РЕШЕНИЕ
№ 117
гр. Смолян, 29.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ВТОРИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Меденка М. Недкова
при участието на секретаря Мара Ат. Кермедчиева
като разгледа докладваното от Меденка М. Недкова Гражданско дело №
20215400100253 по описа за 2021 година
Производството е по иск с правно основание чл.228ал.1 ЗЗД във връзка с
чл.79ал.1 ЗЗД,с цена на иска 89 280лв. с ДДС.
ИЩЕЦЪТ “АК-ГРУП-2013“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК ***
представлявано от управителя А.Л.У, чрез пълномощника му адв. Т.К. от АК-
Пловдив, твърди в исковата молба, че на 19.VІ.2020год., в качеството на
наемодател, е сключил с ответника „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ЕИК
**, в качеството на наемател, договор за наем на извършени подобрения в
недвижим имот, оборудване и обзавеждане, срещу месечна наемна цена
6 000лв. без ДДС или 7 200лв. с ДДС, за срок от 10 години. Извършените
трайни подобрения в наетия недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“
гр.Смолян- дневен и нощен бар, включват ел. инсталации, ВиК инсталации,
кнауф, врати и прочие. А предоставеното за временно ползване под наем
оборудване и обзавеждане на Парти-плейс „Армагедон“ гр.Смолян- дневен и
нощен бар, е подборно описано в приемо-предавателния плотокол от
26.VІ.2020год. към договора за наем, както и в исковата молба. Ищецът
твърди, че договорът за наем от 19.VІ.2020год., и приемо-предавателния
протокол от 26.VІ.2020год., са подписани от управителите на двете
1
дружества- А.Л.У, ЕГН********** и Х.А.Х, ЕГН**********, в присъствието
на свидетелите Д.А. и Ю.М.. Пред тези двама свидетели, управителите на
двете дружества са правили договорки, описвали са подобренията,
оборудването и обзавеждането на заведението, правили са снимки на наетото
имущество и са подписали договора за наем и приемо-предавателния
протокол. С нотариално заверено споразумение рег.№1184/24.ІІ.2021год. на
нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК, „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци, ЕИК** е поело задължение в срок до 30.ІV.2021год. да
заплати всички неизплатени задължения по чл.5 от договора за наем,
включително за месеците март и април 2021год., както и дължимите лихви по
чл.9.4 от договора. Ищецът е изпратил покана до ответното дружество, която
е връчена лично на неговия управител, с която е определен 7дневен срок за
доброволно плащане на дължимите суми, произтичащи от наемните
отношения. Но в указания срок, до 10.VІ.2021год. ответното дружество не е
извършило плащане на дължимите суми за наем по споразумението. Поради
което то е останало задължено за наем за периода от 19.VІ.2020год. до
15.VІ.2021год., когато ищецът е подал молба за обезпечение на бъдещия му
иск срещу ответника. Ето защо ищецът моли Смолянският окръжен съд да
постанови решение, с което да осъди ответника „АРАС-2009“ ЕООД
с.Средногорци, ЕИК ** да му заплати сумата 89 280лв. с включен ДДС,
представляваща неплатен наем по договор за наем на извършени подобрения
в нает недвижим имот, оборудване и обзавеждане от 19.VІ.2020год. /по
7 200лв. с ДДС на месец/, дължим за периода от 19.VІ.2020год.- датата на
сключване на договора до 15.VІ.2021год., ведно със законните лихви по чл.9.4
от договора за наем, считано от 19.VІ.2020год., както и съдебните разноски
по водене на делото в настоящата съдебна инстанция, съгласно списъка по
чл.80 ГПК.
ОТВЕТНИКЪТ „АРАС 2009“ ЕООД с.Средногорци,
община Мадан, ЕИК **, представлявано от управителя Х.А.Х, чрез
пълномощника му адв. Б.К., подава писмен отговор вх.№2838/18.Х.2021год.
на исковата молба. Ответникът оспорва изцяло по основание и размер
предявения иск. На първо място- ответникът твърди, че никога не е
подписвал договор за отдаване под наем на ресторантско оборудване и
обзавеждане, сключен на 19.VІ.2020год. между „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян, ЕИК *** и „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ЕИК **.
2
Представеният с исковата молба договор за отдаване под наем на извършени
подобрения в недвижим имот, оборудване и обзавеждане от 19.VІ.2020год. не
е подписан от управителя на „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ето защо не
може да произведе свързаните с инкорпорираното в него облигационно
наемно правоотношение правни последици. Представя като доказателство
н.а.№33, том І, рег.№885 по н.д.№159/2000год. на нотариус Анастасия
Славкова, с рег.№366 по РНК, от който се установява, че недвижимият имот,
включващ: нощен бар с обща застроена площ 894.88кв.м.,състоящ се от
търговска зала, складове с топла и студена кухня, мокър бюфет, помещение
за артисти, гардероб и душ, хладилна камера, преддверие входен вестибюл,
гардероб и тоалетни, в сградата на търговски комплекс „Евридика“, построена
в парцел І- за БНБ,ДСК и търговски комплекс, в кв.12 на бул.“България“-Нов
център гр.Смолян, е собственост на „Чинари“ ООД гр.Пловдив, ЕИК **,
представлявано от управителите Костадин и Валентин Благоеви. Този имот е
бившата таверна „Евридика“, а понастоящем заведение Парти-Плейс
„Армагедон“. Ответникът „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци в настоящият
момент е владелец на гореописания недвижим имот по силата на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2020год.,
сключен между собственика „Чинара“ ООД гр.Смолян, ЕИК ** и купувача
„Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ЕИК **. Съгласно чл.3ал.2 от този
предварителен договор, нотариален акт за покупко-продажба на недвижимия
имот ще бъде сключен в срок до 1.Х.2023год., след окончателно плащане на
договорената продажна цена.
На следващо място- ответникът твърди, че направените в
недвижимия имот подобрения-инсталации, кнауф, дограми и т.н. /които не са
предмет на настоящето дело/, са били извършени от един от бившите
наематели на имота- „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *, видно от договор
за наем на недвижим имот, сключен на 2.І.2014год. между „Чинара“ ООД
гр.Смолян и „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, който представя като
доказателство по делото. Съгласно чл.4 от този договор, всички направени в
имота подобрения за сметка на наемателя, остават собственост на
наемодателя. Същото се отнася и до цялото обзавеждане на търговския обект,
което след прекратяване на този договор за наем, е останало в собственост на
„Чинара“ ООД гр.Смолян. Поради което ответникът твърди, че ищецът не
доказва да е собственик на движимите вещи- ресторантско обзавеждане и
3
оборудване, за които твърди, че е предоставил възмездно за ползване на
ответника, нито, че е заел тези вещи от друг собственик. В случая
собственикът на имота- Чинара“ ООД гр.Смолян категорично твърди, че не е
предоставял процесните движими вещи на ищеца за ползване, вкл. и чрез
отдаването им под наем на ответника. Ответникът твърди, че сключеният на
19.VІ.2020год. договор за наем е нищожен на основание чл.26 ал.1пред. трето
ЗЗД, поради противоречието му с добрите нрави, тъй като договорът съдържа
клаузи, които сочат на явна липса на еквивалентност в престациите на
страните по договора и са изцяло уговорени в полза на наемодателя.
Нееквивалентността на престациите, когато има като резултат нарушаването
на императивни норми на закона, обуславя нищожност на договора поради
противоречие с добрите нрави, в който смисъл се е произнесла и съдебната
практика-решение№119/22.ІІІ.2012год. по гр.д.№485/2011год. на І ГО на
ВКС, решение№153/24.VІІ.2015год. по гр.д.№3014/2014год. на ІІІ ГО на ВКС
и др. Договорът за наем от 19.VІ.2020год. е нищожен и на основание чл.26
ал.2 пред. четвърто ЗЗД- като сключен без основание. Цитираната правна
норма създава оборима презумпция за наличие на основание при сключване
на всяка каузална сделка. В случая такова основание липсва, тъй като до
1.VІ.2021год., т.е. почти през целия исков период, процесният търговски
обект е стопанисван именно от управителя на „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян, който е извършвал търговска дейност в него от името на
ответника, поради договорки със собственика на имота–„Чинара“ ООД
гр.Смолян. На следващо място- от представените с исковата молба
доказателства не се установява по никакъв начин неизпълнение на договора
за наем, който ищецът твърди да е сключил с ответника. При справка в
ТРРЮЛНЦ се установява, че ищецът не е обявил в ГФО на дружеството за
2020год., което предполага, че през тази календарна година той не е
извършвал дейност, включително и отдаване под наем на движими вещи на
ответника. Ищецът не е издавал нито данъчни, нито инвойс-фактури през
процесния период, за дължимите месечни наемни вноски по договора. Поради
което ответникът счита, че се касае до един фиктивен и привиден договор,
което е основание за неговата нищожност по смисъла на чл.26 ал.2 пред. пето
ЗЗД. Поради нищожност на договора за наем от 19.VІ.2020год. е нищожно и
споразумението рег.№1184/24.ІІ.2021год. на нотариус Ана Шопова, с рег.
№613 по РНК, тъй като това споразумение не може да замести договора за
4
наем и да създаде права и задължения, каквито ответникът не е поемал. Ето
защо моли съда да отхвърли изцяло предявения иск, като му присъди
направените по делото разноски, съгласно списъка по чл.80 ГПК.
Смолянският окръжен съд като взе предвид изложеното в
исковата молба от ищеца и неговият пълномощник адв. Т.К., становището на
ответника и неговият пълномощник адв. Б.К., обсъди събраните по делото
писмени и гласни доказателства, и заключението на вещото лице по
назначената ССчЕ, в тяхната съвкупност и поотделно, на основание чл.235
ГПК, направи следните фактически и правни изводи:
От представените по делото доказателства безспорно се
установява, че на 19.VІ.2020год. между “АК-ГРУП-2013“ ЕООД гр.Смолян,
ЕИК *** представлявано от управителя А.Л.У, като наемодател и “АРАС-
2009” ЕООД с.Средногорци, ЕИК **, представлявано от управителя Х.А.Х,
като наемател е сключен договор за наем на извършени подобрения в нает
недвижим имот, оборудване и обзавеждане. С този договор наемодателят
предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване извършени трайни
подобрения в нает недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“-нощен и
дневен бар, включващи ел. инсталации, ВиК инсталации, кнауф, врати и
всичко останало, оборудване и обзавеждане на нощен бар, включващо:
Усилватели- 15 броя; Мугихенди с цветомузика- 10 броя; Плазмени
телевизори- 10 броя; Компютър на диджей- 2 броя; Компютър на бар- 3 броя;
Бас- 4 броя; Високочестотни колони- 15 броя; Пушек-машина- 1брой; Лазери-
4 броя; „Дерби“ светлинни ефекти- 30 броя; Диджей-пулт- 1 брой; Сепарета
бели големи + маси- 5 броя; Сепарета жълти- 4 броя + маси - 10 броя;
Сепарета стар ВИП- 6 броя + маси- 6 броя; Сепарета нов ВИП- 8 броя + маси -
8 броя; Дълги маси- 20 броя; Къси маси- 30 броя; Щъркели- 140 броя;
Таборетки- 15 броя; Мивки- 6 броя; Хладилни витрини- 10 броя; Бар-плот- 4
броя; Бар-плот „Пирамида“- 1 брой; Ледогенератори- 4 броя; Касови апарати-
2 броя; Кафе-машина- 1 брой; Кафе-мелачка- 1 брой; Климатици- 3 броя;
Конзола- 1 брой; Възглавнички- 40 броя; Камери- 15 броя; Диван- 1 бр.;
Мивка с огледало- 1 брой; Хладилна ракла- 2 броя; Аспиратор- 2 броя;
Кухненски плот- 3 броя; Кухненски котлони- 4 броя; Хладилници- 3 броя;
Комвектомат- 1 брой; Пицарка на 3 нива- 1 брой; Мивки - 5 броя;
Микровълнови печки- 4 броя; Чаши- 400 броя; Чинии- 80 броя; Декоративни
светещи стени; Врати- 6 броя; Сешоари за ръце- 3 броя, както и оборудване и
5
обзавеждане на дневен бар, включващо:
Сепарета- 8 броя; Маси- 15 броя; Щъркели- 7 броя; Канапета- 22 броя;
Таборетки- 4 броя; Полюлеи- 8 броя + 4 малки + 6 чупещи; Климатици- 3
броя; Плазмени телевизори- 5 броя; Рекламно табло- 3 броя; Прожектори- 2
броя; Тонколони малки- 9 броя + големи - 3 броя; Витрина за торти- 1 брой;
Декоративни решетки- 15 броя; Декоративна стена- 2 броя; Хладилна
витрина- 4 броя; Хладилник - 3 броя; Кафе-машина-1 брой; Нес-кафе машина-
1 брой; Ред Бул-витрина- 1 брой; Кафе-капсула машина- 1 брой; Кафе-
мелачка- 2 броя; Бар-шкаф- 2 броя; Бар-плот- 1 брой; Бар-пирамида- 1 брой;
Окачен таван черен- 5 броя; Кана за чай- 1 брой; Шейк-машина + блендер- 1
брой; Фрапе-машина- 1 брой; Скара за пици/принцеси- 2 броя; Мивки- 6 броя;
Декоративни пана- 6 броя; Усилватели- 2 броя; Ди-джей пулт- 1 брой; Тенти-
5 броя; Компютър- 1 брой; Касов апарат- 2 броя; Конзола- 1 брой; Камери- 15
броя; Аспиратори- 3 бр.;
Котлони- 4 бр.; Дограма; Аларма; Чаши- 140 броя; Чинии- 53 броя;
Моноблок- 4броя; Писоари- 2 броя; Мивки- 6 броя; Огледала- 12броя;
Светеща стена- 2 броя; Окачен таван/пясъчна мазилка/; Лунички - 50броя,
Микровълнови печки- 3 броя; Врати- 7 броя; Ледогенератор -1 броя;
Чашомиялна машина- 1брой; Бойлери- 2 броя; Плотове + маси- 2 броя,
Монитор-камери- 1 брой; Лаптоп- 1 брой; Паркет- 110 кв.м.; Фреш машина;
Шкафове- 7 броя; Шкаф за наргилета- 1 брой. Страните са се договорили, че
подробно описаните в чл.1 от договора за наем подобрения, оборудване и
обзавеждане, заснети на 400 снимки, качени на диск, представляват
неразделна част от договора за наем и са на обща стойност 265 000евро.
Съгласно чл.5 от договора за наем, наемателят ще заплаща на наемодателя за
предоставените му под наем подобрения, оборудване и обзавеждане, наемна
цена в размер на 6 000лв. без ДДС. Договорената наемна цена се заплаща,
съгласно чл.6 от договора, от наемателя в брой или по банков път, до 10-то
число на текущия месец, а наемодателят издава данъчна фактура след
плащане на месечната наемна вноска от наемателя. С тази клауза от договора
за наем се опровергава възражението на ответното дружество- наемател, че
ищецът- наемодател не е издавал данъчни фактури за дължимите месечни
наемни вноски, поради което и той не е заплащал дължимия наем. Напротив-
страните по процесния договор за наем са се договорили, че наемодателят
издава данъчна фактура след плащане на месечната наемна вноска от
наемателя. И тъй като наемателят- ответното дружество не е плащал
дължимия наем, то наемодателят- ищцовото дружество не е издавал данъчни
фактури за дължимия наем.
Съгласно чл.9.4 от договора за наем, при закъснение в
плащането на наемната цена, наемателят дължи и лихва за просрочие, равна
на основния лихвен процент, определен от БНБ, уведичен с 10 пункта. При
неплащане от наемателя на две последователни наемни вноски или отказ от
негова страна за коригиране на наема съгласно разпоредбата на чл.7 от
6
договора, договорът се счита прекратен по вина на наемателя без каквото и да
било предизвестие, като наемодателят има право да влезе във владение на
отдадените под наем подобрения, оборудване и обзавеждане без негово
съгласие и без да спазва други процедури.
Съгласно чл.10, договорът за наем е сключен за срок от 10
години, и влиза в сила от датата на подписването му от страните-
19.VІ.2020год., съгласно чл.2.
Съгласно чл.12.3, при разпореждане с недвижимия имот от
страна на неговия собственик, ако приобретател е наемателят, същият е
длъжен да запази действието на договора за наем до изтичане на неговия
срок. Т.е. въпреки,че ответното дружество е владелец на недвижимия имот по
силата на предварителен договор за покупко-продажба от 2020год./ без дата/,
то действието на наемния договор се запазва, съгласно тази уговорка между
страните по договора за наем.
Подобренията, оборудването и обзавеждането са предадени
от наемодателя „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *** на наемателя
„Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ЕИК **. с приемо-предавателен протокол,
подписан между страните на 26.VІ.2020год., в присъствието на свидетелите Д.
Р. АТ., ЕГН**********- управител на Парти-плейс „Армагедон“ и Ю.Д.М.,
ЕГН**********.
Вещото лице по назначената съдебно-почеркова експертиза
Румен Глухов-специалист в областта на документните изследвания в сектор
„НТЛ“ при ОД на МВР- Смолян, в заключението си категорично заявява, че
Х.А.Х, ЕГН********** е изписал ръкописният текст „Х.А.Х“ и подписа за
„наемател“ върху оригиналния договор за отдаване под наем на извършени
подобрения в нает недвижим имот, оборудване и обзавеждане от
19.VІ.2020год., сключен между „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян и „Арас-
2009“ ЕООД с.Средногорци, община Мадан. Х.А.Х, ЕГН********** е
изписал ръкописният текст „Х.А.Х“ и подписа за „приел: наемател“ върху
оригинала на Протокол за предаване и приемане на подобрения, оборудване и
обзавеждане в нает недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“- нощен и
дневен бар от 26.VІ.2020год., с наемодател А.Л.У и наемател Х.А.Х.
Заключението по съдебно-почерковата експертиза опроверга
напълно възражението на ответника, че „никога не е подписван договор за
отдаване под наем на ресторантско оборудване и обзавеждане, Х.А.Х никога
не го е подписвал, както и приемо-предавателния протокол към него, поради
което спрямо него не може да произведе свързаните с инкорпорираното в
договора облигационно наемно правоотношение правни последици“.
Категорично се установи, че управителят на „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци Х.А.Х е подписал саморъчно както договора за наем от
19.VІ.2020год., така и приемо- предавателния протокол към него от
26.VІ.2020год.
7
На 24.ІІ.2021год. е сключено споразумение между „АК-Груп-
2013“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *** представлявано от управителя А.Л.У /като
собственик на трайни подобрения, оборудване и обзавеждане, находящо се в
търговски обект- Парти-плейс „Армагедон“- нощен и дневен бар гр.Смолян и
„Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ЕИК **, представлявано от управителя
Х.А.Х /като наемател на описаните в §1 от споразумението трайни
подобрения, оборудване и обзавеждане/, с което доброволно да уредили
облигационните отношения между тях във връзка с договор за отдаване под
наем на извършени подобрения в нает недвижим имот, оборудване и
обзавеждане от 19.VІ.2020год., сключен между двете страни, с предмет:
отдаване под наем на извършени трайни подобрения в нает недвижим имот-
Парит-плейс „Армагедон“- нощен и дневен бар гр.Смолян, включващи ел.
инсталации, ВиК инсталации, кнауф, врати и др., отдаване под наем на
оборудване и обзавеждане на нощен бар и отдаване под наем на оборудване и
обзавеждане на дневен бар. Съгласно чл.1 от споразумението, страните са
установили, че „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци има неизплатени
задължения към „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян, представляващи
неизплатени задължения на наем, съгласно чл.5 от договора от 19.VІ.2020год.
до 28.ІІ.2021год. Освен това дължи и лихва за просрочие, съгласно чл.9.4 от
договора за наем. Съгласно чл.2 от споразумението, „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци се задължава да заплати на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян
задълженията по договора за наем, както следва: в срок до 30.ІV.2021год. да
заплати неплатените задължения по чл.5 от договора, включително и за
месеците март и април 2021год., в срок до 30.ІV.2021год. да заплати лихвите
по чл.9.4 от договора за наем. Споразумението е с нотариална заверка рег.
№1184/24.ІІ.2021год. на помощник нотариуса Цветелина Василева, при
нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК, на подписите на управителя на
„АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян А.Л.У и на управителя на „Арас-2009“
ЕООД с.Средногорци, Х.А.Х.
Тъй като наемателят не е изпълнил поетите със
споразумението задължения по процесния договор за наем, ищецът „АК-
Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *** представлявано от управителя А.Л.У е
изпратил покана до ответника „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци,
представлявано от Х.А.Х, в която е определил 7дневен срок от получаване на
поканата, за заплащане на дължимия наем, съгласно чл.5 от договора за наем
от 19.VІ.2020год. и лихвите за просрочие, съгласно чл.9.4 от договора за
наем, както и за връщане на всички отдадени под наем вещи, представляващи
оборудване и обзавеждане на Парти-плейс „Армагедон“- нощен и дневен бар
гр.Смолян, да посочи лицензиран оценител, който да извърши оценка на
трайните подобрения в наетия обект, като след изготвяне на оценката, да
заплати стойността на подобренията на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян,
които не могат да се отделят от обекта и са трайно прикрепени към него, а
при неизпълнение си е запазил правото да защити правата си по съдебен ред.
Поканата е връчена с образна разписка на 3.VІ.2021год. на лицето Алие
8
Хюсеинова Заевска. Във връзка с тази покана, ответникът „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци е изпратил нотариална покана до „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян, в която му е определил 7дневен срок, считано от датата на
нейното получаване, в който „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян да вдигне
всички движими вещи- оборудване и обзавеждане, находящи се в Парти-
плейс „Армагедон“- дневен и нощен бар, за които претендира, че са
собственост на дружеството, като се подпише приемо-предавателен протокол
между страните за върнатите вещи, а ако в така определения срок вещите не
бъдат вдигнати, то „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци няма да носи
имуществена отговорност за опазването им от унищожаване или повреждане,
и ще претендира за заплащане на разходите по тяхното съхранение.
Нотариалната покана е връчена на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян лично
чрез управителя Асен Ушев на 16.VІІІ.2021год., чрез нотариус Невена
Кулишева, с рег.№122 по РНК. Представя се констативен протокол по чл.593
ГПК, изготвен 20.VІІІ.2021год. от помощник нотариус Силвия Славкова, при
нотариус Анастасия Славкова, с рег.№366 по РНК, с опис на изнесените от
обекта движими вещи.
Ищецът представа като доказателства за дължимия наем,
извлечение от счетоводна сметка 411- Клиенти- „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци, извлечения от оборотна ведомост, за клиента „Арас-2009“
ЕООД с.Средногорци, за периода от 1.І.2021год. до 30.VІ.2021год., за
периода от 1.VІІ.20021год. до 31.VІІ.2021год., за периода от 1.VІІІ.2021год.
до 31.ХІІ.2021год., фактура№**********/14.VІІ.2021год. за дължимия наем
за месец юни 2021год., в размер на 7 200лв. с ДДС. Извлечение от оборотна
ведомост- синтетична и оборотна ведомост- за сметки.
Няма спор между страните по делото, видно и от нотариален
акт за собственост върху недвижим имот №33, том І, рег.№885, н.д.
№159/2000год. на нотариус Анастасия Славкова, с рег.№ 366 по РНК, че
недвижимия имот, включващ: нощен бар с обща застроена площ 894.88кв.м.,
състоящ се от търговска зала, складове с топла и студена кухня, мокър
бюфет, помещение за артисти, гардероб и душ, хладилна камера, преддверие
входен вестибюл, гардероб и тоалетни, в сградата на Търговски комплекс
„Евридика“, построена в парцел І- за БНБ, ДСК и търговски комплекс, в кв.12
по плана на гр.Смолян- Нов център, бул.“България“, е собственост на
„Чинара“ ООД гр.Смолян, ЕИК **, със съдружници и управители Костадин и
Валентин Благоеви. Този имот е бившата таверна „Евридика“, понастоящем
Парти-плейс „Армагедон“- нощен и дневен бар гр.Смолян.
Ответникът „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци, ЕИК**
твърди, че е владелец на процесния имот- Парти-плейс „Армагедон“, като
представя предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот
от 2020год. /без дата/, съгласно чл.3ал.2 от който, нотариален акт за покупко-
продажба на недвижимия имот ще се подпише и „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци ще стане собственик на имота след окончателно изплащане на
9
договорената продажна цена 430 000евро, с левова равностойност
841 006.90лв., в срок до 1.Х.2023год.
Ответникът оспорва твърдението на ищеца, че е извършил
подобрения в процесния недвижим имот и като доказателство представя
договор за наем на недвижим имот, сключен на 2.І.2014год. между „Чинара“
ООД гр.Смолян, като наемодател и „Матео 64“ЕООД гр.Смолян, като
наемател, който е извършил подобренията в имота. Това възражение се
опровергава от представените от ищеца доказателства- заповед№РД-
0039/20.І.2016год. на кмета на Община Смолян, с която се отразяват промени
в Националния туристически регистър, отнасящи се до промяна на лицето,
извършващо хотелиерска/ресторантьорска дейност, като „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян, ЕИК *** е вписано като лице, упражняващо такава дейност
в нощен бар „Армагедон“ гр.Смолян, бул.“България“№4, който е собственост
на „Чинара“ ООД гр.Пловдив, ЕИК**, инвестиционен проект за
реконструкция на нощен бар в търговски комплекс „Евридика“ от 2009год.,
конструктивно становище по чл.147ал.1 ЗУТ към него, приемо-предавателен
протокол от 2.І.2014год. между наемодателя „Чинара“ ООД и наемателя
„Матео 64“ ЕООДгр.Смолян, от което се установява състоянието на обекта и
неговото обзавеждане. Представя и договор от 6.ІІІ.2014год., сключен между
„Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, А.Л.У, ЕГН********** и „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян, с който се уреждат отношенията между страните във
връзка със стопанисването на Парти-плейс „Парадайс“ гр.Смолян,
бул.“България“№4, който е с нотариална заверка на подписите на лицата рег.
№656/6.ІІІ.2015год. на нотариус Анастасия Славкова, с рег.№366 по РНК.
Съгласно чл.2 от този договор, страните се съгласяват, че „Матео 64“ ЕООД
гр.Смолян има неуредени имуществени отношения с „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян във връзка с Парти-плейс „Парадайс“ гр.Смолян. Съгласно чл.3 от
договора, за уреждане на тези имуществени отношения „Матео 64“ ЕООД
гр.Смолян се съгласява, че при подписване на договор за наем от „АК-Груп-
2013“ЕООД гр.Смолян със собственика на имота- „Чинара“ ООД гр.Пловдив,
всички направени от „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян подобрения в Парти-плейс
„Парадайс“, както и цялото находящо се в заведението оборудване и
обзавеждане и всички налични стоки, остават собственост на „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян, като с извършването на тези действия се считат уредени
имуществените отношения между двете дружества. С този договор се
опровергава възражението на ответника, че ищецът „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян не е собственик на предоставените под наем извършени
подобрения в недвижим имот, оборудване и обзавеждане от 19.VІ.2020год., а
собственик бил едно трето лице- бившия наемател „Матео 64“ ЕООД
гр.Смолян.
По делото са разпитани свидетелите Д. Р. АТ., Ю.Д.М. и
К.А.Б
Свидетелката Д.А. е работила като управител на Парти-
10
плейс „Армагедон“ от самото му откриване през 2008-2009год., като в
периода от 2016год. до юли 2020год. е работила към „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян, а в периода от юли 2020год. до юни 2021год. е работила към
„Арас-2009“ЕООД с.Средногорци. Твърди, че в периода от месец юли
2020год. до месец юни 2021год. заведението се стопанисвало от „Арас-
2009“ЕООД с.Средногорци. Знае за сключения на 19.VІ.2020год. договор за
наем между „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян и „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци, защото е била свидетел на неговото сключване. Твърди, че с
този договор, под наем е отдадено цялото оборудване и обзавеждане на
нощния и дневен бар и цялото имущество на обекта като цяло на ответното
дружество. Доколкото знае „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци не е плащало
дължимия наем на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян. Твърди, че когато
работила като управител на заведението при „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян, били направени сериозни инвестиции в обекта- поставени били
окачени тавани, направени били стените, подовите настилки, дограмата на
заведението била сменена, а цялото оборудване и обзавеждане, и то от най-
скъпото, е закупувано от ищеца „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян. Има
предвид, че дискотечното обзавеждане е много скъпо- диджейски пулт,
светлинни ефекти, специални витрини и телевизори. Всички ремонти били
извършени от Асен Ушев, който в този период имал договор за наем на
„Армагедон“. Предишните наематели били оставили много невзрачно и
овехтяло оборудване, което им било върнато, а новият наемател закупил
изцяло ново обзавеждане и оборудване. А.У. като управител на „АК-Груп-
2013“ ЕООД гр.Смолян и свидетелката, като управителка на заведението, са
плащали на майсторите и строителите за ремонта. Твърди, че е присъствала
на разговори между А.У.и един от собствениците на заведението В.Б. в който
те се договорили, че всичко, което Асен Ушев е вложил в ремонтните
дейности за подобрения, закупеното оборудване и обзавеждане, той ще може
да си го вземе, тъй като те са негови. Свидетелката е присъствала на
подписването на процесния договор за наем, когато заедно с А.У.и Х.Х.
обиколили цялото заведение и описали всички подобрения, оборудване и
обзавеждане в него, които се отдават под наем. Видяла и как А.У.и Х.Х.
подписват договора за наем на 19.VІ.2020год., а една седмица след това бил
подписан и приемо-предавателния протокол за отдаденото под наем
имущество. Тя подписала протокола като свидетел, както и другия свидетел
Ю.М.. След сключването на договора за наем, „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци издавало касовите бележки при покупки в обекта.
Свидетелят Ю.М. е работил около 2 месеца, в края на
2020год., като сервитьор в „Армагедон“. За сервитьор го наело „Арас-2009“
ЕООД с.Средногорци. Той потвърди, че е подписал в качеството на свидетел
приемо-предавателния протокол от 26.VІ.2020год. към процесния договор за
наем. Когато се сключвал договора за наем, той не е работил в заведението,
но всеки ден бил там, тъй като е приятел с Д.А., която била управител на
заведението. Ето защо го извикали да се подпише като свидетел. Видял как
11
А.У. Х.Х. и Д.А. обиколили цялото заведение и видели цялото оборудване и
обзавеждане, което ще се отдава под наем. Твърди, че Х.Х. доброволно
подписал приемо-предавателния протокол, като нямал никакви възражения
както към наетото имущество, така и към наемната му цена. Когато
свидетелят работил като сервитьор, касовите бележки се издавали от името на
„Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци за извършените покупки.
Свидетелят К.Б. е съдружник и единия от управителите на
„Чинара“ ООД гр.Пловдив, което е собственик на Парти-плейс „Армагедон“
гр.Смолян. Той твърди, че действително има сключен предварителен договор
за покупко-продажба между „Чинара“ ООД и „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци. Твърди, че през годините бившата таверна „Евридика“ я
отдавали под наем на различни юридически лица. Уговорките с всички
наематели били, че направените в обекта подобрения остават собственост на
„Чинара“ ООД гр.Пловдив. Извършените подобрения били за сметка на
наема. Не знае какви точно са били уговорките между брат му В.Б.и „АК-
Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян, защото стопанисва обектите на дружеството на
морето. Брат му не му е съобщил за извършени от А.У.подобрения в обекта,
както и за закупуване на скъпо оборудване и обзавеждане. Знае, че
последният наемател на „Армагедон“ е бил Х.Х., след което той поискал да
купи имота. Знае, че от 2008год. и до настоящия момент има извършени
подобрения в обекта, както и че е закупувано ново оборудване и обзавеждане,
но не знае точно какво. Всички тези обстоятелства са известни на брат му
Валентин Благоев, който живее в Смолян и се грижи за обектите тук.
Вещото лице по назначената ССчЕ Е.К. в заключението си
твърди, че след като се запознала с приложените по делото материали, с
допълнителни данни в счетоводствата на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян и
„Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци и допълнителните справки в ТД на НАП
Пловдив, офис Смолян, че на 19.VІ.2020год. между „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян и „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци е сключен договор за
отдаване под наем на извършени подобрения в нает недвижим имот,
оборудване и обзавеждане, съгласно чл.5 от който е определена месечна
наемна цена в размер на 6 000лв. без ДДС. Дължимият наем с включено ДДС,
съгласно договора от 19.VІ.2020год., за периода от 19.VІ.2020год. до
15.VІ.2021год. е посочила в два варианта: Първи вариант- дължимият наем с
ДДС за посочения период е в размер на 85 680лв., от които : 2 880лв. с ДДС за
периода от 19.VІ.2020год. до 30.VІ.2020год., 79 200лв. с ДДС за периода от
1.VІІ.2020год. до 31.V.2021год. и 3 600лв. с ДДС за периода от
1.VІ.2021год.до 15.VІ.2021год. Съгласно вторият вариант дължимият от
ответника наем за процесния период е в размер на 89 280лв. с ДДС, като
12
вещото лице е отчело, че в чл.6 от договора за наем е уговорено наемната
цена да се заплаща до 10-то число на текущия месец. Така за периода от
19.VІ.2020год. до 30.VІ.2020год. се дължи 2 880лв. с ДДС, а за периода от
1.VІІ.2020год. до 30.VІ.2021год. се дължи 86 400лв. с ДДС. Дължимата
законна лихва за всяка просрочена месечна вноска, съгласно уговорката в
чл.9.4 от договора за наем от 19.VІ.2020год. също е посочила в два варианта.
Съгласно вариант І- дължимата законна лихва за всяка просрочена месечна
наемна вноска върху главница в размер на 85 680лв. е 4 435.60лв. Съгласно
вариант ІІ- дължимата законна лихва за всяка просрочена месечна наемна
вноска върху главница в размер на 89 280лв. към 15.VІ.2021год. е в размер на
4 441.60лв. От счетоводството на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян на
вещото лице е представена оборотна ведомост на счетоводна сметка 980-
Разни активни задбалансови сметки, придружена с обяснение от Б.М.-
управител на „МВ-ХХ Груп“ ЕООД, че извършените подобрения в наетия
имот Парти-плейс „Армагедон“-дневен и нощен бар, както и оборудването и
обзавеждането в него са осчетоводени задбалансово от „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян. Посочените в протокола към договора за наем оборудване
и обзавеждане са включени в посочената сметка. На вещото лице не са
представени първични счетоводни документи и хронологичен регистър на
счетоводните операции. В счетоводството на „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян процесният договор е осчетоводен, както следва: Дебитна
счетоводна сметка 498- Други дебитори/ Кредитна счетоводна сметка 411-
Клиенти- 86 400лв. В счетоводството на „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци
няма осчетоводени суми по процесния договор. По процесния договор за
периода от 19.VІ.2020год. до 15.VІ.2021год. няма издавани и съответно
осчетоводявани фактури. Срокът за издаване на фактура е не по-късно от
5дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката /датата на
извършване на продажбата или услугата/ или от получаване на плащане. По
процесния договор плащания не са извършвани. За 2020год. „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян не е осъществявало дейност по смисъла на ЗСч, съгласно
подадената декларация в НСИ. От представената и информация от ТД на
НАП Пловдив, офис Смолян, вещото лице е установила, че за 2020год. няма
подадена годишна данъчна декларация по чл.92 ЗКПО от „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян, ЕИК ***. За 2020год. дружеството е подало декларация по
чл.38ал.9т.2 от ЗСч, с която е декларирало, че през отчетната 2020год.
13
предприятието не е осъществявало дейност по смисъла на ЗСч. Дружеството е
подавало справки-декларации по ЗДДС, ведно с дневник за покупки и
дневник за продажби за периода от юли 2020год. до юни 2021год., но в тях не
са отразени вземания по договора за наем от 19.VІ.2020год. за съответните
данъчни периоди.
Съдът възприема заключенията на вещите лица по ССчЕ и
СПЕ изцяло, като компетентно и обективно изготвени, както и неоспорени от
страните по настоящето дело.
Междувременно управителят на ищцовото дружество А.Л.У
е починал на 19.І.2022год., видно от препис-извлечението от акт за смърт,
издаден на 19.І.2022год. от община Смолян, като неговите законни
наследници Р.А.У., ЕГН ********** и Н. А.У., ЕГН **********, видно от
удостоверението за наследници изх.№42/21.І.2022год., издадено от кметство
с.Триград, община Девин, са вписани като съдружници и съуправители на
ищцовото дружество „АК-Груп-2013“, което е преобразувано от ЕООД в
ООД, гр.Смолян, ЕИК ***. Новите управители на ищцовото дружество
надлежно са упълномощили адв. Т.К. да представлява дружеството по
настоящето дело, за което се представя пълномощно, издадено на
29.ІІІ.2022год., ведно с договор за правна защита и съдействие от
29.ІІІ.2022год.
При така установената фактическа обстановка, която е
безспорна, съдът направи следните правни изводи:
Предявен е иск е с правно основание чл.228ал.1 ЗЗД във
връзка с чл.79ал.1 ЗЗД, с цена 89 280лв. с ДДС, представляваща неплатен
наем по договор за наем на извършени подобрения в нает недвижим имот,
оборудване и обзавеждане от 19.VІ.2020год., за периода от 19.VІ.2020год. до
15.VІ.2021год., ведно със законната лихва върху главницата, считано от
19.VІ.2020год. до окончателното и изплащане.
Безспорно от събраните по делото писмени доказателства и
заключението на СПЕ се установи, че на 19.VІ.2020год. между „АК-Груп-
2013“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *** като наемодател и „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци, ЕИК **, като наемател е сключен договор за наем на
извършени подобрения в недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“- дневен
и нощен бар, оборудване и обзавеждане. За предоставените под наем
14
подобрения, оборудване и обзавеждане, между страните е сключен приемо-
предавателен протокол на 26.VІ.2020год., който е подписан лично от
управителите на двете дружества А.У.и Х.Х., в присъствието на свидетелите
Д.А. и Ю.М.. Договорът за наем е сключен за срок от 10години, съгласно
чл.10, като влиза в сила от датата на подписването му на 19.VІ.2020год.,
съгласно чл.2 от договора. Съгласно чл.5 от договора за наем, наемателят
заплаща на наемодателя месечна наемна цена за предоставените под наем
подобрения, оборудване и обзавеждане, в размер на 6 000лв. без ДДС, а
наемната цена се плаща до 10-то число на текущия месец, в брой или по
банков път, като след плащане на наемната цена наемодателят издава данъчна
фактура на наемателя. От заключението на вещото лице по ССчЕ се
установи,че ответникът не е плащал наем за исковия период от 19.VІ.2020год.
до 15.VІ.2021год. и дължи общо 89 280.00лв. с ДДС, като при определяне на
дължимия наем /по втория вариант от заключението/ вещото лице се е
съобразило с посочения в чл.6 от договора за наем срок за плащане на
наемната цена- до 10-то число на текущия месец.
Съгласно разпоредбата на чл.228ал.1 ЗЗД с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за
временно ползуване, а наемателят- да му плати определена цена. В случая от
събраните по делото писмени и гласни доказателства, както и от
заключението на СПЕ, безспорно се установи, че ищецът-наемодател е
изпълнил задължението си по договора за наем на извършени подобрения в
недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“- дневен и нощен бар гр.Смолян,
оборудване и обзавеждане от 19.VІ.2020год. и с приемо-предавателен
протокол от 26.VІ.2020год. наетите подобрения, оборудване и обзавеждане са
предадени на наемателя за временно ползване. Безспорно, от заключението на
СПЕ и показанията на свидетелите Д.А. и Ю.М., се установи, че управителят
на ответното дружество Х.А.Х лично е подписал приемо-предавателния
протокол, с който наетото имущество му е предадено, като не е направил
никакви забележки както по отношение на наетото имущество, така и по
отношение на наемната цена. Поради това наемодателят-ищец има право да
получи дължимата му от ответника насрещна престация за ежемесечен наем
на наетото оборудване, обзавеждане и подобрения в недвижимия имот.
Ответникът не е изпълнил своето задължение по наемния договор и не е
плащал дължимия наем за целия процесен период. Нещо повече, на
15
24.ІІ.2021год. между страните по делото е подписано споразумение, с
нотариална заверка на подписите рег.№1184/24.ІІ.2021год. на помощник
нотариуса Цветелина Василева, при нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по
РНК, с което са уредени облигационните отношения между „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян и „Арас-2009“ЕООД с.Средногорци във връзка с договора
за наем от 19.VІ.2020год., и в което страните изрично са посочили, че „Арас-
2009“ ЕООД с.Средногорци има неплатени задължения към „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян, по чл.5 от договора за наем, за периода от 19.VІ.2020год.
до 28.ІІ.2021год., като дължи и лихви за забавено плащане на наема, съгласно
чл.9.4 от договора за наем. С това споразумение, „Арас-2009“ ЕООД
с.Средногорци се е задължило в срок до 30.ІV.2021год. да изплати дължимите
за периода от 19.VІ.2020год. 28.ІІ.2021год. месечни наемни вноски,
включително и за месеците март и април 2021год., както и дължимите лихви
за забава по чл.9.4 от договора за наем за същия период. По делото не се
представиха доказателства ответникът да е изпълнил своето задължение по
споразумението от 24.ІІ.2021год., както и да е платил дължимия наем за
периода от 30.ІV.2021год. до 15.VІ.2021год. Поради което предявения иск с
правно основание чл.228ал.1 ЗЗД във връзка с чл.79ал.1 ЗЗД е основателен и
доказан и ще следва съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата
89 280.00лв., представляваща неплатен наем за периода 19.VІ.2020год. до
15.VІ.2021год. по договор за отдаване под наем на извършени подобрения в
недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“- дневен и нощен бар, гр.Смолян
от 19.VІ.2020год., ведно със законните лихви, считано от 10.VІІ.2020год. /
съгласно чл.6 от договора за наем/ до окончателното изплащане на сумата.
Съдът счита, че по делото не се представиха доказателства,
които да установят нищожност на договора за наем от 19.VІ.2020год. на
основание чл.26ал.1 пред. трето ЗЗД- поради противоречието му с добрите
нрави, както и на основание чл.26ал.2 пред. четвърто ЗЗД- като сключен
договор без кауза /основание/.
Ответникът твърди, че подобренията в недвижимия имот са
извършени от бившият наемател „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *, по
силата на договор за наем на недвижимия имот, сключен на 2.І.2014год. със
собственика на имота- „Чинара „ООД гр.Пловдив, и съгласно чл.4 от
договора за наем, всички направени в имота подобрения за сметка на
наемателя остават собственост на „Чинара“ ООД. По делото е безспорно /
16
установява се от представения нотариален акт за собственост върху
недвижим имот №33, том І, рег.№885, н.д.№159/2000год. по описа на
нотариус Анастасия Славкова, с рег.№366 по РНК/, че собственик на
процесния недвижим имот- Парти-плейс „Армагедон“- дневен и нощен бар,
гр.Смолян /бивша таверна „Евридика“ в гр.Смолян/ е „Чинара“ ООД
гр.Пловдив, ЕИК **. Действително, на 2.І.2014год. е сключен договор за наем
на недвижимия имот, между „Чинара“ ООД гр.Пловдив, ЕИК **, като
наемодател и „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, ЕИК *, като наемател. Съгласно
чл.4 от договора, наемателят има право да осъществява за своя сметка
подобрения, които са съгласувани писмено с наемодателя, без да нарушава
архитектурната строителна цялост на имота, като няма право да търси
стойността им от наемодателя. Ответникът не представя доказателства за
извършените от „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян подобрения в процесния
недвижим имот, нито доказателства, че оборудването и обзавеждането на
недвижимия имот, предмет на договора от 19.VІ.2020год., са закупени от
„Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, тъй като в приемо-предавателния прококол във
връзка с договора за наем от 2.І.2014год. /стр.143 от делото/ такова
оборудване и обзавеждане не е посочено. Ищецът представя договор от
6.ІІІ.2014год., сключен между „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян, А.Л.У, ЕГН
********** и „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян, с който са уредени
отношенията между страните във връзка със стопанисването на Парти-плейс
„Парадайс“, находящ се в гр.Смолян, бул.“ България“ №4 /сега Парти-плейс
„Армагедон“- дневен и нощен бар, гр.Смолян/. Тъй като „Матео 64“ ЕООД
гр.Смолян имало неуредени имуществени отношения с „АК-Груп-2013“
ЕООД гр.Смолян във връзка с Парти-плейс „Парадайс“ гр.Смолян, то
съгласно чл.3 от договора, за уреждане на тези отношения „Матео 64“ ЕООД
гр.Смолян се съгласява, всички направени от него подобрения в Парти-плейс
„Парадайс“, както и цялото находящо се в заведението оборудване и
обзавеждане и всички налични стоки, да останат собственост на „АК-Груп-
2013“ ЕООД гр.Смолян, при подписване на договор за наем от „АК-Груп-
2013“ ЕООД гр.Смолян със собственика на имота „Чинара“ ООД гр.Пловдив,
с което имуществените отношения между двете дружества, ще се считат за
уредени. По делото се установи безспорно, че „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян е сключило договор за наем с „Чинара“ ООД гр.Пловдив-
установява от представената заповед№РД-0039/20.І.2016год. на кмета на
17
община Смолян, с която „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян е вписано като
лице, упражняващо ресторантьорска дейност в нощен бар „Армагедон“
гр.Смолян, бул.“България“№4. Свидетелят К.Б., който е съдружник и
съуправител на „Чинара“ ООД гр.Пловдив също твърди, че договор за наем
на процесния недвижим имот е бил сключен с „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян. Свидетелката Д.А. също твърди, че ищцовото дружество е
сключило договор за наем на Парти-плейс „Армагедон“. Т.е. дори
подобренията в недвижимия имот- Парти-плейс „Армагедон“- дневен и
нощен бар гр.Смолян, да са извършени от бившия наемател „Матео 64“ЕООД
гр.Смолян, то по силата на договора от 6.ІІІ.2014год., и след сключване на
договор за наем на обекта през 2016год. между „АК-Груп-2013“ ЕООД
гр.Смолян и Чинара“ООД гр.Пловдив, тези подобрения, както и
оборудването и обзавеждането и всички стоки в обекта, са станали
собственост на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян. А всеки собственик има
право да ги отдава под наем. Тези подобрения не са били платени от
собственика на имота- „Чинара“ ООД гр.Пловдив на „Матео 64“ ЕООД
гр.Смолян, поради което и ищеца, като техен собственик ги е отдал под наем
на „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци. А ответното дружество, което е
сключило предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот с
„Чинара“ООД гр.Пловдив от 2020год. /без дата/, е станало владелец на имота,
но ще дължи тяхната стойност. Какво свидетелката Д.А. посочва, цялото
обзавеждане и оборудване на Парти-плейс „Армагедон“ гр.Смолян е закупено
от управителя на ищцовото дружество Асен Ушев и то от най-скъпото
дискотечно оборудване. От заключението на ССчЕ се установява, че в
счетоводството на „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян, в оборотната ведомост
на счетоводна сметка 980- Разни активни задбалансови сметки, извършените
в наетия недвижим имот Парти-плейс „Армагедон“ подобрения, както и
оборудването и обзавеждането в него, са осчетоводени задбалансово.
Процесният договор за наем от 19.VІ.2020год. не е нищожен
на основание чл.26ал.2 пред. четвърто ЗЗД, тъй като има кауза /основание/,
защото от свидетелските показания на Д.А.- бивш управител на Парти-плейс
„Армагедон“- дневен и ношен бар гр.Смолян и Ю.М., който е работил два
месеца в края на 2020год. като сервитьор в заведението, безспорно се
установява, че през процесния период- от 19.VІ.2020год. до 1.VІ.2021год.,
търговска дейност в обекта е осъществявало ответното дружество „Арас-
18
2009“ ЕООД с.Средногорци и на негово име са издавани касовите бележки
при извършени покупки в заведението.
По делото не се установи процесният договор за наем от
19.VІ.2020год. да е нищожен на основание чл.26ал.1 пред.трето ЗЗД- поради
противоречието му с добрите нрави, защото съдържал клаузи, които сочели
на явна липса на еквивалентност в престациите по договора и са уговорени
изцяло в интерес на наемодателя. С договора за наем от 19.VІ.2020год.,
наемодателят „АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян е отдал под наем на
наемателя „Арас-2009“ ЕООД с.Средногорци значителни по стойност и обем
подобрения в недвижимия имот, оборудване и обзавеждане, на обща стойност
265 000евро, съгласно чл.1 пред. четвърто от договора. Дължимият месечен
наем, съгласно чл.5 от договора, е 6 000лв. без ДДС или 7 200лв. с ДДС. Т.е.
липсва нееквивалентност между насрещните престации на страните.
Договорът е сключен за срок от 10 години, но по искане на наемателя, както
твърдят ищеца и разпитаните свидетели. Съгласно чл.9.4 от договора, при
забава в плащането на наемната цена, наемателят дължи лихва за просрочие,
равна на основния лихвен процент, определен от БНБ, увеличен с 10
пункта.Това е и размера на законната лихва за забава, съгласно чл.86 ЗЗД.
Ответникът не е посочил клаузите, които сочат на явна липса на
еквивалентност в престациите, а негова е доказателствената тежест за тяхното
установяване. Противоречието с добрите нрави е налице, когато сделката
противоречи на общо установените нравствено-етични правила на морала.
Съдебната практика приема, че значителна липса на еквивалентност в
насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за
противоречие с добрите нрави доколкото те са определени като граница на
свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Свободата на договаряне е
рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така при преценка
действителността на двустранните възмездни договориш относно това дали са
накърнени добрите нрави следва съдът да преценява действителната воля на
страните, защото нормата на чл.20 ЗЗД го задължава при тълкуване на
договорите да установи действителната обща воля на страните, формирана от
всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора.
Преценката дали нееквивалентността е значителна следва да се извършва
именно при съобразяване на преследваната от страните цел, т.е.
удовлетворяване на значим допустим от закона интерес. В случая, тълкувайки
19
волята на страните по сключения на 19.VІ.2020год. договор за отдаване под
наем на извършени подобрения в недвижим имот, оборудване и обзавеждане,
съдът не установи нееквивалентност в престациите на наемодателя и
наемателя, която да води до нищожност на договора поради нарушаване на
добрите нрави. Обсъждайки всички събрани по делото доказателства, съдът
счита, че очевидно ответното дружество, което е закупило недвижимия имот
с предварителен договор за покупко-продажба от 2020год., е било заблудено
от собственика „Чинара“ ООД гр.Пловдив, че всички извършени в имота
подобрения са негова собственост, докато съгласно чл.4 от договора за наем
от 2.І.2014год., собственикът „Чинара“ ООД гр.Пловдив е договорил само „да
не заплаща на наемателя извършените за негова сметка подобрения“, а не, че
тези подобрения стават собственост на „Чинара „ООД гр.Пловдив и са за
сметка на наема. Такива клаузи договора за наем от 2.І.2014год. не съдържа.
Но и клаузата, че собственикът на недвижимия имот няма да заплаща
извършените в имота му подобрения, противоречи на закона и води до
неоснователно обогатяване на собственика на имота. Тъй като извършителят
на подобренията „Матео 64“ ЕООД гр.Смолян е предоставил в собственост на
„АК-Груп-2013“ ЕООД гр.Смолян извършените в процесния недвижим имот
подобрения, то и ищеца претендира наем за тези подобрения, както и за
оборудването и обзавеждането на обекта, което е негова собственост.
Липсата на надлежно осчетоводяване на вземанията по
процесния договор за наем не доказва неговата недействителност. Напротив-
ищецът ще носи отговорност по ЗСч при неправилно осчетоводяване на
дейността му, но не доказва, че такъв договор не е бил сключен, поради което
и по него не се дължи изпълнение от страните по договора.
На основание чл.78ал.1 ГПК ще следва да се осъди
ответникът да заплати на ищеца съдебните разноски по водене на делото в
настоящата съдебна инстанция, в размер на 7 503.90лв., съгласно списъка по
чл.80 ГПК.
На основание гореизложеното и чл.228ал.1 ЗЗД във връзка с
чл.79ал.1 ЗЗД Смолянският окръжен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА “АРАС-2009” ЕООД с.Средногорци, община Мадан, ЕИК **,
20
представлявано от управителя Х.А.Х, ЕГН ********** да заплати на “АК-
ГРУП-2013“ ООД гр.Смолян, ЕИК *** представлявано от управителите
Н.А.У. и Р. А. У., сумата 89 280лв. /осемдесет и девет хиляди двеста и
осемдесет лева/, представляваща неплатен наем за периода 19.VІ.2020год. до
15.VІ.2021год. по договор за наем на извършени подобрения в недвижим
имот- Парти-плейс „Армагедон“- дневен и нощен бар гр.Смолян, оборудване
и обзавеждане от 19.VІ.2020год., ведно с лихвата по чл.9.4 от договора за
наем от 19.VІ.2020год., считано от 10.VІІ.2020год. до окончателното
изплащане на сумата и 7 503.90лв. /седем хиляди петстотин и три лева и
деветдесет стотинки/ съдебни разноски по водене на делото в настоящата
съдебна инстанция.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от
връчването му на страните по делото пред ПАС!
Съдия при Окръжен съд – Смолян: _______________________
21