Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 260092
Б., 13.08.2021г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Б.СКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, втори съдебен състав, в публичното заседание на четиринадесети юли
през две хиляди и двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: И. Ц.
при секретаря-Т. Б.,
като разгледа докладваното от СЪДИЯТА Ц.
гражданско дело № 723
по описа за 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.93,
ал.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
Н.Д.В. ***, с ЕГН: **********, чрез
пълномощник адвокат Г.Д. от САК, моли да
бъде осъден Р.Н.П. ***, с ЕГН: **********
да заплати сумата-главница от 7400лв., представляваща двоен размер на
платен задатък по сключен между
страните Предварителен договор за продажба
на недвижим имот от 06.02.2020г., ведно със законната
лихва върху горната сума-главница, считано от датата
на предявяване на иска на
30.06.2020г. до окончателното
заплащане, както да заплати и направените
по делото разноски.
В с.з. ищецът лично и чрез пълномощник
адв. Г.Д. от САК/пълномощно от 15.06.2020г.-л.2/,
поддържа иска и моли да бъде уважен изцяло като основателен и доказан, както и
да се присъдят направените по делото разноски, за които не представя списък за
разноските по чл.80 от ГПК.
Ответникът-Р.Н.П. ***, е направил възражение по иска и е представил
писмен отговор/наречен Обяснение/ с вх.№ 4733 от 24.08.2020г., изпратен по пощата
с п.кл. от 21.08.2020г., в предвидения в закона срок.
В писмения
отговор ответникът Р.П. признава, че е получил от ищеца
сумата от 3700лв. капаро за продажба на апартамент в Б., ж.к.С., бл.*, вх.*,
ет.*, ап.*. При запознаването с ищеца, същият е съобщил на ответника,
че е съученик на сина му
Д. П., за което е знаел, че са
двама наследници. На 06.12.2019г. ищецът се обадил на
ответника за покупка на апартамента,
който му отговорил, че е в процес на снабдяване
с документи. Междувременно ответникът се свързал
с брокера И. З., на която предал всички
документи с изключение на Схема от
кадастралната карта, която тя следвало
да получи от община
Б.. Всички предадени документи били копия с изключение
на оригинал от нотариалния акт. Същите тя
приела да предаде на
нотариус Д. Г.. Брокерът назначил обстоятелствена проверка с двама свидетели, за което ответникът
платил 100лв. на брокера и по 50лв. на свидетел, водени
от нея. На
06.02.2020г. брокерът З. го извикала спешно при нотариус Г. в Б. и съставили нотариално завещание, тъй като така сделката
щяла да стане
по-бързо и е по-сигурно за купувача. З. дала 120лв. на нотариуса и напуснали кантората като ответникът от капарото върнал
на З. 120лв. След това с купувача
отишли в дома на брокера, която
им представила договор за покупко-продажба,
запознали се бегло и се подписали
като купувачът му предал в брой
сумата от 3700лв. Брокерът поискала 2% комисионна. Купувачът платил, а ответникът отказал, тъй като
същата не била изпълнила нищо съществено за него. Ответникът
й обещал, че от него ще
получи пари в нотариалната кантора при сключване на
сделката. С договора, който подписал ответникът посетил две нотариални кантори в гр.С., които го питали
кой е съставил договора, установили и други нарушения и че в никакъв случай
не може да
има завещание. Те са следните:
т.11.- владението на имота се предава
на купувача до 06.03.2020г., т.е. 56 дни преди получаване
на нотариален акт; т.10-апартаментът се освобождава от целия багаж-мебели. Направен бил предварителен
оглед от купувача и съпругата му, които наредили
да се освободи
жилището от всички мебели, тъй като те
ще си купуват
нови. Да остане само хладилник
АЕГ за баба му. В договора е отразено, че апартаментът следва да се почисти.
Предварителният договор няма нотариална заверка на подписите.
В апартамента е имало двойно обзавеждане, това на ответника
и това на покойната му тъща.
Бригада е работила 2 дни по 15 часа,
за което е отключвала съседката Н. В. , тъй като ответникът
не можел да пътува от
гр.С., затова, че бил болен.
Всичко било опразнено от апартамента,
включително и хладилника. Столични нотариуси и прокурор от Б. посъветвали ответника незабавно да си
отмени завещанието преди да е изтекъл
срока му на 30.04.2020г. На 18.02.2020г. ответникът посетил кантората на нотариус
Г. заедно с Н. В. и поискал
отмяна на завещанието и документ за платеното завещание,
като нотариусът ги изгонил от
кантората си. По телефона от
гр.С. ответникът си записал нов
час при нотариус
Г. и на 05.03.2020г. е извършена
отмяна на завещанието, за което заплатил на нотариуса 100лв. Пътувайки за гр.С.
по телефона му се обадил
брокера и му казала да върне
веднага парите, че сделка няма
да има или
ще му скъса
документите. След отмяна на завещанието
е настъпила бурна реакция от страна
на брокера и купувача. Нотариус Г. обещал на 06.04.2020г. да узакони сделката,
чрез давностно владение, тъй като
сина му Д. П. е напуснал България от повече от
15 години и нямат връзка. Започнало се протакане, проведени
са безброй телефонни разговори с брокера, купувача и бащата на купувача,
които го обвинили, че ги
е излъгал и ограбил. След като купувачът
си поискал от ответника капарото,
същият му казал да му
върне мебелите и обзавеждането, които са на стойност
повече от 3700лв. и спрял да контактува
с ищеца. Ответникът заявява, че той
не се отказва
от сделката, ищецът да си
намери друг нотариус, тъй като
всички документи са готови и да
се извърши сделката, тъй като
Софийски нотариуси са му казали,
че сделката може да стане.
Ищецът се отказал и ответникът ще му върне
капарото само, когато ищецът му
върне мебелите и обзавеждането, за което има свидетели.
В с.з. ответникът-Р.Н.П.
***, редовно призован при условията на чл.41 от ГПК, не се
явява и не взема становище по иска.
От
събраните по делото доказателства, обсъдени във връзка със становищата на страните,
съдът приема за установено следното:
ОТ ФАКТИЧЕСКА СТРАНА:
Страните
са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот-апартамент №6 в
ж.к.Саранск, бл.№6, вх.Б, ет.1 в Б., състоящ се от
две стаи, кухня и сервизни помещения, с площ от 60.71кв.м. ведно с прилежащото
му помещение/избено/ с площ от 2.42кв.м. №6 с идентификатор 05815.302.291.16 и
4907.96 идеални части от общите части и толкова от правото на строеж при съседи
на апартамента: апартамент № 5 на Недка Грозева, двор, улица, съседи на мазето:
с-во Таневи, за сумата от 37000лв., от
която сума при сключване на договора купувачът брои на продавача сумата от
3700лв. като задатък/капаро/ при подписване на
договора, а останалата сума ще бъде изплатена на продавача чрез банка Уникредит банка, по който договор ищецът е купувач, а ответникът
продавач. В договора е посочено, че същият служи като разписка за изплатената
авансово сума.
Горното
се установява и от приложеното по делото писмено доказателство-копие от
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 6.02.2020г./л.5 и
6/, не оспорен от страните.
В
писмения отговор, наречен „Обяснение“ от ответника, се установява, че той
признава за сключването на описания по-горе предварителен договор и получаване
на сумата от 3700лв. от ищеца. В този смисъл са и показанията на св. И. Т. З. и св.Д. А. В., майка на ищеца.
Съгласно
отразеното в Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 6.02.2020г.,
се установява, че при сключване на горния договор ищецът е заплатил на ответника
сумата от 3700лв./три хиляди и седемстотин лева/, която представлява част от
уговорената цена по договора, както и като задатък
/капаро/ по смисъла на чл.93 от ЗЗД.
Съгласно
чл.3 от описания по-горе предварителен договор, се установява, че страните са
се съгласили подписването на окончателния договор да се извърши пред нотариус в
срок до 30 април 2020.
Видно
от чл.8 от описания по-горе предварителен договор, страните са постигнали съгласие, че продавачът
се задължава да предостави всички документи установяващи правото му на
собственост и изискуеми от закона за нотариално изповядане
на сделката.
От т.7
от предварителния договор, се установява, че продавачът се легитимира като
собственик на продаваемия недвижим имот с договор за продажба от 17.01.1994г.
на община Б. и нотариален акт № …………
Съгласно т.17 от предварителния договор, се установява, че при
сключването му страните са се съгласили да заплатят комисионна на посредника,
т.е. при сключването му е участвал посредник.
От
показанията на разпитания по делото свидетел И. Т. З. , се установява, че тя е
била брокер на страните при сключване на предварителния договор за продажба на
апартамент в Б. през миналата година. Св. З. след като се запознала с документите за
собственост, предоставени й от ответника установила, че той има
съсобственик-сина му, за което ответникът казал на нея и на нотариус Д. Г., че
синът му е изчезнал, как го е търсил, само той владеел апартамента и той се
съгласил да се снабди с нотариален акт, че го е придобил по давност като
осигури явяването на двама свидетели. След този разговор с брокера и нотариус
ответникът поискал да се извика ищеца и да сключат предварителен договор за
продажба на целия апартамент, което св.З. изпълнила и същият ден се подписал от страните
предварителния договор за продажба на апартамента, за което ищецът заплатил на
ръка на ответника сумата от 3700лв. като капаро. Уговорената цена на имота била
от 37000лв. Св. З. съставила
предварителния договор за продажба. При даването на капарото ищецът бил с майка
му. След сключване на договора св.З. отишла в Данъчната служба в Б. във връзка с
изваждане на данъчна оценка на имота и установила, че през годините сина на
ответника е заплатил всички задължения за процесния
апартамент, за което веднага уведомила нотариус Д. Г., както и останалите
нотариуси в Б.. Св. З. твърди, че се
обадила на ответника и му казала, че ги е лъгал затова, че синът му е изчезнал,
но той и затворил телефона и казал, че с нея е приключил като брокер. Тя му
казала да върне капарото. След това ответникът не й вдигал телефона като го
търсела. Подал срещу нея и нотариус Г. оплакване в прокуратурата.
От
показанията на св. Д. А. В., майка на ищеца, се установява, че синът й и
ответника Р. се договорили за продажба на апартамент в Б., за който ищецът
разбрал от обява в Интернет. Имало
проблеми със собствеността на апартамента и синът й и ответникът се уговорили
като стане ответникът собственик на целия апартамент ще го продаде на сина й.
На 06.02. бил направен и подписан документ и синът й дал 3700лв. като капаро на
ответника за апартамента. През месец март 2020г. отишли отново при нотариус Г.
и разбрали, че синът на ответника си е плащал данъците за апартамента, който
ищецът иска да купи, за което ответникът предложил да продаде само неговата
идеална част, с което ищецът не се съгласил и се отказал като поискал ответника
да му върне капарото, след което същият се покрил и не отговарял на телефонните
обаждания.
Видно от приложените писмени
доказателства-договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на
НДИ/отм./ от 17.01.1994г., схема № 15-42179 от 18.01.2020г., удостоверение за
наследници на В. Ф. П. и удостоверение за данъчна оценка от 14.01.2020г., се
установява, че апартаментът, предмет на предварителния договор за продажба, е
придобит чрез договор за продажба от съпругата на ответника през 1994г., която
е починала на 03.04.2015г. и е оставила за наследници по закон ответника като
съпруг и син Д. Р. П., от което следва, че ответникът е съсобственик на
апартамента с друго лице или със сина му Д. П..
Видно от приложената нотариална покана от
13.05.2020г. от ищеца до ответника се установява, че ищецът го е поканил на
22.05.2020г. в 10.00 часа да се яви в кантората на нотариус №* Т. Р. с посочен
точен адрес с всички изискуеми от закона
документи за изповядане на уговорената в
предварителния договор покупко-продажба на подробно описания апартамент в Б.
като му прехвърли собствеността по нотариален ред и му предаде владението. Ако
не стори горното ищецът ще приеме, че е налице отказ от страна на ответника за
сключване на окончателен договор за продажба на апартамента и да счита поканата
за връщане на даденото капаро в двоен размер или да му заплати сумата от 7400лв.
в срок до 26.05.2020г.
Горната
покана е връчена на ответника на 03.08.2020г. с получаване на препис от
исковата молба и приложенията към нея. В исковата молба ищецът изрично е
направил волеизявление за отказ от сключения предварителен договор за продажба
до ответника и връщане на задатъка в двоен размер,
която искова молба ответникът е получил на 03.08.2020г.
Въпреки
дадена от съда възможност на ответника, същият не е ангажирал доказателства по
делото.
ОТ ПРАВНА СТРАНА:
От
изнесените обстоятелства от ищеца в исковата молба и съгласно приложените
писмени доказателства, анализирани в тяхната съвкупност, аргументират съда да
приеме, че така предявеният иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД е допустим, тъй като е предявен между
надлежни страни.
Разгледан по същество, съдът намира, че главният
иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, а именно за заплащане
на сумата-главница от 7400лв./седем хиляди и четиристотин лева/, представляваща
задължение за връщане на задатъка в двоен размер по предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 6.02.2020г., сключен между страните,
който договор е развален от ищеца с нотариална покана, получена от ответника с
исковата молба на 03.08.2020г., е основателен и следва да се уважи изцяло като доказан,
по следните правни съображения:
Съгласно
чл.93 от ЗЗД задатъкът служи за доказване, че е
сключен договора и обезпечава неговото изпълнение. Ако страна, която е дала задатъка /в случая ищеца/ не изпълни задължението си по договора,
другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка,
а ако страната, която е взела задатъка /ответника/ не
изпълни задължението си по договора, то тя следва да върне получения задатък в двоен размер.
Задатъкът е парична сума или друга
имуществена ценност, която едната страна
дава на другата
при сключване на договора като
доказателство, че той е сключен и за обезпечаване на неговото изпълнение.
Задатъкът има гаранционна и обезщетително-наказателна
функции. Тези тясно свързани функции се изразяват
в правото на изправната страна да иска в двоен
размер дадения от нея задатък,
ако получилата задатъка страна е неизправна. Това право обаче изправната
страна може да упражни само
след като се откаже или
развали сключения договор, по който
е даден задатъкът.
Установи се, че между страните по делото е
сключен действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот от 6.02.2020г.,
който отговаря на изискванията в него да бъде индивидуализиран имота, да е
посочена цената на сделката, страните, задълженията им, срокът, в който ще бъде
сключен окончателен договор. Възражението на ответника, че предварителният
договор е без нотариална заверка на подписите, не влияе на действителността му,
тъй като формата за валидност на предварителен договор за продажба на имот е
писмена.
Установи се, че в срока на договора
ответникът-продавач не е изпълнил задължението си, а именно представяне на
документи, че е изключителен собственик на недвижимия имот, тъй като от така представените по делото, се
установява, че същият е съсобственик на имота заедно със сина му Д. П., както и
е невярна първоначалната му версия, че Д. П. е изчезнал преди много години, тъй
като впоследствие е установено от св.И. З., че за Д. П. са платени в годините
данъците върху процесния апартамент и че същият живее
в страната. От показанията на разпитаните по делото свидетели-И. З., брокер при
сключване на договора и Диана Войкина, майка на ищеца, които съдът кредитира като безпротиворечиви помежду си и необорени от останалите
събрани по делото доказателства, се установява, че ответникът е обявил за
продажба целия апартамент, уговорките му с ищеца са за продажба на целия
апартамент, което е отразено и в приложения по делото писмен предварителен
договор за продажба, подписан от страните, което не се е осъществило, тъй като
ответникът не е представил документи, че е изключителен собственик на имота.
Освен това същият съгласно направените
признания в писмения му отговор е сезирал Районна прокуратура-Б., за да му се
върнат документите във връзка със собствеността на апартамента.
Видно от направеното
волеизявление в исковата молба се установява, че ищецът е развалил договора на
основание чл.87, ал.1 от ЗЗД след като е дал на ответника с нотариална покана
подходящ срок до 22.05.2020г. за изпълнение с предупреждение, че след изтичане
на срока ще търси връщане на капарото в двоен размер.
За това, че договорът е
развален от ищеца поради неизпълнение от страна на ответника-продавач е и
отразеното в исковата молба, по която е образувано настоящето гражданско дело,
която е получена от ответника на 03.08.2020г.
Съгласно практиката на ВКС, отразена в Решение № 186 от 15.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6836/2013 г., III г.
о., ГК договорът може да бъде развален и с искова молба. В този случай правото на извънсъдебно
едностранно разваляне на договора се
осъществява с исковата молба с петитума, на която се
претендират последиците от развалянето. За да настъпи
ефекта на разваляне на договора
трябва да се установени предпоставките
по чл. 87 от ЗЗД. Развалянето на договора с исковата
молба може да се реализира,
ако длъжникът не изпълни в хода
на производството по делото до
изтичането на обективно подходящ предвид конкретните обстоятелства срок.
Предвид изложеното
следва извода, че страните са били обвързани от сключен между тях предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 6.02.2020г., който е развален от ищеца-купувач
поради неизпълнение от страна на ответника- продавач.
В конкретния случай
страните изрично са уговорили в чл.1 от Договора,
че 3700лв. от общата продажна цена от 37000лв. представлява задатък/капаро/
по смисъла, условията и правните последици предвидени в чл.93 от ЗЗД.
Следователно между страните е налице писмено съглашение за задатък
и неговия размер. Препращайки към разпоредбата на чл.93 от ЗЗД страните са
уговорили задатъка в полза на изправната страна по
договора. Съобразно изложеното по-горе, съдът счита, че изправна страна по
договора е ищеца, тъй като е изпълнил в срок задълженията си по договора и е заплатил
на ответника посочената в договора сума, което обстоятелство ответникът не
оспорва съгласно отразеното от него в писмен отговор от 21.08.2020г.
Следователно съгласно чл.93, ал.2, пр.2 от ЗЗД на ищеца се дължи сумата от 7400лв.
или в двоен размер капарото от 3700лв., която сума ответникът-продавач е получил
като задатък след като ищецът купувач се е отказал от
сключения между страните договор или ответникът дължи връщане на горната сума,
която е в двоен размер съгласно чл.6 от сключения предварителен договор за
продажба, тъй като е получил задатък от 3700лв. от
ищеца и сключеният между тях предварителен договор за продажба на имот е
развален поради неизпълнение от страна на ответника, тъй като не може да се
легитимира като собственик на целия апартамент, предмет на предварителния
договор за продажба.
Няма доказателства по
делото представени от ответника, удостоверяващи, че е прехвърлил собствеността
на ищеца върху апартамента и горната сума да е част от продажната цена.
ОТНОСНО
РАЗНОСКИТЕ:
С оглед
изхода на делото и направеното искане от ищеца за присъждане на разноски, съдът
намира, че на основание чл.78, ал.1 от ГК ответникът ще следва да заплати на
ищеца и сумата от 996лв. за направени разноски по делото за заплатена държавна
такса от 296лв. и адвокатско възнаграждение от 700лв. съгласно приложения
договор за правна защита и съдействие.
Водим от горното съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА Р.Н.П. ***, с ЕГН: ********** да
заплати на Н.Д.В.
***, с ЕГН: ********** сумата-главница от 7400лв./седем хиляди и четиристотин лева/, представляваща двоен размер на
платен задатък по сключен между
страните Предварителен договор за продажба
на недвижим имот от 06.02.2020г., ведно със законната
лихва върху горната сума-главница, считано от датата
на предявяване на иска на
30.06.2020г. до
окончателното заплащане, както да заплати
и сумата от 996лв./деветстотин и
деветдесет и шест лева/ за направени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен
съд-С. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: