РЕШЕНИЕ
№ 1112
гр. Бургас, 15.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на втори ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20222100501341 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на
процесуалния представител на Г. Н. Д. ,**** гражданка с постоянно
пребиваване в България –ищец по гр.д. № 649 /2021 год. по описа на
Поморийския районен съд против решение № 69/19.04.2022 год.
постановено по същото дело ,с което е отхвълен иска на въззивницата против
етажна собственост“Хелиос“ в жилищна сграда ,състояща се от 12 секции
,от „А“ до „М“,разположени в поземлен имот с идинтификатор
57491.509.36 по КККР на гр. Поморие ,с адрес – гр.Поморие ,ул.“Морска“ №
52,комплекс“Хелиос Бийч Апартментс“,представлявана от председателя на
УС – Д. П. за отмяна на решенията на проведеното на 10.08.2021 г. ОС на
ЕС и е осъдил въззивника да заплати на ответната етажна собственост 600 лв.
– разноски по делото .
Въззивникът изразява недоволство от решението ,като счита същото
за неправилно ,незаконосъобразно и необосновано,постановено при грубо
нарушаване на съдопроизводствените правила и неправилно тълкуване на
факти и доказателства
1
Сочи се на първо място ,че неправилен е изводът на съда ,че вече имало
регистрирана „единна „етажна собственост на комплекса“ още през 2016
г.,като съдът използвал понятия ,които не са регламентирани в закона-
понятие“единна ЕС“не съществува в ЗУЕС.
Излагат се подробни аргументи в защита на тезата ,че от
представените доказателства –скица на поземления имот и нот. акт за
собственост на ищцата ,става ясно ,че са налице 12 самостоятелни жилищни
сгради и притежаването на вещни права само в една от дванадесетте
сгради.Всяка от сградите е със самостоятелен идентификатор,със
самостоятелен вход ,със собствени комуникации и с отделен покрив .Към
всеки апартамент са приддени части само от една от общо 12-те жилищни
сгради .Собствениците на апартаменти нямат никакви вещни права в
останалите 11 жилини сгради,като всяка от тях е автономна и има статут на
„многофамилна жилищна сграда „ ,с отразена застроена площ под нея /в
подкрепа се цитира и показания на експерти по предходни дела между
страните по повод на същата етажна собственост /.Цитирана е и практика на
ВКС относно функционалната връзка .
Излагат се доводи и за незаконосъобразност на взетите решения на ОС
: Сочи се ,че събранието е свикано от нелегитимен УС,респ.председател на
УС,избран на събрание ,проведено на 09.07.2019 г.Всичкирешения ,взети на
това събрание обаче са отменени с влязло в сила решение на съда по гр.д.
№538/2019 г. на РС-Поморие /потвърдено от БОС/.Решенията на ОС на ЕС за
2017,108 и 2019 години са отменени с влезли в сил решения на съда .Затова се
счита ,че П. не е активно легитимиран да насрочва събрание на етажната
собственост ,към момента на подписването на поканата за насрочване на
събранието той не е имал представителна власт,тъй като са отменени всички
решения на ОС от 2017,2018 и 1019 г.Неправилен е и изводът ,че неявяването
на Д. на заседанието на УС не се е отразило върху законосъобразното вземане
на решенията на УС– собствениците ,по инициатива на които е свикано
събранието ,са посочени ед/тъй като Д. е член на този УС от 2016 г./.
Счита се за тежък порок и факта ,че произволно е променено мястото
на събранието ,тъй като не се спори ,че събранието е проведено на друго
място ,различно от обявеното в първоначалната покана .Липсват
доказателства ,че има съставена покана ,с която съобразно изискването на чл.
2
13 ал. 1 ЗУЕС са е обявено ,че се променя вмястото на събранието и която
покана да е поставена на видно и общодостъпно място на входа на срагата не
по-късно от 7 дни преди датата на събранието .Затова се счита ,че не е спазена
разпоредбата на чл. 13 ЗУЕС.
Събранието според въззивната страна е проведено и при липса на
кворум –липсват идеални части от ОС на базата ,на които да се изчислява
кворумът и да се вземат решения.Предложената от П. таблица с ид.части
,изчислени по частна експертиза ,не е била приета от 2/3 от самостоятелните
обекти ,а и всички решения от предходните години са отменени.Затова
неправилно е прието от съда ,неправилно тълкувайки нормата на чл.17 ал. 4
ЗУЕС,че преизчисляването на ид.части може да стане едностранно ,по
инициатиза на един човек,който дори не е собственик на самостоятелен обект
в комплекса .В крайна сметка в чл. 17 ал. 6 ЗУЕС е посочено ,че определените
ид.части по реда на ал. 4 и ал. 5 се одобряват с решение на общото събрание с
мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата
,каквото одобрение в случая нямаме .
Подчертава се наличие на нарушения в представителството –напр.
едно от присъствалите на събранието лица –Р. , е упълномощен от четирима
собственици ,а по закон той може да представлява най-много трима.Същото
се отнася и до И.В.,упълномошена от 6 собственика.Освен това в
протоколите за регистрация е вписано ,че е присъствал и гласувал като
пълномощник адв. Кожухаров ,неговият глас е изчислен в кворума ,но
същият не се е разписал в протоколите ,защото не е присъствал .
Излагат се и подробни други съображения ,включително обсъждайки
съдебна практика по повод на същата етажна собственост .
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което да
бъдат уважени исковите претенции .Не се сочат нови доказателства по делото
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и
отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК .
Въззиваемият ответник в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК
оспорва въззивната жалба и счита ,че при постановяване на съдебното
решение в атакуваната част не са допуснати сочените в нея нарушения
.Посочва се ,че по отношение на процесния комплекс“Хелиос“ са били
проведени множество съдебни производства –още от 2015 г. ,като в няколко
3
влезли в сила съдебни решения е прието ,че става въпрос една етажна
собственост .Още при провеждането на събранието от 14.07.2016 г.
собствениците на самостоятелните обекти са се водили от задължителната
съдебна практика –постановена по ч.гр.д. № 765/2016 г. на БОС относно
статута на комплекса и начина на учредяване на ЕС,като БОС се е
произнесъл по възивни производства по контрол за законосъобразност на
предходни решения на ЕС ,проведени през 2015 г. в 7 секции в комплекса
,когато са били учредени 7 отделни самостоятелни етажни собствености .С
цитираните решения съдът е приел ,че в случая се касае за единна етажна
собственост ,състояща се от множество секции ,а не за отделни ЕС.Счита се
за неприложима цитираната от въззивника съдебна практика ,още по-малко
позоваването на експертно становище по друго дело . Намира за правилни
изводите на районния съд, че не се касаело за нововъзникнала етажна
собственост, поради което нормата на чл.12, ал.6 от ЗУЕС била неприложима.
Излага становище във връзка с доводите на въззивника, че не съществувала
единна етажна собственост. Позовава се на практика на Бургаския окръжен
съд. Направен е анализ на събраните по делото доказателства. Посочва, че по
категоричен начин по делото се установило, че в комплекс ,,Хелиос“
съществувала една етажна собственост, учредена на 14.07.2016г , състояща се
от няколко секции. Заявява, че в конкретния случай, функционалната връзка
между всички секции се осигурявала от покрития паркинг, към който същите
имали достъп. Твърди, че в строителната документация на комплекса,
сградите били описани като един обект, представляващ единно архитектурно
и конструктивно решение на неразделно , свързани структури с жилищно и
обществено предназначение (в.гр.д.№1026/2016г.; в.гр.д. №765/2016г. по
описа на БОС; Решение №І-116/03.01.2018г. по в.гр.д.№1594/2017г. по описа
на БОС; Решене №ІV-102/18.12.2017г. по в.гр.д.№1430/2017г. по описа на
БОС; Решение №V-126/05.12.2017г. по в.гр.д.№1559/2017г. по описа на БОС;
Решение №ІІІ[1]115/04.12.2017г. по гр.д.№1429/2017г. по описа на БОС;
Определение №1264/29.09.2021г.по в.ч.гр.д№1653/21г. по описа на БОС).
Изтъква се ,че дори и да се приеме ,че се касае до комплекс от
затворен тип,при липса на договори ,намя пречка комплексът да се управлява
от единна етажна собственост .
Оспорват се твърденията за неспазване на процедурата по свикване и
провеждане на ОС:Сочи се ,че етажните собственици са уведомени за
4
смяната на мястото на провеждане на събранието ,като е закачено съобщение
на видно място ,до поканата за свикване на събранието /промяната се е
наложила от удължаване на противоепидемичната обстановка ,което е
всеобщо известно и не се нуждае от доказване –събранието е следвало да
бъде проведено на открито /.Съставен е и подписан протокол за окачване
съобщение за смяната на мястото .Твърденията на ищцата ,че е изчакала 40
мин.във фоайето и никой не се е явил ,не са били доказани , а и двамата
свидетели Д. и З. категорично посочили ,че е поставено съобщение за
промяна на мястото на провеждане на събранието .
Посочва се ,че ,макар и избрана за член на УС през 2016 г. ,през 2018 г.
самата тя е подала уведомление до УС ,че желае да бъде освободена като
член на УС и негов председател .Затова правилно съдът е приел ,че
неучастието й в УС не е пречка този орган да взима легитимни решения.
Излагат подробни доводи и против твърденията за липса на кворум при
провеждане на събранието ,като се подчертава ,че извършеното
преизчисление на ид.части се е наложило ,за да се съобразят влезлите в сила
решения ,с които са били отменени решения на проведени предходни
събрания и в които е прието ,че извършеното преизчиславяне на ид.части от
общите части в хипотезата на чл. 17 ал. 5 т. 1 ЗУЕС вр. ал.4 е правилно.Освен
това – тоблицата за преизчисление на общите части е била изпратена на
всички етажни собственици по имейл на 28.06.2018 г. и никой от тях не е
направил възражение по нея.Определените по този ред ид.части са одобрени
на събрание ,проведено на 04.07.2018 г. с мнозинство повече от 2/3 от всички
обекти Що се касае до възраженията ,че някои пълномощници са
представлявали повече от 3 собственици ,се сочи ,че освен че възражението се
прави за първи път във въззивната жалба ,следва да се има предвид ,че
пълномощниците са били упълномощени от собственици на самостоятелни
обекти в режим на СИО
Моли се за оставяне без уважение на въззивната жалба и
потвърждаване на решението . Също не се сочат нови доказателства .
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди
съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено
следното :
Няма спор по делото и видно от представения по делото заверени
5
препис от титул за собственост – нотариален акт № 107/05.03.2014
г., нот.дело № 104/2014 г. (л.29), на нотариус Недина , че ищцата е
собственик на посочения в исковата молба СОС, с иден.57491.509.36.5.9-
жилище,апартамент ,с площ от 58,72 кв.м. –на третия етаж от секция“Е“от
жилищната сграда,находящ се в сграда от 12 секции, означени с букви от „А”
до „М” и покрит паркинг-гараж, разположени в ПИ с идентификатор
57491.509.36. по КККР на гр.Поморие .
Процесното ОС на собствениците на ЕС „Хелиос .” в горепосочената
сграда е свикано след решение на УС на ЕС“Хелиос“ на осн.чл. 12 ал. 1 ЗУЕС
,като на заседанието на УС не участвала ищцата Г. Д. –,тъй като същата е
била освободена от председателската длъжност ,видно от протокол от
04.08.2018 г. от заседание на УС .Поканата за свикване на ОС е датирана на
27.07.2021 г., 21.00 ч., в която е посочено, че ОС ще се проведе на 10.08.2021
г., от 16.00 ч., в пространството пред сладкарницата в комплекса до главния
вход – секция С/В, при дневен ред, както следва: т.1. Избор/утвърждаване/ на
председател на ОС; т.2. Избор на секретар на ОС; т.3. Избор на комисия за
преброяване; т.4.Отчет на УС; т.5. Отчет на КС ; т.6. Избор на УС на ЕС т.7.
Избор на КС. ; т.8 Избор на касиер на ЕС; т.9.Приемане на бюджет за 2021-
2022 г.; т.10. Упълномощаване на УС за събиране на просрочени от
собственици такси за управление и обслужване на общи части в комплекса.
Определяне на срокове за плащане на просрочените задължения ;
т.11.Упълномощаване на УС да изиска по съдебен ред от титуляра на
партида с аб. № 220361 платените задължения към ВиК през юни 1019 г. от
ЕС“Хелиос“; т.12.На основание доклада от одитора „Одит“-Бургас
упълномощаване на УС да изиска по съдебен ред взетите от Г.Д. от касата
на ЕС суми . т.13.Упълновощаване на на УС да реализира всички законови
действия ,включително водене на съдебни дела срещу собствениците и/или
трети лица за освобождаване и възстановяване на общите части в комплекса;
т.14.Упълномощаване на на УС да се обърне към ВиК –Бургас и всички
компетентни органи за решаване на проблема с водоснабдяването в
комплекса за общи нужди;15. Други.
Представен е протокол с дата от 27.07.2021 г., 21.30 ч. (л.59), подписан
от председателя на УС и двама свидетели за поставяне на поканата за
свикване на ОС на видно място до гл.вход на ж.сграда, във фоайето на всички
секции и при охраната на входа към покрития паркинг-гараж.
6
Ищецът твърди, че проведеното на 10.08.2021 г. ОС на ЕС е свикано и
проведено незаконосъобразно при нарушение на чл. 13 от ЗУЕС, като ОС не е
проведено на мястото обявено в поканата, а на място отдалечено от
първоначално обявеното място, което е лишило част от собствениците да
присъстват. На следващо място, сочи, че общото събрание е проведено при
неправилно изчисление на идеалните части на собствениците на
самостоятелни обекти в ЕС, тъй като в н.актове са посочени ид.ч. които
притежават от общите части на отделна секция към която е апартамента и е
следвало да се приложи разпоредбата на чл. 17, ал.6 от ЗУЕС. Сочи и че не
взето предвид, че част от отделните входове са провели самостоятелни
събрания и са решили да осъществяват управлението отделно за своя вход и
на ОС на вход F e учредена ЕС само за този вход със самостоятелно
управление на този отделен вход. Обжалва приетите решения по т.4, 5, 6,7,
9,10,12 като незаконосъобразни.
За да отхвърли възраженията на ищцовата страна относно
незаконосъобразно свикване и провеждане на ОС ,районният съд е обсъдил
представените по делото доказателства ,въз основа на които е установил ,че
не се установяват сочените нарушения .Събранието е било свикано от
легитимен орган ,след решение на УС и са спазени всечки разпоредби по
свикването ,разгласяването на поканата ,провеждането му и обявяването на
протокола .За поставяне на поканата е съставен нарочен протокол ,подписан
от председателя на УС ,в изпълнение на взетото от посления решение за
свикване ,като в поканата е посочена датата и часът на поставянето ,при
което са спазени изискванията на закона .Представени са два протокола на
комисията за регистрация от които се установява, че към обявения част за
провеждане на общото събрание - 16.00ч. са се явили собственици или техни
представители равняващи се на 37,29996% ид.ч. от общите части в комплекса
и събранието е отложено с един час и е започнало в 17.00ч. със същия кворум.
Представен е и Протокол за регистрацията на собственици на ЕС „Хелиос“
гр.Поморие, ул. Морска № 52 за участие в ОС на ЕС на 10.08.2021г. в който е
посочен обекта, собственика, ид.ч. и подпис на собственика присъстващ на
ОС. В приложения протокол на комисията по преброяване в който е отразено
за всяко решение как е гласувано.
В приложения протокол от редовно общото събрание на собствениците
7
на ЕС 2 „Хелиос“ в жил.сграда състояща се от 12 секции, разположена в ПИ с
идентификатор 57491.509.36, с адрес гр.Поморие, ул. Морска № 52,
проведено на 10.08.2021г./л.84/ е отразено, че към обявения част за
провеждане на общото събрание – 16.00ч. са се явили собственици или техни
представители равняващи се на 35.35% ид.ч. от общите части на сградата в
режим на ЕС и събранието е отложено с един час и е започнало в 17.00ч. с
присъствали 37.30% ид.ч. Видно от съдържанието на протокола са приети
следните решения по точките от дневния ред: по т.1 - Утвърждава за
председател на ОС – Т.П.; т.2 – Избира за секретар на ОС на ЕС - Д.П.; т.3
Утвърждава комисия по преброяване; т.4 ОС приема отчета на УС на ЕС
представен от председателя на УС; т.5 ОС приема отчета на контролната
комисия; т.6 Избира членове на ЕС на на ЕС „Хелиос“ – Д.П., Б.К.,М.З.,Т.П.,
и Хр.Д.; т.7 Избира членове на КС на ЕС „ Хелиос“ Избор на комисия по
преброяване; по т. 8 от дневния ред не е взето решение; т.9 Приема и
утвърждава предложения бюджет за следващия отчетен период; т.10 ОС
упълномощава УС да предприеме всички законови действия за събиране на
неплатените навреме суми за такса „поддръжка“ за предходните периоди;
т.11 ОС упълномощава УС да изиска по съдебен ред от титуляра на партида с
аб. № 220361 платените от УС задължения към ВиК през юни 2019г. от ЕС „
Хелиос; т.12 всички законови действия за събиране на неплатените навреме
суми за такса „поддръжка“ за предходните периоди; ОС упълномощава УС на
основани доклада от одитора „Одит“ – Бургас да изиска по съдебен ред
взетите от Г. Д. от касата на ЕС суми; т.13 Да се подготви и връчи н.покана
към „Макском-Инвест“ ЕООД с управител Н.Р. да освободи помещението
заемано от телекомуникационно оборудване, собственост на
„МакскомИнвест“ ЕООД. При неизпълнение на поканата в срок до
30.10.2021г. да се състави комисия от трима членове с председател В.Д.в
която да демонтира телекомуникационно оборудване, да състави констативен
протокол и съхрани оборудването до предаването МУ. УС да подаде
заявление в Община Поморие за проверка законността на извършените
строителни дейности – преграждане на част от галерията до входа на секция
„D“ и покривната конструкция в двора на ресторанта в секция „H“
прикрепена към фасадата на секцията; т.14 Председателя на УС да подготви
и подаде заявление в КЕВР с молба за съдействие за разкривана на партиди на
подотчетни водомери за общи нужди и Председателя на УС да подготви и
8
изпрати заявление до „ВиК“ Бургас за разкриване на партиди на три
подотчетни водомери за общи нужди вкл.за водоподаване за басейна.
Протоколът е подписан от председател на ОС и секретар на ОС и в него
са отбелязани процентите, с които са взети горепосочените решения, с
посочване на гласувалите „за”, „против“ и „въздържал се“и са посочени
приложения: Протокол на УС на ЕС „Хелиос“ от 22.04.2021г.; Покана за
свикване на ОС на ЕС от 27.07.2021г. ; Протокол за окачване на поканата за
ОС от 27.07.2021г.; Протокол на комисията за регистрация; Протокол на
комисията за преброяване; Бюджет на ЕС 2021-2022г.; Отчет на УС; Отчет на
КС; Съобщение за изготвен протокол на ОС; Протокол за окачване на
Протокола от ОС на ЕС.
С оглед на тези доказателства ,при извършване на служебна проверка
по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното
съдебно решение е валидно, и с оглед обхвата на обжалването – и допустимо.
Съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата нищожност –
постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на
съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и
процесуални нарушения, обуславящи неговата недопустимост. При
извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху
първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба,
настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства и
тези пред настоящата инстанция, намира, че обжалваното решение е
правилно, поради което следва да бъде потвърдено. Настоящият съд изцяло
споделя мотивите на първата инстанция ,към които препраща на осн.чл. 272
от ГПК ,като в допълнение счита и следното :
Във въззивната жалба за пореден път се оспорва извода на
първостепенния съд за съществуването на „единна етажна собственост „,тъй
като такова понятие липсвало в закона .Всъщност въпросът е спорен между
страните от дълги години и между тях са се водили множество съдебни дела
–по реда на чл. 40 от ЗУЕС ,по които въззивната инстанция се е произнасяла
почти еднозначно – с решения по в.гр.д. № 765/2016 г.;ВГД № 1026/2016 г.
;ВГД № 1594/2017 г.;ВГД № 1430/2017 г. ; ВГД № 1559/2017 г.;ВГД №
1429/2017 г. Именно по въпроса дали е налице една етажна собственост
,състояща се от множество секции, или за всяка секция е налице отделна
9
етажна собственост Бургаският окръжен съд вече е взел становище в
предходни свои произнасяния по контрол за законосъобразност на предходни
решения на ответната етажната собственост, като с решенията си по в.гр.д. №
1026 / 2016 г. и в.гр.д. № 765 /2016 г. по описа на Бургаския окръжен съд,
които решения са представени по настоящото дело, съдът е приел, че в случая
се касае за една етажна собственост състояща се от множество секции, а не за
отделни етажни собствености . Този извод на съда е станал основание за
отмяна на предходните решения на общите събрания на отделни секции от
етажната собственост - прието е, че при приемане на предходните решения е
допусната незаконосъобразност, точно защото не са налице множество
етажни собствености, а за комплекса като една етажната собственост следва
да проведе едно общо събрание на всички собственици на отделните обекти
.В този смисъл е решен въпросът и в по-новата практика на въззивната
инстанция –с решенията по в.гр.д. № 810/2022 г.;в.гр.д. № 408/2022 г. и в.гр.д.
№ 35/2022 г.,в първото от които се сочи :“При така установената фактическа
обстановка първоинстанционният съд намира, че в случая се касае за една
етажна собственост, състояща се от 12 секции и учредена на 14.07.2016г.. Не
е спорно, а е и установявано вече от съда в предходни производства, че к/с
„Хелиос“ представлява жилищен комплекс с 12 бр. секции изградени на три
групи от 2, 3 и 7 секции на калкан с общ партерен етаж с предназначение за
обществено[1]обслужващи функции и покрит общ гараж за 151 автомобила,
към който имат достъп всички секции. На партерния етаж са разположени 13
бр. магазини, кафе[1]складкарница, ресторант и гараж, като единия от тези
магазини и фитнес залата са частично разположени на партера в секция Е и
частично на партера в съседните секции от изток и от запад……В конкретния
случай не се касае за нововъзникнала ЕС и свикване на първо ОС, тъй като
същата е вече учредена на 14.07.2016г. и посочената хипотеза е неприложима.
Следователно етажните собственици не са имали право да свикват ОС на
посоченото основание.Действително в мотивите към решението по в. гр. д. №
821/ 2018 образувано по вещен спор между други страни/но пак за същия
комплекс „Хелиос“/ , е прието, че е налице един ансамбъл от сгради, зони за
отдих и незастроени части в УПИ, с изграден басейн, складове, търговски
обекти, с контролиран достъп на външни лица, който отговаря изцяло на
дефиницията на "жилищен комплекс от затворен тип" по смисъла на § 1, т. 3
ДР ЗУЕС. 9 Решението е отменено с Решение № 175 от 18.12.2019 г. по гр. д.
10
№ 4660/2018 г. на ВКС, I Г. О., като независимо от отмяната на друго
основание в решението си върховната инстанция е стигнала до същия извод
за качеството комплекс от затворен тип на "Хелиос.Това обаче не променя
извода ,че дори и да се касае до комплекс от затворен тип ,при липса на
договори по чл. 2 ЗУЕС ,няма пречка този комплекс да се управлява от една
етажна собственост и в случая такава етажна собственост е била учредена
още през 2016 г.,поради което не може да става дума за наличие на хипотезата
на чл.12 ал. 6 ЗУЕС…….. Действително, ЗУЕС предвижда възможност за
управление на всеки отделен вход в една сградасъгласно чл.8, ал.2 ЗУЕС,
когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се
осъществява във всеки отделен вход. Управлението обхваща реда и контрола
върху ползването и поддържането на общите части и спазването на
вътрешния ред в сградата в режим на ЕС, както и контрола върху
изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите
/чл.8,ал.1 ЗУЕС /. Целта на посочената норма е да се даде възможност на
собствениците на имоти да вземат решение за управлението тогава, когато
само те използват съответните общи части. За да бъде приложима тя обаче е
необходимо тези отделни входове да се характеризират с определена степен
на самостоятелност един спрямо друг. Тази степен може да е различна с оглед
различията при изграждането на сградата, но същественото е съответният
вход да обслужва и да осигурява достъп само до част от самостоятелните
обекти в сградата, като например при жилищните етажни блокове, при които
отделните входове са напълно функционално обособени един от друг.
Върховният касационен съд се е произнесъл по въпроса каква трябва да е
степента на самостоятелност, като в Решение № 53 от 11.03.2016 г. по гр. д.
№ 4753 /2015 на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение, като е приел,
че чл. 8, ал. 2 ЗУЕС не е приложим когато група обекти в сградата не са
отделени от останалите обекти на сградата по начин, който ги прави наистина
самостоятелни – без никаква свързаност с обектите около останалите входове
и като изключва общото ползване - наред с тези други обекти - на съответни
общи части /напр. коридори, фоайета, асансьори и др./, различни от стени,
покрив, терен и др. подобни. Цитираната практика е приложима към
настоящия случай. В конкретния случай обаче е видно, че общите части не
обслужват единствено и само отделните входове, а и секциите, в които се
намират те, поради което не може да се направи извод за относителна
11
самостоятелност на входовете. Тъкмо напротив, предвид конструктивната и
функционална свързаност, която е вън от всякакво съмнение, посочената
разпоредба е неприложима“
С оглед на всичко това възраженията на въззивника относно приетото
от районния съд съществуване на една „единна етажна собственост „са
неприемливи и на тях неколкократно е било отговаряно от въззивния съд .
Що се касае до изложените за пореден път твърдения ,че става дума за
комплекс от „затворен тип“ с оглед разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС ,следва да
се посочи ,че и този въпрос е бил повдиган пред въззивния съд мнокогратно
от същите страни ,като в решението си по в.гр.д. № 207/2021 г. БОС е
подчертал ,че дори и да се приеме ,че става дума за комплекс от затворен тип
,то при липса на индивидуални писмени договори с инвеститора ,няма пречки
този комплекс да се управлява от единна етажна собственост .
По отношение на твърденията ,че не е спазена процедурата по свикване
и провеждане на събранието и по-специално – че то не било проведено на
мястото ,посочено в поканата ,следва да се подчертае ,че от показанията на
свидетелите Д. и З. се установява , че действително мястото е било
променено, но това се наложило поради продължаването на
епидемиологичната обстановка, промяната на мястото е било съобщено и
през цялото време на провеждане на ОС е имало човек който да указва на
собствениците, къде се провежда събранието. Самото събрание се е повело в
двора на комплекса, място което е достъпно за всеки и на следващо място
лесно да бъде открито от всеки собственик на СО. Свид.Д.,работещ като
охрана , сочи, че в деня на събранието е стоял на входа за да може ако някой
не знае къде ще се проведе събранието, да го ориентира и г-жа Д. не е
идвала. Централният вход бил отключен и от започването на събранието
свидетелят през цялото време бил там, докато приключи събранието някой
да се интересува или пита да го насочва къде точно е събранието, а
съобщения за промяна на мястото залепили на всички входове в комплекса.
Свидетеля З. свидетелства, че живее през лятото в комплекс Хелиос и е
собственик на имот и е присъствал на събранието, което се провело на
10.08.2021г. Видял е залепени покани за събранието и залепена покана за
промяна мястото на общото събрание предвид ковид мерките. В съобщението
било записано, че се променя мястото и е трябвало ОС да се проведе в
12
сладкарницата, а се провело на открито в двора, в близост до
басейна.Твърденията на ищцата ,че е изчакала около 40 минути и е питала
няколко лица дали има събрание и къде ще се проведе ,не са били доказани по
никакъв начин .Затова не са били кредитирани и показанията на свид. У.
,който не живее в комплекса и всичко ,което знае ,е научил от ищцата.
Не отговаря на истината и твърдението ,че липсвало поставено
съобщение за изготвен протокол от заседанието на УС,тъй като такова
съобщение е било изготвено и поставено във всички секции ,което се
установява както от изготвения протокол за поставянето ,така и от
показанията на свид. Д. и З. .
Твърди се и че събранието е свикано от нелегитимен управителен
съвет и че самата ищца не е участвала в него ,назависимо ,че била негов
член.Действително ищцата е била член на УС,избрана на ОС ,проведено през
2016 г.,като решенията ,взети на това събрание са потвърдени от съда за
законосъобразни .През 2018 г. обаче тя е подала уведомление до УС,че желае
да бъде освободена като член на УС и негов председател/копия са приложено
по първоинстанционното дело / ,при което с решение на УС от 04.08.2018 г.
за председател е била избрана С.М.,а с решение на УС от 03.03.2020 г. –Д. П.
.Затова и правилно е прието от районния съд ,че неучастието на ищцата в УК
не е пречка този орган да взима легитимни решения.
Неоснователно е и възражението ,че събранието е проведено при
неправилно изчисляване на идеалните части на собствениците на
самостоятелни обекти ,поради което и всички решения са
незаконосъобразни.В тази връзка е представена е таблица за определяне на
съответните идеални части от общите части на жилищна сграда с 12 секции и
покрит паркинг-.гараж с КОО, построена в УПИ II3144, 3145, кв.226 по ПУП
на гр.Поморие / ПИ с идентификатор 57491.509.36/ л.171 в която съобразно
отразените ид.ч. от общите части в конкретна секция в н.актове са изчислени
ид.части от общите части за всеки обект в комплекса.Извършването на това
преизчисление се е наложило и във връзка с влезлите в сила решения на съда
по цитираните по-горе дела ,проведени между страните ,по които
преизчисляването на ид.части от общите части на сградата в хипотезата на
чл. 17 ал. 5 т. 1 вр.ал.4 ЗУЕС също е било предмет на обсъждане .В решенията
по тези дела е посочено ,че при необходимост от провеждане на ОС на
13
собствениците на СОС във всички сгради в комплекс „Хелиос”, правилно и
законосъобразно е извършено преизчисляване на идеалните части от общите
части в хипотезата на чл.17, ал.5, т.1, вр. с ал.4 ЗУЕС, като с извършване на
това преизчислената е гарантираната еднаква тежест на гласа на всеки
собственик при гласуване на решения по въпроси относно управлението на
общите части не на отделната секция, а на сградите в целия комплекс.
Одобряването на преизчислените идеални части от ОС с кворума по чл.17,
ал.6 ЗУЕС има за цел окончателно разрешаване на проблема с идеалните
части, визиран в хипотезите на чл.17, ал.4 и 5 ЗУЕС, но до достигане на това
окончателно разрешение не е налице пречка за провеждане на ОС, с кворум
по чл.15, ал.2 ЗУЕС, при преизчислени по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС идеални
части.В рамките на тези дела в мотивите на решенията си съдебните състави
подробно са изследвали и са стигнали до извода от събраните по делата
доказателства – нотариални актове ,че действително е налице хипотезата на
чл. 17 ал. 5 т. 1 ЗУЕС-сборът от процентите на ид.части на собствениците в
общите части на сградата не е равен на 100 ,поради което и следва да бъде
направено това преизчисление.Таблицата за преизчисление е била изпратена
на всички собственици предварително на 28.06.2018г. и никой от тях не е
възразил .Определените по този ред ид.части са одобрени на събрание
,проведено на 04.07.2018 г. ,на което са присъствали лично и чрез
пълномощник собственици на 181обекта от 223,т.е. повече от 2/3 от всички
обекти /77,96 % ид.части /,а съгл.чл. 17 ал. 6 от ЗУЕС“определените ид.части
по реда на ал. 4 и 5 се одобряват с решение на ОС с мнозинство не по-малко
от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа .ОС може да
откаже да одобри определените ид.части само ако е допусната техническа
грешка“.
Възражението,че някои пълномощници са представлявали повече от 3
собственици на събранието ,се прави за пръв път в писмените бележки и във
въззивната жалба и не следва да бъде обсъждано .
С оглед на всичко изложено настоящият съдебен състав счита
въззивната жалба за неоснователна ,при което атакуванато решение следва да
бъде потвърдено .При този резултат в полза на въззиваемия ответник следва
да бъдат присъдени направените от него разноски пред въззивната инстанция
,възлизащи на 500 лв.-платено адвокатско възнаграждение .
14
Мотивиран от горното ,Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 69/19.04.2022 г. постановено по гр.д.№
20212160100649 по по описа на Поморийския районен съд за 2021 г.
ОСЪЖДА Г. Н. Д. ,егн **********,**** гражданка с постоянно
пребиваване в България ,АДРЕС – ГР.*** ,ул.“*** „ № **,вх.*,ет.*,ап.*,да
заплати на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ „ХЕЛИОС“ ,състояща се от 12
секции ,от „А“ ,Б,В,Г,Д,Е,Ж,З,И,К,Л и „М“,разположени в поземлен имот с
идинтификатор 57491.509.36 по КККР на гр. Поморие ,с адрес – гр.Поморие
,ул.“Морска“ № 52 ,представлявана от председателя на УС Д. П. ,съдебен
адрес –Бургас ,ул.“Христо Фотев% № 22 ,ет.1,оф.1-чрез адв. Иванка
Кирязова-Кожухарова ,сумата 500/петстотин /лева – направени разноски по
делото пред въззивната инстанция за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15