№ 738
гр. София, 01.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Мария Г. Паскова
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20241000502913 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 3940 от 01.07.2024 год., постановено по гр.д.№ 336/2022 год. по описа на СГС,
I-28 състав съдът е обявил за окончателен сключения на 30.07.2020 г. предварителен
договор, с който „Скануел Инвест“ ЕАД, като продавач, се задължава да продаде на Д. И. Г.,
като купувач, следните недвижими имоти, а именно: 1/ Апартамент № 56 с идентификатор
68134.4093.1010.3.58, находящ се в гр. София, район „Младост“, м. Югоизточен град, район
4, зона 5, бл. 11, ет. 9, на първи подпокривен етаж, на кота +22,08 кв.м., с площ от 55,29
кв.м., заедно с 1,72 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14,33
кв.м., или общата застроена площ от 69,62 кв.м., състоящ се от антре, дневна-кухня, спалня,
баня с тоалетна и тераса, при съседи по архитектурен проект: апартамент 57, двор, калкан с
бл. 10, ателие №59, коридор, и при съседи по кадастрална схема: на същия етаж: имот с
идентификатор 68134.4093.1010.3.57, 68134.4093.1010.3.59; под обекта:
68134.4093.1010.3.52; над обекта: имот с идентификатор 68134.4093.1010.3.63, заедно с мазе
№ 27, находящо се на първи сутерен на сградата, кота „-4,70 м“, със застроена площ 2,04
кв.м., с прилежащите му 2,72% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
2,15 кв.м., или обща застроена площ от 4,19 кв.м. при съседи: мазе №23, мазе №28, коридор,
ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху
който е построена сградата, който поземлен имот е с идентификатор 68134.4093.1010 с площ
14 379 кв. м., идентичен с УПИ I-9, 9310, „за ЖС И ОДО“, кв. 19В с площ 14 392 кв. м., при
продажна цена в размер на 82 000 евро и която сума е била изцяло заплатена от ищцата на
1
ответника, както и 2/ 1,37 % идеални части от общите части от подземен гараж, находящ се
на 2 сутерен, кота „-7,50 м.“, обособени като Паркомясто № 4, при съседи по архитектурен
проект: паркомясто №5, подземна улица, и паркомясто №3, със застроена площ на
паркомястото от 15,50 кв.м., попадащо, съгласно схема №15-108724 от 01.02.2023 г.,
издадена от АГКК, в самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4093.1010.5.6,
адрес на имота: гр. София, ж.к. Младост-4, гараж ПМ 3-14; предназначение на
самостоятелния обект: гараж, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: няма; при
съседни самостоятелни обекти с идентификатори: на същия етаж: №68134.4093.1010.5.5,
№68134.4093.1010.5.7; под обекта: няма; над обекта: идентификатор 68134.4093.1010.5.2,
стар идентификатор: №68134.4093.9310.5.6, заедно с припадащите се принадлежащи на
гаража идеални части от сградата и от правото на строеж върху гореописания поземлен
имот, при продажна цена в размер на 13 000 евро, която сума е била изцяло изплатена от
ищцата на ответника.
Решението е обжалвано от ответника „Скануел Инвест“ ЕАД, чрез процесуален
представител, като се излагат твърдения за неправилност. Твърди се, че неправилно съдът е
приел, че е без правно значение за индивидуализацията на процесните имоти последвалото
обединение на поземления имот, описан в предварителния договор с друго УПИ. Оспорват
се изводите на съда, с които е приел, че купувача е изправна страна по договора, тъй като
именно тази страна е станала причина за непостигане на съгласие относно клаузите на
окончателния договор. Счита, че няма пречка в съдебното решение за обявяване на договора
за окончателен да се отразят цифром идеалните части от правото на строеж, съответстващи
на имотите, предмет на договора. Твърди още невъзможност да бъде уважен предявения иск
относно процесното паркомясто, тъй като същото не индентифицирано и следователно не
може да бъде обект на прехвърлителна сделка. Моли се за отмяна на обжалваното решение и
постановяване на друго такова с което искът да бъде отхвърлен, като претендира разноски.
Въззиваемият Д. И. Г., чрез процесуален представител оспорва жалбата и моли съда да
потвърди обжалваното решение. Релевира доводи, че правилно съдът е обсъдил всички
събрани по делото доказателства и въз основа на тях е постановил решението си.
Претендира разноските по делото.
Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен
акт от страна в производството, имаща право на жалба, поради което е процесуално
допустима. Разгледана по същество е неоснователна.
Пред първоинстанционният съд е предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, като
ищецът Д. И. Г. твърди, че на 30.07.2020 г. в качеството си на купувач сключила с ответника
„Скануел Инвест“ ЕАД предварителен договор за продажба на правото на собственост върху
подробно описаните Апартамент № 58 и паркомясто № 4 при продажна цена в размер на 95
000 евро, която е била изцяло заплатена от ищцата. Поддържа, че на 18.04.2022 г. се е явила
с представител на ответника за сключване на окончателен договор пред нотариус, но за
нейна изненада в проекта на нотариалния акт, който й е предложен, са предвидени
множество други нейни задължения, извън вече договорените между страните по
2
предварителния договор и във връзка с други строежи, които ще се извършват от трети лица
в съседство на блока, в който се намират процесните имоти. Като условие за прехвърляне на
същите от нея е изискано да подпише и пълномощно с овластяване за действия извън тези по
предмета на предварителния договор. Поради непостигане на съгласие по тези странични
уговорки в нотариалния акт, които не касаят основните задължения на страните за продажба
на процесните имоти, продавачът отказва да й продаде недвижимите имоти, описани в
предварителния договор. Твърди, че на 13.05.2022 г. продавачът и е предал владението на
апартамента, макар същият официално да не е нейна собственост, като през лятото на 2022
г. между страните са разменени писма по телепоща, с които тя настоява да се уговори ден и
час за изповядване на нотариалната продажба, но продавачът я уведомява, че ищцата вече
неоснователно се е отказала да подпише нотариалния акт и пълномощното към него на
18.04.2022 г., като обосновава нежеланието си с нарушение от нейна страна на чл. З, ал. 4 от
договора, която разпоредба обаче предвижда снабдяване с пълномощно във връзка с
издаване на Акт 16 за сградата, въпреки че такъв вече е бил издаден. Твърди се още, че през
м. октомври 2022 г. на ответника е изпратено ново писмо, с което отново е поискано да бъде
сключен окончателен договор, но същото остава без отговор. Вместо това на 13.12.2022 г. на
ищцата е изпратено уведомление с изх. №635/13.12.2022 г. от страна на продавача, който я
уведомява, че едностранно разваля договора поради нейно виновно неизпълнение на
задължението й да купи и придобие с нотариален акт правото на собственост върху
обектите, предмет на предварителния договор, като я кани да му посочи банкова сметка за
връщане на продажната цена. Счита, че това волеизявление на продавача няма
правопрекратяващ ефект, поради това че тя не е неизправна страна. Тъй като продавачът и
понастоящем отказвал да продаде имота при уговорените в предварителния договор
условия, то ищцата счита, че за нея е налице правен интерес от предявяването на
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ответникът „Скануел Инвест“ ЕАД оспорва иска. Твърди се, че след 30.07.2020 г. - датата на
сключване на процесния предварителен договор и преди 06.12.2021 г. - датата на издаване на
Разрешение за ползване на сградата, в която са изградени процесните обекти (след
издаването на което е следвало да се прехвърли с нотариален акт в полза на ищцата
собствеността върху процесните апартамент № 58 и паркомясто №4), по възлагане на
собственика на поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310 и на собственика на
съседния ПИ с идентификатор 68134.4093.9 е изменен плана за регулация и плана за
застрояване (ИПРЗ) на кв. 19В, м. „Югоизточен град, район 4, зона 5“, вследствие на което
посочените два съседни имота са обединени и е образуван нов общ УПИ. При това ИПРЗ,
частта от ПИ с идентификатор 68134.4093.9310, попадаща в зона „Зп“ е изключена от
границите на действащия план за регулация, вследствие на което бившият ПИ с
идентификатор 68134.4093.9310 е останал с по-малка площ спрямо момента, в който е
сключен предварителния договор. След извършеното изменение на плана за регулация и
плана за застрояване, ПИ с идентификатор 68134.4093.9310 престава да съществува като
самостоятелен имот, тъй като е обединен със съседния още незастроен ПИ с идентификатор
68134.4093.9 в общ поземлен имот. Съответно, престава да съществува и описаният в
3
процесният предварителен договор УПИ I - 2662, 2413, 2488, 2788, който заедно със
съседният УПИ II-9 е обединен в нов общ УПИ. Доколкото бившият ПИ с идентификатор
68134.4093.9, с който е обединен бившият ПИ с идентификатор 68134.4093.9310 е
незастроен, но по отношение на него има инвестиционна инициатива от страна на
собствениците му, които искат да предприемат строителство на нови сгради в този имот, то
се е наложило в нотариалните актове на всички купувачи, които са сключили преди датата на
извършеното ИПРЗ предварителни договори със ответното дружество за покупка на обекти
в процесните сгради да бъдат включени клаузи, които адекватно да отразяват извършеното
изменение на плана за регулация и застрояване, и без да засягат интересите на купувачите,
да обезпечат възможността на собствениците на земята да възложат извършване на
строителството на нови сгради в незастроения бивш поземлен имот с идентификатор
68134.4093.9. Твърди, че ищцата необосновано е отказала да подпише представеното й в
тази връзка пълномощно, с което е нарушила чл. 3, ал. 4 от предварителния договор. Счита,
че поведението на ищцата и отказа й да подпише нотариалния акт е довело до обективна
невъзможност дружеството да й прехвърли собствеността и представлява неизпълнение на
задължението й по чл. 1 от предварителния договор да закупи имота, което го е принудило
да го развали. Твърди се още, че описанието в исковата молба на паркомясто № 4, на втори
сутерен, на кота „-7,50“, разположено на подземен гараж, заедно с 1,37 % идеални части от
общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, не
съответствало на това по предварителния договор, в който е записано, че е находящо се в
„Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи“ – подземни гаражи и паркоместа,
подробно индивидуализирана по-горе“. Счита, че нито описанието в предварителния
договор, нито в исковата молба на процесното паркомясто № 4 съответства на някой от
възприетите в законодателството начини, доколкото има легални такива, за да може да се
приеме, че така описаното паркомясто № 4 представлява годен обект за прехвърлителна
сделка. Оспорва и паркомястото да е прилежащо към апартамент № 58. Моли за отхвърляне
на иска.
Атакуваното решение е валидно и допустимо, поради което съдът е обвързан от направените
от жалбоподателя оплаквания, касаещи наличието на материално правните предпоставки за
обявяване на предварителния договор за окончателен и по – конкретно бил ли е налице
действащ предварителен договор към момента на предявяване на иска и били ли са налице
пречки за изпълнението му от страна на продавача.
За да бъде уважен предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да са налице
при кумулативна даденост следните предпоставки: продавачът по предварителния договор
за продажба на недвижим имот да е собственик на имота, предмет на договора;
предварителният договор да е действителен и да не е развален, като същият следва да
съдържа действителни уговорки относно съществените условия на окончателния договор;
цената да е заплатена изцяло към момента на приключване на съдебното дирене. Съгласно
чл.19, ал.2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор. Съществените условия на предварителния договор са
4
вещта и продажната цена срещу която тази вещ преминава в патримониума на купувача.
Самото наличие на основания за прекратяване на договора чрез разваляне не е достатъчно за
отхвърляне на иска, а е необходимо още правото на разваляне да е било надлежно
упражнено преди предявяване на иска или в хода на процеса.
В настоящия случай, от представения предварителен договор, сключен на 30.07.2020 г. се
установява, че страните са сключили в предвидената от закона писмена форма
предварителен договор, съдържащ уговорки относно същественото съдържание на
продажбата, а именно предмет на непаричната престация и цена: ответникът се е задължил
да продаде на ищеца правото на собственост върху следния недвижим имот, находящ се в
жилищна сграда с магазини и подземни гаражи блок №11, с разгъната застроена площ,
заедно с мазета, от 4316,37 кв.м., съгласно одобрен архитектурен проект от 09.07.2015 г.,
Разрешение за строеж №347/30.05.2008 г., изд. от СО, Дирекция „Архитектура и
градоустройство“, в поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310, в гр. София, Район
Младост, с площ 13 002 кв., а именно: Апартамент № 58, находящ се в гр. София, Комплекс
„Фонтаните-сити“, Жилищна сграда с подземни гаражи блок № 11, състоящ се от блокове 9,
10, 11, 12, Магазини, Подземен гараж, на VIII-ми жилищен етаж, кота +22,08 м., със
застроена площ на апартамента от 55,29 кв.м., състоящ се от антре, дневна-кухня, спалня,
баня с тоалетна и тераса, при съседи: апартамент 57, улица, калкан на бл. 10, коридор, заедно
с 1,72 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото
на строеж върху поземления имот или обща застроена площ 69,62 кв.м., заедно с мазе №27,
находящо се в същата сграда на първи сутерен, кота „- 4,70 м“, със застроена площ 2,04
кв.м., при съседи мазе 23, мазе 28, коридор, заедно с 2,72% идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, както и паркомясто № 4,
находящо се на 2-ри сутерен, кота -7,50 м., със застроена площ 15,50 кв. м., при граници:
паркомясто 3, подземна улица, паркомясто 5, заедно с 1,37 % идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж или обща застроена площ от
29,81 кв.м., за сумата от 95 000 евро. Не е спорно, че тази сума е заплатена изцяло на
продавача, установена е собствеността на продавача върху имотите, предмет на
предварителния договор, както и че сградата, заедно с подземните гаражи е била въведена в
експлоатация с Разрешения за ползване.
Установява се, че между страните е проведена и кореспонденция с цел сключване на
окончателен договор за прехвърляне на имотите. Така с писмо от 13.04.2022 г., изпратено от
продавача до купувача по електронна поща, се уточнява дата, час и място за изповядване на
сделката и се прилага пълномощното, което се иска да бъде заверено от ищцата. С
последващо писмо са изпратени дължимите такси за прехвърлянето на имота, както и
банковите сметки, по които следва да се платят. На 14.04.2022 г. е изпратено писмо, с което е
представен и проект на нотариален акт за покупко-продажба за процесните имоти с дата
18.04.2022 г. при нотариус Ц. Д.. На 15.04.2022 г. ищцата изпраща отговор, като прилага
проекта на нотариалния акт и пълномощното с нанесени по тях въпроси и бележки. С
констативен протокол от 18.04.2022 г. е установено, че продавачът и купувачът не са
5
постигнали съгласие по клаузите на нотариалния акт и не са го подписали. Разбрали са се
допълнително да насрочат друга дата за сделка, след като постигнат съгласие по спорните
текстове.
Отново с писмо, изпратено по „Телепоща“ на 06.08.2022 г., връчено на 09.08.2022 г., ищцата
кани ответника в срок до 10 дни от получаването му, да я уведоми за нотариус, пред който
следва да се яви, както и за ден и час за сключване на окончателен договор за покупко-
продажба на процесните недвижими имоти, като също така е поискала да й предоставят и
проект на нотариален акт със съдържание, което да съответства на постигнатите с
предварителния договор уговорки. На посочената от ищцата електронна поща е изпратен
отговор от представител на продавача, с което е уведомена, че поради отпуски на служители,
които се занимават със снабдяване с необходимите документи за прехвърляне на имоти,
както и отпуски на нотариалните кантори, с които работят ще имат възможност да насрочат
ден и час за нотариална сделка след 07.09.2022 г., за което ще бъде допълнително уведомена.
На 10.10.2022 г. купувача е изпратила отново писмо до продавача, с което е поискала да се
организира среща с конкретен ден и час при нотариус за изповядване на сделката, както и да
й бъде изпратен проект на нотариален акт, за да може да го обсъди с адвоката си.
Ответникът е изпратил Уведомление с изх. № 635/13.12.2022 г., с което разваля сключения
предварителен договор на 30.07.2020 г., поради виновно неизпълнение на задълженията на
купувача да закупи имотите описани в него. Посочено е, че в 14-дневен срок следва да
представи банкова сметка, по която да бъдат възстановени сумите, които са преведени по
разваления предварителен договор.
Във връзка с индентификацията на имотите, предмет на договора, пред
първоинстанционният съд е приета съдебно-техническа експертиза, която се кредитира и от
настоящия състав и от което се установява, че Апартамент № 58 в бл.11 е заснет и нанесен в
КККР като самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.58, с площ по документ
55,29 кв.м., заедно с 1,72 % идеални части от общите части на сградата, а мазе № 27 е с площ
2,04 кв. м., заедно с 2,72 % от идеалните части от общите части на сградата, което не е
отразено в кадастралната карта, тъй като не е самостоятелен обект в сграда, а е прилежащо
помещение към апартамента и затова няма кадастрален идентификатор. Паркомясто № 4 се
намира в общ подземен гараж, на ет. -2, който подземен гараж е заснет и нанесен в КККР
като самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.5.6, като в него се намират
паркоместа с номер от 3 до 14. Площта на паркомястото е 15,50 кв.м., заедно с 1,37 идеални
части от подземния гараж. Установява се също така, че към настоящия момент процесните
апартамент и паркомясто се намират в имот с идентификатор 68134.4093.1010, с площ 14
379 кв. м., който е идентичен с УПИ I-9, 9310, „за ЖС И ОДО“, кв. 19В с площ 14 392 кв. м.,
като последното изменение в регулационния план за УПИ I-9, 9310 е одобрено със Заповед
№РА50-72/09.02.2021 г. на главния архитект на Столична община. След изменението на
регулационния план в кадастралната карта са обединени имоти с идентификатори
68134.4093.9310 и 68134.4093.939. Вещото лице установява, че към датата на грубия строеж,
приемайки, че това е удостоверено с Акт образец № 14 от 16.09.2020 г., описан в
6
Констативен протокол по чл.181 от ЗУТ от 21.10.2020 г., имотът е бил с идентификатор
68134.4093.9310. Предвид това е дадено заключение, че е налице идентичност между
имотите, описани в исковата молба, тези, описани в т.1 на предварителния договор и
посочените в проекто нотариален акт от 18.04.2022 г.
Неоснователни са доводите на въззивника, че е налице пречка за обявяване на договора за
окончателен, тъй като е извършено последващо обединение на поземления имот с друг, т.е.
липсва индентичност между имотите. Предмет на сключения предварителен договор е
прехвърлянето на съответните идеални части от правото на строеж за построяването на
апартамента и паркомястото, а не на идеални части от самия поземлен имот. Не съществува
правна пречка идеалните части от правата на строеж да се обособът като съответни такива за
конкретния имот, а не да се отразят цифром. Нещо повече - никъде в строителната
документация или таблицата за площообразуване, приложени по делото, подобен процент
идеални части не е отразен, поради което следва да се приеме, че апартаментът и
паркомястото се прехвърлят със съответните идеални части. Такъв размер не е уговорен
нито в предварителния договор, нито в проекта за нотариален акт, неподписан от ищцата и
ответника на 18.04.2022 г., нито ответникът е посочил в представената по делото таблица за
площообразуване, като следва да се отчита, че широко разпространено в нотариалната
практика, а и признато от съдебната практика, е при липсата на данни относно конкретния
размер на правото на строеж, приспадащо се на определен самостоятелен обект, в акта за
собственост (какъвто в случая би се явявало влязлото в сила съдебно решение) да се
посочва, че се прехвърлят „съответните“ идеални части от правото на строеж. Необходимо е
да се отчита и че, както самият ответник твърди, в обединения поземлен имот, в който е
изграден блок № 11, е налице строителство и на други сгради, за които няма данни дали са
изградени, поради което некоректно би било понастоящем, дори и чрез допускане на
допълнителна експертиза, изчисляването на процента идеални части от правото на строеж.
Хипотетично е възможно и учредяване на право на пристрояване и/или надстрояване,
поради което определянето на точен размер на идеалните части от правото на строеж не е
съществен елемент от уговорките по предварителния договор. Поради това и въззивният съд
приема, че последващото обединяване на съседни поземлени имоти има отношение
единствено към индивидуализиране на терена, в който е построена сградата спрямо
актуалните кадастрални данни, но то не изменя волята на страните да се прехвърлят вече
изградените апартамент и паркомясто със съответните идеални части от правото на строеж.
От приетата съдебно-техническа експертиза се установява идентичност между имотите,
описани в исковата молба, тези, посочени в т.1 от предварителния договор, и описаните в
проекто-нотариален акт от 18.04.2022 г., поради което не остава съмнение в предмета на
процесния предварителен договор.
Неоснователно е и възражението на ответната страна, че искът не може да бъде уважен
относно паркомястото, тъй като то не е описано в предварителния договор по никой от
възприетите в законодателството начини и не можел да бъде индивидуализиран. Варно е, че
процесното паркомясто не съставлява самостоятелен обект, но съдебната и нотариалната
7
практика е възприела подхода, че то може да бъде обект на прехвърлителна сделка, като се
опише, че се прехвърлят идеални части от подземния паркинг /гараж/, които са обособени
съобразно архитектурния проект като паркомясто. При тълкуване клаузите на договора,
съдът приема, че волята на страните относно предмета на прехвърляемото паркомясто е ясна
- то е посочено по архитектурен проект с номер, ниво на сутерена и кота, на които се намира,
площ и съседи, и няма правна пречка нотариусът, респективно съдът в производството по
чл.19, ал.3 от ГПК, да го опишат в нотариалния акт/съдебното решение по начин, по който
да е съответен на закона и на представените строителни книжа. В случая от делото е приет
като доказателство одобрен на 11.07.2016 г. архитектурен проект на подземен гараж на бл. 9,
10, 11, 12 в УПИ I,кв. 189, м. югоизточен град, район 4, зона 5, Младост IV, според който
паркомясто № 4 се намира на втори сутеренен етаж, на кота „-7,50“, при граници: паркомясто
№3, подземна улица, паркомясто №5, със застроена площ 15,50 кв. м., което описание
напълно съответства на това, посочено в предварителния договор. Според площо-
образуването, паркомясто №4 на втори сутеренен етаж, на кота „-7,50“, е с площ от 15,50
кв.м. и съставлява 1,37 % идеални части от подземния паркинг. Според приетата като
доказателство кадастрална схема №15-108724/01.02.2023 г. на самостоятелен обект,
процесното паркомясто се намира в самостоятелен обект – гараж с идентификатор
68134.4093.1010.5.6. Следователно, няма правна пречка паркомясто №4 с площ от 15,50
кв.м. да се опише като съответстващо на 1,37 % идеални части от подземен паркинг, като се
посочи, че то попада в самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.5.6, на втори
сутеренен етаж, на кота „-7,50“, при горепосочените граници на паркомястото, съобразно
архитектурния проект.
Съдът намира за неоснователни и доводите на ответника, с които твърди, че процесния
предварителен договор е развален и за него не е възникнало задължение за изпълнението му.
Това е така, тъй като за разваляне на договор в патримониума на изправната страна следва
да е възникнало това потестативно право. В настоящия случай е безспорно по делото, че и
двете страни по договора са се явили пред нотариус на 18.04.2022 г. за да подпишат проекта
за нотариален акт, но не са постигнали съгласие по част от клаузите му.
Не следва да бъде възприет довода на ответника, че купувача е нарушил клаузата на чл.3,
ал.4 от договора, дало основание за разваляне на сключения предварителен договор. С
посочената разпоредба купувача се е задължил да подпише пълномощно със съдържание,
което дава право на продавача, след прехвърлянето на апартамента и паркомястото да я
представлява пред всички компетентни органи и лица за въвеждане в експлоатация с
издаването на акт образец 16 на сградата, като е следвало да има правото да подписва,
удостоверява и потвърждава факти във връзка със закупения недвижим имот и сградата, в
която е изграден. Тази клауза не съставлява съществена уговорка от предварителния
договор, нито изпълнението й страните са поставили като условие за сключването на
окончателен договор – според чл. 14 от предварителния договор единствено условие е
заплащане на цената. Ето защо продавачът няма право да включва сред клаузите на
нотариалния акт такива, касаещи условията на пълномощното, а на още по-голямо
8
основание, за купувача не съществува задължение да подписва пълномощно или нотариален
акт със съдържание, отнасящо се за бъдещо строителство в поземления имот. Ирелевантно е
обстоятелството дали останалите собственици на самостоятелни обекти в същата сграда са
подписали без възражения нотариален акт и пълномощно със същото съдържание, тъй като
за отношенията му с ищцата са релевантни постигнатите уговорки в предварителния
договор. Въз основа на това настоящия състав приема, че към момента на устните
състезания процесният предварителен договор не е развален и не са настъпили други факти,
довели до преустановяване на действието му.
Всичко изложено мотивира съдът да приеме, че предявената искова претенция за обавяване
на сключения предварителен договор е основателна и следва да бъде уважена.
Поради съвпадане на правните изводи на двете инстанции решението на Софийския градски
съд следва да бъде потвърдено.
Съобразно изхода на спора пред въззивния съд, въззивникът следва да заплати на
въззиваемия разноски в размер на 2 500 лева, представляващи заплатен адвокатски хонорар
по представен списък по чл.80 от ГПК.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3940 от 01.07.2024 год., постановено по гр.д.№ 336/2022 год.
по описа на СГС, I-28 състав.
ОСЪЖДА „Скануел Инвест“ ЕАД да заплати на Д. И. Г. на правно основание чл.78, ал.3 от
ГПК сумата от 2 500 лева, разноски по делото.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9