№ 595
гр. София, 16.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на шести юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Даниела Дончева
Членове:Красимир Маринов
Капка Павлова
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Красимир Маринов Въззивно търговско дело
№ 20221001000311 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258-273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 267872/10.02.2022 г. – п.к. 09.02.2022 г., подадена от
„Моушън Кетъринг“ ООД, гр. София, гр. София, район „Триадица“, ул. „Лавеле“ № 19, ет. 3 , с
ЕИК:********* чрез адвокат Л.К. от САК срещу решение № 260245/18.01.2022 г., постановено по
гр. дело № 11479/2018 г. по описа на Софийски градски съд, в частта му, с която са отхвърлени
предявените от жалбоподателя срещу „Маджикленд“ ЕООД, гр. София, район „Триадица“, ул.
„***“ № 7, с ЕИК:********* осъдителни искове с правно основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 285
ЗЗД за сумата в размер на 26 000 лв., предявена частично от 69 793.38 лева, представляващи
разходи, сторени от ищеца за промяна предназначението на жилищна сграда - къща, находяща се в
гр. София, ул. „***“, № 7, в ресторант, дължими по договор за поръчка, прикрит със споразумение
към договор за наем от 10.09.2013 г., както евентуално съединения иск с правно основание чл. 59
ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 50 000 лева, поради неоснователното му
обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в извършване на разходи за промяна
предназначението и преустройство на жилищна сграда - къща, находяща се в гр. София, ул. „***“,
№ 7, в ресторант, извършени след сключване на договор за наем от 10.09.2013 г., както и иска с
правно основание чл. 79, ал.1, пр. I-во вр. чл. 9 ЗЗД за сумата от 3 400 евро, представляваща
предоставен депозит по договор за наем от 10.09.2013 г.; както и жалбоподателят е осъден да
заплати на „Маджикленд“ ЕООД на основание чл. 232, ал. 2 вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата в размер
на 90.45 лева, представляваща разходи за ползвана от наемателя електрическа енергия в периода
01 - 28.01.2019 г. в наетия по договор за наем от 10.09.2013 г. имот, находящ се в гр. София, ул.
1
„***“, № 7, след изтичане на наемния договор, както и на основание чл. 79, ал. 1, пр. I-во вр. чл. 9
и чл. 233, ал. 1, изр. II-ро ЗЗД сумата в размер на 25 276.50 лева, представляваща разходи,
необходими за поправяне на вредите в наетата вещ и възстановяване на състоянието й към
момента на отдаването й под наем по договор от 10.09.2013 г., ведно със законната лихва върху
горните главници от датата на подаване на насрещната искова молба - 15.03.2019 г. до
окончателното плащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата в размер на 3 420.67 лева -
разноски.
Жалбоподателят счита решението в обжалваната му част за неправилно и незаконосъобразно
и постановено при съществени нарушения на процесуалните правила. Излага съображения, че
първоинстанционният съд неправилно установил фактическата обстановка – неправилно приел, че
останали недоказани фактическите твърдения на ищеца относно сключения между страните
прикрит договор за възлагане на промяна на предназначението на процесния имот от жилищно в
търговски обект – ресторант; че нямало извършена от ищеца процедура по промяна на
предназначението на имота като неправилно се обосновал с удостоверение, видно от което към
18.09.2018 г. нямало подадени документи в НАГ-СО за издаване на акт за въвеждане в
експлоатация на строителния обект и така заключил, че такава процедура изобщо не била
осъществена; че ищецът демонтирал голяма част от монтираните от него съоръжения във връзка
със смяната на предназначение на имота преди да предаде същия на ответника. Така неправилно
възприетата фактическа обстановка закономерно довела до неправилни правни изводи, които
довели до неправилност на цялото съдебно решение. Първоинстанционният съд не съобразил, че
по издаденото на ищеца съдебно удостоверение, представено в НАГ-СО, но общинският орган не
издал исканите от ищеца документи, а било заявено, че те ще бъдат изпратени на съда служебно,
което не било сторено. Неправилно достигнал до извода, че промяната на предназначението на
процесната сграда от жилищна в търговски обект - ресторант не се случило по причини, за които
страните не отговарят, като жалбоподателят твърди, че напротив - в настоящия случай ищецът
положил всички усилия, за да започне, извърши и приключи процедурата по смяна на
предназначението в срок, но не успял, тъй като ответникът саботирал тези му усилия предвид
наближаващия край на договора и завеждането на настоящата искова претенция като единствената
му цел била да не заплати ищеца за извършената от него работа и увеличената цена на имота.
Състоянието на процесния имот, описано от свидетелите и прието от съда, не било такова, а към
момента на незаконосъобразното отнемане на владението от ищеца всички съоръжения си били
монтирани по местата, което следвало да се вижда на приложения по делото видео материал.
Ответникът обаче не предоставил копие от този видеоматериал за ищеца, а съдът не уважил
искането за това на ищеца, при което последният бил лишен от възможност да се запознае с приети
по делото доказателства, което било съществено процесуално нарушение, довело до невъзможност
ищецът да упражни правата си в пълна степен. Същите доказателства - видео и снимков материал
били оспорени от ищеца, но неправилно и незаконосъобразно съдът ги приел по делото и ги ползва
при постановяване на решението си. Тези доказателства били недопустими – не били годно
доказателство по смисъла на ГПК, а освен това на самостоятелно основание били и преклудирани
към момента на предоставянето им по делото. Също така, жалбоподателят твърди, че всички
описани в съдебното решение демонтажи и вреди в процесния имот били извършени след
незаконосъобразното отнемане на владението от ищеца, а не преди това. Счита, че насрещният иск
с правна квалификация чл. 79, ал. 1, пр. I-во вр. чл. 9 и чл. 233, ал. 1, изр. II-ро ЗЗД бил
неоснователен. Ответникът попречил на ищеца да завърши процедурата по смяна на
2
предназначението на сградата с цел да не заплати направените подобрения и след приключване на
договора за наем да завърши процедурата сам и да се възползва от извършената от ищеца работа.
Било налице флагрантна злоупотреба с право, упражнено само и единствено с цел да се увреди
другата страна в правоотношението, а именно - ищецът по насрещния иск изтеглил
документацията от НАГ-СО с цел да може да предяви насрещен иск за вреди в настоящото
производство, а след приключването му да се ползва от извършената от ищеца работа и да смени
предназначението на имота в търговски обект.
По тези възражения, жалбоподателят моли апелативния съд да отмени обжалваното решение
и постанови ново, с което уважи исковите претенции. Претендира присъждане на разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК насрещната страна „Маджикленд“ ЕООД чрез адвокат В.С. от
САК е подала отговор, с който оспорва въззивната жалба и по изложените съображения за нейната
неоснователност моли въззивния съд да я остави без уважение и потвърди решението в
обжалваната му част като правилно и законосъобразно. Претендира присъждане на разноски,
направени във въззивното производство.
В хода на устните състезания пред въззивния съд жалбоподателят „Моушън Кетъринг“ ООД
чрез адвокат Л.К. от САК поддържа въззивната си жалба и направените с нея искания.
От своя страна, насрещната страна „Маджикленд“ ЕООД чрез адвокат К. Л. поддържа
отговора си, с който са изложени съображения за неоснователност на въззивната жалба и моли
апелативния съд да я остави без уважение и потвърди решението в обжалваната му част като
правилно и законосъобразно. Претендира присъждане на разноски съгласно представения списък
по чл. 80 ГПК.
Софийският апелативен съд, след като се запозна с доводите на страните и доказателствата
по делото, намира жалбата за процесуално допустима като подадена в законоустановения срок за
обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК от процесуално легитимирана страна, имаща правен интерес от
обжалване и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и разглеждайки я по същество, намира
следното:
Производство пред Софийски градски съд е образувано по искова молба от 27.08.2018 г.,
подадена от „Моушън Кетъринг“ ООД с ЕИК:********* срещу „Маджикленд“ ЕООД с
ЕИК:*********, видно от съдържанието на която ищецът твърди следното:
С ответника сключили договор за наем на 10.09.2013 г. за срок от 5 г., считано от датата на
сключването му, а именно: къща в гр. София, на ул. „***” № 7 с двор от 200 кв. м., с РЗП на
къщата 240 кв.м. и състояща се от 3 етажа, заедно с ползване на 2 бр. паркоместа пред същата
къща.
При сключване на договора ищецът заплатил депозит в размер на 3 400 евро, който подлежал
на връщане при изтичане срока на договора.
На по-късна дата страните сключили и допълнително споразумение към първоначалния
договор за наем, с което определяли, че началната дата на изпълнение на договора за наем щяла да
бъде 01.11.2013 г., като на тази дата ответникът предал на ищеца владението на имота и се
съгласил предназначението на имота да бъде променено от жилищна сграда на ресторант.
Тази последна договорка представлявала прикритие на друга, действителна договорка, а
именно – ответникът възлагал на ищеца да смени предназначението на къщата от жилищен имот в
ресторант. Това било така, тъй като ответникът осъзнавал ясно, че къщата се наемала от ищеца
3
само и единствено с цел да се използва за ресторант (този факт бил коментиран още при първия
оглед на имота, преди подписване на договор за наем). А освен това ответникът правил
нееднократно опити да смени предназначението на сградата лично преди отдаването му на
доверителя ми, но опитите му се увенчали с неуспех, т.е. ответникът искал смяната на
предназначението на къщата, но не разполагал със знанията, уменията и необходимите ресурси за
да постигне този резултат, въпреки че силно желаел това. Желанието на ответника за смяна на
предназначението на сградата било обусловено от факта, че така цената на имота щяла де се
повиши значително, тъй като търговските обекти в гр. София имали с около 30 % по-висока цена
от жилищните такива. Така че, ответникът натоварил с тази задача ищеца, като това изрично било
коментирано между тях. Това била и основната причина с въпросното допълнително споразумение
да било предадено владението, а не държането на имота, както би било логично при едно
обикновено наемно правоотношение. В случая действителната воля на страните била, наемателят
да владее и да може да извърши необходимите правни и фактически действия за смяна
предназначението на процесния имот.
В изпълнение на възложената му задача, ищецът за своя сметка изготвил проектна
документация, осигурил разрешение от Столична община за смяна на предназначението на
сградата и извършил всички необходими строително-монтажни работи с цел да я приведе във вид
да изпълнява новото си предназначение. Тъй като процедурата по смяна на предназначението на
сграда била сложна и отнемала много време, а от друга страна през годините имало значителни
спънки при изпълнение на поставената задача, смяната на предназначението станало факт едва в
последните седмици преди изтичане на договора за наем. Поради това и ищецът нямал възможност
да се ползва от направените от него подобрения и те оставали изцяло в полза на ответника.
При така твърдените факти ищецът счита, че за него възниквало правото на иск срещу
собственика на процесния имот за извършените от него подобрения.
С подписване на допълнително споразумение към договора за наем, ответникът предал
владението върху процесния имот на ищеца, поради което същият се явявал недобросъвестен
владелец по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС, но поради наличието на хипотезата на чл. 74, ал. 2 ЗС, а
именно - видно от допълнителното споразумение към договора за наем, владението било
предадено с цел главно извършване на процесните подобрения в недвижимия имот, от които
ищецът да се ползва, то той имал правата на добросъвестен владелец по чл. 72 ЗС, т.е. имал право
на по-голямата сума измежду сумата на направените разноски и стойността, с която се била
увеличила цената на имота.
Пазарната цена на недвижимия имот била около 750 000 лева (по частна експертиза), а както
било отбелязано разликата в пазарната цена на жилищен имот и на търговски имот от един и същ
тип в гр. София била от порядъка на около 30 %. Сумата на направените разноски за извършване
на подобрения в процесния имот била около 50 000 лв., то по-високата стойност от двете била тази
на разликата между пазарната стойност на имота преди и след извършване на подобренията,
поради което ответникът дължал на ищеца разликата между двете стойности, в размер на 225 000
лв., от която сума ищецът претендира в настоящото производството част в размер на 26 000 лв.
При условията на евентуалност, ако съдът преценил, че ищецът нямал качеството владелец и
искът по чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС бил неоснователен, то ищецът предявява иск с правно
основание чл. 55, ал. 1, пр. ІІІ-то ЗЗД, а именно за направените разноски за подобрения, в размер
на общо 50 000 лв. от които частично претендира 5 000 лв. в настоящото производство. Правото за
4
този иск възниквал за ищеца срещу ответника, тъй като смяната на предназначението на
процесната сграда за да може тя да се използва за ресторант, с каквато точно цел ищецът я бил
наел, била завършена едва в края на наемния период, поради което той нямал възможност да се
ползва от нея и извършените подобрения на практика оставали изцяло за собственика на имота.
Така се получило, тъй като процедурата по смяна на предназначението и необходимите за това
строително-монтажни работи били с изключителна сложност предвид особеностите на имота.
Следователно, ищецът извършил всички подобрения в имота за своя сметка, но на отпаднало
основание, което водело до неоснователно обогатяване за собственика на имота, което пък било
недопустимо както от юридическа, така и от житейска гледна точка, което обуславяло и
основателността на тази претенция.
Описаният по-горе депозит в размер на 3 400 евро, следвало също да бъде върнат. Към
настоящия момент от устни коментари на управителя на ответника, направени пред свидетели,
станало ясно, че същият не смятал да възстанови предоставения му депозит. Поради това, на
основание чл. 2.6 и 2.7 от договора за наем ищецът претендира независимо от основателността на
другите два евентуални иска, връщане на същия депозит ведно със законната лихва от датата на
прекратяване на договора за наем, а именно 10.09.2018 г., тъй като насрещни задължения по
смисъла на същата норма нямало, с които към момента на приключване на договора да можело да
се извърши прихващане.
Предвид размера и основателността на предявените искове ищецът упражнява и моли да му
бъде съдебно признато право на задържане на процесния имот до заплащане на претендираните
задължения на две основания - първо на основание чл. 72, ал. 3 вр. чл. 74 ЗС и на основание чл. 90,
ал. 2 ЗЗД вр. чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Във връзка с това потвърждава, че към датата на депозиране на
настоящата искова молба процесният имот бил във фактическо владение на ищеца.
При така изложената обстоятелствена част, ищецът претендира следното:
Съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 26 000 лв. (частично предявен иск
от 225 000 лв.), на основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС, представляваща разликата в пазарната
стойност на описания по-горе имот преди и след извършване на подобрения в него, ведно със
законната лихва от деня на завеждане на настоящата искова молба в съда до пълното изплащане на
дължимите суми. При условията на евентуалност, съдът да осъди ответника да заплати на ищеца
сумата от 5 000 лв. (частично предявен иск от 50 000 лв.), на основание чл. 55, ал. 1, пр. ІІІ-то ЗЗД,
представляваща направените от ищеца разноски за подобрения в процесния недвижим имот, ведно
със законната лихва от деня на завеждане на настоящата искова молба в съда до пълното
изплащане на дължимите суми. Освен това, съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата
от 3 400 евро, представляваща даден от ищеца депозит, ведно със законната лихва от 10.09.2018 г.
до пълното изплащане на дължимата сума.
С молба от вх. на СГС № 30721/09.03.2020 г., в изпълнение на дадените от съда указания с
разпореждане № 6299/25.02.2020 г., ищецът уточнява, допълва и конкретизира исковите си
претенции.
Твърди, че привидността на подписаното между страните допълнително споразумение се
отнасяла само и единствено до това дали наемодателят се съгласявал предназначението на
сградата да бъде променено или възлагал това на наемателя. Привидността засягала т. 4 от
споразумението по отношение на „съгласието“ на наемодателя и т. 6 по отношение на първото
подизречение, в което се казвало, че наемателят по негово желание приемал да извърши
5
необходимите правни и фактически действия за промяна предназначението на обекта. Това било
видно и от текста на същата т. 6, в последната част, от която наемателят се задължавал да се
снабди с нужната документация. Излага съображения, че наемодателят е възложил на наемателя
задължението да смени предназначението на наетия обект от жилищна сграда в ресторант и че с
оглед уговорките по допълнителното споразумение ищецът влязъл във владение на имота. В
останалата си част
В останалата им част договорките между двете дружества били действителни - на ищеца му
било възложено от ответника да се снабди със скица за проектиране разрешение за строеж,
проектна документация и след това да извърши необходимите строително-монтажни работи за
своя сметка, като волята на страните била той след това да се ползва от направените от него
подобрения през целия срок на договора за наем. От тази действителна сделка, сключена между
страните, ищецът черпел права в настоящия процес по отношение на първия от обективно
съединените искове.
Ищецът конкретизира и извършените от него подобрения в имота по вид, време и стойност, а
именно:1. Сключен договор от 29.10.2018 г. за строителен надзор и заплатена по него цена, в
размер на 800 лв.; 2. Поискано становище за въвеждане в експлоатация от ЧЕЗ на 21.08.2018 г. и
заплатена такса в размер на 115.57 лв.; 3) Изградена платформа за осигуряване на достъп за
инвалиди от 02.11.2018 г. със заплатена цена в размер на 658.80 лв.; 4) Залепена топлоизолация
по договор от 19.09.2016 г., с цена 135.21 лв.; 5) Изградена ОВИ по договор от 21.04.2018 г. от
Монако Еър ЕООД, със заплатена цена в размер на 14 804.40 лв., представляваща цялостна
климатична инсталация – централизирана сплит система за цялата сграда с въздуховоди, изолация,
допълнителни усилващи вентилатори и респираторна система за отвеждане на дим; 6) Сключен
договор с технически ръководител от 20.04.2017 г. и заплатена цена в размер на 1 400 лв.; 7)
Сключен договор за проектиране от 04.11.2014 г. и заплатена но него цена в размер на 600 лв. с
Проконсултинг ООД за оценка на съответствието на проектната документация с нормативните
изисквания; 8) Поискано становище за присъединяване на търговски обект от Софийска вода и
заплатена за услугата цена в размер на 164.40 лв.; 9) Сключен договор от 20.05.2017 г. и заплатена
по него цена в размер на 9 100 лв. за изграждане и монтаж на метална конструкция за складово
помещение до външните стълби с връзка към вътрешното помещение - бар, изграждане на стени от
гипскартон на складово помещение, полагане на шпакловка и външна минерална мазилка на
складово помещение, изграждане на стени от гипсокартон на офис помещение на ет. 2, лепене на
облицовъчен камък на външна стена – 20 кв.м. с включена в цената матиари и транспорт; 10)
Сключен договор с „Ния-19“ ООД от 14.03.2017 г. и заплатена по него цена в размер на 9 200 лв., с
предмет изграждане на нов водопровод и канализация на къщата; 11) Сключен договор с В.-БГ-Ю.
Г. Е.Т. от 01.01.2017 г. и заплатена по него цена в размер на 7 500 лв. за изграждане на зидария с
тухли, полагане на гипскартон – 12 см, полагане на кабели СВТ, полагане на кабел ТПП, полагане
на коаксиален кабел, полагане на ПВЦ канали; 12) Сключен договор с Мебелпластдизайн ООД от
29.10.2013 г. и заплатена по него цена в размер на 1 300 лв. за изработка и доставка на барплот по
проект и спецификация; 13) Сключен договор за доставка с А. Т. ЕООД от 04.02.2018 г. и
заплатена по него цена в размер на 6 115 лв. за следното - 4 бр. мивки от неръждаема стомана с
включени в цената монтаж и свързване, изграждане на барплот по поръчка за бар и свързване към
ВиК и електро връзки, неутрално кухненско оборудване от неръждаема стомана с размери и
функции по проект, стелажи, рафтове и др. с включен монтаж; 14) Изградена ОВИ по договор от
21.04.2018 г. от Монако Еър ЕООД, със заплатена цена в размер на 9 500 лв., представляваща
6
респираторна инсталация за улавяне и отвеждане на пушек и миризми; 15) сключен договор за
СМР с А. Т. ЕООД от 08.01.2017 г. и заплатена по него цена в размер на 8 400 лв. за доставка,
лепене, фугиране и всички други дейности, свързани с монтаж на плочки, с размер 15x15 см., в
кухненско помещение на адрес гр. София, ул. „***“ № 7.
С определение на съда от съдебно заседание на 27.01.2021 г. е допуснато увеличение на
предявения в условията на евентуалност иск от 5 000 лв. на 50 000 лв.
В едномесечния срок по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор, с който оспорва така
предявените искове.
Твърди, че не дължал връщане на заплатения депозит, тъй като 400 евро по разписка № 2
била по друг договор за наем на оборудване, както и поради факта, че според уговореното в т.2.6
от договора за наем депозитът подлежал на връщане или се прихващал с изискуемите към момента
на прекратяване на договора задължения на наемателя. В тази връзка сочи, че от страна на ищеца,
на наетия имот били нанесени щети в размер на 31 143.99 лева, като и незаплатена електрическа
енергия за периода на 01.01.2019 г. - 28.01.2019 г. в размер на 90.45 лева, като твърди, че депозитът
не следвало да се върне, а да се прихванел от тези разходи. Оспорва твърдението на ищеца, че
действителната воля на страните в допълнителното споразумение към договора за наем била да се
сключи между тях договор за поръчка за промяна предназначението на имота. Твърди, че
правилно била обективирана волята на страните наемателят по своя воля и за негова сметка да
извърши промяна на предназначението на имота от жилищен в търговски обект – ресторант.
Оспорва да е подписвал договор за изпълнение на строително-монтажни работи от 20.04.2017 г.,
оспорва да е сменено от ищеца предназначението на имота в ресторант, както и фактически да са
извършени посочените от ищеца подобрения и да е увеличена стойността на имота. Твърди, че от
м. декември 2013 г. ищецът ползвал наетия имот като ресторант, без реално да било сменено
предназначението му. Сочи, че според разпоредбата на т. 9 от допълнителното споразумение към
договора за наем страните се уговорили при неприключване на процедурата за промяна на
предназначението и преустройство на имота и неговият вид съществено е променен с оглед тази
промяна наемателят да възстанови неговия вид в състоянието му към момента на предаване на
владението по приемо-предавателен протокол за влизане във владение. Сочи общо 13 вида работи,
които следвало да бъдат възстановени в първоначалния им вид, като общата стойност на
възстановяването им била 30 595.59 лева. Твърди, че ищецът му дължал и разходите за почистване
на обекта в размер на 548.40 лева на основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.
Ответникът предявява насрещни искове за тези суми, както и за сумата от 90.45 лева -
разходи за ползвана електрическа енергия в имота по време на наемния договор на основание чл.
232, ал. 2, пр. ІІ-ро ЗЗД като претендира и законната лихва.
В срока за отговор на насрещната искова молба „Моушън Кетъринг“ ООД оспорва
предявените с нея насрещни искове. Твърди, че договорът бил прекратен с изтичане на срока,
поради което вземането за връщане на депозита било изискуемо. Цялата проектна документация
по промяна предназначението на имота била подписвана и обсъждана с управителя на дружество
„Маджикленд“ ЕООД, който упълномощил управителя на „Моушън Кетъринг“ ООД Б. А. да
извършва всички необходими действия по смяна на предназначението на имота. Пълният комплект
от документация за въвеждане в експлоатация на строежа като ресторант бил депозиран от
пълномощника в Столична община, НАГ, но ответникът изтеглил същата с цел да увреди
„Моушън Кетъринг“ ООД, за да го лиши от справедливо обезщетение за вложените от него сили и
7
средства, след което, в началото на 2019 г. отново подал искане в рамките на същата преписка за
промяна на предназначението. Причината да не било получено разрешение за експлоатация била
изцяло в това поведение на „Маджикленд“ ЕООД, поради което разпоредбата от споразумението,
която предвиждала, че разходите за промяна на предназначението били за сметка на наемателя,
ако същото не бъдело извършено, но по независещи от страните причини, не следвало да намери
приложение.
Настоящият съдебен състав на Апелативен съд – София намира, че с оглед така наведените
от страните твърдения и направени искания, предмет на производството пред Софийски градски
съд са предявени от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“ ЕООД искове, както следва:
1) Осъдителен иск с правно основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72, ал. 1 ЗС вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285
ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 26 000 лв. (частично предявен иск от
225 000 лв.), представляваща разликата в пазарната стойност на процесния имот преди и след
извършване на подобрения в него като е предявено и акцесорно искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане
на законната лихва върху главницата от деня на завеждане на настоящата искова молба до
окончателното издължаване; 2) В условията на евентуалност (ако съдът отхвърли като
неоснователен иска по чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285 ЗЗД), осъдителен иск с
правно основание чл. 59 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50 000 лв.
поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в извършване от
страна на ищеца на подобрения в процесния имот, собственост на ответника; 3) Осъдителен иск с
правно основание чл. 79, ал.1, пр. I-во вр. чл. 9 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 400 евро,
представляваща предоставен депозит по процесния договор за наем от 10.09.2013 г., както и
акцесорно искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане на законната лихва върху главницата от деня на
завеждане на настоящата искова молба до окончателното издължаване.
Предмет на производство пред Софийски градски съд са и предявени от „Маджикленд“
ЕООД срещу „Моушън Кетъринг“ ООД насрещни искове: 1) Осъдителен иск с правно основание
чл. 232, ал. 2, пр. ІІ-ро вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 90.45 лева, представляваща
разходи за ползвана от наемателя електрическа енергия в периода 01 - 28.01.2019 г. в наетия по
договор за наем от 10.09.2013 г. имот, находящ се в гр. София, ул. ***, № 7, след изтичане на
наемния договор, както и акцесорно искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане на законната лихва върху
главницата от деня на завеждане на настоящата искова молба до окончателното издължаване и 2)
Осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. І-во вр. чл. 9 и вр. чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за
заплащане на сумата от 31 143.99 лева, представляваща необходими разходи за поправяне на
вредите в наетата вещ и възстановяване на състоянието й към момента на отдаването й под наем
по договор от 10.09.2013 г., както и акцесорно искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане на законната
лихва върху главницата от деня на завеждане на настоящата искова молба до окончателното
издължаване.
С оглед на така очертания от страните предмет на исковото производство и видно от
постановеното от градския съд съдебно решение, се налага извод, че първоинстанционният съд,
отхвърляйки като неоснователен предявения от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“
ЕООД иск, квалифициран като такъв с правно основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 285 ЗЗД за сумата
в размер на 26 000 лева, предявена частично от 69 793.38 лева, представляващи разходи сторени от
ищеца за промяна предназначението на жилищна сграда - къща, находяща се в гр. София, ул.
„***“, № 7, в ресторант, дължими по договор за поръчка, прикрит със споразумение към договор
за наем от 10.09.2013 г., първоинстанционният съд се е произнесъл по непредявен иск.
8
Това е така, тъй като ищецът претендира ответникът да му заплати въпросната сума от
26 000 лв. (частично предявен иск от 225 000 лв.) въз основа на договор за поръчка, прикрит със
споразумение към договор за наем от 10.09.2013 г., при което ищецът твърди да е недобросъвестен
владелец на процесния имот, в който е извършил подобрения, за които обаче собственикът е знаел
и не се е противопоставил (чл. 74, ал. 2 ЗС) и поради това претендира на основание чл. 72, ал. 1 ЗС
за тези подобрения, които е направил, да му се заплати сумата, с която се е увеличила стойността
на вещта вследствие на тях - 225 000 лв., като предявява иска като частичен – за 26 000 лв. от
225 000 лв. Тази му искова претенция не е променена с уточнителната молба на ищеца от
09.03.2020 г., с която единствено уточнява твърденията си във връзка с твърдяната от него
прикрита сделка между страните и конкретизира по вид, време на извършване и стойност
извършените от него подобрения в процесния имот – чиято сумарна стойност (69 793.38 лева) не е
тъждествена с увеличената стойност на имота (225 000 лв., както твърди ищеца), без обаче ищецът
да изменя основанието на иска си и самото искане (петитум): ответникът да му заплати
увеличената стойност на имота, получена в резултат на извършените от ищеца подобрения. Видно
е че с решението си, първоинстанционният съд не само, че е дал погрешна правна квалификация
на така предявения иск като я е определил като такава по чл. 17, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 285 ЗЗД, но се е
произнесъл по непредявен иск – за заплащане на сумата от 26 000 лв. частично от 69 793.38 лева
(при претендирана обща сума от 225 000 лв.), представляваща сторени от ищеца разходи за
промяна предназначението на процесния имот, дължими по договор за поръчка, прикрит със
споразумение към договор за наем от 10.09.2013 г., при което и в мотивите си въобще не е
обсъждал навадените от ищеца твърдения, че е бил във владение (а не държане) на процесния имот
и дали с извършени от него подобрения се е увеличила стойността на имота и в какъв размер.
Поради това и на основание чл. 270, ал. 3, изр. 3 ГПК обжалваното решение на градския съд
следва да бъде обезсилено като недопустимо поради разглеждане на непредявен иск в частта му, с
която е отхвърлен предявения от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“ ЕООД
осъдителен иск с правно основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 285 ЗЗД за сумата в размер на 26 000
лв., предявена частично от 69 793.38 лева, представляващи разходи, сторени от ищеца за промяна
предназначението на жилищна сграда - къща, находяща се в гр. София, ул. „***“, № 7, в ресторант,
дължими по договор за поръчка, прикрит със споразумение към договор за наем от 10.09.2013 г.
Решението следва да бъде обезсилено и в частта му, с която е отхвърлен и евентуално съединения
иск с правно основание чл. 59 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50 000
лева, поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в
извършване на разходи за промяна предназначението и преустройство на жилищна сграда - къща,
находяща се в гр. София, ул. „***“, № 7, в ресторант, извършени след сключване на договор за
наем от 10.09.2013 г., тъй като разглеждането на този иск, предявен като евентуален е обусловено
от изхода от разглеждането на главния иск. Делото следва да се върне на първоинстанционния съд,
на друг съдебен състав, за разглеждане на действително предявения от „Моушън Кетъринг“ ООД
срещу „Маджикленд“ ЕООД осъдителен иск с правно основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72, ал. 1 ЗС
вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285 ЗЗД и предявения в условията на евентуалност (ако съдът отхвърли като
неоснователен главния иск по чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285 ЗЗД)
осъдителен иск с правно основание чл. 59 ЗЗД (при сбъдване на вътрешно процесуалното условие
за разглеждането му).
По отношение на останалите искове, предмет на исковото производство, включително и на
настоящото въззивно производство, а именно: предявен от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу
9
„Маджикленд“ ЕООД осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал.1, пр. I-во вр. чл. 9 ЗЗД за
заплащане на сумата от 3 400 евро, представляваща предоставен депозит по процесния договор за
наем от 10.09.2013 г. и акцесорно искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане на законната лихва върху
главницата от деня на завеждане на настоящата искова молба до окончателното издължаване;
както и предявените насрещни искове от „Маджикленд“ ЕООД срещу „Моушън Кетъринг“ ООД:
1) осъдителен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. ІІ-ро вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на
сумата от 90.45 лева, представляваща разходи за ползвана от наемателя електрическа енергия в
периода 01 - 28.01.2019 г. в наетия по договор за наем от 10.09.2013 г. имот, находящ се в гр.
София, ул. ***, № 7, след изтичане на наемния договор, както и акцесорно искане по чл. 86 ЗЗД за
заплащане на законната лихва върху главницата от деня на завеждане на настоящата искова молба
до окончателното издължаване и 2) осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. І-во вр.
чл. 9 и вр. чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 31 143.99 лева, представляваща
необходими разходи за поправяне на вредите в наетата вещ и възстановяване на състоянието й към
момента на отдаването й под наем по договор от 10.09.2013 г., както и акцесорно искане по чл. 86
ЗЗД за заплащане на законната лихва върху главницата от деня на завеждане на настоящата искова
молба до окончателното издължаване; настоящият съдебен състав намира исковете за процесуално
допустими и правилно са били разгледани по същество от първоинстанционния съд, с оглед и на
което решението на градския съд в тази му обжалвана част се явява допустимо, а относно
законосъобразността му по същество на спора, на основание чл. 269 ГПК, въззивният съд извърши
преценка в рамките на наведените с въззивната жалба доводи, при което намира следното от
фактическа и правна страна:
Настоящият съдебен състав, като взе предвид оплакванията в жалбата, становищата на
страните и събраните по делото доказателства, както и с оглед неприети в настоящата инстанция
нови доказателства, които да обуславят променени фактически констатации, напълно споделя
установената от първоинстанционния съд фактическа обстановка, тъй като същата е съобразена
със събраните по делото доказателства и изводите на съда са обосновани, поради което и при
условията на чл. 272 ГПК препраща изцяло към изложените от първоинстанционния съд изводи от
фактическа страна. На същото основание, въззивният съд препраща и към правните изводи на
първоинстанционния съд относно посочените в горния абзац искове, които изводи са правилни и
съобразени с установените по делото факти и обстоятелства.
С оглед изложените във въззивната жалба възражения, настоящият съдебен състав приема и
следното:
По делото се установи, че твърдените от ищеца „Моушън Кетъринг“ ООД преустройствата в
процесния имот не са реализирани докрай, не отговарят на проектната документация (поради което
е необходимо премахването им) и същите представляват вреда за ответното дружество
„Маджикленд“ ЕООД. От снимките към договора от 2013 г. и от свидетелските показания на П. Г.
К. и Д. Л. И. (първият от които не е в близки отношения със страните) се установява, че
наемодателят „Маджикленд“ ЕООД е предал на наемателя „Моушън Кетъринг“ ООД имота,
предмет на процесния наемен договор, в състояние годно за ползването му предназначение –
жилищна сграда, представляваща триетажна къща с 2 бр. паркоместа за ползване. Същевременно,
от снимките, видеозаписа при възстановяване на владението на наемодателя и показанията на
посочените свидетели е видно, че от своя страна наемателят е върнал къщата в негодно за ползване
състояние (счупени мебели и оборудване, замърсявания от мазнини по тавана), налагащи
извършване на основно почистване и ремонт, а всички извършени от наемодателя подобрения,
10
всъщност са премахнати. Така, от ВиК инсталацията, която се твърди да представлява строително-
монтажни работи от наемателя на стойност 14 804.40 лв. е оставена само една климатична машина
(термопомпа), налице е много висок и тежък комин, който следва да бъде демонтиран, а
останалото, оставено от наемателя представлява остатъци от негодни за ползване вещи, които
следа да бъдат почистени (изхвърлени), за да може да къщата де са ползва нормално по своето
предназначение.
В тази връзка следва да се отбележи, че неоснователно е възражението на въззивника
относно видеозаписа и снимковия материал. Видно от протокола от съдебното заседание на
24.04.2021 г., съдът е приел материалите за веществено доказателство и е извършил оглед спрямо
тях. Същите не представляват писмено доказателство, поради което чл. 127, ал. 2 ГПК за
представянето им заедно с исковата молба е неприложим по отношение но тях, а те са представени
преди настъпване на преклузията по чл. 146, ал. 3 ГПК. Няма изискване да се представя копие от
веществени доказателства, същите се намират по делото и са разгледани в откирто съдебно
заседание, при което въззивникът е запознат с тях, а и е имал възможност по всяко време повторно
за да се запознае с тях. Видно е че видеозаписът и снимковият материал са надлежно приети по
делото посредством оглед, при което същите са преценявани заедно с останалите доказателства по
делото, които напълно ги подкрепят и доказват тяхната вярност и автентичност – свидетелските
показания на посочените по-горе двама свидетели, оценителна експертиза на вещите лица и
писмените доказателства по делото.
Явно е че твърдените от ищеца извършени от него подобрения не могат да се ползват
доколкото не отговарят на строителните книжа и част от тях са премахнати, при което се налага
извод, че наемателят не е изпълнил задължението си по т. 9 от допълнителното споразумение към
договора за наем от 10.09.2013 г. в случай, че не доведе докрай процедурата по смяна на
предназначението на имота (каквато хипотеза се установи по делото, за което ще бъдат изложени
съображения по-долу), да възстанови състоянието на къщата, в което е била към 2013 г.
Ищецът не е доказал твърдението си, че предназначението на имота, предмет на наемния
договор, е променено – от жилищна сграда в търговски обект: ресторант. Напротив, от заповед №
РА-29-16/30.10.2018 г., издадена от Столична община, Направление „Архитектура и
градоустройство“, Директор на Дирекция „Общински строителен контрол“ е видно, че такава
промяна не е извършена. Без значение е и това дали са подавани от ищеца заявления и други
документи в НАГ-СО, доколкото след като извършените преустройства не отговарят на
строителните книжа, то и не могат да бъда узаконени. Ищецът не е доказал твърдението си, че е
подал заявление в НАГ-СО за въвеждане на преустройствата в експлоатация през м. октомври
2018 г., а дори това да е така, то следва да се има предвид, че същото е подадено след изтичане на
срока на договора за наем на 10.09.2018 г. (което обстоятелство – прекратяване на договора на
10.09.2018 г. не и спорно между страните), т.е. след настъпване на правните последици на
уговорката между страните по т. 9 от допълнително споразумение към процесния договор за наем.
Напълно необосновано ищецът твърди и това, че след като подал заявлението през м. октомври
2018 г., същото било оттеглено от ответното дружеството – в потвърждение на това обстоятелство
не са налице доказателства, а напротив, установява се точно обратното от писмо, представляващо
официален документ, от 17.09.2018 г. на CO, направление „Архитектура и благоустройство“, което
удостоверява, че не е налице подадено заявление за издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на строежа - промяна на триетажната жилищна къща в ресторант. Недоказано е и
твърдението на ищеца, че ответникът не му оказвал съдействие за извършване на преустройствата
11
и смяна предназначението на наетия обект, в каквато връзка не са ангажирани каквито и да било
доказателства.
Предвид изложеното, след като процедурата по преустройство на къщата не е завършена, то
и следва в полза на наемодателя „Маджикленд“ ЕООД да се присъдят разходите за премахване на
преустройствата и възстановяване на предишното състояние на въпросната жилищна сграда, както
и разходите за ползване на наетата вещ след прекратяване на договора за наем. Поради това,
насрещните искове на „Маджикленд“ ЕООД срещу „Моушън Кетъринг“ ООД с правно основание
чл. 79, ал. 1, пр. І-во вр. чл. 9 и вр. чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД и чл. 232, ал. 2, пр. ІІ-ро вр. чл. 236, ал.
2 ЗЗД следва да бъде уважени като основателни и доказани.
Предвид възникване на тези вземания на наемодателя – за възстановяване на имота в размер
общо на 31 143.99 лева и за ползвана ел. енерия за м. януари 2019 г. в размер на 90.45 лева, то и
внесеният от наемателя депозит в размер на 3 000 евро (колкото действително е внесен по
договора, а не както твърди ищеца в размер на 3 400 евро), с левова равностойност на 5 867.49 лева
следва да се зачете като погасяване на по-голямото вземане от 31 143.99 лева, както и правилно
сторил първоинстанционният съд. Поради това и искът на „Моушън Кетъринг“ ООД срещу
„Маджикленд“ ЕООД с правно основание чл. 79, ал.1, пр. І-во вр. с чл. 9 ЗЗД за връщане на
платения по договора за наем депозит, следва да бъде отхвърлен изцяло.
Предвид гореизложените съображения, на основание чл. 270, ал. 3, изр. 3 ГПК и чл. 271, ал.
1 ГПК, настоящият съдебен състав на Апелативен съд – София
РЕШИ:
Обезсилва решение № 260245/18.01.2022 г., постановено по гр. дело № 11479/2018 г. по
описа на Софийски градски съд в частта му, с която са отхвърлени предявените от „Моушън
Кетъринг“ ООД с ЕИК:********* срещу „Маджикленд“ ЕООД с ЕИК:********* искове с правно
основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 285 ЗЗД за сумата в размер на 26 000 лв., предявена частично от
69 793.38 лева, представляващи разходи, сторени от ищеца за промяна предназначението на
жилищна сграда - къща, находяща се в гр. София, ул. „***“, № 7, в ресторант, дължими по договор
за поръчка, прикрит със споразумение към договор за наем от 10.09.2013 г., както и евентуално
съединения иск с правно основание чл. 59 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 50
000 лева, поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в
извършване на разходи за промяна предназначението и преустройство на жилищна сграда - къща,
находяща се в гр. София, ул. „***“, № 7, в ресторант, извършени след сключване на договор за
наем от 10.09.2013 г.
Връща делото на Софийски градски съд, друг съдебен състав, за разглеждане на
предявените от „Моушън Кетъринг“ ООД с ЕИК:********* срещу „Маджикленд“ ЕООД с
ЕИК:********* осъдителен иск с правно основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72, ал. 1 ЗС вр. чл. 17, ал. 1
вр. чл. 285 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 26 000 лв. (частично
предявен иск от 225 000 лв.), представляваща разликата в пазарната стойност на горепосочения
имот преди и след извършване на подобрения в него, включително акцесорното искане по чл. 86
ЗЗД за заплащане на законната лихва върху главницата от деня на завеждане на настоящата искова
молба до окончателното издължаване и предявения в условията на евентуалност (ако съдът
отхвърли като неоснователен главния иск по чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285
12
ЗЗД) осъдителен иск с правно основание чл. 59 ЗЗД (при сбъдване на вътрешно процесуалното
условие за разглеждането му) за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50 000 лв.
поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в извършване от
страна на ищеца на подобрения в горепосочения имот, собственост на ответника, включително и
акцесорното искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане на законната лихва върху главницата от деня на
завеждане на настоящата искова молба до окончателното издължаване.
Потвърждава решение № 260245/18.01.2022 г., постановено по гр. дело № 11479/2018 г. по
описа на Софийски градски съд в частта му, с която е отхвърлен като неоснователен предявения
от „Моушън Кетъринг“ ООД с ЕИК:********* срещу „Маджикленд“ ЕООД с ЕИК:********* иск
с правно основание чл. 79, ал.1, пр. I-во вр. чл. 9 ЗЗД за сумата от 3 400 евро, представляваща
предоставен депозит по договор за наем от 10.09.2013 г.; както и „Моушън Кетъринг“ ООД с
ЕИК:********* е осъден да заплати на „Маджикленд“ ЕООД с ЕИК:********* на основание чл.
232, ал. 2 вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата в размер на 90.45 лева, представляваща разходи за ползвана
от наемателя електрическа енергия в периода 01 - 28.01.2019 г. в наетия по договор за наем от
10.09.2013 г. имот, находящ се в гр. София, ул. „***“, № 7, след изтичане на наемния договор,
както и на основание чл. 79, ал. 1, пр. I-во вр. чл. 9 и чл. 233, ал. 1, изр. II-ро ЗЗД сумата в размер
на 25 276.50 лева, представляваща разходи, необходими за поправяне на вредите в наетата вещ и
възстановяване на състоянието й към момента на отдаването й под наем по договор от 10.09.2013
г., ведно със законната лихва върху горните главници от датата на подаване на насрещната искова
молба - 15.03.2019 г. до окончателното плащане.
Настоящото решение подлежи на касационно обжалване при наличие основанията по чл.
280, ал. 1 и ал. 2 ГПК пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчване на препис
от същото на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13