№ 18445
гр. ., 18.07.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
Гражданско дело № 20221110117675 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 13:34 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ К. С. С. – редовно уведомен в предходно съдебно заседание, не се явява,
представлява се от адв. К. с пълномощно по
делото.
ОТВЕТНИКЪТ ЕЙ ТИ КЪМПАНИ АД – редовно уведомен в предходно съдебно
заседание, явява се законния представител, представлява се от адв. В. и адв. Т. с
пълномощни по делото.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д. Н. М. – редовно уведомено, явява
се.
Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ като счете, че не са налице процесуални пречки и с оглед редовната
процедура по призоваването на страните,
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
УВЕДОМЯВА процесуалните представители на страните и вещото лице, че на
основание чл. 150, ал. 3 от ГПК за заседанието се провежда звукозапис.
ДОКЛАДВА заключението на вещото лице, депозирано на 05.06.2023 г., като към
датата на днешното съдебно заседание е изтекъл законовия едноседмичен срок по чл. 199 от
ГПК.
Страните /поотделно/: Нямам искания.
1
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на депозираното по делото
заключение на съдебно-техническата експертиза.
СНЕМА самоличността на вещото лице, както следва:
Д. Н. М. - неосъждана, висше образование, специалност „ПГС Конструктор“, без дела
и родство със страните. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Вещото лице обеща да даде вярно и безпристрастно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Представила съм заключение в срок, което поддържам.
АДВ. К.: Нямам въпроси. Смятам, че напълно професионално и качествено е
извършено, съгласно зададените въпроси и отговаря на тях в пълнота.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. В.: При изготвянето на експертизата не
съм ползвала други методи за оценка на процесното паркомясто освен сравнителния, защото
считам, че когато става дума за определяне на наем на даден обект най-добра представа за
реалния наем дава именно сравнителния метод. И за продажна и за наемна цена. Всички
други методи се състоят от множество допускания, поради което крайните резултати до
голяма степен се влияят от тези допускания и се изкривяват, поради което считам, че
сравнителния метод е най удачен при определяне на цени и наем. Същността на
сравнителния метод е сравняване на достигнати цени при сделки, но дотолкова, доколкото
не разполагам със сделки нито с нотариални актове за извършване на такива към момента на
оценката, съм работила с офертни цени и това е отразено в експертизата. Казах, че съм
работила само по офертни цени, не съм правила справки в Агенция по вписванията.
АДВ. К.: Имам няколко възражения към въпроса, защото колегата задава твърде общ
въпрос. Ние говорим за конкретен вид обект, конкретно място, конкретно разположение, а
не въобще продажби на каквито и да е обекти.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. В.: Не съм ползвала официални данни
за изповядани сделки. Тези оферти за продажба на паркоместа в този период, които съм
подбрала като пазарни аналози са по моя преценка и са подбрани след като са били
прегледани всички налични оферти към датата на изготвяне на заключението и са подбрани
само тези, които максимално се доближават, както по местоположение, така и по
технически характеристики до оценяваното паркомясто, тоест има много други оферти за
други части на Л., но аз съм се стремила да ползвам тези, които са с най-близките
характеристики, които са били налични към момента на изготвянето. Няма задължение да се
ползва повече от един методи по приетите български стандарти. Такива се ползват
2
единствено ако няма налице достатъчно сравнителен материал или пазарни аналози, които
да бъдат ползвани. В случая има повече от достатъчно налични оферти, които могат да
бъдат ползвани, така че не считам, че има каквито и да е основания за ползване на други
методи. Както обясних те се ползват, само когато не може да бъде приложен сравнителния
метод.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. Т.: На стр. 2, в 5 абзац са посочени
абсолютно всички фактори, които се взимат предвид, когато се извършва сравнение между
аналозите и конкретния имот. Посочения в таблицата коефициент на съответствие е сборен
коефициент отчитащ отклоненията в качествата на сравняваните имоти с процесния, като са
взети предвид всички изброени фактори, тоест сравняването е извършено по всички
описани фактори. Офертите са цитирани дословно в таблицата и всички данни, които са
били публикувани са посочени. Доколкото някои от офертите не са изцяло изчерпателни, аз
съм се съобразила с това, което е било посочено в офертата и съм сравнила посочените
фактори. Така или иначе определящо е местоположението. Не съм имала задача да
изследвам нито какъв е бил одобрения архитектурен проект, нито дали е изпълнен на място,
нито дали при въвеждането са правени каквито и да е опити за паркиране на второто ниво,
така че няма как да отговоря на този въпрос. Считам, че въпроса е извън предмета на
експертизата. Аз съм установила това, което съм констатирала на място при огледа след
съответните измервания, а дали отговаря, дали не отговаря, не съм правила такива
проучвания.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. В.: При извършените два вида проби на
слизане и качване с джип през кривата на рампата трябва да се направят три, четири
маневри за да може да се вземе завоя особено при изход от второто ниво към първото ниво.
Става дума за едрогабаритни автомобили, а не за малки и средни. В случая говорим за
нормален джип, не мога да кажа марка и размери, но става дума за обикновен джип. Аз съм
посочила в текста какво считам. За малки и средни считам, че няма да имат такива
проблеми, но за по-големи. От шофьорските способности може би зависи колко маневри
дали две или три, четири, но при всички случаи следва да бъдат направени маневри. Това, че
единствено големи коли се затрудняват при изхода е отчетено именно с това, че
намалението на определената цена е само 10%. Ако важеше и за малки автомобили този
процент щеше да е по-голям. Затруднението в подхода води до намаление на пазарната цена.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. АДВ. К.: По принцип самото
обстоятелство, че от двете страни бяха налепени листове топлоизолация говори, че доста
пъти е имало търкания между коли в стените от двете страни, а по колоната, която е
опакована в долната част имаше следи на нивото на огледалото.
3
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. В.: Второто ниво предполагам, че е
ползвано от въвеждането в експлоатация. Не мога да кажа дали е било ползвано или не, но
така или иначе то е било построено през 1997 г. Имаше други автомобили на подземното
второ ниво.
АДВ. В.: Оспорваме заключението, като непълно и необосновано. В хода на
днешното съдебно заседание стана ясно, че вещото лице не е ползвало сравнителни методи
на база на реално изповядани сделки вписани в службата по вписвания. Изцяло
заключението се формира на база на извлечение от оферти за подобни на процесния
недвижим имот, които са били и за процесния период през 2022 г., което предоставя
възможност на вещото лице тенденциозно да подбере оферти, които да мотивират
определената от него пазарна цена. В този смисъл, моля да назначите повторна тройна
експертиза, която да отговори на поставените въпроси, като използва и сравнителния метод
на база на реално сключени сделки за подобни недвижими имоти и наеми вписани в
службата по вписвания гр. ., както и да подбере оферти различни от първоначалната
експертиза, тъй като при извършена от нас проверка се установи, че за същия период има
оферти за паркоместа в района на процесното място над 100% по-скъпи от определената от
вещото лице пазарна цена. В този смисъл, моля да назначите повторна тройна експертиза.
АДВ. К.: Смятам, че е абсолютно недопустимо да се възлага нова експертиза, тъй като
настоящата доста пространно и доста аргументирано е отговорила на поставените въпроси,
а вещото лице в съда обясни в детайли изцяло логиката и стандартите, които са в областта и
как е направена експертизата и стана ясно, че е направена по доста обективен и пазарен
начин. Смятам, че дори и да бе имало такива пазарни сделки в района, особено на сградата,
примерно ние сме представили една такава сключена преди доста години, но със
съответната индексация може да се направи съвсем конкретен аналог. Второ, както всички
знаем сделките реално се изповядват на доста по-ниски цени от тези на които се оферират,
тъй като се цели от страните избягване на данъци и такси. Най вероятно такъв тип аналози
биха дали доста по-ниска цена от дадената от офертните. Според мен е абсолютно
недопустимо, неснователно и респективно ясно е защо го искат колегите, защото не ги
удовлетворява числовата стойност на заключението, а не начина на извършване.
АДВ. Т.: Желаем тройна експертиза и освен, че желаем вещите лица да извършат
проверка в служба по вписванията за реални сделки, така желаем да се използва още един
метод, а именно на капитализиране на доходите, тоест във връзка с отдаването на подобни
обекти под наем, тоест този метод също да се вземе предвид при отговора на зададените
въпроси.
АДВ. К.: Смятам, че не са налице предпоставките на ГПК нито за допускане на
повторна, нито на допълнителна, а камо ли пък на тройна експертиза. Мисля, че са изрично
4
записани предпоставките в закона, а те не са налице. Просто има недоволство от резултата
на експертизата.
АДВ. В.: Оспорването ни е допустимо.
СЪДЪТ намира, че заключението на вещото лице М., следва да бъде приобщено към
доказателствения материал, доколкото е извършено от компетентен експерт, отговорил е на
задачите и за съда липсва основание да не бъде приобщено към доказателствата, поради
което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА заключението на вещото лице. На същото да се изплати възнаграждение в
размер на 400 лв., внесени под формата на предварителен депозит от страните по делото, за
което да се издадат РКО.
СЪДЪТ ОСВОБОЖДАВА вещото лице.
По отношение на искането за допускане на тройна съдебно-оценителна експертиза,
която да даде заключение по първия въпрос, съдът намира същото за основателно,
доколкото единственото средство тройна експертиза за страните е налице възможност да
оспорят заключението на единична такава независимо, че и съдът счита, че заключението е
пълно и компетентно, извършено е от вещо лице съобразно специалността му, което е
отговорило на задачите. Право на всяка от страните е да оспори заключението, а способът за
проверка на единична експертиза е именно тройна такава. Ето защо съдът намира, че следва
да бъде допусната тройна съдебно-техническа експертиза, която да даде заключение на
първия въпрос поставен на вещото лице М., а именно:
Каква е пазарната цена на недвижимия имот (гаражна клетка № 17) на
сутеренен етаж, с площ от 15,00 кв.м., ведно с припадащите й се 2,090 % ид.ч.
от общите части на гаражното помещение, построена в шестетажна жилищна
сграда в дворно място с площ от 1256 кв.м., представляващо п-л XLIV6-416, в
кв.242, по плана на гр. ., м.“Л.“, която гаражна клетка представлява СОС с
идентификатор .., по действащата за района КК, предмет на Предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 18.03.2022 г., към датата
на изповядване на сделката?
Водим от горното
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА И НАЗНАЧАВА тройна съдебно-техническа оценителна експертиза,
която да даде заключение по въпрос поставен на вещото лице М., а именно:
5
Каква е пазарната цена на недвижимия имот (гаражна клетка № 17) на
сутеренен етаж, с площ от 15,00 кв.м., ведно с припадащите й се 2,090 % ид.ч.
от общите части на гаражното помещение, построена в шестетажна жилищна
сграда в дворно място с площ от 1256 кв.м., представляващо п-л XLIV6-416, в
кв.242, по плана на гр. ., м.“Л.“, която гаражна клетка представлява СОС с
идентификатор .., по действащата за района КК, предмет на Предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 18.03.2022 г., към датата
на изповядване на сделката?
ОПРЕДЕЛЯ за участие в тройната съдебно-техническа оценителна експертиза
вещото лице М., а другите две вещи лица ще бъдат назначени в закрито съдебно заседание.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за изпълнение на тройна съдебно-техническа оценителна
експертиза в размер на 650 лева, вносими от ответника в едноседмичен срок от днес.
УКАЗВА на вещите лице при изготвяне на заключението да използват и други
способи за определяне на пазарната стойност на имота, освен сравнителния такъв, както и да
вземат предвид договори за покупко-продажба, сключени в нотариална форма след
надлежно извършена справка в Агенция по вписванията.
АДВ. К.: След като ще има тройна експертиза, моля да се укаже на вещите лица да се
провери и затруднения подход.
Страните /поотделно/: Нямам други доказателствени искания.
За събиране на доказателства
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 03.10.2023 г. от 14,30 ч., за когато страните и
вещото лице М. са редовно уведомени.
Протоколът се изготви под диктовката на председателя на съдебния състав и въз
основа на направен звукозапис в съдебно заседание, приключило в 14,00 часа.
Съдът обяви на страните, че на основание чл.150, ал.2 от ГПК протоколът ще им
бъде предоставен на разположение в тридневен срок, считано от датата на провеждане
на съдебното заседание, както и възможността на всяка от страните да иска неговото
допълване и поправяне в едноседмичен срок от датата на предоставяне на протокола, до
изтичането на който срок ще бъде съхраняван звукозаписа от съдебното заседание,
съобразно разпоредбата на чл. 151, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6
Секретар: _______________________
7