Р Е Ш Е Н И Е
№ 261139 13.10.2021 година град Бургас
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
на тринадесети септември през две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Анелия Такова,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 8 417 по описа на Бургаски районен съд за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 40 от ЗУЕС.
Производството по делото е образувано по повод искова молба от Г.В.С. ЕГН **********, с адрес: ***, чрез адвокат М.Г., БАК, срещу Етажна собственост на сграда в режим на етажна собственост с адрес: град Бургас, ** находяща се в поземлен имот 07079.820.1155 по КККР, комплекс „**", представлявано от управителя М.К. за отмяна на решения на общото събрание на етажната собственост от 15.11.2020 година поради незаконосъобразност на процедурата по свикване на събранието, а в случай, че се докаже законосъобразност на процедурата – за отмяна на решения по т.2, т.5, т.6, т.8 и т.11 .
На общото събрание са приети следните решения: По т.1 - за отчет на извършената дейност от поддържащата фирма; По т.2 – за приемане на дължима такса от собственик/ жилищен обект за месеците от юни до декември включително в размер на 40 лева и събиране на дължимата сума от етажни собственици, които не са я платили; По т.3 - обсъждане и гласуване на постъпили оферти от фирми за поддръжка на комплекса, при наличие на кворум от 67 % от всички етажни собственици; по т.4 - Избор на управител на етажната собственост; По т.5 относно определяне на размера на паричната вноска за разходи за управление и поддръжка на общите части от 01.01.2021 година на месец; По т.6 - за определяне на размера на паричната вноска във фонд „Ремонт и обновяване" в размер на 1% от минималната работна заплата за страната /650 лева от януари 2021 година/; По т.7 - Гласуване на бюджет на етажната собственост; По т.8 - Обсъждане и приемане на решение за текущи и належащи дейности; По т.9 - Обсъждане на проблема с промяна на фасадата и общите части на комплекса от част от етажните собственици; По т.10 - Обсъждане и гласуване на предложения за изменение на Правилника за вътрешния ред на ЕС; по т.11 - Обсъждане и гласуване на предложение за изграждане на спортна площадка. Исковата молба са изложени доводи за незаконосъобразност на взетите решения на посоченото общо събрание, включващи процесуални нарушения на процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, както и нарушения на материалния закон.
В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба ответникът е дал е писмен отговор, в който е оспорил предявения иск като неоснователен и недоказан по подробно изложени съображения.
В съдебно заседание ищцата, чрез процесуалния си представител, поддържа предявения иск и сочи доказателства. В заседание по същество на спора излага подробни доводи за основателност на предявения иск.
В съдебно заседание ответната страна, чрез процесуалния си представител – адвокат Г., БАК, поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор и сочи доказателства. В писмени бележки излага подробни доводи за неоснователност на предявения иск.
По материално правната квалификация на предявените искове:
Предявеният иск е с правно основание чл. 40 от ЗУЕС и е за отмяна на решения, взети на общо събрание от 15.11.2020 година.
Предявеният иск е допустим, тъй като е постъпил от в срока по чл. 40 от ЗУЕС.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, се установява следното от фактическа страна:
От приетия като писмено доказателство по делото Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № *, том *, рег. № *, нотариално дело № * година на нотариус Н* М*, рег. * на НК с район на действие района на Бургаски районен съд, се установява, че ищцата Г.В. К. е придобила право на собственост по отношение на недвижим имот, представляваща апартамент **, с административен адрес: град Бургас, кв. ** както и 43, 19 кв.м. прилежащи към обекта идеални части от поземления имот, в който е построена сградата.
На посочената дата 15.11.2020 година е проведено общо събрание на етажната собственост на бл.* и бл.*, находяща се в ПИ с идентификатор 07079.820.1155 по КККР, комплекс **
Предвид направените оспорвания от
ищцата на ответната страна е указана необходимостта от установява
законосъобразността при свикване и провеждане на общото събрание.
За установяване на твърденията относно законосъобразността на провеждане на събранието е представен протокол за провеждане на общо събрание от посочената дата, покана за свикване на общо събрание. От тях се установява, че е свикано и проведено общо събрание на бл. А и бл. Б на посочения адрес. Настоящият състав приема, че в случая при свикване и провеждане на общо събрание не е спазена процедурата, посочена в чл.18 от ЗУЕС. В чл.38 от ЗС е посочена дефиницията за етажна собственост и в случая следва да се приеме, че е проведено общо събрание на две отделни сгради или два отделни входа, всеки в режим на етажна собственост. В посоченото правило на чл.18 от ЗУЕС е регламентиран начина, по който се провежда общо събрание в такава хипотеза. Съгласно чл.18 от ЗУЕС при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. В ал.2 е посочено, че съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Съгласно ал.2 решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.
В случая от събраните по делото доказателства не се установява спазване на посочената процедура поради което първото основание, изложено в исковата молба е доказано.
Посочено е, че етажната собственост е
представлявана от председателя на управителния съвет М.К., но не са представени
решения, с които е избран управителния съвет и съответно тя да бъде председател
на управителния съвет на етажна собственост /една или две етажни собствености/.
Настоящият състав приема, че посоченото представителство противоречи на
правилото на чл.18 от ЗУЕС по посочените
по – горе съображения. Отделно от изложеното по делото като препис е
представено решение от 24.02.2019 година от проведено общо събрание на етажна
собственост, находяща се на адрес: град Бургас, **, на което е проведено гласуване относно избор на управителен съвет и видно от съдържанието е
решено да бъде нает професионален домоуправител.
На следващо място следва да бъде посочено, че по делото не е спорно, предвид становищата и на двете страни по фактите, че М.К. не е собственик на обект в етажната собственост, а действа като пълномощник на един от собствениците, като представителната й власт е потвърдена в хода на процеса по повод направените оспорвания от името на ищцата. Пълномощното за потвърждаване на действията в съответната форма е приложено към становище от ответната страна, представляващо листо 222 и следващите от делото, но съгласно чл.14, ал.5 от ЗУЕС пълномощното следва да бъде приложено към протокола за провеждане на общо събрание.
Предвид възможността общото събрание да взема решения относно поддръжката на комплекса, в която насока са събраните гласни доказателства относно установяване на необходимостта да се поддържа дворното място, следва да бъде посочено, че в случая не е установено, че всеки един от етажните собственици е собственик на идеални части от правото на собственост по отношение на имота, за да се приеме, че незастроената част е в режим на етажна собственост и съответно може да бъде управлявана чрез вземане на решения от общо събрание на етажна собственост, съответно от съвместно общо събрание на две етажни собствености по реда на чл.18 от ЗУЕС. Следва да бъде посочено и че липсват твърдения за изразена воля от етажните собственици /например с приемане на решение на общо събрание/, че дворното място може да бъде квалифицирано като обща част от смисъла на чл. 38 от ЗС.
Извън посочените по – горе нарушения при свикване на общото събрание – за това, че не е спазено правилото на чл.18 от ЗУЕС и за липсата на представителна власт на председателя на управителния съвет към датата на провеждане на общото събрание, липсата на доказателства за това, че незастроената част от дворното място е обща част по смисъла на ЗУЕС, при преценка извода за основателност на иска поради допуснати процесуални нарушения беше взето предвид и потвърждаването на действия, извършени от пълномощници в хода на образуваното производство. От тях не може да бъде направен извод за това, че надлежно са били представлявани всички упълномощители. Причината за това, че в пълномощните липсва отразяване за това дали упълномощените лица са собственици на обекти в етажната собственост или лица от домакинствата на собственици с оглед приложението на чл.14, ал.3 от ЗУЕС за нотариална заверка на пълномощното, каквато липсва в представените първоначално пълномощник. Както беше посочено съгласно чл.14, ал.5 от ЗУЕС пълномощните следва да са приложени към протокола за провеждане на общо събрание.
По изложените съображения настоящият състав приема, че са налице процесуални нарушения, довели до незаконосъобразност на приетите решения, които са достатъчно основание за постановяване на решение за отмяната им.
В исковата молба са изложени доводи за материална незаконосъобразност на някои от приетите решения.
По т.2 от дневния ред е прието решение за дължима такса от 40 лева на собственик/жилищен обект за месеците юни, юли, август, септември октомври, ноември и декември, както за събиране на сумите от собствениците, които не са я заплати.
По смисъла на §1, т.11 от ЗУЕС „Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата“. В чл. 51 от ЗУЕС е посочено, че разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. В оспореното решение е посочено, че за покриване на разходите за управление и поддръжка и управление на сградата и комплекса следва да бъде събирана сума в размер на 40 лева на жилище или собственик. Настоящият състав приема, че посочената норма е нарушена с решението по т.2 от дневния ред.
В решение, прието по т.5 от дневния ред етажните собственици са приели решение паричната вноска за разходи за управление и поддържане на общите части, считано от 01.10.2021 година да бъде в размер на 33, 50 лева за самостоятелен обект. Тази такса е част от таксата от 40 лева /по решение по т.2/ , като разликата ще се събира за фонд „Ремонт и обновяване“. Решението и в тази част противоречи на правилото на чл.51 от ЗУЕС.
В т.6 от протокола е посочено приемане на решение за определяне на парична вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 1 % от минималната работна заплата на самостоятелен обект.
Съгласно чл.50, ал.2, т. 1 от ЗУЕС средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ се събират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната. По отношение на това решение в конкретния случай следва да бъде посочено, че тълкувано съвместно с решението по т. 5 не може да бъде направен ясен извод за размера на задължението на това основание.
По т.8 от дневния ред е прието решение да бъдат събрани още по 100 лева от обект, платими еднократно на три месеца. Основанието за събиране на тези суми е абонаментна поддръжка, първоначално почистване на общите части, изграждане на видеонаблюдение, осигуряване на резервно аварийно захранване на порталите, дейности по засаждане на нови дървета на място на премахнатите изсъхнали дървета на територията на комплекса. Настоящият състав приема, че тези пера се отнасят отново за фонд „Ремонт и обновяване“. Наличието на посочване на суми, дължими за пера, които могат да бъдат подведени под тази хипотеза в три точки от дневния ред води до неяснота на размера на отделните задължения и невъзможност да бъде преценен реалния размер на сумата, събирана по тези причини. По тези причини не се установява и съответствие с чл.6, ал.1, т. 9 от ЗУЕС, съгласно който се заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части.
По изложените съображения настоящият състав приема, че предявеният иск е основателен и доказан. Установяват се нарушения на процесуалния закон и на материалния закон, като последните са относно конкретните посочени в исковата молба решения.
При този изход от спора и съгласно чл.78 от ГПК в тежест на ответната страна следва да бъдат възложени разноските, направени по водене на делото, които са в общ размер от 650 лева и представлява сбор от сумата 50 лева, представляваща платена по сметка на Бургаски районен съд държавна такса и сумата 600 лева, представляваща платено възнаграждение за адвокат по договор за правна защита и съдействие.
Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ по
иска, предявен от Г.В.С. ЕГН **********,
с адрес: ***, чрез адвокат М.Г.,
БАК, решения, приети на общо събрание от
15.11.2020 година на Етажна собственост
на сграда в режим на етажна собственост с адрес: град Бургас, кв. ***, находяща
се в поземлен имот 07079.820.1155 по КККР, комплекс **", представлявано от
управителя М.К..
ОСЪЖДА
на Етажна собственост на сграда в режим
на етажна собственост с адрес: град Бургас, кв. „**, находяща се в поземлен имот
07079.820.1155 по КККР, комплекс „**", представлявано от управителя М.К.,
да плати на Г.В.С. ЕГН **********, с
адрес: ***, сумата 650 лева /шестстотин и петдесет лева/, представляваща
разноски, направени по водене на делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение от страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала
А.Т.