Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 371
гр. С., 24 юли 2020 г.
Силистренски районен съд, гражданска
колегия, в открито заседание на двадесет и пети юни през две хиляди и двадесета
година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЖАНЕТ БОРОВА
при
секретаря Г. Н. разгледа докладваното от районния съдия гр. дело № 1258 / 2018 г.
на съда и се произнесе, като взе
предвид следното :
Ищецът Кооперация „Земеделска производствена кооперация „С.““ с ЕИК *, със
седалище и адрес на управление в с. С., обл. С., ул. Д. № 32, представляван от
Председателя В. С.П., чрез процесуалния си представител адв. С.Н., със съдебен
адрес:*** претендира от съда да постанови решение, с което на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, да се признае за установено в отношенията между него и ответницата, че съществуват арендни правоотношения по:
1.Договор за аренда вписан с
вх. рег. *., като Акт № *, том IX на СВ гр. С. относно земеделските земи:
1.1 Нива с площ от 4,700 дка, находяща се в местността „СКРИПЦА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.2.Нива с площ от 5,000 дка, находяща се в местността „ТЕТРАЛИКА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.3.Нива с площ от 10,000 дка, находяща се в местността „АЗМЪКА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № *по плана за земеразделяне; 1.4.Нива с площ от 6,001 дка, находяща се в местността „АДЖАМИЯ", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.5.Нива с площ от 8,100 дка, находяща се в местността „АЗМЪКА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
2.Договор за аренда вписан с вх. рег. № * год., като Акт № *, том I на
СВ гр. С. относно земеделската земя:
2.1. Нива с площ от 3,900 дка, находяща се в местността „КАЛУНДЖА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
3.Договор за аренда вписан с вх. рег. № * год., като Акт № *, том VIII
на СВ гр. С. относно земеделските земи:
3.1. Нива с площ от 5,200 дка, находяща се в местността „ДУЩУБАКА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 3.2. Нива с площ от 3,400 дка, находяща се в местността „ОПАШКАТА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
4. Договор за аренда вписан с вх. рег. * год., като Акт № *, том V на
СВ гр. С. (като в акта за прекратяване е посочен погрешен вх. рег. номер на договора - *) относно
земеделските земи:
4.1.Нива с площ от 3,000 дка, находяща се в местността „АЗМЪКА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 4.2.Нива с площ от 3,300 дка, находяща се в местността „КРУШАКА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 4.3.Нива с площ от 11,000 дка, находяща се в местността „КАЛУНДЖА", от
землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С., съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
Моли, на основание чл. 88 от ЗКИР във връзка с чл. 537, ал. 2 от ГПК, да бъдат отменени
извършените вписвания от
Служба по вписванията
гр. С., поради несъществуване на вписаните
обстоятелства, по следните актове:
1.Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. №
* год., като Акт № * том I, дело № 270/2018 год. на СВ гр. С.; 2.Акт за
едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. № * год., като
Акт № *, том II, дело № 469/2018 год. на СВ гр. С.; 3.Акт за
едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. № * год., като
Акт № *, том III на СВ гр. С.; 4.Акт за едностранно
прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. № * год., като
Акт № *, том III на СВ гр. С.; 5.Акт за едностранно
прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. № * год., като
Акт № *, том II на СВ гр. С..
Претендира разноските си по делото, ведно със законната лихва, считано от датата на влизане в
законна сила на съдебното решение, до окончателното им изплащане.
Като причина
за едностранно прекратяване на договорите са посочени две различни основания –
неплащане на арендни вноски за стопанската 2016 / 2017 г. и неспазване на
определените екологични норми. Ищецът заявява, че тези основания не са
възникнали, тъй като винаги стриктно е изпълнявала задълженията си за арендни
плащания, като се е стремяла да ги извършва авансово, а освен това е изплащала
дължимите възнаграждения в по – висок от договорения размер. По отношение на другото сочено неизпълнение
на договорите – нарушение на законоустановените изисквания
за управление и опазване на водите от замърсяване с нитрати, съгласно Програма
от мерки за ограничаване и предотвратяване на замърсяването с нитрати от
земеделски източници в уязвимите зони, утвърдена със Заповед № */05.05.2016
год. и № */31.05.2016 год. на МЗХГ, заявява, че абсолютно стриктно спазва
определените нормативи, тъй като това е изцяло в неин интерес, но не може да изложи конкретно
възраженията си, тъй като акта за прекратяване не съдържа
данни кога и с каква тор е извършено твърдяното увреждане.
Ответникът С.Р.П. с ЕГН **********,*** е подала писмен отговор, с който оспорва изцяло исковите претенции. Излага
подробни доводи относно наличието на неизпълнение от страна на ищеца, довело до
едностранното прекратяване на договорите. Оспорва представените доказателства
за извършени плащания, като счита, че част от тях са неотносими, а друга – не
съдържа подробни данни за кои имоти и за кои стопански години са извършени
плащания. Освен това твърди, че е уведомила ищеца, както за обстоятелствата, че
е закупила процесните имоти, така и за намерението си да прекрати договорите поради
неизпълнение. По отношение на неизпълнението на законоустановените изисквания за управление и
опазване на водите от замърсяване с нитрати, макар и неясно
твърди, че ищецът е внасял азотосъдържащ минерален тор в почвата в забранения
период от 01. 11. 2017 г. – 25. 02. 2018 г. Оспорва твърденията на ищеца, че не
го е уведомил както за сключените сделки, така и за неизпълнението на
договорните задължения.
Като съобрази изложеното по-горе и представените с исковата молба писмени
доказателства, съдът прие за установено следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 124,
ал.1 от ГПК и чл. 88 от ЗКИР във връзка с чл. 537, ал. 2 от ГПК.
Ищцовата
кооперация е сключила процесните 4 броя договори за аренда на земеделска земя в
землището на с. С., обл. С.,
Договорите са с идентично съдържание – сключени са за срок от 10 стопански
години, при годишно арендно
плащане от минимум 45.00лв./дка,
със срок за заплащане на дължимите суми ежегодно в периода от 01 декември до 31 декември или при изтичане на
два месеца след края на съответната стопанска година. Договорена е възможност
за ежегодно актуализиране на размера на арендното плащане, както и предсрочно прекратяване на договора в
предвидените от ЗАЗ случаи. Освен това арендаторът се е задължил да използва
арендуваната земя с грижата на добър стопанин.
От
представените по делото копия на нотариален
акт за покупко-продажба на недвижими имоти № *, нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти *, нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот *. трите на нотариус Р.Т. с район на действие РС- С., вписан под № * при НК, нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот * .на нотариус Н. Н.
***, вписан под № *
при НК, нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № *., нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № * г., нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № * г., нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № * г. и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № *.,
всички на нотариус Д. С.
с район на действие РС- С.,
вписан под № *
при НК,
се установява, че ответницата
е придобила
собствеността върху имотите, предмет на четирите арендни договора, сключени от ищцовата
кооперация. От представените уведомително
писмо от 29.09.2017 г., получено от ищеца 09. 10. 2019 г. и уведомително писмо
от 01. 08. 2017 г., без данни от кого точно е получено на 07. 08. 2017 г. се
установява, че ответницата е
уведомила
ищеца за придобиването на собствеността върху част от арендните имоти, предмет на посочените
арендни договори – единствено по Договор
за аренда вписан с вх. рег. № *
год., като Акт № *, том
IX на СВ гр. С., при това за четири от
петте имота по този договор. С
две предупреждения от 26.
01. 2018 г.,
ответницата
е предупредила
ищеца, че в случай на неплащане на арендните суми в срок до 31. 03. 2018 г., ще се позове на
правото си да развали договорите за аренда едностранно, поради виновно неизпълнение от страна на ищеца, като
същевременно е и обявила, че разваля договорите.
По
делото са представени Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда,
вписан с вх. рег. № *
год. на СВ гр. С.; Акт за едностранно прекратяване на договор
за аренда, вписан с вх. рег. № *
на СВ гр. С. и Акт
за едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. № * на СВ гр. С. като основанията за едностранното прекратяване
са неплащане на арендната вноска за стопанската
2016 / 2017 г.
Назначена е ССЕ, приета
от съда, заключението по която е, че всички дължими арендни вноски за
стопанската 2016 / 2017 г. са заплатени изцяло.
Безспорно
установено по делото е, че ищецът-като арендатор, е страна по посочените
по-горе четири
арендни договора, като правото на собственост върху земята, предмет на тези
договори, валидно е придобито от ответницата по време на действие на договорите; безспорно е и
обстоятелството, че въз основа на искане на ответницата е вписано едностранното прекратяване на
договорите от последната.
Съгласно
разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ приобретателя на арендувания по силата на
вписания договор за аренда имот, замества арендодателя като страна по договора
за аренда. Следователно, от датата на разпоредителната сделка по всеки от
договорите, качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобил
ответника, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това
число правото му да получи договореното арендно плащане. Заместването настъпва
с факта на покупко-продажбата и по силата на закона за целия оставащ период от
договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или
акт от страна на приобретателя. С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест
на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за
настъпилото заместването. Видно от представените
по делото уведомления от страна на ответницата, същата
валидно е изпълнила
задължението си, произтичащо от разпоредбата на чл. 17,ал.3 от ЗАЗ, като е
уведомил арендатора за настъпилото заместване на страната на арендодателя, но само по отношение на част от арендуваните
имоти, при това не незабавно – уведомлението, изпратено на 29.09.2017 г. е
получено от ищеца на 09. 10. 2017 г. и касае имоти, придобити през периода 06.
01. 2016 г. – 20.09. 2017 г. / последната дата касае само един имот/,
поради което следва да се приеме, че ответницата не е изпълнила
задължението си за незабавно уведомяване на арендатора. Независимо от това, съобразно представените по
делото доказателства и приетото заключение по експертизата, всички дължими суми
са заплатени, като част от тях / по отношение на имотите, за които има сключени
анекси / са заплатени лично на ответницата. По отношение на плащанията,
извършени в полза на М. Д. П., съдът отчита от обстоятелството, че е извършено
авансово плащане на дължимите суми, прието от прехвърлителя на имотите, поради
което и за ищеца не са възникнали съмнения, че плаща на когото трябва.
С
оглед на изложеното, съдът приема, че процесните срочни
арендни договори не са прекратени с едностранното предизвестие, отправено
от ответника.
По отношение на второто
основание, посочено като такова за
прекратяване на останалата част от договорите – неспазване на определените
екологични норми, поради внасяне на азотосъдържащ минерален тор в забранения
срок, съдът намира същото за недоказано.
На това основание са
прекратени едностранно Договор за аренда вписан с вх. рег. *на СВ гр. С. с Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда,
вписан с вх. рег. № *
на СВ гр. С. и Договор
за аренда вписан с вх. рег. № 7931/17.12.2014 год., като Акт № * на СВ гр. С. с Акт за едностранно прекратяване на договор
за аренда, вписан с вх. рег. № *.
на СВ гр. С. по отношение на имот -
нива
с площ от 8,100 дка, находяща се в местността „АЗМЪКА", от землището на
село С. с ЕКАТТЕ *,
община С., област С., съставляваща имот № *
по плана за земеразделяне.
Прекратяването е
предшествано от предупреждения от 29. 05. 2018 г. за разваляне на договорите за аренда порад
неспазването на установените екологични норми за ползването на имота, поради
внасяне на азотосъдържащ минерален тор в
забранения срок. За установяването на това обстоятелство бяха ангажирани гласни
доказателствени средства – показания на свидетелите Г., М., П. и Б., както и М.,
А. и В., последните двама в качеството
си на заемащи длъжността „агроном“ при „Екопродукт” ЕООД. Тези свидетелски
показания следва да бъдат разделени на две групи, съобразно твърденията на
свидетелите. Първите четирима твърдят, че лично са видели да се извършва
наторяване с амониева селитра в периода 22- 30. 01. 2018 г., а вторите трима,
като представители на една обработващата фирма твърдят, че през забранения
период категорично не се извършва обработка с азотосъдържаща тор. Макар и да не
са налице основания за съда да не кредитира показанията на първата група
свидетели, съдът дава превес на показанията на втората група по следните съображения:
На първо място свидетелите не могат да конкретизират с ясен показател точния
момент, който е от съществено значение, с оглед действащата към този момент
Програма от мерки за ограничаване и предотвратяване на замърсяването с нитрати
от земеделски източници в забранените зони, Приложение към Заповед № */ 09. 11.
2017 г. и № */ 27. 11. 2017 г. на МЗХГ, съобразно която за едногодишните
култури / свидетелите твърдят, че насажденията са били от пшеница/
забранителния период е от 01 ноември до 05 февруари. От друга страна всички
свидетели твърдят, че са видели наторяване да се извършва от друг земеделски
производител „Евроземеделие 1“, не и от ищеца или обработващите по силата на
споразумение по чл. 37в от ЗСПЗЗ
арендатори – „Екопродукт“ ЕООД или „С.“ ЕООД.
Наторяане в забранения
период не се установява и от представения дневник за проведени химически
обработки и за употребени минерални и органични торове, подобрители на почвата
и биологично активни вещества в землището на с. С., с. В. и с. П..
При тази ситуация съдът
приема, че арендаторът не е ползвал процесните имоти в нарушение на
установените за тази цел екологични норми, поради което не е реализирал
предвидените в чл. 9, ал. 1 ЗАЗ основания
за разваляне на договора за аренда, поради което процесните
арендни договори не са развалени по предвидения в закона ред и
продължават валидно да обвързват страните, при което предявения установителен
иск е основателен и следва да се уважи, на осн. чл. 124,ал.1 от ГПК.
С
оглед на изложеното и доколкото обуславящия установителен иск е
основателен, като последица от уважаването му, следва да се приеме за
доказано, че в имотния регистър е вписано едно несъществуващо обстоятелство –
прекратяването на всеки един от четирите договори за аренда. Съгласно чл. 88 от ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл.
537, ал. 2 и 3 от ГПК. Следва да се има предвид, че правомощията на
съдията по вписванията не се простират в никакъв случай до проверка и
изследване на материалноправни отношения между страните по договора, вписване
прекратяването на който се иска. Единственото негово задължение, регламентирано
в Правилника за вписванията (ПВп),
е да провери дали му е представен акт, подлежащ на вписване, и дали той от
външна страна отговаря на изискванията за форма. В настоящия
случай отменяването на вписването на прекратяването на арендните
договори следва да бъде постановено, защото по исков ред в настоящото
производство се установи, че не съществува вписаното обстоятелство, а именно
прекратяването на договорите за аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 90, ал. 1
от ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се установи
недопустимост или недействителност на вписването, както и несъществуване на
вписаното обстоятелство. В случая е налице третата от предвидените
хипотези, поради което следва да бъде постановена отмяна на извършеното
вписване за всеки от договорите, на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл.
537, ал. 2, изр. последно от ГПК.
С
оглед изхода от делото и на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК ответницата
следва да заплати на ищеца претендираните и заплатени разноски, които за производството пред тази инстанция са
в размер на 2 794.49лв.
Мотивиран от изложеното,
съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че между Кооперация
„Земеделска производствена кооперация „С.““ с ЕИК *, със седалище и адрес на
управление в с. С., обл. С., ул. Д. № 32, представляван от Председателя В. С.П.
и С.Р.П. с ЕГН ********** *** съществува
арендно правоотношение по 1.Договор за аренда вписан с вх. рег. № 7931/* год., като Акт № *, том IX на СВ гр. С. относно
земеделските земи:
1.1 Нива с площ от 4,700 дка,
находяща се в местността „СКРИПЦА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.2.Нива с площ от 5,000 дка,
находяща се в местността „ТЕТРАЛИКА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.3.Нива с площ от 10,000 дка,
находяща се в местността „АЗМЪКА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.4.Нива с площ от 6,001 дка,
находяща се в местността „АДЖАМИЯ", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 1.5.Нива с площ от 8,100 дка,
находяща се в местността „АЗМЪКА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
2.Договор за аренда вписан с
вх. рег. № 493/* год., като Акт № *, том I на СВ гр. С. относно земеделската земя:
2.1. Нива с площ от 3,900 дка,
находяща се в местността „КАЛУНДЖА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
3.Договор за аренда вписан с
вх. рег. № 7578/* год., като Акт № *, том VIII на СВ гр. С. относно земеделските земи:
3.1. Нива с площ от 5,200 дка,
находяща се в местността „ДУЩУБАКА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 3.2. Нива с площ от 3,400 дка,
находяща се в местността „ОПАШКАТА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
4. Договор за аренда вписан с
вх. рег. № 4159/* год., като Акт № *, том V на СВ гр. С. (като в акта за прекратяване е
посочен погрешен вх. рег. номер на договора - *) относно земеделските земи:
4.1.Нива с площ от 3,000 дка,
находяща се в местността „АЗМЪКА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 4.2.Нива с площ от 3,300 дка,
находяща се в местността „КРУШАКА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне; 4.3.Нива с площ от 11,000 дка,
находяща се в местността „КАЛУНДЖА", от землището на село С. с ЕКАТТЕ *, община С., област С.,
съставляваща имот № * по плана за земеразделяне.
ОТМЕНЯ вписването
на едностранно прекратяване на договори за аренда въз основа на уведомления от С.Р.П. с ЕГН **********, извършено от Служба по вписванията, гр.С., както
следва: 1.Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. №
1597/* год. на СВ гр. С. и 2.Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. №
3114/*. на СВ гр. С. по Договор за аренда вписан с вх.
рег. № 7931/* на СВ гр. С., 3.Акт за едностранно
прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. № 2379/* на СВ гр. С. по Договор за аренда вписан с вх. рег. № 493/* на СВ гр. С.; 4.Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. №
2376/* на СВ гр. С. по Договор за аренда вписан с вх. рег. № 7578/* на СВ гр. С.; 5.Акт за едностранно прекратяване на договор за аренда, вписан с вх. рег. №
3113/* на СВ гр. С. по Договор за аренда вписан с вх. рег. № 4159/* на СВ гр. С.
поради несъществуване на вписаното обстоятелство, на осн.
чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК.
ОСЪЖДА С.Р.П. с ЕГН ********** *** да заплати на Кооперация „Земеделска
производствена кооперация „С.““ с ЕИК *, със седалище и адрес на управление в
с. С., обл. С., ул. Д. № 32, представляван от Председателя В. С.П. направените
по делото разноски в размер на 2 794.49 / две хиляди седемстотин деветдесет и четири
лв. и 49 ст. /лева.
ОТХВЪРЛЯ искането на С.Р.П. с ЕГН **********
*** за присъждане на деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред С. окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: