Р Е Ш Е Н И Е
№ 260332
25.05.2022 година, град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, XIV граждански състав, в
публично заседание на двадесет и четвърти февруари две хиляди двадесет и втора година,
в състав
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
ТОСКО АНГЕЛОВ
при участието на секретаря Росица Марджева, като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 20682 по описа на съда за
2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно
съединени искове от С.Е.К. срещу Т.Д.Б..
Ищцата
твърди, че е единствен наследник на своя дядо А.С.К., който съставил и
завещание в нейна полза. След обявяването му установила, че дядо й се е
разпоредил със свой имот, а именно 1/2 ид.ч. от СОС с идентификатор *****и 2/9
ид.ч. от поземления имот, в който е се намира с идентификатор *****, в полза на
ответницата с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане,
сключен от ответницата чрез нотариално заверено пълномощно, с което имала право
да се договаря сама със себе си. По предявена претенция срещу ответницата по
друго дело, било представено споразумение, между страните по сделката, от което
ставало ясно, че алеаторният договор прикривал всъщност договор за
покупко-продажба на имота срещу сумата от 14100 лева. Счита, че при тези данни
е налице договаряне на представителя във вреда на представлявания, поради
ниската стойност договорената цена. Поради съвпадението между пълномощник и
купувач, счита, че ответницата е знаела за увреждането. Поради това и съгласно
чл. 40 ЗЗД намира, че договорът не е породил действие за представлявания и е
недействителен. На следващо място излага твърдения за липса на представителна
власт, защото пълномощникът- ответник по делото, не е имал представителна власт
за прехвърлянето на имота чрез покупко-продажба. На последно място сита, че
сделката е нищожна и поради това, че не е в нужната форма на нотариален акт.
Предвид горното се иска разкриването на относителната симулация, прогласяването
на недействителността на прикрития договор за покупко-продажба на основание чл.
40 ЗЗД и евентуално на основание чл. 42 ЗЗД, признаването на правото й на
собственост и осъждането на ответницата да предаде имота. Претендира разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК от страна на ответницата е постъпил отговор на
исковата молба, с който се оспорват претенциите. Признава, че договорът за
издръжка и гледане е привиден и прикрива договор за покупко-продажба. Счита, че
прикритата сделка е действителна и не страда от пороци по чл. 40 и чл. 42 ГПК,
защото обратното писмо, което е съставено е подписано от самия продавач, а не
от ответницата като негов пълномощник. Поради това намира, че предявените
искове за неоснователни, вкл. претенцията по чл. 108 ЗС. Иска се отхвърляне на
претенциите.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на
чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на
страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От
представените доказателства се установява, че А.С.К. е бил признат за
собственик на 1/2 ид.ч. от средното магазинно помещение на партерния етаж от
триетажна масивна жилищна сграда с адрес *****с решение по гр. д. № 6186 от
1995 г. на ПРС. В момента имотът
представлява СОС с идентификатор ****, а земята е ПИ с идентификатор ***** по КК
на гр. П.
От
нотариалния акт от 20.03.2009 г. се доказва, че *****, действащ чрез пълномощника
си Т.Б. е сключил договор за прехвърляне на 1/2 ид.ч. от магазина и 2/9 ид.ч.
от земята на Т.Б. срещу задължение за издръжка и гледане. За сключването на
такъв договор ответницата е била упълномощена с изрично пълномощно с нотариална
заверка на подпис и съдържание от същата дата- 20.03.2009 г.
На
същата дата- 20.03.2009г., между *****- лично и Т.Б. е подписано споразумение,
в което са посочили, че действителната им воля по отношение на нотариалния акт
е да сключат договор за покупко-продажба, с който ***** продава на Т.Б. правото
на собственост срещу сумата от 14 100 лева, които заявява, че е получил от
купувача изцяло. Полагането на подписите на страните е заверено нотариално на
14.07.2009 г.
Представена е и разписка
от 20.03.2009 г., подписана лично от *****, която удостоверява получаването на
сумата от 14 100 лева от ответницата, като продажна цена за посочените
имоти.
Представени са и
декларации от ***** за това, че разбира правните последици от сключването на
сделката по нотариалния акт и за отказ от правото на ползване запазено с него.
***** е починал на *****г.,
като е оставил за свой наследник ищцата- С.К. като дъщеря на починалия преди
това негов син, поради което се явява материалноправно легитимирана да предяви
исковете.
С решение по гр.д. №
14648/2015 г. на ПРС са отхвърлени предявените от С.К. искове за признаване за
установено, че договорът по нотариалния акт е нищожен поради липса на съгласие
и за развалянето му поради неизпълнение.
Относно иска по чл. 26,
ал. 1 във вр. с чл. 17 ЗЗД:
Подписаното от страните по
сделката споразумение с поставена от тях дата 20.03.2009 г. и нотариална
заверка на подписите от 14.07.2009 г. всъщност представлява обратно писмо.
Обратното
писмо за разкриване на симулативността е съставено от всички страни по сделката
и установява в цялост действителните им отношения. Посочена е привидността на
договора за гледане и издръжка, вида на прикрития договор- такъв за покупко-продажба
и размерът на продажната цена. Не се изисква обратното писмо да бъде издадено
непременно на датата, на която е сключен привидният договор. Това може да стане
преди, след или заедно с него. Събирането на други доказателства не е
необходимо, защото обратното писмо е подписано от двете страни по договора, а
свидетели биха били допустими, само когато документът е едностранен, в който
случай представлява начало на писмено доказателство. В този смисъл Решение № 19 от
13.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2159/2013 г., III г. о.
За така
нареченото "обратно писмо" законът не съдържа изисквания за специална
форма. Единственото изискване е за наличие на писмено доказателство, въз основа
на което да може ясно и недвусмислено да се установи волята на страните. В този смисъл Решение
№ 16 от 9.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2392/2007 г., III г. о.
Ето защо по делото се
установява, че сключеният от наследодателя на ищцата договор за прехвърляне на
недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е нищожен като привиден,
прикриващ договор за покупко-продажба.
Неоснователно е
възражението на ищцата, направено с писмената защита относно определянето на
продажната цена за всеки от имотите. Това изискването е приложимо при
покупко-продажба на два отделни и напълно самостоятелни имота. В настоящия
случай, съгласно нотариалния акт и обратното писмо, самостоятелния обект се
прехвърля заедно със земята, върху
която е изградена сградата, поради което няма пречка цената да бъде определена
общо.
Относно иска по чл. 40 ЗЗД:
Фактическият състав, пораждащ недействителността по
чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента: Обективен елемент -
договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него е във
вреда на (уврежда) представлявания и субективен елемент-
"споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора
за увреждането на представлявания.
В настоящия случай, за наличието на увреждане следва да се изхожда от
установената по делото действителна воля на страните по сделката да сключат
договор за покупко- продажба за сумата от 14 100 лева. Тази стойност е
изрично посочена от продавача *****, както в обратното писмо разкриващо
симулацията, така и в разписката за получаването на сумата. Поради това съдът
намира, че съгласието с продажната цена е било изразено лично от самия прехвърлител, без участието на пълномощник, в
рамките на свободата на договарянето по чл. 9 ЗЗД. В действителност се
констатира съществено разминаване между уговорената продажна цена и средната
пазарната стойност на недвижимото имущество към момента на сключването на
сделката, но то не може да обоснове приложение на чл. 40 ЗЗД, след като
продавачът сам е определил стойността на имота. В същото време не съществува законова
забрана цената на един имот по волята на страните (чл. 9 ЗЗД) да е равна на
данъчната оценка, а дори и да е по-ниска нея. В закона е предвидено само, че
при продажба таксите се заплащат върху по-високата от двете стойности.
Ето защо
претенцията е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Относно иска по чл. 42,
ал. 2 ЗЗД:
Съгласно чл. 17, ал.
1 ЗЗД при разкриване на симулация на даден договор следва да се приложат
правилата относно прикрития договор, ако са налице изискванията за
неговата действителност.
В случая, както се
посочи, явната сделка е нотариално оформена като договор за прехвърляне на недвижим
имот срещу издръжка и гледане и тя прикрива договор за прехвърляне на същия
имот чрез покупко-продажба за сумата от 14 100 лева. Договорът за
покупко-продажба на недвижим имот се сключва в същата форма, както и договорът
за прехвърлянето му срещу издръжка и гледане, от което следва, че изискването
на чл. 17, ал. 1 ЗЗД е спазено, защото сделката
е осъществена в предвидената от закона форма- нотариален акт. В този
смисъл: Решение № 16 от 9.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2392/2007 г., III г. о.;
Решение № 217 от 31.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3301/2007 г., III г. о.;
Решение № 1683 от 30.XI.1984 г. по гр. д. № 813/84 г., I г. о.
Сделката за прехвърлянето
на процесния имот е сключена във формата на нотариален акт, като действителната
воля на страните се установява от подписаното лично от тях споразумение, което представлява обратно писмо. При
тези доказателства, съдът намира, че за действителността на прикритата сделка,
не може да се изиска наличието на представителна власт за сключване на договор
за покупко-продажба, защото то не е част от нейната форма, съгласно чл. 17, ал.
1 ЗЗД. В действителност представеното по делото пълномощно се отнася само до
сключването на договор за прехвърляне на правата срещу задължение за издръжка и
гледане, но то е относимо към явната сделка, която е нищожна. Истинската воля
на страните се доказва от обратното писмо, което продавачът е подписал лично, без пълномощник. Сключването на
привидната сделка, чрез пълномощник не води до поставянето на изискване за
представителна власт и по отношение на прикрития договор, след като обратното
писмо е подписано лично от продавача.
Ето защо и тази претенция
е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Относно иска по чл. 108
ЗС:
Предвид това, че по
делото се установява, че наследодателят на ищцата се е разпоредил с процесните
имоти преди смъртта си, тя не се легитимира като носител на вещните права по
силата на наследствено правоприемство, съответно по завещание.
Ето защо искът е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По отговорността за
разноски:
На основание чл. 78, ал.
3 ГПК в полза на ответницата следва да бъде присъдена сумата от 1000 лева за адв.
възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на страните С.Е.К., ЕГН **********
и Т.Д.Б., ЕГН **********, че договорът, инкорпориран в *****.,
с който А.С.К., ЕГН **********
(починал на *****г.), чрез пълномощник Т. Д. Б., прехвърля на Т.Д.Б., ЕГН ********** следните имоти: 1/2
ид.ч. от средното магазинно помещение, със застроена площ от 28 кв.м., разположено
на партерния етаж на масивна жилищна сграда, построена в УПИ **** по плана на
гр. П., ****, с административен адрес ****, УПИ ****; заедно с 2/9 ид.ч. от описания УПИ, представляващи 1/2 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *****по КК и КР на гр. П., одобрени със заповед № РД-18-48 от
03.06.2009 г. на ИД на АГКК, находящ се в *****, който СО се намира в сграда № ***,
разположена в поземлен имот с идентификатор *****, предназначение на СО: за търговска
дейност; брой нива: 1; посочена в документа площ: 28 кв.м., при съседи: *****.1.7, *****.1.5, *****.1.1 и *****.1.2 и 2/9
ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***** по КК и КР на гр. П., одобрени
със заповед № РД-18-48 от 03.06.2009 г. на ИД на АГКК, целият с площ от 204
кв.м., находящ се в *****, трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи: ****, срещу задължение за гледане и издръжка,
е нищожен като привиден, ПРИКРИВАЩ покупко-продажба на
описаните имоти.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Е.К., ЕГН ********** срещу Т.Д.Б., ЕГН ********** иск за ПРОГЛАСЯВАНЕ за недействителен
на договорът по нотариален акт *****.,
на основание чл. 40 ЗЗД, поради
сключването му във вреда на представлявания.
ОТХВЪРЛЯ
предявения
от С.Е.К., ЕГН ********** срещу Т.Д.Б., ЕГН ********** иск за ПРОГЛАСЯВАНЕ за недействителен
на договорът по нотариален акт № *****г.,
на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД, поради
сключването му без представителна власт.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Е.К., ЕГН ********** срещу Т.Д.Б., ЕГН ********** иск за ПРИЗНАВАНЕ ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че С.Е.К. е собственик на основание наследство
по закон на следните имоти: 1/2 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор *****по КК и КР на гр. П., одобрени със заповед № РД-18-48 от
03.06.2009 г. на ИД на АГКК, находящ се в ****, който СО се намира в сграда № ****,
разположена в поземлен имот с идентификатор
*****, предназначение на СО: за търговска дейност; брой нива: 1;
посочена в документа площ: 28 кв.м., при съседи: *****.1.7, *****.1.5, *****.1.1 и *****.1.2 и 2/9 ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор ***** по КК и КР на гр. Пловдив, одобрени със заповед №
РД-18-48 от 03.06.2009 г. на ИД на АГКК, целият с площ от 204 кв.м., находящ се
в *****, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: ниско застрояване, при съседи: *****, както и за ОСЪЖДАНЕТО на Т.Д.Б., ЕГН ********** да предаде на С.Е.К., ЕГН ********** владението на описаните имоти.
ОСЪЖДА С.Е.К., ЕГН **********, да
заплати на Т.Д.Б.,
ЕГН **********, сумата от 1000.00 лева
разноски по делото.
Решението подлежи
на обжалване пред Окръжен съд- гр. Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
/Тоско
Ангелов/
Вярно с оригинала.
Р.М.