РЕШЕНИЕ
гр. София, 4
Юни 2018 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на единадесети май две
хиляди и осемнадесета година в състав:
Председател: Катерина Енчева
като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 7735 описа за 2015 год.
, за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени
са при условията на евентуалност обективно съединени установителни искове с
правно основание чл.26 ал.2, съединен евентуално с иск по чл.31 от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД), евентуално съединен с иск по чл.76 от Закона за
наследството (ЗН), иск с правно основание чл.108 от Закона за собствеността
(ЗС) и евентуално съединен иск с правно основание чл.33 ал.2 от ЗС.
Ищците
В.П.М. и Б.П.М. твърдят, че са собственици по наследство на следния недвижим
имот: апартамент, находящ се в гр.София, бул.“**********представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.105.46.2.2., находящ се в жилищна
сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.105.46, със
застроена площ от 103.02 кв.м., състоящ се от три стаи, хол, кухня и баня и
други сервизни помещения, без съседи на същия етаж, отдолу имот с идентификатор
68134.105.46.2.1., отгоре – имот с идентификатор 68134.105.46.2.3, заедно с
мазе, при съседи: мазе на П., държавен сутерен и двор, заедно с 28.42 ид.части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот.
Описаният имот бил придобит от дядото на ищците – И.В.М. и баба им – В.В.М.,
при условията на съпружеска имуществена общност, по силата на договор за
продажба, сключен със СГНС, Благоевски РНС.След смъртта на дядо им през 1987
год. имотът останал в съсобственост между бабата на ищците с квота 4/6
ид.части, техният баща - П.И.М. с квота 1/6 ид. част и техният чичо – В.И.М. с
квота 1/6 ид. част. След смъртта на баба им през 2005 год., имотът останал в
съсобственост при равни квоти на бащата и чичото на ищците. Твърдят, че с
влязло в сила решение, постановено по гр.д. № 5971/2011 год. на СГС, била
обявена смъртта на бащата на ищците - П.
М., считано от 5/11/1999 год. Заявяват, чеВ.М. – техен чичо, починал през 2013
год. и оставил за единствени свои наследници двамата ищци. Ищците твърдят, че
ответницата Б.Ф., завела дело за делба на процесния недвижим имот, по което се
легитимирала като собственик на ½ ид. част от него, въз основа на
договор за продажба от 11/11/2010 год. При изповядване на сделката за
закупуване на имота, ответницата се легитимирала с пълномощно, издадено отВ.М..
Същото обаче не било подписано от соченото като упълномощител лице, поради
което и при сключване на договора липсвало валидно изразено съгласие от
продавача за прехвърляне на имота. Освен това, към момента на подписване на
договора за продажба чичото на ищцитеВ.М. бил в обективна невъзможност да
изразява воля и да дава съгласие за продажба на притежаваната от него част от имота,
тъй като страдал от деменция, а състоянието му се влошило от прекаран исхемичен
инсулт. Той бил парализиран, не можел да се движи, да се храни или да пише, не
разпознавал своите племенници, не знаел къде се намира, изпадал в състояние на
агресия и нямал представа кои са хората около него. Ищците твърдят и че при
сключване на договора за продажба не им било предложено да изкупят идеалните
части, притежавани от продавача и липсвала декларация за отказ от изкупуване.
Имотът предмет на спора се владеел от ответницата. При тези фактически
твърдения, ищците предявяват иск за прогласяване на нищожността на договор за
продажба от 11/11/2010 год., оформен с нотариален акт № 181, том VІ, рег. №
32342, н.д. № 1166/2010 год. на нотариус с рег. № 274 от Регистъра на
Нотариалната камара, поради липса на изразено съгласие от страна на продавача
за продажбата на имота. В случай, че този иск бъде отхвърлен, молят съда да
унищожи този договор, тъй като към момента на подписване на пълномощното
прехвърлителят не е можел да разбира свойството и значението на постъпките си. В
случай, че посочените искове бъдат отхвърлени, молят договорът за продажба да
бъде обявен за относително недействителен по отношение на тях на основание
чл.76 от Закона за наследството. Ищците молят ответницата да бъде осъдена да им
предаде владението върху описания недвижим имот, поради липса на основание, на
което упражнява фактическа власт върху него. При условията на евентуалност, ако
горните искове бъдат отхвърлени, молят да бъде признато правото им да изкупят
продадената ½ ид. част от имота при условията на чл.33 ал.2 от ЗС.
Претендират и направените по делото разноски.
Ответницата
Б.Ф.Д. оспорва предявените искове. Счита, че ищците не са материално правно
легитимирани да претендират за собствеността върху процесния имот, тъй като не
били единствени наследници на В.И.М.. Твърди, че ищците са признали качеството
й на съсобственик и са сключили с нея предварителен договор за продажба на
имота от 12/11/2012 год. Във връзка с неизпълнение на задълженията на ищците по
предварителния договор, ответницата завела иск пред СРС за реализиране на
правата си по чл.93 ал.2 от ЗЗД и в отговора на исковата молба настоящите ищци
– ответници по делото пред СРС, не само, че не оспорили иска, но и твърдели, че
са изправна страна по договора. Ответницата оспорва наследодателят на ищците да
не е подписал пълномощното, с което тя била упълномощена на прехвърли имота.
Твърди, че пълномощното е подписано отВ.М., подписът му бил заверен пред
нотариус, а на заверката присъствала и ищцата В.М.. В деня на нотариалната
заверка на пълномощното, ищцата В.М. подала декларация за това, че не желае да
закупи половината от имота за сума, съответстваща на данъчната му оценка.
Ответницата счита, че унищожаването на договора не можело да бъде направено в
настоящото производство, поради липса на предпоставките по чл.31 ал.2 от ЗЗД и
предвид факта, че унищожаването било поискано след смъртта наВ.М., без приживе
да е било поискано поставянето му под запрещение, а извод за недееспособността
на лицето не се произтичал от самия договор. Ответницата поддържа становище и
за неоснователност на претенцията за изкупуване, тъй като искът бил предявен
след изтичане на срока по чл.33 ал.2 предл.2 от ЗС, като твърди, че ищците са
узнали за договора за продажба на датата на сключване на предварителния договор
с ответницата от 12/11/2012 год. Ето защо неправилно ищците твърдели, че са
узнали за договора за продажба след справка в Агенцията по вписвания. В
допълнение, след изпратена на ответницата нотариална покана от ищците, с искане
за заплащане на обезщетение за ползване на имота, ответницата се явила на
предложената й среща при нотариус на 17/11/2013 год. и изрично оспорила правата
на ищците, поради което това била най-късната дата, на която ищците са узнали
за сключения договор за продажба. Дори и при това положение, срокът за
предявяване на иска за изкупуване бил изтекъл. При тези фактически твърдения,
ответницата моли предявените искове да бъдат отхвърлени, като й се присъдят
направените по делото разноски. При условията на евентуалност и в случай, че
ревандикационният иск бъде уважен, ответницата моли да й бъде признато право на
задържане върху ½ ид. част от имота, до заплащане на увеличената
стойност на имота, вследствие направени от ответницата подобрения. Във връзка с
направеното възражение, ответницата твърди, че след закупуване на имота, тя
имала качеството добросъвестен владелец и направила в имота множество
подобрения, както следва: подмяна на стара входна врата с нова масивна за 900
лева; поставяне на външни метални решетки върху всички прозорци 8 броя за 1500
лева; подмяна на цялата ел.инсталация, включително и в частта, ползвана от
ищците и обособяване на два отделни кръга с ел.табла и отделни електромери за
1800 лева; шпакловка на стените, след поставяне на ел.инсталацията за 750 лева
труд и материали; изхвърляне и извозване на строителни отпадъци за 950 лева; поставяне
на нови ел.контакти и фасонки в банята, тоалетната, кухнята, коридора и двете
стаи, ползвани от ответницата за 240 лева; поставяне на нови брави на 4 броя
вътрешни врати за 420 лева; подмяна на счупени стъкла в банята, тоалетната и
външните прозорци за 240 лева; боядисване на прозорците и вратата на стаята,
ползвана от ответницата и на прозореца и решетката в банята за 260 лева;
частична подмяна на ВиК инсталацията в кухнята, банята и тоалетната, поставяне
на 2 броя батерии, нови мивки в банята и кухнята, ново тоалетно казанче,
подмяна на канални връзки, поставяне на нов водомер, пломбиране и откриване на
партида за 2000 лева; поставяне на нови плотове за мивките в кухнята и банята;
поставяне на окачен таван в банята и обособяване на склад за 1350 лева;
заплащане на ремонтни работи по общите части на етажната собственост за 650
лева; поставяне на кухненски шкафове за 480 лева; хидроизолация на външните
стени на двете стаи, ползвани от ответницата за 680 лева; изолация на таваните
в двете стаи, ползвани от ответницата и коридора за 1500 лева; поставяне на вътрешна
топлоизолация на стената в коридора и на една стена в стая, ползвана от
ответницата за 520 лева; грундиране и поставяне на тапети в стените на стените
в стаите, ползвани от ответницата за 510 лева; поставяне на закачалка-шкаф във
входното антре за 220 лева; поставяне на ламиниран паркет с подложка и первази
в една от стаите, ползвана от ответницата за 420 лева; боядисване на тавана в
една от стаите, ползвана от ответницата и поставяне на декоративни плоскости
над изолацията с первази на тавана на другата стая за 360 лева; поставяне на 2
броя климатици за 3400 лева. Направените подобрения били на стойност
19 610 лева, а в резултат от тях, стойността на имота се увеличила със
сумата 32 720 лева. Моли тази сума да й бъде заплатена от ищците и до
заплащането да й бъде признато право на задържане.
Съдът установи от фактическа страна следното:
И.В.М.
и В.В.М. са закупили от СГНС, Благоевски РНС апартамент, състоящ се от три
стаи, хол, кухня и баня и други сервизни помещения, находящ се на
бул.“Толбухин“ № *****, застроен на 103.02 кв.м., от 451.05 куб.м., при
граници: север - двор, юг – двор, изток – двор, запад – двор, отгоре – ап. На Д.
П., отдолу – държавен апартамент, с мазе при граници: мазе на П., държавен сутерен
и двор, заедно с 28.42 ид.части от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото, представляващо парцел ІV, кв.434, м.“Центъра“, с договор за
продажба от 1/4/1970 год..
И.В.М.
е починал на 16/5/1987 год. и е оставил наследници по закон В.В.М. – съпруга, П.И.М.
– син и В.И.М. – син. В.В.М. е починала на 3/6/2005 год. и е оставила
наследници по закон В.И.М. – син и П.И.М. – син.
С
решение, постановено по гр.д. № 5971/2011 год. на СГС, влязло в сила на
28/2/2012 год. е обявена смъртта на П.И.М., настъпила на 5/11/1999 год.
В.П.М.
е дъщеря, а Б.П.М. е син на П.И.М..
В.И.М.
е приет за болнично лечение в периода 19/9/2010 год. – 27/9/2010 год. в Първа
МБАЛ, където му е била поставена диагноза исхемичен мозъчен инсулт в ДСМА,
левостранна централна хемипареза до плегия за ръката, артериална хипертония ІІІ
степен, ХИБС, миокардиосклероза. В издадената епикриза при изписването му от
болница е отбелязано, че в хода на лечението и рехабилитацията се повишил
обемът на движенията в левия крак до степен на умерено тежка пареза, а за
ръката персистирала плегията. От амбулаторен лист № 3324 от 4/11/2010 год. се
установява, че е препоръчана диспансеризация наВ.М. във връзка със състоянието
му след прекаран мозъчен инсулт.
В.П.М.
е декларирала писмено в декларация с нотариална заверка на подписа рег. № 30905
от 28/10/2010 год., че В.И.М. й е предложил да закупи неговата ½ ид.част
от описания по-горе недвижим имот за сума, отговаряща на данъчната му оценка,
но тя не приела предложението.
С
пълномощно, подписано от В.И.М., последният е упълномощил Б.Ф.Д. да договаря
сама със себе си, при условията на чл.38 от ЗЗД и да прехвърли ½ ид.
част от описания по-горе имот на свое име срещу издръжка и гледане или да
продаде имота на себе си. Подписът на упълномощителят е заверен от нотариус,
под рег. № 30906 от 28/10/2010 год. Заверено е и съдържанието на пълномощното,
с рег. № 30907, том 9, акт 192.
С
договор за продажба от 11/11/2010 год., оформен с нотариален акт № 181, том VІ,
рег. № 32342, н.д. № 1166/2010 год. на нотариус с рег. № 274 от Регистъра на Нотариалната
камара, Б.Ф.Д., действаща като пълномощник на В.И.М., с пълномощно рег. № 30906
за удостоверяване на подписа и рег. № 30907, том 9, акт № 192 за удостоверяване
на съдържанието от 28/10/2010 год. на Нотариус рег. № 274 от регистъра на
Нотариалната камара е продала на себе си в лично качество следния недвижим
имот: апартамент, находящ
се в гр.София, бул.“**********представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.105.46.2.2., находящ се в жилищна сграда № 2, разположена в поземлен имот
с идентификатор 68134.105.46, със застроена площ от 103.02 кв.м., състоящ се от
три стаи, хол, кухня и баня и други сервизни помещения, без съседи на същия етаж,
отдолу имот с идентификатор 68134.105.46.2.1., отгоре – имот с идентификатор
68134.105.46.2.3, заедно с мазе, при съседи: мазе на П., държавен сутерен и двор, заедно с 28.42 ид.части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот. Нотариалният
акт е поправен с нотариален акт № 97, том ІІ, рег. № 11151, н.д. № 282/2012
год. на нотариус рег. № 274 от регистъра на НК, като освен другите поправки е
добавена нова точка в изброените представени документи при сключване на
договора, а именно – декларация по чл.33 от ЗС, заверена с рег. № 30905 от
28/10/2010 год.
На 12/11/2012 год.
между В.П.М. и Б.П.М., действащ чрез пълномощник, като продавачи и Б.Ф.Д., като
купувач е сключен писмен договор за продажба на ½ ид. част от описания по-горе
апартамент. В договора се съдържа изявление, че имотът се продава на Б.Ф.Д. в качеството
й на съсобственик.
Б.П.М. е
упълномощил майка си Л.Л.Б.да продаде на лице, което намери за подходящо
собствената му ¼ ид.част от процесния апартамент. Подписът на
упълномощителят е нотариално заверен с рег. № 20958, заверено е и съдържанието
на документа с рег. № 20959, том 7, акт 85 на нотариус с рег. № 274 от
регистъра на НК.
На
17/12/2013 год. нотариус с рег. № 628 от регистъра на Нотариалната камара, е съставил
констативен протокол, в който е констатирано явяването на В.П.М., Л. Л.Б., в качеството
си на пълномощник на Б.П.М. и Б.Ф.Д.. В протокола е констатирано, че срещата се
състои по повод нотариална покана рег. № 3946/27.11.2013 год., с която Б.Ф.Д. е
поканена да предаде на В.М. и Б.М. владението върху описания в нотариалната покана
имот, съставляващ процесният недвижим имот. Записано е изявление на Б.Д., която
е оспорила, че В. и Б.М. са узнали за собствеността й върху ½ ид.част от
имота „сега“ и че са сключили с Д. предварителен договор за продажба на своята
идеална част от имота, в качеството си на съсобственици на Д.. Вписано е
оспорването на Б.Д., че само тя ползва целия апартамент и заявлението й, че тя
ползва две от стаите на апартамента, а другите две се ползвали от В. и Б.М.,
които имали разположени свои вещи там, имали ключ и постоянен достъп до имота. Б.Д.
отказала да подпише приемо-предавателен протокол за ½ ид.част от имота,
тъй като заявила, че ползва само своята част. В констативния протокол е
записано и изявление на В. и Б.М., че същите нямат ключ от апартамента и достъп
до него. Протоколът е подписан от явилите се лица и от нотариуса.
С
влязло в сила на 6/7/2017 год. решение, постановено по гр.д. № 00034/2014 год.
на СРС, В.П.М. и Б.П.М. са осъдени да заплатят солидарно на Б.Ф.Д. сумата
18 000 лева, представляваща двоен размер на задатък, заплатен по
предварителен договор за покупко-продажба от 12/11/2012 год., касаещ
прехвърляне на процесния недвижим имот.
По
делото е представено писмо от нотариус с рег. № 274 от регистъра на НК за това,
че нотариалните дела от 2010 год., в това число и н.д. № 1166, по което е
издаден нотариален акт № 181, том VІ, рег. № 32342 са унищожени, съгласно акт
за унищожаване от 5/3/2010 год., одобрен с писмо изх. № 156-ОС/25.3.2015 год.
на Държавна агенция Архиви.
Вещото
лице по съдебно-техническата експертиза дава заключение, че стойността на
описаните от ответницата строително-ремонтни е 17 423 лева. Увеличената
стойност на имота, след описаните строително-ремонтни работи е опредЕ. от
вещото лице на 32 720 лева.
Вещото
лице по медицинската експертиза дава заключение, чеВ.М. е страдал от исхемичен
мозъчен инсулт в дясната средна мозъчна артерия; левостранна централна
хемипареза до плегия за ръката, артериална хипертония ІІІ степен; хронична
исхемична болест на сърцето; миокардиосклероза. При приемането му в болница той
е имал намалена мускулна сила за лявата ръка и левия крак; левостранна
централна хемипареза до плегия на ръката; невъзможно самостоятелно
вертикализиране; наличен контрол на тазовите резервоари, съхранени висши корови
функции – в ясно съзнание, ориентиран, адекватен. От направените му изследвания
се установила недобре демаркирана зона на пресни исхемични промени в дясно,
челно, исхемични промени с различна давност, без деформация на вентрикулната
система и без промени в структурите на задна черепна ямка. При изписването на М.
от болница било отчетено повишаване на обема на движенията в левия крак до
степен на умерена до тежка пареза, а за ръката персистирала плегията. Според
вещото лице при изписването от болничното заведение,В.М. не е можел да се
самообслужва, но е имал възможност да разбира случващото се около него и да
пише/да се подписва. Висшите му корови функции били нормални. При липсата на
медицински документи, установяващи някаква негативна промяна, вещото лице
счита, че състоянието наВ.М. е било същото един месец след изписването му от
болница, тоест към 28/18/2010 год.
Свидетелката Н.В.К.заявява,
че познаваВ.М. от 1996-1997 год. Тя посещавалаВ.след получения от него инсулт –
през 2009 или 2010 год.. Тогава свидетелката отишла заедно с ищцата В.М., за да
му бъдат дадени хапчета и да бъде той преобут.В.бил безпомощен, лежал
неподвижен и можел да си мърда само главата. Според свидетелкатаВ.М. говорел с нечленоразделни звуци, и имал „някаква малка адекватност“ на
реакциите. Едната му ръка стояла настрани, а другата се вдигала малко нагоре.
Според свидетелката той изглеждал като жив труп. Посещението приВ.М. било през
октомври или ноември месец, като в рамките на една седмица свидетелката ходела
заедно с В. всеки ден. При последващи посещения, ключалката била сменена и В.
нямала достъп.
Свидетелката Н.В.Д.видялаВ.М.
след изписването му от болница, след прекарания инсулт. Той прекарал известно
време в хоспис и след прибирането си у дома, свидетелката, която работела като
медицинска сестра, отишла, за да покаже как трябвало да се полагат грижи за
него, тъй като той имал катетър и бил с пареза на лявата ръка.В.М. не можел да
се обслужва сам, не разбирал състоянието си, бил неадекватен. Движенията му
били затруднени, вяли, не можел да вдига ръцете и краката си, не можел да
става, без да бъде подпрян. Той не разбира какво му се говори, гледал в една
точка и трудно разпознавал хора. Според свидетелката това се случило в студен
есенен месец през 2010 или 2011 год. Свидетелката, не била виждала М. да пише,
но тъй като трудно движел ръката си, тя счита, че той не можел да пише сам,
освен ако му се захванела ръката.
Свидетелката М.К.–
С. заявява, че около 9/11/2010 год. била помолена от Б. да закаратВ.М. до гр.Е.
в център за рехабилитация. Свидетелката отишла до дома на Валентин, за да го
вземе. Тогава тя го видяла за първи път. Когато тя пристигнала,В.си взел
чантата и се качил в колата.В.ходел самостоятелно с помощта на бастун.
Свидетелката провела разговор с него, оказало се, че двамата са набори. Той я
похвалил, че била много добър шофьор, говорили за книги и политика, разговорът
бил адекватен. По пътя те спрели на една
бензиностанция иВ.излязъл от колата, после поискал да му бъде купено едно кафе,
дори поискал една цигара, въпреки че не било добре за него. ТогаваВ.обяснил на
свидетелката, че отива на рехабилитация, след прекаран инсулт. На свидетелката
направило впечатление, чеВ.ходи по-бавно, но говорел напълно нормално.
Свидетелката М. Г.
П. заявява, че познавалаВ.от около 6-7 години, като се запознала с него чрез Б..
Б. му помагала, заедно със съпругата на неговия брат, да бъде възстановено
подаването на ток в жилището му. След инсулта свидетелката виждалаВ.и говорели,
пиели заедно кафе. На свидетелката не направило впечатление той да отговаря
нечленоразделно или да има особености в поведението. Свидетелката знае, че Б.
уреждала рехабилитация заВ.в с.Кокаляне и в гр.Е.. След тази рехабилитация той
споделил със свидетелката, че работел отново като таксиметров шофьор, но само
нощно време.В.се обслужвал сам.
Свидетелят С.В.Й.,
който се занимавал със строителни и ремонтни дейности, заявява, че посещавал
процесния имот, докато течал ремонта там. Той бил помолен от Б. да направи
ремонт. Първо била направена хидроизолация на стените, тъй като имало влага.
Обезопасени били 2-3 прозореца чрез поставяне на метални решетки. Стените били
импрегнирани с водоустойчив грунд против мухъл, а след това шпакловани, чрез
поставяне на мрежа. За запазване на мазилката. Направена била топлоизолация на
тавана, поставени били тапети. За подмяна на кабелите по ел.инсталацията, били
изкопани канали в стените; работено било и по водопровода, сменяни били
сифоните, батериите и душа, сложен бил нов бойлер. В банята бил направен окачен
таван с гипс картон, една част от банята била преградена. В банята също била
направена хидроизолация, сменени били плочките.От апартамента били изнесени
много боклуци и строителни отпадъци. Според свидетеля ремонтът бил голям, тъй
като сградата била много стара.
При така приетите за установени факти, съдът
намира следното от правна страна:
Правото
на собственост върху процесният недвижим имот
е придобито отИ.М. и В. М. през 1970 год. по силата на писмен договор,
сключен на основание Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд.
След смъртта наИ.М. през 1987 год., притежаваната от него идеална част от имота
е била наследена от неговите наследници по закон – съпругата му В. М. и
синовете му П. М. иВ.М.. Всеки от тях е получил равна част от наследяваната
½ ид.част от имота. След смъртта на В. М., притежаваните от нея идеални
части от процесния недвижим имот са били наследени от нейните синове В.И.М. и П.И.М.,
заместен от В.П.М. и Б.П.М., предвид обявената смърт на П.И.М., считано от
5/11/1999 год. При това наследствено правоприемство собствеността върху
процесния имот е била разпредЕ. както следва: ½ ид.част за В.И.М., 1/4
ид.част за В.П.М. и ¼ ид. част за Б.П.М..
Б.Ф.Д.
е частен правоприемник на В.И.М.. Тя претендира да е собственик на имота на
основание договор за продажба от 11/11/2010 год., оформен с нотариален акт № 181, том
VІ, рег. № 32342, н.д. № 1166/2010 год. на нотариус с рег. № 274 от Регистъра на
Нотариалната камара, с който е закупила 1/2 ид.част от имота. Валидността на
този договор е предмет на разглеждане по главния и два от евентуално
съединените искове.
Искът за прогласяване нищожността на договора за
продажба, поради липса на изразено съгласие:
Искът
е неоснователен. За да придобие правото на собственост върху ½ ид.част
от имота, по силата на договор за продажба, ответницата Д. се е легитимирала
като пълномощник на В.И.М.. Овластителната сделка, предоставяща и право на
пълномощника да договоря сам със себе си, е сключена в предвидената в чл.37 от ЗЗД – с едновременно нотариално удостоверяване и на подписа на упълномощителя,
и на съдържанието на документа. Възражението на ищците, че нотариално
завереното пълномощно е неистински (неавтентичен документ) е недоказано. По
делото не са ангажирани доказателства, които да оборят материалната
доказателствена сила на нотариалното удостоверяване, че именно В.И.М. е
подписал пълномощното. При липсата на доказателства за противното, съдът
приема, че пълномощното е било подписано от сочения в него издателВ.М..
Въз основа на валидно
предоставените й права да договаря сама със себе си, ответницата Б.Д. е
сключила договора за продажба, материализиран в нотариален акт № 181, том VІ, рег.
№ 32342, н.д. № 1166/2010 год. на нотариус с рег. № 274 от Регистъра на Нотариалната
камара. Тя, от името на прехвърлителя и в рамките на предоставената й
представителна власт, е изразила неговото съгласие за продажбата на имота. Ето
защо този иск следва да бъде отхвърлен.
Искът за унищожаване на договора за продажба поради
недееспособност на прехвърлителя:
Искът е
неоснователен. Унищожаемостта на договора за продажба ищците обуславят от
унищожаемостта на овластителната сделка, с която ответницата е била
упълномощена да прехвърли и чрез продажба, включително и на себе си, идеалната
част от имота. За да се произнесе по унищожаемостта на договора за продажба,
предвид наведените фактически и правни твърдения, съдът дължи да разгледа
инцидентно валидността на сключената преди този договор овластителна сделка. Унищожаемостта
на тази сделка е мотивирана с недееспособност на упълномощителя да изразява
правно валидна воля, тъй като страдал от деменция. С оглед заявеното основание,
на което се търси унищожаване на сделката, съдът счита, че предявяването на
иска е обусловено от условието на чл.31 ал.2 от ЗЗД. Искът за унищожаване е
предявен след смъртта на прехвърлителя, чиято недееспособност се твърди, а
недееспособността се твърди да е настъпила в резултат от деменция. При това
положение, за да се оспори валидността на свързаната с договора за продажба овластителната/разпоредителната
сделка, е необходимо да е било поискано приживе поставянето под запрещение на
лицето, чиято недееспособност се твърди или доказателства за недееспособността
да произтичат от овластителната сделка. Само при наличието на някое от тези
условия, ищците, като наследници на увреденото лице, могат да претендират
унищожаване на договора. В настоящия случай не е налице нито едното от
посочените условия – поставяне под запрещение наВ.М. не е било поискано приживе,
а от едностранната сделка – упълномощаване, не може да се направи извод за
това, че упълномощителят е страдал от деменция, тоест доказателства за
недееспособност не произтичат от оспорената сделка. При това положение не се установява наличие на
нито едно от двете условия на чл.31 ал.2 от ЗЗД, обуславящи материално-правната
легитимация на ищците да търсят унищожаване на овластителната сделка. При това
положение съдът приема, че при сключване на оспорения договор за продажба,
прехвърлителят е бил надлежно представляван. Този иск също следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
По иска за обявяване на относителна недействителност
на продажбата, на основание чл.76 от Закона за наследството:
След като
настоящият съд намира оспорения договор валиден, то следва да се произнесе и по
твърдяната относителна недействителност на договора. Ищците считат, че
процесният договор за продажба е недействителен по отношение на тях, тъй като
представлява разпореждане с отделна наследствена вещ. Тази претенция на ищците
е неоснователна. Съгласно разясненията, дадени в т.1 от тълкувателно решение №
1 от 19/5/2004 год. по тълкувателно дело № 1/2004 год. на ОСГК на ВКС, приложението
на чл.76 от ЗН е обусловено от наличието и на други имущества, представляващи
част от наследствената маса. Така, ако наследството не се изчерпва само с
имота, чието прехвърляне се атакува, нормата на чл.76 от ЗН намира приложение.
Ако обаче наследството се състои единствено от имота, чието прехвърляне се
атакува, то разпореждането се подчинява на режима на чл.212 от ЗЗД. По
настоящото дело не са представени доказателства (липсват и такива твърдения) за
наличие на други имущества, представляващи част от наследството, оставено отВ.М..
По тази причина, съдът приема, че наследството се изчерпва единствено с
процесния недвижим, поради което и нормата на чл.76 от ЗН не намира приложение
и ищците не могат да се ползват от предвидената в тази норма защита. Ето защо
този иск следва да бъде отхвърлен.
По ревандикационния иск:
Този иск е
неоснователен. Ответницата Б.Д. се легитимира като собственик на ½
ид.част от процесния недвижим имот. Правото на собственост върху тази част от
имота тя е придобила по силата на договор за продажба, сключен сВ.М..
Действителността на този договор беше разгледана по-горе в съдебното решение,
като съдът приема, че същият легитимира ответницата като собственик на
посочената идеална част. В качеството си на собственик на идеална част от
имота, ответницата има право да владее същия в обем, който съответства на
правото й на собственост. Ищците не ангажираха доказателства ответницата да
владее по-голяма от съответстващата на правото й на собственост част от имота.
Действително, свидетелката Клячева, установява, че в неопределен във времето
момент ключалката на входната врата е била сменена и при няколко посещения
имотът бил заключен. Въз основа на тези показания обаче не може да се направи
извод, че ответницата владее част от имота, несъответстваща на правото й на
собственост. В същото време, от изслушаната техническа експертиза и разпита на
свидетеля Й. се установява, че ответницата е ремонтирала две от стаите в
апартамента, а останалите две стаи са останали неремонтирани. Въз основа на
тези доказателства може да се направи извод, че ответницата владее част от
имота, която приблизително съответства на половината от имота. В качеството си
на собственик на ½ ид.част от имота, ответницата притежава и правото да
владее такава част от него. Ето защо искът за осъждането й да предаде
владението върху имота на ищците е неоснователен.
По иска за изкупуване:
Собствеността
върху процесния недвижим имот е била сподЕ. между ищците и техният наследодателВ.М.
по силата на наследствено правоприемство, чието настъпване бе разяснено по-горе
в съдебното решение. При възникналата съсобственост между ищците (по ¼
ид.част от имота за всеки от тях) иВ.М. (1/2 ид.част), за да прехвърли
последният своята идеална част от имота, той следва първо да я предложи за
изкупуване на всеки един от съсобствениците. Само ако всеки един от тях откаже
да упражни потестативното си право на изкупуване, съсобственикът може да
продаде своята част на трето лице. По настоящото дело се доказа безспорно, чеВ.М.
е предложил своята част на ищцата В.П.М. и в нотариално заверена декларация, тя
е отказала да изкупи същата. Няма данни същото предложение да е било отправено
към другия съсобственик Б.П.М., който участва в съсобствеността с ¼
ид.част. В описанието на документите, представени при сключване на договора не
се съдържа декларация от този съсобственик, описана е единствено декларацията,
подадена от В.М.. Не се и твърди той да е бил канен да изкупи идеалната част от
имота. Ето защо за ищеца М. правото на изкупуване е възникнало.
Упражняването на
това право обаче е обвързано от определен в закона преклузивен срок, в който
може да бъде предявен конститутивния иск за изкупуване. В чл.33 ал.2 последно
изречение от ЗС е предвидено правото да може да бъде упражнено в двумесечен
срок от продажбата. В настоящия случай и доколкото няма данни ищецът М. да е
бил поканен да изкупи или да е бил уведомен за предстоящата продажба, съдът
счита, че срокът за упражняване на преобразуващото право следва да започне да
тече от деня, в който съсобственикът е узнал реално за продажбата. Да се приеме
противното би означавало да се обезсмисли защитата по чл.33 ал.2 от ЗС, тъй
като не е предвиден механизъм съсобственикът да бъде уведомен за извършеното
разпоредително действие и по този начин да му се предостави реална възможност
да упражни правото си на изкупуване. В случая предвидения в закона преклузивен
срок за упражняване на правото на изкупуване от страна на ищеца М. не е спазен.
По делото се доказва, че той е узнал за продажбата не по-късно от 27/11/2013
год. На посочената дата В.М. и Б.М. са изпратили нотариална покана до
ответницата Б.Д., с която я канят да им предаде ползването на процесния
апартамент. В нотариалната покана В.М. и Б.М. правят несъмнено знанието си, че
ответницата Д. е закупила отВ.М. ½ ид.част от апартамента. Ето защо това
е и моментът, от който най-късно е започнал да тече 2 месечният срок за
предявяване на иска за изкупуване. С предявяване на настоящия иск на 15/6/2015
год., не е спазен срокът по чл.33 ал.2 от ЗС, поради което и искът следва да
бъде отхвърлен на това основание.
По изложените до
тук съображения, предявените в настоящото производство искове следва да бъдат
отхвърлени, като при това положение съдът не дължи да разглежда възражението за
упражняване на право на задържане до заплащане на увеличената стойност на
имота, направено от ответницата.
По отговорността за разноски:
При този изход
на спора и на основание чл.78 ал.3 от ГПК, ищците дължат да заплатят на
ответницата направените по делото разноски и възнаграждение за един адвокат.
Ответницата е направила разноски в размер на 720 лева и е заплатила адвокатско
възнаграждение в размер на 6100 лева. Ищците са възразили за прекомерност на
заплатеното адвокатско възнаграждение. Това възражение съдът намира за
неоснователно. Съдът
не е длъжен да намали заплатеното от ответницата адвокатско възнаграждение, а при
преценката на нуждата от намаляване настоящият съд отчита свободата на договаряне
между адвокат и клиент, както и факта, че адвокатският хонорар се изплаща не само
за явяването по делото, но и за предварителното проучване и подготовката на документи.
Освен това, за да се допусне намаление, законът изисква да е налице очевидно несъответствие
между заплатеното адвокатско възнаграждение и фактическата и правна сложност на
делото – в този смисъл следва да се тълкува използваният в закона термин „прекомерно“.
В настоящия случай подобна прекомерност не е налице. Ответницата е следвало да се
брани по няколко обективно съединени иска, включително и чрез предявяване на възражение
за упражняване на право на задържане, по делото са проведени множество съдебни заседания,
а заплатеният хонорар не надвишава значително минималния по Наредба № 1 за минималните
размери на адвокатските възнаграждения. Ето защо адвокатското възнаграждение не
следва да бъде намалено. Така ищците следва да заплатят на ответницата сумата
6820 лева за разноски и адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
от горното, Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от В.П.М., ЕГН ********** и
Б.П.М., ЕГН ********** и двамата със съдебен адрес ***, офис 17 – адвокат Р.С.
против Б.Ф.Д., ЕГН **********, със съдебен адрес *** – адвокат Д.Г., искове,
както следва: 1.) иск с правно
основание чл.26 ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността, поради липса на
съгласие на договор за продажба от 11/11/2010 год., оформен с нотариален акт №
181, том VІ, рег. № 32342, н.д. № 1166/2010 год. на нотариус с рег. № 274 от Регистъра
на Нотариалната камара, с който Б.Ф.Д., действаща като пълномощник на В.И.М., с
пълномощно рег. № 30906 за удостоверяване на подписа и рег. № 30907, том 9, акт
№ 192 за удостоверяване на съдържанието от 28/10/2010 год. на Нотариус рег. №
274 от регистъра на Нотариалната камара е продала на себе си в лично качество апартамент,
находящ се в гр.София, бул.“**********представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.105.46.2.2., находящ се в жилищна сграда № 2, разположена в поземлен имот
с идентификатор 68134.105.46, със застроена площ от 103.02 кв.м., състоящ се от
три стаи, хол, кухня и баня и други сервизни помещения, без съседи на същия етаж,
отдолу имот с идентификатор 68134.105.46.2.1., отгоре – имот с идентификатор
68134.105.46.2.3, заедно с мазе, при съседи: мазе на П., държавен сутерен и двор,
заедно с 28.42 ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
поземления имот; 2.) иск с правно
основание чл.31 от ЗЗД за унищожаване на описания договор, поради
невъзможността на прехвърлителя да разбира и ръководи действията си; 3.) иск с правно основание чл.76 от ЗН
за обявяване на описания по-горе договор за продажба за относително
недействителен; 4.) иск с правно основание
чл.108 от ЗС за предаване владението върху апартамент, находящ се в гр.София, бул.“**********представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.105.46.2.2., находящ се в жилищна сграда
№ 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.105.46, със застроена площ
от 103.02 кв.м., състоящ се от три стаи, хол, кухня и баня и други сервизни помещения,
без съседи на същия етаж, отдолу имот с идентификатор 68134.105.46.2.1., отгоре
– имот с идентификатор 68134.105.46.2.3, заедно с мазе, при съседи: мазе на П.,
държавен сутерен и двор, заедно с 28.42 ид.части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху поземления имот и 5.)
иск с правно основание чл.33 ал.2 от ЗС за изкупуване на ½ ид.част от
описания апартамент.
ОСЪЖДА В.П.М., ЕГН ********** и Б.П.М., ЕГН **********
и двамата със съдебен адрес ***, офис 17 – адвокат Р.С. да заплати на Б.Ф.Д.,
ЕГН **********, със съдебен адрес *** – адвокат Д.Г., на основание чл.78 ал.3
от ГПК сумата 6820 лева адвокатско
възнаграждение и разноски.
Решението може
да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба
пред Софийски Апелативен съд.
Председател: