№ 529
гр. Бургас, 01.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20222100500497 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод
въззивната жалба на процесуалните представители на К. Р. ,гражданин на
*** –ищец по гр.д. № 20212160100550/2021 год. по описа на Памарийския
районен съд против решение № 20/11.02.2022 год. постановено по същото
дело ,с което е отхвърлен иска на въззивницата против етажната
собственост на сграда Д“Делта“ ,с идентификатор 57491.509.24.2 в к-
с“Сънсет Ризорт“,представлявана от управителя ЕС“Поморие Мениджънт 2“
ЕООД,представлявано от В.Д. ,за отмяна на решенията ,приети на
24/25.06.2021 г на ОС на ЕС на сграда Д“Делта „ в к-с“Сънсет Ризорт“.
Въззивницата изразява недоволство от решението ти , като счита
същото за неправилно и необосновано,немотивирано и незаконосъобразно .
Сочи се на първо място ,че съдът не се е произнесъл по нарушението на
чл. 16 ал. 2 ЗУЕС-а именно ,че не е избран председател на съранието по
надлежния ред.Събранието се е председателствало от упълномощен
представител от управителя на ЕС“Поморие Миниджмънт 2“ЕООД.
Липсва и произнасяне относно възражеието за нарушение на чл. 16 ал. 5
1
ЗУЕС-в протокола от ОС е посочен единствено процент при гласуване на
решенията от дневния ред ,а не се сочат лицата и начина ,по който са
гласували – „за“,против“,или „въздържал се „
Оспорват се изводите относно обслужващите несамостоятелни обекти –
така дружеството „Сънсет Къмършъл“ ЕООД не е могло да участва в
събранието на самостоятелно основание като носител на обекти ,които
поради тяхната характеристика и функционално предназначение
представляват общи части и са несамостоятелни обекти ,при което ОС е
проведено при неизяснен/неправилно изчислен /кворум.Това нарушение е
във връзка с нарушение на императивните норми на методиката по чл. 51 ал.
1-6 ЗУЕС-тъй като несамостоятелните и обслужващите обекти ,в които не
живеял лица,не участват в разходите по отношение на поддръжката ,то те не
следва да взимат участие по отношение на гласуването на тези разходи.
Излагат се доводи и че размерът на разходите за поддръжка и управление
на общите части съгласно броя на стаите на апартамент е определен по
методика ,несъвместима с чл. 51 ал. 1-6 ЗУЕС.Подчертава се ,че решенията
относно разходите са приети с противоречие с императивната норма на чл. 51
ЗУЕС,като в тази връзка атакуваното решение противоречи и на съдебната
практика.Счита се ,че е налице и неправилно преизчисление на представените
дялове на идеалните части на собствениците от общите части на етажната
собственост към сто процента,поради което е налице и неправилно
формиране на отразен кворум,което пък води и до незаконосъобразност на
решенията на ОС.
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се
уважи иска на въззивницата ,като се присъдят и направените пред двете
инстанции разноски.Не се сочат нови доказателства .Настоява се за спиране
изпълнението на решенията на ЕС по чл. 40 ал. 3 ЗУЕС
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и
отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК.
В писмения си отговор по реда на чл. 263 ГПК въззиваемата етажна
собственост ,чрез адвокатските си представители , оспорва въззивната
жалба и счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са допуснати
визираните нарушения.
Обсъдени са всички възражения на въззивницата и са изложени доводи
2
против тях.
На първо място се сочи ,че изложеното от въззивницата относно
нарушение на чл. 16 ал. 2 ЗУЕС не почива на каквито и да е законови норми –
в съответствие със закона събранието се е председателствало от
упълномощения от управителя на ЕС адвокат,което е в синхрон със закона
.Сочи се и че протоколът от ОС съдържа всички реквизити ,изброени в
разпоредбата на чл-.16 ал. 5 ЗУЕС,а и законът не поставя изискване в
протокола са се съдържа изброяване на етажните собственици ,които са
съгласни с предложенията и та тези – които не са съгласни .Самият ищец не
твърди решенията да не са взети с мнозинство.
Подробно се излагат доводи против възражението ,че етажният
собственик „Сънсет къмършъл“ЕООД бил участвал в ОС с обекти,част от
които не били самостоятелни такива ,а представлявали обща част по
предназначение .,поради коте дружеството не можело да участва в
събранието на самостоятелно основование ,от където следвало неправилно
излислен кворум.Дружеството всъщност е собственик повече от 20 обекта в
сградата ,които са описани в представените списъци –неразделна част от
протокола.То обаче не участвало в гласуването с 18 свои обекта/които са
придобити с апорт/ ,участвало е с подробо посочените 10 свои
обекта,съответно с прилежащите им общи част ,което се установява и от
наличие на подпис само срещу тези обекти в списъка на присъстващите,както
и от протокола от ОС ,в който е вписано ,че дружеството участва в кворума с
притежаваните към тези обекти общи части /което е потвърдено и от
изслушаната експертиза/.В случая участието на един етажен собственик в ОС
само с част от притежаваните от него ид.части е негово право ,което по
никакъв начин не опорочава проведеното ОС и приетите от него
решения.Пред първата инстанция ищецът не е оспорил собствеността на
етажния собственик ,нито е конкретизирал обектите ,за които счита ,че
нямат самостоятелен характер .При провеждане на ОС председателят е
обвързат от документите за собственост и не може при определяне на
кворума да изхожда от други документи /цитира се съдебна практика по
въпроса/.Освен това-събранието е проведено съобразно изискванията на чл.
15 ал. 1 и ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС/при т-.нар.“спадащ кворум“/.Тъй като е отложено
за следващия ден по реда на чл. 15 ал. 3 ЗУЕС ,събранието е било законно
,незасимо от това калко ид-.части от общите части са представени .Затова и
3
неоснователно е оспорването на кворума.Освен това ,за нито едно от
решенията не се е изисквало квалифицирано мнозинство ,а решенията са
приети с обикновено мнозинство .
Излагат се доводи и относно възражението ,че решението за приемане
на годишна парична вноска за управление и поддръжка за всеки
самостоятелен обект ,е незаконно като противоречащо на чл.51 ЗУЕС.Сочи се
,че определянето на броя на т.нар.“ползватели „ е било съобразено с опита и
практиката в комплекса ,но тази практика е нормативно съобразена с
ПРавилника за вътрешния ред в сградата ,а именно – че при влизане в
сградата ,всеки собственик ,ползвател или обитател или член на неговото
домакинство извършва регистрация на рецепцията и заявява колко човека
влизат в съответния апартамент .Конкретната парична вноска за сградата на
човек-собственик ,ползвател ,член на домакинство и т.н. е посочена -738 лв.
на човек.Обектите ,свързани с достъп на външни лица /магазини ,ресторант/,
плащат от трикратни до петкратния размер ,както гласи нормата на чл. 51 ал.
5 ЗУЕС.Не е налице твърдяното заобикаляне на законовата норма на чл. 51
ЗУЕС.Няма пречки според въззиваемата страна мнозинството от етажните
собственици да реши паричната вноска за поддръжка да се попредели по
начин ,по който самото ОС реши.При това същото е извършено съобразно
броя лица ,които домуват по едно и също време в имота , а не според броя на
стаите в апартамент ,както се твърди от ищеца.
Всъщност съображения за материална незаконосъобразност на
решенията са изложени само по отношение на т. 4 ,касаещи паричната вноска
за управление и поддръжка .Затова се моли при евентуалност да се
съобрази ,че възраженията за материална незаконосъобразност касаят само
решението по т. 4 от дневния ред.
Моли се за потвърждаване на решението и присъждане на разноски
пред въззивната инстанция.
Предявен е бил иск с правно основание чл. 40 ал. 1 ЗУЕС.
Установено е било от представения н.акт №***, том ****, дело №
1***/20**г. на нотариус Хр.Ройдев №№ 5, че ищецът К. Р.,заедно с Е. Р. ,Д.П.
и А. Р. са придобили апартамент № 5, находящ се в сграда „D“, етаж трети,
със застроена площ 100.53кв.м., ведно със 14.70 кв.м.ид.ч. от общите части на
сградата, състоящ се от: две спални, баня с WC, дневна, кухн енсик бокс,
4
дрешник, антре 2 и тераса, ведно със съответните идеални части от правото на
строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, представляващ
УПИI – 3019, кв. 221 по плана н а гр. Поморие, целият с площ от 45 056
(четиридесет и пет хиляди и петдесет и шест) кв.м. за сумата 100 720 евро и в
тази връзка първоинстанционният съд е приел ,че ищецът има правен
интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на
24/25.06.2021г.
Представена е била покана за свикване на годишно общо събрания на
собственици в етажна собственост на блок Д / Делта/ в която е посочено, че
същото се свиква от управителя на ЕС на блок Д с идентификатор №
57491.509.24.2 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет
ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219,
на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната
собственост (ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред:
1.Избор на протоколчик за провеждане на общото събрание; 2.Избиране на
управител на сграда Д /Делта/ от комплекс Сънсет Ризорт за срок от две
години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния бюджет за 2021г. и 2022г.
за приходите и разходите на етежната собсвеност на сграда Д /Делта/;
4.Определяне размера на паричната вноска за разходите за управление и
поддържане на общите части на сграда Д / Делта/ за 2021г. и 2022г.5.
Определяне срокове и начина на плащане на годишната парична вноска за
разходите за управление и поддържане на общите части на сграда Д / Делта/
за 2021г. и 2022г
В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе
събранието - 24.06.2021 г. от 09:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в
сутерана на на сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие,
на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на
руски и английски език. Представен е протокол от 21.05.2021г. в който е
посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за
24.06.2021г. е залепена на входната врата на блок Д /Делта/ на 21.05.2021г. в
присъствието на Н.П.. Представено е съобщение до собствениците с посочена
дата и час – 02.07.2021г. - 16.30ч., подписано от управителя в което се
съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС е изготвен и протокол от
02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата на сграда Д / Делта/ е
залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на
5
25.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 02.07.2021г.“.
Представен е протокол на проведеното на 24/25.06.2021г. ОС на ЕС на с
Д / Делта/, с идентификатор № 57491.509.24.2 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” №
219.
В протокола са посочени присъствалите собственици и упълномощени
лица, като е посечено всеки собственик с какъв процент ид.части от общите
части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на 24.06.2021г. в
09.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час,
събранието е отложено и проведено на 25.06.2021г.- 09.00ч. при кворум
46,78962% ид.части от общите части. В протокола е посочено, че
притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани съм кворум
100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е раздаден лист
с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите части
на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено, че неразделна
част от 3 протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за
сграда Д / Делта/, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на
приетите годишни вноски за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г.
поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда Д, пълномощни. Към
протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на ЕС в
който във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с
посочени обектите в сграда Д / Делта/ със съответния собственик, площ на
обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис.
На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните
решения: по т.2 Избиране на управител на сграда Д / Делта/ за две години –
2021г. и 2022г. – „Кондо Мениджмънт“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема
предложения годишен бюджет за приходи и разходи на сграда Д / Де3лта/ за
всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е неразделна част от
настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за
управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един
самостоятелен обект в сграда Д / Делта/ да е сумата посочена в приходната
част на приетия бюджет. Приетите годишни вноски за управление и
поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в
сграда Д са изготвени в табличен вид и са неразделна част от протокола.
6
Видно от протокола за проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето
на бюджета е прието, годишната парична вноска за разходите за управление и
поддържане на общите части на сграда Д /Делта/ за 2021 и 2022г. таксата за
поддръжка и управление за един собственик /обитател в сграда Д /Делта/ е
738.00лв. /седемстотин тридесет и осем лева/. Съобразно практиката и
наблюденията относно ползването на обектите е приет начин за определяне
броят на ползвателите за всеки обект, който се определя в зависимост от вида
на обекта, като студио има двама ползватели, апартамент с 1 спалня – 3-ма
обитатели, апартамент с 2 спални – 4-ма обитатели, апартамент с 3 спални –
5-ма обитатели, апартамент с 4 спални – 6-ма обитатели. По т.5 от дн.ред:
Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за 2021г. да
се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 31.11.2021г.
Видно от протокола всички решения са приети с едно и също
мнозинство: „ за“ са гласували 92,69463 % ид.ч. от общите части на сградата
и „против“ са гласували 7,30537% ид.ч. от общите части на сградата.
Твърди се на първо място във въззивната жалба ,че при провеждане на
ОС е била нарушена нормата на чл. 16 ал. 2 от ЗУЕС,по което възражение
първоинстанционният съд не се е произнесъл .
Следва да се посочи ,че съгласно посочената норма на чл. 16 ал. 2 от
ЗУЕС ОС на етажната собственост се председателства от председателя или
друг член на управителния съвет или от управителя.Тъй като процесната
етажна собственост се управлява от управител/а не от управителен
съвет/,същата следва да се председателства от управителя.И тъй като към
момента на провеждане на ОС управител на ЕС е „Поморие Мениджмънт
2“ЕООД ,то за водене на процесното ОС управителят е упълномощил
адвокат ,за което е било представено пълномощно –неразделна част от
протокола на ОС/същото е в съответствие с разпоредбите на чл. 36 ЗА и
доказва представителната власт на адв. Гагашева като пълномощник на
управителя на ЕС за водене на събранието /.
Затова изложеното във въззивната жалба ,че е следвало да бъде
направен избор на председател на събранието ,не почива на законова норма
.Не е налице нарушение на материалния закон при провеждане на събранието
от тази гледна точка.
Не е налице и твърдяното нарушение на чл. 16 ал. 5 от ЗУЕС Правилата
7
за съставянето на протокол за проведено Общо събрание (ОС) на
собствениците в етажната собственост (ЕС) са регламентирани в чл. 16, ал. 4 -
ал. 6 ЗУЕС. Съгласно чл. 16, ал. 4 ЗУЕС за провеждането на общото събрание
се води протокол, като протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по
предложение на председателстващия, определен съобразно чл. 16, ал. 2 ЗУЕС
(председателя или друг чл. на управителния съвет, съответно - управителя). С
чл. 16, ал. 6 ЗУЕС е предвидено, че протоколът се изготвя в 7-дневен срок от
провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и
протоколчика, а отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него. С чл.
16, ал. 5 ЗУЕС са установени изискванията към съдържанието на протокола, в
който се вписват датата и мястото на провеждането на общото събрание,
дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост,
които те представляват,номера на самостоятелния обект , същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения,както и начина
,по който са гласували-„за“,“против“ или „въздържал се „,техния подпис .
Законът не поставя изискване нито в самия протокол, нито в отделен
документ да се съдържа изброяване както на етажните собственици, които са
били съгласни с предложените решения и съответно са ги подкрепили с гласа
си, така и на етажните собственици, гласували против решенията,
удостоверени с протокола. По тази причина отсъствието на подобно
изброяване както в протокола, така и в евентуално съставен отделен списък-
приложение към него не съставлява нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Самият
протокол по своята същност съставлява частен свидетелстващ документ с
произтичащите от това последици относно способите за опровергаване на
съдържанието му/в този смисъл-реш-№ 133/31.03.2015 г. по д.№ 632/2014 г.
на ВКС ,ГК,второ г.о./ .
В случая всички реквизити ,изброени в разпоредбана на чл. 16 ал. 5
ЗУЕС са налични в процесния протокол от проведеното ОСЕС.По време на
всяко гласуване председателят на събранието ,заедно с протоколчика са
извършвали преброяването на гласовете „за“,“против „ и „въздържал се“ и
цифрите са били записани за целите на изготвянето на протокола.Всъщност
самият ищец няма конкретни твърдения решенията да не са взети с
мнозинство .Затова и това възражение също се явява неоснователно .
Неоснователно е и възражението ,че изводите на районния съд били
неправилни относно обслужващите несамостоятелни обекти и в частност
8
,че етажният собственик „Сънсет къмършъл“ЕООД бил участвал в ОС с
обекти,част от които не били самостоятелни такива ,а представляващи общи
части по предназначение ,при което дружеството не би могло да участва на
самостоятелно основание и от което пък следвало неправилното изчисление
на кворума на събранието .
Тук следва да се посочи ,че видно от приложените по делото списък на
собствениците ,присъствали на ОСЕС ,насрочено за 24.06.2021 г. ,както и
списът на собствениците ,присъствали на ОС ,отложено и проведено на
25.06.21 г. поради липса на кворум/които списъци са неразделна част от
протокола на проведеното ОС/,етажният собственик „Сънсет
къмършъл“ЕООД е участвал в гласуването само с 10 от общо 28 свои обекта
и съответно с прилежащите им общи части /което се установява и от
наличието на подпис само срещу тези 10 обекта в списъка на присъстващите
от 25.06.21г. –от № 119 до № 124 и от № 127 до № 129 от списъка/,както и от
протокола от проведеното ОС на 25.06.21 г. ,според който участието за
кворум и за гласуване на това дружество – етажен собственик е само с
притежаваните към тези обекти общо 30,66664 % ид.части от общите части на
сградата /което се потвърждава и от изслушаната пред първата инстанция
съдебна експертиза ,неоспорена от страните /.Видно от представеното пред
първата инстанция извлечение от ТРРЮЛНЦ ,обектите ,с които е участвало
дружеството при гласуването в ОС са търговски обекти ,с предназначение
,съответно :“многофункционална зала „,детски клуб ,“Виенска
сладкарница“;“магазин Д1 и Д2“;фризьорски салон,лоби бар;“Азиатски
ресторант“;“пиано бар“ и тези търговски обекти в никакъв случай не могат да
се квалифицират като несамостоятелни обекти ,с обслужващо предназначение
.
Изборът да не участва в гласуването с всички свои обекти/и с всички
притежавани ид.части от общите части на сградата / е право на етажния
собственик .Съгл.чл. 17 ал. 1 ЗУЕС етажните собственици имат право ,но не и
задължение на глас ,съответстващо на притежаваните от тяф идеални части
от общите части на сградата,при което няма пречка етажният собственик да
участва в гласуването при приемане на решенията на ОС не с всички
притежавани от него ид.части от общите части ,а само с част ,както и в
настоящия случай.
9
Затова неоснователно е възражението ,че обекти ,собствени на „Сънсет
къмършъл“ЕООД ,които според въззивника били обслужващи и
несамостоятелни помещения ,не следвало да участват при определяне
кворума и провеждането на гласуване на ОСЕС .
По този въпрос настоящият съдебен състав се е произнасял неведнъж
/включително и по отношение на същото възражение,по дело против същата
етажна собственост /,като в решение № 11/19.02.2020г. по в.гр.д. № 954/2019
г. на БОС е посочил следното :
„ Основният въпрос по делото е дали събранието е проведено при
наличие на изискуемия кворум предвид възражението на ищците-
въззивници ,че част от вписаните в протокола от ОС обекти в Етажната
собственост /собственост на един от етажните собственици –Сънсет
камършъл“ЕООД/не са самостоятелни обекти по смисъла на §1 от ДР на
ЗКИР и не съответствали на одобрения архитектурен проект на сградата .
Основно спорът и пред въззивната инстанция се свежда до това налице ли е
необходимия кворум за провеждане на ОС на ЕС, свързано с оспорването от
ищците, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е участвал на събранието като
собственик на 17 броя самостоятелни обекти, които според ищците не са
самостоятелни обекти. В същото време ищците твърдят, че не оспорват
правото на собственост на „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, нито се оспорват
предназначението на обектите. Оспорват се и общите части на отделни
собственици като се счита, че покривните тераси са включени в площта на
отделни обекти и вписаната в документите за собственост площ не отговаря
на тази, посочена в ценообразуването.
„ Дяловете на етажните собственици в общите части на сградата се
определят по правилото на чл. 40, ал. 1 ЗС като съотношение между
стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при
учредяване на етажната собственост. Правилото е императивно и се прилага
за всички самостоятелни реално обособени обекти в етажната собственост,
независимо от тяхната площ, функционално предназначение, нивото на
сградата, на което са разположени и пр…. По изключение, когато в
документите за собственост на съответните самостоятелни обекти в етажната
собственост не са посочени припадащите се към тях идеални части от общите
части на сградата, е допустимо за нуждите на ЗУЕС техният размер да се
10
определи от съотношението между площта на самостоятелните обекти и
придадените към тях складови помещения и общата площ на всички
самостоятелни обекти и складови помещения към тях - чл. 17, ал. 4
ЗУЕС“/реш.№43/07.04.2016 г. по гр.д. №4172/2015 г. на ВКС ,първо г.о./.
С други думи - когато в документа за собственост не са посочени
идеалните части от общите части на сградата разпоредбата на чл. 17, ал. 4
ЗУЕС предоставя възможност на ОС на ЕС да определи идеалните части от
общите части за всеки обект. В случая обаче в представените по делото
документи за собственост са посочени идеалните части от общите части на
сградата и доколкото правото на собственика не е отречено по предвидения за
това ред, документът за собственост не е оспорен, поради което и общите
части следва да се приемат за такива, каквито следват от него. Този състав
намира, че спорът за собственост не е част от предмета на производството по
чл. 40 ЗУЕС, което касае проверка за законосъобразност на процедурата по
свикване, провеждане на ОС на ЕС и материалната законосъобразност на
взетите решения. За да се отрече правото на етажен собственик, легитимиращ
се с документ за индивидуална собственост, да участва в ОС на ЕС с идеални
части, различни от посочените в титула за собственост, следва правата му да
са отречени със сила на пресъдено нещо. Такива доказателства по делото
обаче не са ангажирани ,като не е предявен и иск за оспорване на правото на
собственост, нито е въведено възражение за нищожност. В настоящото
производство не се изследва правото на собственост на лице, което въз основа
на неоспорен документ за собственост се легитимира като собственик на
индивидуални обекти в сградата и има право да участва на ОС със
съответните идеални части от общите части на сградата, които също са
посочени в документа за собственост. В случай, че ищците считат, че
притежават по-голям дял от общите части на сградата, следва да го установят
в отделно производство или чрез предявяване на инцидентен установителен
иск, какъвто в случая не е предявен. Ето защо съдът намира, че са
неоснователни възраженията за липса на кворум при провеждане на ОС на ЕС
като това се установява и от представеното и прието като обективно,
безпристрастно и пълно заключение на съдебно-техническа експертиза „.
С оглед това неоснователно е възражението за неясен /неправилно
изчислен кворум при провеждане на процесното ОС.Следва да се подчертае
също и че в случая събранието е проведено съобразно изискванията на чл. 15
11
ал. 1 ,ал.2 и ал. 3 ЗУЕС,при т.нар“спадащ кворум“.Било е свикано на
24.06.2021 г. и тъй като на този ден не е бил сформиран законов кворум
,събранието е отложено за следващия ден – 25.06 съобразно изискванията на
чл. 15 ал. 3 ЗУЕС.Проведено е по предварително олбявения дневен ред и е
законно ,колкото и ид.части от общите части на етажните собственици да са
представени .На проведеното на 25.06.21 г. ОС са присъствали 46,64113%
ид.части от общите части на сградата ,което се потвърждава и от изслушаната
експертиза .Освен всичко друго ,нито едно от решенията не е изисквало
квалифицирано мнозинство за приемането им/тъй като не попадат в някоя от
хипотезите по чл. 17 ал. 2 т. 1-7 ЗУЕС/,като решенията са приети с
мнозинство повече от 50% от представените ид.части от общите части на
етажната собственост и са законни-чл. 17 ал. 3 ЗУЕС.
Неоснователно е и последното възражение във въззивната жалба – че
решението на ОС ,касаещо приемането на годишната парична вноска за
управление и поддръжка за всеки самостоятелен обект било в нарушение на
чл. 51 от ЗУЕС,поради което се явява незаконно.
На първо място ,видно от протокола на ОСЕС ,е прието ,че вноската на
всеки собственик /обитател в сграда Делта е в размер на 738 лв.,като в
мотивите на предложената парична вноска се препраща към приходната част
от бюджета на етажната собственост /като в конкретния бюджет липсват
други приходи / .
Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т.
нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва
между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в
общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици,
ползватели и обитатели) в етажната собственост.
Кои разходите са такива за управление и поддържане на общите части е
посочено в пар. 1, т. 11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа
енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и
други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите
части на сградата т. нар. "консумативни разноски", разходите за портиер и
12
възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части.
Изобщо дейността по "Поддържане на общите части" е определена в закона
като дейност, насочена към запазването им в добро състояние. /пар. 1, т. 13 от
ДР ЗУЕС/.
Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е
ясна и императивна. Извод в тази насока може да се направи и от тълкуването
на чл. 11, т. 5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че правомощие на
Общото събрание е определяне размера, но не и начина на разпределение на
разходите за управление и поддържане на общите части. Последният е
разписан изрично в закона- поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят.
В конкретния случай безспорно е била определена вноска за всеки
собственик/обитател в сградата ,която е равна за всички .Доколкото става
дума за сграда ,ползваща се предимно с ваканционна цел /за отдих и туризъм
през летния сезон/ и доколкото обектите в комплекса не се ползват само от
собствениците и членовете на техните домакинство ,етажната собственост е
решила ,за да си осигури абекватен бюджет и съответно добро състояние на
сградата ,паричната вноска да бъде плащана и определена според обичайния
брой ползватели /в по-широк смисъл –хора ,които „домуват/ в съответния
имот,при което е бил определен броя „ползватели“ съобразно обекта ,който
се ползва .Този брой е определен съобразно „опита и практиката в
комплекса“,както и съобразено с Правилника за вътрешния ред в сградата ,а
именно – че всеки собственик ,ползвател или обитател ,или член на неговото
домакинство извършва регистрация на рецепцията на сградата и заявява
колко човека влизат в съответния апртамент.Затова е предвидено ,че
студиото обикновено се полза от двама ползватели ,апартамент с 1 спалня-от
3-ма и т.н.При това решението за вноската е взето на базата на броя лица
,които обитават по едно и също време в имота ,а не според броя на стаите
,както се твърди във въззивната жалба .Посочените суми като парични
вноски са приети за съответния тип апартаменти в сградата ,като паричната
вноска за един обитател е 738 лв. .В случай ,че някой от имотите се обитава
от по-малко „ползватели“,то собственикът може изрично да заяви това
обстоятелство на управителя ,за да се редуцира годишната му парична вноска
за поддръжка и управление .Настоящият съдебен състав счита ,че в случая не
13
е налице твърдяното от въззивника заобикаляне на закона.Няма пречка
етажните собственици да решат паричната вноска да се определя по
определен от ОС начин ,след като това е извършено поравно съобразно броя
лица ,които домуват/пребивават по едно и също време в имота .Затова и
относно обектите ,които са свързани с достъп на външни лица в етажната
собственост /ресторант ,магазин и т.н. /нормата на чл. 15 ал. 4 от ЗУЕС
предвижда ,че се заплащат разходите за управление и поддръжка в размер от
трикратния до петкратния размер ,определен по решение на ОС.
Всъщност самият ищец не твърди ,че конкретно за неговия обект
обитателите са по-малко на брой и че той е длъжен да плаща по-висок размер
,а обжалва начина ,по който е определена вноската като противоречаща на
чл. 51 ЗУЕС,което е неоснователно ,тъй като вноската е определена съобразно
обитателите поравно-видно от нотариалния акт за собственост на обекта на
ищеца ,собственици на имота са освен ищеца още трима души ,т.е.
собственици за 4 човека и с решението на ОС е прието ,че за този апартамент
следва да се плаща такса за 4 човека.
С оглед на горното настоящият съдебен състав споделя изцяло мотивите
на първоинстанционния съд ,към които препраща на осн.чл. 172 ГПК и счита
,че решението следва да бъде потвърдено . При този резултат в полза на
въззиваемата страна следва да бъдат присъдени направените пред настоящата
инстанция разноски ,които предвид представения списък по чл. 80 ГПК
възлизат на 480 лв. –платено адвокатско възнаграждение.
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20/11.02.2022 г.постановено по гр.д. №
20212160100550 по описа на Несебърския районен съд за 2021 г.
ОСЪЖДА К. Р. ,род.на **.**.19** г. в ***н ,гражданин на Р*** ,с
14
пълномощник адв. Т.Шейков,съд. Адрес – Бургас ,Триа Сити Център
,ул.“Сердика „ № 26 ,ет. 3 ,оф. 7 да заплати на етажната собственост на
сграда Д“Делта“ ,с идентификатор 57491.509.24.2 в к-с“Сънсет
Ризорт“,представлявана от управителя ЕС“Поморие Мениджънт 2“
ЕООД,ЕИК *********,представлявано от В.Д.-управител ,с адрес – гр.
Поморие ,ул. „Княз Борис !“ № 219 сумата 480/четиристотин и осемдесет
/лева-разноски по делото пред въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15