Р Е Ш Е Н И Е
№……………..
гр. София, 24.06.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-Б състав, в публично съдебно
заседание на деветнадесети април две хиляди двадесет и първа година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
МЛ.СЪДИЯ: ИВАН
КИРИМОВ
при секретаря Стефка Александрова, като разгледа
докладваното от съдия Анастасова гр. дело № 1805 по описа за 2020 година и за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.
258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 266085 от
05.11.2019 г. по гр.д. № 32837 по описа за 2018 г. на СРС, 34 с-в е осъден О.П.Р.
да заплати Л.Р.Е., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, сума в размер на
10000.00 лева, представляваща продажната цена по сключен между страните
предварителен договор от 07.10.2009г.,
развален с изпратена до ответника нотариална покана, връчена на
ответника на 17.01.2018г. , ведно със законната лихва от 23.05.2018г. /датата
на депозиране на исковата молба/ до окончателното изплащане на вземането. Със
същото решение е отхвърлен предявения от Л.Р.Е. срещу О.П.Р. иск по чл. 72, ал.
1 ЗС за осъждане на ответника да заплати сумата от 10000.00 лева,
представляваща стойността на извършени подобрения в периода от 07.10.2009 г. до
31.08.2013 г. в недвижим имот, представляващ ½ ид.
част от подпокривното пространство на жилищна сграда,
находища се в гр. София, в землището на
Горна Баня, местност „Рудината“, ул. „Мечо
усое“, в дворно място с площ от 470 кв. м., представляващо съгласно документ за
собственост парцел XXIX-3 в кв. №44, полигон
46 по плана на Горна баня, при
съседи: ул. „Мечо усое“, парцел XXVIII-6, XXXV-9, XXXVI-10, XXX-12, за
която идеална част, съобразно проект за разделяне на реалното ползване на подпокривното пространство на жилищна сграда на ул. „Мечо усое“ от 20.05.1974 год., е
определено помещение, оставащо извън помещението, заключено между букви А, Б, В
и Г, и от три страни двор, ведно със законната лихва от 23.05.2018г. /датата на
депозиране на исковата молба/ до окончателното изплаща не на вземането.
В срока по чл.259 ГПК е
подадена въззивна жалба от Л.Р.Е. срещу решението, в
частта, с която е отхвърлен предявения от него срещу О.П.Р. иск по чл. 72, ал. 1 ЗС. Счита, че
ответникът следа да заплати сумата, с която се е увеличила цената на имота,
след като вложените от него средства, водят до това. Поддържа, че в производството
е установено, чрез показанията на свидетеля Р., че са извършени описаните
ремонтни дейности, както и че същият е работил на обекта. Установено е и че собственикът
О.Р. е знаел за тях и не се е противопоставял на извършването им. Същевременно
при постановяване на решението изгответното по делото
заключение на СТЕ е следвало да се вземе предвид с оглед останалите събрани по
делото доказателства. Поддържа, че владението е предадено въз основа на
сключения предварителен договор, поради което им правата по чл. 72 ЗС.
Въззиваемата страна О.П.Р. не е подала отговор на въззивната
жалба в срока по чл.263 ГПК.
Съдът, като обсъди
доводите във въззивната жалба относно атакувания
съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Жалбата е подадена в
срок и е допустима.
Съгласно разпоредбата
на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато
следва да приложи императивна материалноправна норма,
както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР №
1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, като
относно правилността му във връзка с изложените доводи, съдът намира следното:
За да постанови обжалваното
решение, районният съд е приел, че от представените по делото писмени
доказателства се установява, че между страните е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 07.10.2009г., въз основа на който е
предадено владението на имота на ищеца-купувач. Приел е за установено, че купувача
– ищец е заплатил на ответника по предварителния договор сумата 10000.00 лв.,
като продажна цена за имота. Приел е за установено, че ищецът надлежно е
упражнил правото си да развали процесния предварителен договор като
уведомлението за това е достигнало до ответника-продавач на 17.01.2018г. При
тези факти, съдът е приел, че вземането на ищеца по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
спрямо ответника е станало изискуемо на 17.01.2018г. /в момента, в който до ответника
е достигнала нотариалната покана съдържаща изявлението на ищеца за разваляне на
предварителния договор/ и от тази дата е започнала да тече предвидената от
закона давност. С оглед това е уважил предявения иск по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на сумата 10000.00 лв. заплатена по разваления предварителен
договор.
По отношение на
предявената от купувача срещу продавача претенция по чл.72, ал.1 ЗС съдът е
приел, че в производството е установено чрез показанията на свидетеля Р.Р., че владението на имота е предадено на купувача, както и
че в периода 07.10.2009г. до 31.08.2013г. ищецът е доказал, че е бил във
владение на имота и е упражнявал фактическа власт върху него. Приел е за установено,
че същият е бил добросъвестен владелец на процесния недвижим имот и като такъв е извършил подобрения в процесния имот, което е установено от
представените платежни документи /л. 20 и сл. от делото на СРС/, както и от
събраните гласни доказателства, получени чрез разпита на свидетеля Р.Р. /л. 87, стр. 2 и сл. от делото на СРС/, чиито показания
са кредитирани като добросъвестно дадени.
За да отхвърли иска за
заплащане на сумата 10000.00 лв., представляваща стойността на извършени от
ищеца подобрения в периода от 07.10.2009г. до 31.08.2013г., съдът е приел, че в
производството не са доказани конкретните видове работи, които са извършени от
ищеца и за този извод същият се е позовал на приетата в производството СТЕ. Поради
това съдът е приел, че ищецът не е доказал при условията на пълно и главно
доказване обстоятелството, че е извършил каквито и да било подобрения в
процесния имот именно през исковия период.
Настоящият състав намира
този извод за неправилен.
Чрез събраните пред
първата инстанция доказателства е установено, че след сключване на предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот на 07.10.2009г. владението на
имота, представляващ: „½ ид. част от подпокривното пространство на жилищна сграда, находища се в
гр. София, в землището на Горна Баня,
местност „Рудината“, ул. „Мечо усое“, в дворно място
с площ от 470 кв. м., представляващо съгласно документ за собственост парцел XXIX-3 в кв. №44, полигон 46 по плана на Горна баня, при съседи: ул. „Мечо усое“, парцел XXVIII-6, XXXV-9, XXXVI-10, XXX-12, за
която идеална част, съобразно проект за разделяне на реалното ползване на подпокривното пространство на жилищна сграда на ул. „Мечо усое“ от 20.05.1974 год., е
определено помещение, оставащо извън помещението, заключено между букви А, Б, В
и Г, и от три страни двор“ е било предадено на купувача ищец.
В производството е
установено и че в периода 07.10.2009г. до 31.08.2013г. ищецът е бил във
владение на имота и е упражнявал фактическа власт върху процесния недвижим имот.
Чрез показанията на свидетеля Р.Р. и
представените платежни документи е установено, че в имота са извършени
подобрения, които според приетата пред първата инстанция СТЕ, която настоящия
състав кредитира по реда на чл.202 ГПК.
В производството е установено, че купувача – ищец е заплатил на ответника по предварителния
договор сумата 10000.00 лв., като продажна цена за имота. Поради неизпълнение
на задълженията по договора от страна на ответника /чл.3.3- ответникът изрично се е задължил да не прехвърля
процесния имот или част от него на други лица, да не упълномощава други лица за
продажба, да не сключва други предварителни договори за този имот, да не
допуска налагането на възбрана върху имота, да не вписва наемен договор, да не
го ипотекира, да не го обременява с вещни тежести и др./ ищецът надлежно е
упражнил правото си да развали процесния предварителен договор като
уведомлението за това е достигнало до ответника-продавач на 17.01.2018г.
Правилни са изводите на
съда, които настоящия състав възприема напълно, че по силата на чл.70, ал.3 ЗС,
когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със
собственика на имота, владелецът има правата по чл.71 и чл.72 ЗС. , т. е. той се счита за добросъвестен и
има право да получава добивите от имота до предявяване на иска за връщането му.
Следователно в случая страните си дължат взаимно връщането на имота и
получената цена на същия едва след развалянето на предварителния договор. Владението
на задължилия се да купи по предварителен договор не е добросъвестно, но по
отношение на правото да получи плодовете, и увеличената стойност в резултат на
направените от него подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец, т.е.
има тези права, предоставени му с изричната норма на чл.70, ал.3 ЗС. Претенцията на ищеца следва да се разгледа
на плоскостта на чл.72, ал.1 ЗС, като се присъди
по-голямата сума между направените разноски и сумата, с която се е увеличила
стойността на имота.
Добросъвестният владелец
има право да получи сумата, с която се е увеличила стойността на имота
вследствие на подобренията, считано към деня на постановяване на съдебното
решение, като лицето, получило владението на имота въз основа на предварителен
договор, сключен с неговия собственик, е приравнен на добросъвестния владелец и
има правото по 72, ал. 1 от ЗС. Съгласно разпоредбата на чл. 72, ал. 1 ЗС
добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил,
сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези
подобрения, като увеличението се определя към деня на постановяване на
съдебното решение. Собственикът на имота дължи обезщетение по чл. 72 от ЗС -
по-голямата сума измежду сумата на направените разноски за подобренията и
сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на подобренията.
Чрез приетата пред
първата инстанция съдебно-техническа експертиза, която настоящия състав
кредитира, цената на имота към датата на сключване на предварителния договор е
в размер на 10 388 лв. Вещото лице отбелязва, че към датата на изготвяне
на експертизата проекта за надстрояване на тавански помещения, измежду които и процесното, не е бил завършен изцяло. В имота е налице
изградена ВиК и електрическа инсталация. Сочи, че сегашният
собственик е направил довършителни работи, като към датата на експертизата се
състои от кухня, преходна към стая, баня и антре. Има ламинат,
обшивка от гипскартон по стените – частично и по таваните,
както и с гипсова шпакловка по
останалите стени. Банята е изпълнена с настилка от теракот
и облицовка от фаянс по стените, алуминиева врата. Ателието има метална входна
врата. Отвън ателието не било измазано, с изключение на частична груба мазилка
по стената откъм стълбището. Направена е приблизителна оценка на извършените
работи, съобразно твърдените подобрения от ищеца, която е в размер на
3 173,44 лв. Към сегашния момент цената на имота е в размер на 21 752 лв.
По делото са представени
писмени доказателства за строителни материали, като някои от тях са нечетими, а
други вещото лице отбелязва, че не могат да се свържат с имота, тъй като са
закупени материали, които не са монтирани в имота. Въпреки това, съдът намира
за установени извършените в имота СМР от страна на ищеца чрез констатациите на
СТЕ и показанията на свидетеля Р.. Последният сочи, че знае за сделката между
двете страни, посещавал е имота няколко пъти. Споделя, че първият път, когато
го е посетил имотът не бил измазан и бил без мебели. Л.Е. го извикал да му
помага за строителните работи. Заявява ,че заедно са купували варов разтвор,
цимент и пясък. Имало е негови колеги, които му помагали в ремонта, като
правили замазка, гипскартон и шпакловки. Е. му
заплащал за работата. Не е виждал мебели. Разбрал от Е. за смяната на бравите. Заявява,
че О. е знаел за ремонта, който се извършва в имота му.
Въз основа на приетото
от СРС заключение по СТЕ, показанията на свидетеля Р. и представените писмени
доказателства, съдът намира че е налице увеличение стойността на имота, предмет
на предварителния договор в резултат на извършени подобрения от страна на
ищеца, като купувач по него за периода 07.10.2009г. до 31.08.2013г. В тази
връзка следва да намери приложението на разпоредбата на чл. 162 ГПК. В последната е прието,
че при наличие на доказателства за основателност на иска, съдът не може да го
отхвърли по съображения, че няма достатъчно данни за неговия размер. Той е
длъжен, съгласно разпоредбата да определи размера по своя преценка или като вземе
заключението на вещо лице, респ. събраните по делото доказателства. Вещото лице
посочва, че съобразно изложите твърдения в исковата молба и констатираното
състояние при огледа, стойността на извършените строително-ремонтни работи в
процесния имот възлиза на сумата 3 173 лв. С оглед това съдът намира, че
претенцията на ищеца по чл.72, ал.1 ЗС следва да бъде уважена за този размер.
Постановеното решение следва да бъде отменено в посочената част като неправилно
и потвърдено в останалата обжалвана част.
По разноските:
В настоящото
производство въззивникът претендира разноски в размер
на 1 050 лв., като съобразно уважената част, на основание чл. 78, ал.
1 ГПК, следва му бъде присъдена сума в
размер на 333,17 лв. –разноски за въззивната
инстанция.
С оглед изхода на спора
следва да бъдат преизчислени и разноските в първоинстанционното
производство.
На ищеца следва да бъдат
присъдени общо 1 917,84 лв., като следва да бъде присъдена с настоящото
решение допълнително и сумата 461,84 лв.
По отношение на ответника
постановеното решение следа да бъде отменено в частта на присъдените в негова
полза разноски за горницата над 27,31 лв. –разноски за първата инстанция.
Така мотивиран, Софийски градски съд,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Решение
№ 266085 от 05.11.2019 г. по гр.д.№ 32837 по описа за 2018 г. на СРС, 34 с-в, в
частта, с която е отхвърлен, като неоснователен предявеният Л.Р.Е., ЕГН **********
срещу О.П.Р., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС за
заплащане на сумата от 3 373 лева, представляваща стойността на извършени
подобрения в периода от 07.10.2009г. до 31.08.2013г. в недвижим имот,
представляващ „½ ид. част от подпокривното пространство на жилищна сграда, находища се в
гр. София, в землището на Горна Баня,
местност „Рудината“, ул. „Мечо усое“, в дворно място
с площ от 470 кв. м., представляващо съгласно документ за собственост парцел
XXIX-3 в кв. №44, полигон 46 по плана
на Горна баня, при съседи: ул. „Мечо усое“, парцел XXVIII-6, XXXV-9,
XXXVI-10, XXX-12, за която идеална част, съобразно проект за разделяне на
реалното ползване на подпокривното пространство на
жилищна сграда на ул. „Мечо усое“ от
20.05.1974 год., е определено помещение, оставащо извън помещението, заключено
между букви А, Б, В и Г, и от три страни двор“, ведно със законната лихва от
23.05.2018г. /датата на депозиране на исковата молба/ до окончателното
изплащане на сумата, както и в частта, с която Л.Р.Е. е осъден да заплати на О.П.Р.
сторените пред първата инстанция разноски за горницата над сумата 27,31 лв. до
сумата 40.00 лв., КАТО ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА О.П.Р.,
ЕГН ********** да заплати на Л.Р.Е., ЕГН **********, на основание чл. 72, ал. 1
ЗС, сумата 3 373 лв., представляваща стойността на извършени подобрения в
периода от 07.10.2009г. до 31.08.2013г. в недвижим имот, представляващ „½
ид. част от подпокривното
пространство на жилищна сграда, находища се в гр. София, в землището на Горна Баня, местност „Рудината“,
ул. „Мечо усое“, в дворно място с площ от 470 кв. м., представляващо съгласно
документ за собственост парцел XXIX-3 в кв. №44, полигон 46 по плана на Горна баня, при съседи: ул. „Мечо усое“, парцел XXVIII-6, XXXV-9,
XXXVI-10, XXX-12, за която идеална част, съобразно проект за разделяне на
реалното ползване на подпокривното пространство на
жилищна сграда на ул. „Мечо усое“ от
20.05.1974 год., е определено помещение, оставащо извън помещението, заключено
между букви А, Б, В и Г, и от три страни двор“, ведно със законната лихва от
23.05.2018г. /датата на депозиране на исковата молба/ до окончателното
изплащане на сумата.
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№ 266085 от 05.11.2019 г. по гр.д.№ 32837 по описа за 2018 г. на СРС, 34 с-в, в
частта, с която е отхвърлен, като неоснователен предявеният Л.Р.Е., ЕГН **********
срещу О.П.Р., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС за
заплащане на сумата от 6627.00 лв. /разлика между сумата 10000.00 лв. и сумата 3
373 лева/, представляваща стойността на извършени подобрения в периода от
07.10.2009г. до 31.08.2013г. в недвижим имот, представляващ „½ ид. част от подпокривното
пространство на жилищна сграда, находища се в гр. София, в землището на Горна Баня, местност „Рудината“,
ул. „Мечо усое“, в дворно място с площ от 470 кв. м., представляващо съгласно
документ за собственост парцел XXIX-3 в кв. №44, полигон 46 по плана на Горна баня, при съседи: ул. „Мечо усое“, парцел XXVIII-6, XXXV-9,
XXXVI-10, XXX-12, за която идеална част, съобразно проект за разделяне на
реалното ползване на подпокривното пространство на
жилищна сграда на ул. „Мечо усое“ от
20.05.1974 год., е определено помещение, оставащо извън помещението, заключено
между букви А, Б, В и Г, и от три страни двор“, ведно със законната лихва от
23.05.2018г. /датата на депозиране на исковата молба/ до окончателното
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА О.П.Р.,
ЕГН ********** да заплати на Л.Р.Е., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата в размер на 333,17 лв., - разноски във въззивното
производство и сумата в размер на 461,84 лв. – разноски в първоинстанционното
производство.
Решението не подлежи на
касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.