РЕШЕНИЕ
гр. София, 04.06.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГО, ІІ „Е” въззивен състав, в
публичното заседание на осми март две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА И.
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл.с. РАДМИЛА МИРАЗЧИЙСКА
при секретаря Кирилка Илиева,
разгледа докладваното от съдия Сантиров в.гр.д. № 3408 по описа
за 2018 г., и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК.
С Решение № 149592 от 19.06.2017 г., постановено
по гр. дело № 39368/2014 г. по описа на СРС, 118 състав, са отхвърлени
предявените от „В.А.П.П.М.” ООД срещу И.К.Т., искове с правна квалификация
чл.79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за сумата 3270,81 лева, заедно със
законната лихва от датата на предявяване на исковата молба - 17.07.2014 г. до
окончателното ѝ изплащане, представляваща неизплатени месечни такси за
управление и поддръжка на общите части в режим на етажна собственост за периода
01.11.2012 г. - 01.05.2014 г., произтичащи от сключен на 02.11.2009 г. Договор
за поддръжка и управление на общи части на сграда със смесено предназначение „Астра“
и за сумата от 318,47 лева - мораторна лихва върху главницата за периода от
падежа на всяко месечно задължение до 17.07.2014 г., като неоснователни. Със
същото решение ищецът е осъден да заплати на ответника съдебни разноски в
размер на 510 лева.
Срещу така постановеното решение е
постъпила въззивна жалба от ищеца „В.А.П.П.М.” ООД, чрез адв. Т. И., с надлежно
учредена представителна власт по делото, с оплаквания за неправилност на
обжалваното решение, поради допуснати от първоинстанционният съд нарушения на
материалния закон и необоснованост. Поддържа, че по делото е установено
наличието на облигационно правоотношение между страните, с предмет поддръжка и
провеждане на организационното, техническото и административното управление на
недвижим имот, представляващ жилищни секции А, Б, В и Г от сграда със смесено
предназначение „Астра", с административен адрес в гр. София, бул. „******,
по силата на сключен Договор за поддръжка и управление на общи части на сграда
със смесено предназначение „Астра" от 02.11.2009 г. и Допълнително споразумение
към договора, в която ответникът И.К.Т. притежава самостоятелен обект - Офис №17В в секция „В“, заедно с 0,6375 %
ид. ч. от общите части на сградата. В тази връзка се позовава на Протокол № 4
от общо събрание (ОС) на етажната собственост (ЕС), проведено на 29.04.2009 г.,
в което е взето решение и е приета подробно представената пред ОС на ЕС оферта
на „В.А.П.П.М." ООД и е гласувано управителния съвет на ЕС, да сключи
договор за поддръжка и управление на общи части на процесната сграда, като в
същото решение са приети коефициенти за заплащане съгласно площоразпределителна
таблица, при офертна цена в размер на 20 950 лева месечно за цялата сграда.
Сочи, че цената включва и възнаграждението на управленското дружество като е разделена
на квадратурата на цялата сграда по площообразуване и за всеки тип обект е
начислена получената единична цена на квадратен метър спрямо приетия коефициент.
Твърди, че в хода на изпълнение на този сключен договор, ОС на ЕС е взело решение
да се разделят дейностите по поддръжка и управление на общите части на
сградата, като собствениците - юридически лица се обслужват от дружеството - „В.А.П.Ф.М."
ЕООД, а дружество „В.А.П.П.М." ООД е продължило да обслужва имотите на
физическите лица, като е взето решение приетият бюджет с Решението на ОС на ЕС
от 29.04.2009 г., да се раздели по съразмерност, съобразно обслужваните имоти. Счита,
че неправилно първоинстанционния съд е приел, че размерът на дължимите такси за
поддръжка и управление на общите части на сграда „Астра" не са определени
с решение на ОС на ЕС, тъй като това е станало още с решението на ОС на ЕС,
проведено на 29.04.2009 г., а след този момент коефициентът на дължимите такси
за управление и поддръжка за отделните самостоятелни обекти в етажната
собственост на сграда „Астра" не е променян.
Излага оплаквания, че с допълнително
споразумение от 04.11.2009 г. към Договора от 02.11.2009 г., подписано между
изпълнителя „В.А.П.П.М." ООД и възложителя ЕС на сграда „Астра",
представлявана от УС, страните изрично са се съгласили ответникът също да стане
клиент на ищеца по отношение на финансирането, бюджетирането и заплащането на
разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда „Астра".
Твърди, че допълнителното споразумение е подписано въз основа на взети решения
на ОС на ЕС с Протокол № 7 от 01.10.2009 г., в който съгласно т. 9, подточка 1
и 2 обслужването на физическите и юридическите лица собственици на недвижимите
имоти в сградата се разделя между „В.А.П.Ф.М." ЕООД и „В.А.П.П.М."
ООД, като съгласно т. 9, подточка 3 от същия Протокол от ОС на ЕС, страните са
утвърдили списък на клиенти по секции, които следва да бъдат взети предвид при
формирането на двата бюджета, съгласно т. 2 от допълнителното споразумение. Сочи,
че дължимата по този договор месечна сума в размер на 8206,96 лв. е определена
съобразно относителния дял на обслужваните имоти към цялата сграда.
Оспорва извода на СРС, че по делото не
е приложено решение на ОС на ЕС от 28.10.2009 г., тъй като същото е
обективирано в Протокол № 8 от ОС на ЕС, представен и приет в открито съдебно заседание
по делото на 08.03.2016 г. Счита, че размерът на дължимите месечни такси се
установява по делото, включително и с приетата ССчЕ, съобразно която
начислените суми по процесиите фактури и уведомления, са изчислявани със
съответната относителна тежест за търговски обекти – с коефициент 1,3, каквато е уговорена в
Договора. Доколкото, за да отхвърли исковете за дължими месечни вноски и внасянето
на еднократна вноска за захранване на касата, първоинстанционният съд е бил
мотивиран само от неправилният извод, че размерът на дължимата такса за ответницата
не е определен съобразно решение на ОС на ЕС, то въззивникът моли искът за
главницата, както и този за акцесорната претенция за лихвата, да бъде уважен,
респективно обжалваното решение - отменено.
Въззиваемата – ответница И.К.Т. оспорва
въззивната жалба и моли обжалваното решение на СРС да бъде потвърдено като
правилно. По подробно изложени съображения поддържа, че не е налице валидно
възникнало облигационно между страните по делото за поддръжка и управление на
общите части в жилищната сграда, находяща се на бул. „******. Поддържа и, че в процесния
период не е обитавала обекта, поради което не дължи заплащане на разходи за
управление и поддръжка.
Въззивната жалба е подадена в срока по
чл. 259 ГПК, от легитимирано лице - страна в процеса, като е заплатена
дължимата държавна такса, поради което е допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата.
Решението е валидно и допустимо,
постановено в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по граждански
дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита.
Съдът, като съобрази доводите на
страните и събраните по делото доказателства, съгласно правилата на чл. 235,
ал. 2 ГПК, намира въззивната жалба за неоснователна по следните съображения:
Съгласно
цитираната разпоредба на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася по
правилността на фактическите и правни констатации само въз основа на въведените
във въззивната жалба оплаквания, съответно проверява законосъобразността само
на посочените процесуални действия и обосноваността само на посочените
фактически констатации на първоинстанционния съд, а относно правилността на
първоинстанционното решение той е обвързан от посочените в жалбата пороци. Във
връзка с наведените в жалбата оплаквания съдът намира следното:
В исковата
молба са изложени твърдения, че по силата на договор за възлагане на дейности
по поддържане и управление на общите части в сграда „Астра“, състояща се от пет
жилищни, офисни и търговски секции, находяща се в гр.София, бул. „******, сключен
на 02.11.2009 г., въз основа на взето решение от 29.04.2009 г. на общото събрание
на етажните собственици, на ищеца му е възложено да извършва текущото поддържане,
организационното, техническото и административното управление на описания имот.
Поддържа се, че съгласно чл. 18 от договора, възложителят (етажната собственост)
се задължил да заплаща месечна цена за предоставените услуги по договора в
размер на 8208,96 лв., съгласно решение на ОС на ЕС от 28.10.2009 г., като таксата
между отделните собственици се разпределяла съгласно площоразпределителна
таблица и с относителна тежест в зависимост от вида и предназначението на
обекта. Изложено е, че ответницата е собственик на самостоятелен обект - офис
17/В с площ от 105,71 кв.м. и дължи следните суми: сумата 2945,25 лева,
представляваща незаплатени месечни такси по чл. 18 от договора за периода от
01.11.2012 г. до 01.05.2014 г.; сумата 325,56 лева, представляваща еднократна
вноска за захранване на касата, съгласно фактури № 20021/05.11.2010 г. и №
80136/01.08.2012 г., както и сумата 318,47 лева - обезщетение за забава върху
главниците на основание чл. 21, ал.1 от Договора.
По делото между страните не съществува
спор по отношение на обстоятелството, че ответницата И.К.Т. е собственик на
самостоятелен обект в сграда „Астра“, находяща се в гр.София, бул. „****** -
офис 17/В, в секция „В“, заедно с 0,6375% ид.ч. от общите части на сградата.
Ищецът извежда своята активна
материалноправна легитимация от сключени между него и представителя на етажната
собственост на процесната сграда договор за поддръжка, управление и стопанисване
на общите сградата от 02.11.2009 г., като в о.с.з. от 08.03.2016 г., пред СРС е
представено и допълнително споразумение от 02.11.2009 г. към първоначално
сключения договор. Според изложеното във въззивната жалба, ответницата е
валидно обвързана от договора и допълнителното споразумение, тъй като същите са
сключени въз основа на взети от общото събрание на етажната собственост на сграда
решения, проведени на 29.04.2009 г., на 01.10.2009 г., на 28.10.2009 г.
Според
съдържанието на Протокол №4 от проведено на 29.04.2009 г. ОС на ЕС, с т. 1 и т.
2, етажните собственици са взели решение да възложат на ищцовото дружество управлението
и поддръжката на сградата, като са гласували размер на ценовата оферта от общо
20 950 лв.
Представен
е и протокол №8 от 28.10.2009 г. на ОС на ЕС, в който е взето решение за
еднократна вноска от всеки от етажните собственици, в размер на вноската за м.
май, както и са обсъждани въпроси във връзка с отношенията на етажната
собственост със дружествата за комунални услуги и предходното дружество, което
е поддържало общите части.
Според приложения
към исковата молба договор за поддръжка и управление на общи части на жилищни
секции А, Б и Г на сграда със смесено предназначение „Астра” от 02.11.2009 г.,
сключен между етажните собственици на сграда със смесено предназначение „Астра”,
от една страна, представлявани съгласно решение на ОС от 28.10.2009г. от УС в
състав 5 управители (като са посочени трима представители на секции А, Б и Г,
които са подписали договора) – възложител, и ищцовото дружество от друга –
изпълнител, възложителят възлага, а изпълнителят приема срещу възнаграждение да
поддържа и провежда организационното, техническото и административното
управление на секции А, Б и Г на сградата, състояща се от пет жилищни, офисни и
търговски секции, находяща се в гр. София, бул. „******. Съгласно чл. 18 от
договора, възложителят се задължил да заплаща на изпълнителя месечна такса за
покриване на разходите за управление и обикновената поддръжка на сградата в общ
размер 8208,96 лв., която представлява гласуван и одобрен с решение на ОС на ЕС
от 28.10.2009 г. месечен бюджет на жилищните секции А, Б и Г от сграда „Астра”,
която се разпределя от изпълнителя с решение на ОС на ЕС от 29.04.2009 г.,
съгласно площоразделителна таблица.
Представено е допълнително споразумение
от 04.11.2009 г., подписано като допълнение и уточнение на договора от
02.11.2009г., между етажните собственици на сграда със смесено предназначение
„Астра”, представлявани съгласно решение на ОС на ЕС от 28.10.2009г. от УС с
председател К.Г.(възложител) и ищцовото дружество (изпълнител). Според т. 1 от
допълнителното споразумение, във връзка с решение на ОС на ЕС от 01.10.2009г.,
т. 9, подточка 1 и 2 от протокол № 7/01.10.2009г., „досегашният договор се
разделя на два договора”, един от които се изпълнява от „В.А.П.Ф.М.” ЕООД и има
за цел да обслужва юридическите лица, а другият – от ищцовото дружество, който
от своя страна има за цел да обслужва физическите лица, и с цел точното и
коректно изпълнение на взетото решение, с което се обуславят бюджетите на двата
договора, които заедно следва да не надхвърлят общия досегашен бюджет, съгласно
т. 9, подточка 3 от същия протокол от ОС на ЕС, страните са утвърдили списък на
клиенти по секции, които следва да бъдат взети предвид при формирането на двата
бюджета, съгласно т. 2 от споразумението. В т. 2 са изброени физически лица,
сред които и ответницата, които се присъединявали към договора. Според т. 3,
страните, след заверка на отчет за периода на действие по предходен договор от
01.06.2009 г., прекратен на 30.10.2009г., утвърждават цитираните в новите договори
за управление и поддръжка на същата сграда бюджети, формирани на базата на
площообразуването на сградата.
Съгласно относимата нормативна уредба към
датата на сключване на договора от 02.11.2009 г. - чл. 11, ал. 1, ЗУЕС (в
първоначалната редакция на закона), Общото събрание приема годишен бюджет за
приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя),
както и на контролния съвет (контрольора); определя размера на паричните вноски
за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
разпределя консумативни разходи за общите части на сградата; определя размера
на паричните вноски във фонд, „Ремонт и обновяване”. Според чл. 11, ал. 1, т.
11 ЗУЕС, общото събрание може да приеме решение за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу
възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя),
които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.
Основателни са оплакванията на
въззивника за неправилност на извода на СРС, че по делото не е представен
протокол от ОС, проведено на 28.10.2009 г., какъвто е приложен на лист 143-152
в първоинстанционното производство. Съдържанието му обаче не обективира решение
за одобрение на месечен бюджет от 8208,96 лв. за секции А, Б и Г, така както е
посочено в т. 18 от договор от 02.11.2009 г. Дори и да се приеме, че посоченият
в т. 18 от договора бюджет от 8208,96 лв. е приета на общо събрание, същият
касае единствено секции А, Б и Г от сградата, докато имотът на ответницата се
намира в секция „В“. Действително в т. 9.3 от Протокол №7 от 01.10.2009 г. от
ОС е взето решение дейността по поддръжка и обслужване на общите части на
сградата, които са собственост на юридически лица, да се поеме от „В.А.П.Ф.М.“
ЕООД, и в тази връзка бюджетът и договора да се разделят, без да се променя данъчната
основа. Липсва обаче конкретно обективирано съгласие на присъстващите на
събранието относно размера на месечната вноска за всеки един самостоятелен
обект в сградата, включително и този на ответницата. Не се установя по делото
одобрен от общото събрание на ЕС конкретен размер на възнаграждението на ищеца,
като посочената в т. 1 от Протокол №4/29.04.2009 г. ценова оферта не е приложена
по делото. Доколкото единствено в правомощията на ОС на ЕС е да определя
размерът на паричните вноски за разходи за управлението и поддържането на
общите части на сградата (по аргумент от чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС), това
правомощие не може да се упражнява от друго лице, освен ако не му е делегирано
изрично от ОС. В представените протоколи от ОС не е взето подобно решение, а и
съществува неясно каква точно е приетата от ОС методологията при определяне
разходите на всеки съсобственик, като извод за това не може да се направи
единствено от посочените коефициенти в т. 1 от Протокол №4.
По изложените съображения, настоящият
състав намира, че правилно в обжалваното решение е прието, че ищецът не е
доказал наличието на взето от ОС на ЕС на процесната сграда решение за определяне
размеря на дължимите вноски за разходи за поддръжка и управление на общите
части, дължимо от всеки от собствениците, поради което и е отхвърлил иска за
сумата то 2945,25 лв. и за мораторната лихва от 228,90 лв.
Правилни са изводите на СРС за
неоснователност на претенцията за сумата от 325,56 лв., представляваща
еднократна вноска за захранване на касата, за която са издадени фактури №
20021/05.11.2010 г.. Същата се претендира въз основа на решение на ОС от
30.09.2010 г. и на решение от 05.07.2012 г., в което еднократната вноска се
определя в размер на месечната такса. Както вече се посочи, по делото не е
установено с решение на ОС на ЕС да е утвърдена конкретен размер и начин за
изчисляването на месечната вноска на всеки съсобственик, поради което
основанието за нейното начисляване по процесните две фактури, остава
недоказано.
Следва да се отбележи, че соченото с
въззивната жалба обстоятелство относно заплащане на месечните такси от м.
декември 2014 г. от дружеството наемател на процесния офис №17/В, не обосновава
основателност на предявените искове, тъй като се касае за различен период, а и
самото плащане е извършено не от ответницата, а от наемателят, който е трето за
спора лице.
Доколкото правните изводи на двете
инстанции съвпадат изцяло, първоинстанционното решение в обжалваното му част
следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба – оставена без уважение.
Предвид изхода на спора, на основание
чл. 78, ал. 3, вр. чл. 273 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника
сторените пред СГС разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 700 лв.
С оглед на правилата, установени в разпоредбата на
чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК въззивното решение не подлежи на касационно обжалване..
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА С Решение № 149592 от 19.06.2017
г., постановено по гр. дело № 39368/2014 г. по описа на СРС, 118 състав.
ОСЪЖДА „В.А.П.П.М.”
ООД, ЕИК ****** да заплати на И.К.Т., ЕГН **********, със съдебен адрес ***,
партер, чрез адв. И. И., на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата 700 лева –
разноски за адвокатско възнаграждение за въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи
на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: