№ 16613
гр. София, 15.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД в публично заседание на осемнадесети
май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:.....
при участието на секретаря ....
като разгледа докладваното от ..... Гражданско дело № 20221110150552 по
описа за 2022 година
Предявен е иск срещу Първична ......... ....... по ........... – ........... с правна квалификация
чл. 233 ЗЗД за осъждане на ответника да опразни и върне на ищеца недвижим имот,
представляващ апартамент с идентификатор ......, находящ се в гр. София, Столична община
– район ........ (бивша ......) .......... със застроена площ от 89,20 кв. метра.
Ищецът твърди, че между страните по делото е сключен договор за наем от 27.01.2017
г., по силата на който е предоставен за временно възмездно ползване на ответника
процесния недвижим имот, като договорът за наем е едностранно развален с нотариална
покана, връчена лично на ответника срещу разписка на 25.05.2022 г. Заявено е, че
държането върху недвижимия имот не е предадено.
По делото е постъпил отговор по чл. 131, в който ответникът оспорва иска, по правото,
като твърди да няма задължения за заплащане на разноски по наемния обект, доколкото с
Анекс № 1 договорът да е изменен, като твърди и ищецът да няма право да прекратява
договора, освен при форсмажорни обстоятелства, както и че няма задължение за опразване
на имота до заплащане на сумата от 10000лв.- неустойка за предсрочно прекратяване на
договора. Възраженията не са от категорията на онези, не предявяването на които в срока за
отговор преклудира по нататъшното им заявяване, а са по същество. По възраженията на
ищеца относно срочността на договора следва да се има предвид и че ответникът до първо
съдебно заседание може да израз становище по иска, поради което съдът приема, че искът се
оспорва на основанията посочени в отговора. Спорът между страните е по правото. Следва
да се изяснят въпросите, имал ли е задължение ответникът да заплаща разходите по имота,
имал ли право ищецът да развали договора.
С доклада по делото е разпределена доказателствената тежест, а именно че ищецът носи
доказателствената тежест да установи следните елементи от фактическия състав на така
предявения иск: 1. наличието на валидно сключен договор за наем с ответника с предмет
процесния недвижим имот; 2. надлежно упражняване на ищеца на правото му да развали
процесния договор като в тази връзка следва да се установят следните обстоятелства: а) да е
налице неизпълнение от страна на ответника да заплаща договорените по процесния
договор наемни вноски; б) неизпълнението от ответника да е виновно; в) ищецът да е
изправна страна по договора, което е предпоставка за развалянето по чл. 87, ал. 1 ЗЗД; 3.
ответникът да продължава да ползва имота след момента на упражненото право на ищеца на
разваляне на договора и до настоящия момент.
След като разгледа материалите по делото, съдът счита от правна и фактическа страна
следното:
1
Страните не спорят, а са представени и доказателства за наличието на валидно сключен
договор за наем с ответника с предмет процесния недвижим имот, предаването на наемния
имот във фактическата власт на ответника че към момента на подаване на исковата молба
ответникът не е предал фактическата власт.
Страните не спорят, а и от представения по делото договор за наем от 27.01.2017 г. е видно,
че на 27.01.2017 г. между Д. П. Ш., като наемодател и „Амбулатория за ........... - ..........., като
наемател, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят е предоставил на
ответника, за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ апартамент с
идентификатор ......, находящ се в гр. София, Столична община - район ........ (бивша ......)
.......... със застроена площ от 89,20 кв. метра срещу цена в размер на 300 лева, платима
между 20-то и 30-то число на текущия месец. Видно от договора правоотношението между
страните било уговорено като срочно - за срок от десет години, считано от 15.01.2017 г. (чл.
4 от договора). В чл. 10 страните постигнали съгласие, че договорът може да бъде прекратен
предсрочно с три месечно предизвестие, само в случай на форсмажорно обстоятелство
(изрично посочено в договора). В чл. 9 от договора наемателят поел задължението да
заплаща консумативите на наетия имот (вода, електрификация, такса смет и разходите към
етажната собственост).
От приетия по делото Анекс към договора за наем от 27.01.2017 г., сключен между страните
на 15.08.2019 г. е видно, че страните са постигнали съгласие, че наемателят е изплатил наема
за пет годишен срок, считано от 15.08.2019 г., чрез вложени суми в СМР за трайни
подобрения на имота, както и че действията на договора за наем по чл. 2, чл. 3 и чл. 8 се
прекратяват за срок от пет години, считано от 15.08.2019 г. Съгласно чл. 9 от Договора
наемателят е поел задължения да заплаща консумативни разходи по наетия имот -
включително такса смет и суми за потребена ел. енергия. Съдът не споделя възражението на
ответника, че с подписания между страните Анекс № 1 от 27.01.2017г. договорът в тази му
част е изменен, доколкото в същия не се преуреждат отношенията на страните по този
въпрос. С оглед това, съдът приема за установено, че съгласно чл. 9 от сключения договор
за наем от 27.01.2017 г, ответникът е имал задължение да заплаща тези разходи. Доколкото в
проведено открито съдебно заседание са представени доказателства за плащане с пощенски
превод, както и в отговор на искова молба и писмената защита на процесуалния
представител това обстоятелство се потвърждава, както и представените от ищеца
доказателства, съдът приема за установено и факта, че ответникът действително не е
заплащал твърдените от ищеца разходи по имота, описани в исковата молба. Фактът на
плащане входа на процеса и изявлението за това, съдът кредитира като признаване на
неблагоприятен факт от ответника. Поради изложеното съдът приема за установено, че
ответникът не е изпълнил задълженията по чл. 9 от договора за заплащане на
консумативните разходи, задължение, което произтича не само от Договора, като изрично
уговорено, но и от закона - чл. 232, ал. 2 ЗЗД.
По отношение на това имал ли е право ищецът да развали наемното правоотношение
съдът счита следното: на първо място тук е мястото да се подчертае съществената разлика
между прекратяване на договора и разваляне на същия. Въпреки, че и в двата случая
облигационната връзка между страните преустановява съществуването си, разликите са
съществени. Преди всичко при разваляне на договора последиците настъпват с обратна сила
(освен ако не става въпрос за договор с периодично или продължително изпълнение ,
какъвто е настоящият случай), докато при прекратяване на договора – за в бъдеще. Това от
своя страна води до изводи, че всички уговорени клаузи в договора (в това число и за
неустойки) след развалянето му отпадат с обратна сила и страните вече не могат да се
позовават на тях. Начините за прекратяване на договора се уговарят свободно между
страните и могат да бъдат най-различни, продиктувани от различни юридически факти.
Докато начина за разваляне на договора е само един и е уреден в чл. 87 ЗЗД. Към разваляне
на договора може да се пристъпи само при неизпълнение на задълженията, докато
прекратяване може да има при всякакви хипотези, включително напълно изправно
поведение. Възможно е дори да има уговорено автоматично прекратяване на договора при
настъпване на определени факти. Действително такива клаузи в договора няма, но ищецът
всякога има право да развали договора при виновно неизпълнение на задълженията на
наематели, при спазване изискванията на закона, на основание не договорена между
страните клауза от договора, а на законово такова, а именно – чл.87 ЗЗД., Така ако страните
не са уговорили добровoлно достатъчно прекратителни основания в договора си, за
2
изправната страна остава законовата възможност да развали договора съгласно чл. 87 ЗЗД.
Да се приеме обратното, а именно: че при неизпълнение на задълженията на наемателя и при
липса на предвидена хипотеза относно неизпълнение в договора, то наемодателят по един
срочен договор е длъжен да търпи това неизпълнение на наемателя до изтичане срока на
договора, е житейски неоправдано, не почива и на духа, и на буквата на закона. С оглед
горното съдът намира, че ищецът има право да развали договора при наличие на
предпоставките на чл. 87 ЗЗД, в вр. с чл. 20а ЗЗД.
Видно от представената по делото нотариална покана с рег. № ......./23.05.2022 г. по
описа на нотариус ........., наемодателят отправил до ответника волеизявление в 5-дневен
срок, считано от датата на получаване на поканата, да изпълни задължението си по чл. 9 от
Договор за наем от 27.01.2017 г. за плащане на дължимите консумативни разходи, вкл.
разходи за управление и поддръжка на общите части и такса битови отпадъци за наетия
имот в общ размер на сумата от 1100 лева, като при неизпълнение на посоченото
задължение в срок, договорът за наем ще се счита за развален по вина на наемателя.
Видно от същата покана, ищецът е отправил волеизявление до ответното дружество, в
случай че последното не извърши дължимите плащания, в 5-дневен срок от изтичане на
предоставения срок за плащане на задълженията по чл. 9 от Договор за наем от 27.01.2017
г., да освободи наетата вещ и да предаде на ищеца фактическата власт върху същата, за
предаването на която е насрочил датата 16.06.2022 г. в 15:00 ч. в кантората на нотариус
.......... Видно от съставената разписка поканата е връчена на управителя на ответното
дружество – ............ на 25.05.2022 г. От представения по делото констативен протокол № 59,
рег. № 3497/2022 г. по описа на нотариус ......... се установява, че на така насрочената дата и
час за предаване на фактическата власт на наетата вещ, не се е явил представител на
ответното дружество.
Така възникналото наемно правоотношение е развалено за в бъдеще, с получаване от
наемателя на отправеното с нотариалната покана волеизявление - израз на упражняване на
потестативно право на страната-наемодател да развали договора при виновно неизпълнение
на задължението на наемателя да престира консумативните разноски, което е станало на
31.05.2022 г., денят следващ датата на изтичане на предоставения на ответника срок за
изпълнение на задължението. Ответното дружество не е ангажирало каквито и да е
доказателства относно заплащане на дължимите консумативните разноски в горния срок,
въпреки че горепосочената покана му е била надлежно връчена чрез управителя ..........
По отношение на това дали е сторил последното по предвидения в закона реда следва
да се отбележи, че не се спори с отговора на исковата молба, а и са представени
доказателства, че изявление за разваляне на договора е достигнало у управителя на
дружеството. Даден е и подходящ срок за изпълнение на горното, но до подаване на
исковата молба изпълнение не е последвало. Такова е последвало в хода на процеса, но
доколкото за правния спор е от значение това да е изпълнено в предвидените срокове, което
не е в настоящия случай, то съдът приема, че е налице неизпълнение на задължения по
договора от страна на ответника.
С развалянето на договора възниква задължение на наемателя „Амбулатория за ........... -
........... да върне предоставената вещ, изискуемостта на което задължение е настъпила на
16.06.2022 г., предвид съдържанието на поканата и по отношение изпълнението на което
задължение, ответникът-наемател е изпаднал в забава на 17.06.2022 г., като не се твърди и
не са ангажирани доказателства това изискуемо задължение да е изпълнено.
С оглед изложеното съдът приема, че е налице фактическият състав на чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД за уважаване на предявения иск, поради което ответникът следва да бъде осъден
да опразни и предаде имота на ищеца.
По направеното възражение, че ответникът няма задължение да предаде имота, а и
ищецът няма право да развали договора преди да заплати претендирана неустойка,
произтичаща от чл. 10 от Договора за наем съдът счиа, същото за неоснователно, доколкото
ответникът не може да противопостави на наемодателя възражение за собственост върху
наетия недвижим имот или за задържане в това производство, тъй като отношенията между
тях са облигационни и тъй като не е условие за основателност на иска по чл. 233, ал. 1 от
ЗЗД (така решение № 113 от 28.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 753/2008 г., II т.о., ТК). Поради
това и изложеното твърдение за възникнало право за задържане на имота на основание
възникнало основание за неустоечна претенция е неоснователно, още повече, че ищецът ,
както бе установено по - горе не прекратява договора, а разваля последния с отправеното
волеизявление до Управителя.
С оглед гореизложеното съдът приема за установено и доказано в производството, че
3
между страните е възникнало валидно сключено облигационно отношение по договор за
наем с ответника с предмет процесния недвижим имот; имотът е предаден на ответника,
надлежно упражняване на ищеца на правото му да развали процесния договор, поради
неизпълнение от страна на ответника да заплаща договорените по процесния договор
разходи по имота, неизпълнението от ответника е виновно; ищецът е изправна страна по
договора, поради което фактическия състав на развалянето по чл. 87, ал. 1 ЗЗД е надлежно
осъществен, като ответникът продължава да ползва имота след момента на упражненото
право на ищеца на разваляне на договора и до настоящия момент, поради което искът е
изцяло основателен и следва д бъде уважен.
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответното дружество следва
да заплати на ищеца претендираните и доказани от последния разноски по делото, които
съгласно списък по чл. 80 ГПК (лист 121 от делото) са в общ размер от 744 лева, от които
144 лева за държавна такса и 600 лева за адвокатско възнаграждение на процесуалния
представител на ищеца, което съдът намира че не е прекомерно с оглед вида и обема на
извършената от него дейност, фактическата и правна сложност на делото, както и броя на
проведените открити съдебни заседания с участието на ищцов представител, с представени
доказателства за заплащането му.
Така мотивиран, СРС
РЕШИ:
ОСЪЖДА Първична ......... ....... по ........... – ........... С ЕИК ..... по иск с правна
квалификация чл. 233 ЗЗД, р. чл.310, ал.1, т. 2 ГПК да опразни и върне на ищеца Д. П. Ш. с
ЕГН: ********** държането на недвижим имот, представляващ апартамент с
идентификатор ......, находящ се в гр. София, Столична община – район ........ (бивша ......)
.......... със застроена площ от 89,20 кв. метра.
ОСЪЖДА ........ С ЕИК ..... да заплати на Д. П. Ш. с ЕГН: ********** разноски в
размер на 144 лв.- държавна такса и 600 лв. - възнаграждение за адвокатска защита,
разноски , сторени в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4