РЕШЕНИЕ
№…..…../…….08.2020 г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито
съдебно заседание на двадесети юли през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
МАРИЯ ТЕРЗИЙСКА
При
участие на секретаря Мая Иванова
като
разгледа докладваното от съдията Терзийска
търговско дело № 1478 по описа за 2019 година,
за
да се произнесе, взе предвид следното:
Подадена е искова молба от „Аркон
консулт“ ООД, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове за
осъждане на ответника „Черно море“ АД на основание чл. 55, ал. 1, пр. III
и чл. 93 ал.2 от ЗЗД да
заплати на ищеца следните
суми: сумата от 705 982.62 лева,
представляваща заплатена
част от цена по Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 28.07.2016 г.,
както и сумата в размер на 72 000 лева,
представляваща заплатен
по
предварителния договор
задатък, ведно със законната лихва за забава върху
горепосочените суми, считано от завеждане
на иска до окончателното им изплащане.
В
исковата си молба ищецът излага твърдения, че между него, в качеството му на
купувач и "Черно Море" АД, ЕИК *********, в качеството на продавач, е
сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
28.07.2016 г., по силата на който ответникът се задължил да му прехвърли
правото на собственост върху следните недвижими имоти, които той се задължил да
закупи: Поземлен имот в ЗПЗ-Варна с идентификационен кадастрален №
10135.3514.760 - 2000 кв. м. идеални части от терен 5280 кв. м. и сграда с
идентификационен кадастрален № 10135.3514.760.1 със застроена площ 480 кв. м.
Съгласно чл.1, ал.5 от предварителния договор срокът за сключване на
окончателен договор под формата на нотариален акт бил до 31.03.2017 г.
Със
сключени между страните Анекс № 1 от 22.12.2016 г., Анекс № 2 от 14.06.2017 г.,
Анекс № 3 от 19.07.2017 г., Анекс № 4 от 01.12.2017 г. и Споразумение от
16.03.2018 г. ищецът сочи, че условията по сделката били изменени, като с
последното допълнително споразумение продажната цена на имотите, предмет на
договора била определена на сумата в размер на 419 500 евро, а срокът за
сключване на окончателния договор до 05.06.2018 г. От съдържанието на анекса се
установявало ,че продавачът е в неизпълнение на задълженията си съгласно чл.5,
т.6, вр. т.2 и т.3 от предварителния договор към датата на подписване на
последния и към момента на сключване на окончателен договор върху имота да няма
вписани вещни тежести - ипотеки, възбрани, искови молби и др., както и имотите
да не са предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за
публични и частни вземания. Ищецът сочи, че ответникът е признал, че към датата
на подписване на споразумението по отношение на имотите са били вписани
следните възбрани: възбрана, вписана под вх.рег.№ 2913/09.02.2018 г., № от
дв.вх.рег. 2891/09.02.2018 г. на Имотен регистър-гр.Варна, в полза на
ЕНЕРГО-ПРО ЕНЕРГИЙНИ УСЛУГИ ЕООД, ЕИК *********; възбрана, вписана под вх.рег.№
18225/012.07.2017г., № от дв.вх.рег. 18065/12.07.2017 г. на Имотен
регистър-гр.Варна, наложена с Определение № 6682/30.06.2017 г. по гр. д.
8120/2017 по описа на PC - Варна в полза на ЕНЕРГО-ПРО МРЕЖИ АД, ЕИК
*********.; възбрана вписана под вх.рег.№ 9348/21.04.2017 г., № от дв.вх.рег.
9304/021.04.2017 г. на Имотен регистър-гр.Варна, вписана въз основа на обезпечителна
заповед с определение № 1075/07.04.2017г. по т.д. № 332/2017г. по описа на ВОС,
в полза на ЕНЕРГО-ПРО ЕНЕРГИЙНИ УСЛУГИ ЕООД, ЕИК *********. С твърдяното
неизпълнение на договорното задължение на ответника ищецът обосновава правото
си едностранно да развали сделката.
Позовавайки
се на съдържанието на допълнителното споразумение ищцовата страна сочи, че в
изпълнение на предварителния договор е извършила следните плащания: на сумата в
размер на 72 000 лв. с ДДС, в изпълнение
на чл. 3.1. от договора, представляваща задатък/капаро, за която продавачът е
издал фактура № **********/05.08.2016 г.; сумата в размер на 72 000 лв. ДДС, за
която продавачът е издал фактура № **********/11.11.2016 г., представляваща
междинна вноска, заплатена в изпълнение на чл. 3, ал. 1 от предварителния
договор; сумата в размер на 72 000 лв. с ДДС, дължима съгласно Анекс № 1, за
която продавачът е издал фактура № **********/22.12.2016 г.; сумата в размер на
80 000 лв. и 5000 щ.д., която сума представлява прехвърлено вземане на
управителя Р. Н. Р. от "Черно Море" АД на "Аркон Консулт"
ООД, за която цесия продавачът бил уведомен на 05.04.2018 г. Страните са
договорили вместо плащане на това задължение на "Черно Море" АД,
дължимата сума да бъде отнесена като плащане по предварителния договор, за
което Продавачът е издал фактура № **********/26.06.2018 г. на стойност
87 937 лева.
Сочи
още, че в чл.3, ал. 1 от споразумението от 16.03.2018 г. купувачът изразил
желание да съдейства на продавача в изпълнение на задължението му му съгласно
чл.2 от същото, като в тази връзка може да предприеме действия за заплащане на
част от продажната цена на имотите по сметка на кредитори на „Черно море“ АД с
цел заличаване на вписаните върху имотите възбрани, след представяне от страна на
продавача на споразумение, включващо изрично съгласие за изповядване на сделка
по нотариален ред и задължение за вдигане на вписаните възбрани. Съгласно ал.2
от уговорката купувачът се задължил да заплати междинна вноска по смисъла на
чл.З от предварителния договор, като извърши частично плащане за в размер на 51
178 EUR (петдесет и една хиляди сто седемдесет и осем евро) с ДДС, равняващи се
на 100 095 лв. (сто хиляди деветдесет и пет лева), която ще заплати след
издаване и предоставяне на фактура от страна на продавача. Посочената сума
следвало да бъде заплатена по банкова сметка ***, съобразно нареждане на
продавача рег.№ 69/12.03.2018 г., приложено към споразумението. Ищецът
"Аркон Консулт" ООД твърди, че е изпълнил надлежно посоченото свое задължение,
като се позовава на платежно нареждане и фактура № 00000007929/19.03.2018 г. и
банково извлечение за извършеното плащане.
Предвид
горното твърди, че в изпълнение на чл.З, ал.1 от споразумението "Аркон
Консулт" ООД е извършило още следните плащания: сумата в размер на 240
790,74 лв., съгласно нареждане №. 132/18.04.2018 г. на "Черно Море"
АД и фактура № **********/19.04.2018 г., както и сумата в размер на 61 159.88
лв., съгласно нареждане № 140/30.04.2018 г. на "Черно Море" АД и
фактура № **********/03.05.2018 г., които твърди, че били заплатени с цел
съдействие на продавача и финализиране на предварителния договор
В
обобщение "Аркон Консулт" ООД
излага твърдения, че в изпълнение на сключения Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2016 г. е заплатило на "Черно
Море" АД сума в общ размер на 705
982,62 лв.
Ищецът
обосновава становището си за договорно неизпълнение с твърдения, че "Черно
море" АД не е изпълнило задължението си да му прехвърли
индивидуализираните в предварителния договор недвижими имоти в срок до
31.03.2017 г., който многократно бил удължаван до последно уговорения -
05.06.2018 г. Твърди още, че "Аркон Консулт" ООД положил много
усилия, за да бъде реализирана процесната сделка и многократно дал възможност
на "Черно море" АД да изпълни задължението си по предварителния
договор, съгласявайки се срокът за изповядване на сделката да бъде удължен.
Ищецът съдействал на "Черно море" АД за заплащане на задълженията му
към негови кредитори, с цел да бъдат заличени вписаните върху имотите възбрани.
Въпреки това ответникът не предприел реални действия във връзка с изпълнение на
задълженията си съгласно процесния договор, включително за снабдяване с
констативен нотариален акт за правото на собственост върху имотите. Последният
не изпълнил задълженията си още за представяне на скица-проект за разделяне на
имота и нанасянето му в надлежно в кадастралната карта и регистри на гр.Варна,
което било абсолютно условие за изповядване на сделката, както и да постигне
споразумения с кредиторите си и заличаване всички тежести върху процесния имот
в срок до 05.06.2018 г. Сочи, че ищецът многократно чрез своя управител Р. Р. е
отправил покани за сключване на окончателен договор, което не било извършено.
Поради това с Нотариална покана от 21.11.2018 г., връчена чрез нотариус К. К.,
рег.№ 513 на НК, район на действие-Районен съд-Варна на 07.12.2018 г.,
"Аркон Консулт" ООД развалил предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2016 г. и поканил "Черно
море" АД да му заплати в 5-дневен срок всички платени в изпълнение на
договора суми, възлизащи на сумата в размер на 705 982,62 лв. Сочи, че ищецът е
установил след запознаване с финансовото състояние на ответника невъзможността
на последния да изпълни задълженията си по договора, а от справки в имотния
регистър било видно, че финансовото състояние е допълнително влошено предвид
вписаните множество възбрани и от други кредитори върху имоти на ответника.
Отделно инвестиционните намерения на ищеца отпаднали предвид изтеклия период от
време по предварителния договор и към момента няма интерес от финализиране на
сделката по предварителния договор. С твърдения за липса на доброволно
изпълнение обосновава правния си интерес от провеждане на исковата защита за
връщане на дадената по договора сума. На основание уговорката на чл. 7, ал.1 от
предварителния договор претендира и възстановяване на платен задатък в размер
на 36 813, 02 евро или сумата в размер на 72 000 лева.
В
отговора на исковата молба ответникът излага становище за недопустимост, а в
условията на евентуалност и за неоснователност на исковете. Твърди, че страните
са в дългогодишни взаимоотношения, свързани с търговия на съоръжения и радари,
използвани в отбранителната индустрия, а процесния предварителен договор бил
сключен в условията на относителна симулация. Сделката целяла да послужи за
обезпечение на задължението на „Черно море“ АД към управителя на ищцовото
дружество Р. Р., действащ и като представляващ фирма „Аполо инженеринг"
ООД, да произведе и продаде 200 броя радари, заедно с дневна камера и приставка
за монтиране върху кола. С цел подобряване на финансовото положение на „Черно
море" АД и обезпечаване на производството на радарите било постигнато
съгласие да бъдат извършвани от страна на „Аркон консулт" ООД погашения на
дългове на „Черно море" АД към „Енерго Про Енергийни услуги" ЕООД и
„Електроразпределение Север" АД. За да бъдат обезпечени извършените от
„Аркон консулт" ООД плащания към „Черно море" АД бил подписан като
обезпечение процесния предварителен договор за покупко-продажбата на недвижимия
имот. По този начин ответникът твърди, че между страните било уговорено
обезпечение различно от изчерпателно изброените в закона, което се намирало в
противоречие със закона или го заобикаля. Поради изложеното ответникът счита,
че договорът е нищожен поради противоречието му с чл. 26, ал. 1, предл.1 от ЗЗД, тъй като нарушава забраната на чл.152 от ЗЗД, в условие на евентуалност
договорът е сключен при липса на съгласие по см. на чл. 26 ал.2 от ЗЗД, тъй
като отсъства съгласие за сключването му. Твърди също, че договорът прикрива
заемно правоотношение между страните, а в условия на евентуалност сочи, че
действителната цена не отговаря на волята на страните, тъй като е занижена. В
заключение сочи, че ищецът е неизправна страна по предварителния договор, тъй
като не е заплатил остатъка в размер на 148 414.62 лева без ДДС от
действително уговорената между страните цена. Моли за отхвърляне на иска с
присъждане на съдебно-деловодни разноски.
С депозираната допълнителна искова молба
ищецът оспорва изцяло твърденията, изложени в отговора. Твърди, че между него и
„Черно море“ АД не съществуват и никога не са съществували твърдените в
отговора отношения във връзка с търговия на съоръжения и радари от
отбранителната индустрия. Сочи, че между „Аркон Консулт“ ООД и „Аполо
Инженеринг“ ООД не е налице свързаност и управителят на „Аркон Консулт“ ООД Р. Р.
не е участвал в постигането им по никакъв начин. Оспорва още твърденията на
ответника за сключване на предварителния договор в условията на абсолютна или
относителна симулация като неверни, несъстоятелни и необосновани, а
разпоредбата на чл. 152 от ЗЗД била неприложима в процесните отношения. Оспорва
съществуването на „контралетър“ относно цената на недвижимия имот,
съответно съществуването на неизпълнено
задължение за доплащане на продажна цена в размер на 148 414.62 лева.
В
подадения допълнителен отговор на искова молба ответникът потвърждава
становището си за абсолютна и относителна симулация на договора по твърдения,
че с управителя на ищцовото дружество Р. Р. са в трайни търговски отношения от
2011 г., когато последният поискал изготвяне на оферта за доставка на наземни
радари, термокамери и други стоки, произвеждани от „Черно Море" АД. С
оглед съвместната им дейност, Р. Р. чрез управляваните от него дружества
възложил изготвяне на оферти за производство на стоки за над 25 милиона лева,
като за поддържане на такъв асортимент от скъпоструващи артикули се наложило на
ответника да прибегне до финансова помощ от негови контрахенти, включително и
възложителя. Била постигната договорка управителят на ищцовото дружество чрез
предоставяне на финансови средства от „Аркон Консулт", „Аполо
Инженеринг", лично или чрез други свързани лица и дружества да финансира
работата на завода срещу насрещното задължение на „Черно море“ АД да възстанови
посочените суми и да поддържа необходимите за търговската дейност на ищеца
радарни системи, като при предаване на готови продукти размера на задължението
бъде редуцирано. Посочената договореност била изгодна и за двете страни, като Р.
Р. пожелал да обезпечи вземането си като си осигури възможност да придобие
процесния недвижим имот след предоставяне на сума в общ размер на 600 000
евро, срещу която следвало да получи наземни камери и термовизионни радари.
Твърди, че извършените плащания по платежните нареждания са за изработване на
радари от ответника, а не за закупуване на имота. Позовавайки се на приложена
декларация от управителя на ищцовото дружество сочи, че е налице относителна
симулация по отношение на посочената цена в договора, а именно, че прикритото
съглашение е за цена в размер на 600 000 евро. Предвид изложеното изразява
становище, че с процесния предварителен договор страните целели да прикрият
действителните договорки помежду си – да осигурят финансиране на съвместната им
търговска дейност. Сочейки вписванията в ТРРЮЛНЦ и уведомително писмо от ищеца
твърди, че „Аполо Инженеринг", „Аркон Консулт" и Р. Р. са свързани
лица и използването на такива представлявало способ за подсигуряване на
привидността на отношенията между тях. Като доказателство за съществуването на
заемни правоотношения между страните сочи предметът на прехвърленото с договора
за цесия претендирано вземане на ищеца, произтичащо от договор за заем. Като
допълнително основание за нищожност на предварителния договор твърди, че чрез
него се заобикаля забраната на чл. 152 от ЗЗД да се уговаря различен способ за
удовлетворяване на вземането на кредитора, като в конкретния случай в полза на
ищеца била предвидена възможност да придобие процесния недвижим имот или по
реда на доказването на неизпълнение на привидната сделка за прехвърляне на
имота да получи обратно заплатените суми, ведно със задатък, въпреки че срещу
тяхното престиране същият получил готова продукция по действителните
правоотношения между страните. Ответникът пояснява възражението си, че
кредиторът е в неизпълнение на задълженията си да заплати остатъка до
уговорения като покупна цена размер от 600 000 евро, като твърди, че
необосновано прекратил плащанията, въпреки че чрез тях следвало да бъдат
заличени тежестите върху имота, служещ за обезпечение на вземането му. В
условията на евентуалност сочи, че не са налице предпоставките на чл. 87, ал. 2
от ЗЗД за едностранно разваляне на договора без покана. Оспорва също
дължимостта на сумата от 87 937 лева, както и относимостта и́ към
процесните отношения, по твърдения, че същата произтича от договор за заем
между Р. Р. и „Черно море" АД, а предявения иск е за възстановяване на
заплатени суми по предварителен договор за покупко-продажба.
Правна квалификация на предявените искове –
чл. 55, ал. 1, пр. III, вр. чл. 87 от ЗЗД и чл. 93 ал.2 изр. 2 от ЗЗД.
Правна квалификация на възраженията на
ответника:
1.) Чл. 26, ал. 1 във вр. чл. 152 от ЗЗД
– по твърденията, че предварителният договор за покупко-продажба е
привиден и обезпечава в противоречие със закона вземане за парична
равностойност на изработена продукция или връщане на заемни средства.
2.) Чл.
26, ал. 2, пр. II от ЗЗД
– възражение за сключване на сделката при липса на съгласие за пораждане
на предвидените правни последици;
3.) възражение за неизпълнен договор и забава
на кредитора, поради незаплащане на уговорената цена.
В съдебно заседание исковете се
поддържат от процесуален представител на ищеца на изложените основания и по
същество на спора. В писмена защита настоява за уважаването им, а досежно част
от дадените от свидетеля на ответника показания, моли същите да не се
кредитират, включително поради забраната по чл.164 ал.1 т.6 от ГПК.
Становището на процесуалния
представител на ответното дружество е за неоснователност на предявените искове
на заявените възражения за нищожност, а в условие на евентуалност поради
неизпълнение на задълженията по договора.
Съдът, след като съобрази доводите на
страните, предметните предели на производството и при съвкупна преценка на
събрания по делото доказателствен материал, по вътрешно убеждение приема за установено следното:
1. По
фактите:
1.1.
Писмените
доказателства.
По делото е представен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, от съдържанието на който е видно,
че е постигнато съгласие между продавача „Черно море“ АД и купувача „Аркон
консулт“ ООД относно бъдеща продажба на недвижим имот, собствен на продавача,
индивидуализиран в чл. 1. т.1 от договора при продажна цена 600 000 евро с
ДДС. В чл. 1 ал.5 е уговорен краен срок на изповядване на сделката – 31.03.2017
година. В чл. 3 са уговорени падежите на плащане на отделни вноски от цената, а
в чл. 4 са изброени задълженията на продавача, сред които осигуряване на всички
необходими документи за изповядване на
сделката, да не обременява имота с вещни тежести, за което в чл. 5 от
договора изрично е декларирано от продавача – чл. 5 т.2 и т.5.
Договорът е анексиран няколкократно
като анекс № 1 от 22.12.2016 г. съдържа изменение в плана за междинните
плащания, анекс № 2 от 14.06.2017 година изменя също погасителния план относно
дължимите частични плащания на цената както и крайния срок, в който следва да
се изповяда сделката – 15.09.2017 година. В анекс № 3/19.07.2017 година е
предоговорена крайната цена като същата е занижена на 400 000 евро /не се
сочи с или без ДДС/. В следващия анекс № 4 от дата 01.12.2017 година е удължен
срока за сключване на окончателен договор до 05.06.2018 година.
На 09.02.2018 г. е подписана
декларация от Р. Р. /л. 162 по делото/, в която заявено, че действителната цена
по договора е 600 000 евро с ДДС.
На 16.03.2018 година е сключено
споразумение по договора като от съдържанието на същото се установява, че
крайната цена е уговорена на 419.500 евро без ДДС. В чл.4 от преамбюла на
споразумението продавачът е признал вписани възбрани върху имота в полза на „ЕНЕРГО-ПРО
МРЕЖИ“ АД, „ЕНЕРГО-ПРО ЕНЕРГИЙНИ УСЛУГИ“ ЕООД от м. 04, м.06.2017 г. и от
м.02.2018 година. В чл. 6 от преамбюла страните са приели, че купувачът е
заплатил трикратно сума от 72 000 лева с ДДС, сума от 80 000 лева и
5 000 щатски долара, последните две съставляващи вземане на Р. Р. към
„Черно море“ АД, цедирано на „Аркон консулт“ ООД.
Страните са заявили в чл. 1 ал.2 от
споразумението, че продавачът се задължава преди изповядване на сделката да
представи на купувача скица-проект за разделяне на ПЗ в ЗПЗ-Варна, нанасяне на
поземления имот в ККР на гр. Варна съобразно документа за собственост. Второто
основно задължение по чл. 2 от споразумението е, до датата на сключване на
нотариалния акт 05.06.2018 г. продавачът да постигне споразумения с кредиторите
си за вдигане на наложените възбрани върху имотите с цел прехвърляне на имота,
освободен от тежести. С оглед съдействие на продавача за последното, купувачът
в чл.3 е поел задължение за заплащане на част от задълженията на продавача към
кредиторите, наложили възбрани.
По делото са представени доказателства
за извършени плащания както следва: фактура 0…7228/05.08.3016 г. за 72 000
лева с ДДС; фактура № 7378/11.11.2016 г. за сума от 72 000 лева с ДДС,
фактура № 7453/22.12.2016 г. за сума от 72 000 лева с ДДС; фактура №
8202/26.06.2018 г. за сумата от 87937 лева с ДДС, представляваща 80 000
лева и 5000 щ.д. Фактурата обективира задължението на „Черно море“ АД към Р. Р.,
цедирано от последния към „Аркон консулт“ ЕООД и прието за плащане на междинна
вноска по предварителния договор. Още фактура № 7929/19.03.2018 г. за сумата от
100 095 лева с ДДС съставляваща междинна вноска по договора, платена
фактически съгласно уговорките по споразумението от 16.03.2018 г. към Община
Варна с платежни нареждания от 19.05.2018 година /л.34-35 по делото/. Заплатени
допълнително към кредитори на ответното дружество са и суми в общ размер на
240 790.74 лева, които са приспаднати от дължимата цена с основание
междинна вноска, удостоверено в първичен счетоводен документ № 8002/19.04.2018
г. /л. 40 по делото/. Допълнително са заплатени такси за битови отпадъци в общ
размер на 61 159.88 лева по нареждане на продавача в съответствие с
клаузите по споразумението /л. 43-45 по делото/.
На 07.12.2018 г. на ответното
дружество е връчена нотариална покана, съдържаща изявлението на ищеца за
разваляне на договора при виновно неизпълнение на задълженията от страна на
продавача. Ищецът се е позовал на неизпълнение на задълженията по чл. 1/2/ и
чл. 2 от последното споразумение между страните.
По делото са представени оферти от
„Черно море“ АД към „Аполо инженеринг“ ООД за цени на изработка на системи за
отбранителната индустрия от 2011, 2012 и 2013 година /л. 88, 90 и 175 по
делото/, договор за покупко-продажба на наземен радар между „Черно море“ АД и
„Аполо инженеринг“ ЕООД от 23.07.2015 година за 116 645.71 лева с ДДС,
ведно с приемо-предавателен протокол от 31.08.2015 година. Представени са и
фактури с основания договори и аванси по договори, издадени към „Аполо
инженеринг“ ООД на обща стойност 310 989.51 лева с ДДС. Представена е и
кореспонденция между „Черно море“ АД и „Аполо инженеринг“ ООД по повод
продукция на предприятието на ответника.
В последно съдебно заседание е приета
и кореспонденция между страните в настоящото производство съдържаща данни за
изпратени документи във връзка с осъществяване нотариалното изповядване на
сделката за покупко-продажба на имота като противно на изявлението на
процесуалния представител на ответника съдът кредитира доказателството, тъй
като видно посочените е-мейл адреси на участниците в коресподенцията П. М., П. С.,
Р. Р. са идентични с тези посочени в е-мейл кореспонденция, представена от
ответника към допълнителния писмен отговор, които също кредитира, съдържащи
информация относно оферти за изработка на продукция от „Черно море“АД.
1.2.
Гласни
доказателства.
В съдебно заседание на 20.07.2020 г.
съдът разпита свидетели на страните във връзка с установяване действителната
цена по предварителния договор за покупко-продажба. Според свидетеля на
ответника П. С., член на УС на ответното дружество, договорената покупна цена
за недвижимия имот е около 1 000 000 лева като последно е фиксирана
със споразумение през 2018 година. Свидетелят заяви, че е виждал подписаната от
Р. Р. декларация относно цената, но не знае къде се съхранява. Според
свидетеля, от цената са били приспаднати т.нар. от него „финансирания“ от Р. Р.
в размер на 80 000 лева и 5 000 щ.д., което се е случило 2 месеца
след като ответното дружество е получило уведомление от „Аполо инженеринг“ ООД,
че Р. Р. не е управител на същото.
Свидетелят на ищцовата страна –
служител в „Аркон консулт“ ООД заяви, че е запознат с промяната в цената за
недвижимия имот по предварителния договор като според него последно уговорената
е 820 000 лева без ДДС, съответно 1 000 000 лева с ДДС.
И двамата свидетели заявиха да са
присъствали на огледи на имота от представляващи страните по спора.
Част от останалите показания съдът ще
коментира по-долу по приложение на закона.
1.3.
Данни,
извлечени от Търговския регистър.
Съгласно данните в графа „Основно
обстоятелства“ по партидата на ищеца „Аркон консулт“, дружеството е с предмет
на дейност организиране на счетоводно отчитане, търговия, продажба на стоки и
услуги, реекспорт, хотелиерски,туристически импресарски услуги, маркетинг,
търговско представителство и посредничество, сделки с интелектуална
собственост, сделки с недвижими имоти и т.н. Управител и съдружник, освен
Венета Д.а е и лицето Р. Р..
Съгласно данните от „история“ на
вписани обстоятелства по партидата на „Аполо инженеринг“ ООД, Р. Р. е
представлявал дружеството от 24.01.2013 година до 08.02.2018 година.
На база събраните доказателства,
налагат се следните правни изводи:
2. По
действителността на правоотношението:
2.1.
По
възражението, че предварителният договор за покупко-продажба е привиден и
обезпечава в противоречие със закона вземане за парична равностойност на
изработена продукция или връщане на заемни средства – чл. 26 вр. чл. 152 от ЗЗД.
В теорията и практиката е безспорно,
че недействителността на правните сделки, сключени при заобикаляне на закона се
характеризира с това, че отделните съглашения или сделки, разгледани без връзка
с другата /другите/ са действителни и валидни като нищожна не е някоя от
сделките, а веригата от тях. За да бъде приет тук предварителният договор за
покупко-продажба на недвижим имот за сделка, която обезпечава в противоречие
със закона вземане на кредитор – по договор за заем или вземане за парична
равностойност на изработената продукция следва страните да не желаят при
сключване на договора бъдещото прехвърляне на собствеността върху недвижимия
имот, а да преследват друга юридическа цел, т.е. да заобиколят забраната за
предварително уговаряне на начин на удовлетворяване на кредитора, който е
различен от предвидения в закона.
Следователно на първо място ответникът
трябваше да установи в процеса съществуването и на двете правоотношения – тези
по т.нар. финансиране дейността на „Черно море“ АД от страна на ищеца „Аркон
консулт“ ООД и от друга, че предварителният договор обезпечава връщане на
средствата, дадени в заем за търговската дейност на ответника, или обезпечава
паричната равностойност на изработената продукция.
Горните факти остават недоказани.
На първо място – защото не се
установява от писмените доказателства, представени между страните, ищецът да е
финансирал дейността на ответника. Писмените доказателства, представени по
делото и коментирани по-горе установяват търговски взаимоотношения между „Черно
море“АД и „Аполо инженеринг“ ООД – трето по спора лице относно поръчки от
последното към ответника за определени стоки в предмета на дейност на двете
дружества, ценови оферти, авансови плащания от „Аполо инженеринг“ и предаване
на изработена продукция.
На следващо – защото свидетелските
показания, дадени от свидетеля на ответната страна принципно могат и следва да
бъдат ценени когато страната се опитва да докаже нищожност по см. на чл. 152 от ЗЗД, но не и относно установяване на договори над 5 000 лева /чл. 164 ал.1
т.3 от ГПК/ при отсъствие на съгласие на ищцовата страна /такова изявление
отсъства в процеса/, т.е. посредством гласни доказателства не могат да се
установят в настоящия процес заемни или правоотношения по финансиране дейността
на ответното дружество. Не се установя правоотношение, изпълнението по което
страната твърди, че се обезпечава по непозволен от закона начин.
Освен това гласните доказателства, от
които се установява, че страните са извършвали оглед на имота, както и че
първоначално уговорената цена по договора от 600 000 евро е била макар в
минимума, близка до пазарната разколебават извод относно недействителност на
сделката. Представените е-мейл кореспонденции между страните по повод
документацията за изповядване на сделката също сочат на намерение за
сключването й.
Не на последно място – „Черно море“ АД
и „Аполо инженеринг“ ООД са в търговски правоотношения от 2011 година като с
изключение на една от офертите, представени от „Черно море“ АД за продукция към
„Аполо инженеринг“ ООД, която е от 2018 година /л. 92 по делото/ и то от м.
03.2018 г., т.е. след като Р. Р. е заличен като представляващ това дружество,
останалите са от 2011, 2013 до 2015 година. В тези години са извършвани
плащания от страна на „Аполо инженеринг“ ООД. Процесната сделка /предварителния
договор/ е от 2016 година и дори не е в близък времеви период до другите
/обичайно сделките, сключени в нарушение на забраната за заобикаляне на закона
са близки времево/.
Не издържа правно тезата на ответника,
че след като Р. Р. бил едновременно представляващ и на ищцовото дружество и на
търговския партньор „Аполо инженеринг“ ООД, то това доказвало, че било „Аполо
инженеринг“ ООД или „Аркон консулт“ ООД финансира дейността на дружеството
ответник. Всички плащания за продукция са отразени счетоводно като авансови /л.143
по делото/ или „продукция по банка“, така както са авансови плащанията и на
цената по предварителния договор за покупко-продажба.
Не без значение е, че предмета на
дейност на ищцовото дружество включва и сделки с недвижими имоти, т.е. не са
изключени инвестиционни намерения както сочи свидетелят на ищцовата страна.
На последно място – договорът за цесия
между Р. Р. и „Аркон консулт“ ООД от 29.03.2018 г., вземането по който е
приспаднато от дължимата по договора за покупко-продажба цена, т.е. прието е
със споразумението от 16.03.2018 г. в т.6, че съставлява плащане води до извод
единствено, че физическото лице Р. е финансирало с посочената сума –
80 000 лева и 5000 щ.д. ответното дружество, но не сочи, че ищцовото
дружество е предоставяло парични средства на ответника в заем.
В контекста на изложеното сделката не
е нищожна на соченото основание по чл. 26 вр. чл. 152 от ЗЗД – да служи за
обезпечение изпълнението по други правоотношения - заемни и то в нарушение на
законоустановена забрана.
2.2.
Нищожност
поради липса на съгласие.
Липсата на съгласие по смисъла на чл.
26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на правната сделка, наличен когато
волеизявлението е направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“ (например
– изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване – на шега,
като учебен пример и др. подобни). Този тежък порок е непоправим и непреодолим
– за да породи действие, договорът трябва да бъде сключен отново.
В случая ответникът се домогва да
установи, че сделката е сключена без да се цели постигането на правните
последици от същата.
Доказателствата по делото обаче не
водят до търсения резултат. С оглед на изложеното по т.2.1. от настоящите
мотиви съдът приема, че страните са предприели подписване на предварителния
договор с действителното намерение за покупко-продажба на недвижимия имот.
В тази връзка разпитаният свидетел на
ответната страна заяви, че Управителният съвет е запознат с процесната сделка,
защото сключването на /цитат/: „….договор с този размер, който касае финансираия
и обезпечаване… дори и да бъде сделка с недвижим имот на дружеството… подлежи
на санкция“ /край на цитата/ от този орган на дружеството. На имота са
извършвани огледи, което разколебав извод за отсъствие на намерение за
обвързване – в последния случай житейски за страните би бил без значение имота
в конкретика.
Освен това, видно и от договора, и от
допълнителните анекси, включително споразумението, на продавача са вменени
задължения като тези да не обременява имота с тежести, да предостави всички
необходими документи за изповядване на сделката и т.н., да не упълномощава
други лица за продажба на имотите и т.н. /чл. 4 от договора/, като между
другото продавачът не само се е задължил, но и в чл. 5 от договора е декларирал
отсъствие на пречки за изповядване на сделката, които са съществени с оглед
интереса на купувача като страна по договора и от поемането на каквито
задължения и декларирането на обстоятелства не би имало нужда ако обвързването
е „на шега“. Фиксирането на крайни срокове за изповядване на сделката,
включително удължаването на същите налагат и извод, че за страните не е
отпаднал интерес /поне към момента на сключване на споразумението от 16.03.2018
г./ от реализация на покупко-продажбата. Водената между страните кореспонденция
/представена в последно ОСЗ/ също сочи на намерение за обвързване.
Не на последно място – поетият
ангажимент от купувача по 3 ал.1 от споразумението и в последствие извършените
плащания на задължения на „Черно море“ АД към енерго-доставчици и заплащане на
МДТ към Община Варна са разписани в договора и споразумението като целящи да
предизвикат вдигане на наложени възбрани върху предмета на продажбата. Никъде
страните не са обвързали плащане на задълженията на ответника към трети лица да
се третира като финансиране на дейността на предприятието на ответника /чрез
намаляване разходите/.
А това, че дружеството ответник, както
заяви свидетелят на тази страна по делото, ползва сумите по междинните плащания
по предварителния договор за покупко-продажба за финансиране на дейността си –
негово неотменимо право е да прецени начина на разходване на приходите си,
което обаче е ирелевантно за действителността на договора.
С оглед всичко изложено по т.2 налага
се извода, че страните валидно са обвързани от предварителния договор за
покупко-продажба на недвижимия имот.
3.
По изпълнението на задълженията от
страните.
3.1.
От
страна на купувача.
Основното задължение на купувача по
предварителния договор е плащане на уговорената цена.
Първоначално определената от страните
при сключване на сделката на 28.07.2016 година е 600 000 евро с ДДС.
Същата търпи изменение с Анекс № 3 от 19.07.2017 година на 400 000 евро,
запазена с Анекс № 4 от 01.12.2017 година като в тези два документа не се сочи
изрично дали е с ДДС, респективно се съобразява императивната разпоредба на чл.
67 ал.2 от ЗДДС, т.е., че данъкът е включен в цената.
Последното изменение на цената е със
Споразумението от 16.03.2018 г., в което страните уговарят цена без ДДС
820 500 лева, респективно с косвен данък – 984 600 лева.
Относно декларацията за действителната
цена – да безспорно се установи и от гласните доказателства по делото, че
управителят на ищцовото дружество е подписал декларация на 09.02.2018 г., в
която е посочил, че действителната цена по договора е 600 000 евро с ДДС
/1 173 498 лева или с около 190 000 лева по-висока/.
Декларацията обаче на първо място
хронологично предхожда споразумението от 16.03.2018 г., а не се доказа, че е
валидна и към последното, което установява друга дължима цена за продажбата на
имота при отсъствие на нормативни пречки за предоговаряне на цената. Свидетелят на
ответната страна заяви, че има три документа от 2018 г. относно цената както и
че според него споразумението е последно като несигурността му се преодолява от
видните дати на двата документа – декларация и споразумение.
Не се доказва към датата на последното
споразумение между страните цената по сделката да е посочената в предхождащата
декларация, подписана от управителя на ищцовото дружество.
„Аркон консулт“ ООД е заплатило общо
сума в размер на 705 982.62 лева, видно от коментираните във фактологията
писмени доказателства – фактури, извлечения от сметки, платежни нареждания.
Част от тази сума е и капарото от 72 000 лева по фактура № 7228/05.08.2016
година – т.е. около 72% от общо дължимата сума.
Последният план за разсрочено плащане
на цената е посочен в Анекс № 2/14.06.2017 година, в който дори и при цена на
сделката 600 000 евро с ДДС към него момент /ако се приеме, че това е
действителната/, междинните плащания, които купувачът е следвало да направи
преди изповядването й са в общ размер на 275 999.02 лева, т.е. около 25%
от общата цена като остатъкът съгласно чл. 3 ал.1 от Анекса се дължи при
изповядване на сделката.
Следователно налага се извода, че
преди изповядване на сделката купувачът е заплатил значително над уговореното
като процент.
Купувачът е заплатил към Община Варна
и дължими МДТ от „Черно море“ АД в изпълнение на уговореното по споразумението.
Друго задължение, поето от страна на
купувача е да подпомогне продавача в изпълнение на задължения към трети лица, в
полза на които са наложени възбрани, необходимо да бъдат вдигнати преди
подписване на нотариалния акт. Видно от доказателствата, по нареждане на
ответното дружество са извършени плащания към „Енерго-про продажби“ АД и
„Електроразпределение север“ АД, а факта, че плащанията счетоводно са отразени
като междинни вноски по предварителния договор, сочи, че са в изпълнение на
ангажиментите на купувача по чл. 3 ал.1 и 2 от споразумението.
Освен това от нарежданията на
ответника от 18.04.2018 г. и 30.04.2018 година /л. 38 и л. 43 по делото/ и
датите на извършените плащания е видно, че купувачът се е съобразил с крайно
уговорената по споразумението дата за изповядване на сделката и плащанията са
преди същата. Резонно при това е преценил да не изпълнява по последващо писмо
на продавача от 25.06.2018 година /л. 47 по делото/ като следва да се има
предвид, че с неплащане, доколкото е само предвидена възможност по чл. 3 ал.1
от споразумението, не отпадат насрещните задължения на продавача нито за
представяне на документите, нито за нанасяне на имота в ККР на гр. Варна, нито
за предприемане на действия за изчистване на имота от тежести.
Налага се извода, че купувача е
изправна страна по правоотношението.
3.2.
От
страна на продавача:
Основните задължения, поети от
ответника са за постигане споразумения с лицата, в чиято полза са наложени
възбрани – за тяхното вдигане както и да изпълни задълженията си по чл. 2 от
споразумението, свързани с представяне на купувача на скица-проект за разделяне
на ПИ и нанасяне на имота в ККР на гр .Варна.
Не се твърди по делото, че тези
ангажименти са изпълнени, а към датата на споразумението ответникът е
декларирал вписани възбрани.
За ищеца при горното възниква
основание за разваляне на договора по реда на чл. 87 ал.2 от ЗЗД без срок за
изпълнение особено като се има предвид и това, че нотариалната покана,
съдържаща изявление за разваляне е изпратена близо шест месеца след уговорената
крайна дата за сключване на окончателен договор, т.е. налице е изчакване след
срока по договора продавачът да изпълни задълженията си, макар в по-късен
момент. Като се има предвид многократното удължаване на срока и отсъствието на
дори данни по делото за обективна невъзможност ответното дружество да изпълни
основните си задължения по договора, съдът счита, че правото на разваляне без
покана е надлежно упражнено и е породило съответните последици.
Съгласно чл. 55 от ЗЗД по разваления
договор ответникът следва да върне полученото, т.е. заплатената сума от
705 982.62 лева, част от която е и първото плащане – капаро от 72 000
лева. Според чл. 7 ал.1 от предварителния договор, купувачът има право и да
претендира връщане на задатъка в двоен размер, т.е. още допълнително сумата от
72 000 лева. Ще се присъди и законната лихва за забава от завеждане на
иска.
Предявените искове са основателни в
цялост и ще бъдат уважени.
4.
Разноски.
Разноски се присъждат на ищцовата
страна в размер на сторените разходи в обезпечителното производство, настоящото,
съобразно списъка по чл. 80 от ГПК и доказателства за извършени разходи в общ
размер на 45 354.31 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА
„Черно море“ АД, ЕИК *********, гр.
Варна да заплати на „Аркон консулт“ ООД,
ЕИК *********, гр. Банкя, обл. София сумата 777982.62 /седемстотин седемдесет и седем хиляди деветстотин осемдесет
и два и 0.62/ лева, от които 705 982.62 лева,
представляваща заплатена
част от цена по Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 28.07.2016 г.
както и сумата в размер на 72 000 лева,
представляваща заплатен
по
предварителния договор
задатък,
чл. 55, ал. 1, пр. III, вр. чл. 87 от ЗЗД и чл. 93 ал.2 изр. 2 от ЗЗД, ведно със
законната лихва за забава върху горепосочените суми, считано от завеждане на иска – 10.09.2019 г. до
окончателното им изплащане, както и сума в размер на 45 354.31 /четиридесет и пет хиляди триста петдесет и четири и
0.31/ лева разноски в обезпечителното производство по ч.гр.д.№ 6125/2019 г.
по описа на СГС, възз.ч.т.д. № 3207/2019 г. по описа на САС и настоящото
производство за държавни такси и адвокатско възнаграждение, на осн. чл. 78 ал.1
от ГПК.
Решението може да се обжалва пред
Апелативен съд Варна в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: