Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ….
гр. София,16.05.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І г.о, 5 състав, в публично съдебно заседание на
първи ноември през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА
и секретар К.Георгиева, като разгледа докладваното от председателя
гражданско дело № 11079 по описа за 2015 год., за
да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са от Ц.Т.Р. против И.Т.П. кумулативно обективно
съединени искове с правно основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД, чл.236, ал.2 от ЗЗД, чл.92,
ал.1 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че сключил с ответника договор за наем на 08.02.2013г.,
съгласно който предоставил на ответника
за временно ползване недвижим имот –апартамент със застроена площ от 91.41
кв.м., находящ се в гр.София, кв.”Лозенец”, ул.”***********, срещу заплащане на
наемна цена от 500 евро месечно. Наемната цена следвало да се заплаща до 30
число на предходния месец по банкова сметка ***. Ответникът не изпълнил
задълженията си по договора да заплаща наем през периода
01.05.2014-30.04.2015г. в размер на 11 974.80лв., нито заплащал
консумативите на ел.енергия през периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. в размер на
4119.05лв. и за такса битови отпадъци за периода 01.01.2014г.-30.04.2015г. в
размер на 327.42лв., поради което ищецт развалил договора за наем, считано от
30.04.2015г. През периода 30.04.2015г. – 27.08.2015г. ответникът продължил да
ползва процесния апартамент, макар договорът за наем да бил развален, поради
което дължал обезщетение за ползването в размер на 4366лв. Наред с това
ответникът дължал неустойка за забава за плащането на дължимия наем, съгласно
чл.3.4 от договора, за периода 01.05.2013г.-30.04.2015г. в размер на
31 167.15лв. и неустойка за преждевременно прекратяване на договора за
наем, съгласно чл.3.5, в размер на 1955.80лв. Поради изложените доводи, моли
съда да осъди ответника да заплати сумата от 11974.80лв./наем за периода
01.05.2014г.-30.04.2015/, сумата от 4366лв./обезщетение за ползване на имота
след прекратяване на договора за наем през периода 30.04.2015г. – 27.08.2015./,
31167.15лв./ неустойка за забава, дължима по чл.3.4 от договора за наем, за
периода 01.05.2013г.-30.04.2015г./, 1955.80лв./неустойка, дължима по чл.3.5 от
договора за наем/, 4119.05лв./стойността на консумирана в наетия имот електрическа
енергия през периода 01.05.2014г.-30.04.2015г./, 911.09лв./обезщетение за
забава за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. с натрупване върху стойността консумираната
през периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. електрическа енергия/, 327.42лв./такса
битови отпадъци за периода 01.01.2014г.-30.04.2015г./, ведно със законната
лихва варху главниците, считано от 27.08.2015г. до окончателното изплащане.
Ответнтикът оспорва
исковете. Твърди, че заплащал
дължимия наем по банков път, а плащанията за
консумативи/ел.енергия, вода и
др./ заплащал в брой на служители на фирмата на
ищеца, защото партидите за консумативи били на името на „П.Е.Д. ЕООД, чийто
едноличен собственик на капитала бил ищецът. Ответникът бил изправна страна по
договора, поради което ищецът нямал право да го развали. Неизправна страна по
договора бил самият ищец, който не изпълнил своето задължение по договора да
прехвърли партидите за консумативи на името на ответника за срока на договора
за наем, а това неизпълнение породило конфликт в отгношенията между страните.
Сметките за консумативи били заплащани от „П.Е.Д.” ЕООД, след което били
представяни на ответника за плащане. Така ответникът бил лишен от възможността
да следи своевременно за текущите разноски и да прави възражения по тях. През
м.ноември 2014г. било сменено устройството за измерване на електрическа енергия,
поради което сметките за консумирана енергия многократно надвишавали
действително потребената енергия. Електрически техник установил нередности в
електрическата инсталацията, които не били отстранени. Ищецът не направил
надлежно изявление за разваляне на договора, тъй като след поканата страните
водили преговори за продължаване действието на договора и в този смисъл
изявлението за разваляне на договора следвало да се счита оттеглено. Моли съда
да отхвърли иска.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната взаимна връзка, приема за установено
следното :
По
предявения иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД:
Страните не спорят, че между тях през периода 01.05.2014г. – 30.04.2015г. е
съществувал договор за наем за описания в ИМ апартамент, находящ се в гр.София.
Видно от представения по делото договор за
наем от 08.02.2013г. ищецът е предоставил за временно ползване на ответника
процесния имот срещу заплащане на наемна цена от 500 евро, дължима до 30 число
на месеца, предхождащ месеца, за който се дължи наемът. Страните са се
споразумели наемът да се заплаща по банкова сметка ***, посочена в договора.
Спорен въпрос е дали ответникът е заплатил
наема за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. Ответникът поддържа становището, че
заплащал наем по банков път, но не ангажира доказателства, чрез които да
установи, че е заплатил дължимия наем за процесния период, а тежестта на
установяване на това обстоятелство е върху него, поради което възражението
остана недоказано.
Стойността на дължимия
наем за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г., съгласно чл.3, ал.1 от договора за
наем и утвърдения курс на българския лев спрямо еврото, е 11 735,23лв., до
който размер искът е основателен, а в останалата част до пълния предявен размер
от 11974.80лв., следва да бъде отхвърлен.
По предявения иск с правно основание
чл.236, ал.2 от ЗЗД:
Съгласно чл.236, ал.2 от ЗЗД, ако наемателят
продължи ползването на наетата вещ, въпреки противопоставянето на наемодателя,
той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от
прекратения наемен договор.
От представения по делото договор за наем от
08.02.2013г. се установява, че същият е със срок на действие до 01.03.2016г./чл.2,
ал.1/. Видно
от покана от 30.04.2015г. ищецът е развалил договора за наем, считано от
30.04.2015г., на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД, вр. т.3.5 от договора, поради
неплащане на дължимия наем и консумативи. Поканата е получена от ответника на
30.04.2015г. Спорни
въпроси по делото са дали ищецът е имал право да развали договора за наем и
каква е била действителната воля на ищеца, дали действително с тази покана
договорът е развален. Тъй
като ответникът не е заплатил дължимия наем за периода 01.05.2014г. – 30.04.2015г.,
съдът приема, че е бил неизправна страна, поради което ищецът е имал право да развали
договора за наем. Съгласно чл.3, ал.5 от договора, при забавяне на плащането за
срок по-голям от 30 дни, наемодателят може да развали договора едностранно, без
предизвестие. Неоснователно
е възражението, че ищецът бил неизправна страна, тъй като не бил изпълнил
задължението си да смени партидата за консумативни разходи. Съгласно чл.4, ал.1
от договора, наемодателят е длъжен да
окаже съдействие на наемателя по смяна на титуляра на партидите за консумативни
разходи. Страните са се споразумели наемателят/ответникът/ да смени партидите
за консумативни разходи, а наемодателят/ищецът/ да окаже съдействие за смяната.
Липсват доказателства ответникът, в качество на наемател, да е предприел
действия по смяна на партидата и ищецът да е отказал да даде съгласие за
промяна на партидата. По делото се установи, че наемодателят е изпълнил
основното си задължение по договора да осигури ползването на имота от ответника
през периода 01.05.2014г.-30.04.2015г., но ответникът не е изпълнил
задължението си да заплаща наем за вещта, поради което съдът приема, че наемодателят
е бил изправна страна по договора и е имал право да го развали. Неоснователно
е и възражението, че ищецът не осигурил ползване на имота по предназначение –
за жилище, тъй като подал молба да бъде преустановено подаването на
електричество към него. По делото не са представени доказателства в подкрепа на
това възражение, поради което то също остана недоказано.
Поради изложените съображения, съдът приема, че не ищецът,
а ответникът е неизправна страна по договора, поради което наемодателят е имал
право да развали договора за наем. Поканата
от 30.04.2015г. съдържа ясно изявление за разваляне на договора за наем, което
е достигнало до ответника на 30.04.2015г и от тази дата договорът следва да се
счита развален за в бъдеще. Няма основание да се приеме, че с това изявление
ищецът в действителност не желаел прекратяване на договора, тъй като впоследствие
водел преговори с ответника за продължаване на договора за наем. Не са
ангажирани доказателаства да са водени преговори между страните за продължаване
действието на договора или за сключване на нов договор за наем, а и дори да са
водени такива преговори, при липса на сключен нов договор, не може да се
приеме, че между страните е възникнало ново наемно правоотношение или че старият
договор за наем е запазил действието си. Осъществен
е съставът на чл.236, ал.2 от ЗЗД, поради което ответникът дължи заплащане на
обезщетение за ползването на имота в размер на наемната цена от 500 евро на
месец, която за периода 30.04.2015г.-27.08.2015г. е в размер на 3813.93лв./за
три месеца и 27 дни/, до който размер искът е основателен, а в останалата част,
до пълния предявен размер от 4366лв., следва да бъде отхвърлен. По предявените искове с правно основание
чл.232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на електрическа енергия за периода
01.05.2014г.-30.04.2015г. в размер на 4119.05лв. и такса „битови отпадъци” за
периода 01.01.2014г.-30.04.2015г. в размер на 327,42лв.: Съгласно
чл.232, ал.2 от ЗЗД, наемателят е длъжен да плаща наемната цена и
разходите, свързани с ползването на вещта. От заключението на счетоводната експертиза се установява, че стойността на консумираната
в имота електрическа енергия за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. е 4405,50лв.,
от която сума са заплатени 4122.24лв. Партидата е записана на името на „П.Е.Д.ЕООД
и плащанията са извършени по банков път от дружеството. В счетоводната експертиза е посочено, че, според писмо
изх.№ **********/25.05.2016г. на „Ч.Е.Б.”АД, консумираната на обекта
електрическа енергия е измервана посредством електромер с абонатен № **********
по клиентски номер 200035070577, подмяна на електромера на обекта не е
извършвана. Спорен въпрос е дали наемателят е заплащал електрическа енергия
през процесния период.
По искане на
ответника бе разпитана св.О. - служител в „П.Е.Д.ЕООД. Същата заявява, че
ответникът е заплащал наем за апартамента на ул.”******по банков път, през
2013г. заплащал и консумативите на апартамента, като предавал сумите на св.О.,
но след това сметките за консумативи „станали високи” и той отказал да ги
плаща. Фактурите за консумативи пристигали на място, при наемателя,
свидетелката се обжадала на ответника, а той й казвал, че сумите са прекалено
високи и няма да ги плати. Поради оплакванията на ответника, извършили проверка
на електромера, но не констатирали проблем. Заради неплатени сметки за зимния
период на 2014г., електроснабдяването било прекъснато. Захранването било
възстановено след напускането на ответника през пролетта на 2015г.
Събраните
доказателства – показания на св.О. и заключението на счетоводната експертиза,
не доказват ответникът да е заплатил електрическа енергия за процесния период
01.05.2014г.-30.04.2015г. Според св.О. след
2013г. ответникът е преустановил плащанията на електрическа
енергия, а според заключението на
счетоводната експертиза всички плащания за процесния период на стойност 4122.24лв. са извършени по банков път от „П.Е.Д.
ЕООД в периода 06.06.2014г.-11.09.2015г.,
а не от ответника.
Спорен въпрос
по делото е дали е отчетена вярно консумираната в имота електрическа енергия,
респ. дължи ли се заплащане на отчетената от „Ч.Е.Б.”АД през периода
01.05.2014г.-30.04.2015г. електрическа енергия.
Ответникът
поддържа становището, че не дължал заплащането на електрическата енергия, тъй
като без негово знание бил подменен електромерът, а новият електромер не отчитал
вярно консумираната електрическа енергия.
Представен е констативен протокол № 2526132/12.12.2014г.
за проверка на електромер № **********. В протокола в раздел „Пломби и знаци” е
посочено, че няма щит. Схемата на мерене е вярна, вграден ЧП – верен. Посочено
е, че изходящият АП на изход І и ІІ фаза има по два
кабела, на ІІІ – един. В протокола е отразена рекламация от наемателя. Същият е
посочил, че на 16.10.2014г. е подменен електромер № 9231662, без да са указани
причините за подмяната, новият електромер е отчел многократно по-голямо
потребление.
Представена е искова молба от „П.Е.Д. ЕООД против „Ч.Е.Б.”
АД, с която е поискано да бъде
установено със сила на пресъдено нещо, че „П.Е.Д. ЕООД не дължи на „Ч.Е.Б.” АД,сумата
от 911.09лв. – ел.енергия за периода 02.10.2014г.-02.12.2014г. Посочено е, че ИМ е подадена от управителя на „Пи Е.Д.„ЕООД – Ц.Т.Р.. Върху
ИМ е поставен печат на СРС, според който е образувано гр.д. № 69322/2014г. на
СРС, 75 състав.
Ищецът по делото – Ц.Т.Р., оспори да е подал ИМ в
качеството на законен представител на „П.Е.Д.ЕООД против „Ч.Е.Б.”АД за
посоченото задължение. От заключението на назначената по делото графологическа
експертиза, което съдът приема, се установява, че исковата молба, подадена пред
СРС, не е подписана от управителя на „П.Е.Д.ЕООД – Ц.Т.Р..
Така
събраните доказателства не доказват възражението на ответника, че количеството електрическа
енергия за имота не е отчетено вярно. Липсва акт, с който да е установена
тахническа неизправност на електромера, респ. електроснабдителното дружество да
е признало, че се дължи стойност на електрическа енергия в по-малък размер от
определения в издадените фактури. Представената искова молба против „Ч.Е.Б.”АД
не е подписана от управителя на „П.Е.Д.ЕООД и не е ясно каква е съдбата на това
дело, приключило ли е производството по него, с какъв акт. Липсват и
доказателства по делото електромерът в имота да е бил подменен безпричинно или
новият електромер да е технически неизправен. Според счетоводната експертиза,
електромерът в процесния имот е № ********** и той не е бил подменян. Съдът не
кредитира заключението на счетоводната експертиза в тази част, тъй като от
констативен протокол № 2526132 от 12.12.2014г. се установява, че електромерът в
процесния имот е с друг номер **********, а не № **********, но липсват
доказателства за датата, на която е монтиран този електромер, както и за
твърденията на ответника, че същият е бил технически неизправен.
Поради
изложените съображения, съдът приема, че стойността на електрическата енергия за
периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. за процесния имот е 4405.50лв. Съгласно чл.232,
ал.2 от ЗЗД, стойността на консумираната електрическа енергия, се дължи от
наемателя. Ищецът претендира заплащането на сума в по-малък размер –
4119,05лв., поради което предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен
изцяло.
Съгласно чл.232, ал.2 от ЗЗД, ответникът дължи и стойността за такса „битови
отпадъци”, която за процесния имот за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г., според
счетоводната експертиза, е 58.58лв. и е заплатена отТ.Р., поради което
предявеният иск е основателен за сумата от 58.58лв.за периода
01.05.2014г.-30.04.2015г., а в останалата част, до пълния предявен размер от
327,42лв. и за периода 01.01.2014г.-01.05.2014г., следва да бъде отхвърлен. По предявения иск с правно основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на
сумата от 911.09лв. - обезщетение за забава с натрупване за периода
01.05.2014г-30.04.2015г. върху дължимата електрическа енергия от 4119.05лв. за
периода 01.05.2014г.-30.04.2015г.: От
заключението на счетоводната експертиза се установява, че стойността на лихвата
за посочения период е 71.90 лв. Част от тази лихва в размер на 71.50лв. е
заплатено от „Пи Е.Д.„ ЕООД. Липсват доказателства ответникът да е заплатил
лихвата, поради което следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 71.90лв.,
до който размер искът е основателен, а в останалата част, до пълния предявен
размер от 911.09лв., следва да бъде от хвърлен. По
предявените искове са правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на
неустойка по чл.3, ал.4 и по чл.3, ал.5 от договора за наем:
Съгласно чл.3, ал.4 от
договора за наем, при забава на плащането, наемателят дължи лихва за забава в
размер на 1% на ден върху наемната цена за периода на закъснението. Ищецът
претендира неустойка за забава за периода 01.05.2013г. до 30.04.2015г./петитум
на ИМ/ върху неизплатения наем за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. Съгласно
чл.3, ал.1 от договора, наемът се дължи до 30-то число на предходния месец,
поради което ответникът е изпаднал в забава за вземането за м.05.2014г. на
01.05.2014г., а не на 01.05.2013г. и дължи неустойка за забава за вземанията
01.05.2014г. – 30.04.2015г. за периода 01.05.2014г. – 30.04.2015г., не и за
периода 01.05.2013г.-01.05.2014г. От заключението на счетоводната експертиза се установява, че макар вещото лице да е
посочило в констативната част, че изчислява неустойката за периода 01.05.2013г.-30.04.2015г.,
в действително е изчислило неустойката за периода 01.05.2014г. - 30.04.2015г. и
същата възлиза на 23 100.36лв., до който размер искът е основателен, а в
останалата част до пълния предявен размер от 31 167.15лв. и за периода
01.05.2013г.-01.05.2014г., следва да бъде отхвърлен. Съгласно чл.3, ал.5 от договора за
наем, при забавяне на плащането на наем за срок по-голям от 30 дни, наемодателят
може да развали договора едностранно без предизвестие, при което наемателят дължи
неустойка в размер на 2 месечни наема. В конкретния случай договорът за наем е
сключен със срок на действие до 01.03.2016г., а е прекратен на 30.04.2015г. от
наемодателя, поради виновно поведение на ответника, който не е заплатил
дължимия наем за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. Следователно, ответникът
дължи неустойка за предсрочно прекратяване на договора за наем в размер на 1000
евро, които по стойност са равни на 1955.80лв., колкото претендира ищецът,
поради което предявеният иск следва да бъде уважен изцяло.
По разноските:
Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца, на основание чл.78,
ал.1 от ГПК, направените по делото разноски в размер на 3947.81лв., съобразно
уважената част от иска.
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА И.Т.П., ЕГН **********,***, да заплати на Ц.Т.Р., ЕГН **********, от
гр.София, район „Възраждане”, ул.”*********, на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД, сумата от 11735.23лв./наем за периода
01.05.2014г.-30.04.2015г., дължим по договор за наем от 08.02.2013г./, сумата
от 4119.05лв./стойността на консумирана електрическа енергия през периода
01.05.2014г.-30.04.2015г./, на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, сумата от
71.90лв./обезщетение за забава за периода 01.05.2014г.-30.04.2015г. с
натрупване върху стойността на консумирана електрическа енергия през периода
01.05.2014г.-30.04.2015г./, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, сумата от
58.58лв. – такса ”битови отпадъци”/, ведно със законната лихва върху всяка
от главниците, считано от 27.08.2015г. до окончателното изплащане, като исковете в останалата част, в
която се претендира наем за сумата над 11 735.23лв. до 11 974.80лв., в частта,
в която се претендира обезщетение за забава за сумата над 71.90лв. до 911.09лв.
и такса „битови отпадъци” за сумата над 58.58лв. до 327.42лв., като
неоснователни, ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА И.Т.П., ЕГН **********, да заплати на Ц.Т.Р., ЕГН **********, на основание
чл.236, ал.2 от ЗЗД, сумата от 3813.93лв./обезщетение
за ползване на недвижим имот през периода 30.04.2015г.-27.08.2015г. след
разваляне на договор за наем от 08.02.2013г./, ведно със законната лихва,
считано от 27.08.2015г. до окончателното изплащане, като иска в останалата част, до пълния предявен размер от 4366лв.,
като неоснователен, ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА И.Т.П., ЕГН **********, да заплати на Ц.Т.Р., ЕГН **********, на основание
чл.92, ал.1 от ЗЗД, сумата от 23 100.36лв./неустойка за забава за периода
01.05.2014г.-30.04.2015г., дължима по чл.3.4 от договор за наем от 08.02.2013г.
за неизпълнение на задължение за заплащане на наем за периода
01.05.2014г.-30.04.2015г./, ведно със законната лихва, считано от 27.08.2015г.
до окончателното изплащане, като иска в
останалата част, до пълния предявен размер от 31 167.15лв. и за
периода 01.05.2013г. - 01.05.2014г., като неоснователен, ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА И.Т.П., ЕГН **********, да заплати на Ц.Т.Р., ЕГН **********, на основание
чл.92, ал.1 от ЗЗД, сумата от 1955.80лв./неустойка, дължима по чл.3.5 от
договор за наем от 08.02.2013г./, ведно със законната лихва, считано от
27.08.2015г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА И.Т.П. да заплати на Ц.Т.Р., на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените
по делото разноски в размер на 3947.81лв., съобразно уважената част от иска.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му .
СЪДИЯ :