№ 1911
гр. *****, 17.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – *****, III СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Даниела Ил. Писарова
Членове:Светлана Тодорова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Въззивно гражданско
дело № 20213100502187 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Образувано е по въззивна жалба вх. №294507/19.07.2021г. от СВ. СТ. Г., ЕГН
********** с адрес гр. *****, ул. „*******“ № 36, вх. Б, ет. 2, ап. 1 срещу Решение №262034
от 23.06.2021г. по гр.д. №14254/2020г. на ВРС, 12 състав, с което е уважен предявения от
„Републик недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. *****, ул. „Кокиче“ № 27, ет. 3, ап. 8, иск за сумата от 4194 евро, представляваща
компенсаторна неустойка по чл. 6 от сключения между страните Договор за посредничество
от 29.06.2020г., ведно със законна лихва от депозиране на исковата молба в съда –
04.11.2020г., до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 92 ал. 1 от
ЗЗД.
В жалбата се твърди, че първоинстанционният съд е основал решението си на
неправилния извод, че договорът за посредничество съответства на принципа за
справедливост и не противоречи на закона и морала. Сочи се, че в решението не са обсъдени
възраженията на жалбоподателя за неизпълнение на договорни задължения от страна на
посредника, както и срещу начина на формиране цената на иска. Твърди се също
неправилност на решението въз връзка с искането за намаляване на неустойката поради
прекомерност, което не е уважено от съда. Отправената към съда молба е да бъде отменено
решението и отхвърлен изцяло предявения иск, като се присъдят и дължимите на ответника
1
разноски.
В срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна „Републик недвижими имоти“
ЕООД, ЕИК ********* е депозирала писмен отговор, с който изразява становище за
неоснователност на въззивната жалба. Твърди се, че във въззивната жалба са релевирани
възражения за първи път, които поради това се явяват преклудирани. Сочи, че
претендираната неустойка се изчислява на база на офертната цена, тъй като на посредника
при сключване на договора не му е известна продажната цена. Твърди се също, че
неустойката не е прекомерна с оглед на присъщата й санкционна функция.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен от „Републик недвижими
имоти“ ЕООД срещу СВ. СТ. Г. иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
4194 евро, представляваща компенсаторна неустойка по чл. 6 от сключения между страните
Договор за посредничество от 29.06.2020г., ведно със законна лихва от депозиране на
исковата молба в съда – 04.11.2020г., до окончателното изплащане на задължението, на
основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.
Твърди се, че на 29.06.2020г. между страните е сключен договор, по силата на
който ищецът се е задължил да организира огледи и да посредничи на ответника при
закупуване на недвижим имот, посочен в Регистъра на предложените имоти, който е
неразделна част от договора, срещу възнаграждение в размер 3 % от договорената продажна
цена. Посочено е, че на същия ден страните са извършили оглед на Апартамент № 1, ет. 2 в
жилищна сграда с адрес гр. *****, ул. „*******“ № 36, вх. Б, чиято продажна цена била
69900 евро. Изложено е, че ответникът харесал апартамента, но впоследствие при телефонен
разговор с ищеца посочил, че е избрал да закупи друг имот. Твърди се, че през месец
септември 2020г. при справка в Агенцията по вписванията ищецът установил, че процесният
апартамент е закупен от ответника без посредничеството на ищеца, независимо че
апартаментът е предложен на ответника за първи път от ищеца. Поддържа се, че в тази
хипотеза ответникът дължи на ищеца уговорената по чл. 6 от Договора неустойка в размер
от 6 % от продажната цена, посочена в договора за посредничество или в Регистъра на
предложените имоти. Изтъква се, че на 10.10.2020г. на ответника е лично връчена покана за
доброволно изпълнение на неустоечното задължение, но въпреки проведените след поканата
разговори това задължение не е изплатено.
В законоустановения срок по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът е депозирал
отговор на исковата молба, в който е застъпено становище за неоснователност на
предявения иск, а в условията на евентуалност е направено искане за намаляване на
неустойката поради прекомерност. Твърди се, че представеният с исковата молба договор и
реално подписаният се различават, по това че в последния не бил посочен точния адрес на
недвижимия имот. Оспорва се изпълнение на задълженията по договора от страна на ищеца,
а именно организиране на оглед и осъществено посредничество за закупуването на
недвижим имот, впоследствие закупен от ответника. Твърди се, че ответникът е сключил
договор за посредничество с друг брокер, с чиято помощ ответникът е придобил процесния
2
апартамент на цена 98400 лева. Твърди се, че размерът на исковата претенция следва да се
формира на база реалната покупна цена, а не въз основа на офертна цена. Отправено е
искане за отхвърляне на предявения иск, а в условията на евентуалност – за намаляване на
размера на неустойката поради прекомерност.
Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка
на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените
в жалбата оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност на
първоинстанционното решение поради погрешни изводи на съда за наличие на
предпоставките за дължимост на претендираната неустойка, както и за неоснователност на
възражението за прекомерност на неустойката.
По предявения иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на обезщетение
при неизпълнение на доказване подлежи наличието на възникнало между страните
договорно правоотношение, изпълнение на поетите от ищеца задължения по него, наличие
на предпоставките за дължимост на претендираната неустойка и нейния размер.
По своята правна същност процесният договор за посредничество носи белезите
на договор за поръчка, уреден в чл. 280 и сл. ЗЗД, като последният е неформален и
възнаграждение се дължи, единствено ако такова е било уговорено между страните.
Предвидените в договора задължения на страните по сделката определят облигационното
правоотношение като възложено посредничество на пазара на недвижими имоти, тъй като
дължимото от ищеца изпълнение се свежда до предлагане на клиента на имот с желаните
характеристики, организация на огледи и обслужване на сделката до сключване на
окончателен договор. Липсва твърдение за някакъв конкретен резултат, което определя този
вид сделки като мандат за фактическо действие, при който всички разходи се поемат от
възложителя, съответстващ по характеристики на договор за поръчка по чл.280 от ЗЗД, със
спецификата на мандат за посредничество при покупка на недвижим имот и предвидено
възнаграждение.
За да са основателни искове за заплащане възнаграждение по договор за поръчка
следва да е установено, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора и е изправна
3
страна по него, както и че е уговорено възнаграждение, което не е платено от страна на
ответника. В тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е
изправна страна, тоест изпълнение на задълженията си да окаже съдействие на клиента при
покупката на недвижим имот, съобразно зададените от последния критерии, както и че
ответникът е сключил договор за придобиване на имот, осигурен със съдействието на ищеца
и не е заплатил уговореното възнаграждение на посредника в предвидения за това срок.
От представения по делото договор за посредничество от 29.06.2020 г. се
установява наличието на правоотношение между „Републик недвижими имоти“ ЕООД и СВ.
СТ. Г.. По силата на сключения договор дружеството е поело задължение да организира
огледи и да посредничи при закупуване на недвижим имот, посочен в регистъра на
предложения имот /неразделна част от договора/, срещу възнаграждение – т. 1 от договора.
Според т. 2.1. от договора дружеството се задължава да подбере подходящи оферти за
продажба на имоти, съгласно посочените от клиента характеристики и да организира
огледи. Според т. 3.1. и т. 3.2. от договора с подписа си клиентът удостоверява, че имотът е
представен за оглед от дружеството, както и че същият е представен за първи път на клиента
от това дружество. Според т. 3.4. и т. 3.6. от договора възнаграждението на дружеството се
дължи, както при сключване на предварителен, респ. окончателен договор между клиента и
продавач, за представен от дружеството имот, така и поради самия факт на свързване на
страните, в случай на отказ от страна на клиента от гарантираното с договора обслужване.
Според т. 6 от договора клиентът дължи неустойка в размер на 6 % от продажната цена,
посочена в договора или в регистъра на предложените имоти, в случаите, когато той, негов
близък или роднина, както и лице присъствало на огледа на имота, респективно свързано
лице по смисъла на пар. 1 ал. 1 от ДР на ТЗ, придобие без посредничеството на дружеството
имота, представен на клиента и описан в регистъра на предложените имоти, неразделна част
от настоящия договор. В регистъра на предложените имоти към договора като предложен на
клиента имот е посочен Апартамент № 1, ет. 2 в жилищна сграда с адрес гр. *****, ул.
„*******“ № 36, вх. Б. Договора и регистъра на предложените имоти са двустранно
подписани от страните по делото.
Не се оспорва автентичността на положените от ответника подписи за клиент в
договора за посредничество, поради което следва да се приеме, че страните са обвързани от
валидно облигационно правоотношение за посредничество.
Оспорва се от ответната страна, че конкретният имот е вписан в регистър към
договора впоследствие, след полагане на подписите от страните. От заключението на
назначената съдебно-графологична експертиза не се установява кога е вписан имота, но
същевременно ответникът не оспорва, че е извършил оглед на апартамента със съдействието
на ищцовото дружество. Спорно е дали това е осъществено след огледа с друго дружество –
„Имотен център *****“ ЕООД, както и дали офертата е била в размер на вписаната в
договора цена. Въпросът кой оглед се е осъществил първо всъщност е без правно значение,
доколкото в договора не съществува клауза, предвиждаща отпадане на задълженията на
клиента в такава хипотеза, а именно ако е сключил договор с друг посредник за същия имот.
4
В т.3.1 от договора е инкорпорирано изявление от клиента, че не е сключвал други договори
с предмет предложения имот, но не са предвидени правни последици в случай на
несъответствие. Въз основа на така посочените клаузи, тълкувани във взаимовръзка, се
налага извода, че поемането на задължения по договора не е обусловено от евентуалното
провеждане на предходен оглед на имота.
Релевирани са своевременно в отговора възражения за нищожност на
договорната клауза по т.6, на която ищецът основава претенциите си. Твърди се, че е
нищожна поради противоречие на добрите нрави, както и че размерът на предвидената
неустойка е прекомерен.
В т. 3 на ТР № 1/09 г. на ОСТК на ВКС е даден отговор на поставените въпроси в
смисъл, че нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционни функции, като преценката
за нищожност се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
В мотивите на тълкувателното решение са дадени принципни критерии,
приложими при преценката за нищожност на клаузата за неустойка поради накърняване на
добрите нрави, като: естеството на задълженията, изпълнението на които е обезпечено с
неустойка - парични или непарични и размерът им; наличието или липсата на други способи
за обезпечение; видът на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и видът на
неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна част; съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението вреди. В
тълкувателното решение изрично е посочено, че прекомерността на неустойката не я прави a
priori нищожна и същата се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез
съпоставяне с настъпилите от неизпълнението вреди.
Допустимостта на уговорката за неустойка обаче не е равнозначна на
установеност на основанието за нейното присъждане, тъй като в договорните отношения
между страните правилото на чл. 92, ал. 1 ЗЗД не е ограничено от естеството на
задължението, чието изпълнение обезпечава, страните могат да уговорят и други
обезпечения или да препратят към други последици. Освен да следят не противоречи ли
клаузата за неустойка на добрите нрави, съдилищата следва да изясняват за всеки отделен
случай дали вредата от конкретното неизпълнение не се компенсира по друг предвиден или
уговорен от закона начин, което налага при иск за неустойка да се изясни и естеството на
вредата като последица от конкретното неизпълнение. /Определение № 1 от 2.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3408/2018 г., IV г. о., ГК/
В конкретния случай, съобразявайки клаузите на договора, предвиждащи, че
възнаграждението по т.3.4 се дължи и в случай, че клиентът придобие собствеността върху
конкретния имот без съдействието на дружеството, съдът приема, че е предвиден друг
начин за компенсиране на евентуалните вреди за посредника, които са съизмерими с
очакваното възнаграждение. Дължимостта на възнаграждение при така предвидените
предпоставки е именно компенсиране на възникнали вреди за посредника, който при
5
неосъществяване на сделката не би получил възнаграждение. Следва да се съобрази и
предвидената в т.5 неустойка за забава от дължимата и неизплатена сума. С оглед на
изложеното при съпоставка на уговорената неустойка с очакваните вреди от
неизпълнението, същата се явява нищожна, тъй като излиза извън присъщите й функции,
предвидени в закона.
Освен изложеното процесният договор попада в приложното поле на
потребителската защита по см. на § 13, т. 12 от ДР на ЗЗП, тъй като клиентът е физическо
лице, което ползва услуги, непредназначени за търговска или професионална дейност. С
разпоредбата на чл.143 от ЗЗП е обявена за неравноправна всяка уговорка във вреда на
потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя. За да се прецени
дали конкретните клаузи по договор отговарят на критериите на закона, те трябва да бъдат
формулирани по ясен и недвусмислен начин, както и потребителят предварително да е
получил достатъчно конкретна информация как търговецът на финансови услуги може
едностранно да промени цената. Съгласно чл.146, ал.1 ЗЗП неравноправните клаузи в
договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално, а не са уговорени
индивидуално предварително изготвените от търговеца клаузи, върху чието съдържание
потребителят не е имал възможност да влияе, както и в случаите на договор при общи
условия.
В случая не се установява и не се твърди процесната клауза за неустойка да е
уговорена индивидуално. Същевременно с нея се предвижда дължимост на неустойка в
двоен размер на възнаграждението по договора, което при това също се дължи при наличие
на идентични предпоставки. Спецификата на договора, който не е свързан с допълнителни
разходи от страна на изпълнителя, не дава възможност да се обоснове възникване на вреди в
по-голям размер от неполученото възнаграждение. Така предвиденият в т.6 размер
обосновава извод за неравноправност на клаузата по смисъла на чл.143, ал.2, т.5 от ЗЗП, тъй
като задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати
необосновано високо обезщетение или неустойка.
С оглед на гореизложеното и поради несъвпадане на крайния извод на въззивния
съд с този на първоинстанционния, решението следва да бъде отменено изцяло.
Съобразно този изход на спора присъждане на разноски се следва в полза на
въззивника в размер на 164,06 лв. заплатена държавна такса и 800 лв. адв. възнаграждение
за въззивното производство.
Предвид изхода от спора следва да бъдат ревизирани разноските за първата
инстанция - съобразно отправеното искане и представен списък по чл.80 от ГПК следва в
полза на проц.представител на ответника - въззивник да бъдат присъдени разноски за първа
инстанция съобразно отправеното искане и представен списък по чл.80 от ГПК.
Своевременно направеното възражение за прекомерност от ищеца се явява основателно –
претендираното възнаграждение следва да бъде намалено до минималния размер от 740 лв.,
изчислен съобразно чл.7, ал.2, т.3 от Наредба №1/2004г. с оглед липсата на правна и
6
фактическа сложност и осъществените проц.действия. Въз основа на изложеното в полза на
ищеца следва да бъде присъдена сумата 890 лв., включваща адв. възнаграждение за първата
инстанция и депозит за вещо лице по СГЕ.
С оглед на изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №262034 от 23.06.2021г. по гр.д. №14254/2020г. на ВРС, 12
състав, КАТО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Републик недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. *****, ул. „Кокиче“ № 27, ет. 3, ап. 8,
срещу СВ. СТ. Г., ЕГН ********** с адрес гр. *****, ул. „*******“ № 36, вх. Б, ет. 2, ап. 1
иск за сумата от 4194 евро, представляваща компенсаторна неустойка по чл. 6 от сключения
между страните Договор за посредничество от 29.06.2020г., ведно със законна лихва от
депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2020г. до окончателното изплащане на
задължението, на основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Републик недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. *****, ул. „Кокиче“ № 27, ет. 3, ап. 8 ДА ЗАПЛАТИ на СВ. СТ. Г.,
ЕГН ********** с адрес гр. *****, ул. „*******“ № 36, вх. Б, ет. 2, ап. 1 сумата 964,06 лева,
представляваща сторени разноски в настоящата инстанция, както и 890 лв., разноски пред
първата инстанция, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните, на основание чл.280, ал.3, т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7