Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер
292 30.07.2021 година Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански
състав
На осми юли Година две хиляди двадесет и първа
В открито заседание в следния състав:
Председател: Симеон Михов
Членове:
Секретар Стойка Вълкова
Прокурор
като разгледа докладваното от С.Михов
търговско дело номер 450 по описа за 2018 година.
Производството по настоящото
дело е образувано по повод исковата претенция на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър, ж.к.
„Дружба“ 2, бл. 316, вх. А, ап. 18, а в хода на производството със седалище и
адрес нa управление: гр. София, район „Красно село“, бул. „България“ № 58, вх.
C, ет. 2, ап. 10, представлявано от управителя Н.Л.,
със съдебен адрес: гр.Несебър, област Бургас, ул.“Иван Вазов“ № 21, етаж 2-ри,
адвокатска кантора Петър Атанасов против Б.Н.В., гражданин на Руската федерация,
роден на *** ***, СССР, с адрес в Руската Федерация: ****, със съдебен адрес:***,
адвокатска кантора Георги Костадинов и Галина Борисовна Павлова, със служебно
назначени представители адв.Георги Петров Бончовски от АК-Бургас, ул. „Ген.Гурко“
№ 9, ет.5 и адв.Даниела Николова Коларова от АК-Бургас, гр.Несебър, ул. „Иван
Вазов“ № 23, ет.1 с искане да бъде прогласена нищожността на договори за
покупко-продажба на недвижим имот, сключени с нотариален акт № 93, том ІІ,
рег.№ 6037, дело № 237/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова, с рег. № 458 на
НК и нотариален акт № 94, том ІІ, рег.№ 6041, дело № 238/2018 год. на същия
нотариус, на основание чл.26 ал.1,
предл. 2 и 3 от ЗЗД, чл.26 ал.2, предл.2 и 5 от ЗЗД – като привидни,
противоречащи на добрите нрави, сключени при заобикаляне на закона и при липса
на съгласие, а при условията на евентуалност – да бъдат прогласени за
недействителни, като сключени при споразумяване на представителя и лицата, с
които е договарял, във вреда на представлявания, както и да бъдат осъдени
ответниците да заплатят направените по делото разноски. В исковата молба, по повод на която е образувано
настоящото производство ищецът твърди, че на 13.06.2018 год. между него и
ответника са сключени два договора с предмет покупко-продажба на недвижими
имоти, представляващи самостоятелни обекти в сграда с идентификатори
67800.10.726.1.9 и 67800.10.726.1.17. По двете сделки дружеството е представлявано
от бившия си управител П. С., който към момента на изповядване на сделките е
бил освободен като такъв с решение на общото събрание, взето на 28.05.2018 год.
Бившият управител е бил известен за решението на едноличния собственик на
капитала за освобождаването му като управител, но се възползвал от
обстоятелството, че все още тази промяна не е вписана в Търговския регистър по
партидата на дружеството и извършил поредица от осем сделки на апартаменти в
к-с „Свети Йоан Ризорт“, включително и процесните две. Промените по партидата
на дружеството са вписани на 15.06.2018 - два дни след изповядване на сделките,
а протоколът на едноличния собственик на капитала за освобождаване на
управителя е заверен с рег. № 10646/2018 г. от нотариус на 06.07.2018 год.
На следващо място се заявява, че сделките са сключени
при изключително занижени цени, които не покриват себестойността на имотите и
са над 10 пъти по-ниски от себестойността на извършеното строителство и
закупуването на терена. Затова се твърди, че сделките са симулативни, сключени
с цел увреждане интересите на дружеството и облагодетелстване на бившия
управител. Дори тези занижени суми от продажбите, не са постъпили в касите на
дружеството.
По отношение на евентуално предявената претенция по
чл. 40 ЗЗД, за прогласяване на недействителността на сделките като сключени при
споразумяване на представителя и лицето, с което е договарял във вреда на
представлявания, се позовава на клаузата по т. 5 от нотариалните актове, в
която е уговорена неустойка, надвишаваща над 12 пъти продажната цена. И двете
страни по сделката са били наясно, че продавачът не е в състояние да изпълни
поетото задължение за заличаване на ипотеките на продадените апартаменти. За да
даде съгласие за заличаване на ипотека върху продаден от дружеството
апартамент, банката е поставила условие да бъде внесена сумата от 550 евро на
кв.м., а цената от продажбите, която дори не е постъпила в касата на
дружеството, е толкова ниска, че не може да покрие изискванията на
банката-кредитор за частично заличаване на ипотеката. В тази връзка сделките
били сключени при заобикаляне на закона – чл.3 ал.1 т.1 от ЗОПБ. Освен това,
продадените осем апартамента са единствените, за които не са били сключени
предварителни договори с трети лица, което обстоятелство било известно на
бившия управител. Твърди се, че С. и ответникът, както и неговата съпруга, са в
близки отношения, създадени по повод на предходна сделка за покупко – продажба
на недвижим имот в друг комплекс, построен от свързано дружество, чийто
едноличен собственик на капитала е същия като едноличния собственик на капитала
на дружеството - ищец.
Ответната страна в подадения от нея отговор твърди, че
към датата на продажбата апартаментите са били на етап „груб строеж“. В тази
връзка оспорва твърдението на ищеца, че продадените осем апартамента са били с
луксозно кухненско обзавеждане, а някои и изцяло мебелирани. Сочи, че
продажната цена на всеки от имотите е определена в размер на 4 800 лв. с
ДДС, поради неизпълнение на поети задължения от продавача по предварителен
договор от 05.01.2015 год., а именно на задължението по раздел 3, т. 12, и т.
13 - да изпълни довършителните работи и да приеме сграда с акт обр. 15 в срок
до 30.10.2016 год. и да въведе сградата в експлоатация с издаване на разрешение
за ползване в срок до 30.04.2017 год. След подписване на предварителния
договор, имотите били обременени с ипотеки, които не са заличени. Поради
забавата на продавача и дължимите неустойки, както и във връзка с чл. 5.5 от
предварителния договор, на 30.05.2018 год. страните сключили анекс, с който
предоговорили условията по договора и уредили окончателно отношенията помежду
си. С цел гарантиране интересите на купувача, продавачът поел задължение за
сваляне на ипотеките, както и е уговорена неустойка в размер на 50 000
лв., с цел купувачът да може да си възстанови разходите и евентуални
подобрения. Заявява, че ответникът е добросъвестен купувач и не са налице
сочените основания за нищожност.
На следващо място се оспорва твърдението на ищеца, че
договорите са сключени без съгласието на едноличния собственик на капитала. Органният
представител изразява волята на юридическото лице във външните отношения с
третите лица, като отношенията на управителя и едноличния собственик на
капитала са вътрешни отношения, които не касаят ответника по никакъв начин.
Оспорва и знанието на стария управител, към момента на сключване на процесните
сделки за освобождаването му като такъв. Сочи, че не са представени доказателства за това, че едноличният
собственик на капитала е уведомил управителя за взетото решение за
освобождаването му. Той е трето добросъвестно лице, по отношение на което
заличаването на управителя има действие от момента на вписването, от който
момент това обстоятелство му е станало известно. Към момента на сключване на
договорите, П. С. е бил вписан като управител на ответното дружество, а
органният представител изразява волята на юридическото лице във външните
отношения с трети лица, като в тази връзка се позовава на Тълкувателно решение
№ 3/ 15.11.2013 год. по т.д.№ 3/13 год. на ОСГТК, ВКС. Твърди, че било налице
взето решение от едноличния собственик на капитала за продажба на обособени
обекти от жилищна сграда за сезонно обитаване по преценка на управителя, при
условия, каквито намери за добре. Нямало данни да са предприети действия от
последния, за оттегляне или ограничаване на дадените правомощия. И към
настоящия момент, П. С. продължава да бъде управител на други дружества, които
са свързани с дружеството – ищец, поради което не може да се приеме, че
ответникът е знаел за предприетите действия във връзка с промяна в управлението
на ищеца. Изразява становище за неяснота на твърденията на ищеца за привидност
на сделките и заявява, че не е налице нито абсолютна, нито относителна
симулация. От друга страна, неспазването на разпоредбата на чл.3 ал.1 т.1 от
ЗОПБ влече единствено административна санкция, а освен това в случая разпоредбата
не е нарушена, предвид уговорената цена по договорите под 10 000 лв.
Ответникът твърди и, че е изпълнил задължението си и е
заплатил уговорената цена на лице, което е имало право да я получи, поради
което постъпването или не на парите в касата на дружеството е напълно
ирелевантно за спора обстоятелство. В тази връзка счита, че относно
удостоверените изявления за платена и получена цена, нотариалният акт има
характера на частен свидетелстващ документ за знание и има значение на
разписка.
Ищецът в допълнителната си искова молба оспорва
изложеното в отговора и пояснява исковата си молба. Пълномощникът на
дружеството твърди, че представените с отговора на исковата молба -
предварителен договор от 05.01.2015 год., анекс с дата 30.05.2013 год. и три
разписки, са документи съставени за нуждите на настоящото производство, поради
което оспорва посочените в тях дати. Изтъква факта, че върху тях не е поставен
печат на дружеството, а това е така единствено поради причината, че те са
съставени след освобождаването на С. като управител. Тези документи установяват
единствено, че изявленията изхождат от лицата, които са ги подписали. Излага
съображения, че предварителният договор е нищожен, тъй като на датата на
сключването му не е било взето решение от едноличния собственик, управителят да
сключва такива договори, нито едноличният собственик е дал разрешение или
съгласие за сключване на този договор. Тези документи изобщо не са били
известни на едноличния собственик на капитала, на управителя на комплекса и на
счетоводството на дружеството. Според ищцовата страна, процесните договори са
относително симулативни и прикриват договор за дарение, за сключването на
какъвто бившият управител не е имал представителна власт. Заобикалянето на
закона се състои в прикритото съглашение за договор за дарение. Отново заявява,
че нито по предварителния договор, нито по нотариалния акт, са били плащани
суми. От предварителния договор дружеството няма икономическа изгода, тъй като
срещу почти нулево плащане се задължава да заплати неустойки в размер на
десетки хиляди лева. В този случай рисковете и задълженията са единствено за
продавача, който няма никаква икономическа изгода, а клаузите са нетипични за
такъв вид договор и в противоречие с останалите договори, сключвани от
търговеца. Намерението на договарящите да се облагодетелства купувача и да се
увреди дружеството, се установявали и в подписания анекс, с който е предвидена
продажна цена за всеки от имотите в размер на 4 000 лв. без ДДС, а в
случай на евикция, е уговорена неустойка в размер на 50 000 лв. В тази
връзка посочва, че на 17.11.2016 г. за сградата бил съставен акт обр. 15, което
обстоятелство е настъпило повече от година и половина преди подписване на
анекса. Ищецът твърди, че клаузите за дължими неустойки в предварителния
договор, анекса и окончателните договори са нищожни, тъй като с тях не се
обезпечава задължение за връщане на цената, след като такава изобщо не е
платена, нито се обезпечава изпълнение на задължение за заплащане на
подобрения, каквито не е възможно да бъдат направени в имотите, доколкото те
все още се владеят от ищеца.
С допълнителния отговор, пълномощникът на Б.В.
поддържа твърденията си, че незнанието на едноличния собственик на капитала за
сключения предварителен договор и за получените суми по него, са вътрешни
отношения между него и управителя и не касаят ответника, нито имат значение за
валидността на договорите. Заявява, че конкретните практики на дружеството за
сключване и регистрация на договорите, комуникацията с управителя на комплекса
и агенции за недвижими имоти, също са вътрешни отношения и не се отразяват на
валидността на договорите. Към датата на сключване на предварителния договор,
управителят е имал право да ангажира отговорността на дружеството, включително
да договаря с трети лица, а собственикът на капитала не е налагал ограничения в
представителната власт на управителя и такива не са били вписани в ТР. Дори и
да е имало някакви уговорки между бившия управител и дружеството, те не са
противопоставими на ответника като трето добросъвестно лице. Оспорва
твърдението, че атакуваните сделки прикриват дарение, като отново заявява, че е
платил продажната цена на лице, което е имало право да я получи. От друга
страна, липсата на печат върху предварителния договор не влияе на валидността
му, а освен това се посочват други договори, върху които не е положен печат
на дружеството - ищец.
На следващо място отбелязва, че в допълнителната
искова молба не се сочат конкретни обстоятелства, въз основа на които се
претендира нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Счита, че
са изложени съображения по целесъобразността на сделката и нямат отношение към
валидността. Ако се твърди стопанска непоносимост, това означава признание за
действителността на договора. Ответникът е виждал апартаментите на проект и ги е
закупил с инвестиционна цел, а освен това имал намерение да направи подобрения
след покупката им, за да може да ги използва по предназначение, но не е във
владение и не е твърдял, че е във владение на същите. Твърди се, че ищцовото
дружество има практика по договорите и да се получават пари „в брой“ и „на
ръка“ от управителя на дружеството.
В законовия срок според чл. 367 от ГПК, ответницата
чрез процесуалните си представители подаде писмен отговор, в който твърди, че
исковата молба е допустима, но неоснователна. Решението на едноличния
собственик на капитала (ЕСК) от 25.05.2018г. за освобождаване на П. С. като
управител е било вписано в ТР на 15.06.2018г., т.е. 2 дни след изповядване на
сделките. Или към 13.06.2018г. П.С. е бил пълномощник на дружеството.
Посочените в нотариалните актове цени са реални, тъй като става дума за
маломерни студиа, в състояние на „груб строеж“. Дали парите от продажбите са
постъпили в касата на дружеството, е без значение. Не е налице и хипотезата на
чл.40 от ЗЗД, доколкото няма доказателства за „близко познанство“ между
ответниците и П.С.. Оспорват се и останалите твърдения на ищеца.
В съдебно заседание пълномощникът на ищцовата страна
поддържа исковата молба, като моли съда да я уважи изцяло като основателна и
доказана.
В съдебно заседание пълномощниците на ответника В. и на ответницата П. заявяват, че оспорват
иска и молят за отхвърлянето му. Защитните си тези развиха в писмени бележки.
Съдът след преценка на
събраните по делото доказателства и като съобрази закона, приема за установено
от фактическа и правна страна следното.
Исковете са с правно основание чл.26 ал.1 предл. 2 и 3 от ЗЗД, чл.26 ал.2, предл.2
и 5 от ЗЗД и чл.40 от ЗЗД.
От справка по партидата на „Свети Йоан ризорт“ ЕООД в
ТРРЮЛНЦ се установява, че дружеството е вписано на 29.01.2013 год. с предмет на
дейност консултантски услуги, посредническа дейност, строителство, проектиране,
инженеринг, търговия с недвижими имоти, външна и вътрешна търговска дейност,
транспорт, производствена дейност, хотелиерство, търговия със зърнени храни,
съхранение на вложено зърно, издаване на складови записи, както и всяка друга
дейност, която не е забранена със закон. Едноличен собственик на капитала
е Н.Л., а от вписването на дружеството
негов управител е П. С., който в периода от 10.11.2014 год. до 15.06.2018 год.
е управител съвместно с Н.Л., при начин на представителство поотделно от всеки
от тях. От партидата на търговското дружество в Търговския регистър се
установява при извършена служебна справка от съда, че със заявление обр. А4 рег
№ 20180611105412, на 11.06.2018 год. е извършено вписване рег. № 20180615123719,
с което е заличен като управител П. Л. С.. Поради това и съдът приема с оглед
публичността на информацията, че е подадено заявление обр.А4 и може с голяма степен
на вероятност да се предположи, че на лицето П. С. е било известно, че е налице
решение за смяната му, независимо, че вписването е извършено едва на 15.06.2018
год.
Безспорен по делото факт е, че ответниците са били в
граждански брак към момента на сключване на процесните договори за продажба на
недвижимите имоти. Установи се в производството по настоящото дело, че
процесните два договора за покупко-продажба, с които ответникът Б.Н.В. е
закупил двата процесни имота, са част от група от осем сделки, с които са
продадени общо осем имота, собственост на ищцовото дружество, на четири
физически лица, включително и на ответницата Г.П., на една и съща дата, при
един и същ нотариус и с поредни номера на нотариалните актове. По всички осем
сделки ищцовото дружество е представлявано от тогавашния вписан в Търговския
регистър като негов управител, П. С., който към датата на сключване на сделките
е имал правото да представлява „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД.
В съдебно заседание беше разпитана свидетелката Е.С.,
която към момента на сключване на сделките е работила като строителен инженер в
ищцовото дружество и е имала пълен достъп до архивите на дружеството. Същата
дава показания, а и не се оспорва от ответниците, че последните познават бившия
управител на дружеството - ищец, тъй като притежават апартамент в друг комплекс
на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД в КК Слънчев бряг. Свидетелката посочва, че те
никога не са посещавали комплекс „Свети
Йоан Ризорт“, като тя не била уведомявана нито устно, нито писмено, нито
фигурирали в архивите на дружеството като лица, които ще закупуват апартаменти
в процесния комплекс. Още повече, че в сайта на дружеството процесните два
апартамента фигурирали като непродадени през цялата 2018-та година.
Не се спори по описанието на имотите и размера на
уговорената и платена цена по сделките – по 4800 лв. с ДДС за всеки от двата
имота. Не се спори, а и от Удостоверение Изх.№ ДО002934/ 11.10.2018г. (лист 59
от делото) е видно, че данъчната оценка
на двата имота е съответно 16 813.50 лв. и 18 790.90 лв. Купувачът е
удостоверил, че е наясно с вписаните ипотеки в полза на „Юробанк България“ АД.
Продавачът е поел задължение по т.5 от нотариалните актове, в срок от 30 дни от
сключване на сделките да заличи вписаните ипотеки, в противен случай дължи на
купувача, освен връщане на продажната цена, и неустойка в размер на 50 000
лв. и възстановяване на всички разходи по продажбата, необходимите разноски и
извършените подобрения по по-високата стойност измежду пазарната им цена или
размера на направените разноски. В т.4 от нотариалните актове страните са
заявили, че владението е предадено в деня на сключване на договорите.
От заключението на в.л.М. се установява, че пазарната
стойност на двата апартамента, е в
размер на 54 350 лв. за апартамент D 203 и 58 000
лв. за апартамент D 302. Вещото лице е отчело, че
наличието на вписани ипотеки върху недвижимите имоти влияело несъществено върху
справедливата им пазарна стойност. Оповестяването на тези обстоятелства може да
повлияе отрицателно на търговската привлекателност и в този смисъл – на
неговата ликвидност. Вещото лице е взело предвид местоположението на имотите,
развитието на района, неговата привлекателност и поддържане, вида и качеството
на изпълненото строителство, състоянието на имотите и общите части, както и
пазарното търсене и предлагане на сходни имоти. Дадените от нея оценки на
имотите се отнасят за момента на изготвяне на заключението, но настоящият
състав счита, че предвид липсата на драстични промени в пазарните цени на имоти
от вида на процесните за периода от сключване на двете атакувани продажбени
сделки и момента на депозиране на заключението, изводите на вещото лице относно
пазарните цени на имотите следва да се кредитират, като компетентно и
обосновано формирани. В съдебното заседание на 10.06.2021 год. вещото лице е
уточнила, че при определяне на оценката има голямо значение дали сградата е с издадено
разрешение за ползване или не е, като тя е взела под внимание състоянието им
към датата на огледа, в какъвто смисъл са поставените към експертизата въпроси.
При съпоставка на цената, на която двата обекта са продадени
с нотариален акт - по 4 800 лв. с ДДС (приблизително 140 лв./кв.м.) и
пазарната им цена, се установява разлика от около 12 пъти. Страните по сделката
са били наясно с тази фрапираща разлика – ответниците са сключили предварителен
договор при цена от общо 119 800 евро (за описаните в раздел 1, т.1 от
Предварителния договор четири апартамента), а управителят на дружеството, който
впрочем формира волята му, по твърденията на свидетелката С.активно е предлагал
за продажба други апартаменти в същия комплекс и е бил наясно с офертите и
крайните цени.
По делото не се събраха доказателства, от които да се
установи по безспорен начин, че към датата на продажбата посочената цена по
договора е постъпила в касата на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД. В тази връзка е
допусната и извършена по делото съдебно-счетоводна експертиза, вещото лице по
която дава заключение, че счетоводството на ищцовото дружество е водено
съобразно нормативните изисквания. Приходите от продажба на апартаменти на
различните клиенти постъпвали по сметката на ищеца в „Юробанк“ АД. След анализ
на сметка 501/Каса в лева за периода от 16.06.2018г. до 30.09.2018 година, не
са установени касови плащания от страна на купувачите на осемте броя
апартаменти, включително и на настоящите ответници. След анализ на банковите
разплащателни сметки на ищеца в лева и евро, липсвали постъпления от продажбите
на процесните имоти. Също така вещото лице констатира, че липсват извършени
плащания в брой на каса или по банков път от купувачите на фактурираните осем броя
апартаменти от датата на извършване на сделката – 13.06.2018г., до датата на
изготвяне на експертизата – 03.07.2019г. Погасяване на ежемесечните дължими
вноски по заема към „Юробанк“ АД били извършвани от разплащателната сметка на
дружеството, която била захранвана от реализирани продажби на други недвижими
имоти и други контрагенти, които не са предмет на настоящото дело. Експертизата
не може да установи по безспорен начин, а и не се събраха други доказателства в
подкрепа на твърдението на ответниците, че купувачите са извършили плащания „на
ръка“ към бившия управител, каквато била практиката. Също така в счетоводството
на дружеството липсва всякаква материална следа, плащания по процесните
продажби да са извършвани. Представените от ответника разписки за платени суми
не са отразени като вноски в касата на дружеството, платежни документи към тях
не са били представени на счетоводната кантора, обслужваща търговеца, банковите
извлечения от сметките на дружеството също не показват сумите, внесени като приход.
Разписките са нечетливи, като експертизата не може да се произнесе с
категоричност, от кого са написани, кой ги е получил и кога са били съставени.
Липсват счетоводни записвания при ищеца по тези ръчно написани листи, приети за
разписки при ответника.
По отношение на предявените при условие на
евентуалност искове за прогласяване на нищожност, съдът приема, че следва да
разгледа същите в последователност, определена от тежестта на заявения
недостатък, в който смисъл е трайната съдебна практика. Основанията за
нищожност на двата атакувани договора, са предявени от ищеца при условията на
евентуалност. Това означава, че ищецът е подредил по важност пороците, от които
счита, че е засегната сделката и съдът дължи произнасяне по реда на
предявяването, като в случай, че счете някои от тях за неоснователни, дължи
произнасяне по следващите до изчерпването им.
В петитума на исковата молба първото основание за
нищожност е това по чл.26 ал.1, предл.второ от ЗЗД – заобикаляне на закона
(чл.3 ал.1 т.1 от ЗОПБ). Заобикаляне на закона има, когато законът установява
забрана за постигане на даден правен резултат с определена сделка. Когато
страните постигат резултата с друга сделка, която не е забранена, но която води
до забранения резултат, е налице заобикаляне на закона. Нормата на чл.3 ал.1 от
ЗОПБ предвижда плащанията на стойност равна или надвишаваща 10 000 лв. да
се извършват чрез превод. В конкретния случай цената по всяка от двете сделки е
под 10 000 лв., ето защо цитираната норма е неотносима. Липсват данни, че
страните са преследвали забранен от закона резултат, поради което твърдението
за нищожност поради заобикаляне на закона е неоснователно.
Второто посочено основание е това по чл.26 ал.1,
предл.трето от ЗЗД – накърняване на добрите нрави. Според задължителната практика
на ВКС: „Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на
общо установените нравствено етични правила на морала. Добрите нрави не са
писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието нарушаване
законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по последица с
нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл, следва да се
тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и
норми, които бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за
всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на обществените отношения
като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни - такива са
принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в гражданските и
търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а целта е
предотвратяване на несправедливо облагодетелстване.“ Добрите нрави са морални
норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
(чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който
в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава
всеки признат от закона интерес (ТР № 1/ 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009
г., ОСTK).
Съдебната практика приема, че нееквивалентността на
престациите по двустранен договор е нарушение на добрите нрави и основание за
неговата нищожност. С решение № 119/
22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011 г., I г. о., ГК, се приема, че
противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо
установените нравствено - етични правила на морала. Значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори, може да се
приеме за противоречие с добрите нрави доколкото те са опредени като граница на
свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на договарянето
пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така, при преценка
действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са
накърнени добрите нрави, следва съдът да преценява действителната воля на
страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на
договорите да установява действителната обща вола на страните, формирана от
всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора.
Доколкото възмездните сделки и в частност продажбата е казуална сделка, то
следва да се съобразява при преценката на действителността й целта, а тя
най-често е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за
страните. Преценката дали нееквивалентността е значителна, следва да се
извършва именно при съобразяване на преследваната от страните цел, т. е.
удовлетворяване на значим допустим от закона интерес. В друго решение - № 24/
9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК, се приема, че само
наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на
съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй
като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на
престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата
степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена
при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда,
порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД. При
най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова
съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави.
В конкретния случай продажната цена на двата обекта е
в пъти по-ниска от данъчната оценка. Същевременно, в договорите са поети
задължения за заплащане на неустойка, която надвишава продажната цена около 10
пъти, а освен нея, продавачът е поел задължение за връщане на продажната цена,
разноските по продажбата, необходимите
разноски и подобренията по по-високата стойност между пазарната и стойността на
разходите в случай, че в срок от 30 дни от сключването на договора не бъде
вдигната вписаната ипотека. В деня на сделката, владението не е било предадено,
въпреки изричната клауза в договорите и това се установява и от свидетелските
показния на свидетелката Стойчева. От тях може да се заключи също така, че към
датата на продажбите отношенията между управителя и едноличния собственик на
капитала са били обтегнати и съдът възприема показанията в тази част за
достоверни, като изхожда от обстоятелството, че собственикът на капитала е
предприел действия за освобождаване на С. като управител и за заличаването му в
ТР. Дори и тези действия да не могат да бъдат противопоставени на третото лице -
приобрератал до вписването им в ТР, от тях става ясно, че доверието към
управителя е било оттеглено, а от свидетелските показания се установява, че
това е било ясно на С., на когото не са били поставяни задачи от началото на
2018 год., като същият е имал устна забрана да посещава офисите и комплексите
на дружеството.
Свободата на договаряне в облигационното право е
основен принцип, но всеки принцип има граници, особено при двустранните,
възмездни договори, при която всяка страна преследва удовлетворяване на допустим
от закона интерес. При купувача този интерес е придобиване на вещ, а при
продавача – получаване на равностойна цена. Едва ли получаването на цена от
около 140 лв./кв.м. (като се вземе предвид заключението на в.л.М., че
най-ниската продажна цена на имот в комплекса е 733.6 лв./кв.м.) дори и за имот
на груб строеж, при поемане на десетократно по-големи задължения за неустойка,
връщане на цена и заплащане на необходими разноски и подобрения, каквито няма
как да се направят без предаване на владението, може да се приеме за
удовлетворяване на интереса на продавача. Взаимната връзка на всички договорни
клаузи показва, че е защитен и удовлетворен интереса само на едната страна, а
другата не получава почти нищо. Следва да се допълни, че от свидетелските показания
се установи, че ответниците не са присъствали, не са идвали в комплекса, а С.не
е уведомявана, че същите са фигурирали в архива на дружеството като лица -
купувачи. Още повече, че Предварителният договор е сключен през 2014 година, а
Нотариалният акт е изповядан през 2018, т.е. след четиригодишно бездействие по
отношение на сключване на сделка, плащане или промяна на условията по
предварителния договор, в рамките на две седмици се изменя предварителния
договор и се сключва окончателен на десетократно по-ниска цена и с неустойка в
десетократен размер спрямо продажната цена. Обстоятелството, че страните по
процесните сделки са се познавали отпреди по повод други сделки между тях и
гореизложените факти, разгледани в съвкупност, създават убеждението, че двете
атакувани сделки са сключени по начин, при условия и на цена, които са в
противоречие със справедливостта и противоречат на добрите нрави. С принципа на
справедливостта в гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки
признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално
съчетаване на интересите на отделните субекти. В същия смисъл са Решение № 223/ 27.03.2009 г. на ВКС по гр. д.
№ 6158/2007 г., I г. о., ГК , Решение № 934/ 13.09.2010 г. на ВКС по гр. д. №
3657/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Бойка Ташева и Решение № 160/ 14.III.2006
г. по гр. д. № 325/2004 г. на IV Г.О., според които е неморално, пълномощникът
да уговаря над четирикратно по-ниска стойност на продавания имот, макар и да е
имал пълномощно да извърши продажбата на купувач и цена, каквито намери за
добре, продажбата е извършена при хипотезата на чл. 40 от ЗЗД - със
споразумяване във вреда на представлявания, като по този начин договорът
накърнява добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, продажбата при тези
условия явно уврежда продавачите, като драстичното разминаване между
уговорената по договора и действителната цена освобождава съда да търси преки
доказателства за наличие на субективния елемент от състава - споразумяване във
вреда на представляваните.
Мотивиран от горното, съдът приема, че предявеният иск с правно основание чл.26,
ал.1 , пр.3 е основателен и доказан и следва да бъде уважен. С оглед
основателността на иска, съдът не следва да разглежда предявената при условие
на евентуалност претенция.
Предвид изхода на спора, в полза на ищеца следва да се
присъдят разноски в размер на 4643,13 лв. по представен списък съобразно чл.80
от ГПК. Поради уважаване на иска, разноски на ответниците не следва да се
присъждат.
Мотивиран от така изложените доводи, Бургаският
окръжен съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА за
нищожни поради противоречието им с добрите нрави на основание чл.26 ал.1,
предл. трето от ЗЗД, по претенцията на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Красно село“, бул. „България“
№ 58, вх. C, ет. 2, ап. 10, представлявано
от управителя Н.Л., със съдебен адрес гр.Несебър, област Бургас, ул. “Иван
Вазов“ № 21, етаж 2-ри, адвокатска кантора Петър Атанасов против Б.Н.В.,
гражданин на Руската федерация, роден на *** ***, СССР, с адрес в Руската
Федерация: ****, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Христо Ботев“ № 15,
адвокатска кантора Георги Костадинов и Галина Борисовна Павлова, със служебно
назначени представители адв.Георги Петров Бончовски от АК-Бургас, ул.
„Ген.Гурко“ № 9, ет.5 и адв.Даниела Николова Коларова от АК-Бургас, гр.Несебър,
ул. „Иван Вазов“ № 23, ет.1, договори за покупко-продажба на недвижими имоти,
сключени с нотариален акт № 93, том ІІ, рег.№ 6037, дело № 237/2018 год. на
нотариус Цвета Атанасова, с рег. № 458 на НК и нотариален акт № 94, том ІІ,
рег.№ 6041, дело № 238/2018 год. на същия нотариус, на цена от по 4 800
лв. с ДДС всеки един от тях.
ОСЪЖДА Б.Н.В.,
гражданин на Руската федерация, роден на *** ***, СССР, с адрес в Руската
Федерация: ****, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Христо Ботев“ № 15,
адвокатска кантора Георги Костадинов и Галина Борисовна Павлова, със служебно
назначени представители адв.Георги Петров Бончовски от АК-Бургас, ул.
„Ген.Гурко“ № 9, ет.5 и адв.Даниела Николова Коларова от АК-Бургас, гр.Несебър,
ул. „Иван Вазов“ № 23, ет.1 да заплатят поравно на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, район „Красно
село“, бул. „България“ № 58, вх. C, ет. 2, ап. 10, представлявано от управителя Н.Л., със съдебен адрес:
гр.Несебър, област Бургас, ул.“Иван Вазов“ № 21, етаж 2-ри, адвокатска кантора
Петър Атанасов сумата от 4643.13 (четири хиляди шестстотин четиридесет и три
лева и тринадесет стотинки) направени по делото разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен
съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: