№ 368
гр. София, 15.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Иво Дачев Въззивно гражданско дело №
20211000501805 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258-273 от ГПК.
С решение от 27.01.2021 г., постановено по гр. д. № 16817/2019 г. на
СГС, ГО, 26-ти състав, е отхвърлен предявеният от М. Г. А. против Д. К. В.
иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 38 000
лв., представляваща частична неустойка, договорена по п.ІІ и п.ІІІ от
нотариален акт №1, т.VІІІ, дело № 1035/2017г. на Нотариус М. Г., ведно със
законната лихва от 23.12.2019 г. до окончателното изплащане, като
неоснователен.
Недоволна от решението е останала ищцата М.А., която го обжалва с
доводи за неправилност поради нарушение на материалния закон, на
съществени процесуални правила и необоснованост. Поддържа, че съдът
неправилно е допуснал събиране на писмени доказателства след настъпила
преклузия, както и на гласни такива въпреки забраната на чл. 164, ал. 1 от
ГПК. Сочи, че ответникът В. е знаел, че продава на ищцата вещ със
съществена финансова тежест, каквато представлявала започналата
процедура по чл.76 от Закона за културното наследство (ЗКН) за реставрация
и консервация на фасадата на сградата, участвал е в събранията на етажната
собственост, чиито решения ще са обвързващи и за нея, като нов собственик,
1
но е премълчал това обстоятелство, което не е установимо от
Удостоверението за вещни тежести. Освен това излага съображения, че съдът
неправилно е приел, че за статута на имота, като паметник на културата, тя е
могла да се осведоми в публичния регистър на електронната страница на
НИНКН, в който е наличен списък на недвижими културни ценности
(паметници на културата) с национално, не и с местно значение на
територията на област София. Счита, че не е доказано по категоричен начин
от ответника, че продажната цена на имота е съобразена с тази конкретна
тежест. Моли обжалваното решение да бъде отменено изцяло, а исковата
претенция да бъде уважена.
Въззиваемият Д.В. оспорва жалбата по съображения, изложени в
депозирания в срока по чл.263, ал.1 ГПК писмен отговор.
Според уредените в чл.269 от ГПК правомощия, въззивният съд се
произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта -
само в обжалваната му част, а относно проверката на правилността му той е
ограничен от посоченото в жалбата. При така очертаните правомощия, като
съобрази доводите на страните и събраните доказателства по делото,
Апелативен съд - София намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл.92 от ЗЗД от М. Г. А. против Д.
К. В. за заплащане на сумата 38 000 лв., представляваща частична неустойка,
договорена по пункт ІІ и пункт ІІІ от нотариален акт № 1 т.VІІІ, дело №
1035/2017г. на Нотариус М. Г., ведно със законната лихва от 23.12.2019 г. до
окончателното изплащане.
От фактическа страна по делото не се спори, а и при съвкупната
преценка на събраните доказателства се установява, че на 06.06.2017 г. между
ответника Д.В., представляван от своя баща К. В., като продавач, и ищцата
М.А., като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот в гр. София, в сградата на ул. „***“ № 70, на втори етаж в
дясно, със застроена площ от 87.04 кв.м., заедно с 11,52% ид. ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, за сумата от
136 900 лв.
На 09.06.2017 г. страните са сключили и окончателен договор за
покупко-продажбата на описания имот, обективиран в Нотариален акт № 1,
т.VІІІ рег.№ 13038, дело № 1035/2017 г. на Нотариус М. Г., но за цена от
60 000 лв., при данъчна оценка на имота от 44 441.80 лв. Не се спори между
страните, че сумата от 60 000 лв. е действително уговорената продажна цена,
както и че същата е била заплатена.
В пункт втори от нотариалния акт продавачът Д.В. е декларирал, че е
единствен собственик на имота, че върху него няма учредени вещни права в
полза на трети лица, че не е обременен с тежести, не е предмет на
реституционни претенции или на особен залог, не е предмет на съдебен спор
или на изпълнително или обезпечително производство, не съществуват вещни
или облигационни претенции на трети лица, не е обект на наложена
2
обезпечителна мярка по ЗОПДИППД, че не е единствено и семейно жилище
на продавача, както и че продавачът не действа при условията на крайна
нужда. В пункт трети от така сключения договор е предвидено, че в случай,
че декларираните обстоятелства от продавача се окажат неистински, той
дължи на купувача А. връщане на продажната цена, както и заплащане на
неустойка в двоен размер.
Владението върху имота е предадено на 11.07.2017 г., видно от
съставения между купувачката А. и бащата на продавача Д.В. - К. В.,
действащ като негов пълномощник, приемо-предавателен протокол, в който е
засвидетелствано, че имотът се предава в добро състояние, отчетени са
показателите за водомера и електромера, предадени са ключовете. В същия
документ К. В., действащ като пълномощник на продавача Д.В., е декларирал,
че за така предадения имот няма незаплатени данъчни задължения, такса-
смет, режийни разходи за ток, вода, вноски към етажната собственост;
Декларирани са обстоятелствата за липса на тежести върху имота или
претенции на трети лица, посочени в нотариалния акт, че към датата на
предаване на владението за имота и за сградата няма издадени, влезли в сила
или обжалвани до този момент, заповеди на основание чл.70 до чл.77 от ЗКН,
които да препятстват или финансово да утежняват новия собственик, нито
АУАН и НП от компетентните органи във връзка с имота и стопанисването
му, както и актове по реда на ЗАНН, предписания по реда на чл.72 от ЗКН,
водещи до глоби и други финансови санкции. Уговорено е, че в случай, че
някое от декларираните обстоятелства се окаже невярно, то продавачът
дължи на купувача неустойка съгласно п.ІІ и п. ІІІ от нотариалния акт за
покупко-продажба на имота № 1/2017 г. на Нотариус М. Г.. Подписалите
протокола са декларирали, че разполагат с валидна представителна власт, а в
противен случай носят персонална отговорност за поетите задължения.
В производството пред първоинстанционния съд е установено още, че
със заповед № СОА16-РД-09-937/27.06.2016 г. на кмета на Столична община
на основание чл.73 ал.3 и чл.76 от Закона за културното наследство,
собствениците на апартаменти, в жилищната сграда на бул. „***“ № 70 в
гр.София, включително и ответникът, са задължени: 1. В три-дневен срок от
получаване на заповедта да предприемат мерки за обезопасяване на фасадата
с мрежа; 2. В десет-дневен срок от получаване на заповедта съгласуваната на
31.01.2013 г. от Министерството на културата проектна документация за
ремонтно-реставрационни работи по покрив и улични фасади и саниране на
вътрешни фасади към вътрешен двор на жилищно-търговска сграда с адрес
гр.София, бул. “***“ № 70, да бъде внесена в Направление „Архитектура и
градоустройство“ СО за одобряване и издаване на разрешение за строеж; 3.
Срокът за изпълнение на СМР е 6 месеца от влизане в сила на разрешението
за строеж. В мотивите на заповедта е посочено, че процесната сграда е
декларирана като архитектурно - строителен паметник на културата с
категория „место значение“ /ДВ, бр.40/1978г./. Същата е построена през 1916
г. за търговски и жилищни нужди. Описани са архитектурните особености на
3
сградата, вкл. и специфичната украса по фасадните стени и наличието на
купол, начина на изграждане на сградата. Посочено е също, че състоянието на
сградата е в незадоволително състояние – няма здрава мазилка по фасадите,
по-голямата част от пластичните декорации са компрометирани, колоните
към ул. „Пиротска“ са компрометирани в долната си част, покривът и куполът
са в незадоволително състояние. На 31.01.2013 г. Министерството на
културата е съгласувало проект за ремонтно - реставрационни дейности по
покрив и улична фасада и саниране на вътрешната фасада към вътрешния
двор на сградата. Безспорно е, че тази заповед е съобщена на собствениците
на жилища в сградата, включително и на ответника. Независимо от това,
ремонтно-възстановителни работи по фасадите и купола на сградата не са
започнати от собствениците. Направен е ремонт на покрива през 2015 г., за
който ответникът е заплатил следващата му се част от разходите.
От представените протоколи от проведени общи събрания на етажната
собственост на сградата до момента на продажбата на процесния имот се
установява, че необходимостта от ремонтно-реставрационни дейности по
сградата е обсъждана още през 2014 г. Търсени са възможности за външно
финансиране, но неуспешно. На проведено Общо събрание на 18.02.2016 г.
съсобствениците са обсъдили Разпореждане от 9.02.2016 г. на кмета на район
„Възраждане“. Посочили са, че не могат сами да финансират ремонтните
дейности, като са предложили на съсобственика Столична община да
извърши за своя сметка строително ремонтните и реставрационните
дейности, а след това по съдебен ред да си получи дължимите от
собствениците суми, вкл. и чрез ипотекиране на имотите им. На това
събрание представителите на СО са заявили, че нямат такава практика. През
май 2016 г. собствениците на жилища в сградата са обсъждали възможността
за обезопасяване на фасадите на сградата с поставяне на мрежа, за тяхна
сметка. На 08.06.2017 г., ден преди продажбата на процесния имот, е
проведено поредно общо събрание на собствениците в сградата на бул. „***“
№ 70, обсъдена е отново необходимостта от обезопасяване на сградата, тъй
като парчета мазилка падат върху тротоара и застрашават здравето и живота
на преминаващите пешеходци. Взето е решение до края на м.юни 2017 г. да се
съберат оферти за ремонт чрез саниране на източната стена на сградата и
стената и тавана на подколонното пространство.
През 2019 г. етажната собственост на сградата е кандидатствала за
финансиране на необходимите за извършване консервационно-
реставрационни работи по сградата по бюджетна програма „Опазване на
недвижимото културно наследство“ пред Министерството на културата.
Видно от представените по делото протокол от ОС, жалби и молби, активно
участие по подготовката на документите и по самото кандидатстване по тази
програма, вкл. обжалване отказа на Министерство на културата да финансира
реставрацията на сградата, е взела ищцата.
На 20.12.2019 г. е сключен договор № РД11-05-38/20.12.2019 г. между
Министерството на културата и професионалния домоуправител на етажната
4
собственост на сградата на бул. „***“ № 70 за предоставяне на финансова
подкрепа за извършване на ремонтно - възстановителни и реставрационни
работи по покрив и улични фасади и саниране на фасади към вътрешен двор
на сградата в съответствие със съгласувания с Министерството на културата
проект от 31.01.2013 г. Министерството е предоставило финансова подкрепа в
размер на 185 000 лв., съобразно изготвена към онзи момент количествено
стойностна сметка. Впоследствие цената за цялостната реставрация на
фасадата и купола е нараснала до сумата 274 409.80 лв. без ДДС. Не се спори,
че ищцата не е заплащала суми по възстановителните дейности на сградата.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна
страна предявеният иск за присъждане на договорената в нотариалния акт
неустойка за неоснователен, поради следното:
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. Неустойката може да бъде уговаряна при
сключване на договора за различни форми на неизпълнение – както за пълно
неизпълнение, така и за забавено изпълнение или за лошо изпълнение в
количествено, качествено отношение и пр. Неустоечното съглашение
установява предварително не само неизпълнението и вида на вредите, които
ще обезщети, но и техния размер, който може да е определен или определяем.
Като следствие от обезщетителната и обезпечителната й функции,
неустойката трябва да бъде уговорена преди настъпване на неизпълнението.
В настоящия случай претенцията на ищцата е за неустойка поради
неизпълнение на задължение за деклариране на определени обстоятелства,
уговорена в нотариалния акт, с който й е прехвърлена собствеността върху
процесното жилище. Но деклариране, че за сградата, в която се намира имота,
не следва да бъдат правени разходи за нейното привеждане в задоволително
състояние предвид и вида му на паметник на културата, в нотариалния акт
няма, нито има уговорена неустойка за неизпълнение на такова задължение. В
пункт втори от нотариалния акт ответникът като продавач е декларирал
определени обстоятелства и липса на други такива, като в пункт трети се е
задължил да заплати неустойка в случай, че така декларираното се окаже
невярно. По делото не се установява ответникът да не е бил единствен
собственик, или имотът да е бил обременен с тежести или с ограничени
вещни права, да е предмет на реституционни претенции или на особен залог,
нито да е предмет на спор или на друг договор, продавачът умишлено чрез
сделката да уврежда свои кредитори, нито се установява да съществуват
5
претенции на трети лица, вкл. по договори за наем, или пък върху имота да е
наложена обезпечителна мярка по реда на някой от законите за гражданска
конфискация. Приемо-предавателният протокол от 11.07.2017 г., съставен
между ищцата и бащата на ответника, няма естество на договорно
съглашение, а представлява документ, съставен като доказателство за
предаване на владението върху вече прехвърления чрез покупко-продажба
недвижим имот. Понеже липсва сделка, липсва и съществено съдържание на
сделката, конкретни насрещни права и задължения, които да се поемат с нея.
Но дори да се приеме, че така съставения приемо-предевателен протокол от
11.07.2017 г. има минималните белези на сделка, чийто предмет е уговаряне
на компенсаторна неустойка при прехвърляне на имота с определени
финансови задължения, то с оглед факта, че имотът е бил вече прехвърлен на
09.06.2017 г., тази клауза не би могла да обезпечи такова изпълнение, нито да
служи като обезщетение за неговото неизпълнение - имотът е вече продаден и
собствеността е прехвърлена - със или без допълнителни финансови
ангажименти за купувача. Щом приемо-предавателният протокол е съставен
след като сделката вече е сключена и насрещните задължения, които
неустойката обезпечава, са били изпълнени, декларирането на дадени
обстоятелства в този последващ протокол не може да служи като източник за
ангажиране на отговорността на продавача за неизпълнение на поето при
сключването на договора за продажба задължение за друго деклариране, на
други обстоятелства. Както се посочи по-горе, неустоечното съглашение
установява предварително формата на неизпълнението, вида на вредите,
които ще обезщети, както и техния размер. Ето защо, неустойката уговорена
след настъпване на неизпълнението, не може да породи правни последици –
нито обезпечителни, нито обезщетителни, нито санкционни. Задължението за
неустойка се поражда от факта на неизпълнение на това договорно
задължение, което тя обезпечава и обезщетява. Затова неустойка се дължи от
неизправната страна по договора само в случаите, когато е налице онази
форма на неизпълнение, за която тя е уговорена (решение № 111 от
28.07.2009 г. по т. д. № 714/2008 г. ІІ т. о., решение № 240 от 15.01.2014 г. по
т. д. № 959/2012 г. ІІ т. о ВКС и др.). В конкретния случай страните изрично
са договорили в пункт III от договора неустойка за деклариране на конкретни
неверни обстоятелства, посочени изчерпателно в п. II от него. За неистинно
деклариране, след като договорът е сключен, на обстоятелства, които не са
6
посочени в него, неустойката е неприложима. Следователно, предявеният иск
с правно основание чл.92 от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Независимо от изложеното, искът следва да бъде отхвърлен и поради
това, че по делото не са събрани доказателства бащата на ответника да е бил
изрично упълномощен да декларира такива обстоятелства или да поеме
конкретни задължения в приемо-предавателния протокол от 11.07.2017 г. Не
може да бъде ангажирана отговорността и на самия декларатор, действал като
пълномощник на продавача, тъй като за него няма данни, че е знаел, че за
имота са били издадени актове по Закона за културното наследство.
За пълнота следва да бъде посочено, че с оглед на събраните
доказателства, че сградата, вкл. покривът и куполът, са били в
незадоволително състояние, без здрава мазилка по фасадите, по-голямата част
от пластичните декорации са били компрометирани, в т.ч. колоните към ул.
„Пиротска“, а парчета мазилка падали по тротоара, следва да се приеме, че
състоянието на имота е било видимо за ищцата още преди закупуването му,
като специални знания за да се прецени, че външната фасада на сградата
подлежи на реконструкция и възстановяване, не са били необходими.
Независимо от това, фактът, че целия обект, в който се намира процесният
апартамент, е паметник на културата с местно значение, се явява
общоизвестен и то още от публикуването на заповедта за обявяването му за
такъв през 1978 г. в Държавен вестник. На последно място, извършването на
разходи по поправяне фасадата, покрива и купола на сградата не е в тежест, а
в полза на ищцата като собственик на имот в сграда-паметник на културата.
Поради съвпадане изводите на двете съдебни инстанции, обжалваното
решение следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора на въззиваемия В. следва да бъдат присъдени
сторените от него разноски, в размер на 1 670 лева, представляващи заплатено
адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 27.01.2021 г., постановено по гр.д.
№16817/2019 г. по описа на СГС, ГО, 26-ти състав.
ОСЪЖДА М. Г. А., ЕГН:**********, с адрес: гр.София бул.“***“ №70,
ет.2, да заплати на основание чл.78, ал.3 от ГПК на Д. К. В., ЕГН:**********,
със съдебен адрес: гр.***, ул.“***“ №7а, ет.4, чред адв.Б. М. , сумата от 1670
7
лв., представляваща адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му
на страните с касационна жалба пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8