Решение по дело №38/2015 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

и за да се произнесе,взе предвид:

Производството е по ЗЗД.

Образувано е по исковата молба на О. С.,насочена срещу “.-83-С. П." със седалище и адрес на управление в Г..Твърденията са ,че с договор за продажба на обособена част от общинско предприятие чрез търг с явно наддаване от 14.04.1995г., сключен между Кмета на О. С. и ищеца в качеството на едноличен търговец с посочената фирма, последният е закупил недвижим имот-магазин за хранителни стоки, находящ се в жилищен блок ДЦ № 13 в Г., ул."П.", парцел ., кв. по плана на Г.-Нов център, със застроена площ от 140.37 кв.м, състоящ се от търговска зала, складове и санитарен възел, ведно с 2.94 % идеални части от правото на строеж, представляващ обособена част от имуществото на ОбФ „Е."-Г..Имотът е закупен за сумата 1 127 000 неденоминирани лева. След сключване на договора, владението на имота е било предадено на ответника.

Твърди се още,че впоследствие с влязло в сила съдебно решение с № 685/14.09.2006 г., постановено по т.д.№ 199/2006 г. по описа на Върховния касационен съд, сключеният договор за продажба от 14.04.1995 г.е бил прогласен за нищожен поради противоречието му със закона.Ищецът твърди,че с прогласяване нищожността на приватизационния договор, е отпаднало с обратна сила основанието, въз основа на което ответникът е владял имота и заедно с това - и добросъвестността на неговото владение.

Налице са и твърдения,че в качеството си на собственик на имота и в изпълнение на друго съдебно решение с № 5458/23.11.1998 г., постановено по адм.д.№ 165/1998 г. по описа на ВАС, III отд., с което е отменен изричен отказ на председателя на Общинския съвет-Г., оформен в писмо № 26-03-822/23.12.1994 г., по Решение № 142/08.11.1994 г. съгласно Протокол № 34, т.З за отказване изкупуването на обекти на обособени части от ОбФ "Е."-Г. по реда на чл.35, ал.2 от ЗППДОбП (отм.) и връщане на делото на Общинския съвет-Г. за откриване на приватизационна процедура, Общината е провела на 11.10.2007 г. конкурс за приватизация на имота и е бил определен нов купувач.Във връзка с това до ответника е било изпратено писмо с изх.№ 26-1250-4/19.10.2007 г. (изпращането е по пощата с обратна разписка на адреса на управление на ответника- едноличен търговец, но непотърсено от него) за освобождаване на имота в срок до 15.11.2007 г., но такова действие от негова страна не последвало.Във основа на това със Заповед № РД-2706/21.08.2009 г. на Кмета на О. С. на основание чл.65 от ЗОбС е било разпоредено принудително изземване на недвижимия имот, но поради спиране изпълнението на заповедта ,същият продължава да се държи от ответника и понастоящем.

Ищецът счита и сочи,че съгласно разпоредбата на чл.73 от ЗС собственикът може да претендира от недобросъвестния владелец добивите, включително гражданските плодове и обезщетение за ползите, от които е лишен,с оглед на което О. С. - като собственик на недвижимия имот - има право да получи от ответника като недобросъвестен владелец обезщетение за ползите, от които е лишена, равняващи се на пазарната цена, която би могла да получи от неговото отдаване под наем от трети лица.Според него сумата на тези ползи, която ответникът дължи като пазарна наемна цена на имота за 5-годишен период до завеждане на делото, считано от 01.10.2004 г. до 01.10.2009 г., възлиза на 381.45 лева месечно за периода 01.10.2004 г.-31.01.2008 г. и на 542.83 лева месечно за периода-01.02.2008 г.-30.09.2009 г. или общо 25 953.22 лева за целия 5-годишен период.Счита и че върху тази сума ответникът дължи и лихва за забава, която за периода 01.10.2004 г.- 01.10.2009 г. възлиза на 9 132.79лева.

С тези твърдения Общината е обосновала правния си интерес от предявяване на исковата молба,с която моли съдът да постанови решение и да осъди ответника- да заплати сумата 31 557.18 лв. /след увеличени на цената на този иск с опр. От 28.04.10 г./,представляваща обезщетение за ползите,от които е била лишена,равняваща се на пазарната наемна цена за петгодишен период до завеждане на делото,лихва за забава в размер на 9 132.79 лв.,считано от 01.10.2004 г. до 01.10.2009 г. ,ведно със законна лихва върху главницата.Претендират се и разноски.

Пред съда исковата молба се поддържа чрез пълномощника адв.Б.К.

Ответникът е подал писмен отговор,в който оспорва исковата претенция изцяло – като неоснователна,недоказана по размер и погасена по давност.Счита,че е държал имота на законно основание ,че спорът между страните за собствеността и освобождаването на имота е с дългогодишна история – започнала е още през 1995-1996 г.с поредица от търговски и административни дела.Не оспорва твърдението,че с посоченото в ИМ съдебно решение ,приватизационният договор за покупката на имота е бил прогласен за нищожен и твърди,че е предприел производство за заплащане от Общината на подобренията, които е направил в него,приключило с решение;че в това производство общината е предявила същите като сегашните претенции чрез възражение за прихващане в размер на 60 000 лв.,във вр. с което възражение счита настоящия иск и за недопустим;че държи имота на основание признато му от закона право на задържане до изплащане на присъдените подобрения - чл.72 ал.3 ЗС ,както и на правото му на задържане до възстановяване на заплатената покупно-продажна цена през 1995 г. – чл.91 ЗЗД.

В отговора са изложени и твърдения,че представеното от ищеца писмо от 19.10.2007 г.не може да се счита за редовно предявена покана за освобождаване на имота,тъй като не му е връчена лично по съответния процесуален ред и предвидената от закон валидна форма /под формата на нот.покана/,както и предвид факта,,че не е била предприета към онзи момент процедура по чл.65 ал.1 ЗОбС;че такава процедура е била предприета едва със заповед на кмета на Общината от 21.08.2009 г. с № РД-2706,която заповед ответникът е обжалвал и производството пред ВАС не е приключило.Относно размера на претенцията,счита че е завишена – че изчислената и претендирана сума надвишава съществено пазарния наем за кв.м.,определен по тарифа към наредба на Общината за придобиване,управление и разпореждане с общинско имущество.

Пред съда становището в отговора се поддържа чрез пълномощника адв.Р.Кацаров .

След проверка на доказателствата и преценката им с оглед твърденията и доводите на страните,съдът счита за установено от фактическа страна:

На 14.04.1995 г. между Общински съвет Г. /тогава/,представляван от кмета на О. – С. – от една страна като продавач, и С. А. П. в качеството му на едноличен търговец с фирма “. 83” със седалище и адрес на управление в Г. – от друга страна като купувач, е бил сключен приватизационен договор за продажба и съответно за покупка на процесния имот като обособена част от общинско предприятие.По договора площта на имота е 140.37 кв.м. и се състои от търговска зала,складова и санитарен възел и с 2.94 % части от правото на строеж /л.4 от д.№ 950/.Това обстоятелство не се оспорва.

Не се оспорва и обстоятелството,че с решение № 685/14.09.2006 г. на ВКС на РБ,постановено по т.д.№ 199/2006 г. ,ІІ отделение,ТК,този приватизационен договор е прогласен за нищожен на основание чл.26 ал.1 ЗЗД.

Установява се и че общината е провела и последващи приватизационни процедури,във вр. с едната от които също е имало съдебни спорове по реда на административното обжалване и че в резултат на това обжалване,отказът на председателя на Общинския съвет-С. за откриване на процедура по приватизация,е бил отменен и делото е било върнато на О.-С. като преписка за откриване на такава приватизационна процедура по реда на чл.35 ал.1 т.2 ЗППДОбП /Р. № 5458/23.11.1998 г. на ВАС на л.13/.

Във вр. с това връщане на преписката,на 11.10.2007 г. е бил проведен конкурс за приватизация на имота /той е посочен вече с нови идентификационни данни и в тази вр.няма спор по делото,че се касае за процесния имот/,в резултат на който конкурс е бил определен купувач – видно и от представения по делото Доклад за провеждане на конкурс за приватизация… /л.64 по наст.д./,и от писмо № 26-1250 - 4/19.10.2007 г. на О. – С.,което писмо тя е изпратила до ответника и което е получено на 05.11.2007 г. / л.15 по д.№ 950/09 г./.Връчването е станало чрез връчител: гл.експерт “ИРОС”- С.Т..По делото има данни,че същия номер писмо е било изпращано на ответника и чрез обр.разп.,по която получаване не е оформено /поради отсъствие на получателя,от пощ.станция е бил посочен срок от 20 дни ,в който срок той явно не се е явил ,за да получи писмото – л.16 по д.№ 950/09 г./.С това писмо ответникът е бил поканен до 15.11.2007 г.да освободи имота – поради определянето на нов купувач.

Ответникът е изготвил отговор на това писмо-покана / л.20 по д.на СОС/ ,в който е изразил несъгласие с искането да освободи имота,като е изложил съображенията си за това – за необходимостта да се възстанови платената от него продажна цена,възразил е относно предприетата нова приватизационна процедура за имота,уведомил е за предявените вече претенции за подобрения в имота и за правото му да го задържи до изплащането им,т.е. съображенията,които тази страна излага и в настоящото производство.Изразен е изричен отказ да се предаде имота.

По реда на чл.65 ЗОбС и на основание чл.44 ал.1 т.1 и ал.2 ЗМСМА, в изпълнение на посочените по-горе решения на ВАС и на ВКС,Кметът на О.-С. е издал заповед № РД-2706/21.08.2009 г. за изземване на имота /отново не се спори,че се касае за процесния по делото имот/,която е връчена на ответника на 25.08.2009 г. /л.17-18/.Според тази заповед Общината е започнала приватизационната процедура за продажба на имота на основание Решение № 131/ 30.07.2008 г. по Протокол № 10 на Общинския съвет-С..Изземването е следвало да се извърши на 10.09.2009 г..

По делото не се спори,че и до момента имотът не е освободен от страна на ответника.

С оглед оспорването на иска по размер,по делото беше изслушана счетоводна експертиза.Съгласно заключението на вещото лице Е.М.,изготвено съобразно размерите на наемната цена за 1 кв.м. площ ,приемани от О.-С. през процесния по делото период от време съответно за имоти в първа и във втора зона,наемът за периода по ИМ – 01.10.2004 г. – 01.10.2009 г. , е 24 831.39 лв. /за площ 140.37 кв.м./ и 25 952.81 лв. /за площ 146.71 кв.м./ - за първа зона и 18 978.10 лв. /за площ 140.37 кв.м./ и 19 835.20 /за площ 146.71 кв.м./ - за втора зона.

Вещото лице е изготвило и вариант за размера на наемите за друг период от време / с оглед възражението за погасителна давност/ – от 14.09.2006 г. до 30.09.2009 г. ,също за първа и за втора зона и също за двата различни размера на площта – съответно наемът е 16 279.16 лв./за 140.37 кв.м./ и 17 014.40 лв. /за 146.71 кв.м./ - за първа зона и 12 399.42 лв. … и 12 959.39 лв….- за втора зона.

След направени проучвания за цените на наеми за обекти със сходно предназначение,вещото лице е изготвило и вариант в заключението,съгласно който за периода по ИМ наемът е 30 193.41 лв./ за 140.37 кв.м./ и 31 557.18 лв. /за 146.71 кв.м./ - за първа зона и съответно /за тези квадратури/ - 22 571.49 лв. и 23 590.77 лв. –за втора зона.За другия период от време размерите съответно са 19 667.16 лв. и 20 555.93 лв. – за първа зона и 14 667.03 лв. и 15 339.89 лв. – за втора зона.

От страна на ищеца е представено у-е с № 16/23.04.10 г.,според което имотът е в първа зона.Представен е и акт за частна общинска собственост № 1252/18.06.2007 г.,съставен на основание чл. 2 ал.1 т.7 от ЗОбС,според който имотът е с площ 146.71 кв.м. и с 3.48 % идеални части от общите части и правото на строеж .

От приложеното Г.д.№ 130/2008 г. на СмОС със страни “. 83-С. П.” и О. -С. се установява,че по предявеният на основание чл. 73 ал.2 ЗС иск,О.-С. е осъдена да заплати на за подобренията в имота сумата 44 280 лв. ведно с лихва от 09.10.2007 г. до изплащането й.Установява се и че направеното от Общината във въззивната жалба възражение за прихващане,е оставено без разглеждане поради недопустимостта му /с протоколно определение на ПАС/.

След преценка на фактическата установеност,съдът прави следните правни изводи:

Предявеният от О.-С. иск срещу едноличния търговец С. А.П. с фирма “. 83” от Г.,е на основание чл.59 ЗЗД – претендира се обезщетение в размер на наема за ползване без правно основание на собствен на ищеца недвижим имот за периода 01.10.2004 г.- 01.10.2009 г. или за петгодишен период преди предявяване на ИМ /тя е от 30.10.2009 г./.Имотът представлява помещение,ползвано за магазин за продажба на хранителни стоки и се намира в Г..

Спорните въпроси са :дължи ли се такова обезщетение и в какъв размер,за какъв период от време и погасена ли е по давност претенцията на ищеца,ако е основателна и доказана.

Съдът счита,че искът в частта за главницата е доказан и основателен.С постановяването на решение № 685/14.09.2006 г. по т.д.№ 199/2006 г.на ВКС на РБ,ІІ ТО,е налице съдебно прокламирана нищожност на приватизационната сделка от 1995 г. за продажбата на имота,легитимираща ответника като негов собственик,което означава,че от този момент отпада придобивното основание и той се превръща в негов държател,а като такъв дължи на ищеца-собственик обезщетение за ползването на имота на основание чл.59 ЗЗД.

Съдът не е длъжен да приеме посоченото от страната правно основание,а го извежда сам от фактическите й твърдения и в случая те сочат на иск за неоснователно обогатяване,на такъв ,основан на чл.59 ЗЗД – претенцията е за обезщетение за пропуснати ползи ,които ищецът-собственик е претърпял поради ползването на имота без правно основание от ответника.Оразмеряването им е с пазарните наемни цени. .

Въпросът е от кой момент се дължи такова обезщетение?Според съдебната практика държателят дължи на собственика обезщетение за ползването на имота на отпаднало основание,а не на първоначална липса на основание ,т.е. обезщетение от момента на установяване на нищожността на приватизационната сделка - обявяването на нищожността на сделката по съдебен ред заличава с обратна сила правото на държателя да ползва вещта,поради което представлява изначална липса на основание да се задържи получената престация по приватизационния договор,но правото на собственика-ищец да търси обезщетение за ползването на имота без основание от страна на ответника-държател се дължи на отпаднало основание.Или правото на обезщетение на основание чл.59 ЗЗД и правото да се иска възстановяване на разменените престации по нищожния приватизационен договор,са с различно правно основание и съществуват паралелно – връщането на собствеността се дължи на изначална липса на основание за придобиването й,а обезщетението за ползването на имота без основание се дължи на отпаднало основание от момента на превръщането на собственика в държател,т.е. от момента на влизане в сила на съдебното решение за обявяване нищожността на сделката.

С този момент е свързан и въпроса за изискуемостта на вземането,основано на чл.59 ЗЗД и съответно и за периода,за който се дължи такова.Ищецът–собственик има право на обезщетение,а ответникът-държател дължи такова, от момента на влизане в сила на съдебното решение или в сл. - от 14.09.2006 г..Крайният момент е до опразване на имота и тъй като в случая няма освобождаване на процесния имот,обезщетението се дължи до 01.10.2009 г. / ищецът е посочил изрично в ИМ този краен срок,който предхожда депозирането й/.Затова и предявеният иск в частта за главницата следва да се уважи за обезщетение за този период от време.

Съдът счита,че обезщетението следва да се определи за площта по приватизационния договор или за 140..37 кв.м. – за такава площ е продаден имот на ответника,такава площ според договора е владял като собственик и затова следва да се приеме,че и след развалянето на договора, такава площ той ползва като държател и затова за такава ще дължи обезщетение /възможно е увеличението й на 146.71 кв.м. да се дължи на ново измерване при/във вр. с промените при определяне на новите идентификационни кодове,което увеличение не следва да рефлектира върху създадените преди това отношения между страните за имота/.

Другият спорен въпрос по делото е по какви цени следва да се определи обезщетението – по пазарни или по цени съгласно тарифите на Общината и за каква зона?Съдът счита,че размерът на обезщетението следва да се определи по цените в тарифите на общината,тъй като се касае за имот частна общинска собственост и като такъв, общината би го отдавала под наем по определените от нея цени .Относно зоната следва да се приеме,че имотът е във втора зона,тъй като от направената справка в сайта на О.-С. съдът установи,че обектите на У. П.,на която се намира и процесния имот,са във втора зона.Вярно е,че ищецът представя у-е № 16/23.04.10 г.,според което зоната е първа,но по дадената на тази страна възможност да представи доказателства за основанията за райониране – във вр. с оспорването му и с оглед разминаването на данните в сайта и в това у-е,такива не се представиха.

При така приетото и с оглед данните в заключението,съдът счита,че няма пречка сам да изчисли размера на обезщетението и според направеното изчисление,той е 12 380.52 лв. / за периода от средата на м.септември 2006 г. до м.февруари 2008 г. вкл.,наемът е по 2.00 лв. за 140.37 кв.м.,а след този период до края на м.септември = на 01.10.2009 г.,той е по 2.80 за 140.37 кв.м./.За тази сума искът на посоченото основание следва да се уважи,а за разликата до претендираната сума от 31 557.18 лв. или за 19 176.66 лв. искът следва да се отхвърли като недоказан и неоснователен.

Относно претенцията в частта за лихва за забава,съдът счита следното: както се посочи по-горе,вземането на ищеца за обезщетение за ползване на имота без основание е станало изискуемо на 14.09.2006 г.,но тъй като се касае за парично задължение без определен срок за изпълнение,е приложима хипотезата по чл.84 ал.2 ЗЗД – съгласно тази разпоредба ,когато няма определен ден за изпълнение,длъжникът изпада в забава от деня на поканата от кредитора.В случая няма нито твърдения,нито доказателства за такава покана,поради което ответникът е в забава от ИМ.Претенцията за обезщетяване поради забава за изпълнение на задължението му да плати ,касаеща период преди ИМ,е неоснователна в сл. и като такава не следва да се уважава или искът за сумата 9 1392.79 лв. следва да се отхвърли като недоказан и неоснователен.

Съдът счита за неоснователно твърдението на ищеца,че ответникът е в забава от писмото-покана от 19.10.2007 г. – това е покана да освободи имота,която е без значение за спора по делото /не е предявен иск за освобождаването му/,а не е покана за плащане на обезщетение,каквато ,ако беше направена,щеше да има значение за забавата на ответника по плащането му и съответно – значение за иска за мораторна лихва.Тъй като спорът е за парично вземане,релеватни за него са действията във вр. с определяне на размера му,поканването на длъжника да го заплати,извършвани след изискуемостта му.

Съдът счита за неоснователно ответниковото възражение за владение на правно основание – от изложеното по-горе е явно становището на съда,че след прогласяване на приватизационния договор за продажба на имота,владението е без основание.След обявяване на сделката за нищожна,с което отпада правното основание да го владее и ползва като собственик и след превръщане на собственика по нея в държател,с продължаващото ползване от негова страна ,той се обогатява без основание,тъй като се облагодетелствува със спестения наем,какъвто/който би плащал за имота през този период.Обедняването на собственика на имота се изразява в пропуснатите от него наемоподобни доходи,които/каквито би получавал при отдаване на имота под наем.

Неоснователно е и възражението му,че има право на задържане,което е упражнявал през процесния период от време и което представлява законово предвидено и уредено право да ползва имота без задължение за плащане на обезщетение.Правото на задържане е само основание да се откаже връщане на имота на собственика и не включва безвъзмездното му ползване до уреждане на облигационните отношения във връзка с подобрения и необходими разноски.След превръщането на собственика по приватизационната сделка в държател и за продължилото и след това ползване от негова страна,той дължи обезщетение на собственика,т.е. правото на ползване не включва безвъзмездно ползване на имота до уреждане на облигационните отношения.

Неоснователно е и възражението му за изтекла погасителна давност.Вземането в сл.не е за наем /а се изчислява по размер на наем/,поради което се погасява с петгодишен давностен срок,който за процесния период от време не е изтекъл към момента на депозиране на исковата молба.

Ирелевантни са и доводите му във вр. с новопредприетите и новопроведени действия от страна на Общината за приватизация на имота – имало ли е основание за това, кога е станало,бил ли е определен купувач или не,е без значение за спора по делото,тъй като тези действия не са свързани със задължението на ответника-държател да освободи имота след отпадане на правното основание да го владее.

С оглед изхода на спора и на основание чл.78 ал.1 ГПК,ищецът има право на разноски в размер на 525.78 лв.,които ответникът следва да бъде осъден да му заплати – съобразно уважената част от иска.

Водим от горните съображения и на посочените основания,Смолянският окръжен съд

Р Е Ш И:

ОСЪЖДА “. 83- С. П.” със седалище и адрес на управление в Г.,У. П. № 1.Б.3.В.Б,.1,А.,ДА ЗАПЛАТИ на О. С. сумата 12 380.52 /дванадесет хиляди триста и осемдесет лв. и 52 ст./ лева,представляваща обезщетение за ползване без правно основание на имот- магазин за хранителни стоки, находящ се в жилищен блок ДЦ № . в Г., ул."П.", парцел ., кв. по плана на Г.-Нов център, със застроена площ от 140.37 кв.м, състоящ се от търговска зала, складове и санитарен възел, ведно с 2.94 % идеални части от правото на строеж,за периода 14.09.2006 г. – 01.10.2009 г.,ведно със законна лихва от 30.10.2009 г. до изплащането й и разноски в размер на 525.78 /петстотин двадесет и пет лв. и 78 ст./ лева.

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан иска на О. С. за разликата над 12 380.52 лв. до претендираните 31 557.18 лв. в частта на главницата и за сумата 9 1379 лева в частта за мораторна лихва .

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд-Пловдив в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: