№ 1591
гр. София, 27.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Десислава Ал. Алексиева
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Хрипсиме К. Мъгърдичян Въззивно
гражданско дело № 20211100512654 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение от 26.05.2021 год., постановено по гр.дело №10379/2020 год. по описа на
СРС, ГО, 45 с-в, е отхвърлен предявения от ИВ. П. Б. срещу ЦВ. Р. Б. иск с правно
основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответницата да преустанови действията си, с които
накърнява правото на собственост на ищеца, като осигури достъп през собствения си
апартамент №33 до покрива на терасата, явяваща се обща част в сградата – в режим на
етажна собственост, находяща се над апартамент №31, бл.105, вх.Б, местност „Мусагеница“
и непосредствено до апартамент №33, за извършване на неотложни ремонтни работи.
Срещу решението е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна
жалба от ищеца ИВ. П. Б.. Жалбоподателят поддържа, че по отношение на процесната
тераса, която се намирала над част от неговия апартамент, следвало да бъдат извършени
неотложни ремонтни работи, тъй като в продължение на години непрестанни течове от
терасата нанасяли щети в имота му. Първоинстанционният съд не бил съобразил
обстоятелството, че ищецът не целял да получи „непрекъснат достъп до обща част“, а целял
достъп единствено и доколкото било необходимо за извършването на ремонт на общата
част, за да бъдат преустановени течовете в апартамента му. Доказано било по делото, че
ищецът е собственик на апартамент №31, а ответницата – на апартамент №33, находящ се на
ет. 6 от процесната сграда, разположен над жилището на ищеца, както и че покривната
тераса се намира непосредствено над част от апартамента на ищеца и непосредствено до
1
терасата към апартамента на ответницата. Правилно СРС бил приел, че тази тераса е обща
част по своето естество съгласно чл. 38 ЗС, тъй като изпълнявала функциите на покрив над
част от апартамента на ищеца. Установено било също така, че в имота на ищеца били
нанесени значителни щети от непрестанните течове, чието произход бил именно процесната
покривна тераса. Освен това с писмо СО била задължила ответницата да предостави достъп
до компрометираната покривна тераса на служители на общината за извършването на оглед,
но тя не се отзовала. Видно било от заключението на вещото лице по съдебно-техническата
експертиза, че единственото място, от което строителните техници могат да преминат
пряко, безпрепятствено и безопасно е именно апартамента на ответницата. При извършения
оглед на място вещото лице било установило, че според представения архитектурен проект
било предвидено изпълнение на преграда между процесната покривна тераса и
прилежащата към апартамент №33 тераса, но същата не била изпълнена, като по този начин
достъпът до покривната тераса през апартамента на ответницата и прилежащата му тераса
бил допълнително улеснен. Ответницата многократно била отказвала да осигури достъп до
покривната тераса, въпреки че знаела за нейното състояние и щетите, които са причинени в
имота на ищеца, какъвто достъп отказвала да даде и до настоящия момент. Неправилно СРС
бил приел, че фактът, че достъпът до покривната тераса можел да се осъществи пряко
единствено през апартамента на ответницата се дължало на архитектурните особености на
сградата, а не на поведението на ответницата /последната не била завзела обща част/, поради
което отказът й да осигури достъп до тази покривната тераса не представлявал
неправомерно поведение и не нарушавал чл. 6, ал. 1, т. 1, 3 и 12 ЗУЕС, а представлява
упражняване на правото й на собственост, т.е. че не била налице причинна връзка между
това състояние и поведението на ответницата. Следвало да се има предвид обаче, в
настоящата хипотеза действията на ответницата се изразявали в поддържане на създаденото
противоправно състояние, което накърнявало правото на собственост на ищеца, независимо
че същото не било възникнало в резултат на нейно поведение. Императивната разпоредба на
чл. 6, ал. 1, т. 12 ЗУЕС задължавала всеки етажен собственик да предостави достъп през
своя самостоятелен обект, когато това е необходимо за извършването на ремонт на обща
част. Следователно отказът на ответницата, в качеството й на етажен собственик, да осигури
достъп за извършване на ремонт на обща част, бил противоправен и представлявал
действие, което накърнява правото на собственост на ищеца по смисъла на чл. 109 ЗС, тъй
като с поведението си ответницата поддържала създалото се противоправно състояние –
наличие на системни течове в апартамента на ищеца. Понастоящем проблемът се бил
задълбочил и течовете били достигнали и до апартамента, находящ се под този на ищеца.
Без нейното съдействие ищецът бил в невъзможност да ремонтира процесната покривна
тераса, за да отстрани източника на тези течове и да ремонтира своя апартамент, за да го
приведе в състояние, годно за обитаване, поради което бил възпрепятстван да упражнява
правото си на собственост в пълнота. Поради бездействието и на общото събрание на
етажната собственост, и на професионалния домоуправител, и на Столична община,
единствената възможност, която оставала пред ищеца, била да упражни правото си по чл.
48, ал. 6 ЗУЕС – да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим
2
ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание. Ремонтът на
процесната покрив тераса категорично попадал в понятието „необходим ремонт“ по смисъла
на § 8 от ДР на ЗУЕС, тъй като той целял привеждане на обща част на сградата
/изпълняваща функциите на покрив/ в съответствие с нормативните изисквания за
техническа пригодност на сградата, с оглед отстраняване на създадени пречки или
неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Нещо
повече, предвид констатираното обрушаване, напукване и ронене на фасадата на сградата
около компрометираната покривна тераса, ремонтът попадал и в понятието „неотложен
ремонт“ по смисъла на § 9 от ДР на ЗУЕС, тъй като процесната обща част – покривна тераса
била застрашена от разрушаване, което водело до опасност за живота и здравето на
собствениците, ползвателите, обитателите и други лица /преминаващи покрай сградата/. На
следващо място СРС бил отхвърли иска с мотива, че вещото лице е посочило два
алтернативни варианта за достъп до процесната покривна тераса, а именно: през второ ниво
на самостоятелен обект /мезонет/, намиращо се на седмия етаж или през отвор за прозорец
на стълбищната клетка между пети и шести етаж, като за целта щяло да е необходимо да се
демонтира стоманената решетка на прозореца и при изграждането се вземат достатъчни
мерки за обезопасяването му. Несъстоятелно било обаче да бъде задължен собственик на
самостоятелен обект, през който нямало пряк достъп до проблемната тераса, да предостави
достъп до нея, вместо да бъде задължена ответницата, през чийто имат имало пряк достъп
до проблемната обща част. Освен това в сградата нямало асансьор до седмия етаж /той
стигал до шестия етаж/ и щяло да се наложи работниците да носят материалите на ръце до
седми етаж, а оттам да ги свалят по обезопасителни съоръжения откъм фасадата на сградата
обратно до шестия етаж, където се намирала процесната покривна тераса.
Първоинстанционният съд не бил съобразил и местоположението на въпросния прозорец,
нито неговия размер, нито количеството, обема и тежестта на материалите, които щяло да е
нуждо да се прекарат през него до процесната покривна тераса. Според заключението по
съдебно-техническата експертиза този прозорец бил с размери 60/80 см., хоризонтално на 1
м. – 1.20 м. вертикално. Това пространство било твърде тясно за преминаване на работници,
пренасящи тежки и обемни строителни материали. Прозорецът се намирал на височина
между петия и шестия етаж на сградата и преминаването през него се предпоставяло от
премахване на решетката му и изграждане на временни конструкции /скеле, стълби, рампи/,
свързващи го с процесната тераса, което щяло да направи изпълнението на ремонта
изключително опасно. Вещото лице било посочило, че при този вариант бил по-висок
рискът от злополука и ремонтът би се оскъпил, поради изграждането на допълнителни
съоръжения. Поради това и с оглед принципа за целесъобразност следвало да бъде
предпочетен най-прекият, лесен, безопасен и евтин начин за извършване на ремонта, а
именно да се задължи ответницата да предостави достъп през собствения си самостоятелен
обект до процесната покривна тераса – в този смисъл Решение № 125 от 06.06.2017 год. на
ВКС по гр.дело № 4213/2016 год., ІV г. о., ГК. Неправилно СРС бил приел и че е без
значение, че при извършването на ремонта по описаните в т. 2 от заключението на вещото
лице алтернативни начини ремонтът би се затруднил и оскъпил, тъй като имал възможност
3
да претендира направените разноски /включително оскъпените/ да му бъдат възстановени от
етажната собственост по реда на чл. 48, ал. 7 ЗУЕС. Ето защо моли обжалваното решение да
бъде отменено, а искът – уважен. Претендира и присъждането на направените разноски по
делото.
Ответницата по жалбата ЦВ. Р. Б. не изразява становище по въззивната жалба.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за
установено следното:
Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 109 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и
допустимо, но е неправилно.
В разглеждания случай съдът е сезиран с претенция за осъждане на ответницата да
осигури достъп до собствения си апартамент №33 за извършване на неотложни ремонтни
работи в обща част на процесната сграда – покривна тераса, находяща се над апартамент
№31 /собственост на ищеца/ и непосредствено до апартамент №33, за да бъдат
преустановени течовете в жилището на ищеца.
Целта на иска по чл. 109 ЗС е да даде защита на правото на собственост срещу всяко
пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение на
обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на
вещта според нейното предназначение. Двете задължителни условия за уважаване на иска
по чл. 109 ЗС са: неоснователност на действията на ответника и създаването на пречки за
собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем, като съдът
трябва да извърши конкретна преценка относно това дали неоснователните действия или
бездействия на ответника по негаторния иск създават за ищеца прецки за упражняване на
правото му на собственост и дали тези пречки са по-големи от обикновените – виж
задължителните за съдилищата разяснения, дадени в т. 3 от Тълкувателно решение № 4/2015
год. на ВКС по тълк.дело № 4/2015 год., ОСГК.
Защитата по чл. 109 ЗС трябва да съответства на нарушението – в този смисъл например
Решение № 60160 от 30.11.2021 год. на ВКС по гр.дело № 1518/2021 год., І г. о., Решение №
170 от 08.01.2019 год. на ВКС по гр.дело № 65/2018 год., І г. о., ГК, Решение № 135 от
31.07.2014 год. на ВКС по гр.дело № 334/2014 год., I г. о., ГК.
Не съществува законова пречка един етажен собственик да предяви срещу друг етажен
собственик иск по чл. 109 ЗС и да се иска от него за прекрати неоснователните си действия,
с които му пречи да упражнява правото си на собственост върху общите части на сградата,
без да е нужно съгласие на останалите етажни собственици. ЗС не съдържа разпоредби,
задължаващи собственика да осигури през собствения си имот неограничен достъп на трети
4
лица или на етажни собственици до техните имоти или до общи части на сградата, освен в
хипотезата на чл. 51 ЗС. Посочената норма предвижда ограничение на правото на
собственост с оглед защита интересите на засегнатите лица, чието право не би могло да бъде
реализирано в пълен обем без това ограничение. Т.е. в разглеждания случай
основателността на предявения иск предпоставя доказването на факта, че за извършването
на конкретни работи с оглед пълноценното ползване на имота на ищеца е необходимо да се
осигури достъп през имота на ответницата. Задължението за предоставяне на достъп
/обслужващ и временен/ възниква, когато собственикът на другия имот узнае за
необходимостта в първия имот да бъдат извършени определени работи. Естеството на
работите трябва да е свързано с обикновеното ползване на първия имот според неговото
предназначение, а необходимостта е налице не само когато е невъзможно работата да бъде
извършена без осигуряването на достъп, но и когато чрез осигуряването на достъп тя би се
извършила по-лесно, по-добре и/или по-ефективно, а ако това причини повреди, те
подлежат на обезщетяване – в този смисъл виж Решение № 125 от 6.06.2017 год. на ВКС по
гр.дело № 4213/2016 год., IV г. о., ГК.
В разглеждания случай е безспорно във въззивното производство, а и от съвкупната
преценка на събраните писмени доказателства по делото и заключението на вещото лице по
допусната и изслушана в първоинстанционното производство съдебно-техническа
експертиза, което при преценката му по реда на чл. 202 ГПК подлежи на кредитиране, се
установява, че страните са собственици на самостоятелни обекти от процесната жилищна
сграда – в режим на етажна собственост, находяща се в гр.София, местност ****, а именно:
ищецът – на апартамент №31, на пети етаж, а ответницата – на апартамент №33, на шести
етаж, като жилището на ищеца било разположено отчасти под имота на ответницата и
отчасти под открит покрив – тераса, която била съседна на прилежащата тераса към
апартамент №33.
Изрично в нормата на чл. 38 ЗС покривът на сградата е включен като обща част на
сградата в режим на етажна собственост – независимо от това дали е терасовиден,
обикновен или има друга конструкция, дали стои над цялата постройка или покрива
определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му като тераса,
ако е терасовиден, защото и в този случай запазва функциите си на покрив, която е главната
функция на този вид тераси. Балконните тераси, които не изпълняват ролята на покрив, са
съставни части на отделните апартаменти и принадлежат на отделните етажни собственици.
Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част,
независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика – в
този смисъл Решение № 37 от 11.03.2010 год. на ВКС по гр.дело № 528/2009 год., ІІ г. о., ТК
и Решение № 63 от 31.03.2011 год. на ВКС по гр.дело № 1283/2010 год., ІІ г. о., ГК.
По делото нито се твърди, нито се установява, че Общото събрание на етажните
собственици на сградата са взели решение за извършване на ремонт на общите части и в
частност на процесната покривна тераса.
Установено е също така въз основа на заключението по съдебно-техническата
5
експертиза, че процесната сграда, е изградена в степен на завършеност груб строеж през
1999 год. въз основа на проектна документация от 1997 год. Фасадната облицовка в зоните
на водосточните тръби под покрив-терасите била компрометирана и мазилката била с
нарушена цялост. Шапките по бордовете били циментови, без да е предвидено
водооткапване, което водело до омокряне на фасадата и компрометиране на фасадното
покритие в зоната под тях. Използваемите покрив-тераси били изпълнени по традиционен
детайл, като в случая били използвани водоприемници, които отвеждали единствено
повърхностните води от настилката. Допълнително терасите били със сложна геометрия, а
наклоните били недостатъчни, което затруднявало оттичането във водоприемниците. Всичко
това водело до пропускане на вода в зоната около водоприемниците и омокряне на фасадата
и стените в помещенията на апартаментите под тях. Пропуските в изпълнението на
хидроизолационния пласт и вероятно нарушена цялост водели до допълнително проникване
на вода в помещенията под откритите покрив тераси. Посочените дефекти били причина за
омокряне на тавана и стените в помещенията на апартамент №31 в зоната под откритата
покрив тераса, която била съседна на прилежащата тераса към апартамент №33. Най-
засегнатият участък бил обработван безуспешно с мазана хидроизолация, положена
директно върху настилката от гранитогрес на терасата. Покритието било силно напукано и в
по-голямата си част липсвало, поради слаба връзка с основата, засъхване и вероятна нужда
от защитно покритие, което било довело до отлепването му на парчета. Същинската част на
прилежащата покрив-тераса към апартамент №33 била отремонтирана. При извършения
оглед на място вещото лице е констатирало, че в апартамент №31 гипсовата шпакловка в
зоните на омокряния и течове била компрометирана и се ронела. Наблюдавали се следи от
конденз високо по стените в зоната на топлинни мостове, където липсвала фасадна
топлоизолация. Таванът на терасата към апартамента бил силно компрометиран, като
фасадното покритие – фасадна боя и външна варо-циментова мазилка били с нарушена
цялост и обрушени. Същото важало и за обличането по фасадата на проблемната водосточна
тръба в участъка на етажа, както и за борда на терасата над апартамента. Повърхността на
настилката от гранитогрес на терасата на апартамента била силно увредена от калциеви и
варовикови отлагания, вследствие на водите от теча, преминали през бетоновите елементи и
мазилки. Вещото лице е посочило в табличен вид външните архитектурно-строителни
работи, които следва да бъдат извършен за отстраняване на щетите, като е предложило три
варианта за начина, по който могат да извършени тези строителни работи, а именно: 1/ най-
лесен достъп – преминаване на строителните техници и работници през апартамент №33 и
терасата му, тъй като шести и седми етаж на сградата са с покрив-тераси навсякъде
околовръст, достъпни единствено от апартаментите, към които са прилежащи, като не е
възможен постоянен достъп до тях или до покрива над седмия етаж от общите части на
сградата; между покрив-терасата и терасата, прилежаща към апартамент №33, липсва
преграда, въпреки че изпълнението на такава е била предвидена в архитектурните проекти
/архитектурните разпределения/; 2/ преминаване през терасата на второто ниво на мезонет –
апартамент №32, разположен на шести и седми етаж, съседен на апартамент №33, при което
ще е необходимо слизане със строителна инвентарна стълба или скеле до процесната
6
покрив-тераса и 3/ преминаване посредством изграждане на помощно временно
технологично скеле и рампа за преминаване през отвор за прозорец на стълбищната клетка
между пети и шести етаж, като за целта ще е необходимо да се демонтира стоманена
решетка на прозореца и при изграждането се вземат допълнителни мерки за обезопасяването
му. Изпълнение на строителните работи по вариант 2 и вариант 3 налага калкулиране
съответно на допълнителни разходи за труд – допълнителен пренос на материали, в случай
на преминаване през терасата на апартамент №32 и спускане на материалите през парапета
на терасата едно ниво надолу и на допълнителни разходи за демонтаж и монтажна
стоманена решетка и доставка и монтаж на инвентарно скеле и рампа /които биха възлизали
на около 500 лв. без ДДС/, в случай на преминаване през прозореца на стълбищната клетка
/т.е. би довело до оскъпяване/.
Ответницата на практика не оспорва съществуването на увреждания в имота на ищеца и
твърдяната от него причина за това, която е установена и от заключението по съдебно-
техническата експертиза, както и необходимостта процесната покривна тераса да бъде
ремонтирана. Спорът е свързан с това дали ответницата трябва да осигури достъп до
собствения си апартамент №33, за да може ищецът със свои средства и усилия да извърши
ремонт на покривната тераса.
Противно на приетото от СРС, въззивният съд счита, че доколкото по делото е
установено, че ремонтът на процесната покривна тераса би се извършил най-лесно, най-
бързо, най-безопасно и най-евтино чрез осигуряване на достъп до самостоятелния обект на
ответницата, то отказът й да го даде представлява неоснователно действие, което пречи на
ищеца да упражнява пълноценно правото си на собственост. Действията на ответницата се
изразяват в поддържане на създаденото противоправно състояние, което накърнява правото
на собственост на ищеца, независимо че същото не е възникнало в резултат на нейно
поведение. Поради това и не може да се приеме, че липсва причинна връзка между
поддържаното противоправно състояние и създадените пречки за ищеца /виж Определение
№ 166 от 21.04.2020 год. на ВКС по гр.дело № 3790/2019 год., II г. о., ГК, на което се
позовава и жалбоподателят/.. Следователно налице са предпоставките за уважаване на
предявения негаторен иск.
Ето защо решението на СРС следва да бъде отменено, а искът по чл. 109 ЗС – уважен.
По отношение на разноските:
С оглед изхода от настоящия спор и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата следва
да бъде осъдена да заплати на жалбоподателя /ищеца/ направените разноски в
първоинстанционното производство за държавна такса в размер на 80 лв., за възнаграждение
за вещо лице в размер на 300 лв. и за възнаграждение за един адвокат в размер на 600 лв. /с
ДДС/, както и направените разноски във въззивното производство за държавна такса в
размер на 40 лв. и за възнаграждение за един адвокат в размер на 600 лв. /с ДДС/.
Предвид изложените съображения, съдът
7
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението от 26.05.2021 год., постановено по гр.дело №10379/2020 год. по
описа на СРС, ГО, 45 с-в, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА ЦВ. Р. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр.София, местност ****, на основание
чл. 109 ЗС да осигури на ИВ. П. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр.София, местност ****,
достъп до собствения си апартамент №33 на шести етаж в жилищна сграда в гр.София,
местност **** за извършване на неотложни ремонтни работи на обща част на сградата –
покривна тераса, находяща се над апартамент №31 на пети етаж в сградата /собственост на
ищеца/ и непосредствено до апартамент №33.
ОСЪЖДА ЦВ. Р. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр.София, местност ****, да заплати на
ИВ. П. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр.София, местност ****, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК направените разноски в първоинстанционното производство за държавна такса в
размер на 80 лв., за възнаграждение за вещо лице в размер на 300 лв. и за възнаграждение за
един адвокат в размер на 600 лв., както и направените разноски във въззивното
производство за държавна такса в размер на 40 лв. и за възнаграждение за един адвокат в
размер на 600 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл.
280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8