РЕШЕНИЕ
№ 285
гр. Варна, 17.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Николай Св. Стоянов
при участието на секретаря Марияна Ив. И.
като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно гражданско
дело № 20233100501293 по описа за 2023 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Потребителна кооперация „С.К.",
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: град Д.Ч., обл. Варна,
Фуражен цех, подадена чрез процесуален представител, срещу Решение №
*********** год., постановено по гр. дело № ********* год. по описа на РС-
Варна, с което е отхвърлен предявен от ПК „С.К.", ЕИК ********* със
седалище гр. Д.Ч., Варненска област срещу В. Н. Х. и Р. И. Х., двамата
съпрузи от гр. Варна, район П., пощ. код 9000, ж. к. „Б.", ул. "****" №**, ет. З,
ап. 19, иск с правно основание чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в З.то /ЗАЗ/,
за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 12 000 лева,
представляваща увеличената пазарна стойност на имот, находящ се в местност
„Д.Б.", с кадастрален № ******, обособен в парцел №** от масив №*** по
плана за земеразделяне землището на гр. Д.Ч., Варненска област, в резултат на
извършените от ПК „С.К.", ЕИК ********* със съгласието на арендодателя в
периода 2004-2005 г. подобрения в имота, предмет на Договор за аренда №***
от ********* г., изразяващи се в засаждане на трайни насаждения – ябълкови
дръвчета, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от
подаването на исковата молба /12.08.2021 год./ до окончателното й изплащане.
В жалбата са наведени оплаквания, че решението е неправилно и
1
незаконосъобразно, постановено е в нарушение на материалния закон и при
допуснати съществени нарушения на процесуалните правила, които се
обобщено се свеждат до необсъждане на доводите на жалбоподателя и
недопускане на своевременно поискани и представени от жалбоподателя
доказателства, в резултат на което и решението е постановено при неизяснена
фактическа обстановка и невъзможност ищецът да докаже твърденията си, на
които основава предявения иск.
Неправилен е изводът на съда, че договорът за аренда с №***/*********
год., на който се позовава ищецът, е нищожен, независимо от приетото за
безспорно установено между страните по делото и ненуждаещо се от
доказване обстоятелство, че подписът в договора за аренда от ********* год.
за „арендодател“ не е положен от лицето А.Н.С.. В случая не е съобразено, че
ответниците са оспорили единствено автентичността на договора с твърдения,
че не е подписан от арендодателя А.Н.С. (праводателка на праводателя на
двамата ответници), но не са оспорили верността на нотариалното
удостоверяване на подписа на арендодателя, т. е., не са оспорили
удостоверителното изявление на нотариуса, доколкото в частта му относно
нотариалното удостоверяване на подписа на арендодателя от нотариуса
договорът е официален свидетелстващ документ и материалната
доказателствена сила на документа (присъща на официалните свидетелстващи
документи) не е опровергана. Не са обсъдени и доводите на ищеца, настоящ
жалбоподател, че този договор е сключен от пълномощник, в полза на когото
арендодателят е издал пълномощно и е потвърдил всички негови действия,
извършени без представителна власт от името и за сметка на арендодателя във
връзка с предоставянето на процесния имот под аренда на ищцовата
кооперация.
Не са обсъдени и доводите на ищеца, че дори и да се приеме, че
договорът за аренда от ********* год. е нищожен поради липса на форма
(както е приел първоинстанционният съд) то същият следва да се конвертира в
договор за наем, а договорите за наем също създават валидни отношения по
повод предоставянето за временно и възмездно ползване на земеделска земя.
Неправилно и в нарушение на процесуалните правила са счетени за
неотносими и съответно не са обсъдени и доводите на ищеца, че подписът в
договора за аренда принадлежи (е положен) от пълномощник, за който
пълномощник е установено от гласните доказателства, че арендодателят е
имал воля да го упълномощи да сключи процесния договор за аренда.
Оспорени са и изводите на съда, че ищецът не е доказал, че именно в
резултат на извършените от ищцовата кооперация подобрения е увеличена
стойността на процесния имот, предмет на договора за аренда.
Отправено е искате за отмяна на решението и за постановяване на
друго, с което искът да бъде уважен, ведно присъждане на разноските за двете
инстанции.
В писмен отговор, подаден в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, въззиваемите,
ответници по иска, съпрузите В. и Р. Х.и оспорват жалбата, считат, че е
неоснователна, а обжалваното решение – правилно и настояват да бъде
2
потвърдено. Претендират присъждане на разноски.
От ищеца ПК „С.К.“ със седалище град Д.Ч. е подадена и частна жалба
против Определението № *************** год. по гр. дело № ********* год.
на РС-Варна, постановено в производство по чл. 248 ГПК, с което е оставена
без уважение молбата му за изменение на решението в частта му за
разноските, като се намали присъденото в полза на ответниците адвокатско
възнаграждение до установения в Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС минимален
размер.
В частната жалба са наведени оплаквания, че определението е
неправилно като се настоява за отмяната му.
В писмен отговор насрещните страни В. и Р. Х. оспорват частната
жалба, считат, че е неоснователна и настояват да се остави без уважение.
В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуален представтиел
поддържа въззивната си жалба и настоява да бъде уважена. Поддържа и
подадената частна жалба.
В съдебно заседание въззиваемите, чрез процесуален представител,
оспорват въззивната жалба, считат решението за пранвилно и настояват да
бъде потвърдено. Оспорват и частната жалба.
Съдът съобрази следното:
Производството пред РС-Варна е образувано по предявени от
Потребителна кооперация (ПК) „С.К.", ЕИК ********* със седалище гр. Д.Ч.,
Варненска област срещу В. Н. Х. и Р. И. Х., двамата съпрузи от гр. Варна,
район П., п. код 9000, ж. к. „Б.", ул. "****" №**, ет. З, ап. 19, обективно
кумулативно и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл.
12, ал. 2 от Закона за арендата в З.то (ЗАЗ), за осъждането на ответниците да
заплатят на ищеца сумата от 12 000 лева, представляваща увеличената пазарна
стойност на имот, находящ се в местност „Д.Б.", с кадастрален № ******,
обособен в парцел №** от масив №*** по плана за земеразделяне на
землището на гр. Д.Ч., Варненска област, в резултат на извършените от ПК
„С.К.", ЕИК ********* със съгласието на арендодателя в периода 2004-2005 г.
подобрения в имота, предмет на Договор за аренда №*** от ********* г.,
вписан на ******** год., акт №**, том IX, дв. вх. рег. № *****/******** год.
по описа на СлВп-Варна, изразяващи се в засаждане на трайни насаждения –
ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва върху претендираната сума,
считано от подаването на исковата молба (12.08.2021 год.) до окончателното й
изплащане.
Ищецът е навел следните твърдения:
Въз основа на договор за аренда №*** от ********* год. с нот. заверени
подписи на съдоговорителите, вписан в СлВп-Варна на ******** год. като акт
№**, том IX, вх. рег. № *****, арендодателят А.Н.С. (А.) е предоставила на
ищцовата кооперация (арендатор) за срок от 15 години ползването на
недвижим имот – нива от 4, 499 дка, находяща се в землището на гр. Д.Ч.,
Варненска област, в местността „Д.Б.“ с кад. № ****** по плана за
земеразделяне на землището на гр. Д.Ч., съставляваща парцел 15 в масив ***.
3
След сключването на договора, в периода 2004 – 2005 година ищецът –
арендатор е извършил подобрения в предоставения му за ползване имот –
засадил е 900 броя ябълкови дръвчета, включени в създадената от арендатора
(ищец) овощна градина, цялата на площ от 220 дка. Засаждането на плодни
ябълкови дръвчета в имота на арендодателя е извършено в съответствие с
предоставените му с договора за аренда права по Раздел IV, т. 3 от договора,
според която клауза арендаторът има право на засади трайни насаждения
върху арендуваната земя, както и да изгради съоръжения, инсталации, огради
и други подобрения, които са необходими за тяхното отглеждане. Към момента
на прекратяването на договора за аренда – 27.03.2019 год. – от засадените 900
броя плодни дръвчета, плододаващи са около 800 броя, а останалите 10 % са
погинали. При действието на договора за аренда, сключен за срок от 15
години, на дата 23.10.2013 година, арендодателят А.С. е продала имота на
Д.И.И., който от своя страна на 28.10.2013 год. го е продал на Х.А.Х.в, а Х.Х.
го е продал на ответника Х. Н. Х. на дата ********* год., който към момента
на придобиването на имота е в брак с ответницата Р. И. Х.. Според раздел V, т.
6 от договора за аренда, приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако договорът е бил
вписан. Според Раздел III, т. 9 от договора за аренда, при прекратяване на
договора арендодателят дължи [на арендатора] сумата, с която е увеличена
стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово
съгласие подобрения. Предвид вписването на договора за аренда в СлВп-
Варна на дата ******** год., ответниците, в качеството си на приобретатели
на арендувания имот, са страни по този договор и дължат изпълнение на
задълженията си по него. Остатъчната стойност на засадените и налични към
момента на прекратяване на договора за аренда на дата 27.03.2019 год. е в
размер на 12 000 лева, поради което и на основание Раздел III, т. 9 от договора
за аренда, респ. на основание чл. 12, ал. 2 от ЗАЗ, ответниците дължат на
ищеца горната сума. В съответствие с наведените твърдения е и отправеното
искане – за осъждането на ответниците да заплатят на ищцовата кооперация
сумата от 12 000 лева, с която се е увеличила пазарна стойност на
гореописания имот, в резултат на извършените от арендатора – ищец със
съгласието на арендодателя през периода 2004-2005 г., подобрения в имота,
изразяващи се в засаждане на трайни насаждения – ябълкови дръвчета, ведно
със законната лихва върху претендираната сума, считано от подаването на
исковата молба (12.08.2021 год.) до окончателното й изплащане.
В писмен отговор, подаден в срока по чл. 131 от ГПК чрез процесуален
представител, ответниците Х. и Р. Х.и, оспорват предявените против тях
искове, считат, че са недопустими, като излагат следните доводи:
Ищецът не е активно материално правно легитимиран да претендира
увеличената пазарна стойност на имота в резултат на извършени в него
подобрения, тъй като овощната градина в имота е засадена от друго дружество
– от предходния арендатор „И.К.“ АД през 2002 год. Твърдят също, че в
случай, че именно ищецът е засадил овощната ябълкова градина, то периодът
на плододаване на нискостеблените ябълкови дървета е около 16 год., при
което и към 2019 год. те са амортизирани и негодни, от което следва, че не е
4
налице увеличение на пазарната стойност на имота. Навеждат още, че в
периода 2014 – 2019 год. процесният имот е заявяван за подпомагане по
схемите и мерките за директни плащания от други лица, а не от ищцовата
кооперация, от което пък следва, че ищецът не е стопанисвал имота, нито е
полагал грижа на търговец, поради което и липсва правен интерес от страна на
ищеца от предявените искове. Отправено е искане за прекратяване на
производството поради недопустимост на исковете.
В евентуалност излагат, че предявените против тях искове са
неоснователни. Твърдят, че договорът за аренда, на който се позовава ищецът,
е нищожен, тъй като подписът за арендодател не е на сочената за такъв –
А.Н.С. и нотариалната заверка на подписа на арендодателя е нищожна (респ.
нотариалното действие по удостоверяване на подписа на арендодателя е
нищожно) поради нарушаване на процедурата по удостоверяване на подписа
на лицето, сочено за арендодател. Нищожната поради липса на форма сделка
не обвързва страните по нея, не обвързва и ответниците, в качеството им на
последващи приобретатели на имота. Твърдят също, че договорът за аренда, в
случай, че същият е валиден, им е непротивопоставим, тъй като не е надлежно
вписан. Излагат, че преди да придобият имота с договора за продажба от 2014
год. извършили справка в СлВп-Варна, както по партидата на имота, така и по
персоналната партида на първоначалния собственик А.Н. А. (също и с името
С.), според които справки за имота е нямало вписани тежести, вкл. и договор
за аренда. Поради това и през 2015 год. ответниците сключили договор за
аренда на имота с друг арендатор – „С.А.“ ЕООД. Договорът е вписан в СлВп-
Варна на 02.07.2015 год. и в периода 2015 – 2019 год. процесният имот е бил
стопанисван именно от арендатора „С.А.“ ЕООД.
Въз основа на изложеното считат, че предявените срещу тях искове са
неоснователни и настояват за отхвърлянето им.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуален представител, поддържа
исковете. Заявява, че договорът за аренда не е подписан от А.Н.С. (А.), а от
неин пълномощник и нотариусът е приел подписа на пълномощника, като не е
ясно защо пълномощното не било цитирано (описано) в договора.
Впоследствие А.Н.С. е потвърдила действията на пълномощника с писмено
пълномощно с нот. заверен подпис от дата ********* год. и именно чрез
пълномощника си е получвала и арендните плащания.
В съдебно заседание ответниците, чрез процесуален представител,
оспорват предявените срещу тях искове. Поддържат подадения писмен
отговор.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
становищата и доводите на страните, прие за установено следното от
фактическа страна:
Видно от договор за аренда №*** от ********* год. арендодателят
А.Н.С. с ЕГН ********** е предоставила на арендатора ПК „С.К.“, със
седалище гр. Д.Ч., обл. Варна, с ЕИК *********, представлявана от
управителя на кооперацията В. М., за ползване за срок от 15 години недвижим
имот – нива от 4, 499 дка, находяща се в местност „Д.Б.", с кадастрален №
5
******, обособена в парцел №** от масив №*** по плана за земеразделяне
землището на гр. Д.Ч., Варненска област, срещу уговорено в договора арендно
плащане: първите четири години – по 15 лева за декар; за петата година – по
25 лева за декар; за шестата година и следващите до изтичане на договора – по
30 лева за декар. Видно е от договора, че на дата ********* год. нотариус с №
**** Ал. А. е удостоверил подписите на съдоговорителите А.Н.С.
(арендодател) и В. М. – председател (и законен представител) на ПК „С.К.“ с
ЕИК ********* (арендатор). Според извършеното в обсъждания договор
отбелязване, същият е вписан в СлВп-Варна на дата ******** год. под №**,
том IX, дв. вх. рег. № *****. От договора не е видно да е сключен от
пълномощник на арендодателя, т. е., липсва указание, че участник в
нотариалното производство е бил пълномощник на арендодателя.
От справката от СлВп-Варна по персоналната партида на А.Н. А. ЕГН
********** за периода ********* год. – 15.04.2022 год. (л. 88-91 от
въззивното дело) е видно, че на ******** год. е вписан договор за аренда, акт
№**, том 9, с дв. вх. рег. № *****, относно поземлен имот, зем. земи в
землището на гр. Д.Ч., с арендодател А.Н. А. ЕГН ********** и арендатор
ППК „С.К.“ – Д.Ч., с ЕИК *********.
Прието е за безспорно установено между страните и ненуждаещо се от
доказване обстоятелството, че горният договор за аренда не е подписан от
сочената за арендатор А.Н.С., а от изявленията на процесуалния представител
на ищеца, съдържащи се в писменото становище от 09.05.2022 год. (л. 49 от
въззивното дело), окачествени от съда като признания на неизгодни за
страната факти, се установява, че на ********* год. (датата, на която са
нотариално заверени подписите на страните по договора за аренда) А.Н.С. не е
била в България.
С пълномощно с нот. заверен подпис на упълномощителя от дата
********* год., с общ рег. №**54 по рег. на нотариус Ал. А. с № ****, А.Н. А.
е уплномощила Г.Т.Л. с права да сключва от нейно име и за нейна сметка
договори, включително и за аренда, касаещи притежавани от нея земеделски
земи в землището на гр. Д.Ч., Варненска област и изобщо да извършва всички
действия по тяхното управление, както и да получава дължимата аренда или
друго възнаграждение. В пълномощното упълномощителят е заявил, че
потвърждава всички извършени от упълномощения действия по ползването и
управлението на земеделските земи в землището на гр. Д.Ч..
От три броя разходни касови ордери, издадени от ищцовата кооперация
(л. 100 -102 от въззивното дело) е видно, че за 2004; 2005 и 2006 год. ищецът е
извършвал арендни плащания на арендодателя А. С. в размер на по 67, 49 лева
за всяка една от горните три години. Сумите за 2005 и 2006 год. са предавани
на Г.Т.Л..
Според четири броя РКО и известие за пощенски запис (л. 93-99 от
въззивното дело) за 2008 – 2012 год. включително, арендните плащания са
извършвани от „А.С.“ ЕАД.
С молба от 09.05.2003 год. председателят на ищцовата кооперация е
поискал от директора на ОД „З. и гори“ Варна да бъде съставена комисия с
6
оглед установяване на щетите по овощна градина от крушови насаждения в
масив *** в землището на гр. Д.Ч..
С протокол от 23.06.2003 год. на назначената от директора на „З. и гори“
Варна комисия е констатирано, че в резултат на проливен дъжд, буря и
градушка на 27.09.2002 год. и последвалите ниски температури през зимата,
крушовите дръвчета в масив *** в землището на гр. Д.Ч. са в лошо
физиологично състояние и не подлежат на възстановяване. Със заповед от
21.10.2005 год. на министъра на З.то и горите е разрешено бракуването на
трайни насаждения – круши на площ от 47 дка, в местността „Д.Б.“, землище
гр. Д.Ч., в масив ***.
От митническа декларация, фитосанитарен паспорт и фитосанитарен
контролен лист (л. 11-12 от делото на РС-Варна) се установява, че чрез месец
април 2004 год. ищцовата кооперация е закупила и е внесла в страната
ябълкови овощни дръвчета.
От договор за преарендуване от 01.08.2007 год. л. 96-100 ог въззивното
дело) с нот. заверени на 07.04.2008 год. и на 14.04.2008 год. подписи на
съдоговорителите, ищцовата кооперация е преотдала под аренда на „А.С.“
ЕАД (също представлявано Вл. М. – изп. директор на едноличното
акционерно дружество) 143 броя поземлени имоти в землището на гр. Д.Ч.,
Варненска област, между които и имот с № ****** по плана за земеразделяне
землището на града, за срок от 12 години, като новият арендатор е поел
задължение да заплаща дължимите от ищцвата кооперация арендни вноски.
В периода 2014-2018 год. процесният имот, ведно с множество други
имоти, е бил преотдаван под аренда за срок от по 1 година – до края на
стопанската 2018/2019 год. включително, от ПК „С.К.“ със седалище гр. Д.Ч.
на В. М. М., в качеството му на физическо лице, като нито един от тези
договори за преарендуване – общо пет на брой – не е с нот. заверени подписи
на договарящите – л. 102-124 от въззивното дело, поради което и тези
договори следва да се окачествят като договори за наем.
С договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № *********** год., т.**,
по описа на СлВп-Варна, А.Н. А. е продала на Д.И.И. поземлен имот с пл. №
******, парцел 15, масив *** с площ от 4, 500 дка, в местност „Д.Б.“ в
землището на гр. Д.Ч., Варненска област.
С договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № *********** год, т.**
по описа на СлВп-Варна, Д.И.И. е продал гореописания имот на Х.А.Х.в, а с
договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт № 19/********* год., Т.** по
описа на СлВп – Варна, Х.А.Х.в, чрез пълномощника си Д.К.Д., е продал
гореописания имот на ответника В. Н. Х..
С договор за аренда от 01.07.2015 год. ответникът В. Х. е предоставил на
„С.А.“ ЕООД за ползване за срок от 10 години процесния имот.
С договор за покупко-продажба, скл. с нот. акт №********* год., Т.***
по описа на СлВп-Варна, ответниците В. и Р. Х.и са продали процесния имот
на Д.К.Д..
Видно от констативен протокол от 23.07.2018 год., издаден от комисия,
7
назначена от началника на ОС „З.“ гр. Д.Ч., по повод отправено от ответника
В. Х. заявление (искане) от 23.07.2018 год., на дата 23.07.2018 год. комисията е
извършила оглед на имот с № ****** по плана за земеразделяне землището на
гр. Д.Ч. (респ. по Картата на възстановената собственост) и е установила, че
имотът с площ от 4, 500 дка представлява овощна градина. Комисията е
предложила фирма „Х.М.“ ЕООД да промени начина на трайно ползване на
имота от нива на овощна градина.
От заключението на комплексната съдебно-икономическа и
агротехническа експертиза, изслушано във въззивната инстаниця, неоспорено
от страните, кредитирано от настоящия състав като обективно и
безпристрастно, се установява следното:
Процесния имот е част от овощна градина с площ 4,500 дка -
представлява тясно и дълго пространство – лесно за обработка; има излаз на
път. При извършения на 26.01.2024 год. от вещите лица оглед на имота е
констатирано, че в имота са засети ябълкови дръвчета сорт „Цар Александър“,
засадени на подложка М106; периодът на засяването им е 2003/2004 година;
броят на засетите в имота с № ****** ябълкови дръвчета към датата на огледа
е 341 броя. Възрастта на дръвчетата е 19-20 години. Дръвчетата са в добро
състояние, от около две години не са извършвани агротехнически
мероприятия като резитба, окопаване и растително-защитни мероприятия.
Според данните в счетоводството на ищцовата кооперация за периода 2003-
2007 година са отчетени общо разходи за създаване на овощна градина с площ
53 декара в масив *** в размер на 36 572 лева, в която е включен процесния
имот. Засадените в масив *** ябълкови дръвчета са заприходени като ДМА на
30.07.2007г., като този момент съвпада с влизането им в плододаване, което
означава, че са били засадени през 2003г.-2004г. Установява се още, че
пазарната стойност на поземления имот към ******** год. без трайните
насаждения е 4950 лева, а с трайните насаждения (ябълкови дръвчета) –
44 253, 00 лева, т. е., сумата, с която се е увеличила стойността на имота в
резултат на извършените подобрения (трайни насаждения от плодни дръвчета)
е 39 303 лева.
От показанията на свидетелката К.П., работила като счетоводител в
ищцовата кооперация в периода 1997 – 2014 год., се установява, че ябълковата
градина в масив *** в землището на гр. Д.Ч. е създадена през 2004-2005 год.
от ПК „С.К.“. Договорът за аренда на А.Н. с кооперацията бил сключен от
чичо й, тъй като по това време тя е била в ***. Лично свидетеката е правила
преводи на А.Н. за арендните плащания – чрез пощенски записи, тъй като
такова било желанието на арендодателката.
В показанията си свидетелят Д.К.Д. (без родство и дела със страните),
бивш собственик на имота с № ****** по КВС на землището на гр. Д.Ч. по
договора за покупко-продажба от ******** год., заявява, че познава
процесния имот, както и местността (масива), в която се намира. Според
свидетеля, към 2014 година целият масив *** бил с ябълкови дървета, които
били изключително занемарени; мястото било изоставено; през 2015 година
свидетелят, по – конкретно – дружество, собственост на бившата му съпруга, е
8
приело процесния имот под аренда; за около 2-3 години възстановили
насажденията и реализирали продукция. Към месец септември 2019 година,
когато свидетелят е закупил имота от ответника, имотът е бил с трайно
предназначение „нива“; по-късно предназначението му било променено на
„овощна градина“. Имотът не е бил заявяван за субсидиране за плодове (за
количество плод) по програмите за подпомагане на селското стопанство, а
само за плащане на декар.
В показанията си свидетелят А.Я.К., без родство със страните, ищецът е
водил дело със съпругата на свидетеля за заплащане на подобрения в нейн
имот, арендуван от ищцоваата кооперация, заявява, че около 2002 година
процесния имот е бил засаден с ябълкови насаждения и към 2016 година
градините били изоставени.
Съдът кредитира показанията на свидетелката К.П., тъй като са в
резултат на нейни преки дългогодишни впечатления и се подкрепят от
писмените доказателства и от заключението на комплексната съдебно-
иконочическа и агротехническа експертиза, а именно: че овощната градина от
ябълкови дръвчета в масив ***, където попада и процесния имот, е засята през
2004 – 2005 год.; че ябълковите дръвчета са закупени от чужбина – от Р С.М. -
в какъвто смисъл е категоричното заключение на вещите лица и писмените
доказателства – протоколът от 23.06.2003 год. на комисията назначена от
директора на ОД „ЗГ“ – Варна, констатирала унищожаването на
съществувалата дотогава овощна градина от крушови дръвчета; митническата
декларация, фитосанитарния паспорт и фитосанитарния контролен лист, от
които е установено, че чрез месец април 2004 год. ищцовата кооперация е
закупила и е внесла в страната ябълкови овощни дръвчета; обсъдените по
горе-платежни документи, от които е установено, че за част от стопанските
години плащанията към А.Н. са извършвани чрез пощенски записи.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля Д.К.Д. в частта им, в
която свидетелят заявява, че към 2014 година ябълковите дървета в масив ***
били занемарени и мястото било изоставено и че в периода 2015 – 2018 год.
дружеството на съпругата му възстановили насажденията и реализирали
продукция, предвид възможната тяхна заинтересованост, с оглед
обстоятелството, че към приключването на стопанската 2018/2019 год.
свидетелят е бил собственик на процесния имот и поради това, че по делото
няма нито едно доказателство, които дори и косвено да ги подкрепя.
Съдът не кредитира и показанията на свидетеля А.К., тъй като
показанията му са твърде общи и неконкретни, а освен това се опровергават от
други, събрани по делото доказателства, от които е установено, че ябълковата
градина е засадена в масив ***, в който попада процесният имот, от ищцовата
кооперация през 2004-2005 год.
С оглед така установеното от фактическа страна се налагат следните
правни изводи:
Съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, в приложимата редакция ДВ, бр. ***********
год. договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в
9
съответната общинска служба по З. и гори. При вписването се представя
скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от
общинската служба по З. и гори. Съгласно чл. 9, ал. 3 ЗАЗ арендаторът може
да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва
подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя.
Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват
върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.
Според чл. 12, ал. 2 ЗАЗ при прекратяване на договора арендодателят дължи
сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на
извършените с негово съгласие подобрения.
Установено е по делото, че договорът за аренда от ********* год. не е
подписан от сочената за арендатор А.Н.С., а също и че към дата *********
год. (датата, на която са заверени нотариално подписите на страните по
договора за аренда) А.Н.С. не е била в България.
Горното влече след себе си извод, че удостоверителното изявление на
нотариуса, че на дата ********* год. А.Н.С. е потвърдила пред него подписа
си под договора от ********* год. е опровергано (т. е., това удостоверително
изявление е неистинско), от което пък следва, че е нарушено (респ., не е
спазено) изискването, предвидено в нормата на чл. 474, ал. 4 от ГПК (отм.),
приложима и в нотариалните производства по удостоверяването на подписите
на лицата върху частни документи (какъкво е и настоящият случай),
съобразно препращането на чл. 485, ал. 2 ГПК (отм.) към правилата на чл. 474,
ал. 4 (отм.). Изискването на ГПК за личното явяване пред нотариуса на лицата
или техните пълномощници, чиито изявления следва да бъдат удостоверени и
които съставляват част от съдържанието на акта (или частния документ – в
случая договора) е императивно и непазването на това изискване има за
последица нищожност на нотариалното действие по изричната разпоредба на
закона – чл. 472 ГПК (отм.), което от своя страна има за последица нищожност
на договора за аренда в хипотезата на чл. 26, ал. 2, предл. трето ЗЗД – поради
липса на форма.
Установено е също, че в периода 2005 год. – 2007 год. А.Н. е получавала
плащания от ищцовата кооперация в размер на сумите от по 67, 49 лева всяка
година, което е в съответствие с предвиденото в Раздел II, б. „а“ от
обсъждания договор (по 15 лева на декар за първите четири години), а след
това – до м. март 2013 год. – по 134, 97 лева всяка година, съобразно
предвиденото в Раздел II, б. „в“ от обсъждания договор, като парите са
заплащани от „А.С.“ ЕАД, на което дружество ищцовата кооперация е
преарендувала имота през 2008 год.
При това положение следва да се приеме, че нищожният поради липса
на форма договор за аренда от ********* год. обвързва страните по него като
договор за наем (конверсия на документ с опорочена форма), доколкото
договорът за наем на земеделска земя също позволява на наемателя да
придобива нейните естествени плодове срещу наемна цена – гражданските
плодове. Поради това и разпоредбите на ЗАЗ по отношение на процесния
договор са неприложими, а приложение следва на намерят разпоредбите на
10
ЗЗД.
Съгласно чл. 229, ал. 1 от ЗЗД, в редакцията му преди ДВ, бр. 92/2007
год., договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години.
Според ал. 2 лицата, които могат да вършат само действия по обикновено
управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет,
съответно за три години – чл. 229, ал. 3 ЗЗД.
Според чл. 237, ал. 1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в
имотния регистър. В случая договорът от ********* год. е бил вписан в СлВп-
Варна на ******** год., но предвид ограничението по чл. 229 ЗЗД относно
срока на наемните договори следва, че след ******** год. вписаният договор
за аренда от ********* год., конвертиран в договор за наем, е
непротивопоставим на последващия приобретател, респ., последващият
приобретател не е обвързан от този договор. Ответниците В. и Р. Х.и са
придобили процесния имот с договор за продажба, скл. с нот. акт №
19/********* год., Т.** по описа на СлВп – Варна, т. е., след ******** год.
поради което и договорът от ********* год., вкл. и клаузата по Раздел III, т. 9
от същия, не ги обвързва, при което и ответниците не са материално правно
легитимирани да отговарят по предявените против тях искове.
Въз основа на изложеното съдът намира, че исковете са
неоснователни и подлежат на отхвърляне.
В обобщение обжалваното решение като краен резултат е правилно и
следва да бъде потвърдено.
При този изход на делото разноски на въззивника не се присъждат.
С оглед изхода от делото, отправеното искане и представените
доказателства в полза на въззиваемия В. Н. Х. следва да се присъдят разноски
за настоящата инстанция за заплатено адавокатско възнаграждение за един
адвокат. Доказателства за заплатено от въззиваемата Р. Х. адвокатско
възнаграждение за въззивното производство липсват (не са ангажирани),
поради което и такива не й се дължат.
Възражението на въззивника за прекомерност на заплатеното от
въззиваемия В. Х. адвокатско възнаграждение в размер на 2500 лева е
основателно. Делото не се отличава с фактическа или правна сложност, по
повдигнатите от страните спорни въпроси (недействителността на договорите
в хипотезата на чл. 26, ал. 2, предл. трето ЗЗД, както и относно правната
конверсия на писмените документи, материализиращи сделки) е налице
трайно установена съдебна практика, поради което и заплатеното от
въззиваемия В. Х. адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция в
размер на 2500 лева е прекомерно съобразно устатновените в чл. 78, ал. 5 ГПК
критерии, поради което и същото следва да бъде намалено до установения в
чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС в редакцията й от ДВ, бр.
88/2022 год. минимален размер от 900 лева.
По частната жалба на ищеца ПК „С.К.“ със седалище град Д.Ч. против
11
Определението № *************** год. по гр. дело № ********* год. на РС-
Варна, постановено в производство по чл. 248 ГПК, с което е оставена без
уважение молбата му за изменение на решението в частта му за разноските,
като се намали присъденото в полза на ответниците адвокатско
възнаграждение до установения в Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС минимален
размер, съдът намира следното:
С първоинстанционното решение съдът е присъдил разноски в полза
на ответниците в размер на 2500 лева – заплатено адвокатско възнаграждение
за един адвокат, като е приел за неоснователно възражението на ищеца за
прекомерност на заплатеното от насрещните страни адвокатско
възнаграждение.
С молба от 28.02.2023 год. ищецът е поискал изменение на решението
в частта му за разноските и намаляване на присъдените в полза на
ответниците разноски за заплатено адвокатско възнаграждение до
установения в Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС в редакцията й към 2021 год.,
минимален размер от 890 лева, с оглед материалния интерес от 12 000 лева. (В
молбата на ищеца по чл. 248 ГПК не са изложени съображения и доводи за
липсата на доказателства за извършени от ответницата Р. Х. разноски за
заплатено адвокатско възнаграждение за първата инстанция, съответно липсва
и искане в подобен смисъл). Съдът е отхвърлил молбата по съображения, че
присъденото от него адвокатско възнаграждение е дължимо на двамата
ответници и е съобразено с фактическата и правна сложност на делото.
Определението е неправилно.
В случая исковете са два – обективно кумулативно и пасивно
субективно съединени, всеки с цена от 6000 лева, доколкото сумата от 12 000
лева се претендира общо от двамата ответници, т. е., от всеки по 6000 лева,
при което и материалният интерес е 6000 лева за всеки иск.
Съобразно чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС в
редакцията на наредбата от ДВ, бр. 68/2020 год., действала както към момента
на образуването на делото, така и към дата 12.07.2022 год., която дата е
отразена в договора за правна защита и съдействие № 980015 на л. 139 от
делото на РС – Варна, минималният размер на адвокатското възнаграждение
при материален интерес от 6000 лева е 630 лева или общо за двамата
ответници – 1260 лева. Делото не се отличава с правна сложност – по
въпросите относно недействителността на договорите в хипотезата на чл. 26,
ал. 2, предл. трето ЗЗД, както и по въпросите относно правната конверсия на
писмените документи, материализиращи сделки, е налице трайно установена
съдебна практика. В първата инстанция предвид неприетите множество
писмени доказателства (приети и приобщени към делото от въззивния съд) не
може да се приеме, че делото се отличава и със значителна фактическа
сложност.
По тези съображения присъденото в полза на всеки един от
ответниците адвокатско възнаграждение за първата инстанция от по 1250 лева
(общо присъдено на двамата в размер на 2500 лева) е прекомерно от гледище
на изискванията на чл. 78, ал. 5 ГПК, поради което и същото следва да бъде
12
намалено до размера на сумата от общо 1460 лева – по 730 лева на всеки
ответник, съгласно чл. 7, ал. 2, т. 3 и чл. 7, ал. 9 от Наредба № 1/2004 год. на
ВАдвС, в приложимата й редакция от ДВ, бр. 68/2020 год.
Изложеното налага обжалваното определение да се отмени и да се
постанови друго, с което да се измени първоинстанционното решение в частта
му за разноските, като се отмени относно присъдените в полза на ответниците
В. и Р. Х.и разноски за адвокатско възнаграждение за първоинстанционното
производство за разликата над 1460 лева до присъдените 2500 лева.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № *********** год., постановено по гр. дело
№ ********* год. по описа на РС-Варна, с което са отхвърлени предявените от
ПК „С.К.", ЕИК ********* със седалище гр. Д.Ч., Варненска област срещу В.
Н. Х. и Р. И. Х., двамата съпрузи от гр. Варна, район П., пощ. код 9000, ж. к.
„Б.", ул. "****" №**, ет. З, ап. 19, обективно и субективно съединени искове с
правно основание чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в З.то (ЗАЗ), за
осъждането на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 12 000 лева,
представляваща увеличената пазарна стойност на имот, находящ се в местност
„Д.Б.", с кадастрален № ******, обособен в парцел №** от масив №*** по
плана за земеразделяне землището на гр. Д.Ч., Варненска област, в резултат на
извършените от ПК „С.К.", ЕИК ********* със съгласието на арендодателя в
периода 2004-2005 г. подобрения в имота, предмет на Договор за аренда №***
от ********* г., изразяващи се в засаждане на трайни насаждения – ябълкови
дръвчета, ведно със законната лихва върху претендираните суми, считано от
подаването на исковата молба (12.08.2021 год.) до окончателното им
изплащане;
ОСЪЖДА Потребителна кооперация „С.К.", ЕИК *********, със
седалище гр. Д.Ч., Варненска област да заплати на В. Н. Х. ЕГН **********
от гр. Варна, ж. к. Б., ул. д-р П.С. №**, ет. 3, ап. 19, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК, сумата от 900 лева (деветстотин лева) – заплатено адвокатско
възнаграждение за един адвокат за въззивното производство, намалено от съда
при приложението на чл. 78, ал. 5 ГПК до установения в чл. 7, ал. 2, т. 2 от
Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС, в редакцията й от ДВ, бр. 88/2022 год.,
минимален размер;
ОТМЕНЯ Определение № *************** год. по гр. дело №
********* год. на РС-Варна, постановено в производство по чл. 248 ГПК, с
което е оставена без уважение молбата с вх. № ************* год. по рег. на
РС-Варна, подадена от Потребителна кооперация „С.К.", ЕИК *********, със
седалище гр. Д.Ч., Варненска област, за изменение на Решение №
*********** год., постановено по гр. дело № ********* год. по описа на РС-
Варна в частта му за разноските, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ИЗМЕНЯ Решение № *********** год., постановено по гр. дело №
********* год. по описа на РС-Варна в частта му за разноските, като го
13
ОТМЕНЯ в частта относно присъдените в полза на ответниците В. Н. Х. ЕГН
********** и Р. И. Х. ЕГН **********, двамата съпрузи от гр. Варна, район
П., пощ. код 9000, ж. к. „Б.", ул. "****" №**, ет. З, ап. 19, разноски за
адвокатско възнаграждение за първоинстанционното производство за
разликата над 1460 лева до присъдените 2500 лева.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба при условията на
чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК пред ВКС на РБългария в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14