№ 2864
гр. София, 21.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елена Иванова
Членове:Розалина Г. Ботева
Десислава Алексиева
при участието на секретаря Цветослава В. Гулийкова
като разгледа докладваното от Розалина Г. Ботева Въззивно гражданско дело
№ 20221100502262 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 20202695 от 25.10.2021г., постановено по гр. дело № 19522/ 2020г. по
описа на Софийския районен съд, 150 състав, “У. Бг” ЕООД е осъден да плати на Р. Я. Г.
сумата от 90.15 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит по договор за наем,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба- 26.05.2020г., до
окончателното плащане на сумата и сумата 247,94 лева, представляваща авансово платена
такса за У. на имота, подлежаща на връщане поради прекратяване на договор за наем, ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба- 26.05.2020г. до
окончателното плащане на сумата.
Със същото решение е отхвърлен предявеният иск за присъждане на депозит по договор
за наем над сумата 90.15 лева до пълния предявен размер от 1400 лева, като погасена чрез
прихващане с вземания на “У. Бг” ЕООД в общ размер 1309.85 лева за неплатени по
договор за наем от 17.09.2018г. наемна цена за м.01.2020г., неплатени консумативи за
ел.енергия, топлинна енергия, за ВиК услуги, такси за поддръжка на общите части в
сградата, и дължими суми за отстраняване на повреди по наетия имот, изразяващи се в
ремонт на стена в коридор, ремонт на диван, ремонт на матрак, ремонт на луна в банята,
ремонт на холни маси и ремонт на бутон-механизъм в баня. Отхвърлено е и възражението за
прихващане, предявено от “У. Бг” ЕООД против Р. Я. Г. по реда на чл. 298, ал. 4 ГПК за
разликата над сумата 1309.85 лева до пълния предявен размер от 4479.40 лева.
1
Срещу решението, в частта, в която “У. Бг” ЕООД е осъден да плати на сумата 90,15
лева, представляващ подлежащ на връщане депозит по договора за наем, с която е
отхвърлено възражението за прихващане за разликата над 1309,85 лева до сумата 4479,40
лева, с която първоначалния ответник е осъден да плати сумата 247,94 лева, представляващ
авансово платена такса за У. е постъпила въззивна жалба от “У. Бг” ЕООД, в която са
наведени доводи за допуснати от първоинстанционния съд нарушения на материалния
закон. В жалбата са наведени доводи, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че
направените разходи за почистване не попадат в обхвата на чл. 231 ЗЗД и не се дължат на
вреди, причинени от наемателите, тъй като повредите са възникнали по времето, когато
имотът е ползван от наемателите. Жалбоподателят изразява несъгласие с извода на
първоинстанционният съд, че се касае до същите вреди по стените, каквито са констатирани
при предаване на имота от наемодателя на наемателя. Сочи, че ремонтът на двете маси
е извършен по преценка на майстора и за запазване на естетическия вид и доброто
състояние на същите, поради което първоинстанционният съд необосновано е намалил
признатия разход от 240 лева на 40 лева. На следващо място, в жалбата са релевирани
доводи, че таксата за административно обслужване и У. на имота се дължи еднократно и при
подписване на договора, и не се разпределя пропорционално на дните, и не представлява
авансово плащане, като същата се дължи въз основа на друго облигационно
правоотношение, различно от договора за наем.
В срока и реда по чл. 263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от Р. Я. Г., в
който се изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Въззиваемият излага
подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба и правилността на
обжалваното решение.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, намира за установено следното:
Между страните не се спори, а и се установява от представения пред
първоинстанционния съд договор за наем на недвижим имот от 17.09.2018г., че между тях
съществува облигационно отношение, възникнало въз основа на договор за наем от
17.09.2018г., сключен между “У. Бг” ЕООД, в качеството на наемодател и пълномощник на
собственика на имота, и Р. Я. Г., в качеството на наемател, с предмет на апартамент 22Г,
находящ се в гр. София. ж.к. “******* Страните са постигнали съгласие договорът да влезе
в сила между страните от 10.10.2018г. за срок до 30.09.2019г. В преамбюла на договора е
посочено, че между “У. Бг” ЕООД и собственика на отдавания под наем имот е сключен
договор за У. на недвижими имот от 14.06.2016г., като изрично е посочено, че “У. Бг” ЕООД
има качеството на наемодател заедно със собственика. Страните са се съгласили месечната
наемна цена да е в размер на 700 лева и да бъде заплащан през сайта на дружеството, като
плащането следва да бъде осъществявано до 1- во число на текущия месец. В договора е
предвидено, че наемодателят се задължава да отстранява за своя сметка всички повреди,
които не са причинени от наемателя и не се дължат на обикновеното ползване на наетия
2
имот- чл. 10. В него е уреден и начинът за предаване на имота, а именно с писмен
двустранно подписан приемо- предавателен протокол, който се прилага към договора и е
неразделна част от него. Страните са постигнали съгласие, че наемателят се задължава да
плаща консумативите за ползване на имота, в това число и таксите за поддръжка на общите
части, както и разходите по отстраняване на всички дребни повреди, които се дължат на
обикновеното ползване и амортизация на жилището- в чл. 13 и чл. 14 от договора. В чл. 15
е предвидено, че наемателят дължи обезщетение в пълен размер на нанесените вреди,
причинени от него или друго лице, с изключение на вредите причинени в резултат на
естественото износване. По отношение на прекратяване на договора в чл. 17, ал. 1 е
уговорено, че имотът следва да бъде върнат в същото състояние, в което е бил предаден,
като се отчете обичайното изхабяване. Страните са се съгласили, че при предаването на
имота следва да се осъществи чрез подписване на приемо- предавателен протокол, в който
да се опишат забележките, като за вреди, надхвърлящи обичайното изхабяване. В договора
са описани и случаите, в които ответното дружество може да се удовлетвори от така
представената гаранция (арг. чл. 21 от договора), в това число и в хипотеза на неплатени в
срок консумативни разходи и такси, свързани с обикновеното ползване на имот. В случай че
не е налице някое от предвидените в договора основания за задържане на гаранция,
ответникът, съгласно чл. 25, ал. 1 от договора, е длъжен да възстанови паричната гаранция
след прекратяване на договора в срок от 15 дни.
Безспорно по делото е обстоятелството, че ответното дружество “У. Бг” ЕООД е
сключило с Т. Н.К., в качеството му на собственик, договор от 14.06.2016г. за У.то на
процесния недвижим имот. Съгласно чл. 2 от този договор страните се съгласяват ответното
дружество да замести собственика на имота в качеството му на наемодател в неговите права
и задължения при отдаване на процесното жилище под наем. Уговорено е в чл. 3, че тази
дейност ще бъде осъществявана от “У. Бг” ЕООД срещу възнаграждение в размер на 6 %
месечно от договорената наемна цена и годишна такса, в размер на 50 % от договорения
месечен наем, която такса се удържа след като има вече сключен договор за наем. Страните
са се съгласили, че всички плащания се получават във връзка с договора за наем.
Със споразумение от 13.08.2019г. към договор за наем от 17.09.2018г. срокът на
договора за наем е бил продължен до 30.09.2020г. В цитираното споразумение е било
включено и задължение за наемателя да заплати на “У. Бг” ЕООД сумата 350 лева годишна
такса.
Видно от представените пред първоинстанционния съд платежни документи- вносна
бележка и извлечения от банкова сметка, ищецът е заплатил на ответното дружество
процесната гаранция в размер на 1400 лева при сключване на договора за наем и съобразно
уговорените в него условия, както и годишна такса за У. в размер на 350 лева.
Пред първоинстанционния съд е представен приемо- предавателен протокол от
10.10.2018г., подписан от представител на ответника в качеството на наемодател и от ищеца
в качеството на наемател, неоспорен от страните. Съгласно посоченото в цитирания
протокол имотът се предава в много добро състояние, с теракота и поръчкова италианска
3
мазилка в коридора, гранит и мазилка в кухнята, ламинат и латекс в спалнята и фаянс и
теракота в банята. Изрично е отбелязано, че наемателят има право в срок от 24 часа, след
подписване на приемо- предавателния протокол, да уведоми наемодателя за наличието на
скрити недостатъци на посочения в документа адрес на електронна поща. Предвид тази
уговорка между страните, на 11.10.2018г. ищецът е изпратил до ответника по писмо, по
електронен път, в което наемателят e посочил, че имотът не е почистен, по рамката на
леглото има петна, има следи от употреба на кухнята, диванът в хола е неизправен, има
неравности и пукнатини в хола, има дупка в стената на хола, която прилича да е причинена
като от затръшване на врата,в хола има липсващо осветително тяло. С оглед всичко
посочено, наемателят е заявил очакванията си така констатираните нередовности да бъдат
отстранение, като в противен случай е посочил, че ще счита подписания протокол за
невалиден.
В първоинстанционното производство са представени и извадки от системата на
ответника за начислените месечни задължения по договора за наем, в това число наемна
цена и консумативи, както и извлечения от банковата му сметка, от които е видно, че в
периода от сключване на договора до 05.12.2019г. ищецът в качеството си на наемател е
платил задълженията си, като на 05.01.2019г. е заплатил сума в размер на 763.86 лева, която
съгласно представената от самия него извадка от системата за плащане включва в себе си
задължения за наем за м.12.2019г., за студена вода в размер на 20.60 лева, за електрическа
енергия в размер на 22.07 лева, за топлинна енергия в размер на 21.19 лева. След тази дата за
м.01.2020г., съгласно извлечението от системата за плащане на ответното дружество, за
ищеца е възникнало задължение да заплати наем в размер на 338.70 лева, сума за топлинна
енергия в размер на 31.30 лева, сума за електрическа енергия по фактура от м.12.2019г. в
размер на 22.34 лева и сума за студена вода в размер на 15.49 лева или общо сума в размер
на 407.38 лева.
С предизвестие за прекратяване на договор от 13.12.2019г. от ответника до ищеца е
прекратено наемното правоотношение, считано от 15.01.2020г.
В първоинстанционното производство е представен констативен протокол № 1/
15.01.2020г., съставен от представител на ответното дружество и едностранно подписан от
него, в който е посочено, че на 15.01.2020г. наетият имот е бил предаден от наемателя с
цялото налично обзавеждане и нормално функционираща техника. Изрично е отбелязано, че
имотът е в изчистен вид, но липсва декларация за платени такси към етажната собственост
(ЕС). Констатирани са и забележки по стените в коридора, спалнята и хола и кухнята,
скъсана тапицерия на кожен диван в хола, изцапан матрак в спалнята, наранени холни маси-
2 броя, изгоряла луничка в банята, повреден механизъм на тоалетната и разкован простор.
От ответника са представени фактури за потребени ВиК услуги в периода от
13.11.2019г. (фактура от 17.12.2019г., т.е след 05.12.2019г., когато е последното плащане от
ищеца) до 13.02.2020г. (последната фактура е с период от 11.01.2020г. до 13.02.2020г. и в
него са включени 4 дни, през които е действал договора за наем) на обща стойност от 32.29
лева и разписки за извършени плащания. Приети като доказателства са и фактури за
4
потребена ел. енергия в наетия имот за периода от 12.11.2019г (по фактура издадена на
19.12.2019г.) до 12.01.2020г. на стойност 47.97 лева, както и фактура за период от
13.01.2020г. до 12.02.2020г. на стойност 14.33 лева, която касае два дни от периода, в който
ищецът е ползвал имота, като са представени и доказателства,че ответникът е заплатил
същите. Представени са и фактури за периода 01.11.2019г. до 30.11.2019г., издадена на
30.11.2019г., на стойност 30.83 лева за топлина енергия и 1.39 лева за дялово разпределение,
за периода от 01.12.2019г. до 31.12.2019г., издадена на 31.12.2019г., за сумата от 35.28 лева
за топлинна енергия и 1.39 лева за дялово разпределение и за периода от 01.01.2020г. до
31.01.2020г. на стойност 36.91 лева за топлинна енергия и 1.39 лева за дялово разпределение
(приблизително за 15 дни до 15.01.2020г.- 19.14 лева). Приложени са и доказателства, че
така посочените суми са били платени от ответника, като същите за периода до 15.01.2020г.,
когато ищецът е напуснал имота се равняват на 88.03 лева.
Пред първоинстанционния съд е представено е и платежно нареждане (л.62) за платени
такси за входа в размер на 75 лева до 15.01.2020г.
Видно от представената пред първоинстанционния съд от ищеца кореспонденция,
водена с ответната страна, с писмо от 13.01.2020г. ищецът изрично е потвърдил, че от него
са останали неплатени наем за м.01.2020г. и консумативи на стойност 407.83 лева, съгласно
системата за плащане на ответника, както и 70 лева входни такси към ЕС, които желае да
бъдат приспаднати от платения от него депозит.
От представените в първоинстанционното производство от представените фактури и
количествено стойностна сметка (КСС) от 27.01.2020г. се установява, че след прекратяване
на договора, че от ответното дружество е било възложено на трето за спора лице да
осъществи ремонтни дейности в процесния имот, а именно ремонт на стени в коридор и
спалня, ремонтна диван, ремонт на матрак, ремонт на луничка, ремонт на стена в хол и
кухня, ремонт на простор, ремонт на холни маси и ремонт на бутон- механизъм в баня на
обща стойност от 3765 лева, като е представен и платежен документ за извършено плащане
на 05.02.2020г. на посочената сума (л.65).
Пред първоинстанционния съд е представена е и фактура от 30.01.2020г. за извършено
почистване на процесния апартамент на стойност от 102 лева, за плащането на която сума е
представен платежен документ.
Пред първоинстанционния съд са събрани и гласни доказателствени средства-
свидетелски показания.
Свидетелката Г.а заявява, че е съпруга на ищеца и че е присъствала при подписване на
процесния договор за наем. Спомня си, че договорът и приемо- предавателния протокол
били подписани в офиса на ответното дружество, като техен представител не е присъствал,
когато двамата са се нанесли в жилището, а на първоначалния оглед на имота присъствал
само предишния наемател, но не и представител на ответника. Свидетелката твърди, че и
при първоначалния оглед и при нанасянето им в имота жилището не било готово за
предаване, тъй като било мръсно, имало напуквания по стените, боя по вратата, оголени
5
кабели. Свидетелката поддържа, че следите по стените били като от затръшване на врата
или от подпиране на уреди, а на терасата имало подпрени три простора. За тези свои
забележки са уведомили надлежно ответника, но единственото което било предприето било
по отношение на дивана, който бил скъсан и представител на дружеството го поправил, като
залепил ново парче плат отгоре. Останалите нередности в имота не били поправени.
Свидетелката посочва, че когато тя и съпругът и напускали жилището, го предали
почистено и в добро състояние, изцяло съобразно сключения договор- без следи от
употреба.
От показанията на св. П. се установява, че е управител на “Х.” ЕООД и има договор за
поддръжка на апартаментите, управлявани от ответното дружество. Твърди, че работи въз
основа на подадени до него заявки, като си спомня, че именно по такава заявка е
осъществил ремонт м.01.2020г в апартамент №22Г, находящ се в гр. София, ж.к. “*******
Свидетелят поддържа, че в процесния имот е осъществил подмяна на матрак, ремонт на
диван, ремонт на бутон, смяна на простор и ремонт на шпакловка на стени. Спомня си, че
цената, която е дал за ремонт на стени в коридор и спалня била висока, тъй като в тези
помещения била използвана италианска мазилка. Свидетелят заявява, че е имало
наранявания по стените, което е довело и до необходимостта да се използва тази мазилка,
тъй като и предишната мазилка е била от същия вид. Свидетелят твърди, че е ремонтирал
само стените, по които е имало компрометирана мазилка, като е било невъзможно да се
замаже само мястото, където е дефектът, тъй като по този начин щяло да остане петно.
Същият сочи, че се наложило да бъде претапициран и находящия се в хола диван, тъй като
бил скъсан. По отношение на матрака в спалнята, свидетелят посочва, че се е наложило да се
закупи нов матрак, тъй като старият бил зацапан. Твърди също, че се наложило да
пребоядисат две маси, защото ръбовете на същите били олющени. Свидетелят си спомня, че
се наложило да купи и постави нов бутон на механизма в тоалетната, и да постави нов
простор, тъй като старият бил счупен.
От показанията на св. Б. се установява, че същият работи от 2018г. при ответника като
задълженията му се изразяват в това да отстранява технически проблеми в отдадените под
наем имоти. Свидетелят си спомня,че именно той бил отговорен за сключения с ищеца
договор за наем и че жилището било предадено на наемателя без забележки в добро
състояние и почистен. Подчертава, че едва след подписване на договора и на приемо-
предавателния протокол в офиса на ответното дружество на ищеца бил предоставен ключ за
имот, но че наемателите имат възможност при наличие на забележки, след като влязат във
владение, да уведомят наемодателя. Когато имотът бил приет обратно от свидетеля, имало
много забележки, които били описани в протокола при освобождаването на жилището.
Свидетелят твърди, че ищецът е присъствал при съставяне на протокола при
освобождаването на жилището, но отказал да го подпише, тъй като не бил съгласен със
забележките. Свидетелят разяснява, че в практиката на дружеството е при продължаване на
срока на договора наемателят да плаща такса за У. на имота. Процесната такса всъщност
била във връзка с това, че наемателите извършвали плащания през системата на ответника
6
без да заплащат такси за транзакциите, които такси се поемат от ответника. Предвид това
поддържа, че таксата се събира за административните услуги, което обстоятелство било
разяснено на наемателя.
В първоинстанционното производство е прието и заключение по съдебно- счетоводна
експертиза, съгласно което за извършен ремонт в имот с ID 389 “Х.” ЕООД е издало
фактура на стойност от 3765 лева с получател ответното дружество. Така издадената
фактура вещото лице е констатирало, че е надлежно осчетоводена както от ответното
дружество, така и от “Х.” ЕООД, като е извършено и плащане на 29.01.2020г. от ответника с
посочено основание номера на издадената фактура.
Приета по делото е и съдебно- техническа експертиза, съгласно която след извършен
оглед на място в имота е констатирано, че стените в спалнята, хола и антрето са с
венецианска мазилка в добро състояние, като само в кухнята бил налице олющен участък
около 2 см. Вещото лице е констатирало, че в хола има черен кожен диван от еко кожа,
който в зоната за сядане има скъсана, напукана тапицерия и две маси, боядисани с бяла боя
в добро състояние без наранявания. Експертът е посочил, че към момента на огледа
матракът в спалнята би в отлично състояние, просторът бил закачен и всички лунички в
банята светели, а вградения механизъм в тоалетната функционирал нормално. Според
заключението на вещото лице, средната пазарна цена на венецианската мазилка е 46.83 лева
на кв.м, средната пазарна цена за пране на матрак е 40 лева, а за ремонт на луничка- 5.50
лева. Експертът е дал заключение, че част от описаните в приетата КСС ремонтни дейности
са били осъществени- отстранени били забележките по стените в спалня, кухня и хол,
всички луничка в банята работили, простора на терасата бил закачен, имало една маса в
добро състояние и механизмът на тоалетната чиния в банята работил нормално. В съдебно
заседание вещото лице разяснява, че не може да бъде определено кога конкретно е извършен
ремонтът и какво е било състоянието на имота към 15.01.2020г. Заявява, че направените
констатации касаят състоянието на имота към момента на осъществения от нея оглед, при
съобразяване, че имотът продължава да се използва и в него се живее.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от легитимирана страна,
като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество, е неоснователна.
Съгласно нормата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършената служебна проверка въззивният съд установи, че
първоинстанционното решение е валидно и процесуално допустимо.
По предявения по чл. 79, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 25, ал.1 от договор за наем от
17.09.2018г.:
Релевантните към предмета на делото въпроси са: 1. наличието на валидно възникнало
правоотношение между страните по договор за наем от 17.09.2018г., по силата на което
7
ищецът е заплатил в полза на ответното дружество депозит в размер на 1400 лева;.
обстоятелството, че са настъпили посочените в чл. 25, ал.1 от договора условия за връщане
на платения депозит, а именно- че договорът за наем е бил прекратен, че ищецът в
качеството си на наемател е предал имот в надлежното състояние и че е заплатил всички
консумативни разходи за имота, дължими за периода, в който е ползвал същият. Съгласно
правилата за разпределение на доказателствената тежест, посочените предпоставки следва
да бъдат установени при условията на пълно и главно доказване от ищеца.
Наличието на първия елемент от фактическия състав, а именно съществуването на
валидно възникнало наемно правоотношение между страните и заплащането на депозит в
размер на 1400 лева от ищеца в качеството му на наемател в полза на ответника са обявени
за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелства. Същите се установяват и при
извършване на съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, в това число
подписания между страните договор за наем, ведно с допълнителното споразумение към
него, неоспорени от страните, както и от извлечение от банковата сметка на ищеца, от което
е видно, че сумата от 1400 лева е била платена като депозит в полза на ответника.
Между страните не съществува спор и относно обстоятелството, че договорното им
правоотношение е било прекратено с едностранно изявление, отправено от ответника към
ищеца, считано от 15.01.2020г., като за установяване на това обстоятелство по делото е
представено и едностранното изявление за прекратяване на договора, което ищецът не
оспорва, че е достигнало до него.
Спорът по делото се концентрира върху наличието на втората предвидена в договора
между страните предпоставка за връщане на заплатения депозит от 1400 лева, а именно дали
са били налице предвидените в чл. 25 от договора изисквания. Във връзка с наличието или
липсата на тези изисквания е релевирано и възражението за прихващане при условията на
чл. 21 от договора от ответника- възражение за прихващане с дължими разходи за ползване
на имота и наем по смисъла на чл.228 от ЗЗД, вр. чл. 21, б. „д“ от договора и възражение за
прихващане с разходите за отстраняване на нанесени щети по наетото жилище по чл. 231 от
ЗЗД.
Съгласно чл. 25, ал. 1 от сключения между страните договор наемодателят връща на
наемателя заплатения от него депозит/ гаранция в срок от 15 дни от следващото
консумативно отчитане, в случай, че не е налице някое от посочените в договора
нарушения. В разпоредбата на чл. 21 от договора са изброени случаите, в които,
поради извършени от наемателя нарушения, наемодателят може да задържи заплатената от
наемателя гаранция/депозит. Сред изброените в цитираната клауза нарушения са
неплащането в срок на консумативни разходи и такси, свързани с обикновеното ползване на
имота (чл.21, б. „д“), представяне на декларация, подписана от домоуправителя за платени
такси към ЕС (чл.21, б. „б“, вр. с чл. 17, ал. 2), случаите, в които наемателят при
прекратяване на договора не върне имота в същото състояние, в което го е получил, като се
отчита обичайното овехтяване (чл. 17).
Следователно първият въпрос, на който следва да бъде даден отговор е дали ищецът
8
след прекратяване на договора е платил всички дължими от него разходи за ползване на
имота, като тези за топлинна енергия, за ел. енергия, за вода и таксите за поддръжка на
общите части на сградата към ЕС. При извършване на съвкупна преценка на събраните по
делото доказателства се установява, че от ищеца не са ангажирани доказателства, че е
погасил изцяло задълженията си за консумативите за имота, в това число и таксите за
поддръжка на общите части. Представените от него извлечения от банковата му сметка,
ведно с извлеченията от системата за плащане на ответника е видно, че ищецът е платил
наемна цена и разходи, свързани с ползване на имота до 05.12.2020г. Не са представени
доказателства за извършени плащания на дължимата наемна цена до 15.01.2020г. в размер
на 338.70 лева, нито за сметките за комунални услуги, които се начисляват едва след
изтичане на периода, за която се отнасят. Не са представени доказателства плащане на
разходи, свързани с ползване на имота, отчетени за месец ноември 2019г. и м. декември
2019г. и за част от м. януари 2020г. Признание в тази насока е направено от ищеца в
изпратено по електронен път писмо от 13.01.2020г., което следва да се цени като
извънсъдебно признание по см. на чл. 175 ГПК.
Във връзка с релевираното възражение за прихващане на незаплатените от ищеца суми
за наем, разходи за ползване на имота и такси към ЕС, ответникът е представил
доказателства- разписки за платена електрическа енергия, топлинна енергия, ВиК услуги и
платежно нареждане за платени такси към ЕС. Установява, че за периода от 01.11.2019г. до
31.01.2020г. за наетия имот е начислена цена на топлинна енергия и дялово разпределение в
общ размер на 107.19 лева. При съобразяване, че ищецът е използват наетия имот до
15.01.2020г., същият не следва да отговаря за начислената до края на месец януари 2020г.
сума, а само за начислените до 15.01.2020г. в размер на 19.15 лева. Следователно общият
размер на консумативи за топлинна енергия дължими от наемателя от датата на
извършеното от него последно плащане до датата на освобождаване на имота е 88.04 лева.
Аналогично, стойността на потребената в процесния имот до 15.01.2020г. студена вода е
32.29 лева, а стойността на потребената ел. енергия до 15.01.2020г. е в размер на 48.92 лева.
От ответното дружество е представено платежно нареждане, е видно, че размерът на
дължимата такса за ЕС до 15.01.2020г. е 75 лева.
С оглед установеното относно наличието на неплатени от ищеца задължения във връзка
с ползването на наетия апартамент следва да се достигне до извода, че не са били налице
предвидените в чл. 25 от договора условия за връщане на пълния размер на заплатения от
него при сключване на договора за наем депозит от 1400 лева. Ето защо предвид
релевираното възражение за прихващане по аргумент от чл. 21, б. „д“ от договора от
заплатения от ищеца депозит в размер на 1400 лева следва да бъде прихваната стойността
на неплатените от него част от наемна цена за месец януари 2020, неплатените консумативи
и неплатените такси към ЕС, или общо следва възражението за прихващане е основателно
до сумата 582.95 лева.
В отговора на исковата молба ответникът е направил възражение за прихващане с
извършените разходи за почистване на имота в размер на 102 лева и разходи за ремонт.
9
По отношение с разходите за почистване на имота:
В съставения едностранно от името на ответника констативен протокол №1/
15.01.2020г. по отношение на обстоятелството досежно почистването на имота изрично е
посочено, че имотът се предава от наемателите в почистен вид. Това изявление следва да се
цени по реда на чл. 175 ГПК като признание на неизгоден факт, установяващ
обстоятелството, че наемателят при прекратяване на договора е изпълнил задължението си
да предаде жилището почистено. Предвид изложеното, е прекъсната причинната връзка
между държането на имота от ищеца и направените разходи за почистване.
По отношение на възражението за прихващане с разходи за ремонт на имота.
Съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се
дължат на обикновеното употребление, като замърсяване на стените в помещенията,
разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на
наемателя. Същевременно в чл. 233, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД е предвидено, че наемателят дължи
обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че
те се дължат на причина, за която той не отговаря. Следователно вината на наемателя се
предполага (арг. от чл.233, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД), поради което ищецът в качеството си на
наемател следва да проведе обратно доказване.
Между страните съществува спор относно въпроса дали при предаване на имота от
наемателя на наемодателя са били налице нанесени по жилището щети, които да подлежат
на възстановяване именно от наемателя. От представената кореспонденция между страните
се установява, че при предаване на имота от наемодателя на наемателя са установени
забележки относно състоянието му. Процесният имейл от 11.10.2018г. не е оспорен от
ответника, като съдържанието му се потвърждава и от показанията на свидетеля Г.а. С оглед
това, в конкретната хипотеза съдът намира, че следва изцяло в тази си част да бъдат
кредитирани показанията на свидетелката Г.а, при условията на чл.172 от ГПК, доколкото
кореспондират и с представените по делото писмени доказателства, а именно изпратеното,
съобразно уговорения между страните ред, писмо по електронна поща. Такива забележки е
имало относно състоянието на стените в хола, по които са констатирани неравности и
пукнатини. За отстраняване на посочената забележка по имота от ответника не са
ангажирани доказателство.
Съгласно приетия констативен протокол № 1/ 15.01.2020г., едностранно съставен от
служител на ответника, забележките по приемането на имота са касаели стените на
коридора, спалнята, в кухнята, хола. Именно така посочените забележки е констатирал и св.
Б.. при освобождаването на имота, както и св. П., който непосредствено след
освобождаването на имота е извърши ремонтни дейности. Ето защо съдът кредитира в тази
част показанията на двамата свидетели, доколкото заявеното от тях е последователно,
логично и непротиворечиво, като кореспондира и с ангажираните писмени доказателства.
При извършване на съпоставка между забележките на наемателя при нанасянето му в
имота и тези при освобождаването му, се установява, че и при приемането и при
10
предаването на имот е имало забележки относно наличие на компрометиране на стените в
хола. Същевременно от ответното дружество не са ангажирани доказателства повредите по
стените в хола да са били отстранени, поради което правилно е прието от
първоинстанционния съд, че наемателят не следва да носи отговорност за констатираните
увреждания по стените в хола на жилището при освобождаването му от наемателя на
15.01.2020г., и с платената за това сума в размер на 832.50 лева не може да бъде извършено
прихващане с предоставения от ищеца депозит.
По отношение на осъществения ремонт на стените в спалнята: От показанията на
свидетелите П. и Б. се установява, че в спалнята на процесния апартамент е имало
специална италианска мазилка, която е била наранена. Съгласно подписания при предаване
на имота на наемателя приемо- предавателен протокол, стените в спалнята са били
подписани с латекс. С подписване на приемо- предавателния протокол от 10.10.2018г.
ответникът надлежно е признал, че в спалнята стените са с латекс, като това изявление съдът
кредитира по реда на чл. 175 ГПК. Следователно показанията на свидетелите, че в спалнята
на наетия апартамент е имало италианска мазилка, която е била компрометирана, не следва
да бъдат кредитирани. Същевременно изготвения едностранно от представител на ответното
дружество констативен протокол представлява частен свидетелстващ документ, който няма
обвързваща съда доказателствена стойност и не се подкрепя в тази си част от останалите по
делото доказателства.
Обстоятелството, че съгласно приетото по делото заключение по съдебно-техническа
експертиза към настоящия момент в спалнята също има италианска мазилка, не опровергава
изводите на съда, а напротив доказва единствено, че ремонт е бил извършен и мазилката в
спалнята е била променена от латекс на венецианска мазилка.
При освобождаването на имота са били налице повреди по стената в коридора. В тази
насока са показанията на свидетелите Б. и П., които не се опровергават от останалите
събрани по делото доказателства. От показанията на страните се установява, че се касае за
наранявания по стените. Съгласно чл. 231, ал. 1 ЗЗД, повредите по стените се дължат на
обикновената употреба на вещта и отстраняването им е за сметка на наемателя.
Същевременно ищеца при влизане във владение на имота не е имал забележки досежно
стените в коридора, поради което следва да се приеме, че същите са вследствие на неговото
поведение. Стойността на ремонтните дейности необходими за отстраняване на тези
дефекти съдът намира, че следва да бъде определена по реда на чл. 162 от ГПК, доколкото в
приложената по делото КСС е посочена обща цена за полагане на мазилка в коридора и
спалнята с обща площ от 30 кв.м. В конкретната хипотеза следва да се съобрази
заключението по съдебно- техническата експертиза, съгласно което площта на цялото антре
е 11.64 кв. и заявеното от св. П., че не е осъществявано полагане на нова мазилка на всички
стени, а само на повредените, т.е не е било положена мазилка на всички стени в коридора, а
само на наранените. По делото не е установено точно коя стена в антрето е била
компрометирани, поради което следва като площ да бъда взета предвид само половината от
общата площ на коридора, а именно- 5.82 кв.м. Следователно стойността на осъществения
11
ремонт в коридора на наетия апартамент е 261.90 лева, която сума следва да бъде
приспадната от дължимия на ищеца депозит.
Наличието на повредата на двете маси в хола се установява от показанията на св. П..
Същевременно по делото не се установява подобна повреда да е била налице при
настаняването на ищеца и съпругата му в имота, а от ищеца не е опровергана презумпцията
на чл. 233, ал.1, изр. 2 от ЗЗД. Следователно при приложение на неблагоприятните
последици от неизпълнение на доказателствената тежест следва да се приеме, че ищецът
отговаря за поправянето на повредените маси. По отношение на ремонта на двете маси
обаче съдът приема, че от показанията на св. П. се установява, че повредите по двете маси в
хола са се изразявали единствено в олющване на ръбовете на същите, което не са
ангажирани доказателства да налага цялостното им пребоядисване, а не само в областта, в
която са били налице наранявания. Ето защо съдът намира, че досежно ремонта на масите
наемателят следва да отговаря само за част от разходите направени от ответника, които
съдът по реда на чл. 162 от ГПК определени като 120 лева общо за двете маси.
Съгласно показанията на свидетеля Б., които съдът кредитира в тази част, при
предаването на имота от ищеца на ответното дружество е било налице зацапване по
матрака, което безспорно попада в категорията на повредите, които следва да бъдат
отстранени от наемателя по чл. 231, ал. 1 ЗЗД. Същевременно от ищеца не са ангажирани
доказателства такова зацапване на матрака да е било налице преди сключване на договора за
наем. Следователно именно наемателят следва да понесе разходите за отстраняване на тази
„забележка“. Съдът намира, че по отношение на стойността на така констатираното
зацапване по матрака следва да бъде съобразено заключението на вещото лице по съдебно-
техническата експертиза, съгласно което цената на пране на матрак се равнява на 40 лева и
именно до този размер следва да отговаря ищеца. От ответника не са ангажирани
доказателства, които да налагат закупуването изцяло на нов матрак, доколкото св. П. не
посочва, че същият е бил негоден за употреба, а единствено предполага, че щом е получил
заявка от ответника за ремонта на матрак, е следвало да се закупи нов, тъй като ремонт на
матрак не може по принцип да бъде осъществен. Предвид това възражението за прихващане
по отношение на разноските във връзка с отстраняване на зацапването по матрака следва да
бъде уважено само до сумата от 40 лева, каквато е цената за пране на изцапан матрак.
По отношение на твърдените от ответника повреди на простора на терасата съдът
намира, че по делото не са ангажирани доказателства тази вреда да е нанесена от ищеца.
Съгласно показанията на свидетелката Г.а (които съдът кредитира по реда на чл. 172 от
ГПК) при предаването на жилището от наемодателя на наемателя на 10.10.2018г.
просторите били счупени, като три от тях били подпрени на стената. Заявеното от
свидетелката не се опровергава от останалите събрани по делото доказателства, доколкото
за наличие на повреди по простора не се споменава от свидетеля Б., който е приел имота при
прекратяване на договора от името на ответника. Същевременно отбелязаното в
представения по делото констативен протокол от 15.01.2020г., изготвен едностранно от
ответника, няма обвързваща съда доказателствена стойност. Следователно по делото не е
12
установено при използването на наетата вещ от ищеца да е бил счупен простора на терасата,
въз основа на което да може да се ангажира отговорността на наемателя за отстраняването от
свидетеля П. на тази повреда. Ето защо и за сумата от 50 лева за поправка на простор
възражението за прихващане се явява неоснователно.
С оглед всичко изложено съдът намира, че след извършване на прихващане на
задълженията, за които ищеца в качеството си на наемател отговаря, на същия остава да
бъде възстановена само част от внесения от него депозит, а именно сума в размер на 90.15
лева. За разликата над тази сума до пълния предявен размер от 1400 лева искът следва да
бъде отхвърлен поради частично уважаване на възражението за прихващане до размера от
1309.85 лева. Възражението на ответника за прихващане над сумата от 1309.85 лева до
пълния размер от 4479.40 лева се явява неоснователно.
По предявения по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД:
За да уважен иска по чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД от ищеца следва да бъде установено при
условията на пълно и главно доказване, че по силата на сключен между страните договор за
наем е заплатил авансово процесната сума като такса за У. на имота за една година и че
договорът е бил прекратени преди изтичането на срока, за който е била платена таксата. В
тежест на ответника е да установи, че съществува основание за получаване на сумата. Видно
от представеното по делото и неоспорено между страните споразумение от 13.08.2019г. към
договор за наем от 17.09.2018г. ищецът се е задължил да заплати на ответника годишна
такса в размер на 350 лева, като между страните не се спори, че сумата е била реално
платена от ищеца.
Във връзка със същността на заплатената такса разпитаният по делото св. Б. заявява, че
това представлява възнаграждение за У.то на имота, в това число за предоставените
административни услуги, за поддръжка на системата, през която се осъществява плащането
на наемната цена и консумативите, като подчертава, че таксата се събира само при
подновяване на договора. В случай, че след изтичане на едногодишния срок на договора за
наем, същият не бъде подновен, такава такса не се дължи. В тази част съдът кредитира
показанията на свидетеля, доколкото същите са последователни и непротиворечиви. По
отношение обаче на твърдението, че тази такса касае изминалата година, през която
договорът за наем е действал, а не предстоящата, съдът намира, че същото не следва да бъде
кредитирано. В тази част показанията на свидетеля не се подкрепят от останалите събрани
по делото доказателства, като така вложеният според него смисъл на заплащането на
годишната такса за У. за минал момент, но само при подновяване на договор за в бъдеще, не
може да бъде изведен по тълкувателен път по реда на чл. 20 ЗЗД и от подписаното между
страните споразумение от 13.08.2019г. Подобно тълкуване на клаузата на договора относно
заплащането на годишна такса при продължаване на срока на договора противоречи и на
всякаква житейска логика. Нещо повече, видно от подписания договор- чл. 3 от същия,
годишна такса за У. на имота в размер на 50 % от наемната цена, която в случая е била 700
лева, т.е 350 лева такса, е била дължима от собственика на апартамента за У.то на имота от
сключване на договора за наем. Следователно таксата за У. на имота за първата година е
13
била платена от собственика на имота и именно поради това при неподновяване на договора
за наем, такава такса не се дължи от наемателя.
Предвид изложеното настоящият съдебен състав счита, че при тълкуване на смисъла на
чл. 2 от споразумението от 13.08.2019г. към процесния договор за наем следва да се
съобрази разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД, като бъде отчетена и константната практика на ВКС
(решение № 132/20.12.2016г по т.д. №772/2015г. на ВКС, ІІ т.о, решение № 75/20.06.2016г.
по т.д.№ 1608/2015г. на ВКС, ІІ т.о, решение № 347/11.10.2011г. по гр.д. № 290/2010г. на
ВКС, ІV г.о.) съгласно която при наличие на съмнение, неяснота или двусмисленост в
договорните клаузи, действителната обща воля на страните се установява чрез тълкуване на
отделните уговорки при спазване на въведените с чл. 20 от ЗЗД критерии, както следва:
Договорните клаузи се тълкуват не изолирано и формално, а във връзка една с друга, в
смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от неговата цел, обичаите в
практиката и добросъвестността, без да се подменя формираната при сключване на договора
и обективирана в съдържанието му воля на страните. В цитираните решение ВКС изрично
подчертава, че при изясняване на действителната обща воля и характера на възникналото
правоотношение, съдът трябва да приложи общото тълкувателно правило на чл.20 от ЗЗД,
но като допълващ фактор следва да отчете и съпостави свързаните със сключването на
договора факти, като изследва обстоятелствата по постигане на съгласието, поведението на
страните преди и след сключването на договора. Съобразявайки това съдът намира, че
клаузата на чл. 2 от процесното споразумение за заплащане на годишна такса за У. следва да
бъде тълкувана в светлината на постигнатите в самия договор за наем уговорки и в
свързания с него договор за У. на недвижим имот, сключен между ответника и собственика
на апартамента. Предвид това настоящият състав счита, че уговореното плащане на годишна
такса в споразумението от 13.08.2019г. касае възникналите с подписването на
споразумението отношения между наемателя и наемодателя, т.е се отнася занапред, а не
касае минал момент, доколкото такова условие не е изрично предвидено.
Следователно заплатената от ищеца такса за У. на имота в размер на 350 лева касае
предоставянето на услуги от ответника считано от 01.10.2019г., от която срокът на договора
за наем е продължен, до края на самия договор. Същевременно именно съгласно
показанията на св. Б. тази такса касае ежемесечно предоставяните услуги, в това число по
поддръжка на системата, през която се осъществява разплащането на задълженията на
наемателите. Ето защо следва да се приеме, че ищецът е заплатил авансово цялата дължима
такса за срока на договора от 01.10.2019г. до 30.09.2020г. Така платената авансово сума
обаче, подлежи на връщане в частта, касаеща месеците след прекратяване на договора,
доколкото след 15.01.2020г. ответникът не е предоставил на ищеца услуги по У. на имота,
съответно и ищецът не използвал системата му за разплащане и други административни
услуги. Предвид това поради отпадане на основанието с прекратяване на договора за наем,
ответникът дължи да върне на ищеца авансово платените такси за У., чийто размер
определен по реда на чл. 162 от ГПК се равнява на 247,94 лева.
Относно разноските:
14
При този изход на делото на право на разноски има въззиваемият..
Въззиваемият- ищец е направил разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение
във въззивното производство. Искането за присъждане на разноски е направено до
приключване на устните състезания, като са представени доказателства за действително
извършване на разноските.
Относно направеното възражение за прекомерност следва да бъде посочено следното:
Основният критерии при преценката за това дали размерът на адвокатското
възнаграждение е справедлив и обоснован е фактическата и правна сложност на делото.
Фактическата сложност на едно производство се определя както от наличието на
множество факти, които следва да се установят, така и от спецификата на доказателствените
средства, които се ползват, за да се установят релевантните обстоятелства или от предмета и
обсега на доказване, включително когато последното се провежда по индиции.
Правната сложност на гражданското производство е обусловена от приложимостта на
релевантната правна уредба на материалните правоотношения. Когато приложимият закон е
уреден в юридически актове от различен ранг, респ. в законодателство, което е
наднационално това само по себе си обуславя правната сложност на делото. Последната
може да бъде обусловена и от други фактори, като наличието на множество искове или
множество жалби, необходимостта от ползване на специфични производства – напр. при
отправяне на преюдициално запитване.
Когато съдът прави преценката си за това, дали едно производство представлява
фактическа и правна сложност трябва да се вземе предвид и поведението на процесуалния
представител на страната, извършените от него процесуални действия, както и тяхната
релевантност за изясняване на делото от фактическа страна, съответно развитата
процесуална активност по обосноваване на поддържаната позиция от правна страна. Съдът,
като съобрази, фактическата и правна сложност на делото, осъществената защита от страна
на адвоката, обстоятелството, че пред настоящата инстанция производството е приключило
в едно производство и не са събирани нови доказателства, счита, че възнаграждение в
размер на 1600 лева се явява прекомерно на правната и фактическа сложност на делото и на
осъществената защита, и размерът му следва да бъде намален на 350 лева.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20202695 от 25.10.2021г., постановено по гр. дело №
19522/ 2020г. по описа на Софийския районен съд, 150 състав.
ОСЪЖДА “У. Бг” ЕООД, с ЕИК ******* да плати на Р. Я. Г., с ЕГН ********** сумата
15
350 лева (триста и петдесет лева), представляваща направени пред настоящата инстанция
разноски за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16