№ 9009
гр. С., 30.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА
като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско
дело № 20211110165653 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от С. Г. С., чрез
адв. Р., срещу Етажните собственици на сграда в режим на Етажна собственост, находяща
се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж НИВО - 1, представлявани от председателя на
управителния съвет Х. Х., с която e предявен конститутивен иск с правно основание чл. 40,
ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на всички решения от дневния ред по протокол от 14.10.2021 г. на
Общо събрание на Етажните собственици на сграда в режим на Етажна собственост,
находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж НИВО - 1.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че е
собственик на недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда с магазини, офиси, обекти
за обществено обслужване и подземни гаражи в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, а именно:
Апартамент № Д16, находящ се на седми етаж от секция „Д“, вх. „Д“, както и на Гараж № 7
и Гараж № 8, находящи се на първи сутерен в посочената сграда. Поддържа, че във
въпросния подземен етаж паркоместа притежавали живущите във вход „Д“, „Г“ и „В“ на
сградата с посочения административен адрес. Твърди, че за общите части на сградата във
вход „Д“ се грижила г-жа Х.Н., която поела задълженията на управител и касиер, без до
този момент да е било свикано общо събрание, което да избере друг управител или
управителен съвет. За общите части на сградата във вход „Г“ се грижило „Елсика“ ЕООД, а
във вход „В“ се грижило „Вход мениджър“ ООД, които изпълнявали дейността на
управители и касиери в посочените входове. Въпреки, че за всеки от входовете
съществувала отделна етажна собственост и имало избрани лица, които да се грижат за
общите части на сградата, на 22.10.2021 г., чрез изпратено съобщение по ел. поща, ищецът
бил уведомен за проведено общо събрание на собствениците на паркоместа в подземния
гараж на ниво – 1, находящ се в горепосочената сграда на 14.10.2021 г. от 18:30 часа, на
1
което г-н С. не присъствал, тъй като не бил уведомен. На въпросното общо събрание били
взети решения, които ищецът счита за нищожни, тъй като не била предвидена законова
възможност за възникване на етажна собственост, която да се формира в жилищна сграда,
каквато била тази, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж ниво – 1.
Поддържа, че е невъзможно възникване на отделна и самостоятелна етажна собственост
само и единствено за гаражите, находяща се на етаж – 1, за което излага подробни
съображения по приложението на чл. 38, чл. 39 ЗС и чл. 37 ЗУТ. Твърди, че в случая
подземният етаж, в който са находящи обектите, не представлявал отделна самостоятелна
сграда, която да формира общо събрание на етажните собственици. Поради това, че
собствениците на гаражи не формират такъв неперсонифициран субект (етажна
собственост), те не могли да вземат самостоятелни решения, в това число да изразят воля,
относно това, кое лице да се грижи за управлението на общите части на сградата, както и
решение, с което да вменят парични задължения на собствениците. В процесния случай така
формираното общо събрание на собственици не представлявало общо събрание на етажни
собственици съгласно разпоредбите на ЗУЕС, тоест не бил налице легитимен орган, който
може да взема решения по закона. Също така, навежда доводи за нищожност на процесните
решения поради противоречие или заобикаляне на закона, както и поради липса на съгласие.
На следващо място, поддържа, че общото събрание на етажната собственост от 14.10.2021 г.
не било свикано и проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, тъй като: 1. не била
проведена специална процедура по отделения не подземния гараж като самостоятелна
етажна собственост; 2. свикването на общото събрание не е осъществено съгласно
процесуалните правила на чл. 12, чл. 14 и чл. 16 ЗУЕС; 3. общото събрание от 14.10.2021 г.
било проведено при липса на изискуемия в чл. 15 ЗУЕС кворум. При тези твърдения моли
съда да постанови решение, с което да прогласи нищожността на всички решения, взети при
провеждането на процеснто Общо събрание от 14.10.2021 г. В условията на евентуалност,
моли съда да отмени всички решения от протокола от проведеното на 14.10.2021 г. Общо
събрание. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответната страна, чрез председателя на управителния съвет Х.
Х., е подала отговор на исковата молба, с който оспорва предявеният иск като недопустим, а
в условията на евентуалност – неоснователен. Не оспорва изложените в исковата молба
обстоятелства относно разделеното управление по входове на основание чл. 8, ал. 2 ЗУЕС,
като признава, че за целите на управлението на общите части в сградата на процесния
административен адрес били формирани отделни етажни собствености в жилищните нива –
за входове „В“, „Г“ и „Д“, а входовете „А“ и „Б“ били административни части, в които
имало офиси и там нямало учредени етажни собствености. Твърди, че в сградата има
сутерен на две подземни нива, от които ниво – 2 представлява подземен паркинг, който е
изцяло собственост на търговско дружество, и ниво – 1, на които имало построени гаражи
(гаражни клетки), които били самостоятелни обекти в сградата по смисъла на ЗУТ и ЗКИР и
били собственост на различни лица. Някои от тези собственици притежавали жилища в
сградата, а други нямали жилища в тази сграда и живеели в съседни сгради. Поддържа, че от
построяването на сградата, разходите по поддръжката на сутерен ниво – 1 били поети
2
доброволно и безвъзмездно от инвеститора, като през 2019 г. прокуристът на дружеството
заявил, че нямало повече да се поемат общи разходи за поддръжка на ниво – 1 и следвало
собствениците на гаражите да организират поддръжката. В тази връзка, предвид вече
конституираните отделни етажни собствености в жилищните нива, както и предвид
обстоятелството, че много от живущите в сградата не били собственици на гаражи в същата
и нямали отношение към сутерена, била конституирана отделна Етажна собственост на ниво
– 1, чрез която се организирало управление и поддръжка на общите части на гаражното ниво
– ел. инсталация с общ електромер, осветителни тела, спринклерна инсталация,
пожароизвестителна инсталация, гаражна врата тип решетка, както и въпросите с
почистването на гаражното ниво. Твърди, че действително в протоколите от ОС имало
различно изписване на етажната собственост – като паркоместа или гаражи, но следвало да
се има предвид, че в сутерен ниво – 1 имало само гаражи, поради което квалификацията на
обектите следвало да се приеме като гаражи. Поддържа, че ищецът не спазил установената в
чл. 16, ал. 9 ЗУЕС задължителна и квазисъдебна процедура, поради което протоколът бил
стабилизиран и представлявал доказателство за приетите решения, а липсата на оспорване
пред управителния съвет преграждала възможността за оспорване на решенията на ОС по
съдебен ред. Предявеният иск бил недопустим и поради липса на интерес от отмяна на
решенията на ОС, които не накърнявали правата и законните интереси на ищеца, нито му
създавали конкретни задължения. На следващо място поддържа, че предвид нормата на чл.
8, ал. 2 ЗУЕС, организиране на управлението и поддръжката на общите части по входове
било допустимо и законосъобразно, като се позовава и на разпоредбата на чл. 38, ал. 2 ЗС.
Твърди, че управителният съвет на ЕС – подземен гараж ниво – 1 бил надлежно регистриран
в регистъра на Столична община, район „Т.“, като на основание решенията за
конституиране на етажна собственост, надлежно била издадена партида на общ електромер
на инсталацията на гаражно ниво – 1, както и били сключени договори за поддръжка на
общите части за това ниво противопожарна и пожароизвестителна инсталации. Поддържа
още, че: основен критерий за определяне на една ЕС следвало да бъдат именно общите
части – кои и какви са те и какви обекти обслужват; оспорените решения са изцяло
процесуално и материално законосъобразни, като не били налице посочените в исковата
молба нарушения. Ето защо моли съда да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените от страните доводи, намира от
фактическа страна следното:
Страните по делото не спорят и още с доклада съдът е обявил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК обстоятелството, че ищецът
С. Г. С. притежава право на собственост върху недвижими имоти, находящи се в жилищна
сграда с магазини, офиси, обекти за обществено обслужван и подземни гаражи в гр. С., бул.
„Б.“ № 49Б, а именно: Апартамент № Д16, находящ се на седми етаж от секция „Д“, вх. „Д“,
както и на Гараж № 7 и Гараж № 8, находящи се на първи сутерен в посочената сграда.
Не е спорно също така обстоятелството, че в процесната сграда, находяща се на
3
посочения адрес - гр. С., бул. „Б.“ № 49Б съществуват отделни етажни собствености по
отношение на входовете „В“, „Г“ и „ Д“.
От приетия по делото протокол за проведено общо събрание от 30.05.2019г. се
установява, че по т. 1 от дневния ред е взето решение за подписване на договор за
поддръжка с фирма „КОС Б.“ ООД. По т. 2 от дневния ред е взето решение за избор на
управителен съвет на сутерен ниво – 1, а именно: Х. Х., член на УС и председател; Д. Т.,
член на УС и заместник – председател; К. Г. – член на УС и заместник – председател. По т.
3 от дневния ред е взето решение за приемане на бюджет и определяне на размера на
вноските за управление, поддръжка и фонд „Ремонт и обновяване“. По т. 4 от дневния ред е
взето решение за съставяне и актуализация на книга на собствениците на имоти в сутерен
ниво – 1. По т. 5 от дневния ред е взето решение относно достъпа до сутерените на сградата
– обсъждане на гаражната врата – ремонт, подмяна с решетка, заместване с бариера. По т. 6
от дневния ред е взето решение за приемане на правилник за вътрешния ред, а по т. 7 е взето
решение да се прехвърли партидата за общия електромер, обслужващ гаражи-сутерен ниво –
1, на името на сформираната етажна собственост – Гаражи, сутерен ниво минус 1, бул. „Б.“
49Б, както и да се упълномощи „КОС Б.“ ООД чрез свой представител да подаде заявление в
ЧЕЗ за смяна на титуляра на партидата. Към протокола от проведеното общо събрание на
30.05.2019 г. е представен и списък на присъстващите на общото събрание собственици на
паркоместа в подземния гараж на ниво – 1, находящ се в гр. С., бул. „Б.“, блок 49Б, от който
е видно, че на това общо събрание е присъствал и ищецът С. Г. С. (в присъствения списък се
съдържа неговото име и подпис срещу него, който не е оспорен от страната).
Като доказателство по делото е представено и уведомление по чл. 46б ЗУЕС до
Столична община - район „Т.“, от Управителния съвет на Етажна собственост, с адрес: гр.
С., бул. „Б.“, бл. 49Б, подземен гараж – ниво -1, в състав Х. Х., Д. Т. и К. Г..
Като доказателство по делото е приет и договор за комплексно обслужване,
управление и поддръжка на общите части на подземни гаражи – сутерен ниво - 1 от
19.07.2019 г., сключен на основание решението по т. 1 от проведеното на 30.05.2019 г. общо
събрание, по силата на който Етажните собственици на подземни гаражи – сутерен ниво -1,
находящи се в гр. С., бул. „Б.“, бл. 49Б, възложили, а дружеството „КОС Б.“ ООД приело да
извършва срещу възнаграждение конкретни услуги, подробно посочени в т.1 от договора.
Към отговора на исковата молба от ответната страна е представена покана от
06.10.2021 г. за свикване на Общо събрание на собствениците, ползвателите и обитателите в
Етажната собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“, бл. 49Б - гаражи. В поканата е
посочено, че се свиква (без да е отразено от кого) на 14.10.2021 г. от 18:30 часа общо
събрание, което да се проведе пред рампата на гаражите на сградата, като е уточнено, че:
собственик, който не може да участва в Общото събрание, може да упълномощи писмено
пълнолетен член на домакинството си, лице, с което е в роднинска връзка или друг
собственик, който да го представлява; е възможно собственик да упълномощи и лице извън
посочените, което да го представлява, като в този случай пълномощното следва да се завери
нотариално; едно лице може да представлява най-много трима собственици; цитирани са
4
разпоредбите на чл. 15, ал. 1 – 3 ЗУЕС. В поканата е вписан и дневният ред на събранието, а
именно: 1. Финансов отчет на „КОС Б.“ ООД; 2. Бюджет на ЕС. Длъжници към ЕС; 3.
Подновяване на договор с „КОС Б.“ ООД; 4. Избор на УС; 5. Спазване на вътрешния ред и
хигиена от ползвателите на гаражи; 6. Разни. Представена е и разпечатка от имейл
кореспонденция, в която е посочено, че поканата за общото събрание е изпратена на
електронните адреси на собствениците и ползвателите. Изготвен е и протокол за поставяне
на поканата за общото събрание, от който е видно, че на 06.10.2021 г. в 16.00 часа във
фоайето пред входа към гаража (информационно табло), в асансьора и на входната врата са
били поставени екземпляри от поканата за свикване на общо събрание, което да се проведе
на 14.10.2021 г. от 18:30 часа. Върху протокола за поставяне на поканата има положен
подпис на Х. Х..
Като доказателство по делото е приет и протокол от проведено на 14.10.2021 г. общо
събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на Етажна собственост, находяща се
в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б-гаражи. В протокола е отбелязано, че заседанието е проведено с
начален час в 18:30 часа, като за председател на събранието бил предложен и избран г-н
Ц.Ц. – представител на „КОС Б.“ ООД, а протоколът се водил от г-н Х. Х. – представител на
гараж 10 и председател на УС. Удостоверено е, че в 18:30 часа не е бил налице
необходимият кворум, поради което събранието е било отложено с един час и в 19:30 часа е
започнало, тъй като бил налице необходимият кворум – били представени 51,8% от
собствениците на гаражи, прилежащи към 28 бр. гаражи от общо 54 бр. гаражи.
Видно от протокола по т. 1 от дневния ред е взето решение за приемане на финансов
отчет на „КОС Б.“ ООД към 30.09.2021 г.
По т. 2 от дневния ред не е бил повдигнат въпрос, който да бъде гласуван, поради
което не е било взето решение.
По т. 3 от дневния ред е взето решение с мнозинство от 51.8 % от ид.ч. за
подновяване на договора на Етажната собственост с дружеството „КОС Б.“ ООД, при
следните финансови условия: 1. За услугата Административно управление и касиер –
възнаграждение в размер на 386,96 лв. за всеки календарен месец с включен ДДС; 2. За
услугата Техническа поддръжка на Общи части – възнаграждение в размер на 70,36 лв. за
всеки календарен месец с включен ДДС; 3. За услугата Почистване на Общи части –
възнаграждение в размер на 117,26 лв. за всеки календарен месец с включен ДДС.
По т. 4 от дневния ред е взето решение с мнозинство от 51.8 % от ид.ч. за избиране на
Управителен съвет на Етажната собственост в състав: 1. Х. Х. – представител на гараж № 10
– председател на УС; 2. Д. Т. – представител на гараж № 17 – член на УС; 3. Л.Х. –
представител на гараж № 4 – член на УС, които се избират за срок от 2 години и разполагат
с лимит на разходвани средства месечно в размер на 500 лв., без да е необходимо решение
на Общото събрание.
По т. 5 от дневния ред е взето решение с мнозинство от 51.8 % от ид.ч., както следва:
- да се преустанови паркиране на леки автомобили на служители на „Мистър Пица“ в
5
района на рампата към гаражите, като при необходимост да бъдат монтирани леки сгъваеми
прегради за възпрепятстване на паркирането, за което е необходимо съдействието на
„Балканстрой“ като наемодател;
- периодично да бъде почиствано пространството около стълбите и под терасата,
използвана от заведението за зареждане с продукти, за което е необходимо съдействието на
„Балканстрой“ като наемодател;
- да се преустанови паркиране на леки автомобили на собственици и ползватели на
гаражи в Сутерен – 1 на пространства, представляващи общи идеални части и
предназначени технологично за обслужване на повече от един гаражи (конкретен случай с
пространството, обслужващо гараж № 9 и гараж № 2). Посочено е, че в този случай се
нарушава законното право на собственици на гаражи да ги ползват безпрепятствено, а освен
това се нарушават и други точки от Вътрешния правилник, свързани с правилата за пожарна
безопасност и аварийни ситуации. Прието е УС на Етажната собственост да уведоми за
решението ползвателите на гаражи, нарушаващи правилата на Вътрешния правилник;
- да бъдат отстранени течове на вода, постъпващи от офисната част на сградата и
предизвикващи щети на ниво Сутерен – 1. За горното е необходимо съдействието на
„Балканстрой“ като наемодател;
- да бъде извършена проверка на състоянието на пространството под рампата към
гаражите, където се извършва и оттичането на линейния сифон, ситуиран в началото на
рампата и при констатиране на проблем да се отстранят течовете, предизвикване рушенето
на прилежащата стена на подхода към асансьора на вх. „Д“. За горното е необходимо
съдействието на „Балканстрой“ за запознаване с ВиК инфраструктурата в това
пространство.
По т. 6 от дневния ред не са постъпили предложения, които да бъдат гласувани,
поради което не е било взето решение.
Към протокола от проведеното общо събрание на 14.10.2021 г. е представен и списък
на присъстващите на общото събрание собственици, ползватели или обитатели, в който е
посочено, че на събранието са присъствали и съответно са положили подписи в списъка
собственици, ползватели или обитатели на общо 28 бр. гаражи.
Като доказателство по делото е прието съобщение и протокол по смисъла на чл. 16,
ал. 7 от ЗУЕС от 21.10.2021 г., подписано от Х. И. Х. и Б.З. (охранител на пропускателния
пункт до вх. „Д“), в което съобщение е посочено, че е изготвен протоколът от проведеното
на 14.10.2021 г. общо събрание. Изрично е отбелязано, че съобщението е поставено на
информационното табло за съобщения във фоайето, находящо се при рампата към гаражи
Сутерен - 1 на сградата на 21.10.2021 г. в 14:00 часа.
Представено е и писмо от Столична община, район „Т.“ от 07.03.2023 г., в което е
посочено, че за Етажна собственост в сграда с административен адрес: гр. С., бул. „Б.“ №
49Б – гаражи, има вписан управител – Х. Х. съгласно подадено Уведомление по чл. 46Б от
21.01.2022 г.
6
От заключението на вещото лице по допуснатата и изслушана в настоящото
производство съдебно-техническа експертиза, което при преценката му по реда на чл. 202
ГПК следва да бъде кредитирано, се установява, че: в кадастралната карта процесната сграда
е заснета с 8 до 13 етажа, като в секции „А“ и „Б“ на сградата са заснети нежилищни обекти,
а самостоятелните обекти с жилищен характер – апартаменти/ателиета – общо 65 бр. са
разположени в секции „В“, „Г“ и „Д“ на сградата; на ниво – 1 или първи сутерен от
процесната сграда са разположени 53 самостоятелни обекта, в т.ч. 52 обекта заснети в
кадастралната карта като „гаражи“ с кратки идентификатори 101 – 141 и 143 – 153 и
подземен трафопост (инфраструктурен обект) с кратък идентификатор 155; на ниво – 2 или
втори сутерен в кадастралната карта е заснет самостоятелен обект с идентификатор
***********, представляващ „Гараж“ с 64 броя паркоместа, като в това ниво – 2
собственици на жилища в сградата не притежават собственост; осигурена е вертикална
връзка между двата сутерена чрез стълби и асансьор, достъпни през противопожарни
предверия, а също така и възможност за самостоятелен достъп до сутерените от входните
предверия на първия (приземен) етаж на всички секции; подземният гараж е архитектурно
обособен като самостоятелен подземен етаж в сградата и е разделен на самостоятелни
обекти, които по същество представляват части от етаж с обслужващи ги общи части, които
водят до други общи части на цялата сграда – технически помещения, вход – рампа, който
обслужва и ниво – 2, и вертикални връзки – стълбища и асансьори, които го свързват с
горните нива на сградата. В проведеното на 18.05.2023 г. открито съдебно заседание вещото
лице изясни, че: ниво – 1 няма самостоятелен идентификатор, тъй като не се явява
самостоятелен обект в сградата; достъпът до ниво – 1 се осъществява чрез обща за двете
нива рампа, като едновременно с това достъпът до ниво – 1 е възможен през всеки един от
входовете на сградата, като входовете и стълбищата, които водят към подземните нива са
отделени от стълбищата, които водят към надземните нива на сградата.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
На първо място следва да се отбележи, че съгласно константната съдебна практика,
предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, свързани с някаква промяна, т.
е. такива, с които е прието позитивно решение (Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. №
657/2012 г. по описа на ВКС, I г. о.). В случая от протокола от проведеното на 14.10.2021 г.
общо събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на Етажна собственост,
находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б-гаражи, е видно, че по т. 2 и т. 6 от дневния ред не са
били повдигнати въпроси, които да бъдат гласувани, поради което не са били взети решения
по тези точки. Ето защо в тази част искът по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е без предмет, поради което
е недопустим и производството по делото в тази част следва да се прекрати (в този смисъл
са Решение № 5625 от 24.07.2014 г. на СГС по в. гр. д. № 2999/2013 г., Решение № 3217 от
11.05.2015 г. на СГС по в. гр. д. № 1574/2015 г., Решение № 3836 от 15.12.2022 г. на СГС по
в. гр. д. № 10737/2022 г. и др.).
На следващо място следва да се изясни, че в практиката на ВКС константно се
7
приема, че Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, т. е. не е
персонифицирана, се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно
на етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения. Тези решения се
формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието,
насочени за постигане на определена цел. Многостранна сделка не може да се сключи от
лице, което не е съгласно с общо формираната воля. (Решенията за учредяване на
гражданско дружество и за работите на дружеството се вземат "със съгласие на всички
съдружници" - чл. 357 и чл. 360 ЗЗД.) При решенията на етажната собственост няма
насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на
решенията на общото събрание на етажната собственост са по - широки от тези на
многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на етажните собственици са
задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували
против, за не участвалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни
собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които
вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл те
са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към
постигане на обща цел. Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на
тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт
гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за
действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност
на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на
решенията от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е
основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да
се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС
и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от
нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице
безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е
съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен
и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл.
40, ал. 2 ЗУЕС. Ограничена е активната процесуална легитимация, като е предоставена
такава само на собствениците на обекти от етажната собственост – чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната
собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на
императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т.
е. такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които
се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото
събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и
изпълнението на решенията е свързано със срок – чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална
процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на
собствениците и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за иска по чл. 40
ЗУЕС е съобразено и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения,
8
включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при
изпълнение на решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и
провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не
определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази
преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона
срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения.
Тук е неприложим принципът, че нищожност може да се установява без срок. В случаите,
когато изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение
между етажната собственост и етажните собственици и обитатели чрез установителен иск
самостоятелно, или в производството по чл. 415 ГПК след оспорване на вземането по
издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК (Решение № 39 от 19.02.2013 г. по
гр. д. № 657/2012 г. по описа на ВКС, I г. о.). В този смисъл са и Определение №
99/29.05.2019 г. на ІІ г. о. на ВКС по ч. гр. д. № 20/2019 г., Определение № 482/17.10.2017 г.
на І г. г. на ВКС по гр. д. № 11/2017 г., Определение № 75 от 11.04.2022 г. на ВКС по ч. гр.
д. № 1009/2022 г., II г. о., ГК, и др., в които се приема, че за решенията на ОСЕС не са
приложими правилата на ЗЗД за недействителност на договорите, тъй като решенията на
ОСЕС не са многостранна сделка, при което за оспорване законосъобразността на
решенията на ОСЕС, вкл. и тяхната действителност, се прилагат правилата на специалния
закон ЗУЕС, а не тези на ЗЗД.
Настоящият съдебен състав споделя това тълкуване. Към него следва да се добави, че
извън срока по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на етажна
собственост (чрез иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг спор) може
да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена привидност за
взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по
реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2
или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в
което участват всички етажни собственици, ако общото събрание е упражнило правомощие,
което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е
отразено в протокола на общото събрание (и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал.
9 ЗУЕС), както и когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност,
при която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти,
които единствено обслужва). Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото
събрание, пороци на същото, независимо дали водят до нищожност (включително и поради
противоречие с императивни правни норми) или до незаконосъобразност на решението,
могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на
решението на ОС или преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на общото
събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
В конкретния случай, тъй като са релевирани в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, доводите
за нищожност на взетите решения следва да бъдат приети като доводи за отмяната им, а не
да бъдат разглеждани като самостоятелен установителен иск за нищожност (в този смисъл е
9
Определение № 151 от 5.03.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4443/2019 г., IV г. о., ГК).
На следващо място, според трайно установената практика на ВКС, искът по чл. 40
ЗУЕС е един, независимо колко основания за незаконосъобразност са въведени и какви
нарушения са допуснати при вземане на решението от ОС. Участник в общността може да
оспори само отделни решения или всички взети решения от едно общо събрание поради
липсата на някоя от предпоставките за вземането му, но във всеки случай искът, с който
оспорването се прави, е един. И доколкото в настоящия случай изложените в
обстоятелствената част на исковата молба твърдения и заявеният петитум категорично сочат
на предявен иск с правна квалификация чл. 40 ЗУЕС (в този смисъл са Решение №
39/19.02.2013 г. на I г. о. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г.; Определение № 339/18.07.2018 г. на
IV г. о. на ВКС по ч. гр. д. № 2612/2018 г.; Решение № 37/20.04.2016 г. на I г. о. на ВКС по
гр. д. № 4432/2015 г.; Определение № 588/18.07.2014 г. на IV г. о. на ВКС по ч. гр. д. №
4046/2014 г.).
За да бъде допустим искът по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, освен наличието на всички
изискуеми абсолютни процесуални предпоставки за допустимост на един иск, следва да е
предявен от лице, притежаващо самостоятелен обект в сградата ЕС и в тридесетдневният
преклузивен срок съгласно чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС (изм. ДВ. бл. 57/26.07.2011 г., бр. 26 от 2016
г. – редакция действаща към датата на приемане на обжалваните решение на ОС на ЕС),
който започва да тече от оповестяването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.
Съгласно чл. 16, ал. 7 ЗУЕС (изм. ДВ. бл. 57/26.07.2011 г., бр. 26 от 2016г.) председателят на
управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок от провеждане на ОС на ЕС поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола,
като за поставянето на съобщението се съставя протокол от председателя на УС
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и
мястото на поставяне на съобщението. В цитираната разпоредба е предвидено, че копие от
протокола в случаите по чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС се изпраща на посочената електронна поща, а
когато лицето по чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС не е посочило електронна поща, на която да му бъде
изпратено копие от протокола, то се смята за уведомено с поставянето на съобщението.
В разглеждания случай по делото е представено доказателство – съобщение и
протокол по смисъла на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС от 21.10.2021 г., подписано от Х. И. Х. и Б.З.
(охранител на пропускателния пункт до вх. Д), в което е посочено, че е изготвен протоколът
от проведеното на 14.10.2021 г. общо събрание. Изрично е отбелязано, че съобщението е
поставено на информационното табло за съобщения във фоайето, находящо се при рампата
към гаражи Сутерен - 1 на сградата на 21.10.2021 г. в 14:00 часа. По отношение на ищеца не
се твърди, а и липсват доказателства да се приеме, че по отношение на него следва да
намери приложение хипотезата на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС досежно начина на връчване на
протокола от общото събрание, поради което следва да се приеме, че именно от 21.10.2021 г.
за С. Г. С. е започнал да тече и предвиденият в чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС преклузивин срок за
обжалване на процесните решения на ОС на ЕС. В случая исковата молба е подадена по
пощата на 15.11.2021 г., поради което предявеният конститутивен иск се явява в рамките на
10
преклузивния 30-дневен срок съгласно чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Налице е и другата предвидена в чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС предпоставка за допустимост
на предявения иск, а именно да е предявен от някой от собствениците в етажната
собственост. По отношение на наличието на тази предпоставка между страните не
съществува спор и това обстоятелство е обявено за безспорно на основание чл. 146, ал. 1, т.
3 ГПК от съда.
С оглед всичко изложено съдът приема, че предявеният от С. Г. С. иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е допустим в частта, в която претендира отмяна на решенията
по т. 1, 3, 4 и 5 от дневния ред по протокол от 14.10.2021 г. на Общо събрание на Етажните
собственици на сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ №
49Б, подземен гараж ниво - 1.
По съществото на спора Софийски районен съд приема следното:
За да бъде уважен иск по чл. 40 от ЗУЕС следва да бъде установено, че обжалваните
решения на ОС на ЕС противоречат на императивни правни норми или на разпоредби,
установени с Правилник на вътрешния ред на ЕС или че решенията са взети в нарушение на
предвидените в закона или правилника процедури и правила за вземане на решения, в това
число при нарушение на правилата за свикване на ОС на ЕС, правилата за наличие на
кворум и на мнозинство при вземане на решения. С оглед исковия характер на
производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното начало,
предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, т.е. съдът е
обвързан само от основанията за отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС, посочени в
исковата молба или добавени по-късно по реда на отстраняване на нередовности в исковата
молба. Това е така и доколкото съдът не дължи да проверява служебно спазването на
процедурата по свикване и провеждане на общо събрание (в този смисъл са Решение №
37/20.04.2016 г. по гр. д. № 4432/2015 г. на ВКС, І г.о., Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д.
№ 5704/2013 г. на ВКС, І г. о., Определение № 165/19.02.2010 г. по гр. д. № 1461/2009 г. на
ВКС, І г.о. и др.).
С исковата молба ищецът е релевирал възражение, че подземният гараж на ниво - 1
обслужва собствениците на самостоятелни обекти с жилищен характер, разположени във вх.
„В“, „Г“ и „Д“ на сградата, т.е. тази обща част не осигурява достъп и не обслужва само част
от самостоятелните обекти или входове в процесната сграда, поради което не са налице
условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп
само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва).
Съгласно чл. 8, ал. 2 ЗУЕС, когато сградата е с повече от един вход, управлението
може да се осъществява във всеки отделен вход. Управлението обхваща реда и контрола
върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в
сградата в режим на ЕС, както и контрола върху изпълнението на задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите, по арг. от чл. 8, ал. 1 ЗУЕС. Разпоредбата на чл.
8, ал. 2 ЗУЕС намира приложение, когато в сграда с множество самостоятелни обекти
съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява достъп до част от
11
самостоятелните обекти. Тъй като тази обща част осигурява достъп и обслужва само част от
самостоятелните обекти, а не всички, това е основание управлението й да се извършва от
самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на обектите в сградата, които
тя обслужва. Именно наличието на обособеност /относителна самостоятелност, при която
отделният вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти - които и
единствено обслужва /респективно не обслужва и други части/обекти на сградата/, би
позволило ефективно самостоятелно управление съобразно чл. 8, ал. 1 ЗУЕС на съответните
общи части от отделената етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и
правила за вътрешен ред (в този смисъл са Решение № 53 от 11.03.2016 г. на ВКС по гр. д.
№ 4753/2015 г., III г. о., ГК, Решение № 103 от 20.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4703/2019 г.,
I г. о., ГК и др.).
В настоящия случай горното условие не е налице. Това е така, тъй като от съвкупната
преценка на събраните по делото доказателства, а и от заключението на допуснатата СТЕ, в
т.ч. и изрично заявеното от вещото лице в проведеното на 18.05.2023 г. открито съдебно
заседание, се установява, че достъпът до подземният гараж ниво – 1 е възможен през всеки
един от входовете на сградата, т.е. не може да се приеме, че всеки от входовете осигурява
достъп само до част от подземния гараж на ниво – 1. Предвид изложеното и съобразно
практиката на ВКС следва да се приеме, че в случая не са налице предпоставките на чл. 8,
ал. 2 ЗУЕС.
Относно оплакването на ищеца, че не е ясно от кого е било свикано проведеното на
14.10.2021 г. общо събрание, респ. дали субектът, който го е свикал има законово
правомощие да направи това, Софийски районен съд приема следното:
В разпоредбата на чл. 12, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че Общото събрание се свиква
най-малко един път годишно от: 1. управителния съвет (управителя); 2. контролния съвет
(контрольора). Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици,
които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата (чл. 12, ал. 2
ЗУЕС), както и от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е
изминала повече от една година от последното проведено общо събрание (чл. 12, ал. 5
ЗУЕС). При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-
месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-
малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в
посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател (чл. 12, ал. 6 ЗУЕС).
В чл. 13 от ЗУЕС (изм. ДВ, бр. 57/2011, бр. 26 от 2016 г.) е предвиден редът за
свикване на общо събрание на собствениците в ЕС, а именно чрез покана, подписана от
лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място
на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи
- не по-късно от 24 часа.
Предвид гореизложеното следва да се приеме, че от кого изхожда инициативата за
свикване на общото събрание се съди от поканата, тъй като съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС
поканата трябва да е подписана от лицето, което свиква ОС. В настоящия случай в
12
представената по делото покана от 06.10.2021 г. за свикване на Общо събрание на
собствениците, ползвателите и обитателите в Етажната собственост, находяща се в гр. С.,
бул. „Б.“, бл. 49Б – гаражи, е посочено, че се свиква на 14.10.2021 г. от 18:30 часа общо
събрание, което да се проведе пред рампата на гаражите на сградата. В представената покана
обаче не е посочено от кого се свиква общото събрание, поради което не може бъде
извършена преценка дали лицето, което е свикало общото събрание, е било сред посочените
в чл. 12 ЗУЕС.
Предвид гореизложеното следва да се приеме за недоказано, че ОС на ЕС от
14.10.2021 г. е свикано по надлежния ред, респ., че взетите решения по т. 1, 3, 4 и 5 се явяват
незаконосъобразни. Въпреки това за пълнота на изложението съдът намира, че следва да
бъдат разгледани и оплакванията на ищеца за липса на кворум при вземане на решенията и
за неспазване на разпоредбите на чл. 14 ЗУЕС, по които Софийски районен съд приема
следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т.
1 - 4 и 7. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на
кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения
дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто
идеални части от общите части на етажната собственост (чл. 15, ал. 2 ЗУЕС).
Правилата за съставянето на протокол за проведено общо събрание на собствениците
в етажна собственост са регламентирани в чл. 16, ал. 4 – 6 от ЗУЕС. В разпоредбата на чл.
16, ал. 5 от ЗУЕС (изм. ДВ. бр. 26/2016 г.) са установени изискванията на законодателя към
съдържанието на протокола, в който се вписват датата и мястото на провеждане на общото
събрание, дневния ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за",
"против" или "въздържал се", техните подписи, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. В случая видно от приложения протокол от проведеното
на 14.10.2021 г. общо събрание на собственици в сградата ЕС, в него формално е посочено,
че е налице кворум за провеждане на общото събрание, доколкото е отбелязано, че
присъстват 51.8 % от собствениците на гаражи, но не са посочени идеалните части от
общите части, които всеки от явилите се притежава, каквото е изискването на чл. 16, ал. 5 от
ЗУЕС, в каквато насока са оплакванията на ищеца. Законодателят е поставил това изискване
не самоцелно, а за да може да се установи дали общото събрание е проведено при
изискуемият кворум и дали дадено решение е взето от законоустановеното мнозинство. Ето
защо, след като не са посочени идеалните чати, които всеки от явилите се притежава, в
случая не може да се установи дали общото събрание е било проведено при изискуемия
кворум, респ. дали решенията са взети от законоустановено мнозинство.
На следващо място, съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС, собственик или
ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен
13
член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг
собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на
същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на
събранието, или в писмена форма. Собственик или ползвател може писмено да упълномощи
и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с
писмено пълномощно (чл. 14, ал. 3 ЗУЕС), а едно лице може да представлява най-много
трима собственици и/или ползватели (чл. 14, ал. 4 ЗУЕС). Участието на пълномощник се
отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него
(чл. 14, ал. 5 ЗУЕС). В случая в приложения протокол от проведеното на 14.10.2021 г. общо
събрание на собственици в сградата ЕС не е отразено участието на пълномощниците, нито е
посочено за всеки пълномощник кое лице представлява.
Ето защо следва да се приеме, че не е доказано, че са спазени изискванията на закона
за кворум при вземане на решенията и за представителство в общото събрание, респ., че ОС
на ЕС от 14.10.2021 г. е проведено по надлежния ред, поради което взетите решения по т. 1,
3, 4 и 5 се явяват незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
По разноските:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 4 ГПК, право на разноски
възниква за всяка от страните, съобразно уважената, съответно прекратена част от исковата
претенция.
Ищецът претендира и представя надлежни доказателства за извършени разноски,
както следва: 80 лв. за държавна такса, 1000 лв. – депозит за СТЕ, както и 400 лв. за
адвокатско възнаграждение. Т.е. общият размер на сторените от ищеца разноски възлиза на
1480 лв. От така определения общ размер на разноските, съразмерно с уважената част от
иска, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца му се следват 987 лв.
Ответната страна доказва извършени разноски в размер на сумата 1000 лева –
заплатено адвокатско възнаграждение съобразно представения договор за правна защита и
съдействие от 13.01.2023 г. Релевираното от процесуалния представител на ищеца
възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК е неоснователно, тъй като претендираното от адв. Т.
адвокатско възнаграждение е в минималния размер, изчислен съобразно чл. 7, ал. 1, т. 4 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Съразмерно с прекратената част от иска, на основание чл. 78, ал. 4 ГПК, на ответната страна
следва да бъде присъдена сумата в размер на 334 лв.
При тези мотиви Софийски районен съд,
РЕШИ:
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 65653/2021 г. по описа на Софийски
районен съд, I ГО, 167 състав, в частта, в която С. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С.,
ж.к. „Г.Д.“, бул. „Б.“ № 49Б, вх. „Д“, ет. 7, ап. 16, е предявил срещу Етажните собственици
на сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен
14
гараж НИВО - 1, представлявани от председателя на управителния съвет Х. Х.,
конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на решенията по т. 2
и т. 6 от дневния ред по протокол от 14.10.2021 г. на Общо събрание на Етажните
собственици на сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ №
49Б, подземен гараж НИВО - 1.
ОТМЕНЯ по предявения от С. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж.к. „Г.Д.“,
бул. „Б.“ № 49Б, вх. „Д“, ет. 7, ап. 16, срещу Етажните собственици на сграда в режим на
Етажна собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж НИВО - 1,
представлявани от председателя на управителния съвет Х. Х., конститутивен иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, решенията по т. 1, т. 3, т. 4 и т. 5 от дневния ред по
протокол от 14.10.2021 г. на Общо събрание на Етажните собственици на сграда в режим на
Етажна собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж НИВО - 1.
ОСЪЖДА Етажните собственици на сграда в режим на Етажна собственост,
находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж НИВО - 1, представлявани от
председателя на управителния съвет Х. Х., да заплатят на С. Г. С., ЕГН **********, с адрес:
гр. С., ж.к. „Г.Д.“, бул. „Б.“ № 49Б, вх. „Д“, ет. 7, ап. 16, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
сумата в размер на 987 лв. – разноски за производството пред СРС, съразмерно с уважената
част от иска.
ОСЪЖДА С. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж.к. „Г.Д.“, бул. „Б.“ № 49Б, вх.
„Д“, ет. 7, ап. 16, да заплати на Етажните собственици на сграда в режим на Етажна
собственост, находяща се в гр. С., бул. „Б.“ № 49Б, подземен гараж НИВО – 1,
представлявани от председателя на управителния съвет Х. Х., на основание чл. 78, ал. 4
ГПК, сумата от 334 лв. – разноски за адвокатско възнаграждение за производството пред
СРС, съразмерно с прекратената част от производството по делото.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните, а в частта, в която производството по
делото е прекратено, имаща характер на определение, подлежи на обжалване с частна жалба
пред Софийски градски съд в едноседмичен срок от връчването на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15