№ 143
гр. Ямбол, 14.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Красимира В. Тагарева
Членове:Яна В. Ангелова
Светла Р. Димитрова
при участието на секретаря П. Г. У.
като разгледа докладваното от Красимира В. Тагарева Въззивно гражданско
дело № 20252300500212 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивни жалби на С. И. Й. от гр.****** и Х. П. С. от гр.******,
против Решение №101/05.03.2025г. на Ямболски районен съд, постановено по гр.д.
№3637/2024г. по описа на този съд, с което С. И. Й. е осъдена да заплати на Т. Д. В. и на Р. Г.
М., двамата от гр.******, на основание чл.55, ал.1 предл.3 от ЗЗД сумата 14 300 лв., ведно
със законната лихва, считано от 20.01.2025г. до окончателното изплащане и Х. П. С. е осъден
да заплати на Т. Д. В. и на Р. Г. М. на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД сумата 2800 лв.,
ведно със законната лихва, считано от 25.11.2024г.
Оплакването в жалбата на въззивницата С. Й. е за неправилност на решението на
ЯРС в осъдителната му част по отношение на нея, поради нарушения на материалния и
процесуален закон, и необоснованост. Според тази страна, съдът неправилно е
квалифицирал предявените искове по чл. 55, ал.1 от ЗЗД, вместо по реда на е чл.93, ал.3 от
ЗЗД, тъй като по делото се претендира връщане на задатък/капаро и според практиката на
ВКС отношенията на страните се уреждат по правилата за договорно
изпълнение/неизпълнение. Счита за неправилни и изводите на районния съд, че процесният
предварителен договор за покупко-продажба е прекратен по силата на споразумението от
21.10.2024г., тъй като за валидното прекратяване на предварителния договор по взаимно
съгласие на страните е необходимо изразено от всички страни по договора в писмена форма
съгласие, а в случая споразумението не е подписано от продавача С. Й.. В нарушение на
материалния закон съдът не взел предвид и факта, че претендираните от ищците суми са
платени като капаро, задатък по предварителен договор и за връщането на задатъка по
чл.93, ал.2 ЗЗД е необходимо страната, която е получила задатька да е неизправна страна, а в
случая не е установено получилата задатъка страна да е неизправна, а търсещата го страна
да е изправна. Също по делото не било установено и надлежно разваляне на предварителния
договор - нито по реда на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, нито по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, както неправилно
приел съдът, който формирал вътрешно противоречиви и взаимно изключващи се мотиви,
приемайки първоначално, че процесният предварителен договор за покупко-продажба има
невъзможен предмет с препращане към разпоредбата на чл. 26, ал.2, пр. 1 от ЗЗД, а от друга
1
страна съдът приел, че договорът е развален по реда на чл. 87, ал.1 от ЗЗД, което съставлява
необоснованост на съдебното решение. Твърдението на въззивницата е, че продавачите са
били изправни и готови да престират в срока на договора, вкл. в продължения срок и не
може да се приеме, че е налице неизпълнение на договорно задължение от ответницата, при
което не е осъществено условието за разваляне на предварителния договор от ищците и за
възникване на задължение в тежест на продавача да върне полученото капаро. Според
въззивницата, при постановяване на оспореното решение ЯРС е допуснал и нарушение на
процесуалните правила, като не е обсъдил всички наведени от ответниците доводи и
възражения, при обсъждане на събраните по делото доказателства избирателно кредитирал
едни от тях, като игнорирал други, без да ги обсъди в тяхната съвкупност и да се мотивира
защо дава вяра на едни доказателства, а изключва други. Така съдът не обсъдил
възраженията, че процесният договор не е валидно прекратен с представеното по делото
споразумение от 21.10.2024г., че договорът не е прекратен с изтичане на срока за сключване
на окончателен договор и че предварителният договор не е фикс- сделка по смисъла на чл.
87, ал.2, предл.3 ЗЗД и не е развален при условията на чл. 87, ал.2 от ЗЗД. Съдът не обсъдил
и доводите на продавачите относно статута на сградите, предмет на предварителния договор
от 27.06.2024г., безкритично преповторил твърденията на ищците, че сградите представляват
незаконен строеж и не могат да бъдат предмет на покупко-продажба и ипотека, като
игнорирал представените по делото няколко нотариални акта, вкл. за собственост по
давностно владение, с които същите сгради са били придобити, продавани, както и
ипотекирани, а обстоятелството, че в Община Ямбол не се пази строителна документация от
преди 1960г. не може да се вмени във вина на продавачите по сделката. Също в нарушение
на процесуалните правила съдът дал вяра на свидетелските показания на двамата свидетели
на ищците, а игнорирал неоспорените от ищците писмени доказателства, установяващи
знанието на ищците и техния интерес и готовност да купят сградите, предмет на процесния
предварителен договор, включително да платят продажната цена, тъй като е възможно
сградите да бъдат прехвърлени в предвидената от закона нотариална форма.
По тези съображения въззивницата Й. моли за отмяна на решението в частта, с
която тя е осъдена да заплати исковата сума и за постановяване на друго решение от
въззивния съд, с което да отхвърли предявения срещу тази страна иск, с присъждане на
направените по делото разноски.
Въззивникът Х. С. е оспорил решението на първата инстанция в осъдителната по
отношение на него част, с оплаквания за нарушения на процесуалния закон, довели до
нарушение и на материалния закон. Сочи за неправилен извода на районния съд, че с
приложеното споразумение предварителният договор е прекратен по отношение на него,
като съдът не взел предвид възражението му, че за валидното прекратяване на договора по
взаимно съгласие споразумението е следвало да бъде подписано и от другия съсобственик –
майката на Х. С.. Неправилна била преценката на съда както на вайбър кореспонденцията,
установяваща, че след подписване на споразумението купувачите са предложили да закупят
имотите на по-ниска цена, а също и писмото с отказа на Община Ямбол да издаде
удостоверение за търпимост, предвид данните за сключения от купувачите анекс за
удължаване срока на договора, което сочи, че отказът на общината не е бил пречка за тях за
изпълнение на договора. Също неправилно съдът формирал и изводите си по приложението
на §16 от ПР на ЗУТ.
С писмените отговори въззиваемите Т. В. и Р. М., чрез пълномощника адв.К., са
оспорили двете въззивни жалби, с подробни доводи за неоснователност на същите и при
споделяне мотивите на първоинстанционния съд. Въззиваемите намират за правилни
изводите на районния съд, че по отношение на продавача Х. С. предварителният договор е
прекратен по взаимно съгласие със сключеното споразумение, а по отношение на С. Й.
договорът е развален поради това, че предметът му е станал невъзможен, тъй като след
сключване на предварителния договор е изяснено, че сградите, предмет на предварителния
договор не могат да бъдат снабдени с удостоверение за търпимост съгласно § 16, ал.1 от ПР
на ЗУТ и продавачите не са представили удостоверение за търпимост на сградите, факт,
който е констатиран и от нотариус. Сочат, че процесните сгради попадат в ПИ, който е
общинска собственост и за издаване на удостоверение за търпимост на сградите е
необходимо да се представи пред Община Ямбол договор за отстъпено право на строеж,
както и съгласие на съсобствениците на поземления имот, с каквито документи ответниците
2
не разполагат и не са се снабдили, а са застъпили защитната позиция в процеса, че след като
имотът е продаден няколко пъти и е ипотекиран, не е необходим този документ. В
обобщение въззиваемите изтъкват, че причината за прекратяване на предварителния договор
е изцяло по вина на продавачите, тъй като те не са представили всички изискуеми от закона
документи за собственост на сградите- удостоверение за търпимост и договор за учредено
право на строеж, което е пречка да се прехвърлят процесните сгради пред нотариус и
ипотекират, като сочат съдебна практика във връзка с хипотезите на разваляне на
облигационен договор. Въззиваемите също са заявили искане за присъждане на разноските
пред настоящата инстанция.
В о.с.з. въззивната жалба на Х. Й. се поддържа от пълномощника й адв.А., която
представя и подробна писмена защита с акцент върху неприложимостта на нормата на §16
ЗУТ по отношение на вещноправните последици от незаконното строителство, а
въззивникът Х. С. не се явява и не изпраща представител.
Въззиваемите, чрез своя процесуален представител адв.К., оспорват жалбите и
настояват за оставянето им без уважение, с потвърждаване на обжалваното решение изцяло.
ЯОС намира, че двете въззивни жалби са процесуално допустими, като подадени
от легитимирани страни, в срок, поради което могат да се разгледат по същество.
За да се произнесе, съдът извърши преценка на събраните по делото доказателства,
взе предвид оплакванията и доводите на страните и приема за установено следното:
Предмет на делото са предявените от Т. В. и Р. М., против Х. С. и С. Й. искове с
правно основание чл.55, ал.1,пр.3 ЗЗД, вр. с чл.93, ал.1 ЗЗД – за заплащане от С. Й. на сумата
14 300лв., дължима на отпаднало основание – поради разваляне на предварителен договор
от 27.06.2024г. и за заплащане от Х. С. на сумата 2 800лв., дължима на отпаднало основание
– поради прекратяване със споразумение по отношение на С. на същия предварителен
договор.
Фактическата обстановка по делото правилно е разкрита от районния съд, същата е
непроменена пред въззивната инстнация и установените по делото факти не са спорни
между страните.
Установено е, че на 27.06.2024г. страните - ответниците Х. П. С. и С. И. Й. като
продавачи и ищците Т. Д. В. и Р. Г. М. като купувачи, са сключили предварителен договор за
покупко-продажба по чл.19 от ЗЗД, по който продавачите - обещатели са се задължили да
продадат на купувачите съсобствените си недвижими имоти в гр.*******, намиращи се на
адм.адрес ул*********№**, а именно: шест сгради, построени в общинско дворно място,
съставляващо ПИ с идентификатор №87374.559.134. – сграда с идентификатор
№87374.559.134.3, сграда с ид.№87374.559.134.4, сграда с ид.№87374.559.134.5, сграда с ид.
№87374.559.134.6, сграда с ид.№ 87374.559.134.7 и сграда с ид.№87374.559.134.8
Купувачите са се задължили да заплатят на продавачите договорената между тях цена в
размер 143 000 лв. по следния начин: сумата 14 300лв. - капаро /задатък/ в двудневен срок от
деня на подписването на предварителния договор, която сума да бъде заплатена по банкова
сметка на продавача С. Й. и сумата 128 700лв. по банкова сметка отново на С. Й., която сума
ще бъде изплатена със заемни средства след нотариалното изповядване на покупко-
продажбата и вписване на договорна ипотека в полза на банка „Обединена Българска
Банка“АД. С предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен
договор във формата на нотариален акт най-късно до 30.09.2024г. В чл.12 и чл.14 от
договора са постигнали съгласие при неизпълнение на задължението на продавача за
продажба на имота при условията на договора, продавачът да заплати на купувача капарото
в двоен размер, а при неизпълнение от страна на купувача, капарото да остане за продавача,
или няма спор между страните и е установено от договорното съдържание, че на
уговореното в договора капаро е придадена функцията на задатък по чл.93 от ЗЗД.
На 27.09.2024г. страните по предварителния договор са сключили Анекс № 1 към
този договор, с който са изменили предмета на договора и срока му, като сградите, предмет
на бъдещата продажба са индивидуализирани като три, а именно: сграда с идентификатор
№87374.559.134.9 със застроена площ 71 кв.м, обединена и образувана от сгради с
идентификатори №87374.559.134.3, №87374.559.134.4 и №87374.559.134.5; сграда с
идентификатор №87374.559.134.6 и сграда с идентификатор №87374.559.134.7, всички
3
построени в общинското дворно място, съставляващо ПИ с идентификатор 87374.559.134.
Съгласно анекса продажната цена е договорена в размер на 143 000 лв., като наред с
капарото в размер на 14 300лв. е постигнато съгласие за плащане и на сумата 2 800лв. по
банковата сметка на продавача Х. С., а остатъчната сума за цялостното изплащане на
договорената цена е в размер 125 900лв., платима с лични заемни средства веднага след
нотариалното изповядане на сделката, вписване на договорна ипотека в полза на ОББ,
застраховане в полза на ОББ и представяне на удостоверение за тежести, че ипотеката в
полза на ОББ е първа и единствена по реда на вписванията и че върху продавания имот няма
никакви други права на трети лица. Срокът за сключване на окончателния договор, съгласно
Анекс №1 е променен най-късно до 31.12.2024г.
Няма спор и е установено с представените по делото две преводни нареждания от
27.06.2024г. и от 28.06.2024г., че по сметката на С. Й. ищците са заплатили сумите съответно
10 000лв. и 4 300 лв., или общо 14 300лв., а с нареждане за кредитен превод от 10.08.2024г. в
полза на Х. С. са заплатили сумата 2 800 лв.
От представеното от ищците споразумение от 21.10.2024г. към предварителния
договор е установено, че със споразумението страните са постигнали взаимно съгласие за
прекратяване на предварителния договор за покупко-продажба и анекса, считано от
21.10.2024г., като продавачите са се задължили да възстановят на купувачите платеното от
тях капаро /задатък/ в размер на 14 300лв. по сметката на С. Й. и в размер 2 800лв. по
сметката на Х. С.. Не е имало спор и е налице признание от страна на ищците на факта, че
споразумението за прекратяване на предварителния договор е подписано за продавачите
само от Х. С., който е положил подпис и за С. Й., но не е разполагал с пълномощно и е
действал без представителна власт по отношение на продавача С. Й., която в процеса е
заявила възражение за липса на упълномощаване.
Продавачите по предварителния договор са се легитимирали като собственици на
първоначално обещаните за продажба шест сгради, като с представения констативен
нотариален акт № 181 от 05.06.2018г., том 1, нот.дело №161/2018г. на нотариус с №170 в
НотК са установили, че праводателят им М. Д. Д. е признат за собственик по давностно
владение и наследство на недвижимите имоти в гр. Ямбол: шестте сгради с идентификатори
87374.559.134.3, 87374.559.134.4, 87374.559.134.5, 87374.559.134.6, 87374.559.134.7 и
87374.559.134.8, всички построени в дворното място, съставляващо ПИ с идентификатор
87374.559.134.
С нот.акт №182 от 05.06.2018г., том 1, нот.дело №162/2018г. на нотариус 170 в
НотК ответникът Х. С. е придобил чрез покупко-продажба собствеността върху шестте
сгради от М. Д. Д., след което с нот.акт № 181 от 05.11.2020г., том 3, нот.дело № 471/2020г.
на нотариус №453 в НотК Х. С. е дарил на майка си С. И. Й. 1/3 ид.ч. от тези недвижими
имоти.
С нот.акт №30, том 2, дело №195/20.10.2023г. Х. С. и С. И. са ипотекирали в полза
на кредитора „Корект Кредит Груп БГ“ ЕООД процесните шест сгради, които са обещали за
продажба със сключения с ищците предварителен договор.
За обещаните три сгради, индивидуализирани с анекса към предварителния
договор по делото са представени скица-проект от 03.09.2024г. на АГКК за изменение на
КККР за сградите с идентификатори 87374.559.134.8, 87374.559.134.5, 87374.559.134.4 и
87374.559.134.3, съгласно който проект сградите 3, 4 и 5 са обединени в една - 9, а сграда 8 е
премахната. Така предвиденото обединение и премахване са отразени на скица № 15-
918057/10.09.2024г., в която сградите, предмет на предварителния договор са вече три, с
идентификатори №87374.559.134.9, №87374.559.134.6 и №87374.559.134.7 така, както са
индивидуализирани в Анекс №1 към процесния предварителен договор. Съгласно скицата,
собственик на поземления имот е Община Ямбол, съгласно Акт за частна общинска
собственост № 18/10.09.2018г., а върху сградите, включително сгради 1 и 2, няма данни да са
носители други лица.
Не е имало спор между страните, че до изтичане на срока за сключване на
окончателния договор и до момента, те не са се явили пред нотариус за изповядане с нот.акт
на окончанелен договор за процесните сгради.
От ищците е представено становище на Нотариус С. М. с рег. №*** в НотК, в
4
което този нотариус е изложил, че в нотариалните актове, удостоверяващи собствеността
върху шестте сгради не са описани приложени разрешения за строеж на сградите, на
нотариуса също не са представени такива, а обединението на три от сградите под един
покрив след ремонт през 2021г. могат да бъдат предмет на продажба и ипотека, но след
представяне на удостоверение за търпимост, издадено от Община Ямбол. Относно
съборената сграда нотариусът е счел за необходимо да се изиска от Община Ямбол
удостоверение за премахване, което да бъде отразено от СГКК със заличаване от
кадастралната карта. Досежно самия поземлен имот с идентификатор 87374.559.134
нотариусът е посочил, че е общински и не може да бъде предмет на сделка или да се приеме
като обезпечение по кредит, като пред нотариуса са представени всички необходими
документи за изповядане на нот.акт за покупко-продажба и учредяване на ипотека, с
мнение, че след представяне на изискуемите според становището документи, няма да има
правни пречки имотът да бъде приет като обезпечение на отпуснат банков кредит, с който да
се заличи вписана договорна ипотека.
Представено е от ищците и писмо от 10.09.2024г. на Община Ямбол до Х. С., чрез
неговия пълномощник М.А., във връзка с негово заявление от 05.09.2024г., с което е
поискано издаване на удостоверение на търпимост на строеж за сградите с идентификатори
№87374.559.134.6 и №87374.559.134.9. В писмото главният архитект на Община Ямбол е
посочил, че поземленият имот, в който са построени сградите е съсобствен и за да бъде
издадено удостоверение за търпимост на сграда е необходимо да бъдат представени
декларации за съгласие от съсобствениците в УПИ, както и договор за отстъпено от Община
Ямбол право на строеж за сградите. В писмото е посочено, че според общината заявлението
от 05.09.2024г. се отнася само за сградата с идентификатор №87374.559.134.9, а за сградата с
идентификатор №87374.559.134.6 е необходимо да бъде подадено ново заявление за
издаване на удостоверение за търпим строеж с приложение посочената вече документация,
отнасяща се за сградата.
По делото в първоинстанционното производство са разпитани свидетелите М.А. и
М. П., които са дали показания за действията и положените от страните усилия по
снабдяване с документите, необходими за сключването на окончателния договор и
кредитирането на ищците със средства за заплащане цената на обещаните имоти. Според
св.А., която е брокерът от агенцията за недвижими имоти – посредник на сделката между
страните, тя е била снабдена от продавача Х. С. с пълномощно за събирането на
документите. Трудността възникнала от факта, че продаваните къщи са били строени преди
1960г., липсвали строителни книжа и Община Ямбол отказала да издаде удостоверение за
търпим строеж, тъй като липсвали договори за отстъпено право на строеж, даващо правото
да се строи върху държавна/общинска земя, което правело сградите незаконни и сделките
невъзможни за тях. Същата свидетелка е поддържала, че общината е предложила вариант за
узаконяване на сградите чрез закупуване изцяло на общинската земя, но тъй като в имота
имало и други собственици, те също следвало да участват в търга и било неясно кой би го
спечелил. Предложената от общината цена била непосилна за Х., на страните станало ясно,
че няма как да се продаде имота и купувачите няма да бъдат финансирани, при което те
пожелали предварителния договор да бъде прекратен, споразумение за което подписал само
Х.. След сключване на споразумението Х. се обадил на брокерката с искане купувачите да
предложат по-ниска цена за имота във вида, в който е, т.е. незаконен, след което купувачите
да си узаконят земята, но предложената от купувачите по-ниска цена не била приета от Х. и
той се отказал да продава имота. За анекса към предварителния договор свидетелката А. е
обяснила, че е бил сключен, за да могат продавачите да се снабдят с документа за търпим
строеж, тъй като процедурата е по-дълга, но след като се установило, че такъв документ не
може да бъде издаден, страните решили да прекратят договора, което решение било общо на
всички страни по договор.
Другата разпитана свидетелка М. П. е тази, която професионално е консултирала
ищците за техния банков кредит във връзка със закупуването на сградите по предварителния
договор. Двамата купувачи избрали да работят с банка „ОББ“ и били одобрени за кредит от
тази банка при първоначалната преценка на доходите им, след което започнало събирането
на останалите документи за имота. При уведомяването на банката, че от общината не може
да бъде издадено удостоверение за търпимост на постройките, тъй като земята е общинска,
банката отказала да кредитира ищците и да приеме имота като обезпечение на кредита.
5
По делото е представена вайбър-кореспонденция между страните и брокера им от
агенцията за недвижими имоти, от която кореспонденция става ясно, че с оглед статута на
продаваните сгради като незаконен строеж, страните са имали разговори за договаряне на
друга по-ниска цена за сградите, при която цена купувачите биха поели риска да придобият
незаконно построените сгради, но придавачът С. не е приел предложената му по-ниска цена
и съгласие не е било постигнато.
При тази фактическа обстановка, с постановеното по спора решение ЯРС е уважил
изцяло предявените искове по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за връщане от ответниците на получено
при отпаднало основание. За ответника Х. С. съдът е приел, че подписаното от този
ответник споразумение за прекратяването на предварителния договор установява отпадане
на основанието, на което той е получил сумата 2 800лв. По отношение на ответницата С. Й.
съдът също е приел, че е налице отпадане на основанието за полученото капаро, тъй като с
исковата молба договорът е развален поради това, че предметът му е станал невъзможен –
нищожност по чл.26, ал.2,пр.1 ЗЗД. Този извод съдът е обосновал с постановките по ТР
№3/2014г. на ВКС и установения по делото факт, че сградите – предмет на предварителния
договор не могат да бъдат снабдени с удостоверение за търпимост по §16, ал.1 от ПР на ЗУТ.
Съдът е приел, че след като е налице неизпълнение на договорното задължение от продавача
С. Й. по предварителния договор, а ищците са се отказали от договора, платеният задатък
следва да им бъде върнат.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Съобразно тези свои правомощия като въззивната инстанция, настоящият съдебен
състав на ЯОС намира, че обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно, като
съображенията са следните:
Правилно районният съд е квалифицирал исковете по реда на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД
за връщане на полученото при отпаднало основание. Неоснователно е оплакването на
въззивницата Й. за неправилна квалификация на спорното право, която според нея е по реда
на чл.93, ал.3 ЗЗД, тъй като претенциите на ищците не са за реално изпълнение на
предварителния договор и за заплащане на вреди от неизпълнението, нито за връщане на
задатъка в двоен размер (чл.93, ал.2 ЗЗД), а за заплащане на сумите на отпаднало основание
– поради прекратяване/разваляне на предварителен договор.
По така предявените искове от купувачите по предварителен договор, за
успешното провеждане на исковете е необходимо да се установи наличието на следните
предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на
задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка - продавачите; отказ
(прекратяване /разваляне) от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като
последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е
готова да престира;
В случая тези предпоставки са установени. От събраните доказателства по делото
е установено по безспорен начин, че страните са били обвързани от валидно сключен
предварителен договор, изменен с анекс към него. Налице е изправност у ищците -
бъдещите купувачи, доколкото безспорно е установено заплащането от тях в полза на
продавача С. Й. на уговореното в предварителния договор капаро в размер на 14 300 лева,
както и заплащането в полза на другия продавач Х. С. на сумата 2 800лв. – също част от
договорната цена. Страните са договорили в чл.2.2 от предварителния договор и в чл.2.2 от
сключения анекс, че остатъкът от продажната цена (143 000 лева) ще бъде заплатена от
ищците чрез банков кредит, обезпечен с ипотека, а в чл.6 от договора обещателите са поели
задължението да представят всички необходими документи за правото на собственост и за
нотариалното оформяне на сделката. Тълкуването на тези договорни клаузи по чл.2.2 и чл.6
по правилото на чл.20 ЗЗД с цел разкриване на действителната воля на страните, дава
основание на въззивния съд да приеме, че задължението на продавачите за осигуряване на
всички документи, необходими за сключването на окончателния договор, е задължение да
осигурят и документите, необходими за отпускане и на кредита на купувачите, с който да
заплатят изцяло цената на имотите. От показанията на разпитаните свидетели, които съдът
кредитира с доверие, ценени с писмото на Община Ямбол, с което се изискват документи,
6
необходими за издаване на удостоверение за търпим строеж, по делото е установено, че
кредит не е бил отпуснат на ищците поради това, че сградите, предмет на продажбата са
незаконен строеж и не са представени необходимите документи, че същите са търпим
строеж, в резултат на което банката – кредитор е отказала даване на заемни средства на
ищците и приемане на сградите като обезпечение по банков кредит. Ответниците не
твърдят, нито представят доказателства, че за изграждането на шестте сгради е налице
строителна документация и учредено право на строеж, както и че за преустройството след
придобиването от тях на три от обещаните сгради е налице издадено строително
разрешение, т.е. установено е, че сградите са незаконен строеж. Следователно, изводът,
който се налага е, че ответниците не са положили дължимата грижа и не са изпълнили едно
от основните поети с договора задължения за оказване съдействие на ищците като ги снабдят
с необходимите документи за получаване на банков кредит с цел заплащане крайната цена
по договора. Съобразно разпоредбата на чл. 63, ал. 1 ЗЗД всяка от страните трябва да
изпълнява задълженията си по договора точно и добросъвестно и да не пречи на другата
страна да изпълнява и тя своите задължения по същия начин. Оттук следва, че посоченото
по-горе задължение на ответниците е следвало да бъде изпълнено в уговорения срок до
31.12.2024г., че обещателите не са положили дължимата грижа за изпълнение на поетите
задължение и след срока за сключване на окончателния договор са в договорно
неизпълнение. Предвид изложеното се обосновава извод, че ищците са изправната страна в
договорното правоотношение и за същите е възникнало потестативното право да развалят
договора. По отношение на ответницата С. Й. исковата молба (молбата-допълнение на
исковата молба), с която е направено волеизявлението на ищците за разваляне на
предваритилния договор, е произвела желаното действие и предварителният договор е
развален по отношение на тази страна, което води до извод за основателност на претенцията
за връщане от Й. на даденото й по договора капаро - сумата 14 300 лв. на отпаднало
основание, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане.
Като е постановил същия краен резултат по предявения иск срещу ответницата Й.,
районният съд е произнесъл правилно решение, което в тази обжалвана част, поради
съвпадане на крайните решаващи изводи на двете съдебни инстанции, следва да бъде
потвърдено.
Неоснователно е твърдението на въззивницата Й., че процесният предварителен
договор не е прекратен със споразумението от 21.10.2024г. и неправилен е формирания от
ЯРС извод за това, тъй като нито първата инстанция е приела, нито въззивната инстанция, че
споразумението е обвързало тази страна по договора и това е причината за отпадане на
основанието, на което е получила капарото от 14 300лв., на което е придадена функцията на
задатък. Както и въззивният съд посочи, за ищците като изправна страна по договора, е
възникнало правото по чл.87, ал.1 ЗЗД да развалят договора, което право те са упражнили с
исковата молба ( чл.87, ал.2 ЗЗД).
Основателно е оплакването на въззивницата, че районният съд е формирал
неправилни правни изводи по приложението на §16 от ПР на ЗУТ и също неправилни като
противоречиви са изводите му от една страна за нищожност на предварителния договор
поради невъзможен предмет, а от друга - за развалянето на договора поради неизпълнение.
Последователна и безпротиворечива е практиката на ВКС, която този въззивен състав
възприема изцяло (Решение №33/2012г. по гр.д.№195/2012г., ІІ г.о., Решение №129/2014г. по
гр.д.№4880/2013г., І г.о., Решение №74/2014г. по гр.д.№6580/2013г., ІІг.о., Решение
№280/2016г. по гр.д.№2394/2013г., ІVг.о.; Решение 60144/25.01.2022г. по гр.д.№491/2020г. на
ІІг.о., Решение № 60087 от 28.06.2021 г. по гр. д. № 3984/2020 г. на ІІ г. о. и др.), според която
незаконният строеж е годен обект на вещни права и същият може да бъде придобиван от
субектите по всички уредени в закона придобивни способи; че разпоредбата на §16 от ПР на
ЗУТ е неотносима към вещно-правните последици от незаконното строителство и въпросът
дали строежът е незаконен или не, е относим към възможността за премахването му, но не и
към правото на собственост на незаконната сграда и незаконно изграден обект може да е
предмет на разпоредителна сделка и тя не е нищожна; че изискването на § 16 ПР ЗУТ и §
127, ал. 1 ПЗР ЗИДЗУТ за удостоверяване търпимостта на незаконния строеж в
нотариалното производство не е с цел да извади този строеж от гражданския оборот, а за да
се обърне внимание на приобретателя, че ако строежът подлежи на премахване като
7
незаконен, приобретателят ще поеме риска от премахването и разходите по премахването
му; че липсата на удостоверение за търпимост, както и статута на нетърпимост на строеж не
е пречка за прехвърлянето му по нотариален ред, но в тази хипотеза нотариусът в
изпълнение задължението по чл. 25 ЗННД е длъжен да провери в Единния публичен
регистър за устройство на територията по чл. 5а ЗУТ дали има издадена заповед по чл. 225
или чл.225а ЗУТ, както и да уведоми страните за последиците с оглед статута на
незаконност, респ. на нетърпимост на незаконния строеж.
В отклонение от тази практика и в противоречие на разрешението, дадено в ТР №
3/2016г. по т.д.3/2014 г. на ОСГК на ВКС, ЯРС е приел, че сключеният от страните
предварителен договор е нищожен поради невъзможен предмет в хипотезата на правна
невъзможност. Според посоченото ТР, фактическа невъзможност е налице, ако към момента
на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище
или др. обекти) не са фактически обособени, но обособяването като самостоятелен обект е
възможно според изискванията на действащия към момента устройствен закон, в който
случай договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за
обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или др. обекти)
е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде
одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. Очевидно е, че незаконният
строеж и липсата на удостоверение за търпимост не са правна пречка за разпореждане с
незаконен строеж според даденото разрешение в ТР №3/2016г. по т.д.№3/2014г. на ОСГК на
ВКС. Освен това съдът е процедирал и в нарушение на разясненията, дадени в ТР № 1/2022
г. по тълк. дело № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС, като служебно се е произнесъл по въпроса за
нищожността на предварителния договор, без да информира страните преди устните
състезания, че ще разгледа въпроса за нищожността на предварителния договор. Независимо
от тези допуснати от първата инстанция нарушения, същите не променят изводите на
въззивната инстанция за дължимост от продавача Й. на полученото от ищците капаро,
поради отпадане на основанието и за неоснователност на въззивната жалба, подадена от
тази страна. Това е така, тъй като съгласно ТР № 1/04.01.2001г. по гр. д. № 1/2000 г. на ОСГК
на ВКС, ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС и трайната
практика на ВКС, въззивната инстанция е втора решаваща инстанция, която при
съблюдаване на ограниченията по чл. 269 ГПК дължи излагането на собствени фактически и
правни изводи по съществото на спора, включително обсъждане на всички приети
доказателства и на всички доводи и възражения на страните в мотивите на въззивното
решение, което задължение в случая е изпълнено от съда.
Неоснователна е и въззивната жалба на въззивника-ответник Х. С., като
първоинстанционното осъдително решение по отношение на тази страна също следва да
бъде потвърдено като правилно.
Правилни и законосъобразни са изводите на първата инстанция, че със
сключването от обещателя С. на споразумението от 21.10.2024г. за прекратяването на
предварителния договор и анекса към него по взаимно съгласие, е отпаднало основанието,
на което С. е получил сумата 2 800лв. и същият дължи връщането на тази сума на ищците в
хипотезата на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. В Решение №100/24.03.2014г. по гр.д.№6207/2013г., ІV
г.о. на ВКС е прието, че извън случаите на неизпълнение на двустранен договор като
основание за прекратяване на договорните отношения, договорът може да бъде развален и
по взаимно съгласие между страните. Същото разрешение е дадено и с Решение
№42/11.05.2015г. на ВКС по т.д.№1357/2013г., ТК, първо т.о., в което е прието, че въз основа
на съдържащите са в чл.20а, ал.2 и чл.9 ЗЗД правила, прекратяване на двустранни договори
се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези,
предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на императивните
норми или на добрите нрави. Така формираната практика на ВКС, която настоящият състав
на ЯОС възприема и споделя, е изцяло в съответствие с нормата на чл.20а от ЗЗД, съгласно
която договорите могат да бъдат изменени, прекратени, развалени или отменени само по
взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. За взаимното съгласие
за прекратяване на договорните отношения е необходимо наличието на съвпадащи насрещни
волеизявления, насочени към прекратяването на облигационната връзка и в случая са
налице тези съвпадащи волеизявления на ищците и на ответника-обещател С. за
прекратяване на договорното отношение, при което не могат да бъдат отречени правните
8
последици на сключеното споразумение по отношение на тази страна.
Неоснователно е оплакването на въззивника С., че сключеното от него
споразумение не е произвело действие, тъй като споразумението не е подписано от другия
продавач – съсобственик С. Й.. Тази негова теза не е съобразена с обстоятелството и
трайната практика на ВКС, че когато съсобственици обещават да продадат общ имот, респ.
при обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на съсобствен
недвижим имот, всеки от съсобствениците обещава да продаде своята идеална част. С оглед
делимостта на преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, при няколко продавачи по
предварителния договор, купувачът има право срещу всеки от тях да иска прехвърляне на
притежаваната от него идеална част. В този случай съсобствениците са обикновени другари
и ако за прехвърлянето на някоя от частите има пречка, това не може да се отрази на
прехвърлянето на частите на останалите съсобственици, като солидарност по закон не е
предвидена за този вид договори. Съответно, изразяването на воля и съгласие на основание
чл.20а от ЗЗД от единия продавач-съсобственик за прекратяване на договорната връзка,
изразеното съгласие има за последица прекратяване на облигационното отношение само по
отношение на този обещател - съсобственик на идеална част от имота, предмет на
продажбата. В този смисъл са и мотивите на районния съд, който за отпадане на
основанието за полученото по предварителния договор по отношение на Х. С. е приел, че
това е сключеното споразумение от 21.10.2024г., а по отношение на С. Й. – развалянето от
ищците на договора.
Неоснователно е и твърдението на въззивника С., че ищците са неизправната по
договора страна. Безспорно по делото е установено намерението на купувачите по
предварителния договор да сключат окончателния договор, като същото следва и от факта
на сключения анекс към предварителния договор, с който е индивидуализиран точно
предмета на бъдещата окончателна сделка и е договорен друг срок за сключване на
окончателния договор. В този смисъл са и гласните доказателства – показанията на
свидетелката А., че на страните е станало ясно, че процедурата по снабдяване с
необходимите за сделката документи е по-дълга и това е основанието за удължаване срока на
договора. Също изяснено е по делото, че след като ищците са разбрали, че няма да получат
банково кредитиране за сградите, които са незаконен строеж, при поемане на риска от
придобиването им и възможността да бъдат премахнати, те са предложили по-ниска цена.
Тази цена обаче не е приета от страна именно на продавача С. и липсата на постигнато
съгласие не може да се вмени във вина на ищците, нито да се приеме за неизпълнение на
договора от страна на купувачите.
Както въззивният съд прие и посочи по-горе, неправилни са изводите на
районният съд по приложението на §16 от ПР на ЗУТ и основателно е оплакването и на
въззивника С. за нарушение на материалния закон, но същото не променя крайния решаващ
извод на въззивната инстанция за основателност на ищцовата претенция за заплащане от Х.
С. на отпаднало основание на сумата 2 800лв.
При този изход на делото пред въззивната инстнация, право на разноските за тази
инстанция имат въззиваемите, но същите не са представили доказателства за сторени
разноски, вкл. за заплатено адвокатско възнаграждение и разноски не им се присъждат.
Водим от изложеното, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение №101/05.03.2025г. на Ямболски районен съд,
постановено по гр.д.№3637/2024г. по описа на този съд.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в 1-месечен срок
от връчването му на страните.
Председател: _______________________
9
Членове:
1._______________________
2._______________________
10