РЕШЕНИЕ
Гр.Кърджали,
10.04.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кърджалийски районен съд в публичното
съдебно заседание на дванадесети март две хиляди и двадесетата година в
състав:
Председател: Невена Калинова
при секретаря Анелия Янчева разгледа докладваното от съдията
гр.д. N 1030 по описа за 2019г. и за
да се произнесе, взе предвид:
Ищецът Д.Д.В. чрез адвокат пълномощник твърди, че на основание договор за дарение на
недвижим имот от 2008 г. е собственик на поземлен имот с идентификатор
40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали
и през месец април 2018 г. установила, че в имота й ответникът осъществява търговска дейност като заведение: поставил маси и столове и започнал поставяне на
бетонни саксии, с които да огради първите. При проведен
разговор от ищеца с управителя на ответника, че е зает имота й, е възразено,
че същият се ползва по договор за наем на общински имот, с последвал отказ ползваната площ
от 60 кв.м. да се освободи, поради което ищецът отправила
нотариална покана до ответника за плащане на наем
за ползването на имота от 800 лв. месечно или за освобождаването на имота в
2-седмичен срок от получаване на поканата на 09.07.2018 г.Имотът не бил освободен от ответника, ищецът сезирала с
множество жалби Община Кърджали и РДНСК-ЮЦР,
предприети били съответни проверки. В периода от
01.05.2018 г. до 31.12.2018 г. ответникът ползвал посочената площ от 60 кв.м., с което лишил ищеца от възможността да я ползва лично или отдава под наем, както и неоснователно се обогатил за
сметка на ищеца, за което ищецът претендира ответникът да се осъди да й заплати обезщетение в общ размер от 6 400 лв., както и
обезщетение за забава в общ размер от 100
лв., считано от 24.07.2018 г. относно обезщетението
за месеци май и юни 2018 г. и от всяко последно
число на месеца относно обезщетението за останалите месеци
до предявяването на иска, ведно с лихва за забава от датата на предявяване на
иска върху общо претендираната главница.В съдебно заседание ищецът лично и с адвокат пълномощник
поддържа исковете, претендира за уважаването им и за разноски по делото, при
възражение за прекомерност на платеното от ответника адвокатско възнаграждение.Възразява,
че земята на собствения й имот не е
покрив на подземните мазета на изградената в поземления имот сграда.
Ответникът „Уин спорт“ ЕООД гр.Кърджали в срока по чл.131 от ГПК чрез
адвокат пълномощник оспорва общо изложените в
исковата молба обстоятелства, от които ищецът твърди, че произтича правото й на обезщетение за неоснователно обогатяване, и сочи, че ищецът учредява право на строеж на
„Балканстрой-инженеринг“ ООД
гр.Кърджали за изграждане на жилищна сграда с търговски партер, построена въз
основа на разрешение за строеж и въведена в експлоатация с удостоверение,
издадено от Община Кърджали на 28.02.2017 г., и между
строителя „Балканстрой-инженеринг“ ООД гр.Кърджали и „Уърдл Гейм“ ООД е сключен
договор за наем от 16.12.2016 г., с който първото отдава на второто самостоятелен обект в жилищна сграда с идентификатор 40909.112.296.1.28, находящ се на партерен етаж със
застроена площ 270.65 кв.м. Релевира, че ответникът ползва сочената от ищеца площ по
силата на правото на наемодателя по чл.64 от ЗС, че собственикът на правото на
строеж може да ползва земята, доколкото това е необходимо за ползване на
изградената от него постройка, и тъй като наетият обект е предназначен за
търговска дейност, то за пълноценното му ползване е необходимо поставянето на масички и цветя. Ответникът възразява, че поземлен имот 40909.112.296 е изцяло застроен –основите на сградата, подземният
паркинг и сутеренът заемат 100 % от площта, а процесната площ от 60 кв.м., находяща се пред търговския обект, отдаден под наем, не е земя на ищеца, тъй като по
одобрен архитектурен план представлява бетонна плоча, служеща за покрив на
сутеренно помещение със застроена площ 189 кв.м., представляващо част от
търговски обект с идентификатор 40909.112.296.1.28, собственост на третото лице
помагач.В съдебно
заседание ответникът чрез адвокат пълномощник поддържа възраженията срещу
исковете, претендира за отхвърлянето им и за разноски по делото, при възражение
за прекомерност на платеното от ищеца адвокатско възнаграждение. Уточнява, че
между „Балканстрой-инженеринг“ ООД гр.Кърджали и „Уърдл Гейм“ ООД има сключен договор за наем, след което има сключен
договор за наем между „Уърдл Гейм“ ООД и
ответника „Уин спорт“ ЕООД
гр.Кърджали, на което основание претендира, че ползва площта пред търговския
обект, която се претендира от ищеца.
Третото лице
помагач „Балканстрой-инженеринг“ ООД гр.Кърджали
в срока за отговор по чл.131 от ГПК чрез адвокат пълномощник оспорва исковете по съображения,
идентични на изложените от
ответника, с основно възражение, че соченият от ищеца имот е изцяло застроен, в
същия няма свободна площ, на която ищецът да се легитимира като собственик, и наемателят „Уин спорт“ ЕООД гр.Кърджали ползва
имота по силата на притежаваното върху обекта право на собственост от наемодателя и правата, които му дава законът в
чл.64 от ЗС. В
съдебно заседание третото лице чрез адвокат пълномощник поддържа възраженията
срещу исковете, претендира за отхвърлянето им и за разноски по делото, при
възражение за прекомерност на платеното от ищеца адвокатско възнаграждение. Конкретно счита, че не е налице ползване на поземлен имот и поставените
пред наетото от ответника помещение маси са на бетонна плоча, служеща за покрив на подземен паркинг,
сутерен и мазета,
т.е. земята е под сградата и всички собственици на сгради и наематели на обекти в сградата ползват косвено
земята, като преминават върху нея, вървейки по плочи, които представляват общи
части на сградата.
Районният съд като прецени
събраните по делото доказателства и доводите на страните, приема следното:
Предявеният иск е по чл.59 от ЗЗД за
обезщетение за неоснователно обогатяване за ползване от ответника без основание на част от собствен на ищеца имот в периода
от 01.05.2018 г. до 31.12.2018 г. и за
обезщетение за забава в размер на законната лихва върху всяко месечно дължимо
обезщетение за периода, посочено в исковата молба, в
размер на 800 лв., като за месеците май и юни, считано от 24.07.2018 г., а за
всеки следващ месец от периода, от последното му число и до датата на
предявяване на иска, както и след нея върху общо претендираната главница от 6 400 лв.При условията
на чл.214, ал.1 изр.3-то от ГПК е допуснато изменение на размерите на
предявените искове: по чл.59 от ЗЗД чрез намаление от 6 400 лв. на
1 287.30 лв. и по чл.86, ал.1 изр. 1-во от ЗЗД чрез увеличение от 100 лв.
на 118.40 лв.
Ищецът на основание договор за дарение, сключен с нотариален акт за дарение на
недвижим имот N 43/30.12.2008г., том 5, рег. N 14845, дело N 828/2008г. на
нотариус N 251 с район на действие
РС-Кърджали, е
собственик на поземлен имот с идентификатор 40909.112.296 по КККР на
гр.Кърджали, с площ 947 кв.м., със стар
идентификатор УПИ IV, пл.сн. N
5723 в кв.125 по
плана на ***, гр.Кърджали, и с адрес на имота гр.Кърджали, ***, ***. В поземления имот, с начин на
трайно ползване за средно застрояване, въз основа на учредено от ищеца в полза
на третото лице помагач „Балканстрой-инженеринг“ ООД
гр.Кърджали право на строеж с нотариален акт от 16.04.2015г., е построена
сграда с идентификатор 40909.112.296.1, която съгласно КККР на гр.Кърджали е
със застроена площ 702 кв.м., брой етажи 5, и представлява жилищна сграда със
смесено предназначение.В нотариалния акт от 16.04.2015г. правото на строеж на
третото лице е учредено за обектите, посочени поотделно в т.I, и запазено за ищеца за обектите,
посочени поотделно в т.II, при уговорено в т.III задължение третото лице да построи обектите на ищеца,
което задължение е цената на учреденото на третото лице право на строеж.На основание удостоверение от
28.02.2017г., изд. от община Кърджали, е въведена в експлоатация
изградената в поземления имот жилищна сграда с търговски партер, строеж IV категория, състояща се от сутерен
на кота -3.00 подземен паркинг и на кота -2.70 складови помещения към жилищна и
търговска площ; партерно ниво –ресторант и четири търговски обекта-магазини; и
следващи етажи с апартаменти на коти + 3.40, + 6.20, + 9.00, +11.80.
С договор за наем от 16.12.2016г.
„Балканстрой-инженеринг“ ООД гр.Кърджали, в качеството си на наемодател,
предоставя на „Уърлд Гейм“ ООД с ЕИК ***, гр.Кърджали, представлявано от
управителя си Е.Н.Л., в качеството на наемател, временното и възмездно ползване на собствения си недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда/СОС/ с идентификатор 40909.112.296.1.28 по КККР на
гр.Кърджали, разположен на две нива в жилищна сграда с търговски партер с
идентификатор 40909.112.296.1, с разгъната застроена площ на СОС 459.65 кв.м.,
от които застроена площ в сутерена от 189 кв.м. и на партерния етаж от 270.65
кв.м., ведно с припадащи се 14.290 % идеални части от общите части на сградата
и 14.290 % идеални части от правото на строеж върху земята-поземлен имот с
идентификатор 40909.112.296, който СОС да се ползва като игрална зала за
организиране и провеждане на хазартни игри с игрални автомати.Действието на
договора за наем е уговорено от датата на получаване от наемодателя на
удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намира
наетият СОС и срещу уговорена наемна цена, платима от наемателя на наемодателя
в размер и в срок, посочени в чл.10-12 от договора за наем.Договорът е сключен
за срок от 10 години и е вписан в имотния регистър.С договор за наем от
02.11.2018г. „Уърлд гейм“ ООД гр.Кърджали, представлявано от Х.Г.В., в
качеството си на наемодател, предоставя на „Уин спорт“ ЕООД с ЕИК ***,
гр.Кърджали, представлявано от З.Ю.М., в качеството на наемател, временното и
възмездно ползване на недвижим имот, представляващ Спортен бар с площ 104.33
кв.м., находящ се в гр.Кърджали, ***, за ползване за търговски цели, срещу наемна цена, платима
в размер и в срок, посочени в чл.5 от договора за наем.Договорът е с нотариална
заверка на подписи с рег. N 47835/28.12.2018г., със заверен подпис на Е.Н.Л.
като представител на наемодателя и на З.Ю.М. като представител на
наемателя.Преди договора за наем от 02.11.2018г., „Уин спорт“ ЕООД с ЕИК ***, гр.Кърджали,
представлявано от В.Д.Ж. като управител,
сключва с Община Кърджали, представлявана от кмета, в качеството на наемодател,
договор N
15181-02/21.05.2018г. за отдаване под наем на
терен-общинска собственост, представляващ тротоарна площ в I-ва зона гр.Кърджали, ж.к.Възрожденци на ***, пред спортен бар „WIN“, за разполагане на маси за
консумация на открито с площ 125 кв.м., при граници: изток-спортен бар “WIN”, запад-тротоарна
площ към бул.Христо
Ботев, север-тротоарна площ към търговски обект, юг-тротоарна и тревна площ,
съгласно скица неразделна част от договора, която не е представена по
делото.Договорът е сключен за наемна цена и срок за плащане, посочени в чл.1-5,
както и за срок на действие от 01.05.2018г. до 31.12.2018г..От вписванията по
партидата на ответника в ТР към АВп се установява, че от 05.06.2017г. до
26.09.2018г. управител на ответника е В.Д.Ж., след което и досега управител е З.Ю.М..
На 07.06.2018г. ищецът подава молба до кмета на община
Кърджали, в която сочи, че при посещение на процесния поземлен имот установява,
че „Уин спорт“ ЕООД с ЕИК ***, представлявано от управителя си В.Д.Ж., е
започнало застрояване както на стопанисвания общински имот, така и на част от
нейния имот, като двата имота са съседни, и въпреки многократни разговори с управителя
на дружеството Жекова да премахне поставените в имота на ищеца съоръжения, застрояването
в двата имота с дюшеме и издигане на
пилони, предполагаемо за направа на навеси, продължава, като са поставени и 30
броя кипариси, част от които са премахнати след забележка от ищеца.С молбата е
отправено искане за съдействие за премахване на незаконно построените в имота
на ищеца обекти.
На 06.07.2018г. ищецът отправя до
„Уин спорт“ ЕООД нотариална покана за освобождаване на имота или за плащане на
месечно обезщетение от 800 лв. за
периода от 01.03.2018г. до 30.07.2018г.,
в 14-дневен срок от получаване на поканата, след който предупреждава, че ще
претендира всяко месечно обезщетение със законна лихва за забава.Поканата е
връчена на 09.07.2018г. на управителя на
получателя В.Д.Ж..
На 01.11.2018г. от представители
на работна група при Община Кърджали е съставен Констативен акт N 8 за извършена проверка за съответствие на
строеж, представляващ навес в процесния имот - готова метална конструкция с
покривна повърхност от термопанели с пълнеж от полиуретанова пяна за видим
монтаж, поставена върху стоманобетонова настилка с дебелина 0.10 м., монтирана
с цел под нея да се разположат места за отдих и консумация.Установено е, че
обектът е поставен без разрешение, в
нарушение на чл.56, ал.1 и 2 от ЗУТ, като е започнато производство за издаване
на заповед за премахването му по реда на чл.57, ал.1 от ЗУТ.Констативният
протокол съдържа скица-схема на имота и обекта, в която площта от навеса,
заемаща поземления имот, е очертана в съответствие с тази по скицата на вещото
лице към заключението на СТЕ.
От ищеца е подадена до ОДК при ДНСК гр.София жалба от 01.02.2019г.
срещу управителя на третото лице помагач, съдържаща различни оплаквания, в т.ч.
относно незастроена площ от 60 кв.м. от процесния имот, на която същият
построил заведение.От РОНСК към ДНСК-МРРБ е изпратено до кмета на община Кърджали и до
ищеца писмо-отговор от 11.02.2019г., в
което са посочени следните обстоятелства: издадено е на 11.06.2018г. от
гл.архитект на община Кърджали разрешение за поставяне по реда на чл.56, ал.2
от ЗУТ на основание несъгласувана и
неодобрена схема за поставяне на преместваеми съоръжения и на договор за
отдаване под наем на част от имот-публична общинска собственост с едногодишен
срок на действие: „Навес за разполагане на маси за консумация на открито от
метална конструкция, покрита с термопанели в ПИ 40909.112.292 по плана на
гр.Кърджали, което разрешение е издадено на възложителя/собственика на имота община
Кърджали и на наемателя „Уин спорт“ ЕООД гр.Кърджали съгласно договор N
15181-02/21.05.2018г., и част от навеса съгласно Констативен
акт N 8/01.11.2018г. на служители на община Кърджали попада в имот с N 40909.112.296,
в нарушение на издаденото разрешение, без съгласие на собственика на имота и
без разрешение за поставяне, като
навесът е приобщен функционално към спортен бар, въведен в експлоатация с
удостоверение от 15.02.2018г. за обект „Преустройство на игрална зала в игрална
зала и спортен бар“, и представлява пристройка към заведение за обществено обслужване,
която подлежи, но не е въведена в експлоатация, и като строеж IV-та категория, контролът върху
разрешението, изграждането и ползването е в компетентността на кмета на община
Кърджали съгласно чл.223, чл.224а, чл.225а и чл.178, ал.6 от ЗУТ, с указания до кмета на
община Кърджали за приключване на образуваната вече преписка със заповед по чл.57а,
ал.3 от ЗУТ за премахване на поставения обект.
От ангажираните от ищеца гласни
доказателства-показанията на св. В. и св.К. се установява, че в имота на ищеца,
в който е построена жилищна сграда, има заведение и игрална зала, в т.ч. пред
сградата има заведение, с поставени през м.април-май 2018г. маси и столове с
ограждащи кипариси, а след това и дървен под с метални колони и навес,
разположен в имот на ищеца и в общински имот, който навес на по-късен етап е
затворен с подвижни външни стени с обзавеждане и отопление, и част от
заграденото е в имота на ищеца, на площта, на която тя възнамерявала да постави
заведение за продажба на кафе и списания, и която площ според св.К. е около 80
кв. м., заета е от заведението чрез поставени кипариси и метална конструкция.Св
К. сочи, че била заедно с ищеца и живеещият с ищеца мъж, когато видели през
м.април 2018г. да поставят кипарисите в имота на ищеца, като последните двама
отишли на място да говорят с някакъв човек на обекта, върнали се много ядосани
и обяснили, че общината дала с договор мястото на игралната зала, но се
навлязло и в мястото на ищеца, в което през края на м.май и в началото на м.юни
2018г. е построен навес, свързан със заведението, който попада в общински имот,
но навлиза и в имота на ищеца, като игралната зала и заведението са отделени,
включ. и отвън чрез пътека, която е за игралната зала, и която не е оградена, и
до която пътека е мястото на ищеца.От показанията на ангажирания от третото
лице св.М. се установява, че имотът на ищеца е изкопан и застроен на 80-90 %,
на първия етаж има магазини, един от които игрална зала на третото лице, което
я отдало под наем и наемателят направил навес, който затворил, и който е
разположен върху самата сграда/застроеното от нея/ и частично в имота на ищеца.
Неоспореното от страните
заключение на СТЕ и изслушването на вещото лице установяват следните
обстоятелства: Свободната
дворна площ в имота на ищеца, находяща се пред и южно от сградата, построена от
третото лице, показана във формата на трапец на скица към заключението, е в
размер на 59.18 кв.м.: от нея 18.75 кв.м., в т.ч. обслужваща входа площ от 10.5 кв.м., се ползва
пред игралната зала на „Уърлд гейм“, или заета извън тази за входа е площ от 8.25
кв.м., представляваща бетонова пътека с гранитогрес и мобилни саксии с
кипариси, ограждащи заетата площ, а останалата площ от 40.43 кв.м. се ползва от
ответника „Уин спорт“ ЕООД гр.Кърджали и
обслужва спортния му бар, като тази площ е заета от пристройка/навесът
в УПИ IV, кв.125/, който е с обща площ от 48.68 кв.м., която е приета за база
за определяне на пазарната цена, при отчитане на състоянието на място, а не по
проект. Вещото лице сочи, че прилежаща площ има към сграда, ако това е предвидено с договора за
строителство и нотариалния акт, и в случая такава към спортния бар няма-той
първоначално е част от СОС с ид. 40909.112.296.1.28, който впоследствие е
трансформиран/разделен/ на СОС с ид. 40909.112.296.1.30 с площ 114.11
кв.м./спортния бар/ и на СОС с ид. 40909.112.296.1.31 на две нива-с площ на
партера от 156.54 кв.м. и на сутерена от 190.34 кв.м./игралната зала/.
Посочената площ от 40.43 кв.м. е в обхвата на друг обект-навес върху свободна
дворна площ на поземления имот на ищеца, а не в обхвата на отдадените по наем
обекти на ответника и на дружеството, стопанисващо игралната зала.Общата площ
на трапеца от 59.18 кв.м. представлява свободна площ пред спортния бар и
игралната зала, под нея има складови помещения, т.е. цялата площ под свободната
дворна площ е застроена със складови помещения и коридор, свободната дворна
площ е над плочата на подземния етаж, т.е. в надземната площ, но застроена
свободна площ и свободна дворна площ са две различни неща и това вещото лице
изрично сочи, че е обяснено под скицата на кадастъра.
Крайните изводи по поставените на
експертизата задачи са, че недвижимият имот, представляващ ПИ с идентификатор
40909.112.296 е зает от постройка към СОС 40909.112.296.1.30 и прилежащите й
части-бетонна площадка под пристройка, бетонни пътеки/тротоарни пътеки/-северно
и западно, а южно - подходна пътека към пристройката с настилка от сайдинг, и
заета от „Уин спорт“ ЕООД гр.Кърджали е част от свободната дворна площ в размер
на 40.43 кв.м. като съответна част от пристройка към заведение за обществено
обслужване-спортен бар/навес/, която е извън обхвата на площта на отдадения под
наем обект от третото лице „Балканстрой-Инженеринг“ ООД гр.Кърджали на
ответника. Недвижимият имот, представляващ ПИ с идентификатор
40909.112.296 е зает от бетонова площадка пред входа на СОС 40909.112.296.1.30,
с настилка от гранитогрес, върху която са поставени мобилни/движими/ саксии с
кипариси, които не са свързани и прилежащи с навеса, и заета от „Уърлд гейм“
ООД е част от свободната дворна площ в размер на 8.25 кв.м., и необходима площ
за обслужване на подхода към игралната зала от 10.5 кв.м., също извън обхвата
на на площта на отдадения под наем обект
от третото лице „Балканстрой-Инженеринг“ ООД гр.Кърджали на ответника.Заетата свободна
дворна площ от 48.68 кв.м./59.18-10.5/ е с пазарен наем 160.91 лв. или 3.31 лв.
на кв.м., като съобразно тези стойности вещото лице определя и обезщетенията за
забава в размер на законната лихва, претендирани от 24.07.2018г. за пазарния
наем за м.май и м.юни 2018г., и от всяко последно число на останалите месеци,
до предявяване на иска за обезщетение за неоснователно обогатяване.При това, съдът
като съобрази, че площта, която вещото лице определя за ползвана от ответника,
по начина, описан от ищеца в исковата молба, е
40.43 кв.м., то месечният пазарен наем за същата възлиза на 133.82 лв.,
или общо за претендирания период пазарният наем възлиза на 1 070.56 лв.,
при което обезщетенията за забава върху пазарния месечен наем за тази площ, при основателност на иска по чл.59 от ЗЗД, следва
да имат за база сумата 133.82 лв.
Установена е верността на
твърденията на ищеца, че е възпрепятствана да ползва свободна дворна площ от
собствения й процесен имот от около 60 кв.м., измерена на място от вещото лице
по СТЕ от 59.18 кв.м., от която ответникът ползва площ от 40.43 кв.м., находяща
се под навес, разрешен да бъде поставен в общински имот, съседен на този на
ищеца, но навлязъл и в имота на ищеца, както и, че пространството под навеса,
преди и след поставянето му, се ползва от ответника като обслужващо
стопанисвано от ответника заведение/спортен бар/, и под който навес е изпълнена
бетонова площадка, която се намира над сутерена на построената от третото лице
помагач жилищна сграда с търговски партер, в която се намира собствен на това
трето лице СОС, отдаден от него под наем на трето неучастващо по делото
търговско дружество, което преотдало част от този СОС на ответника, но без
третото лице помагач или наемодателят на ответника да се легитимират като
носители на правото да ползват свободната дворна площ от 40.43 кв.м. на правно
основание, на което съответно да основе ползването и ответникът.Позоваването на
чл.64 от ЗС не обосновава ползването от ответника на площта от 40.43 кв.м., в
т.ч. по установения начин, защото позволеното за титуляра на правото на строеж,
изградил постройката, ползване на земята е само доколкото това е необходимо за
ползването на постройката по предназначение/Решение N
59/18.06.2018г. по гр.д. N 2609/2017г. на II г.о. на ВКС/, а не по начин, по
който да отнема владението на поземления имот от неговия собственик, тъй като
частната собственост съгласно чл.17, ал.3 от Конституцията на Република България
е неприкосновена, а отнемането й без основание и без съгласие на собственика
подлежи на обезщетяване, в случая чрез заплащане на пазарния наем за периода на
доказаното ползване и с обезщетение за забава от поканата за това.Начинът на
ползване на имота на ищеца от ответника е установен-чрез разположени маси и
столове за консумация от клиенти на стопанисван спортен бар съгласно
показанията на св.В. и св.К., последвано от издигане на навес над тях, разрешен
за поставяне в съседния общински имот, но навлезнал и в имота на
ищеца.Установен е и периодът на ползване на имота на ищеца от ответника, още от
края на месец април 2018г. и през целия процесен имот-отново от показанията на
двете свидетелки и по аргумент от датата на действие на договора за наем,
сключен от ответника и община Кърджали, на база на който гл. архитект на
последната издава удостоверението за поставяне на навеса.Доводът в устните
прения, че ответникът сключва договор с наемодателя „Уърлд гейм“ на дата
02.11.2018г., по който наема спортния бар, е ирелевантен, защото ползваната от
ответника площ е извън обхвата на този договор, който спрямо ищеца няма достоверна
дата, и по който ответникът като наемател черпи права от своя наемодател, който
черпи права от третото лице помагач, което отдава под наем ползването на
самостоятелен обект в сграда, а не площ от поземления имот, в който се намира
този СОС.От значение в случая е установеното фактическо ползване на имота, а то
датира най-късно от 01.05.2018г. с оглед действието на сключения договор за
наем от ответника с община Кърджали и установеното от свидетелските показания
по делото. Спорно е по делото дали установената на място площ, която ответникът
ползва като обслужваща дейността му, е свободна площ или представлява изцяло
застроена площ в обема на реализираното от третото лице помагач право на
строеж, както и необходимостта ответникът да
ползва тази площ с оглед осъществяваната в него търговска дейност по
силата на учреденото право на строеж на наемодателя, от който неговият
наемодател черпи права. Ответникът в срока по чл.131 от ГПК възразява така
както и третото лице помагач, че ползваната площ не е свободна дворна площ, а
застроена площ, т.е. че ищецът не е неин собственик като титуляр на правото, на
което основава иска по чл.59 от ЗЗД, както и, че ползването й от ответника е
допустимо съгласно чл.64 от ЗС с оглед правата на собственика на наетия
самостоятелен обект в сграда, а и необходимо поради осъществяваната от
ответника търговска дейност, за пълноценността на която е необходимо поставяне
на масички и цветя пред наетия обект. И двете възражения не могат да бъдат
споделени: устройственият закон ЗУТ дефинира понятията поземлен имот, свободна
и застроена площ в §5 т.2, т.15 и т.16 от ДР на ЗУТ, както и нормативно
установява правила, които с оглед предназначението на поземления имот в
урбанизирана територия и начинът на трайното му ползване за средно застрояване не
допускат цялостно /на 100 %/ застрояване на имота-следва от съдържанието на чл.31,
ал.2 от ЗУТ и по арг. от чл.25 и чл.26, ал.1 от ЗУТ, както и от правилата в чл.7
и 8 от Наредба N 7 от 22
декември 2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони.Както ЗУТ, така и ЗКИР, предпоставят съществуването на една сграда от съществуването
на поземлен имот, в който тя е разположена/§ 5 т.9 от ДР на ЗУТ/, и всеки
поземлен имот и всяка сграда се индивидуализират чрез уникален идентификатор/чл.26,
ал.1 от ЗКИР/.Този за сграда включва първо идентификатора на поземления имот-чл.2,
ал.4 от Наредба N РД-02-20-3 oт 29.09.2016г. за структурата и съдържанието на
идентификатора на недвижимия имот и на номера на зоната на ограничение на
кадастъра.
Съгласно §5 т.2 и т.11 от ДР на
ЗУТ "поземлен имот" е част от територията, включително и тази, която
трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост,
а "урегулиран поземлен имот" или "урегулиран имот" е
поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници,
достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.Дефинициите
за „жилищна сграда“, „сграда със смесено предназначение“ и „строежи“ са дадени
в § 5 т.29, 29а и 38 от ДР на ЗУТ, тези
за „етаж“, „подземен етаж“, „полуподземен етаж“ и „ надземен етаж“ в § 5 т.47, 48,
49 и 50 от ДР на ЗУТ: „подземен“ е етажът, таванът на който е разположен под
котата на средното ниво на прилежащия тротоар /на прилежащия терен към улицата/
или до 0,3 м над тази кота; „полуподземен“ е етажът, подът на който е
разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар /на прилежащия
терен към улицата/, а таванът - на повече от 0,3 м над тази кота и до 1,5 м над
нея; и „надземен“ е етажът, таванът, на който е разположен на повече от 1,50 м
над котата на средното ниво на прилежащия терен /на прилежащия тротоар към
улицата/.Застроена е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите
стени на първия надземен етаж или на
полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите
в тези очертания; в застроената площ на приземно ниво не се включват тераси,
външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина
до 1.2 м от средното ниво на прилежащия терен.Извън застроената площ е
свободната дворна площ, представляваща разликата между площта на урегулирания
поземлен имот и застроената площ. За такава площ се считат и откритите
използваеми тераси върху подземния етаж,
както и озеленените площи, и следователно тезата на ответника и на третото лице
помагач, че процесната площ, в т.ч. конкретно установената да е заета от ответника
пред стопанисвания спортен бар, не е свободна дворна площ, е несъответна на
закона, който дефинира тази площ като свободна/§5 т.16 от ДР на ЗУТ/ и
незастроена, защото площта на подземния етаж не участва във формирането на
застроената площ/съответно във формирането на свободната дворна площ.Доказателство
за това е отразената от СГКК-Кърджали в представената скица, лист 8 от делото,
застроена площ на процесния поземлен имот /с площ 947 кв.м./ от 702 кв.м., с налична свободна площ в три петна от имота,
едно от които е във формата на трапец и съответства на скицата, изготвена от
вещото лице, чието заключение съдът възприема като правилно и обосновано по
поставените основни въпроси на експертизата, в т.ч. съответстващото на
правилата в ЗУТ относно разграничението между застроена и свободна дворна площ
на поземлен имот.
С договора за учредяване на право
на строеж собственикът на недвижимия имот отстъпва на друго лице правото да
построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката /чл. 63, ал. 1 ЗС/. Договорът
установява изключение от правилото на чл. 92 ЗС, представлява „установено
друго“ по смисъла на разпоредбата и изключва приращението. Свободна от
застрояване площ от земята, върху която тежи учреденото вещно право, винаги има-така
в Решение N 142/09.08.2016г. по гр.д. N 4401/2015г. на I г.о. на ВКС, в което е прието, че
благоустройствените закони не допускат имотите да бъдат застроени така, че сградата
и нейните прилежащи части /тези, които обслужват ползването й по
предназначение/ да се нанесат върху всички граници на имота. Разрешението,
прието в решението на ВКС, обосновава аналогични по настоящото дело правни
изводи: Свободната от застрояване част носителят на ограниченото вещно право
няма право да ползва на основание договора за учредяване на право на строеж
/чл. 64 ЗС/, a със сключения
договор за наем носителят на ограниченото вещно право на строеж, след
реализирането му, учредява право на ползване за отдадения под наем обект в
сграда на наемодателя на ответника, защото това е каузата на договора.Основание
договорът за наем, сключен от ответника с община Кърджали, има за онази част от
земята, негов предмет, но не и за обслужваща наетия от праводателя му от
третото лице самостоятелен обект в сграда площ от поземления имот на ищеца/от свободната
му дворна площ/, защото в допустимо от закона отклонение страните по договора
за право на строеж не включват прилежащи части към сградата в обема на
ограниченото вещно право, което собственикът на недвижимия имот учредява /чл.
64 ЗС/, и когато за тези прилежащи части те ще следва да сключат друг договор,
който да дава основание за ползване и на земята.Сключеният между ищеца и
третото лице помагач договор за суперфиция не установява постигнато съгласие и
за придобиване на свободната от застрояване площ/респ. за прилежащи части от
земята към обектите, които след реализиране на правото на строеж ще придобие
третото лице помагач, от което следва извод, че то няма право да ползва земята,
освен за да преминава до обекта и при необходимост, за да го поддържа.Обратно,
ако за носителя на ограниченото вещно право се е осъществил придобивен способ,
който му предоставя право да се ползва от земята, то и наемателят му ще има
това право, която хипотеза не е налице.
След усвояване на правото на
строеж, остава свободна площ от поземления имот на ищеца и тя не е обща част:
Съгласно практиката на ВКС /Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д.№ 2054/2014
г. на ВКС, ІІ г.о. и посочените в него решения/ обща част на сградата по чл.
38, ал. 1 ЗС в режим на етажна собственост е земята, върху която тя е построена
/тъй като без нея сградата не може да съществува/, за разлика от двора, чийто
статут може да бъде различен. Дворното място е обща част, когато има пълно
съвпадение между етажните собственици и собствениците на терена. Когато обаче
дворното място, в което е построена сградата етажна собственост, не принадлежи
на всички етажни собственици, той не е обща част на сградата.Такъв е настоящият
случай, защото на третото лице е учредено само право на строеж, без да му е
прехвърлена идеална част от собствеността върху терена. В този случай не може
да се приеме, че теренът/свободната дворна площ/ е загубил самостоятелния си
характер и е придобил обслужващо значение спрямо сградата, т.е. че е станал
обща част, или част от него е прилежаща площ на сградата.Понятието “прилежаща
площ” в областта на устройственото право се отнася само до сгради, които са
изградени в режим на комплексно застрояване по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗУТ
/извън което се отнася до заварени
сгради,
в т.ч. в режим на
етажна собственост-чл.22, ал.7 от ЗУТ, чл.1 от Наредба N 6 от 18.09.2009 г. за определяне
на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с
комплексно застрояване, чл.20-21 от Наредба
N 7 от 2003 г. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони/. За да е комплексно
застрояването, трябва да се изгради група от сгради в голям урегулиран поземлен
имот, които да са разположени свободно стоящи или допрени една до друга - § 5,
т. 23 от ДР на закона за устройство на територията.Начинът на застрояване се
определя в подробния устройствен план /ПУП/, разрешението за строеж и
инвестиционния проект, а не по фактически белези. В този смисъл е и легалното
определение в § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС - “прилежаща площ към сграда в режим на
етажна собственост” е част от територията на поземлен имот с комплексно
застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост, и
която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за
игра, паркоместа и други”.
Самостоятелният статут на
дворното място и доказаните предпоставки на иска по чл.59 от ЗЗД обуславят
уважаване на иска за присъждане в полза на ищеца собственик на поземления имот на
обезщетение за неоснователно ползване на вещ от ответника, чрез извличане на
облаги за себе си: доказано е ползването на вещта от ответника в процесния
период без основание спрямо ищеца, размера на дължимото обезщетение и
притежанието на имота от ищеца в процесния период.Уреденият в чл.59 от ЗЗД общ
субсидиарен състав на неоснователно обогатяване предполага увеличаване на
имуществото на едно лице за сметка на имуществото на друго лице, липса на друга
възможност за защита на обеднелия, обедняването и обогатяването да произтичат
от един и същ факт или обща група факти като връзката между тях не е
причинно-следствена.Неоснователно обогатилият се за сметка на другиго дължи да
върне само онова, с което се е обогатил, и то само до размера на обедняването.Основателността
на иска спрямо ответника следва от установеното по делото, че същият се
обогатява за сметка на ищеца, тъй като имуществото му се увеличава в резултат
на ползването на имота/респ. същото не намалява поради спестяване на разходи
за овъзмездяване на собственика на имота.Обедняването
на ищеца произтича от неоснователното фактическо ползване на имота от ответника.
Съгласно чл.59, ал.1 от ЗЗД
всеки, който се е обогатил за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с
което се е обогатил, до размера на обедняването, в който случай размерът на
обедняването е среднопазарният наем за имота, който ищецът/действителният
собственик би могъл да получава в случай, че имотът е бил в негово държане, а
не в това на ответника, ползвал имота без основание спрямо ищеца, и за който
обогатяването се съизмерява със средния пазарен наем, който би следвало да
плаща на собственика за ползването на имота му.
Размерът на претендираното
обезщетение е частично доказан до сумата от 1 070.56 лв. /8 месеца х 133.82
лв./, до която искът се уважи спрямо
ответника, за процесния период от 01.05.2018г. до 31.12.2018г., ведно с обезщетение
за забава в размер на законната лихва върху главното вземане от предявяване на
иска на 06.08.2019г., както и за периодите до предявяване на иска, за които
върху месечния пазарен наем за процесния имот се претендира, защото ответникът
е поканен да обезщети извънсъдебно ищеца за ползването без основание или да
освободи имота, и получаването на поканата и изтичането на дадения с нея срок
за доброволно изпълнение го поставя в забава, считано от 24.07.2018г.. Съгласно Калкулатор НАП за
законна лихва, върху месечния пазарен наем за м.май и м.юни 2018г. от по 133.82
лв., законната лихва за забава за процесните им периоди за забава от
24.07.2018г. до 05.08.2019г. включ. възлиза на по 14.05 лв., общо 28.10 лв.;
върху месечния пазарен наем за останалите месеци, съдът приема, че
обезщетението за забава е дължимо от 1-во число на месеца, следващ този, за
който е дължимо обезщетението за неоснователно обогатяване, с оглед
формулираната от ищеца защита за общо обезщетение по чл.59 от ЗЗД, формирано от
отделните месечни цени на обезщетението, при което забавата настъпва след
изтичане на съответния месец: върху месечните пазарни наеми от по 133.82 лв. за
месеци от юли до декември 2018г., от 1-во число на месеца, следващ последния
ден на съответния месец и до 05.08.2019г. включ. обезщетението за забава възлиза съответно на :
13.75 лв., 12.60 лв., 11.49 лв., 10.33 лв., 9.22 лв. и 8.07 лв..Общо дължимото
обезщетение за забава за периодите преди предявяване на иска възлиза на сумата
93.56 лв., до размера на която се уважи иска за същото.
За разликата над посочените за
дължими размери на обезщетения по чл.59, ал.1 от ЗЗД и по чл.86, ал.1 изр.1-во
от ЗЗД и до претендираните им, изменени по размер в съдебното заседание,
приключващо разглеждането на делото пред тази инстанция, съответно от 1 287.30 лв. и 118.40 лв., исковете
подлежат на отхвърляне като недоказани по размер.
С
оглед крайния изход на делото и на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК, ищецът
има право на разноски съразмерно на уважената част от исковете, при отчитане и
на цената на главния иск, с размера на която съдът частично е десезиран, а
ответникът има право на разноски съразмерно на отхвърлената част от исковете.Разноските
на ищеца са 300 лв. за възнаграждение за вещо лице по СТЕ и 780 лв. за
адвокатско възнаграждение, а претендираните 5 лв. за държавна такса за съдебно
удостоверение не са оползотворени и не са дължими.Разноските на ответника са 1 200
лв. за адвокатско възнаграждение.Уговорените от страните адвокатски
възнаграждения не са прекомерни по размер.Съгласно минималният им размер по
чл.7, ал.2 т.1 и т.2, вр. чл.2, ал.5 от Наредба N 1/09.07.2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения адвокатското възнаграждение възлиза общо
на 950 лв. без ДДС/650 лв. по главния иск и 300 лв. по акцесорния иск/, предвид
и начислено ДДС, включено в договорения размер, при което нито едното, нито
другото подлежи на намаляване, и в тежест на ответника са разноските на ищеца до
размер от 192.88 лв., а в тежест на ищеца са разноски на ответника от 985.69
лв..
Третото
лице помагач няма право на разноски съгласно чл.78, ал.10 от ГПК и от същото не
се претендират разноски, които то да е причинило по делото.
Мотивиран от
изложеното, Районният съд
РЕШИ :
ОСЪЖДА „Уин спорт“ ЕООД с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, да заплати на Д.Д.В. с ЕГН **********,***,
сумата 1 070.56 лв., представляваща обезщетение за неоснователно
обогатяване от ползване през периода от 01.05.2018г. до 31.12.2018г./ или по
133.82 лв. месечно/ на 40.43 кв.м. от Поземлен имот с идентификатор N 40909.112.296 по КККР на гр.Кърджали,
одобрени със заповед N РД-18-66/18.10.2006г. на изп.директор на АК, ведно със
законната лихва, считано от датата на предявяване на иска на 06.08.2019г. до
окончателното й изплащане, и сумата от 93.56 лв., представляваща обезщетение за
забава в размер на законната лихва в периода от 24.07.2018г. до 05.08.2019г.
включ., върху месечния размер на
пазарния наем от 133.82 лв., считано от 24.07.2018г. за месеци май и юни
2018г., и считано от 1-во число на следващия месец за месеци от юли до декември
2018г., като ОТХВЪРЛЯ иска по чл.59 от ЗЗД за разликата над сумата от
1 070.56 лв. до пълния му предявен размер от 1 287.30 лв., и иска по
чл.86, ал.1 изр.1-во от ЗЗД за разликата над сумата 96.53 лв. до пълния му
предявен размер от 118.40 лв.
ОСЪЖДА „Уин спорт“ ЕООД с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, да заплати на Д.Д.В. с ЕГН **********,***,
сумата 192.88 лв., представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Д.Д.В. с ЕГН **********,***,
да заплати на „Уин
спорт“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, сумата 985.69 лв., представляваща разноски по
делото.
Решението е постановено при
участие на трето лице помагач „Балканстрой-инженеринг“ ООД с ЕИК ***.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Кърджалийския окръжен съд в 2-седмичен срок от връчването му.
Съдия: