Р Е Ш Е Н И Е
Номер 37 07.05.2014 год.
Град Царево
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Царевският районен съд граждански състав
на седми април две хиляди и четиринадесета година
в публично заседание в следния
състав: Председател: Минчо
Танев Секретар:
К.Д.
като разгледа докладваното от
съдия Минчо Танев
гражданско дело номер 21 по
описа на съда за 2013 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по постъпила искова молба от В.Б.Д.,***,
в качеството му на едноличен собственик на капитала, представляваш, и управител
на "Мечта-Б." ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
в гр. Царево, обл. Бургаска, ул. "М. Герджиков" (старата автогара),
против „Ник-Ват“ ЕООД, ЕИК-********* представлявано от Н.Г.Ц., със седалище и
адрес на управление гр. Добринище, п.к. 2777, общ. Банско, обл. Благоевград,
ул. „Васил Коларов“ № 14 и „Карино-2" ЕООД, ЕИК- ********* представлявано
от Н.И.Ц. със седалище и адрес на управление гр. Банско, п.к. 2770, обл.
Благоевград, ул. „Гладстон“ № 71, с която се иска от съда, да постанови
решение, с което:
1. Да обяви за окончателен сключения
между ищеца и „Ник-Ват“ ЕООД, ЕИК-********* предварителен
договор за продажба на апартамент построен в жилищна сграда, предвидена за
изграждане в поземлен имот с идентификатор 48619.505.301 с площ 365 кв.м. по
кадастралната карта на гр. Царево, кв. Василико, представляващ апартамент № 4,
находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 м. със застроена площ на
апартамента от 65.47 кв.м. състоящ се от дневна- кухня, спалня, баня и тоалетна
(заедно), две тераси и коридор, ведно с 6,699% от общите части на сградата,
равняващи се на 7,83 кв.м. идеални части от общите части на сградата, заедно
със съответното право на строеж върху терена.
2. Да прогласи за относително недействителна спрямо ищеца, сключената с
нотариален акт нот. акт № 107, т. V, рег. № 5050, н. дело № 1249/ 27.08.2008 г.
на нотариус М. В. peг. № 370 на НК между двете ответни дружества сделка,
покупко-продажба на право на строеж за гореописаният апартамент.
С Определение № 111/ 23.01.2013 год. на Окръжен съд- Бургас,
образуваното по исковата молба пред БОС гр. дело № 664/ 2012 год. е било
прекратено в частта му, с която се претендира недействителност на сделката- чл.
135 от ЗЗД- и е изпратил по подсъдност делото в тази му част, за разглеждане на
Районен съд, гр. Царево.
С
разпореждане от 18.03.2013 год. съдът е приел исковата молба и е постановил да
се изпрати препис от исковата молба и доказателствата на ответника.
Ответниците
са получили съобщението и са депозирали писмен отговор в срок.
По направено
от ответната страна искане, като трето лица в процеса беше привлечен С.П.П..
С исковата
молба се твърди, че на 09.11.2007
г. ищеца сключил предварителен договор
за продажба с „Ник-
Ват"ЕООД на процесния недвижим имот, като договорената
продажна цена на апартамента съгласно предварителния договор е била 40 000
лева. Ищеца твърди, че тази сума е заплатил изцяло на пълномощника на
продавача, по силата на споразумение за прихващане от 07.12.2007 год. сключено
между пълномощника на продавача и ищцовото дружество. Според исковата молба,
продавача не изпълнил задължението за сключване на окончателен договор до
изтичането на крайния срок- 31.12.2012 г. Ищеца твърди, че при извършена
справка в службата по вписванията при ЦРС е установил, че „Ник-Ват" ЕООД е
продало на „Карино-2" ЕООД правото на строеж за апартамента, предмет на
предварителния договор. Според ищеца, сделката сключена
между „Ник-Ват" ЕООД и „Карино-2" ЕООД е недействителна спрямо него и
същия като кредитор на „Ник- Ват" ЕООД има правен интерес да поиска съдът да обяви недействителността. Ищеца
ангажира писмени доказателства. Прави искане за допускане на гласни такива.
С отговора на исковата молба, ответника „Ник- Ват"
ЕООД и „Карино-2" ЕООД твърдят, че предявените искове са неоснователни. Според ответниците, не е налице надлежно
упълномощаване на С.П.П., за сключване на процесния предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот, т.е. договорът е сключен без представителна
власт. Според отговора на исковата молба, процесният договор е антидатиран- не е подписан на посочената в него
дата, а в значително по-късен момент. Според ответниците, подписаният от ищеца и пълномощника предварителен договор е
недействителен спрямо първия ответник, тъй като не е
налице надлежно упълномощаване на пълномощника да сключи
предварителния договор, което означава, че
последният е сключен без представителна власт, т.е. ищеца
не би могъл да черпи права от този договор и следователно не е кредитор на този
ответник. В отговора се твърди, че продажбата на имота не е извършена с цел
увреждане интересите на ищеца, а с цел да се избегнат действия от страна на
пълномощника, които да навредят на дружеството- ответник. Ответника „Ник-
Ват" ЕООД моли да бъде привлечено в процеса като трето лице помагач, С.П.П.,
ЕГН **********. Ответниците ангажират писмени доказателства. Прави се
искане за допускане на гласни такива, както и на експертиза. Претендират
разноски.
В съдебно заседание, ищеца се представлява от упълномощен
представител- адвокат. Претендира за уважаване на иска.
Ответниците, се представляват от упълномощен представител-
адвокат. Претендира се за отхвърляне на иска.
Третото лице не взима становище по предявения иск.
След цялостна, поотделна и съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства, съдът намери за установено от фактическа страна
следното:
Видно от представения по делото предварителен договор от 09.11.2007
год. за продажба на недвижим имот: апартамент, който ще бъде построен в бъдеща
жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор
48619.505.301, с площ 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, кв. „Василико“
представляващ апартамент
№ 4, находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 м. със
застроена площ на апартамента от 65.47 кв.м. състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня и тоалетна (заедно), две
тераси и коридор, при граници на апартамента: изток- външен зид; юг- апартамент
№ 3, коридор, асансьор, стълбищна клетка и апартамент № 1, запад- външен зид и
север външен зид, отгоре апартамент № 8 на втори жилищен етаж, отдолу магазин
за хранителни стоки в партерния етаж на сградата, ведно с 6,699% процента от
общите части на сградата, равняващи се на 7,83 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, заедно със съответното право на строеж върху терена,
ответника „Ник-Ват” ЕООД се е задължил да построи и да продаде на ищеца гореописания
апартамент.
Видно от същия Договор, продажна цена на апартамента е била договорена
в размер на 40 000,00 лева, която сума ищеца се е задължил да предаде на
ответника „Ник-Ват” ЕООД в едномесечен
срок, считано от датата на подписване на предварителния договор.
Съгласно т. 2.2 от Договора, страните са се договорили окончателния
договор за покупко-продажбата на имота да бъде сключен в едномесечен срок,
считано от датата на издаване на акт за одобрение на жилищната сграда, в който
се намира апартамента, но не по-късно от 31.12.2011 год.
Видно от приложеното споразумение за прихващане от 07.12.2007 год.
сключено между пълномощник на ответника- продавач и дружеството- ищец, страните
са постигнали споразумение, по отношение на това, че „Ник-Ват” ЕООД дължи на ищцовото дружество сумата от 90000.00 лева а от
своя страна ищеца дължи на „Ник-Ват” ЕООД сумата от 40000,00 лева. Посочени са
и основанията, по силата на които страните си дължат взаимно сумите.
Съгласно
т. 4, 5, 6, и 7 от цитираното споразумение, страните са извършили прихващане на
взаимно дължимите суми, до размера на по-малката, като са постигнали
споразумение, че след извършеното прихващане, ищеца не дължи на ответника
сумата от 40000.00 лева, по цитирания предварителен договор, тъй като същата се
счита изцяло платена, по силата на споразумението.
Видно от приложеното по делото Пълномощно, Рег. № 2743/ 2007 год. на
Нотариус С. В., район на Районен съд, гр. Разлог, Н.Ц., от името на
представляваното от него дружество „Ник-Ват” ЕООД, е упълномощи третото лице С.П.,
да представлява дружеството, като сключва от негово име сделки с недвижими
имоти, да представлява дружеството пред държавни и общински органи, нотариус,
застрахователни дружества, банки и т.н. Третото лице е било изрично
упълномощено, да подписва всякакви документи във връзка с правомощията си
пълномощното.
Съгласно приложените по делото Писма № 08/ 07.03.2008 год. и № 12/
07.03.2008 год. ответника „Ник-Ват” ЕООД е оттеглил пълномощията, дадени на
третото лице С.П..
Видно от приложения нотариален акт нот. акт № 107, т. VII, peг. № 5050,
дело № 1249/ 27.08.2008 г. на нотариус М. В., на 27.08.2008 год. ответника
„Ник-Ват” ЕООД, е продал на ответника „Карино-2"
ЕООД, договорения за продажба с ищеца имот, по предварителния
договор от 09.11.2007 год. сключен между тях.
Видно от представените извлечения от търговския регистър, управител и
едноличен собственик на „Карино-2" ЕООД е Н.И.Ц.,
а на „Ник-Ват” ЕООД- Н.Г.Ц.. Не спори между страните, че Н.Ц. и Н.Ц. са
съпрузи.
Съгласно основното и допълнителните заключени на допусна и приета от
съда СИЕ, в счетоводния баланс на ищцовото дружество, към 07.12.2007 г. е било отразено
споразумението за прихващане от 07.12.2007 г. Съгласно заключението,
споразумението е било отразено като вземане от клиенти в раздел Б от Актива на
баланса. Според вещото лице, според аналитичната ведомост на сметка № 411
„Клиенти” сумата от 90 000.00 лв. с посочен контрахент „Ник-Ват” ЕООД,
заедно с др. две вземания образува салдото от 148 250,00 лв. отразено в
баланса на ищцовото дружеството, като сумата от 90000,00 лева е била осчетоводена
със Справка № 27/ 07.12.2007 г. Според заключението на вещото лице, извършената
операция по осчетоводяване на Споразумението за прихващане е била отразена като
вземане в дебита на сметка „Клиенти” и в кредита на сметка „Приходи от услуги”
но в дневниците за продажби по ЗДДС от 2007 г. и 2008 г. на ищцовото дружество
сумата от 90000,00 лева произтичаща от Споразумението за прихващане от
07.12.2007 г. не е била отразена, тъй като не са издадени данъчни фактури. Според
вещото лице, в счетоводството на ответника „Карино-2"
ЕООД, построените в процесната сграда апартаменти, са били осчетоводени като
продукция за продажба, а не като ДМА.
При така установената фактическа обстановка и след като
съобрази разпоредбите на закона, съда достигна до следните правни изводи:
По допустимостта на иска:
Съгласно формулирания петитум в исковата молба, съдът приема, че ищецът
е предявил иск с правно основание в чл. 135 от ЗЗД. Според съда, иска е
предявен от надлежна страна (купувачът по предварителен договор, на
общо основание е легитимиран да получи защита срещу увреждащите го действия посредством
които е извършено разпореждане с предмета на предварителния договор), имаща
правен интерес от водене на настоящото производство. Ответниците са пасивно
легитимирани по иска, тъй като са страни по атакуваната продажба, обективирана
в нотариален
акт нот. акт № 107, т. VII, peг. № 5050, дело № 1249/ 27.08.2008 г. на нотариус
М. В.. По тези съображения,
настоящия състав намира, че предявеният иск е процесуално допустим и като такъв
следва да бъде разгледан по същество.
По основателността на иска:
За
да бъде уважен искът по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД, е необходимо ищецът да докаже не
само че има качеството на кредитор спрямо ответника, но и че ответникът е
извършил действие, с която уврежда ищеца, че е знаел за увреждането, както и че
такова знание е било налице и у лицето, с което длъжникът е договарял, като знанието
за увреждането се предполага до доказване на противното при наличието на близко
родство- съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра, между третото лице и
длъжника, т.е. уважаването на иска е обусловено от наличието на действително
вземане на ищеца, което не е прекратено, вкл. по давност.
В тази
връзка, е необходимо да се отбележи, че купувачът по един предварителен договор
се явява кредитор, който има право да иска от продавача- длъжник
осъществяването на дължимия резултат– сключване на окончателен договор, с който
ще се прехвърли собствеността върху имота. Продавачът може да изпълни
задължението си, но може и да не го изпълни, той може също така да иска
разваляне на предварителния договор, да води ревандикационен иск против
купувача, както и да прехвърли собствеността на имота на трети лица, тъй като
не е лишен от правото си на собственост. Ако продавачът не изпълни задължението
си по предварителния договор, купувачът има само една възможност– да иска по съдебен
ред сключване на окончателен договор, като предяви иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
и по този начин да получи искания от него резултат.
В
случая, предварителния договор между страните е сключен на 09.11.2007 год. като в него е уговорено, че
нотариалното прехвърляне на собствеността върху имота ще се извърши в
едномесечен срок, считано от датата на издаване на акт за одобрение на
жилищната сграда, в която се намира апартамента, но не по-късно от 31.12.2011
год. По делото не се спори, че такова нотариално прехвърляне не е
извършено в уговорения срок. Видно от приложения предварителен договор, същия е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена
форма, съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор-
индивидуализиран обект и цена- съдържа клауза за сключване на окончателен
договор, както и срок за сключване на същия.При това положение, за ищеца е
оставала възможността на реализира правата си по съдебен ред, с иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД, какъвто иск е предявен пред Окръжен съд, гр. Бургас. Давността за
предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, към момента на подаване на
исковата молба не е изтекла.
В
настоящото производство, в отговора на исковата молба и в съдебно заседание,
ответниците чрез процесуалния си представител, оспорват качеството на кредитор
на ищеца, като правят възражение, че предварителния договор и споразумението за
прихващане, са сключени от лице без представителна власт, поради което считат,
че ищеца не може да бъде кредитор по предварителния договор.
Видно обаче
от представеното по делото Пълномощно, Рег. № 2743/ 2007 год. на Нотариус С. В.,
район на Районен съд, гр. Разлог, Н.Ц., от името на представляваното от него
дружество „Ник-Ват” ЕООД, е упълномощи третото лице С.П., да представлява
дружеството, от негово име и за негова
сметка, като да извършва всички необходими действия, свързани с предмета на
дейност на дружеството, като сключва сделки и подписва необходимите документи,
пред всички физически и юридически лица в страната и чужбина, като за целта
представлява дружеството пред Нотариусите, Данъчните органи, Финансови
организации, Общински служби, Съд, Прокуратура, МВР, Банковите институции и др.
в страната и чужбина. Третото лице е бил изрично упълномощен, да купува и продава
недвижими имоти от името на дружеството, включително и право на строеж върху
недвижими имоти, да подписва предварителни договори за закупуване и продажба на
недвижими имоти, да представлява дружеството навсякъде, където стане нужда във
връзка със имуществени и неимуществени интереси н дружеството, да подписва
всички необходими документи, свързани с гореизброените правомощия, както и с всички
други неупоменати конкретно правомощия, които биха възникнали във връзка с
изброените по горе права. В пълномощното изрично е посочено, че неупоменатите
конкретно права, следва да се смятат в полза на упълномощения и по никакъв
начин не ограничават правата му като пълномощник на дружеството. Посочено е
също така, че пълномощно се счита валидно за неопределен срок от време и е валидно
пред всички органи и институции в РБългария и в чужбина.
На първо място, видно е от пълномощното, че същото е сключено в
изискуемата от чл. 37 от ЗЗД форма- писмено с нотариална удостоверяване на
подписите и съдържанието.
На следващо място,
учредяването и обема на представителната власт, в случаите на доброволно
представителство, изцяло зависят от волята на представлявания, който съобразно чл.
36, ал. 1 от ЗЗД е свободен да избере дали да упълномощи определено лице да
извършва от негово име или за него сметка определени правни действия.
В най-новата и
константна съдебна практика е изразено становище, че за да е налице валидно
учредена представителна власт с последиците по чл.
36, ал. 2 от ЗЗД, е достатъчно с пълномощното да се даде право на
пълномощника да се разпорежда с имуществото на представлявания чрез конкретни
разпоредителни сделки или действия - продажба, дарение, ипотека и т. н. Ако
упълномощителят не е определил в пълномощното съдържанието и съществените
елементи на конкретната сделка или действие, по аргумент от чл. 39, ал. 1 от ЗЗД следва да се приеме,
че тяхното уговаряне е предоставено на пълномощника. Съществените елементи на
конкретната сделка, за чието сключване е учредена представителна власт, не
съставляват задължителен реквизит на пълномощното за извършване на разпоредителни
сделки и действия, след като законът не въвежда нито диспозитивни, нито
императивни правила относно съдържанието на пълномощното. При отсъствие на
законова регламентация упълномощаването не би могло да се поставя в зависимост
от несъществуващи изисквания за включване в пълномощното на съществените
елементи на бъдещото разпоредително действие или сделка - напр. цената, по
която да се извърши продажбата, лицето с което да се договаря и т.н.
В
настоящия случай, пълномощното изхожда от „Ник-Ват” ЕООД, предхожда сключването
на предварителния договор за продажба на процесния имот и споразумението за
прихващане, обективирано в изискуемата от чл.
37, ал. 2 от ЗЗД особена форма. Видно от приложеното пълномощно е, че съдържанието
му отразява ясно и недвусмислено волята на упълномощителя да предостави
представителна власт на пълномощника да се разпорежда от негово име с всички
негови имоти, както намери за добре и за каквато сума намери за добре, да сключва
всякакви видове сделки с имуществото на упълномощителя, свързано с дейността
му, в полза на когото намери за добре и за каквато сума намери за добре.
Очертаните по този начин предели на представителната власт, обосновават
несъмнен извод не само за извършването на изрично упълномощаване за сключване
на предварителни договори за продажба на всички имоти на упълномощителя, но и
за предоставянето на пълна свобода на пълномощника да определи по своя преценка
съдържанието на тия договори, цената и начина на плащане /в случая чрез
прихващане/.
Действително, съгласно приложените по делото Писма № 08/ 07.03.2008
год. и № 12/ 07.03.2008 год. ответника „Ник-Ват” ЕООД е оттеглил пълномощията,
дадени на третото лице С.П., но това е станало след сключването на
предварителния договор между страните с предмет процесния апартамент, както и
след подписване на споразумението за прихващане между тях.
По
горните съображения, следва да се приеме, че правото на ищеца да иска обявяване
на предварителния договор за окончателен съществува, от което следва, че същия
притежава действително вземане срещу ответника- продавач по предварителния
договор. В тази връзка и след като притежава вземане срещу ответника „Ник-Ват”
ЕООД, то ищеца има качеството на кредитор по смисъла на чл. 135
от ЗЗД по отношение на същия- като прехвърлител- по сделката обективирана в Нотариален акт № 107, т. VII, peг.
№ 5050, дело № 1249/ 27.08.2008 г. на нотариус М. В., на 27.08.2008 год.
С оглед установеното,
че ищеца има качеството на кредитор по отношение на ответника „Ник-Ват” ЕООД
по атакуваната сделка, съдът намира, че е налице първата от кумулативно
предвидените предпоставки за уважаването на отменителния иск.
По
отношение на другата предпоставка: ответникът да е извършил действие, с която
уврежда ищеца, да е знаел за увреждането, както и че такова знание е било
налице и у лицето, с което длъжникът е договарял.
Безспорно,
разпореждайки се с апартамента- предмет на предварителния договор между
страните- ответника „Ник-Ват” ЕООД е извършил действие, с което е
увредил ищеца, като е отчуждил предмета на предварителния договор.
На следващо място, в разпоредбата на чл.
135, ал. 2 от ЗЗД, е установена една оборима презумпция, по отношение знанието за
увреждане. Закона приема, че съпругът, низходящият, възходящият, братът или
сестрата на длъжника, които са договаряли с него, знаят, че тази сделка уврежда
кредитора. Приема се, че и длъжникът знае за увреждането. Съгласно трайната,
константна и безпротиворечива съдебна практика, оборимата презумпция на чл. 135,
ал. 2 ЗЗД е приложима и по
отношение на юридически лица. Това е така, тъй като юридическото лице се
управлява от определени органи. Чрез тях то взема участие в гражданския оборот,
като управляващите органи винаги се състоят от физически лица, които са
носители на волеизявление. Законът определя за воля на юридическо лице да се счита
изявената воля на определени физически лица- представляващи юридическото лице. При
това положение, когато физическите лица извършат действие в качеството си на
органи на юридическото лице, те поемат права и задължения не за себе си, а за
юридическото лице /така Решение № 120 от
2.02.2000 г. на ВКС по гр. д. № 704/ 99 г. V г. о./.
В настоящия случай е безспорно, че дружествата-
страни по атакувания договора за продажба, са представлявани от физически лица, които са съпрузи, поради което и
настоящият съдебен състав счита, че е налице законовата презумпция на чл. 135 от ЗЗД за знание за увреждане у
ответниците.
По
горните мотиви, настоящия състав приема, че предявения иск е основателен и
доказан и като такъв следва да бъде уважен изцяло.
Предвид
изхода на делото и направеното от ищеца искане, съдът намира, че ответниците
следва да бъдат осъдени да му заплатят направените съдебни разноски в
производството, в размер на 1728,53 лева, съгласно приложения по делото списък
по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран
от гореизложеното, Царевският районен съд
Р Е Ш И
ОБЯВЯВА
за недействителен по отношение на "Мечта-Б."
ЕООД, ЕИК *********, при участието на третото
лице С.П.П., ЕГН **********, сключения на 27.08.2008 год. Договор за покупко-
продажба на право на строеж на тринадесет самостоятелни обекта на жилищна
сграда, обективиран в нот. акт № 107, т. V, рег. № 5050, н. дело № 1249/
27.08.2008 г. на нотариус М. В. peг. № 370 на НК, В ЧАСТТА МУ, в която „Ник-Ват“ ЕООД,
ЕИК-********* е продал на „Карино-2" ЕООД, ЕИК- *********, правото да
построи следния имот: апартамент, който ще бъде построен в бъдеща
жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор
48619.505.301, с площ 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, кв.
„Василико“ представляващ апартамент
№ 4,
находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 м. със застроена площ на
апартамента от 65.47
кв.м. състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня и тоалетна
(заедно), две тераси и коридор, при граници на апартамента: изток- външен зид;
юг- апартамент № 3, коридор, асансьор, стълбищна клетка и апартамент № 1,
запад- външен зид и север външен зид, отгоре апартамент № 8 на втори жилищен
етаж, отдолу магазин за хранителни стоки в партерния етаж на сградата, ведно с
6,699% процента от общите части на сградата, равняващи се на 7,83 кв.м. идеални
части от общите части на сградата, заедно със съответното право на строеж върху
терена.
ОСЪЖДА
„Ник-Ват“ ЕООД, ЕИК-********* и „Карино-2" ЕООД, ЕИК-
*********, да заплатят на "Мечта-Б."
ЕООД, ЕИК *********, сумата в размер на 1728,53 лева,
представляващи направени по делото съдебни разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните,
пред Бургаски окръжен съд.
СЪДИЯ: