Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Иванка Вачкова | |
Производство по реда на чл.362 и сл ГПК и по реда на чл.365 и сл. ГПК. Предявен е иск за обявяване за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, между съконтрагенти,търговци по смисъла на чл.286,ал.1 от ТЗ. Ищецът „Л.”Е. -С. твърди в исковата молба и поддържа в съдебно заседание следното: С ответника са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 03.12.2008 год., по силата на който ищецът е следвало да прехвърли на ответника собствеността на следния недвижим имот ,а именно :УПИ І в квартал 6 по ЗРП за район С. гр.Г.О. с лице към У.”В.Л.”,незастроен с площ от 5795,00 кв.м. при граници :север - улица”В.Л.”, изток-улица,УПИ ІІ и УПИ ІІІ,юг -УПИ ІV и УПИ V,запад - улица; Предварителният договор бил сключен с оглед построяване на от „Р. П.”Е. -С. на супермаркет от веригата „П.м.”; Ищецът не бил собственик на имота описан в предварителния договор, а на друго дружество, поради което продавачът се задължил да придобие собствеността върху дружествените дялове на третото лице, след което да прехвърли собствеността върху купувача в 6-месечен срок от сключване на предварителнÞя договор; Страните са договорили, че ако в срока по чл.3,т.2 от договора купувачът не придобие собствеността върху имота, съгласно чл.3,т.9 от предварителния договор купувачът можел да откаже да сключи окончателен договор и да развали сделката едностранно и без предизвестие.; ищецът предприел процедура по придобиване собствеността върху имота; придобиването на собствеността върху имота,предмет на предварителния договор от страна на продавача се забавило, което наложило срокът по предварителния договор да бъде удължаван два пъти с Анекс №1/22.07.2009 год. и Анекс № 2 от 24.11.202009 год.Срокът по Анекс № 2 изтекъл на 15.02.2010 год.;на 26.02.2010 год.се провела среща между представители на страните/ продавач и купувач/, на която среща било постигнато съгласия срокът на договора да бъде продължен до 15.06 2010 год.Съгласно уговорката ищецът изпратил на ответника подписано споразумение,Анекс № 3, с дата 29.03.2010 год., което купувача отказал да подпише;независимо от това ответникът поддържал у продавача убеждение, че срокът по предварителния договор е удължен до 15.06.2010 год. и че ще закупи имота, ако дяловете бъдат прехвърлени; след предварително съгласуване с управителя на купувача, проектантското дружество „П. К.” ООД предложило на купувача да сключи договор за проектиране на дискаунтмаркет с паркинг П.-Г.О..; на 21.05.2010 год. „Л.”Е. придобива всички дялове от Капитала на „П.-ГО”ООД чрез договор за продажба чрез търг с явно наддаване. На 3.06.”Л.” с Акт за въвод във владение била въведена във владение на дяловете; на 05.06.2010 год.”Л.”Е. изпратила по електронната поща и чрез куриерска служба съобщение, с което на основание т.4 от предварителния договор поканила ответника в срок от 10 работни дни да сключи окончателен договор за продажба; вместо да предприеме действия по сключване на окончателен договор „Р. П.”Е. на 05.07.2010 год. изпратила на ищеца писмо изх.№764/05.07.2010 год.,с което заявява, че на основание чл.3, т.9 от предварителния договор, потвърдени с писмо Изх.№ 58/12.07.2010 год.;с писма от 05,13,15,20 и 29 юли до ответника „Л.”Е. оспорва правото на „Р. П.”едностранно да прекрати предварителния договор.;на 27.07.2010 год. е съставен констативен протокол от нотариус И. М., с район на действие ГОРС, в който било констатирано, че ответникът не е изпратил свой представител да сключи окончателния договор. Прави се искане съдът да постанови решение, с което на основание чл.19,ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен сключения на 03.12.2008 год. между „Л.”Е./продавач/ и „Р. П.”Е. /купувач/ предварителен договор за продажба на Урегулиран поземлен имот/УПИ/ І в кв.6 /шести/ по ЗРП за район С. на гр.Г.О. с лице към улица "В. Л.”, незастроен, с площ 5 795,00 кв.м., при граници: север -улица”В.Л.”, изток- улица,УПИ ІІ,УПИ ІІІ,юг - УПИ ІV и УПИ V.Претендират се разноски. В законовия срок е постъпил отговор от ответника ”Р. П.”Е. -С..Оспорва се изцяло предявения иск. Навеждат се подробни съображения, че ищцовото дружество не е изпълнило в срок поетите задължения по предварителния договор за придобие в срок собствеността върху имота-т.3,2 от предварителния договор; задължение за сключване на окончателния договор било поето единствено от продавача не и за купувача - ответник, доколкото последният е имал възможността да се откаже от договора и /или да го развали, ако продавачът не изпълни задълженията си по договора по начин, удовлетворяващ купувача; страните изрично уговорили, че купувачът има право да се откаже от договора единствено и без да е налице виновно поведение на продавача - а именно по реда на чл.3.9б.(II),пред.ІІ-ро от Договора;след Анекс № 2/24.11.2009 год. между страните на са сключвани повече анекси за по нататъшно удължавания на който и да е срок, не е постигнато каквото и да било съгласие в тази насока, а напротив на продавача било заявено от страна на купувача - ответник, че същия няма повече интерес от придобиването на имота поради прекомерното забавяне на продавача и неизпълнението в срок от негова страна на почти всички задължения,обуславящи сключването на окончателния договор; оспорва твърдението на ищеца,че е проведена каквато и да е среща - било на 26.02.2010 год., 26.03.2010 год.или когато и да е; оспорва твърдението на продавача, че купувача е поддържал у първия каквото и да е убеждение, че срокът за прехвърляне на имота е продължен до 15.06.2010 год.; купувачът ще закупи имота, ако продавачът придобие в горепосочения срок останалите дялове от дружеството, купувачът въобще има какъвто и да е по - нататъшен интерес от имота; относно твърдението на ищеца във връзка със сключване на договор за проектиране и „П. к.”ООД релевантен за случая бил факта, че липсва каквото и да е било указание от страна на ответника - било към ищеца, било към третото лице за сключване на договор за проектни дейности между ищеца и третото лица; оспорва твърдението, че ищеца е придобил всички дялове от капитала на „П. ГО”ООД на 15.05.2010 год.; оспорва като невярно твърдението на ищеца че на 05.07.2010 год. е изпратил на ответника покана за сключване на окончателен договор. Прави се искане искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.Претендират се разноски. Съдът като взе предвид становището на страните и като разгледа и прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното: От приложените по делото писмени доказателства съдът приема за установени от фактическа страна следните обстоятелства: Процесният договор - л.16-29 от е частен диспозитивен документ. Автентичен - подписан от лицата, които са посочени в него. Автентичността не е оспорена. С оглед разпоредбата на чл.180 ГПК съдът приема, че волеизявленията, които се съдържат в него са направени от лицата, вписани в него. Освен това като диспозитивен документ не може да бъде верен или неверен, поради естеството на волеизявленията, които материализира. Щом е налице формалната доказателствена сила /документът е автентичен/, то е установено, че волеизявленията на страните са такива каквито са изложени в него. Срокът на предварителния договор е удължаван два пъти с Анекс № 1/22.07.2009 год. и Анекс № 2/24.11.2009 год./л.30 - 32 от делото/.Изложеното досежно договора се отнася и за двата броя анекси. Приложен е Анекс № 3 от 29.03.2010 год. за продължаване срока по предварителния договор, нотариално прехвърляне на имота и сключване на договор за проектна дейност с „П. к.” ООД /л.33 от делото./Този анекс носи подписа само на ищеца. Ответникът не го е подписал. Разпоредбата на чл.20 ЗЗД визира изискванията при тълкуване на договорите за да се установи действителната обща воля на страните. Съдът като се съобрази с посочената законова разпоредба и прилагайки я - т.е. тълкувайки уговорките, изложени в договора, всяка една поотделно и във връзка една с друга, и преди всичко във връзка със смисъла на целия договор и неговата цел, приема че общата действителна воля на страните е: покупко-продажба на недвижим имот ,както следва : УПИ в квартал 6 по ЗРП за район С. на гр.Г.О. с лице към улица „В.Л.”, незастроен, с площ от 5 795,00 кв.м., при граници: север - У.”В.Л.”, изток - улица, УПИ ІІ,УПИ ІІІ, юг - УПИ ІV и УПИ V, запад - улица. За изясняване на спорните по делото обстоятелства съдът е допуснал и изслушал три единични съдебно - технически експертиза. Първата на вещото лице инж. М. Л., строителен инженер, която да даде отговор на въпросите свързани с идентичност на имота, предмет на договора и годността на обекта за извършвате на строителни работи, съгласно т.3,8 от предварителния договор. От заключението на вещото лице, което не е оспорено от страните се установява, че описания в предварителния договор имот е идентичен с проверен от вещото лице. По делото са изслушани две единични съдебно технически експертизи на компютърните специалисти инж.Д. П. и инж. Г. И..Вещите лица е следвало да отговорят на въпроса съществува ли в използваната система, обслужваща ел.поща с домейн Menny.bg запис относно изпратено ел.съобщение съгласно предоставеното по настоящото производство копие от електронно съобщение от 05.07.2010 год. с приложено писмо, изх.№764. Дата и час на изпращане.Според вещото лице инж.П., извършил проверката на 14 и 16.09.2011 год. електронно писмо от 05.07.2010 год. с изпращач и получател liona@mbox.contact.bg , отговаря на предоставеното копие, съществува като запис в електронната поща на ответника и е получено в ел.поща на ищеца настроена на неговата компютърна система,работеща като имейл клиент, с дата и час на изпращане - 10.33 ч. ,05.07.2010 год. Експертизата е констатирала, че часът на получаване на електронното писмо, предмет на задачата е имейл клиент на ищеца 10.34 ч.,05.07.2010 год., българско време, а датата и часа на отваряне на електронното писмо е 10.43 ч.сутринта на 05.07.2010 год. Към електронното писмо, предмет на експертизата и в компютърната система имейл клиент, както на ищеца, така на ответника присъства прикачен файл, който по съдържание отговаря на писмо с изх.№764/05.07.2010 год. Експертизата е оспорена от ищеца. По негово искане е изслушана експертизата на вещото лице инж. Г. И. Според вещото лице инж. И. извършила проверката след 30.11.2010 год. не може категорично да се установи изпращането или получаването на електронно писмо с прикачен файл *2113574.pdf, от мейл клиент изпращач и получател liona@mbox.contact.bg Съдът приема, че и двете експертизи са верни към момента на изготвянето им. От тях може да се направи заключение, че от момента на получаване на писмото до установяването му с експертизата на инж.П., писмото е било налично в системата на получателя. Втората експертиза на инж. И. не може категорично да установи изпратено ли е писмото и получено ли по електронната поща на ищеца. Съдът като сравни двете експертизи прави заключение, че към момента на проверката за втората експертиза, писмото вече не е било налично при „Л. „Е." Съдът кредитира заключението на вещото лице инж.П. и приема, че в 10 ч.33 м. на 05.07.2010 год. ответникът е изпратил по електронната си поща, с прикачен файл, който по съдържание отговаря на писмо с изх.№764/05.07.2010 год.Писмото е получено по електронен път от ищеца в 10.34 на 05.07.2010 год. и отворено в 10.43ч. сутринта на 05.07.2010 год., т.к. това заключение съответства на приложените по делото писменои доказателства и което представлява признание на неизгоден за ищеца факт, че е получил съобщението./л.59 и л.204 от делото/ По делото са разпитани свидетелите К. К. и М. Е. на ищеца и В. К. на ответника. Свидетелката К., служител на ищеца е допусната до установяване на отношенията между страните с оглед проектирането на бъдещия търговски обект между „Л. „Е. и „П. консулт” Е. дали е бил сключен и изпълнен след съгласуване с ответника. От показанията на свидетелката се установява,че същата не е участвала пряко в договарянето,не е присъствала на срещи, не е виждала потвърждение от страна на ответника за изготвяне на договор за проектиране между „Л.”Е. и „П. К.” ООД. За договореността знае от едно писмо от управителя на „П. к.”/л.435 от делото/Останалите показания на свидетелката са извън тези искани от страната и допуснати от съда, поради които съдът не ги взема предвид. От показанията на свидетеля М. Е. се установява, че през м.март е имало среща между управителите на дружествата/страни по делото/. На тази среща е станало въпрос за нов анекс към предварителния договор,”който управителят на ищеца е следвало да изготви и подпише и изпрати на управителя на ответника, който след съгласуване да го подпише. През м.март имало нова среща между управителите на двете дружества, на която бил поставен въпроса за подписване на анекс към предварителния договор, в който договор да се изготви договор за поръчка към архитекта. Знае, че анекс към договора не е подписан. Свидетелят присъствал на трета среща проведена през м.август 2010 год., на която среща управителят на ответника заявил, че нищо не е подписано, вече не е валиден/договора/ и точка”./стр.358 от делото/.Свидетелят В. К., работи при ответника. От работата която извършва, знае за покупката на имота в гр.Г.О.. Заявява,че е подписал последния наличен анекс между страните./стр.360/ От разпита на свидетелите се установява,че между страните е имало уговорка да сключат Анекс № 3 към предварителния договор. Приетите като писмени доказателства документи /л.4 - л.6 ,от т.6 - до т.28 и 37 и 38,от т.40 до 46/на /л.200,т.2/ са частни удостоверителни /свидетелстващи/ документи, с които издателят е удостоверил изгодни за себе си факти. Автентични. Подписани от лицето, което е посочено в тях. Автентичността не е оспорена. Като взе предвид доказателствената сила, с която се ползват посочените частни удостоверителни документи съдът приема за установени от фактическа страна следните обстоятелства: Чрез приетите като писмени доказателства документи и ±видетелските показания съдът приема за установено,че страните не са подписали Анекс № 3 от 29.03.2010 год. към предварителния договор от 03.12.2008 год. От заключението на вещото лице инж.М. Л. и приложените скици съдът приема за установено от фактическа страна, че недвижимият имот описан в предварителния договор и исковата молба е идентичен с установеното от експерта. Разликата посочена в източната граница на имота не е пречка при обявяване на предварителния договор за окончателен. От приложения като доказателство по делото Н.а. № 614,т.ІV,дело № 545 от 01.10.2010 год. на нотариус И. М. с район на действие ГОРС / л.128 от делото/ се установява, че към деня за който ищецът твърди, че е поканил ответника да сключат окончателен договор и за което има изготвен констативен протокол с дата 27.07.2010 год. „Л. „Е. не е била собственик на процесния имот./л.98 от делото/. От приетите за установени от фактическа страна обстоятелства, изложени по-горе, съдът прави следните правни изводи: Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. Предявеният иск е процесуално допустим: Налице е правен интерес, който произтича от естеството на търсената защита - искът е конститутивен. Щом ищецът твърди, че в негова полза съществува потестативно право, подлежащо на съдебно осъществяване, е налице интерес от предявения иск. Освен това е налице процесуалната легитимация на страните. Искът е предявен от надлежна страна против надлежна страна. При иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД легитимирани да предявят иска са страни по сделката, както и техни законни наследници, а легитимирани ответници са другите страни по сделката, както и техни законни наследници. Правният интерес и процесуалната легитимация са абсолютни процесуални предпоставки за допустимостта на иска и на процеса. За допустимостта на иска и процеса съдът следи служебно във всяко положение на висящия исков процес. Предявеният иск е неоснователен и недоказан.До този извод съдът стига по следните съображения: За да бъде обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да са установени по делото всички кумулативно изискуеми се предпоставки, визирани в чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, в чл.363 от ГПК, както и да не са налице основания за нищожност, визирани в чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД . В случая не са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен,т.к. договорът е бил развален още на 05.07.2010 год. Страните по предварителния договор са се споразумели и това е записано в чл.3,т.9, клауза за едностранно прекратяване на предварителния договор от страна на купувача. Договорено е, че „купувачът може да откаже да сключи окончателен договор и да развали едностранно и без предизвестие Договора,в случай,че (I) продавачът не изпълни т.т.3.1 и 3.2 от настоящия договор и не придобие собственост върху имота в съответните срокове.”По делото не е било спорно,че на ответника -купувач е било известно, че имотът предмет на предварителния договор не е собственост на ищеца - продавач. Това е залегнало и в сключения предварителен договор. По тази причина в договора е залегнал срок за изпълнение, удължаван досежно крайния срок за изпълнение от страните. След дата 15.02.2010 год. срокът за изпълнение на договора не е изпълнен.Ответникът, който е имал интерес от сключване на тази сделка, с оглед предназначението й, към момента на едностранното прекратяване на договора вече е нямал интерес. В чл.3.9 страните са уговорили безусловно, че с изтичане на уговорения срок ответникът може едностранно да развали договора. Поради интереса на купувача от сделката,крайния срок, в който продавачът да стане собственик на имота е променян два пъти. След 15.02.2010 год. срокът не е удължаван и за купувача ответник е съществувала правна възможност да извърши две неща: да откаже да сключи окончателен договор или едностранно да развали договора, без предизвестие.При едностранно, без предизвестие, прекратяване на договора ответникът следва да докаже, че изявлението за това е достигнало до продавача по предварителния договор - ищец по делото. Обстоятелството, че ищецът е получил изявлението за едностранно прекратяване на договора се установява и от писмо от ищеца до ответника, в което се съдържат признания,че електронното писмо е получено /л.59-60 от делото/. С писмената защита пълномощниците на ищеца навеждат довод, че ищецът следва да бъде собственик на имота не при сключване на предварителния договор, а при постановяване на решението по чл.19,ал.3 от ЗЗД.Този въпрос би подлежал на разглеждане в случай, че предварителния договор не бе прекратен едностранно. Договореността между страните по чл.3.т.9(I) от предварителния договор изключва това. В случая с тази уговорка страните по предварителния договор са изключили приложението на разпоредбата на чл.87,ал.1 и 2 от ЗЗД.Пак то тези съображения ответникът не е необходимо да доказва наличие на предпоставките на чл.87 от ЗЗД.Уговорено е право на ответника с тази клауза да упражни правото си едностранно да развали договора само при настъпване на предвидената уговорка - ищецът продавач да не придобил правото на собственост върху имота в съответните срокове. По наведения довод от ищеца, че сделката е търговска и между търговци е приложима разпоредбата на чл.393,ал.3 от ТЗ. Няма спор, че сделката е търговска, но разпоредбата на чл.393, ал. ТЗ е приложима, ако не е налице уговорката направена в чл.3,т.9 от предварителния договор. По изложените съображения предявеният иск е неоснователен и недоказан и подлежи на отхвърляне. При този изход на делото и на основание чл.78,ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на ответника направените разноски в размер на 15 100 лв. Водим от горното В. окръжен съд Р Е Ш И : ОТХВЪРЛЯ предявеният по чл.19,ал.3 от ЗЗД иск на „Л. „Е.,ЕИК ..........., със седалище и адрес на управление гр.С.,район К. с., бУ.”С.”, №.,В. Г, .3, представлявано от управителя Х. В. И. против „Р. П.”Е.,ЕИК ............., със седалище и адрес на управление област С.,община Е. П.,с.С. 2134 представлявано заедно от В. Ф. и П. К. за обявяване за окончателен сключения на 03.12.2008 год. между „Л.” Е. и /продавач/ и „Р. П.”Е./купувач/ предварителен договор за продажба на Урегулиран поземлен имот /УПИ/ І в кв.6/шест/ по ЗРП за район С. на гр.Г.О. с лице към улица”В.Л.”,незастроен,с площ от 5 795,00 кв.м. при граници : север - улица В.Л.”, изток - улица, УПИ ІІ,УПИ ІІІ,юг - УПИ ІV и УПИ V,запад - улица като неоснователен и недоказан. ОСЪЖДА „Л. „Е. -С. да заплати на „Р. П.”Е. -С. разноски в размер на 15 100/ петнадесет хиляди и сто/ лв. РЕШЕНИЕТО на съда може да се обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването на страните. ОКРЪЖЕН СЪДИЯ : |