Р Е Ш Е Н И Е №307
гр. ВРАЦА, 06.10.2016г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Врачанският окръжен
съд гражданско отделение в
публичното заседание на 28.09.2016г. в състав:
Председател:ТАТЯНА
АЛЕКСАНДРОВА
Членове:МАРИЯ АДЖЕМОВА
мл.с.СВЕТОЗАР ГЕОРГИЕВ
в присъствието на:
прокурора секретар В.Н.
като разгледа докладваното от съдията Т.Александрова
в.гр. дело
N` 424
по
описа за 2016 год.
за да се произнесе взе предвид:
Производството се развива по чл.258 и сл. от ГПК.
С решение
27/29.02.2016г.постановено по гр.д.№ 477/2015г. по опис на РС-Оряхово,състав на
съда е признал за установено на
основание чл.124, ал.1 от ГПК в отношенията между страните по делото, че между
„ Агролидер – 77 „ ООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление
с.Селановци, обл.Враца, ул. „ Асен Златаров „ №39, представлявано от
управителите Н.И.Ц. и Р.А.А. от една страна и Г.И.П., ЕГН:**********,***,от
друга страна, съществува облигационно правоотношение по договор за аренда на
земеделска земя с рег.№439/11.02.2014г. на съдия по вписванията при РС –
Оряхово, вписан в Служба по вписванията
- гр.Оряхово под дв.вх.рег. №248/11.02.2014г., акт 131, том I, по
отношение на земеделски земи, находящи се в землището на с.Селановци, обл. Враца,
а именно - нива с площ 6,400 дка, съставляваща имот № 010002 в местността „
Беглика „, 6 – та категория; нива с площ 12.950 дка, съставляваща имот №019013
в местността „ Манова падина„, 4 – та категория; нива с площ 13.640 дка,
съставляваща имот №019014, в местността „ Манова падина „, 4 – та категория;
нива с площ 7.000 дка, съставляваща имот №136006 в местността „ Дърварски път
„, 3 – та категория; нива с площ 57.830 дка, съставляваща имот №137010 в
местността „ Цеков брест „, 3 – та категория; нива с площ 70.991 дка,
съставляваща имот №173011 в местността „ Косаня „, 3 – та категория; нива с
площ 19.999 дка, съставляваща имот №200018 в местността „ Бацови явори „, 3 –
та категория; нива с площ 18.000 дка, съставляваща имот №200046 в местността „
Бацови явори „, 3 – та категория; нива с площ 14.500 дка, съставляваща имот
№380001 в местността „ Парцелите „, 4 – та категория и нива с площ 11.089 дка,
състав-ляваща имот №380002 в местността „ Парцелите „, 4 – та кате-гория.Отменил
е на основание чл.537, ал.2 от ГПК и постановил да бъде заличено извършеното
вписване от Служба по вписванията – гр.Оряхово в дв.вх. рег.№2944/09.09.2015г.,
акт №149, том V на прекратяването на договор за аренда на земеделска земя с
рег.№439/11.02.2014г. на съдия по вписванията при РС – Оряхово, вписан в Служба
по вписванията - гр.Оряхово под
дв.вх.рег. №248/11.02.2014г., акт 131, том I.Осъдил е на основание чл.78, ал.1
от ГПК Г.И.П.,ЕГН:**********,*** да зап-лати на ищеца „ Агролидер – 77 „ ООД, с
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление с.Селановци, обл.Враца, ул. „
Асен Златаров „ №39, представлявано от управителите Н.И.Ц. и Р.А.А. сумата от
1074.80 лева, представляваща сторените в производството разноски за държавна
такса, адвокатско възнаграждение и такса вписване на исковата молба.
Прекратил е
производството по предявения отрицателен уста-новителен иск с правно основание
чл.124, ал.1 от ГПК за приз-наване за установено несъществуването на права,
произтичащи от сключен на 18.11.2014г. договор за аренда на земеделска земя с
рег.№5892/18.11.2014г. на съдия по вписванията при РС – Оряхово, вписан в
Служба по вписванията - гр.Оряхово под
дв.вх. рег. № 4259/18.11.2014г., акт 137, том VI между Г.И.П., ЕГН:**********,***
и С.П. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес ***. Присъдил е разноски за
правоимащата страна на основание чл.78,ал.4 ГПК.Решението в тази част не е
обжал-вано и е влязло в законна сила.
Недоволен от
решението, в частите му,в които уважен пре-дявеният положителен установителен
иск по чл.124,ал.1 ГПК и искът по чл.537,ал.2 ГПК е останал Г.И.П. ***,който с
въззивна жалба вх. № 846/ 14.03. 2016г. го обжалва.Чрез представена писмена
молба вх. № 7063/ 30.08.2016г.процесуалният представител на въззивника-адв.Г.
Попова-С.,САК,поддържа въззивната жалба.
В нея се
поддържа,че районният съд се е произнесъл по нередовна искова молба,при
неправилно определен материален интерес,като вместо по правилата на
чл.69,ал.1,т.4 ГПК,цената на иска е определена по правилата на чл.69,ал.1,т.5 ГПК,при което при правилно изчисление се установява, че е нарушена родовата
подсъдност за разглеждане на обективно съединените искови претенции,което
обстоятелство прави обжалвания съдебен акт в съответната му част е
недопустим.Освен такъв, се правят оплаквания и,че е
неправилен,незаконосъобразен и необоснован. Излагат се подробни съображения
досежно неоснователността на предявения положителен установителен иск по
чл.124,ал.1 ГПК. Изтъква се,че неправилно, районният съд, тълкувайки волята на
упълмощителя по съдържащото се в делото пълномощно от 10.02. 2014г. е приел,че
е налице надлежно упълномощаване,при валидно изразена воля и правомощия по отношение
на физическото лице Д. И. М.,което сключвайки договора за аренда на
земеделските земи,за които са му дадени пълномощия не е изляло извън пределите
дадената му представителна власт.Изтъква се,че в действителност въззивникът по
пълномощното от 10.02.2014г. ,с нотариална заверка на кмета на с.Селановци,
всъщност е упъл-номощил да извърши описаните в него правни и фактически дейст-вия
не физическото лице Д.М. в лично качество ,а ЮЛ "Агролидер-77",ОДД,с
ЕИК *********, действащо чрез своя пред-ставител по пълномощие Д.М..Във връзка
с това се под-държа,че физическото лице Д.М. не е имал никакви права да
извършва договаряне от името и за сметка на въззивника П.. Освен това в
пълномощното било поставено отлагателно условие за сключване на нов аренден
договор,но едва след изтичане на предходен такъв,при което е дадено
пълномощие,но под условие. Навеждат се съображения,че съдът превратно и
недържейки сметка за императивното задължение,което има съгласно чл.20 ЗЗД,а именно,че тълкувайки договорите, правилата,които
се прилагат и при сделките,да се търси действителната воля на страните, като не
е държана сметка за задължителната практика на ВКС в тази хипотеза относно
критериите,съобразно която следва да бъде извършена тази тълкувателна
дейност-тълкуване на отделните уговорки във връзка едни с други и всяка да се
схваща в смисъла, който произтича от целия договор,с оглед целта на договора,
обичаите,практиката и дорбосъвестността.Цитира се и се прилага съдебна практика
на ВКС.В тази връзка се изтъква,че волята на упълномощителя не е била веднага
на следващия ден да бъде сключен договор за аренда,както е постъпил
пълномощника,а това следвало да стане след определен период от време.В тази
връзка бил нарушен принципа на добросъвестност.Освен това, районният съд не е
държал сметка за извършените впоследствие действия от страна на въззивника във
връзка с прекратяване на дадените пълномощия чрез оттегляне на
пълномощното,както и тези по пред-приетото едностранно прекратяване на договора
за аренда от 11.02.2014г.,които действия съответно са вписани.Заключава се,че
пълномощия на физическото лице Д.М. не били дадени, при което той е действал
без надлежно възникнала представителна власт.В тази връзка и сключеният от него
договор за аренда не бил могъл да породи действие и е в хипотеза на висяща
недей-ствителност по смисъла на чл.42 ЗЗД.Действията на пълномощника не са
потвърдени,при което и договорът не действа между склю-чилите го страни.
По отношение на
иска по чл.537,ал.2 ГПК,въззивникът се позовава на приетото в ТР №3/212г. на
ОСГК на ВКС,с което е прието,че на отмяна по този ред подлежат само
констативните нотариални актове,с които се удостоверява право на собственост
върху недвижими имоти,а не и тези удостоверяващи сделки,с които се изменя,прехвърля
и прекратява вещно право върху недвижим имот.В тази връзка се поддържа,че
извършеното вписване на нота-риалната покана,отразяваща противопоставянето на
въззивника П. на действието на сключения с пълномощника М. арен-ден договор е
законосъобразно.Иска се отмяна на решението в обжалваните части,както и в
частта за разноските.
В срока по
чл.263,ал.1 ГПК,въззиваемият С.П.К. *** чрез адв.Г. Ив.С.,САК, дава писмен
отговор,в който не оспорва въззивната жалба,излага съображения за неправилност
и незаконосъобразност за частите на решението към които тя е насочена,като
приповтаря изложеното в жалбата.
В срока по
чл.263,ал.1 ГПК писмен отговор дава и въззиваемият
"Агролидер-77"ООД,седалище и адрес на управление с.Селановци,
обл.Враца представлявано от управителите Николай Ил.Ц. и Р.А.А. чрез адв.М.Б.,***.Развиват
се подробни съображения по отделните пунктове от въззивната жалба,като се
изтъква,че районният съд не е допуснал нарушение на закона,определяйки
материалния интерес на основание чл.69, ал.1,т.5 ГПК,с оглед характера на
предявения иск и търсената с него правна защита.Посочва се,че правилно е
тълкувана волята на страните изразена в дадените правомощия по приложеното в
дело пълномощно произтичащо от ищеца,като с тази воля е съобразена и датата към
която договорът за аренда от
11.02.2014г. е прието, че той поражда своето действие.Този факт,правилно е
обсъден и преценяван от районния съд.В тази връзка не е нарушена и разпоредбата
на чл.38 ЗЗД,доколкото на пълномощника са били дадени права да договаря съм със
себе си.Развиват се доводи и досежно правилността на правните изводи направени от районния съд във връзка с
уважаването на иска по чл.537,ал.2 ГПК.Иска се решението,в обжалваните части,
да се потвърди.Писменият отговор се поддържа от процесуалния пред-ставител на
този въззиваем в лицето на адв.М.Б..
Окръжният
съд,след като съобрази оплакванията във въззив-ната жалбата,взе предвид
становищата на защитата на страните по повод същата,изразени в писмени отговори
и в становище пред съда,след като прецени и обсъди събраните в производството
доказателства,поотделно и в тяхната съвкупност,от фактическа и правна страна
приема следното:Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259,ал.1 ГПК,отговаря
на изискванията за съдържание и приложения по чл.260 и чл.261 ГПК,произтича от
страна с необ-ходимата легитимация и правен интерес, насочена е против съ-дебен
акт от категорията на обжалваемите,което я прави про-цесуално допустима.
Разгледана по
същество е неоснователна.
Решението,нейн
предмет е валидно,допустимо и правилно по направените правни изводи.
Производството
пред районния съд е образувано по обективно и субективно съединени искове по
чл.124 от ГПК и чл.537, ал.2 от ГПК, вр.чл.88 и чл.90 от ЗКИР от „ Агролидер –
77 „ ООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление с.Селановци,
общ. Оряхово, обл.Враца против Г.И. *** и С.П. ***, с които: на основание
чл.124, ал.1 от ГПК, вр.чл.2 от ЗАЗ е предявен поло-жителен установителен иск,
с който се иска от съда да се признае за установено на съществуването на
договорно право-отношение между „ Агролидер – 77 „ ООД, от една страна в каче-ството
на арендатор и Г.И.П. от друга, в ка-чеството му на арендодател, по силата на
договор за аренда на земеделски имоти / земи / от 11.02.2014г., вписан в СВ –
Оря-хово под вх.№248/11.02.2014г., акт.131, том 1;на основание чл.537, ал.2 от ГПК, вр. чл.88 от ЗКИР е предявен обусловен иск за заличаване на вписаното на
09.09.2015г. в СВ – Оряхово, акт №149, дв.вх.№2944/09.09.2015г., том 5
прекратяване на договора за аренда на земеделска земя от 11.02.2014г., акт 131,
том 1;на основание чл.124, ал.1 от ГПК, вр.чл.2 от ЗАЗ е предявен отрицателен
установителен иск, с който се иска от съда да се признае за установено
несъществуването на договорно пра-воотношение между двамата ответника Г.И. П. и
С.П. К., основано на сключен на 18.11.2014г. договор за аренда на земеделска
земя, вписан в СВ – Оряхово с дв.вх.рег. №4259/18.11.2014г., акт №137, том 6;
По последния
иск,съдът с обжалваното решение е прекратил производството,поради процесуалната
му недопустимост, като последното ,в тази част,не е обжалвано и както се посочи
по-горе е влязло в законна сила.
Делото
продължава развитието си пред въззивната инстанция по отношение на първите два
иска,които са били уважени и са предмет на въззивното обжалване.
По допустимостта
на решението в обжалваните части:Решението е допустимо по следните съображения:
Както се посочи
по-горе,в частта,в която производството по делото продължава са предявени
обективно съединени положите-лен установителен иск,както и иск за
отмяна на извършено впис-ване по реда на чл.537,ал.2 ГПК.Според изложеното във
въз-зивната жалба за начина на
изчисление на цената на иска по чл. 124,ал.1 ГПК във връзка с установяване на
действието на дого-вора за аренда рег. № 248 от 11.02.2014г.,съгласно правилата
на чл.69,ал.1,т.4 ГПК цената на предявения
иск надвишава 25 000 лв.,при което последният е подсъден на окръжния
съд,съгласно чл.104,т.4 ГПК.Сочи се съдебна практика на ВКС и други окръжни
съдилища.В тази връзка окръжният съд,отчитайки практиката на ВКС залегнала в Определение
№ 25/18.02.2011г. по т.д.№ 493/ 2010г. на І г.о. на ВКС,Определение №
56/25.02.2013г. по т.д.№ 331/2012г. на ТК на ВКС,Определение № 167/19.03.2015г.
по ч.т. д.№ 403/2015г. на ТК ,І т.о. на ВКС и други,както и приетото в Решение 541/06.02.2012г.
по гр.д.№ 810/2010г. на ІV г.о. на ВКС по чл.290 ГПК относно правната
характеристика на договора за аренда и възможността,ако той е нищожен поради
липса на форма, последният да обвързва страните като договор за наем/конверсия
на документ с опорочена форма/, следва да се приеме,че цената на предявения
положителен установителен иск,касателно действие-то на договора за аренда от
11.02.1014г. следва да се определи по правилата на чл.69,ал. 1,т.5 ГПК,при
което съобразявайки договорената арендна вноска, следва да се приеме,че
районният съд е разгледал иск,с цена в рамките на допустимите спорове, които са
му подсъдни.Цената на иска изчислена по посочения начин възлиза на сумата 11
619.95 лв./Вж. в тази връзка съобра-женията на районния съд изложени в Опр. № 76/19.04.2016г.,
съдържащо се в делото и произнасянето на окръжния съд с Опр. №
592/91.08.2016г./
По
основателността на исковите претенции по повод въз-зивното обжалване:
Ищецът е поддържал,поддържа и сега, че на 11.12.2014г. между „ Агролидер –
77 „ ООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление с.Селановци,
общ.Оряхово, обл.Враца, в качеството на арендатор и Г.И.П., представляван от
пълномощника си Д. И. М. – в качеството му на арендодател, бил сключен аренден
договор, вписан в СВ при РС – Оряхово под дв.вх.рег.№ 248/11.02.2014г.,
съгласно който били отдадени под аренда земеделски земи с обща площ 232.399
дка, находящи се в землището на с.Селановци, обл.Враца, ЕКАТТЕ: 70723, за срок
от 10 стопански години, считано от 01.10.2015г. до 01.10.2025г., с арендно
плащане в размер на 50.00 лева на декар.В исковата молба дружеството ищец
твърди, че при справка в ОСЗ – Оряхово установило, че на 20.08.2015г. било
издадено удостоверение с рег.индекс №1175, в уверение на това, че на основание
чл.27, ал.1, т.2 и т.4 от ЗАЗ и писмо с рег.индекс №1056/19.08.2015г. на ОД „ Земеделие „ –
гр.Враца е регист-рирано едностранно прекратяване на договора за аренда, вписан
в СВ при РС – Оряхово под дв.вх.рег.№248/11.02.2014г., във връзка с подадено
писмено заявление с рег. Индекс №1056/05.08.2015г. на ОСЗ – Оряхово от Г.И.П..Установило
също, че едностранното прекратяване на договора за аренда вписан в СВ при РС –
Оряхово под дв.вх.рег.№248/11.02.2014г., било вписано в СВ – Оряхово на
09.09.2015г. под дв.вх.рег.№2944/ 09.09. 2015г., акт 149, том 5.
Ищецът признава, че от страна на ответника П. му е била отправена
нотариална покана с рег.№6528/18.12.2014г., която според него съдържа
разсъждения на ответника по отношение на пълномощията на упълномощеното от него
лице, както и твърдения, че така сключения договор не е породил и няма да
породи правно действие,тъй като лицето,което е договаряло от негово име е
действало без представителна власт,като в нея не се съдържало волеизявление за прекратяване на действащия и вписан
договор за аренда, нито пък били наведени твърдения за наличие на предпоставки
за едностранно прекратяване на договора за аренда.
Ищецът ,в качеството си на арендатор в материалното правоотношение, е застъпвал становище, че не са били налице
предпоставките за едностранно прекратяване на арендния договор, нито е налице
валидно разваляне на същия.Поддържа, че е налице и недопустимост на вписването,
както и несъществуване на вписаното обстоятелство.Посочил е, че за него е
налице правен интерес от предявяване на иск за установяване съществуване на
договора за аренда, както и обективното му съединяване с иск за отмяна на
постановения охранителен акт, а именно извършеното вписване за прекратяване на
договора, тъй като вписвайки в СВ прекратяването на този договор на основание
чл.27, ал.1, т.2 и т.4 от ЗАЗ, ответникът недвусмислено е показал, че оспорва
наличието на облигационна връзка между него и ищцовото дружество,сключвайки
втори договор за аренда от 18.11.2014г. за земите предмет на договора за аренда
с ищеца,което поражда конкуренция на права.
В депозирания отговор по чл.131 от ГПК, ответникът по отношение на предявения положителен
установителен иск по чл. 124, ал.1 от ГПК, вр.чл.2 от ЗАЗ Г.П., е
твърдял,твърди и сега, че процесния договор, чието обвързващо значение се цели
да бъде установено в настоящето съдебно производство, е сключен чрез
пълномощник, действал с нотариално заверено пълномощно на Кмета на с.Селановци,
по силата на което ответникът Г. П. е упълномощил лицето Д. И. М. в лично
качество и като пълномощник на представляваното от него дружество „ Аг-ролидер
– 77 „ ООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на уп-равление с.Селановци,
обл.Враца, от негово име и за негова сметка да сключва договори за аренда с
арендатор по негова пре-ценка, относно собствената и наследствената му
земеделска земя, находяща се в землището на с.Селановци ЕКАТТЕ 70723, с обща
площ 232. 399 дка.Поддържал е,поддържа и сега, че пълномощията на
упълномощеното лице, видно от представеното към отговора пълномощно, са дадени
за упражняване след изтичане на
срока на сключения и действащ към датата на упълномощителната сделка договор за
аренда, вписан в книгите за вписвания при СВ – Оряхово под дв.вх.рег.№253/22.02.2012г.,
акт 112, том 1, със срок от 3 стопански години, а именно за периода от 2012г.
до 2015г., т.е. пълномощникът би могъл надлежно да представлява своя
упълномощител и да сключи договор за аренда от негово име едва след приключване
на стопанската 2014/2015г..Поддържал е, че с изненада разбрал, че още на
следващия ден след упъл-номощаването – на 11.02.2014г., правата по пълномощното
са били упражнени,като упълномощеното лице е сключило процесния договор за
аренда с представляваното от самия него търговско дружество без да уведоми за
това упълномощителя си, като след узнаването на този факт незабавно се
противопоставил на действието на преждевременно сключения от неговия пълномощник
договор за аренда.В тази връзка поддържа, че лицето, което е договаряло с ищцовото
дружество от името на ответника П. и за негова сметка е действало без
представителна власт, тъй като същата е била дадена под отлагателно условие –
след изтичане на опре-делен период от време и след приключването на стопанската
2015г., както и че преждевременното упражняване на тези права не обвързват
ответника П., който като собственик на про-цесната земя се е противопоставил
категорично срещу действието на така сключения договор за аренда, вписан с
дв.вх. рег.№ 248/11.02.2014г., акт 131, том 1 на СВ – Оряхово, за което
изпратил до ищеца нотариална покана с рег.№6528/2014г. по описа на СВ –
Оряхово.Чрез последната ответникът П. оттеглил всички пълномощия дадени на М..С
оглед горното се твърди, че сключеният от името на ответника П. договор за
аренда от 11.02.2014г. въобще не е породил правно действие, респ.всички
извършени от пълномощника действия не обвързват упълномо-щителя,поради
това,че е налице висяща недействителност
на този аренден договора по смисъла на чл.42 ЗЗД./вж. писмения отговор на
л.23-ти от делото/
По отношение на искането за отмяна на вписване на несъ-ществуващо
обстоятелство на основание чл.537, ал.2 от ГПК, вр. чл.88 от ЗКИР, в отговора
на ИМ е заявено, че последващото вписване на удостоверението, което е издадено
въз основа на нотариална покана за противопоставяне на ответника срещу дейст-вието
на процесния първи договор за аренда,
вписано с акт № 149, том 5, дв.вх.рег.№2944/09.09.2015г. на СВ – Оряхово е за-коносъобразно
извършено.Посочено е, че същото е направено с оглед оповестяване на
неправомерното действие, извършено от упълномощеното лице извън кръга на
неговата представителна власт,като в случая не се касае нито за разваляне, нито
за прекратяване на облигационната връзка по сключения първи договор за аренда,
тъй като такава въобще не е възниквала валидно.Уточнено е, че вписването на
нотариалната покана за противопоставянето на собственика срещу действията на
мнимия пълномощник, респ.срещу сключения от него без представителна власт
аренден договор, се е явявало единствената правна техника за оповестяване на
факта за несъществуване на облигационното правоотношение, вписано като аренден
договор в СВ – Оряхово, с цел да бъдат уведомени третите заинтересовани лица,
че пъл-номощникът, сключил този договор е действал без представителна власт, и
че надлежния собственик на имота се е противопоставил незабавно след узнаването
на действието на подписания договор.В тази връзка във въззивната жалба се
поддържа,че обявената от районния съд отмяна на направеното вписване
противоречи на ТР № 3/2012г. на ОСГК на ВКС,което е относимо само досежно кон-стативните
нотариални актове.
В проведеното от въззивната инстанция съдебно заседание, представителят на
въззиваемия "Агролидер-77"ООД,поддържа,че действащият от името на
ответника П. пълномощник не е превишил представителната си власт,действал е в
рамките по пре-доставените му пълномощия и в техните предели,при което
сключеният с него аренден договор е породил своето действие.
Както се посочи и по-горе,защитата на въззивника П. развива защитната теза,
че правата по процесното пълномощно са били дадени под отлагателно условие, а
именно да бъдат упраж-нени след изтичането на текущия договор за аренда и
приключ-ването на стопанската година.Посочва, че ответникът П. не е бил
уведомен за сключения договор за аренда с ищеца, нито пък в последствие е
одобрил сделката, поради което чрез вписване на нотариална покана за
противопоставяне на собственика е опо-вестил липсата на облигационно
правоотношение, пълномощникът Д. Мутащки е действал като мним представител при
сделката с ищеца.Развиват се доводи, че липсата на представителна власт
представлява вид липса на съгласие, но не се приравнява с нея и е посочена като
основание за нищожност по чл.42 от ЗЗД.Сочи се, че нищожността поради липса на
съгласие предпоставя, че има съгласие за сключване на определена сделка, но при
определени условия, които в случая не са настъпили, като в този смисъл въпросът
за представителната власт е последващ на този за съгласието за упълномощителя.Навежда
се,че разликата между двете хипотези, е, че когато едно лице сключи договор от
името на друго лице без да е било упълномощено от него в хипотезите на липса на
упълномощаване или ненадлежно такова, т.е. като мним представител, е налице
висяща недействителност, тъй като съгласно чл.42, ал.2 от ЗЗД, лицето от името
на което е сключен договора може да го потвърди, с което договорът се валидира,
като за потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за
упълномощаването за сключване на договора.Във въззивната жалба се поддържа, че
в разглеждания случай е налице не просто липса на потвърждение на процесната
сделка, сключена от М., а категорично, недвусмислено и нееднократно проти-вопоставяне
на упълномощителя срещу действието на същата.Сочи се, че не би могло да се
говори и за добросъвестност на третото лице, тъй като процесната сделка е
сключена в хипотезата на „ договаряне сам със себе си „, чието приложно поле е
ограничено от самия закон – чл.38 от ЗЗД.
Анализът на представените от страните писмени доказател-ства,дава основание
да се приеме за установената следната фак-тическа обстановка:
От аренден договор от 21.02.2012г. се установява,че между Е.Г.П, в качеството
й на управител на ЕТ „ Есперих – Е. П. „ и като преарендодател и С.П. К., в
качеството му на арендатор, бил сключен договор за аренда на земеделска земя с
рег.№401/21.02.2012г. на съдия по вписванията при РС – Оряхово.Същият бил
вписан в служба по вписванията гр.Оряхово под дв.вх.рег.№253/21.02.2012г., акт
112, том I.Договорът бил сключен за срок от три стопански години, първата от
която започва от 2012/2013г.-чл.1/л.26-ти от делото/
От приложеното на л.25-ти по делото на ОРС пълномощно се установява
10.02.2014г. ответникът Г.И.П. упъл-номощил Д. И. М.,като пълномощник на "Агролидер-77"ООД
да го представлява пред нотариуси, данъчни служби, съдия по вписванията, ОС „ Земеделие
„ – Оряхово и където е необходимо, и от негово име и за негова сметка сключи
договор за аренда, след изтичане на сключен договор за аренда с арен-датор по
негова преценка, включително и да договаря сам със себе си, съгласно чл.38 от ЗЗД и при условия каквито договори за собствената и наследствената му
земеделска земя.В пълно-мощното подробно са описани общо 10 броя земеделски
имота, девет от които били предмет и на сключения договор за аренда и вписан в
служба по вписванията гр.Оряхово под дв.вх.рег. № 253/ 21.02.2012г., акт 112,
том I, находящи се в землището на с.Се-лановци, обл.Враца, а именно - нива с
площ 6,400 дка, със-тавляваща имот №010002 в местността „ Беглика „, 6 – та
категория; нива с площ 12.950 дка, съставляваща имот №019013 в местността „
Манова падина „, 4 – та категория; нива с площ 13.640 дка, съставляваща имот
№019014 в местността „ Манова падина „, 4 – та категория; нива с площ 7.000
дка, съставляваща имот №136006 в местността „ Дърварски път „, 3 – та
категория; нива с площ 57.830 дка, съставляваща имот №137010 в местността „
Цеков браст „, 3 – та категория; нива с площ 70.991 дка, съставляваща имот
№173011 в местността „ Косаня „, 3 – та категория; нива с площ 19.999 дка,
съставляваща имот №200018 в местността „ Бацови явори „, 3 – та категория; нива
с площ 18.000 дка, съставляваща имот №200046 в местността „ Бацови явори „, 3 –
та категория; нива с площ 14.500 дка, съставляваща имот №380001 в местността „
Парцелите „, 4 – та категория и нива с площ 11.089 дка, съставляваща имот
№380002 в местността „ Парцелите „, 4 – та категория.Подписът на упълномощителя
бил нотариално заверен от кмета на кметство с.Селановци, обл.Враца под
рег.№37/10.02.2014г.
Въз основа на това пълномощно, на 11.02.2014г., между „ Аг-ролидер – 77 „
ООД, представлявано от управителя си Н.И.Ц. и чрез пълномощника му Д. И. М. от
една страна в качеството му на арендатор и Г.И. П. от друга страна,представляван
от пълномощника си М., като арендодател, е бил сключен договор за аренда на
земеделска земя с обща площ 232.399 дка с рег.№ 439/11.02.2014г. на съдия по
вписванията при РС – Оряхово.Същият е бил вписан в служба по вписванията гр. Оряхово
под дв.вх.рег.№248/11.02.2014г., акт 131, том I.Било е уговорено арендно
плащане в размер на 50 лева на декар арендована земеделска земя./л.9-ти от
делото/
Наличен е и договор от 18.11.2014г. между М. М.Т. като пълномощник на Г.И.П.
в качеството му на арендодател и С.П. К., в качеството му на арендатор за
аренда на земеделска земя с обща площ от 232.399 дка с рег.№5892/18.11.2014г.
на съдия по вписванията при РС – Оряхово,който е бил вписан в служба по
вписванията гр.Оряхово под дв.вх.рег.№4259/18.11.2014г., акт 137, том VI. Било
уговорено арендно плащане в размер на 50 лева на декар арендована земеделска
земя или в натура / пшеница, ечемик или царевица / в размер на равностойността
на определената парична рента.
С нотариална покана, вписана в СВ – Оряхово под рег. №6528/18.12.2014г. на
съдия по вписванията при РС – Оряхово, ответникът П. е уведомил ищеца по
делото, че пълномощията на упълномощеното лице по процесното пълномощно с
рег.№37/ 10.02.2014г. на кмета на кметство с.Селановци били дадени за
упражняване едва след изтичане на срока на сключения и действащ към датата на
упълномощителната сделка договор за аренда, вписан в книгите за вписванията при
агенция по вписванията – гр.Оряхово под дв.вх.рег.№253/22.02.2012г., акт 112,
том I, със срок от три стопански години.Пояснено било, че пълномощникът в този
случай би могъл надлежно да го представлява след прик-лючване на стопанската
2014/2015г.В поканата ответника П.
заявява, че пълномощникът е действал без представителна власт, тъй като същата
е дадена под отлагателно условие – след из-тичане на определен период от
време.Заявява също, че като собственик категорично се противопоставя срещу
действието на така сключения от пълномощника договор и при това положение
същият не е породил и няма да породи правно действие.
На горесопосочената дата,ответникът П. е изпратил и нотариална покана до Д.
И. М., с която е оттеглил пълномощията дадени на последния с процесното
пълномощно.
На 05.08.2015г., ответникът П. депозирал в ОС „ Земеделие „ гр.Оряхово и СВ
– гр.Оряхово заявление, с което на основание чл.27, ал.1, т.2 и т.4 от ЗАЗ е
поискал да му бъде издадено удостоверение за прекратяване на арендния договор
вписан в служба по вписванията гр.Оряхово под дв.вх.рег. №248/11.02.2014г., акт
131, том I, което на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ да се впише в нотариалните
книги.Като основание за прекратяване посочил, че договорът е сключен чрез
пълномощник, който не е имал необходимата представителна власт, тъй като
пълномощията са му били предоставени под условие, което към датата на сключване
на договора и неговото вписване не били настъпили./л.54-ти от делото/
На 09.09.2015г. ответникът П. *** заявление, с което поискал вписване на
удостоверение №1175/20.08.2015г. на ОС „ Земеделие „ – гр.Оряхово за прек-ратяване
на договора за аренда на земеделски земи сключен с ищеца по делото.Заявлението
било вписано в СВ – Оряхово под дв.вх.2944/09.09.2015г., акт №149, том V./л.50-ти/
На 11.09.2015г. ответникът П. чрез ОС „ Земеделие „ – гр. Оряхово е
депозирал до ОД „ Земеделие „ – гр.Враца заяв-ление, в което по гореизложените
му съображения, е уведомил ад-ресата, че неоснователно като ползвател /
арендатор / на соб-ствената му земеделска земя е вписан „ Агролидер – 77 „ ООД
за стопанската 2015/2016г.Поискал е да бъдат извършени съответ-ните корекции и
да бъде вписан валидно сключения според него договор за аренда със С.П.К../л.30-ти/
Видно от приложеното по делото писмо от ОС „ Земеделие „ – гр.Оряхово, пред
учреждението били депозирани и регистрирани два договора за аренда на
процесните имоти – този вписан в СВ – Оряхово под дв.вх.рег.№248/11.02.2014г.,
акт 131, том I и този вписан под дв.вх.рег.№4259/18.11.2014г., акт 137, том
VI.От същото се установява, че съгласно указанията на МЗХ, приоритет има
договорът за аренда, вписан под дв.вх.рег.№248/ 11.02. 2014г., акт 131, том I и
имотите са признати в правно основание на ищеца за стопанската 2015/2016г./л.329
от делото/.
При така установената фактическа обстановка,обсъждайки и анализирайки,поотделно
и тяхната съвкупност, събраните в произ-водството доказателства,районният съд е
стигнал закономерно до обоснования правен извод за основателност на предявения
положи-телен установителен иск,както и на иска по чл.537,ал.2 ГПК във вр. с
чл.88 ЗКИР.Изложени са подробни мотиви,касателно допусти-мостта на установителния
иск,с оглед доказания правен интерес на ищеца,предвид доказателствения материал
за налични два арен-дни договора,сключени с ответника П.,касателно едни и същи
земеделски земи, съвпадащи в определени периоди по време. Изло-жени са пространствени
и правно относими съображения относно приложното поле на чл.20 ЗЗД във вр. с
чл.44 ЗЗД,чл.39 ЗЗД и чл.42 ЗЗД.
Въззивната инстанция изцяло споделя правната обосновка и направени тълкувания
във връзка с установяване на действител-ната воля на упълномощителя П. по повод
извършената едно-странна сделка по упълномощаването на Д. М.,в ка-чеството му
на пълномощник на "Агролидер-77", предоставените му изрични права по
чл.38 ЗЗД,касателно възможността на договаря сам себе си,споделя извода за
действителност на договора за аренда от 11.02.2014г., с оглед времето от което
следва да се счита, че той влиза в сила,липсата на противоречие между този
договор и предхождащият го такъв, и от
тук липсата на пред-поставки, за да се приемат твърденията на ответника П. за
наличие на превишаване пределите на предоставената представи-телна власт, и в
тази връзка, на основание чл.272 ГПК, преп-раща към мотивите на районния съд.
Допълнително излага следните съображения:
Страните не спорят по фактите, а по значението им за правото.
На първо място е спорен обемът на представителната власт, във връзка с
което е спорен и въпросът договорът за аренда сключен ли е с ищеца при
превишаване на представителната власт.
В зависимост от последното е поставен въпроса,ако е над-хвърлен обема на
представителната власт/exccesus mandati/, следва ли целият договор да бъде
признат за недействителен по отношение на упълномощителя. В контекста на
заявената позиция на ответника,представителната власт при сключване на договора
за аренда е превишена единствено с оглед датата, на която той е сключен,като
не било спазено отлагателното условие да
се съоб-рази наличието на друг аренден договор и неговия срок на дей-ствие.
В тази връзка, съдът приема, че спорът между страните се отнася до тълкуване
на пълномощното.
Страните са свободни да тълкуват съобразно своя интерес и разбиране. Съдът
дължи тълкуване, съобразно приложимите зако-нови правила. В случая, тълкуването
следва да бъде извършено при спазване на чл.39, ал.1 от ЗЗД, чл.44 ЗЗД и чл.20 ЗЗД.
Основно значение при изясняване на действителната воля трябва да се придава
не на буквалния прочит на текста, а на целите и начинът, по който той трябва да
се възприема от страните, съобразно обичаите в практиката и добросъвестността. В
случай, че представляваният е установил ограничения, те поначало трябва да
бъдат преценени преди всяко друго тълкуване. Тези ограничения, както всички в
гражданското право, следва да бъдат точно и недвусмислено изразени и да не
предизвикват сами по себе си спор за тълкуване. В хипотеза като настоящата, къ-дето
е предвидено тълкуването на представителната власт да бъде разширително в полза
на представителя, ограниченията трябва да са изрични и недвусмислени, както
например е постъпил пред-ставлявания при описването на недвижимите имоти,
предмет на бъдещия аренден договор.
Обемът на представителната власт на пълномощника спрямо третите лица се
определя според това, което упълномощителят е заявил, а спрямо упълномощителя
важат вътрешните им отношения, които могат да бъдат предмет на отделен договор.
В случая, такъв договор не е представен, поради което вътрешните отно-шения не
могат да бъдат противопоставени на трети лица - ищеца по иска, който, за да се
задължи, следва да бъде известен. Така той не може да бъде обвързан от указания
и инструкции, дадени от упълномощителя на упълномощения относно упражняването
на представителната власт, които не са възпроизведени в пълно-мощното, но
винаги имат значение при спор за действителната воля.
Превишаването на пределите на представителната власт, както и твърдението
за наличие на такова следва да бъде доказано,като тежестта за доказването му ,в
случая, е на упълномощителя П..В тази връзка той се позовава на текста в пълномощното .."след
изтичане на сключен договор за аренда...",като в пълномощното не е посочен
изрично за кой точно договор за аренда става въпрос.
Съгласно чл.44 ЗЗД, правилата относно договорите намират съответно
приложение към едностранните волеизявления в слу-чаите, в които законът допуска
те да пораждат, изменят или прекратяват права и задължения. Това правило
подчинява тъл-куването на едностранния акт упълномощаване на правилата на чл.20 ЗЗД относно договорите.
В тази връзка, правилно РС е приел, че съгласно изразеното допълнително
становище в писмения отговор по чл.131 ГПК на от-ветника, в израза "след изтичане на сключен договор за
аренда", той е имал предвид текущ договор за аренда, вписан в книгите за
вписвания при Агенция по вписванията гр.Оряхово под Дв.Вх.Рег. № 253/ 22.02.2012
год. акт 112, Том 1 със срок на действие от 3 стопански години, а именно за
периода от 2012-2015 год. Съобра-зявайки това,обстоятелството,че арандните
договори се сключват за стопански години и имайки предвид параграф 2, т.3 от ДР
на ЗАЗ, в който е дадено легалното определение на понятието "сто-панска
година", а именно това е времето от 01.10. на текущата година до 01.10. на
следващата година, РС ,отчитайки чл.2 от сключения от пълномощника М. договор
за аренда, с "Агро-лидер-77" ООД от 11.02.2014 год. е приел, че
ответникът не е доказал твърдението си за превишаване пределите на дадената
представителна власт. Това е така, защото независимо от начал-ната дата на
сключване на договора за аренда с ищеца, чрез пълномощника М., неговото начално
действие е договорено за стопанска година от 01.10.2015 год. до 01.10.2025
год., т.е. действието на договора започва след изтичане на срока на действие на
предходния договор, за който съдът приема, че упълномощителят е имал предвид
при употреба на израза "след изтичане на сключен договор за аренда".Или
с други думи, упълномощеният добросъвестно е спазил уговорката направена от
упълномощителя,че последващият договор за аренда,който следва да сключи
пълномощника следва да бъде след срока на предходния такъв,което е
спазено,видно от договорения срок за влизане в действие на договора от
11.02.2014г.
При възприетото,че не е доказано твърдението за превишаване пределите на
дадената представителна власт,сключеният от пълно-мощника М. аренден договор е
действителен и е породил своето действие,в рамките на договорения начален
момент.
По другия спорен въпрос, дали с действията си ответникът П. е прекратил
едностранно действието на арендния договор, сключен от пълномошника М.,като е
отправил нотариална покана до ищеца и е извършил вписвания на свои заявления,
правилно са изложени мотиви от РС, че такова прекратяване не е нестъпило.
В тази връзка, Окръжният съд излага допълнително следното:
За да се отговори на поставения по-горе въпрос,следва да се проследи
нормативната база,регламентираща в съответния закон възможностите на
прекратяване на арендните договори,а това е действащия Закон за арендата в
земеделието/ЗАЗ/.
В чл. 27, ал. 1
ЗАЗ от една страна са посочени конкретни хипотези на прекратяване на арендното
правоотношение - изтичане на срока, за който е сключен договора /т. 1/, по
взаимно съг-ласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на
подписите /т. 3/, със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора,
съответно с прекратяването на юридическото лице - арендатор, доколкото в
договора не е предвидено друго /т. 5/, при принудително отчуждаване на
арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от ЗДС и на
ЗОС /т. 6/. В т. 2, т. 4 и т. 5 на същата разпоредба се препраща към други
съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване на арендния договор -
такива са налице в случаите на разваляне поради неиз-пълнение на договорни
задължения, по чл.6, ал. 3; чл. 9, ал. 5; чл.28, ал. 1 ЗАЗ, както и при
прекратяване с едностранно пре-дизвестие по чл. 29 ЗАЗ. При така формулираните
основания за прекратяване на договор за аренда, се налага извод, че тази
разпоредба цели обхващане на всички хипотези на прекъсване на арендното
правоотношение.
Като се отчете
горното,следва да се приеме,че с нотариал-ната покана,ответникът действително е
отправил изявление за едностранно прекратяване на арендния договор,поради
превишаване пределите на представителната власт на пълномощника,но,както се
посочи по-горе последното твърдение не е доказано.
При това
положение и след като в чл.27 ЗАЗ,не са посочени изрично случаите за
едностранно прекратяване след отправено едностранно предизвестие,то и
отправената нотарилна покана не е породила своя ефект.ЗАЗ,предвижда възможност
за едностранно прекратяване единствено в хипотезата на чл.29, ал.1. Нормата е
диспозитивна и урежда случаите на безсрочните договори,но дори да се приеме,че
е налице непрецизна законодателна техника, тя ще следва да се съотнесе към
чл.27, ал.1, т.4 ЗАЗ като един-ствена хипотеза и невъзможността по тълкувателен
път ВКС да разшири обсега на закона.Така че препращането на тази разпо-редба
към посочените по-горе случаи в закона,не предвижда възможност за едностранно
прекратяване на срочните арендни договори.В
този смисъл е Определение № 424/ 05.07.2012г. на ВКС по т.д.№ 316/2012г. І
т.о.ТК.
Отделно от
изложеното по въпроса за едностранното прек-ратяване на договор за аренда е
налице задължителна практика на ВКС.Съгласно нея,едностранното прекратяване на
договор за аренда,съгласно чл.27,ал.1,т.4 ЗАЗ е възможно единствено в
хипотезата на чл.29,ал.1 ЗАЗ,т.е. при
безсрочен договор.В настоящия случай,сключеният договор за аренда е със
срок от 10 години, поради което не подлежи на едностранно прекратяване.В този смисъл е Определение №
506/01.07.2014г. на ВКС по ч.т.д.№ 1887/2014г.,І
т.о.ТК.
Развалянето на
двустранните договори /наименовано в ЗАЗ - прекратяване поради неизпълнение/пък
се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл. 87, ал.
1 или ал. 2 ЗЗД.
Като се
съобрази изложеното,следва да се приеме,че предя-веният положителен
установителен иск е основателен.
Решението е
правилно и в частта,в която е уважен искът по чл.537,ал.2,изр. последно ГПК.Правилно се приема,че разпо-редбата урежда законовите последици от
уважаване на иск досежно гражданското право или правоотношение,във връзка с
което е постановен охранителен акт с конститивно действие-този иск няма
самостоятелен харктер,а е акцесорен такъв и произтича от раз-поредбите на
чл.90,вр.с чл.88 ЗКИР и чл.537,ал.2 ГПК. Пра-вилно,с оглед изхода на спора по
предявения положителен уста-новителен иск,е прието,че следва да бъде извършено
заличаване на вписаното заличаване на сключения с ответника чрез пъл-номощника М.
договор за аренда от 11.02.2014г.
При изложените по-горе съображения, въззивната инстанция приема, че
оплакванията във въззивната жалба са несъстоятелни, а решението ,в частите му,в
които се обжалва, като правилно, съответстващо на материалния закон, ще следва
да се потвърди.
При този изход на делото пред Окръжния съд, въззивникът дължи на
въззиваемия "Агролиден-77" ООД разноски в рамките на представения
списък по чл.80 ГПК.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 27/29.02.2016 год., постановено по гр.д.№ 477/2015 год. по описа на
РС гр.Оряхово в обжалваните части, в които:
- е признато за установено на основание чл.124,
ал.1 от ГПК в отношенията между страните по делото, че между „ Агро-лидер – 77
„ ООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес на уп-равление с.Селановци,
обл.Враца, ул. „ Асен Златаров „ №39, представлявано от управителите Н.И.Ц. и Р.А.А.
,от една страна, и Г.И.П., ЕГН: **********,***,от друга страна, съществува
облигационно право-отношение по договор за аренда на земеделска земя с рег. № 439/11.02.2014г.
на съдия по вписванията при РС – Оряхово, вписан в Служба по вписванията - гр.Оряхово под дв.вх.рег. № 248/11.02.2014г.,
акт 131, том I, по отношение на земеделски земи, находящи се в землището на
с.Селановци, обл. Враца, а именно - нива с площ 6,400 дка, съставляваща имот № 010002
в местността „ Беглика „, 6 – та категория; нива с площ 12.950 дка,
съставляваща имот №019013 в местността „ Манова падина„, 4 – та категория; нива
с площ 13.640 дка, съставляваща имот №019014, в местността „ Манова падина „, 4
– та категория; нива с площ 7.000 дка, съставляваща имот №136006 в местността „
Дърварски път „, 3 – та категория; нива с площ 57.830 дка, съставляваща имот
№137010 в местността „ Цеков брест „, 3 – та категория; нива с площ 70.991 дка,
съставляваща имот №173011 в местността „ Косаня „, 3 – та категория; нива с
площ 19.999 дка, съставляваща имот №200018 в местността „ Бацови явори „, 3 –
та категория; нива с площ 18.000 дка, съставляваща имот №200046 в местността „
Бацови явори „, 3 – та категория; нива с площ 14.500 дка, съставляваща имот
№380001 в местността „ Парцелите „, 4 – та категория и нива с площ 11.089 дка,
състав-ляваща имот №380002 в местността „ Парцелите „, 4 – та кате-гория;
-е отменил на
основание чл.537, ал.2 от ГПК и постановил да бъде заличено извършеното
вписване от Служба по вписванията – гр.Оряхово в дв.вх. рег.№2944/09.09.2015г.,
акт №149, том V на прекратяването на договор за аренда на земеделска земя с
рег.№439/11.02.2014г. на съдия по вписванията при РС – Оряхово, вписан в Служба
по вписванията - гр.Оряхово под
дв.вх.рег. №248/11.02.2014г., акт 131, том I.
ОСЪЖДА Г.И.П.,ЕГН:**********,***
ДА ЗАПЛАТИ на въззиваемия „Агролидер–77„ ООД, с ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление с.Селановци, обл.Враца, ул. „ Асен Златаров „ №39,
представлявано от управителите Н.И.Ц. и Р.А.А. сумата от 300 (триста) лева,
представляваща сторените в производството разноски адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба пред ВКС в месечен срок,
считано от датата на уведомяване на страните.
Председател:........... Членове:1..........
2..........