№ 101
гр. Варна, 15.03.2023 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Магдалена Кр. Недева
Членове:Диана Д. Митева
Даниела Д. Томова
при участието на секретаря Ели К. Тодорова
Сложи за разглеждане докладваното от Магдалена Кр. Недева Въззивно
търговско дело № 20223001000340 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 14:30 часа се явиха:
Въззивниците:
Л. К. У. и Н. А. У., редовно уведомени от предходно съдебно заседание чрез адв. И.
В., не се явяват, за тях се явява адв. В., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.
Синдикът на „Авмор – Шипинг Енд Трейдинг“ ООД /в несъстоятелност/ И. П. Т.,
редовно уведомен, не се явява и не се представлява.
Депозирано е писмено становище от синдика с вх. № 2005/15.03.2023 г. за даване ход
на делото и за приемане заключението на вещото лице, както и по същество за уважаване на
депозираната въззивна жалба.
Въззиваемата страна „Ви Енд Ви Пропърти Инвест“ ЕООД , редовно уведомена от
предходно съдебно заседание чрез адв. М. Х., представлява се от адв. Х., редовно
упълномощена и приета от съда отпреди.
Въззиваемата страна „Авмор – Шипинг Енд Трейдинг“ ООД /в несъстоятелност/,
редовно уведомен от предходно съдебно заседание по реда на чл. 56, ал. 2 от ГПК, не се
явява представител.
Вещото лице Т. Х. О., редовно призован, явява се лично.
Адв. В.: Да се даде ход на делото.
Адв. Х.: Няма пречки, моля да се даде ход на делото.
Съдът, с оглед редовното призоваване на страните, не намира процесуални пречки
по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
1
Съдът пристъпва към изслушване заключението на вещото лице по допуснатата
съдебно оценителна експертиза и снемане на самоличността му: инж.Т. Х. О. - 64 год.,
неосъждан, без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната
отговорност по чл.291 НК, обещава да даде обективно и безпристрастно заключение.
В.л. О.: Представил съм заключение, което поддържам. Забелязах една техническа
грешка в заключението, която искам да отстраним.
В Приложение № 1 в графата „Тежест на аналога“ по точка 1 и по точка 3 вместо по
30 точки, следва бъдат записани по 20 точки, за да е равно накрая на 100%. Вследствие на
тази поправка стойността на един кв.м. вместо 1357 лв. става 1137,12 лв., а закръглената
стойност на търговския обект вместо 9500 лв. става 8000 лв.
Това вече дава отражение на стр.5 в таблицата, в която определям крайната стойност
на самостоятелния обект, на втория ред „сравнителен метод“ като вместо 9500 лв. заменим с
новата стойност 8000 лв., съответно в последната колона става 1600 вместо 1900 и като
сумираме в последната колона сборът става 8544 лева вместо 8844 лв. и като крайна
закръглена стойност на търговския обект вместо 8800 стават 8500 лева.
На последният лист 7 в заключението по точка 1 преди тъмния шрифт вместо 8800 лв.
става 8500 лв., съответно сумата става 62 400 вместо 62 700 лева и това вече е крайната
стойност.
Адв. В.: Нямам въпроси към вещото лице.
Адв. Х.: Колко максимално е застроен поземления имот при площ при скица 400
кв.м.? Изследвахте ли застроената част.
В.л. О.: Да, изследвах застрояването. Максимално застроената площ в имота е 261
кв.м.
Адв. Х.: Към датата на продажбата при реална постройка било ли е снабдено
помещението с вода, канализация и санитарен възел? Има данни, че ел. инсталацията е
външна.
В.л. О.: Да, електроинсталацията е външна, не е вкопана, а е външна със скоби. Не
забелязах да има канализация.
Адв. Х.: При това положение считате ли, че пристройката като самостоятелен обект
може да функционира търговски обект, т.е. в него да се развива търговска дейност?
В.л. О.: Ако изходим от изискванията за търговски обект, тя не отговаря на тези
изисквания, няма санитарен възел, няма складово помещение. Има само едно търговско
помещение.
Адв. Х.: Преходно ли е помещението?
В.л. О.: Към момента на огледа има отвор, през който от това помещение може да се
премине в кухнята на ресторанта, който е на партерно нИ..
Адв. Х.: Какъв му е бил статута към 2015 г., в частност дали е на магазин или на
офис?
2
В.л. О.: Казаха ми, че към 2015 г. на мястото на този отвор е имало прозорец и не е
имало връзка между двете помещения. Самото помещение не отговаря на изисквания за
офис, то е едно помещение.
Адв. Х.: С каква конструкция е? Как може да го определите като конструкция при
положение, че покривната му конструкция е от термопанел и таванът е долната част на
термопанела? Монолитен ли е, масивен, получасивен?
Адв. В.: Възразявам, отговорено е на този въпрос в заключението.
В.л. О.: Това помещение вече казах, че го определям като пристройка към основната
сграда, но неговите зидове са 25 см., а покривната конструкция се състои от метални
профили, които са стъпили върху тези зидове и върху тях е монтиран термопанел. Според
мен по-скоро отива към масивна конструкция или в най-лошия случай полумасивна.
Адв. Х.: Оценили сте имота по метода на пазарните аналози. Офертни цени сте
ползвали нали, а не на реално осъществени продажби?
В.л. О.: Оценил съм го по два метода – единият е на пазарните аналози и другият е
приходният метод. За да го оценя по тези методи - винаги най-добри резултати, когато
оценяваме търговски обект или заведение се получават по приходния метод. Именно поради
тази причина съм дал и по-голяма тежест на приходния метод в случая, тъй като то е едно
малко помещение в случая и на кв.м. по сравнителен метод се получава една по-занижена
стойност, но приходният метод според мен дава по-добър резултат.
Адв. Х.: Преди малко обаче пояснихте, че то не може да бъде използвано за търговски
цели, не отговаря на изискванията.
Адв. В.: Това са тълкувания, възразявам на въпроса.
Адв. Х.: Посочените от Вас в Приложение № 1 сравнителни аналози съответстват ли
на тези характеристики на павилиона?
В.л. О.: Това са аналозите, които са за търговски обекти, няма аналози за такива
много малки площи като 7, 10 кв.м., всичко е за по-големи площи по принцип и самият
смисъл на този метод е определяне на 1 кв.м. като вече според площта на обекта
определяме неговата крайна стойност. Но тъй като нашият обект е с много малка площ, аз
вече имам един коефициент, който е за площ, където завишавам този резултат, който се
получава, тъй като иначе се получава нещо, което е много миниатюрно и няма как да
отговаря на такъв обект, особено изхождайки от местоположението на този обект.
Адв. Х.: Можете ли в Приложение № 1 да посочите кой коефициент сте завишили?
В.л. О.: Това завишение аз съм го извършил по същия метод, обаче когато определям
наема.
В.л. О. на въпрос на съда: Не съм завишавал пазарните цени. В приложение № 2, там
имам това завишение в колона 8. А тук не съм направил никакво завишение, както изхождат
самите стойности за отделните аналози, с тях съм и работил.
В Приложение № 2, също съм използвал сравнителен метод, но там съм го използвал
3
за да определя наема. Този наем пък го използвам в приходния метод и в колона № 8 на това
приложение № 2 съм направил това завишение 1,30 – 1,40, в зависимост от площите на
отделните обекти. Да, завишението е над единицата.
Това е един много малък обект и един наем излизаше около 50-60 лева, което е
нищожно и нереално за такъв обект, на такова местоположение.
Адв. Х.: Казахте, че сте използвали пазарните аналози. Кои са сходствата между тези,
които сте използвали и оценявания от Вас обект? В какво се изразяват конкретно те при вече
установените характеристики на процесния обект? Къде намирате сходствата, в какво
точно? Връщам се на приложение № 1.
В.л. О.: В кадастралната карта този обект е определен като търговски обект и
съответно аз съм длъжен да използвам аналози за търговски обекти. Не мога да го оприлича
на някакъв друг вид обект въпреки характеристиките, които коментирахме когато ми
зададохте въпросите.
Адв. Х.: На стр. 4 в пункт А) Метод на пазарните аналози: Оценката е направена в
приложение № 1 към експертизата, което представлява таблица с аналози. Моля, Ви да ги
поясните един по един.
В.л. О.: Това приложение вече го коментирахме.
Адв. Х.: Коментирахте само тежест на аналога. Обяснете едно по едно колоните.
Адв. В.: Възразявам. Вещото лице е дало в табличен вид пазарните аналози на всеки
един обект. Какво значи да ги обясни. Това е тормоз към вещото лице.
Адв. Х.: Как е определен коефициента за вид на сградата в приложение 1, графа 5?
В.л. О.: Коефициентът за вид на сградата – имал съм предвид по какъв начин
изглежда сградата, в която е поместен този търговски обект. Сравнявам го с описанието,
което съм дал в колона 2. Това описание е от списание „Варненски имоти“, така както са
поместени тези аналози там. Тук съответно правя някои занижения. Например с първия
аналог правя занижение 0,90 – имаме ъглов магазин на оживено търговско място, работи с
наематели. Нашият случай не е такъв. В следващия аналог – магазин 50 кв.м. отлична
локация, големи витрини - нашият аналог също не отговаря на това описание, той е с по-
лоши показатели, затова коефициентът е 0,90.
В.л. О. на въпрос на съда: Да, при пълно съответствие бих посочил единици, а при
несъответствие или правя завишение или намалявам коефициента. Изхождайки от нашия
обект, който би бил единица, отразените стойности в графа 5 показват занижаване.
Адв. Х.: Моля, вещото лице да отговори на втората част на въпроса: Защо точно?
Разликите са големи, не са малки, Вие сам го казахте. Но оценявания в това производство
обекти и оценяваните от Вас аналози защо 0,90 а тук 0,80 да кажем. Защо не е 0,50
например?
В.л. О.: Посочил съм: Магазин в нова сграда с Акт 16 – знаем как изглеждат новите
тухлени сгради, знаем какво оформлението им.Тук имаме една стара пристройка, която
4
изглежда по съвсем различен начин. Естествено тя отстъпва по показатели на тези нови
лъскави магазини, които са в търговската част на града, но не дотолкова, че да е 0,50. Това е
моето мнение.
Адв. Х.: Коефициент на индивидуалните характеристики – какво сте имали предвид
под индивидуални характеристики?
В.л.О.: Имам предвид, че нашият обект не разполага със санитарно помещение, няма
нито офис, нито склад. Това, което има значение, когато човек отива да купува някакъв
магазин, той първо го оглежда от всички страни.
Адв.Х.: И отново да считаме, че тези коефициенти са дадени по Ваша преценка.
В.л. О.: Другите – коефициент за офертни цени той е ясен, коефициент за пазарна
индикация – това е моето наблюдение как точно се движат покупко-продажбите на такъв
тип търговски обекти. С тези коефициенти вече вкарвам всички тези аналози, защото това
са офертни цени в някакви рамки, които според мен са реални пазарни.
Адв. Х.: При това положение считате ли при наличието на тези разлики, че се явява
обосновано използвания от Вас метод на пазарните аналози? Не следваше ли да го съчетаете
с някакъв друг метод? Изключвам метода на капитализиране на приходите.
В.л. О.: За магазина вече обясних - когато оценяваме търговски обект или заведение,
най-добрите резултати се получават когато използваме т.нар. приходен метод, след него
следва сравнителния метод. Поради тази причина аз съм дал и съответните тежести, когато
определям вече крайната стойност, като съм утежнил приноса на приходен метод в
сравнение с този на сравнителния метод.
Адв. Х.: А методът на възстановителната стойност приложим ли е?
В.л. О.: Методът на възстановителната стойност в конкретния случай щеше да даде
много погрешни резултати.
Адв. Х.: По отношение методът на капитализиране на приходите. Взели сте предвид
само приходи от наем, така ли е?
В.л. О.: По сравнителния метод определям средномесечният наем, който вече участва
в таблицата, която е на лист 4.
Адв. Х.: В приложение 2 сте посочили средномесечен наем от 70 лева, закръглен, а на
стр. 4 ред 11 сте посочили приходна стойност 9645лв. и след като махнем строителните
недостатъци 8680 лв. Обяснете как са формирани тези стойности?
В.л. О.: Резултатът на последния ред се получава като от тези 9645 лв., които са на
ред 11 се извади стойността на 12 ред.
Адв. Х.: Въпросът е как е формирана тази приходна стойност 9645 лв. при
положение, имаме 70 лв. наем. Не ми е ясно.
В.л. О.: Нормално е да не Ви е ясно. Това са методи, които се използват в
оценителните практики. От тази стойност се изчислява годишната стойност на наема – 840
лева на 4 ред. От тази стойност се изваждат разходите за стопанисване и за несъбираемост
5
на наема и се получава приход 655 лева на седми ред. От годишния приход наем 840
изваждаме 168, изваждаме още 17 и получаваме тези 655.
Адв. Х.: Как стигаме до 9645лв.?
В.л. О.: Имаме остатъчна експлоатационна годност, която аз определям на 50 години.
Имаме таблица, в която на база на лихвената ставка за търговски обект 6,50 % и тази
остатъчна годност се получава множител 14,72, като го умножим със 655 получаваме 9645.
Адв. Х.: 9645 лева е за 50 години, така ли е?
В.л. О.: 9645 лв. е приходната стойност от която приспадаме необходимите разходи за
ремонти, което аз определям.
Адв. Х.: 8680 лв. за 50 години напред ли е?
В.л. О.: Аз Ви казах, че работим с таблици, нямам такава феноменална памет, че да ги
възпроизвеждам.
В.л. О. на въпрос на съда: Изчисленията са направени съобразно методиката
приложима към съответния метод за капитализиране на приходите, установен в
оценителската практика и възприет от всички вещи лица оценители.
Адв. Х.: По отношение определянето стойността на идеалните части сте ползвали
метод на пазарните сравнения и аналози. В таблицата в приложение № 3 съобразено ли е от
Вас, че поземленият имот е построен със сграда, както пояснихте и всъщност е останало
едно дворно място като се извади застроената част много по-малко от 400 кв.м.
В.л. О.: Всичко е съобразено и единствено поради тази причина е толкова ниска
стойността на този парцел – парцел до морската градина с 400 кв.м. – 186 000 лева.
Относно коефициентите – коефициент за перспективност № 9 – 0,36. Този
коефициент е изведен от това, че от градоустройствените показатели, които за този парцел
не са така високи, тук имаме интензивност 3. След като отчитам действителното
застрояване на триетажна сграда с 250 кв.м. застроена площ, аз изчислявам на база на
градоустройствените показатели какво още остава в този парцел да се застрои, евентуално да
се надстрои и поради тази причина този коефициент е толкова нисък – 0,36, като в него
остава съвсем малко, което може да се направи още.
Имаме коефициент за съсобственост – 0,70. Естествено, че когато в един поземлен
имот има много съсобственици всяка една предприемаческа инициатива е доста ограничена,
защото един ако няма желание и всичко заминава, нищо няма да се получи, поради това
намаляваме допълнително стойността на този парцел.
Адв. Х.: И как го определихте на 0,70 по Ваша преценка ли?
В.л. О.: Това е моя преценка, но аз съм имал случаи, когато имаме съсобствена нива и
този парцел пада дори до 0,50, което дори и мен ме учуди, тъй като съм използвал в
практиката си малко по-високи коефициенти по принцип.
Адв. Х.: Коефициент за състоянието – състояние на пазара ли е?
В.л. О.: Да. това всичко, което е записано са офертни цени и за да вкараме тези
6
офертни цени в пазара въвеждаме тези коефициенти в колона 11 и 12.
Адв. Х.: А ако не са офертни, а са пазарни цени на реални сделки?
В.л. О.: Обикновено офертните цени са по-високи от пазарните, поради това ги
намаляваме.
Адв. Х.: Методът на остатъчната стойност на предприемачите – кое налага
използването на този метод при положение, че има вече построена сграда, т.е. правото на
строеж е реализирано? Останах с впечатлението, че това са параметри относими към едно
бъдещо строителство – реализация на инвестиционен проект. Така ли е?
В.л. О.: Да, така е.
Адв. Х.: Затова ми е въпросът по отношение приложението на този метод. Обяснете
този метод, тъй като в случая нямаме данни за бъдещо строителство.
В.л. О.: Два са методите, които дават добри резултати за парцели, които са в
урбанизирани територии. Единият е остатъчният метод и другият е сравнителният метод.
Най-добрите резултати, когато имаме застроен парцел в очертанията на града дава
сравнителният метод. Остатъчният метод е по приложим, тогава когато имаме старо
застрояване в парцела или когато имаме празен парцел. Поради тази причина аз съм дал
0,20% тежест на остатъчния метод и 80% тежест на сравнителния метод, с което регулирам
този недостатък.
Адв. Х.: Под остатъчен имате предвид този метод на капитализиране на приходите
ли?
В.л. О.: Не е този метод. Аз имам сравнителна стойност на парцела, имам и тази
стойност по метода на предприемача и в таблицата, в която определям крайната стойност на
парцела на лист 7 на остатъчния метод давам 20% тежест, а на сравнителния метод 80%.
Адв. Х.: 62 193 в коя колона е записано като стойност?
В.л. О.: Това е като умножим 310 000 по 20%.
Адв. Х.: Отчита ли този метод, че в случая на продавача, респ. и на купувача не му е
прехвърлено право на строеж?
В.л. О.: Този метод не отчита характеристиките на парцела, в смисъл дали парцелът е
съсобствен, дали е застроен или не е застроен. Поради тази причина той е най-вече
приложим когато имаме старо застрояване и когато имаме празен парцел и именно поради
тази причина, аз съм му дал много малка тежест. А голямата тежест давам на сравнителния
метод, тъй като той отчита характеристиките на парцела и там вече, както споменах какво
бъдещото евентуално застрояване, че това е съсобствен парцел.
Адв. Х.: Аз нямам други въпроси.
Адв. В.: По отношение на търговския обект. По кадастрална карта е търговски обект.
В заключението сте записали, че е свързан с ресторанта, т.е. този търговски обект работи, но
работи с кухнята на ресторанта. Така ли е? Или самостоятелно?
В.л. О.: В кадастралната карта той е определен като самостоятелен обект, означава,
7
че той е бил съвсем самостоятелен обект, а не някаква принадлежност към кухнята на
ресторанта.
В.л. на въпрос на съда: Към момента той не работи.
Адв. В.: В смисъл, че фактически е свързан с ресторанта. Нямам други въпроси.
Съдът,
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА заключението на вещото лице.
Определя окончателно възнаграждение в размер на 300 лева, което да се изплати от
внесения депозит.
Адв. Х.: Оспорвам заключението. Считам същото за необосновано, включително и
след като изслушах обясненията на вещото лице, дадени в днешното съдебно заседание.
Нито достатъчно обосновани са използваните от вещото лице методи на оценка нито
корекционните коефициенти, както по отношение на търговския павилион така и по
отношение на земята. Не са отчетени всички специфики на имотите. Не стана ясно впрочем
дали са отчетени. Вещото лице само заяви, че определя корекционните коефициенти по
негова преценка, но защо точно в този размер не стана ясно.
Правя искане на осн. чл. 201 ГПК да бъде допусната повторна и то СТЕ от три вещи
лица. Обосновавам се и с факта, че по делото са налице две различни заключения на две
различни вещи лица, които са използвали отчасти различни методи на оценка и съответно
стойностите също са различни. Това, че вещото лице не споделя по негово виждане
използвания от вещото лице в първата инстанция метод на оценка считам, че е въпрос, който
няма отношение тук към заключението на експертизата изслушана в днешното съдебно
заседание. Има отношение към изясняване на предмета на делото от фактическа страна. Ако
Вие не допуснете повторна експертиза считам, че то ще остане неизяснено.
Моля, задачата на вещите лица да бъде същата, но със съобразяване на всички
характеристики на търговския павилион към годината на неговото закупуване. Имам
предвид конструкция към него момент, година на построяване, липса на вода, канализация,
външно ел. захранване, липса на самостоятелна обособеност и характеристика на
пристройка. Може да е вписано в кадастралната карта, но това не означава, че е било
възможно да се използва за търговски цели. Самото вещо лице каза, че не отговаря на такива
показатели.
Ако се използва този метод на приходната стойност да се отговори дали е било
възможно да се отдава под наем за търговски цели.
По отношение на идеалните части – правя искане вещото лице да даде заключението
във вариант като използва не офертни цени, а реални сделки по реализирани пазарни цени,
при съобразяване действително на остатъка от реалната квадратура на дворното място,
ползвано и обслужващо не само търговския павилион, но и изградената в него сграда и
8
което място е в съсобственост с други лица. Това е моето искане. Моля, вещите лица
изготвили първите две експертизи, да не участват в тройната експертиза.
Адв. В.: Моля, да оставите искането за назначаване на тройна експертиза с
посочените задачи без уважение. Напълно необосновано е подобно искане с оглед на
подробното заключение дадено от вещото лице О., който подробно обясни всеки един от
коефициентите, които е представил в своето заключение и как се формира крайната оценка.
Видно е, че всичките му коефициенти водят до намаляване стойността на оценявания обект
от реалните аналози, които е ползвал. В случая не може да се говори, че има неправилно
определяне на оценката. Още по-малко да се казва на вещото лице кой метод да използва с
оглед, че той има специфични знания, които ние нямаме. Искането е експертизата да се
извърши само по реални сделки, т.е. пазарните аналози да са реални сделки. А ако не се
намерят такива аналози, защото в централната градска част не се намират чак толкова лесно
сделки, ние говорим за точно определен период.
Считам подобно искане за необосновано и моля, да го оставите без уважение.
Съдът се оттегля на съвещание в 15.15 часа.
Съдебното заседание продължава в 15.25 часа.
След като изслуша становището на двете страни и след съвещание, съдът намира
искането за назначаване на допълнителна тройна съдебно оценителска експертиза за
допустимо, относимо и основателно, предвид на това, че двете налични към момента
заключения на СОЕ са несъпоставими поради използването от вещите лица на различни
методи на оценяване, както и поради това, че в една от страните е възникнало съмнение
относно основателността обосноваността на избраните от вещото лице методи на оценяване.
Предвид на горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
НАЗНАЧАВА тройна съдебно-оценителска експертиза със същата задача и при
съобразяване на посочените от процесуалния представител на „Ви Енд Ви Пропърти
Инвест“ ЕООД характеристики на имота и използване на метода на реалните пазарни
аналози т.е. осъществени сделки, а при липсата на такива да се използват най-близки
аналози на пазарни оферти.
Определя депозит 900 лева, вносим от „Ви Енд Ви Пропърти Инвест“ ЕООД в
седмодневен срок, считано от днес, с представяне на доказателства за заплатен депозит по
настоящото дело.
Вещите лица – оценител на недвижими имоти, икономист и такова с техническа
компетентност, ще бъдат определени в закрито заседание, след внасяне на определения за
целта депозит.
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за ново разглеждане на 17.05.2023 г. от 14:30
часа, за която дата и час страните са редовно уведомени.
9
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 15:35 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
10