Р
Е Ш Е Н И Е
№
……
град
София, …20.05.2019 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско
отделение, II-г
въззивен състав, в публично съдебно заседание на двадесети март две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАТЯНА ДИМИТРОВА
ЧЛЕНОВЕ : СОНЯ НАЙДЕНОВА
мл. с-я
АНЕТА ИЛЧЕВА
при
секретар Алина Тодорова, като разгледа докладваното от председателя гр.д. № 1979/2019
г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е по реда
на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 50378/01.03.2017 г.,
постановено по гр. д. № 74941/2015 г. по описа на Софийски районен съд, I ГО, 29 състав, е отхвърлен като
неоснователен конститутивен иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
предявен от А.Д.Н. срещу Я.С.Т., за обявяване за окончателен на предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 11.12.2013 г., в частта за
прехвърлянето на ¼ идеална част от недвижим имот, находящ се в гр.
София, район „Витоша“, ул. „*********, представляващ сграда с идентификатор
68134.1940.665.2, поради недоказана собственост на ответника върху процесния
имот. Недоволен от решението на СРС ищецът е подал въззивна жалба срещу него,
по която е образувано в.гр.д. № 6562/2017 г., по описа на СГС, ГО, IV-г състав. С решение № 949/13.02.2018 г.
съдът е потвърдил първоинстанционното решение поради недоказана идентичност
между процесния имот и този по предварителния договор, както и поради невъзможност
за определяне на цената за процесния имот при глобалното й определяне за всички
имоти в предварителния договор. По повод на подадена от ищеца касационна жалба срещу
решението на СГС е образувано к. гр. д. № 2171/2018 г., по описа на ВКС, ГК, IV г.о. С решение № 21/07.02.2019 г. ВКС е
отменил изцяло въззивното решение и на основание чл. 293, ал. 3 ГПК е върнал
делото на СГС за ново разглеждане от друг състав, с указания въззивният съд да
допусне и приеме експертиза, както и да се
изискат от ищеца доказателства. Производството по настоящото дело е образувано
по повод на това решение на ВКС, като с Определение от 13.02.2019 г. съдът е
допуснал изслушване на съдебно-техническа оценителна експертиза и е указал на
ответника да представи посочените в касационното решение доказателства. С
протоколно определение от 20.03.2019 г. съдът е приел представените от
ответника с молба от 26.02.2019 г. писмени доказателства, както и заключението
по изготвената по делото СТОЕ от 14.03.2019 г., което не е оспорено от
страните.
Съдът, като обсъди доводите на
страните във връзка с твърдените пороци на обжалваното решение, наред със събраните
по делото доказателства и на основание чл. 12 ГПК, намира за установено
следното:
При служебната проверка по чл. 269 ГПК съдът намира решението за валидно, в обжалваната част и допустимо. Относно
правилността му съдът е ограничен от пределите на жалбата, по аргумент от чл.
269, изр. 2 ГПК.
Касационното обжалване на решението
на СГС по в.гр.д. № 6562/2017 г. е допуснато при условията на чл.280 ал.1 т.1 ГПК по следния материалноправен въпрос: „Когато с предварителен договор за
покупко-продажба е обещано прехвърляне на правото на собственост на повече от
един недвижим имот при общо посочена цена, при предявен иск за обявяване на
договора за окончателен само за част от имотите, пречка ли е за уважаването му
обстоятелството, че цената е уговорена общо?“, като с решението на ВКС от
07.02.2019 г. съставът на Върховния съд е отговорил отрицателно на поставения
въпрос и е приел, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не може да бъде отхвърлен поради
неопределяемост на цената на отделните обекти, която цена може да бъде
определена според съотношението между пазарната стойност на всички обекти,
чиято продажба е обещана, в състоянието им към момента на сключване на
договора, като получения коефициент бъде отнесен към общо уговорената цена. Въз
основа на отговора на поставения въпрос Върховният съд е приел, че с
предварителния договор от 11.12.2013 г. е налице валидно постигнато съгласие по
основните елементи на окончателния такъв – вещта и цената за нея. Тъй като
ищецът е предявил иск за обявяване на предварителния договор за окончателен
само в частта му, в която е обещано от ответника Я.С.Т. да му прехвърли
¼ ид.ч. от недвижимия имот, представляващ сграда с идентификатор 68134.1940.665.2,
в решението е посочено, че този имот е индивидуализиран в достатъчна степен в
предварителния договор и е идентичен с описания в исковата молба. Прието е, че със
сключването на предварителния договор ответникът е извършил приемане на
наследството на баща си С.И.Т. и е придобил собствеността върху
¼ от процесния имот по наследство (собственост на баща му въз основа на
договор за доброволна делба от 1946 г.). Поради изложеното ВКС е приел, че
искът е доказан по основание, като делото е върнато за разглеждане от друг
състав на въззивния съд за определяне чрез експертиза по отношение на
обстоятелството каква част от обща уговорената в предварителния договор
продажна цена е дължима за имота с идентификатор 68134.1940.665.2.
Приетата по делото СТОЕ е изготвена
на базата на уговорената в предварителния договор обща цена от 33800 евро за
прехвърляне на 2/4 идеални части от имоти с идентификатори 68134.1940.665.2 и
68134.1940.665.4, въз основа на данните по делото и на публикации за еталонната
стойност на различни видове сгради към 2013 г. Вещото лице е заключило, че
съгласно съотношението между цените на двата имота, определената в
предварителния договор от 11.12.2013 г. цена за прехвърлянето на ¼
идеална част от имот с идентификатор 68134.1940.665.2 възлиза на 11230
евро.
Ищецът моли за уважаване на жалбата
поради наличие на предпоставките по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, претендира разноски
съгласно представен списък и моли за възможност за писмена защита.
Ответникът моли жалбата да бъде
оставена без уважение поради неоснователност и недоказаност на предявения иск,
претендира разноски, моли за възможност за писмена защита, каквато не представя
в указания от съда седемдневен срок.
На 25.03.2019 г. ищецът представя
писмена защита, в която излага подробни доводи в подкрепа на претенцията си.
За
да се произнесе, Софийски градски съд съобрази следното:
По
иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, съдът може да бъде сезиран да замести с решението си
обещания договор – той не може да внася каквито и да било промени в неговото
съдържание, както по своя инициатива, така и по искане на една от страните по
договора, включително досежно предмета му. Това е така, защото с решението си
съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на обещания договор и да даде пълно
описание на предмета му така, както страните са се договорили. Когато е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, страните по този
договор трябва да постигнат договореност по отношение на съществените елементи
на този вид договор – вещта, предмет на продажбата и продажната цена за нея. От
съществено значение в тази хипотеза е и индивидуализацията на имота, поради
обстоятелството, че вещно-правният ефект на съдебното решение играе аналогична
ролята на нотариално прехвърляне на собствеността под формата на нотариален
акт. Искът може да бъде воден само от и срещу страни по предварителния договор
или техните универсални и частни правоприемници. Трети за договора лица не
могат да искат обявяването му за окончателен. За да бъде уважен искът по чл.
19, ал. 3 ЗЗД, ответникът трябва да е титуляр на правата, които ще бъдат
прехвърлени със съдебното решение. Искът трябва да бъде отхвърлен като
неоснователен, ако към момента на вписване на исковата молба ответникът не е
собственик на вещта и не е придобил собствеността ѝ към момента на приключване на съдебното дирене.
По
настоящото дело съдът следва да съобрази изложените в мотивите на решението на
ВКС постановки относно на надлежната
индивидуализация на имота, наличието на право на собственост у прехвърлителя по
предварителния договор и определяемостта на цената за процесния имот спрямо
общо посочената в предварителния договор продажна цена. По последния въпрос
съдът кредитира посочената в заключението на СТОЕ цена от 11230 евро. Така
предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор от 11.12.2013 г., в
частта за прехвърлянето на ¼ идеална част от недвижим имот, находящ се в
гр. София, район „Витоша“, ул. „*********, представляващ сграда с идентификатор
68134.1940.665.2 за цена от 11230 евро се явява основателен и доказан, тъй като
е налице валиден предварителен договор, а срокът за сключване на окончателния
договор е изтекъл на 19.12.2014 г. Следва да бъде съобразено извършеното от
ищеца на 11.12.2013 г. плащане на сумата от 1690 евро, представляваща 10% от
посочената в договора обща покупна цена за двата имота, дължима на единия
продавач, като при отчитане на съотношението между уговорените в договора цени
на имотите се приеме, че ищецът е заплатил сумата от 1123 евро за процесния
имот, при което остатъчното му задължение за покупна цена по предварителния
договор възлиза на 10107 евро. При това положение ищецът следва да заплати на ответника
посочената сума в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
На
основание гореизложеното съдът приема, че искът с правно основание по чл. 19
ал. 3 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен.
Поради
несъвпадане на изводите на въззивния съд с тези на районния съдия като краен
изход, решението на СРС следва бъде отменено и да се постанови ново решение, с
което предварителният договор между страните да бъде обявен за окончателен.
По
делото е представено удостоверение за данъчна оценка от 25.02.2019 г., издадено
от Столична Община, Дирекция „Общински приходи“, Отдел „Витоша“, от което е
видно, че данъчната оценка за ¼ от процесния имот възлиза на 11233,27
лева, поради което тя следва да служи като база за определяне размера на
дължимите от ищеца такси и разноски по прехвърлянето на имота съобразно разпоредбата
на чл. 364, ал. 1 ГПК, до заплащането на които следва да се впише възбрана
върху същия имот. Ищецът дължи разноските по прехвърлянето на имота -
нотариална такса по сметка на СГС, съгласно чл. 85, ал. 2, определена по раздел
II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, възлизаща на сумата от 259,16
лева. Ищецът дължи и местен данък за придобиване на имота съгласно чл. 35, ал. 2
от Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на местните
данъци, която предвижда, че при възмездно придобиване на имущество данъкът е в
размер 2,5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество. Съгласно
разпоредбата на чл. 45, ал. 2 ЗМДТ - Данъкът се заплаща от приобретателя на
имуществото по чл. 44 ЗМДТ. По тези съображения ищецът следва да заплати по
сметка на Столична община местен данък в размер на 280,83 лева.
Разноски
по делото при този изход на спора, включително и направените за касационното му
разглеждане, на основание чл. 294, ал. 2 ГПК, следва да се присъдят, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на въззивника А.Д.Н., в претендирания и доказан
размер от 5192,67 лева. Възражението на въззиваемия за прекомерност на
платеното от въззивника в производството по първото разглеждане на спора в СГС
(гр.д. № 6562/2017 г.) адвокатско възнаграждение е неоснователно, тъй като
делото се отличава с фактическа и правна сложност.
По
изложените мотиви, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Решение № 50378/01.03.2017 г.,
постановено по гр. д. № 74941/2015 г. по описа на Софийски районен съд, I ГО,
29 състав и вместо това постановява:
ОБЯВЯВА за окончателен по реда на чл. 19
ал. 3 ЗЗД сключения на 11.12.2013 г. предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот между Я.С.Т. и Н.С.К.като продавачи и А.Д.Н. като купувач, в
частта, с която Я.С.Т., ЕГН ********** се задължава да прехвърли на А.Д.Н., ЕГН
********** собствеността върху ¼ идеална част от недвижим имот недвижим
имот, находящ се в гр. София, район „Витоша“, ул. „******представляваща сграда
с идентификатор 68134.1940.665.2, разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.1940.665, със застроена площ от 111 кв. м., брой етажи: 2, с
предназначение – жилищна сграда – еднофамилна, стар идентификатор – няма, номер
по предходен план – няма, съгласно скица 67270/12.11.2013 г. АГКК – София,
която сграда съгласно документ за собственост, представлява масивна жилищна
сграда на един етаж, със застроена площ от 90,00 кв. м., състояща се от три
стаи, хол, кухня, три антрета, тоалетна, баня и две тераси и мазе с площ от
28,00 кв. м. срещу продажна цена от 11230 евро.
ОСЪЖДА А.Д.Н., ЕГН ********** да заплати на
Я.С.Т., ЕГН **********, сумата
от 10107 евро, представляваща непогасен остатък от продажна цена по
предварителен договор от 11.12.2013 г., в двуседмичен срок от влизане на
решението в сила.
ОСЪЖДА А.Д.Н., ЕГН ********** да заплати в
полза на Софийски градски съд сумата от 259,16 лева, представляваща такса по
прехвърлянето на процесния имот, както и в полза на Столична община сумата от 280,83
лева, представляваща местен данък за придобиването на процесния имот, за които
суми служебно да се впише възбрана върху процесния имот на основание чл. 364,
ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА Я.С.Т., ЕГН ********** да заплати на
А.Д.Н., ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 5192,67 лева, представляваща разноски по
делото за всички съдебни инстанции.
Препис
от решението да се издаде на ищеца след представяне на доказателства за
заплатени местен данък и държавна такса, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред ВКС на РБ по реда и условията на чл. 280 ал. 1 ГПК в
едномесечен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.