№ 617
гр. Варна, 27.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Магдалена Давидова Янева
при участието на секретаря Светлана Ст. Георгиева
като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело
№ 20223110103097 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по предявени от Етажната собственост на
жилищен комплекс „Катерина 1“ с адрес гр. В., представлявана от О.В.Ш., в качеството й на
председател на управителния съвет на етажната собственост, срещу А. М. Ж., обективно
съединени искове с правно основание чл. 415, ал.1, т.3, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10, вр. чл. 38,
ал. 1 ЗУЕС да бъде осъдена да заплати сумата от 1986.84 лева, представляваща
равностойността на 1018.90 евро, представляваща три броя незаплатени годишни вноски за
поддръжка и обслужване на сградата към етажната собственост, за периода от 01.09.2018г.
до 31.08.2021г., с размер на вноската 630.04 лева, за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г.,
678.40 лева за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г. и 678.40 лева за периода от
01.09.2020г. до 31.08.2021г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на заявлението в съда – 21.12.2021г. до окончателното изплащане на
задължението.
В исковата молба ищецът твърди, че ответницата е собственик на апартамент № 27
в етажната собственост, с площ от 42.36 кв.м., ведно с изба № 19, с площ от 1.20 кв.м., както
и на 1.454% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 7.34 кв.м., съгласно НА №
78, том I, per. № 2291, дело 72/08.03.2011г., като същата е вписана в книгата на етажната
собственост, заведена на 01.07.2016г. Сочи, че с решение № 4 от протокол от 21.06.2018г. от
общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в Етажна собственост на
жилищен комплекс „Катерина 1", с адрес в гр. В. е прието годишната вноска за поддръжка и
обслужване да бъде в размер на 12.60 лева за кв.м. върху площта на притежавания от всеки
собственик самостоятелен обект в сградата. Решението на етажната собственост не е
обжалвано и е влязло в сила. С необжалвано и влязло в сила решение № 3 от протокол от
1
14.08.2019 год. от общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в етажната
собственост е прието увеличение на вноската за поддръжка и обслужване на сградата с 1
лев, като крайната сума ще възлиза на общо 13.65 лева на кв.м. годишно. Излага, че таксата
на ответницата се определя като сбор от площта на самостоятелния обект, който притежава
– 42.36 кв. м. + притежаваните от нея идеални части от общите части на сградата, които са
7.34 кв.м., умножено с коефициента, посочен в решенията от протоколите на ОС на ЕС от
2018г. и 2019г.
Твърди, че ответницата като собственик на самостоятелен обект в етажната
собственост не е изпълнила задължението си да заплатила три броя дължими от нея
годишни вноски за поддръжка и обслужване на сградата, както следва: в размер на 630.04
лева (или равностойността на 323.10 евро), за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г.,
станала изискуема от 01.09.2019г.; в размер на 678.40 лева (или равностойността на 347.90
евро), за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г., станала изискуема от 01.09.2020г. и в
размер на 678.40 лева (или равностойността на 347.90 евро), за периода от 01.09.2020г. до
31.08.2021г., станала изискуема от 01.09.2021г. Общият размер на неплатените вноски е
1986,84 лева или равностойността на 1018.90 евро. Сочи, че от закупуването на имота си в
етажната собственост, ответницата е заплатила дължима годишна такса за поддръжка и
обслужване на сградата само за периода 2017г. - 2018г., като в тази връзка твърди, че на
ответницата й е известно, че се събират такси за поддръжка на сградата, които са дължими
от собствениците на самостоятелните обекти. След така направеното плащане през 2018г.
ответницата е преустановила без основание изпълнението на последващите й задължения за
плащане. Същата е била уведомявана на 07.06.2020г., на 06.04.2021г. и на 02.06.2021г. от
администратора на етажната собственост, който е изпратил имейли с прикачени файлове на
разписки със задълженията на посочена от ответницата електронната поща
******@*******.**, вписана, като адреси за кореспонденция в книгата на етажната
собственост. Твърди, че ответницата е била запозната със задължения, тъй като ги е
получила на електронната си поща, а и този факт й е бил известен от по-рано. Както
ответницата, така и дъщеря й са провеждали разговори и кореспонденция с администратора
на етажната собственост с обещания за изпълнение на задълженията, които са останали без
резултат.
Поддържа, че определената с решение № 4 от 2018 год. на ОС на ЕС годишна
вноска в размер на 12.60 лева и определената от ОС на ЕС с решение № 3 от 2019г. годишна
вноска в размер на 13.65 лева, представлява дохода на етажната собственост за текущата
година, от който се разпределят средства за фонд „Ремонт и обновяване", за фонд
„Непредвидени разходи", за фонд „Резервен" и за разходите по управление, поддържане и
обслужване на общите части на етажната собственост. В т. 3 от протокола от 21.06.2018г. и
протокола от 14.08.2019г. е описана разходната част, като вноските на етажните
собственици, формиращи приход, служат за покриване на разходите. Въз основа на
действително направените разходи в ЕС за предходната година е изготвен проекто-бюджет
за следващата година, като въз основа на разходите за предходната година заделят парични
2
средства за текущата година.
За вземането си ищецът излага, че е депозирал заявление по чл. 410 ГПК за
издаване на заповед за изпълнение, като по заявление е образувано ч.гр.д. № 18167/2021г.
по описа на ВРС. Заповедният съд при извършената от него проверка е установил, че
длъжникът няма постоянен адрес или седалище на територията на Република България,
поради което е констатирал пречка за издаване на заповедта за изпълнение на основание чл.
411, ал. 2, т. 4 от ГПК и е отхвърлил заявлението, като е указал, че съгласно чл. 415, ал. 1, т.
3, вр. ал. 3 и ал. 4 от ГПК е налице възможността да предяви осъдителен иск за вземането си.
По изложените съображения моли предявеният иск да бъде уважен, като претендира
присъждане и на сторените разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответницата А. М. Иванова депозират отговор на исковата
молба, в който изразяват становище за неоснователност на исковете. Сочи, че в
съответствие с чл. 2 ал. 1 от ЗУЕС управлението на общите помещения в сградите в режим
на етажна собственост, построени в жилищната сграда, се урежда с писмен договор с
нотариално заварени подписи между инвеститора и собствениците на самостоятелните
обекти и този договор е задължителен за приемане от всеки следващ приобретател на този
обект. В тази връчка сочи, че с инвеститора "КРИС Н" ЕООД гр.София е подписала
единствено нотариален акт за покупко-продажбата на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 78 том 1 рег.номер 2291 дело № 72 от 08.03.2011г., по силата на който е
придобила собствеността на апартамент №27 на адрес: Варна, К.К. "Константин и Елена",
ул.50-та, №27 и няма други договорни отношения с инвеститора или негов правоприемник.
Твърди, че не е сключвала договор за управление и поддръжка на етажната собственост
нито с инвеститора, нито с етажната собственост на жилищен комплекс „Катерина 1“.
Твърди, че няма задължения за поддръжката на територията и басейна и считат исковата
претенция за недоказана, предвид липсата на представени документи, установяващи
наличието на територията и басейна, за поддръжката на които се иска да прави вноски.
Сочи, че през 2018 година апартаментът е бил използван от нейната дъщеря повече от 30
дни, като въз основа на устна договорка с управителя на сградата дъщеря и е предавала в
брой парични средства за поддръжката на сградата. Твърди, че фактът, че дъщеря и е
предавала в брой парични средства на управителя не я обвързва със задължението да
предава за същите или за други цели парични средства в бъдеще и не доказва задължението
и за следващи плащания. Ответницата твърди, че през 2019 година е живяла в процесния
апартамен по-малко от 30 дни – само за периода от 25.08.2019г. до 10.09.2019г., а през 2020
и 2021 година нито тя, нито нейни роднини са били в България и не са използвали
апартамента. Поради това, на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС считат, че не следва да заплащат
разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост.
Твърди, че не е била канени и не е вземала участие на общи събрания на етажната
собственост. Поддържа, че не използва и не следи сочения от ищеца електронен адрес, не е
съобщавала същия на ищеца и не е посочвала данни в домовата книга. Моли да бъде
приложен три годишният давностен срок. Твърди, че ищецът в нарушение на чл. 6, ал. 1 от
3
ЗУЕС я е възпрепятствал да използва общото помещение в сградата, в което са разположени
електромерите. В тази връзка сочи, че на 29.05.2022г. по указание на О.В. Ш. в апартамента
и е било изключено електричеството, докато там е живеела дъщеря и. На писмената и молба
да се включи електричеството Ш. е отговорила с отказ, като последната е забранила на
администратора на сградата К.Д.Ц да отваря помещението, в което се намират
електромерите. В резултат от тези действия в обекта на ответницата в продължение на
няколко месеца е нямало електричество. За незаконното спиране на електричеството е
подаден сугнал в полицията, като понастоящем се извършва проверка. Моли за отхвърляне
на исковете.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено
следното от фактическа страна:
Между страните не е спорно, а и това се установява от приложеното на л. 40 заверено
от страната копие на нотариален акт № 78/2011г., че ответницата е придобила собствеността
върху апартамент № 27, ет. 2, с площ от 42.36 кв.м., при граници: съседни самостоятелни
обекти – на същия етаж 10135.2569.138.1.29, 10135.2569.138.1.12, под обекта
10135.2569.138.1.24 и над обекта 10135.2569.138.1.32, ведно с прилежащото избено
помещение № 19 и 1.454% ид.ч. от общите части на жилищната сграда, изградена в имот с
идентификатор 10135.2569.138, с административен адрес: гр. В..
Видно от приложените на л. 7-39 от делото са заверени преписи от протоколи от
проведени на 21.06.2018г., 14.08.2019г. и 26.07.2021г. общи събрания на собствениците на
етажна собственост с адрес: гр. В., ул. 50-та, № 27, комплекс „Катерина 1“, на които са взети
решения, както следва:
- по т. 3 и 5 от дневния ред по протокол от 21.06.2018г. (л. 19-32) е приет бюджет на
ЕС за периода 2018г.-2019г. с приходна част 45 890 лева, като от общата сума се създаде
фонд „Ремонт и обновление“ – 3600 лева, фонд „Непредвидени разходи“ – 4000 лева и фонд
„Резервен“ – 4000 лева, като останалите приходи се разходват, както следва: разход за
управление и поддръжка на прилежащите територии на комплекса – 16 000 лева годишно;
разходи за ел.енергия в общите части на ЕС - 2340 лева годишно; разходи за вода в общите
части на ЕС - 2460 лева годишно; за минерална вода - 540 лева годишно; разходи за
обслужване на асансьор - 1300 лева годишно; за възнаграждение за администратор – 9000
лева годишно; за експлоатационни разходи (електричество и вода) за офис на
администратор и фирма „Сатис“ и за канцеларски материали – 200 лева годишно; за
банкови услуги - 200лева годишно; за доставка на интернет и видеонаблюдение в общите
части на ЕС – 450 лева годишно; за юридически услуги - 600 лева годишно и други разходи,
свързани с обслужването на ЕС – 700 лева годишно;
По т. 4 от дневния ред по протокол от 21.06.2018г. е приета годишната вноска в
размер на 12.60 лева за квадратен метър върху площта на притежавания от всеки собственик
самостоятелен обект в сградата;
- по т. 3 от дневния ред на общото събрание по протокол от 14.08.2019г. е приет
4
бюджет на ЕС за периода 01.07.2019г. – 30.06.2020г., със следните разходи: разход за
управление и поддръжка на прилежащите територии на комплекса – 18 000 лева годишно;
разходи за ел.енергия в общите части на ЕС - 2340 лева годишно; разходи за вода в общите
части на ЕС - 2550 лева годишно; за минерална вода - 540 лева годишно; разходи за
обслужване на асансьор - 1600 лева годишно; за възнаграждение за администратор – 10700
лева годишно; за експлоатационни разходи (електричество и вода) за офис на
администратор и фирма „Сатис“ и за канцеларски материали – 200 лева годишно; за
банкови услуги - 200лева годишно; за доставка на интернет и видеонаблюдение в общите
части на ЕС – 450 лева годишно. Предвидено е създаването на фонд „Ремонт и обновление“
– 3000 лева, фонд „Непредвидени разходи“ – 4000 лева и фонд „Резервен“ – 3000 лева.
Прието е вноската за поддръжка и обслужване на сградата да бъде увеличена на 13.65
лева за кв.м. – годишно.
- по т. 3 от дневния ред по протокол от 26.07.2021г. (л. 7-14) е приет бюджет на ЕС за
периода 2021г.-2022г. с приходна част 48 500 лева и разходна част 48 500 лева, като от
общата сума се създаде фонд „Ремонт и обновление“ – 3600 лева, фонд „Непредвидени
разходи“ – 3 700 лева и фонд „Резервен“ – 3700 лева, като останалите приходи се разходват,
както следва: разход за управление и поддръжка на прилежащите територии на комплекса –
16 800 лева (за 1 година); разходи за ел.енергия в общите части на ЕС - 2300 лева (за 1
година); разходи за вода в общите части на ЕС - 2700 лева (за 1 година); възнаграждение за
администратор – 10 580 лева (за 1 година); разходи за минерална вода - 756 лева (за 1
година); за обслужване на асансьор - 2250 лева (за 1 година); за банкови такси - 186 лева (за
1 година); за интернет - 155 лева (за 1 година); за канцеларски материали - 140 лева (за 1
година); за юридически услуги - 400 лева (за 1 година); за текущ ремонт - 650 лева (за 1
година) и за наем на офис - 663 лева (за 1 година).
Представен по делото е приходен касов ордер за заплатена от ответницата такса за
периода м. 09.2017г. – м. 09.2008г. в размер на 630 лева (л. 50).
Представени по делото са и други писмени доказателства, в това число книга на
етажната собственост и отправени покани до етажните собственици за заплащане на
дължимите такси за поддръжка и управление.
Събрани в хода на производството са и гласни доказателства чрез разпит на
свидетеля К.Д.Ц, който излага, че управляваното от него дружество осъществява
административно обслужване на комплекса. Излага, че ответницата е собственик на един от
самостоятелните обекти в него, в който през 2018г. е имало наематели. Именно поради това
и таксата за периода 2017г.-2018г. била заплатена от нея. След този период плащане на
дължимите такси не са извършвани, като ответницата категорично е отказвала такова.
Свидетелят сочи, че не знае дали през 2020г. и през 2021г. имотът е бил обитаван.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
За успешното провеждане на предявените искове в тежест на ищеца е докаже, че
ответника е собственик на обект – апартамент № 27 в етажната собственост, че по
5
надлежния ред са определени разходите за поддръжка на общите части и управление на
Етажната собственост, че са взети посочените в исковата молба решения на общото
събрание на етажната собственост. Ищецът следва да установи и вземанията си и по размер.
От събраните по делото доказателства (протоколи от общи събрания, книга на
етажната собственост), се установи, че в сградата, находяща се в гр. Варна, к.к. „Св.Св.
Константин и Елена”, ул. „50-та“ № 27, са налице повече от три самостоятелни обекта,
принадлежащи на различни собственици, поради което приложение намира уредбата в ЗУЕС
по аргумент от чл. 3 от същия закон.
Съобразно чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС, собствениците на обекти в режим на етажна
собственост имат задължение да заплащат вноските, определени за фонд "Ремонт и
обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части, както и разходите за поддръжката
и управлението на общите части.
На основание чл. 11, ал. 1, т. 5 и 7 и чл. 50 и 51 ЗУЕС от компетентността на общото
събрание е да определя размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване", както
и за разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост.
Общото събрание се свиква, провежда и взема решения по определен в ЗУЕС ред, а
решенията му подлежат на отмяна по съдебен ред поради незаконосъобразност /неспазване
на процедурата и императивни правни норми/ по реда на чл.40 ЗУЕС в едномесечен
преклузивен срок от оповестяването им. Влезлите в сила решения на общото събрание са
задължителни за етажните собственици, включително за тези, които не са присъствали на
събранието.
С оглед на гореизложената нормативна уредба и доколкото в преклузивния
едномесечен срок ответницата не е оспорила решенията на общото събрание, съдът намира,
че същите имат обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена
сила.
От коментираните по-горе протоколи от общото събрание на етажните собственици се
установи, че вноската от 12.60 лева за кв.м. върху притежаваната от собственика площ за
2018г.-2019г., съответно в размер на 13.65 лева на кв.м./годишно за 2019г.-2020г. и за 2020г.-
2021г., включва разходи за управление и поддръжка на прилежаща територия и
инфраструктура, ел.енергия, вода, асансьор, банкови услуги, интернет и възнаграждение за
администратора, а така също и вноска по фонд „Ремонт и обновление“.
Така описаните разходи (с изключение на вноската по фонд „Ремонт и обновление“)
съдът намира, че представляват такива за управление и поддръжка на общите части, които
според § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС са разходи за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьора и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата.
Съгласно норма на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС (в редакцията след изменението й с ДВ, бр.
6
57/2011г.), не заплащат разходите за управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост ненавършилите 6-годишна възраст деца, както и собственик, ползвател и
обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година. Нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е императивна и не е допустимо по волята
на общото събрание на етажната собственост да бъде дерогирата тази на законодателя (така
решение № 60181 от 20.10.2021г. на ВКС по гр.д. № 86/2021г.). По делото не се събраха
доказателства, че през процесния период ответницата е живяла в имота. Нещо повече,
длъжностното лице при призоваването при посещение на адреса на 27.04.2022г., е
удостоверило, че по данни на Калоян Цветков, ответницата не се е прибирала в България от
около 3 години (л. 88). При това положение и следва да се приеме, че А. Ж. не дължи частта
от вноската, която е приета да покрива разходи за управление и поддръжка.
Горното обаче не може да намери приложение по отношение на сумата, определена
като средства за фонд „Ремонт и обновяване“. За разлика от правилото на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС,
нормите уреждащи начина на формиране на посочения фонд не прави разграничение според
това дали имотът е обитаван или не. От коментираните протоколи се установи, че за 2018-
2019г. и 2020-2021г. е определената сума за фонд „Ремонт и обновление“ е в размер на 3600
лева годишно, а за 2019-2020г. – 3000лева. С оглед последното и отчитайки
регламентираното в ал. 2 на чл. 50 ЗУЕС, съдът намира, че ответницата дължи на ЕС сумата
от по 52.34 лева за 2018-2019г. и 2020г.-2021г. (3600 х 1.454% - притежаваното идеално
число от общите части на сградата) и 43.62 лева за 2019-2020г. (3000 х 1.454%). Или,
претенцията се явява основателна за сумата от 148.30 лева, като за разликата до
претендирания размер – искът следва да бъде отхвърлен.
На основание чл.78, ал.1 ГПК и направеното от ищеца искане, ответницата следва да
бъде осъдена да заплати на страната сторените по делото разноски, които съразмерно на
уважената част от иска възлизат на 151.84 лева. При формиране на задължението за
разноски съдът не включва претендираното адвокатско възнаграждение за заповедното
производство, доколкото заявлението на страната е отхвърлено.
В полза на ответницата не следва да се присъждат разноски предвид липсата на
отправено искане, а и представени доказателства за реализирани такива.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. М. Ж., гражданка на Руската Федерация, родена на *********., с адрес:
гр. В., *******, да заплати на Етажната собственост на жилищен комплекс „Катерина 1“ с
адрес гр. В., сумата от 148.30 лева (сто четиридесет и осем лева и тридесет стотинки),
представляваща такса за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.09.2018г.
31.08.2021г., както следва: за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2021г. в размер на 52.34 лева,
за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г. в размер на 43.62 лева и за периода от 01.09.2019г.
до 31.08.2020г. в размер на 52.34 лева, ведно със законната лихва върху главницата от датата
7
на подаване на заявлението в съда – 21.12.2021г. до окончателното изплащане на
задължението, на основание чл. 6, ал. 1, т. 9, вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС, КАТО ОТХВЪРЛЯ
иска за разликата над 148.30.00 лева до претендираните 1986.40 лева.
ОСЪЖДА А. М. Ж., гражданка на Руската Федерация, родена на *********., с адрес:
гр. В., *******, да заплати на Етажната собственост на жилищен комплекс „Катерина 1“ с
адрес гр. В., сумата от 151.84 лева (сто петдесет и един лева и осемдесет и четири
стотинки), представляваща направените пред РС-Варна разноски, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се изпрати на ответницата А. М. Ж. на посочената в
отговора на исковата молба ел.поща, като в съобщението се впише, че страната следва да
потвърди получаването на съобщението в 7-дневен срок от неговото изпращане.
При липса на потвърждение за получаване на съобщението в посочения срок, делото
да се докладва с оглед преценка редовността на връчването. .
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8