делото.
Ищцата отправила нотариална покана до ответника, с която изрично е
поискала да й бъдат представени документите, удостоверяващи собствеността
на процесния имот и всички съпътстващи документи, удостоверяващи, че
имотът е застроен при спазване на строителните правила и норми съгласно
ЗУТ и за него е издадено разрешение за строеж. Направила е изрично
изявление, че ако не й бъдат предоставени тези документи, ще счита
сключения предварителен договор за развален. Нотариалната покана била
връчена на ответника на 11.07.2019 г. В отговор ответникът изпратил на
ищцата насрещна нотариална покана, с която й заявил, че счита, че няма
задължение да й предоставя никакви документи преди датата на изповядване
на нотариалния акт. П. била поканена в срок от 25 дни да заплати остатъка от
цената на имота, в противен случай е предупредена, че следва да напусне
жилището.
По делото е разпитан свидетеля Н.Г., който заявява, че познава ищцата,
тъй като са от едни град. П. си продала жилището в гр. Левски, за да се
премести в Троян. През м. декември 2018 г. Г. й докарал багажа в гр. Троян с
буса си. Излага, че постройката била на груб строеж и не ставала за живеене.
С оглед на изложената фактическа обстановка съдът от правна страна намира
следното: за да бъде уважен предявеният осъдителен иск с правна
квалификацията чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, по делото следва да се установи
наличието на следните кумулативни предпоставките: валидно възникнало
между страните правоотношение от сключен договор, авансово плащане на
част от договорената цена, разваляне на договора, поради неизпълнение на
задължение на продавача, обективирано в едностранно волеизявление за
прекратяване на правната връзка, достигнало до адресата и неизпълнение на
възникналото за ответника задължение за връщане на полученото по
разваления договор. В тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно
и главно доказване съществуването на договорна връзка, отправяне на
валидно изявлението за прекратяването на същата, както и достигането до
адресата на това изявление. В тежест на ответника е да установи изпълнение
на поетите с договора задължения, както и че е върнал получената сума след
3
преустановяването на договорната връзка. Ответникът е длъжен да установи и
всички правопогасяващи възражения, които е релевирал в отговора на
исковата молба.
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието
по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД - поради разваляне на договора при
неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на пълно
главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора,
каквото в случая не е налице. Правното действие на волеизявлението за
разваляне на договора може да настъпи само в случаите, когато са били
налице законовите предпоставки на правото на изправната страна по чл. 87
ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението от страна на
длъжника-продавач, за което последният носи отговорност и изправност на
кредитора-купувач. Последният следва да е изпълнил насрещното си
задължение или да е бил готов да изпълни и съответно да е предложил
изпълнение, респ. да е оказал необходимото съдействие за реализиране на
дължимата престация. В производството безспорно се установи, че такова
изпълнение от страна на купувача не е налице. Преобразуващото право да се
развали договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД се упражнява с
едностранно волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на
длъжника, каквото не е налице. Разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД урежда общите
правила за разваляне на двустранните договори. В случая ответното
дружество е било изправната страна по договора, който единствен е имал
правото да развали едностранно договора, поради неплащане на остатъчната
продажна цена от ищцата.
Видно от клаузите по процесния договор П. е поела задължението в
срок до 20.03.2019 г. да заплати остатъчната продажна цена в размер на 34
500 лева, което не е сторено. При това положение ищцата се явява неизправна
страна и като такава за нея не е било валидно възникнало потестативното
право да развали предварителния договор. Относно предявената претенция от
страна на П., ответното дружество да й предостави строителните книжа, то
никъде в договора не е уговорено подобно задължение. Следва да се
отграничи правото на ищцата, съгласно договорните клаузи, да се запознае с
книжата, от задължението на ответника – да й ги предостави. Следователно
П. не е имала право да разваля сключения предварителен договор, поради
което и исковата й претенция за връщане на даденото на отпаднало основание
4
се явява неоснователна.
Съда следва да обсъди в случая, отправената нот. покана – отговор от
„Инвестелектрик“ ООД до М.П., с която същата е поканена в срок до 25 дни
да изпълни задълженията си по договора и да заплати остатъчната продажна
цена в размер на 34 500 лева. Този срок е изтекъл на 31.08.2019 г., и
следователно предварителния договор се счита за развален от 01.09.2019 г.
Относно следващата претенция на П., съгласно чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, в
частност при втората хипотеза преминаването на блага от едно в друго
имущество се предприема с оглед на очаквано в бъдеще основание, което
обаче остава неосъществено. Тази хипотеза ще е налице, когато в момента на
получаването не съществува валидно правно отношение, което да оправдае
даването и получаването, но страните очакват този резултат, за което и
предприемат действия по имущественото разместване. В случая е налице
валидно правоотношение, а имено предварителния договор, което е
оправдало даването и получаването на авансовата сума от 19 500 лева. Това,
че между страните впоследствие не е сключен нотариален акт, не означава, че
е налице неосъществено основание. Дружеството – ответник е развалил
договора именно поради неизпълнение на ищцата да заплати остатъка от
цената. П. не може да черпи права от собственото си противоправно
поведение - неплащане на остатъка от цената.
Относно твърденията на П., че ответника не е предявил иск по чл. 19 ал. 3 от
ЗЗД- за обявяване предварителния договор за окончателен, ответника е
изложил подробни аргументи, които настоящия състав напълно споделя.
Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор
може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Правото да се
иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет
годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД. Съгласно константната
практика на ВКС, давностния срок относно конститутивния иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД
започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от
страните може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на
окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва
да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок.
5
Ако е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на собствеността, то от
този момент на настъпване на уговорения срок или сбъдване на условието
започва да тече давностния срок. В случая, този петгодишен срок не е
изтекъл, като и ищцата и ответника са имали възможността и все още я имат -
да предявят такъв иск. Неоснователно е твърдението, че след като страните не
са предявили такъв иск, имайки предвид, че петгодишния срок не е бил
изтекъл и все още не е изтекъл, то платеното следвало да се върне като
дадено по неосъществено основание.
Тази кондикция намира приложение при двустранните договори, ако
задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за
изпълнение, както и при сделки под отлагателно условие, когато то не се
сбъдне, както и други хипотези, за всички които обаче е характерно и
безусловно необходимо за съставомерността на това неоснователно
обогатяване невъзможността за изпълнение да е настъпила по обективни
причини, без виновното поведение на който и да е от контрагентите. В случая
обаче, е налице вина на купувача по договора, изразяващо се в забава с повече
от 4 месеца да заплати остатъка от цената.
При тези съображения ще следва така предявените главни искове
изцяло да бъдат отхвърлени като основателни и доказани.
При тези изводи съда не дължи произнасяне относно прогласяването на
клаузата на раздел VII, т. 1, изр. 3 от договора – уговорената между страните
неустойка в размер на 25 % от цената на имота за нищожна поради
екзорбитатност, както и в случай, че не бъде увжена горната претенция, да
бъде намалена неустойката от 25 % на 1 %.
Относно разноските – и двете страни предявяват претенции за
присъждане на такива. По общото правило на чл. 78 ал. 3 от ГПК и предвид
изхода на делото следва ищеца да бъде осъдена да заплати сторените
разноски от страна на ответника. В случая на основание чл. 83 ал. 2 от ГПК П.
е освободена от заплащането на такси и разноски.
Разпоредбата урежда освобождаването от предварително заплащане на
разноските, дължими от ищеца в хода на съдебното производство -
възнагражденията за вещи лица, за явяване на свидетели и други. Дължимите
в тези случаи разноски се заплащат от сумите, предвидени в бюджета на съда
- чл. 83, ал. 3 от ГПК. От друга страна, нормата на чл. 78 от ГПК урежда
отговорността за разноски между страните по делото и въвежда като
критерий за разпределението им съразмерността на направените разноски по
6
производството с уважената, респ. - отхвърлената част от исковете. Изрично е
предвидена отговорност за разноски на осъдената страна спрямо бюджета,
ако делото е решено в полза на лице, освободено от разноски по
производството - чл. 78, ал. 6 от ГПК. Съпоставянето между регламентацията
на освобождаването от заплащане на разноски по чл. 83 ГПК и на
отговорността за разноски по чл. 78 ГПК налага извод, че законодателят не е
изключил лицето, освободено от внасяне на разноските по производството, от
отговорност за заплащане на разноските, направени от другата страна
независимо от наличието на предпоставките по чл. 83 от ГПК. В случая
ответното дружество е представило списък на разноски по чл. 80 от ГПК и
претендира за заплащане на сумата от 1 100 лева, представляваща заплатен
адв. хонорар, която сума следва да бъде присъдена.
М.П. е представлявана в процеса от адвокат, при условията на чл. 38 от
Закона за адвокатурата. Съгласно правилото на чл. 38, ал. 2 от посочения
закон, ако в съответното производство насрещната страна е осъдена за
разноски, адвокатът има право на адвокатско възнаграждение. Съдът
определя възнаграждението в размер не по-нисък от предвидения в наредбата
по чл. 36, ал. 2 от ЗА и осъжда другата страна да го заплати. Следователно, за
да възникне правото на адвоката на възнаграждение в хипотезата на
безплатно оказана адвокатска помощ и съдействие, предпоставките са две: да
е оказана безплатно адвокатска помощ на лице, попадащо в някоя от
посочените в закона категории лица и в съответното производство
насрещната страна да е била осъдена за разноски. В случая липсва втората
предпоставка и съда не следва да определя адв. възнаграждение на
пълномощника на ищцата, който я представлявал в процеса.
Относно държавната такса, която е в размер на 2 500 лева и не е била
внесена първоначално от ищцата, при хипотезата на чл. 83 ал. 2 от ГПК, то
същата следва да остане за сметка на бюджета на съдебната власт.
Водим от изложеното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани предявените от М. СТ.
П., ЕГН **********, адрес: гр. Троян, кв. „Попишка“ № 5, /съд. адрес: гр.
София, ул. „Три уши“ № 8, ет. 4, Адвокатско дружество „Ч., П. и И.“/ против
7
„Инвестелектрик“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.
Троян, ул. „З.С.“ № 7, представител Н.А. искове както следва: на основание
чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД ответното дружество да бъде осъдено да заплати на
ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на отпаднало основание – развален
предварителен договор от 05.12.2018 г.; на основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 от
ЗЗД ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищцата сумата от
19 500 лева, като дадена на неосъществено основание – несключване на
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот; на основание
чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД ответното дружество да бъде осъдено да заплати на
ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на отпаднало основание –
прекратен от страна на купувача предварителен договор от 05.12.2018 г.
ОСЪЖДА М. СТ. П., ЕГН **********, адрес: гр. Троян, кв. „Попишка“
№ 5, /съд. адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 8, ет. 4, Адв. дружество „Ч., П. и
И.“/ да заплати на „Инвестелектрик“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес
на управление: гр. Троян, ул. „З.С.“ № 7, представител Н.А. сторените
съдебно-деловодни разноски в размер на 1100 – хиляда и сто лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Ловешки окръжен
съд в двуседмичен срок от съобщението.
Съдия при Районен съд – Троян: _______________________
8