№ 14638
гр. С., 29.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА
като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско
дело № 20241110142454 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от Т. К. М., чрез адв. С., срещу В. В. В., с
която са предявени следните обективно кумулативно съединени осъдителни искове:
- с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД за осъждане на В. В. В. да заплати на Т. К. М.
сумата в размер на 20 813,55 лв., представляваща припадащата й се част от стойността на
необходими и полезни разноски за ремонт на покрив и фасада на жилищна сграда с
идентификатор 67800.505.8.1, находяща се в гр. С., ул. „К.И.М.“ № 64, ведно със законната
лихва от исковата молба – 12.02.2024 г. до окончателното изплащане на вземането;
- с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД за осъждане на В. В. В. да заплати на Т. К. М.
сумата в размер на 1000 лв., предявена като частичен иск от сума в размер на 9333,33 лв.,
представляващи припадащата й се част от цената, с която се е увеличала стойността на
процесната жилищна сграда, находяща се в гр. С., ул. „К.И.М.“ № 64, вследствие от
извършените подобрения на покрива и фасадата, ведно със законната лихва от исковата
молба – 12.02.2024 г. до окончателното изплащане на вземането.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че е
собственик на самостоятелен обект с идентификатор 67800.505.8.1.3, с адрес: гр. С., ул.
„К.И.М.“ № 64, ет. 3, с площ от 52 кв.м., находящ се в жилищна сграда - еднофамилна, с
идентификатор 67800.505.8.1. Сочи, че ответницата е собственик на другите два
самостоятелни обекта в жилищната сграда, представляващи недвижим имот – апартамент с
идентификатор 67800.505.8.1.1, находящ се на ет. 1, с площ от 60 кв.м., както и на
апартамент с идентификатор 67800.505.8.1.2, находящ се на ет. 2, с площ от 60 кв.м. Ищецът
твърди, че след закупуване на имота е предприел незабавни действия по ремонт на покрива
и фасадата на сградата, като общата стойност на извършените СМР възлизала на 31 220,32
лв. Счита, че извършените СМР представляват ремонт на общите части на сградата, поради
което ответницата следва да заплати 2/3 от стойността им, равняващи се на 20 813,55 лв.
Поддържа, че е заплатил стойността на извършените СМР, както и че ответницата е била
наясно с предприетите ремонтни дейности по общите части на сградата, за осъществяването
на които не е било налице противопоставяне от нейна страна. Твърди, че стойността на
1
жилищната сграда се е увеличила с 14 000 лв., вследствие от извършените подобрения. Ето
защо моли съда да осъди В. В. В. да му заплати сумата в размер на 20 813,55 лв.,
представляваща припадащата й се част от стойността на необходими и полезни разноски за
ремонт на покрив и фасада на жилищната сграда, ведно със законната лихва от исковата
молба – 12.02.2024 г. до окончателното изплащане на вземането. Претендира и осъждането
на В. В. В. за сума в размер на 1000 лв. – частична претенция от общо дължимото вземане в
размер на 9333,33 лв., представляващи припадащата й се част от цената, с която се е
увеличала стойността на процесната жилищна сграда, ведно със законната лихва от исковата
молба – 12.02.2024 г. до окончателното изплащане на вземането. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответната страна, чрез адв. Б., е подала отговор на исковата
молба, с който оспорва претенциите на ищеца като неоснователни. Счита, че искът, с който
се претендира увеличената стойност на процесния имот е недопустим. Потвърждава, че е
собственик на самостоятелни обекти, находящи се на първи и втори етаж в сградата, както и
че ищецът е собственик на жилище, находящо се на трети етаж в сградата. Твърди, че
ищецът е извършил ремонт на покрива по свое усмотрение, както и че покривът на сградата
не е създавал проблеми, тъй като е бил ремонтиран преди две години. Счита, че ищецът не е
действал с грижата на добрия стопанин при избора на изпълнител на възложените СМР,
както и че не е съгласувал с нея обема и цената на предприетите ремонтни дейности.
Оспорва качеството на извършените СМР. Сочи, че твърдените разходи в размер на 3760 лв.
са извършени с оглед ремонт на фасадата на жилището на ищеца. Оспорва плащането на
задълженията по сключения от ищеца договор за СМР.
Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2
ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните, а и от представения по делото Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № ***, том V, дело *** от ДАТА г., се установява, че на
посочената дата Т. К. М. придобил следния недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор 67800.505.8.1.3, с адрес на имота: гр. С., ул. „К.И.М.“ № 64, ет. 3, в
сграда с идентификатор 67800.505.8.1, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, с посочена в документа площ от 52 кв.м., с прилежащи части: съответният
процент идеални части от общите части на сградата, ниво: 1 (едно), при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под обекта: 67800.505.8.1.2, над
обекта: няма, като самостоятелният обект представлява ВТОРИ ЖИЛИЩЕН ЕТАЖ над
партера от триетажна масивна жилищна сграда, ведно с ½ ид.ч. от правото на собственост
върху поземлен имот с идентификатор 67800.505.8 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. С., одобрена със Заповед № РД-18-60/04.10.2007 г. на изпълнителен директор
на АГКК.
Безспорно е между страните, а и от представените Нотариален акт за дарение на
недвижим имот № ***, том II, рег. № ****, дело № *** от ДАТА г. на нотариус Б.К. и
Договор за доброволна делба № 97, том I, рег. № ***, дело № НОМЕР г. на нотариус Е.Е., се
установява, че В. В. В. е придобила следните недвижими имоти, представляващи
самостоятелни обекти с идентификатори 67800.505.8.1.1 и 67800.505.8.1.2, с адрес: гр. С.,
ул. „К.И.М.“ № 64, ет. 1 и ет. 2, в сграда с идентификатор 67800.505.8.1, всеки от които с
посочена в документа площ от 60,00 кв.м.
Установява се, че на ДАТА г. между Т. К. М., в качеството му на възложител, и А.В.И.,
в качеството му на изпълнител, бил сключен договор за извършване на строително-
монтажни работи на процесната сграда и общите части от нея, находяща се в гр. С., ул.
„К.И.М.“ № 64, по предварителна оферта на обща стойност от 31 220,20 лв. с ДДС,
включваща материали и труд за следните СМР – ремонт на покрив, ремонт на фасада и
свързаните с това дейности (санитарна сеч на дърво, извозване на строителни отпадъци с
2
контейнер, натоварване ръчно на контейнера със строителните отпадъци, транспортни
разходи, направа и монтаж на шапка за комини). Съгласно чл. 2 от договора, страните се
задължават, че възложителят ще предостави на изпълнителя банкова карта на банка ДСК, по
която ще осигурява парични средства, поетапно, след ревизиране на изпълненото от
изпълнителя по този договор и отчет от негова страна за изразходваните парични средства.
Съгласно чл. 3 от договора, изпълнителят се задължава да извърши посочените СМР,
качествено, със сертифицирани материали, в срок до 10.02.2024 г.
На 08.01.2024 г. между Т. К. М., в качеството му на възложител, и А.В.И., в качеството
му на изпълнител, било сключено споразумение във връзка с договора за извършване на
строително-монтажни работи от ДАТА г., по силата на което възложителят и изпълнителят
се споразумели, че всеки от тях е изпълнил задълженията си по договора. В тази връзка
възложителят декларирал, че изпълнителят е изпълнил СМР, предмет на договора, а
изпълнителят от своя страна – че е получил цялото плащане по договора в размер на
31 220,23 лв. за материали и труд.
От заключението на вещото лице по допуснатата съдебно - техническа експертиза
(СТЕ), което при преценката му по реда на чл. 202 ГПК следва да бъде кредитирано, се
установява, че към момента на огледа на процесния имот – 23.11.2024 г., описаният от ищеца
ремонт е бил изпълнен изцяло – сменени били улуците на покрива; подменени били дъските
по цялата дължина на покрива; свалени били всички керемиди с нови (битумни – с посипка);
реализирана била дървена обшивка, като участъкът бил обработен с цел да се предотврати
появата на влага; имало положена хидроизолация, тъй като се виждали положените нови
улуци, скоби и преливни казанчета; извършена била смяна на няколко греди по сачака, като
същият бил изшкурен, боядисан и лакиран; монтирана била нова капандура на покрива,
комините били измазани, с монтирани т.н. „шапки“ и вентилационни капаци; положена била
силиконова мазилка на обръщането на прозорците и терасите, която видимо била добър клас
за този вид дейности; подменена била дограмата на жилището на ищеца, като т.н.
„обръщане“ било извършено към посока навътре в жилището – нямало видими белези да е
обръщано навън, като при подмяна на дограмата по този начин фасадата на сградата почти
не се засягала; фасадата на втория етаж на сградата била подменена; за извършване на
ремонта било монтирано скеле около цялата сграда. Вещото лице изяснява още, че към
датата на огледа извършеният ремонт бил без видими забележки и изглеждал да е извършен
качествено, при спазване технологията за този вид ремонтни СМР, като поради спецификата
на ремонта и инфраструктурата в района където се намира сградата (старата част на гр. С.)
целият ремонт е бил извършен „на ръка“ – сваляне, носене, хвърляне, качване на материали,
инструменти и др.п. ремонтни СМР. На следващо място от заключението на вещото лице се
установява, че стойността на описаните и извършени СМР, с включени разходи за
материали, труд, транспорт и наем на скеле, възлиза на сумата в общ размер на 30 280 лв.
Вещото лице изяснява също така, че вследствие на извършените СМР стойността на
сградата е била увеличена със сумата от 15 140 лв.
По делото пред настоящия съдебен състав са събрани и гласни доказателства чрез
разпит на свидетелите А.В.И. (на страната на ищеца) и В.И.В. (на страната на ответника).
За извършените ремонтни дейности по покривната конструкция и фасадата на
процесната сграда разказва в показанията си свидетелят А.И. като същият заявява, че през м.
май 2023 г. адвокат М.Н. го свързала с ищеца Т. М. в гр. Царево. Поводът бил предстояща
покупка от страна на ищеца на етаж от процесния имот в гр. С. и по – конкретно
евентуалното извършване на вътрешен ремонт. Свидетелят И. бил помолен да отиде с тях, за
да огледа имота и да каже какво може да се направи и колко ще струва. При извършения
оглед на третия етаж от сградата свидетелят И. видял, че таваните били напукани, имало
петна от течове по стените и по тавана, който бил гипсокартонен. След огледа свидетелят И.
заявил, че този вътрешен ремонт можело да се направи, но трябвало първо да се направи
3
ремонт на покрива. Впоследствие свид. И. се качил на покрива и видял, че същият бил в
окаяно състояние – с нагнили дъски, пропаднали греди, легнали, едната част на покривната
конструкция откъм съседната къща се люлеела, улуците били видимо изгнили, т.е. било
видимо, че преди време някой се е качвал и вършел ремонтни дейности по покрива, но
безрезултатно - имало частично подменени няколко керемиди, а капаците на самата
покривна конструкция били подмазвани с вар. Свидетелят И. разяснил на ищеца, че за да
бъде ремонтирана покривната конструкция всичко старо трябвало да се свали и да се
направи на ново без основната дървена конструкция, която частично щяла да бъде
ремонтирана и върху нея да бъде сложена ОСБ плоскост, след това целият покрив да бъде
запечатан с тази плоскост, да бъде подсилена отдолу и да се направи с битумна керемида,
защото тя е по-лека и много по - издръжлива, защото тази къща нямала плоча, а само греди,
на които се крепял покривът. След извършеният оглед свид. И. казал на ищеца, че целият
ремонт щял да струва около 32 000 - 35 000 лв., с включени труд, материали, скелета, наеми
и т.н. Ищецът се съгласил, след което предоставил на свидетеля И. банкова карта на „Банка
ДСК“ АД и му разрешил да си изтегля от там пари, с които да пазарува каквото трябва за
обекта. Впоследствие свидетелят И. изтеглил от картата около 12 000 - 13 000 лв. и започнал
- капарирал скеле, купил дървен материал, купил други неща, които сметнал, че ще са му
необходими за извършване на ремонта след приключването на летния сезон в гр. С..
Същевременно Т. М. казал на свид. И., че е уведомил за ремонта собственикът на
апартаментите на ет. 1 и ет. 2 от процесната сграда. След приключване на летния сезон
свидетелят И., заедно с бригада от 6-7 човека, пристъпили към ремонтните дейности -
вдигнали скеле и започнали да ремонтират покрива на сградата, свалили старите керемиди,
компрометираните дъски, където трябвало се сменили по сачаци, по основна конструкция,
счупената част по сачака ремонтирали и стабилизирали, сложили ОСБ плоскост, като всичко
се извършвало на ръка, предвид местонахождението на сградата в гр. С., където не можело
да се вкара подемна машина. Ремонтът продължил до началото на м. януари 2024 г., като
окончателната цена по сключения договор между свид. И. и ищецът била около 31 000 - 32
000 лв. Свидетелят изяснява още, че след ремонта на покрива извършили смяна на
дограмата и ремонт по фасадата на втория етаж, която била увредена - от метеорологични
условия и от начин на изпълнение.
От показанията на свидетеля В.И.В. – баща на В. В. В., преценени по реда на чл. 172
ГПК, се изяснява, че знае за къщата в гр. С., тъй като през 2003 г. закупил първи и втори
етаж. Собственикът на последния етаж се казвала М. от гр. Б., като през 2021 г. една от
дъщерите на М. уведомила свид. В., че имало нужда нещо да се ремонтира по покрива, на
което свидетелят й отговорил - да се направи. Впоследствие бил направен ремонт и
уведомили свид. В. каква сума да заплати, на което той отговорил добре, но след като му
пратят договор, за да види за какво става дума. Вследствие на което му изпратили договор с
изписано по ред какво е правено по метри, по квадрати и свид. В. заплатил 50% от сумата.
Свидетелят изяснява още, че когато закупил къщата нямало стълбище, което да свързва
втори и трети етаж, а имало стълбище, което свързва първия и втория. Третият етаж имал
външно стълбище, както и В и К канализация. Свидетелят В. заявява още, че през 2023 г.
при него отишъл Т. М., който му се представил като новият собственик на горния етаж.
Впоследствие ищецът М. запознал свид. В. със свид. А.И. който щял да прави ремонт на
последния етаж. На следващо място свид. В. заявява, че това, което е разбрал е, че Т. щял да
си прави ремонт в апартамента, а единственото нещо, за което разбрал за отвън, било за
няколко изгнили дъски в ъгъла на къщата, където е залепена за другата къща от сачака.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема следното от правна
страна:
Последователно в практиката на Върховния касационен съд се приема, че когато
заявената претенция има за предмет заплащане на необходими разноски и подобрения,
извършени в чужд или съсобствен имот, ищецът следва да посочи общия размер на
4
претендираната сума, като конкретизира по вид и характеристика отделните подобрения,
времето на извършването им и дали са направени със съгласието на останалите
съсобственици или въпреки противопоставянето им, в какво качество са извършени - в
качеството на добросъвестен владелец, на недобросъвестен владелец или на държател, за да
може съдът да прецени дали се касае за иск по чл. 72, чл. 74, ал. 1, чл. 74, ал. 2 ЗС, чл. 12, ал.
2 ЗН, чл. 30, ал. 3 ЗС, чл. 61 ЗЗД или чл. 59, ал. 1 ЗЗД, като по този начин осигури защита на
спорното право съобразно фактите по делото. В хипотезата на предявен иск за парично
вземане, представляващо припадащата се част от строително-монтажни работи по ремонт и
довършване на общи части на сграда, притежавана в режим на етажна собственост, не е
необходимо ищецът да уточнява дали е извършил работите в качеството на владелец или
държател на чуждата идеална част, тъй като общите части в такава сграда не може да се
делят (чл. 38, ал. 3 ЗС), не може да бъдат и обект на придобивна давност (така Решение №
50034 от 22.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1375/2022 г., I г. о., ГК).
Отношенията между етажните собственици във връзка с поддържането,
възстановяването и подобряването, както и с ползването на общите части на сградата се
уреждат на първо място от правилото на чл. 41 ЗС, уреждащо задължението на всеки
собственик, съразмерно с дела си в общите части, да участва в разноските, необходими за
поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е
взето решение от общото събрание. Тази правна уредба се различава от уредбата на
отношенията между съсобствениците, които съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС са длъжни да участват
в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си, като съгласно чл. 32 ЗС
общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи
повече от половината от общата вещ, а когато не може да се образува мнозинство или ако
решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да
е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава
управител на общата вещ. Разликата между двата режима във връзка с поставения въпрос се
свежда до това, че съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ не
могат да задължат останалите да участват в нейното подобряване. Ако някой от
съсобствениците подобри общата вещ, без съгласието на останалите съсобственици,
съгласно чл. 61, ал. 2 ЗЗД той може да претендира от тях само съответната част от
направените разноски до размера на обогатяването им и то ако работата е била предприета
уместно. Ако общата вещ е подобрена против волята на останалите съсобственици, те
отговарят по правилата на чл. 59 ЗЗД, които съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2 ЗЗД. Общото
събрание на етажните собственици може да задължи всички да участват в разходите по
подобряването на общите части, но това не изключва възможността някой от тях да извърши
подобренията и без решение на общото събрание, при което той ще има правата по чл. 61,
ал. 2 ЗС. В това положение са поставени етажните собственици, когато съгласно чл. 3 ЗУЕС
те нямат общо събрание (виж Решение № 238 от 19.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1012/2012
г., IV г. о., ГК).
Различната уредба на последиците от поддържането и възстановяването (т. нар.
необходими разноски) и от подобряването (т. нар. полезни разноски) налага във всеки отелен
случай да се преценява необходимостта от извършването на съответната работа: понякога е
достатъчно някакъв детайл да се поправи, а не да се подмени, или едно помещение да се
почисти, а не да се пребоядиса. В такива случаи разноските до размера на тези за поправката
или почистването са необходими, а над съответния размер до размера на изразходваните
средства за подмяната или боядисването - полезни. Настоящият съдебен състав споделя
установеното в доктрината и съдебната практика разбиране, че необходимите разноски са
свързаните с неотложни (аварийни) ремонтни дейности за поддържането и/или
възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие
(наводнение, пожар и др.), или се свързват с необходимостта от текущи или основни
ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели
5
привеждане на общите части в състояние годно за тяхното предназначение, докато
полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат характера на
подобрения.
В случая на първо място следва да се отбележи, че е неоснователно възражението на
ответната страна за липса на пасивна процесуална легитимация, основано на разпоредбата
на чл. 57 ЗС, която е неотносима към предмета на настоящия правен спор. В практиката на
ВКС е дадено тълкуване, че определянето на правното основание на облигационните
отношения, възникнали от подобряването на имот, е дейност на съда по приложението на
материалния закон, която се извършва въз основа на фактическите твърдения и петитум на
исковата молба, но и в съответствие на установеното по делото, като съдът не е обвързан от
посочената от ищеца правна квалификация на предявения иск, както и че отношенията
между етажните собственици във връзка с поддържането, възстановяването и подобряването
на общите части на сградата се уреждат от правилото на чл. 41 ЗС, като ако някой от
етажните собственици подобри общи части без да е взето решение на общото събрание и без
съгласието на останалите етажни собственици, но с тяхно знание и непротивопоставяне,
може да претендира на основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД, припадащите им се части от направените
полезни разноски до размера на обогатяването им и то ако работата е предприета уместно (в
този смисъл са Решение № 160 от 5.12.2019 г. по гр. д. № 948/2019 г., І г. о., Решение №
50034 от 22.03.2023 г. по гр. д. № 1375/2022 г., І г.о., Решение № 363 от 24.06.2025 г. на ВКС
по к. гр. д. № 2148/2024 г., и др.).
В случая както в обстоятелствената част, така и в петитума на исковата еднозначно е
посочено, че се претендира вземане на ищеца за извършен ремонт на общи части на
сградата, който е бил осъществен без съгласието на ответника-етажен собственик, но с
негово знание и непротивопоставяне.
Ето защо ответникът е пасивно легитимиран да отговаря по предявените искове, които
са с правна квалификация чл. 61, ал. 2 ЗЗД.
По предявения иск с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата в
размер на 20 813,55 лв. съдът приема следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 1 ЗЗД, ако работата е била предприета уместно и е
била добре управлявана в чужд интерес, заинтересуваният е длъжен да изпълни
задълженията, сключени от негово име, да обезщети управителя на работата за личните
задължения, които той е поел, и да му върне необходимите и полезни разноски заедно с
лихвите от деня на изразходването им.
Съгласно чл. 61, ал. 2 ЗЗД, ако работата е била предприета и в собствен интерес,
заинтересуваният отговаря само до размера на обогатяването му.
Воденето на чужда работа без пълномощие (гесция) като фактически състав изисква
елементите предприемане на работа, насоченост към чужд интерес, съзнание за тази
насоченост и липса на предхождащ юридически факт, от който произтича задължение за
предприемането на работата. Правоотношението се поражда между гестора и лицето, в
чиято правна сфера са извършени действията, което се нарича заинтересовано лице или още
доминус. Гесцията урежда вътрешните отношения между гестора и доминуса. Тя няма
предназначение да урежда отношенията на гестора с трети лица или отношенията на
доминуса с трети лица - тя урежда отношенията единствено между гестор и доминус.
Гесцията като правен институт не е неоснователно обогатяване, макар за гесцията в някои
хипотези и то само като препратка, като рамка за задълженията на доминуса, се прилагат
правилата за неоснователното обогатяване (чл. 59 ЗЗД). Но при гесцията не е налице
неоснователно обогатяване, защото задълженията са двустранни: от гесцията възникват
задължения както за гестора, така и за доминуса. Също така при неоснователното
обогатяване трябва да е настъпило ефективно разместване на блага, за да може да се търси
6
връщане, докато при гесцията се заплаща за онова, което правомерно е извършено като
усилие и евентуално е довело до резултат.
Специална хипотеза на водене на чужда работа без поръчка съставлява
предприемането на работа в чужд и в собствен интерес. В тази хипотеза също е налице
съзнание у гестора, че управлява чужда работа. Особеното е в интереса - предприемайки
действия, гесторът действа не само в чужд, но и в собствен интерес – т.е. ползата от
действията на гестора ще бъде полза и за доминуса. Затова в този случай заинтересованият
дължи обезщетение за направените необходими и полезни разноски, само ако и доколкото те
са отишли в негова полза и са довели до неговото обогатяване. Ограничението на
задълженията на доминуса в този случай е, както законът казва "същото това, което би му се
платило по ал. 1", само че не изцяло, а до размера на обогатяването му (на доминуса), на
това, което той е спестил като разходи, за да получи резултата, който гесторът му е докарал в
свой и в негов интерес. Изрично е посочено намаляването на отговорността до размера на
обогатяването на облагодетелствания в случай, че работата е поета в общ интерес - и на
гестора, и на облагодетелствания.
Съвкупната преценка на събраните гласни доказателства, писмени доказателства и
заключението на съдебно-техническата експертиза налага извода, че са налице елементите
от фактическия състав на воденето на чужда работа без пълномощие в хипотезата на чл. 61,
ал. 2 ЗЗД, а именно:
а/ ищецът-етажен собственик е извършил ремонт на общи части (покрива) на сградата,
изразяващи се в следното: сменени улуци на покрива; подменени дъски по цялата дължина
на покрива; свалени всички керемиди и заменени с нови (битумни); реализирана дървена
обшивка; положена хидроизолация; извършена смяна на няколко греди по сачака, като
същият е бил изшкурен, боядисан и лакиран; монтирана нова капандура на покрива,
комините - измазани, с монтирани т.нар. „шапки“ и вентилационни капаци; фасадата на
третия етаж на сградата е била подменена, като за извършване на ремонта е било монтирано
скеле около цялата сграда; извършеният ремонт е без видими забележки и изглежда да е
извършен качествено, при спазване технологията за този вид ремонтни СМР, като поради
спецификата на ремонта и инфраструктурата в района където се намира сградата (старата
част на гр. С.) целият ремонт е извършен „на ръка“ – сваляне, носене, хвърляне, качване на
материали, инструменти и др.п. ремонтни СМР;
б/ посочените работи са извършени както в интерес на ищеца, така и в интерес на
ответника по иска, тъй като са ремонтирани общи части, върху които всички етажни
собственици притежават дял;
в/ намесата в правната сфера на ответника е съзнателна и е извършена без негово
съгласие, но с негово знание и непротивопоставяне;
г/ работата е предприета уместно и е била добре управлявана;
д/ в резултат на извършените подобрения в имуществото на ответника е настъпило
обогатяване.
Неоснователни са доводите на ответника, че: покривът на сградата не е създавал
проблеми, респ. ремонтът му не е бил наложителен и не е възложен и извършен с
дължимата грижа. Както от разменената между страните кореспонденция (неоспорена от
ответника), така и от показанията на свидетеля А. И. и заключението на вещото лице по
допуснатата съдебно - техническа експертиза се установява, че през 2023 г. покривът е бил в
лошо състояние – с нагнили дъски и улуци, пропаднали греди, люлееща се част откъм
съседната къща, като по стените и тавана на апартамента на ищеца е имало следи от течове,
а извършеният по – рано през 2021 г. - 2022 г. ремонт на покрива е бил само частичен и
некачествено извършен – с няколко подменени керемиди и подмазване с вар на капаците на
покривната конструкция.
7
Предвид установеното следва да се приеме, че е била налице необходимост от
извършване на предприетия ремонт на покрива, като от приетото по делото заключение на
СТЕ се установява, че ремонтът е извършен с добро качество, т.е. работата е била добре
водена от ищеца. Ето защо следва да се приеме, че са налице предпоставките на чл. 61, ал. 2
ЗЗД за ангажиране на отговорността на ответника до размера на обогатяването му, което в
случая съвпада с припадащата се съобразно притежаваните от него идеални части от общите
части на сградата част от пазарната стойност на извършените строително-ремонтни работи.
В случая за участието на ответника в общите разноски необходими за поддържането и
възстановяването на общите части (какъвто е покривът на сградата), е без значение дали е
заявил своето съгласие с тяхното извършване. Това съгласие или неговата липса би имало
значение, когато се присъждат "полезни разноски", тъй като само при подобренията при
липса на съгласие се присъжда по-малката стойност между увеличената стойност и
действителните разходи (т. е. по-малката стойност между размера на обогатяването и на
обедняването). Необходимите разноски и подобренията обаче са различни фактически
състави. Необходимите разноски са парично оценими разходи, които се извършват, за да се
запази вещта и без които тя би погинала или би се повредила (какъвто е настоящият случай
относно извършения ремонт на покрива). Те са наложителни и не увеличават стойността на
вещта. Тези разноски са обективна последица от използването на вещта и от нейното
ежедневно изхабяване. Критерият, от който се изхожда при тяхната квалификация, е
обективна наложителност от извършването им - ако не бъдат направени при определени
обстоятелства, вещта може да се повреди или изобщо да погине. За извършването на
необходими разноски не е необходимо съгласието на останалите съсобственици. Действията
по поддържане състоянието на общата вещ са управителни и останалите съсобственици
дължат възстановяване на направените разноски, съразмерно на частта си. Необходимите
разноски се дължат в размера, в който действително са направени, т.е. дължи се стойността,
която съсобственикът е заплатил към момента на извършване на разноските (Решение № 363
от 24.06.2025 г. на ВКС по к. гр. д. № 2148/2024 г.).
От заключението на вещото лице по допуснатата съдебно - техническа експертиза се
установява, че стойността на необходимите разноски за ремонт на покрива възлиза на 20
320, респ. припадащата се на ответника част от тези разходи е в размер на 13 546,66 лв. (2/3
от 20 320).
Що се отнася до разходите за ремонт на фасадата съдът отчита, че същите имат
характер на подобрения. От заключението на вещото лице по допуснатата съдебно -
техническа експертиза се установява, че стойността на разходите за ремонт на фасадата
възлиза на 9 960 лв., респ. припадащата се на ответника част от тези разходи е в размер на
6 640 лв. Когато ликвидацията на отношенията по повод извършени подобрения в
съсобствен имот става по реда на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, заинтересованите отговарят само до
размера на обогатяването – т. е. прилага се принципът на неоснователното обогатяване и се
присъжда по-малката сума измежду направените от подобрителя разноски и увеличената
стойност на имота (в този смисъл са Решение № 487 от 30.11.2011 г. по гр. д. № 1503/10 г. на
ВКС, І ГО, Решение № 315 от 25.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1189/2011 г., I г. о., ГК, и др.).
В случая извършените разходи за ремонт на фасадата съобразно припадащата се част на
ответника (6 640 лв.) са по-малката стойност спрямо увеличената стойност на имота (15 140
лв.), поради което ответникът дължи сумата от 6 640 лв. Т.е. общият размер на дължимата от
ответника сума възлиза на 20 186,66 лв. (6 640 + 13 546,66), до който размер предявеният
иск следва да бъде уважен на основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД, а за разликата до пълния предявен
размер от 20 813,55 лв. следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По предявения иск с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата в
размер на 1000 лв. – частично от общо дължимите 9333,33 лв., съдът приема следното:
В частност, ищецът претендира осъждане на ответника да му заплати сумата в размер
8
на 1000 лв. – частично от общо дължимите 9333,33 лв., представляващи 2/3 от цената, с
която се е увеличала стойността на процесната жилищна сграда, находяща се в гр. С., ул.
„К.И.М.“ № 64, вследствие от извършените подобрения на покрива и фасадата, изчислени
съобразно припадащите се в полза на ответницата идеални части от общите части на
сградата.
Съгласно чл. 61, ал. 2 ЗЗД, когато работата е предприета и в собствен интерес,
заинтересованият отговаря само до размера на обогатяването му, а именно по-малката
сума измежду направените от подобрителя разноски и увеличената стойност на имота. Ето
защо ищецът не може да претендира едновременно стойността на разноските за ремонта на
общите части в сградата и цената, с която се е увеличала стойността на процесната жилищна
сграда. В случая е осъществено остойностяване на извършените СМР, измеримо със сумата,
която ответницата е спестила за сметка на ищеца, определена по средни пазарни цени за
конкретните СМР - 20 186,66 лв., като именно до този размер може да отговаря ответната
страна по правилата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД.
По отношение на разноските:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, право на разноски
възниква за всяка от страните.
Ищецът претендира разноски в общ размер на 5 962,54 лв., от които: 882,54 лв. -
държавна такса за настоящото производство; 40 лв. – държавна такса за обезпечение на
бъдещ иск за производство пред РС-Б.; 1040 лв. – депозит за СТЕ, както и 4000 лв. за
адвокатско възнаграждение, от които 1300 лв. – за производството по обезпечение на бъдещ
иск и 2700 лв. за настоящото производство. Своевременно релевираното от процесуалния
представител на ответника възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК е неоснователно, като
аргументите за това са следните: Съобразно Решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело № С-
438/22 и Определение № 343/15.02.2024 г. по т. д. № 1990/2023 г. по описа на ВКС, II т.о.,
минималните размери на адвокатските възнаграждения, определени в Наредба № 1/2004 г.,
нямат задължителна сила за съда, като последният следва да съобрази действителната
правна и фактическа сложност на делото, като определи и присъди разумен и съответен на
положения от адвоката труд размер на възнаграждението. В този смисъл, като взе предвид
вида и обема на осъществената правна защита в настоящото производство, както и
фактическата и правна сложност на спора, настоящият съдебен състав приема, че размерът
на претендирания от ищеца адвокатски хонорар не следва да бъде намаляван. Съразмерно с
уважената част от исковете, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на ищеца следва да бъдат
присъдени разноски в общ размер на 5 517,84 лв.
Ответната страна претендира разноски в размер на 250 лв. – депозит за СТЕ, от които
съразмерно с отхвърлената част от исковете, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва
да й заплати сумата в размер на 18,64 лв.
С представения списък на разноските процесуалният представител на ответницата
претендира адвокатско възнаграждение при условията на чл. 38, ал. 1, т. 3 ЗА, но без да е
представен договор за правна защита и съдействие, без да е посочено в коя от трите
хипотези на чл. 38, ал. 1, т. 3 ЗАдв. се твърди да е оказана безплатно адвокатска помощ,
както и без да е посочено в депозираното на стр. 43 (гр. д. № 872/2024 г. на РС – Б.)
пълномощно, че упълномощаването е извършено в някоя от хипотезите на чл. 38, ал. 1, т. 1 -
т. 3 ЗАдв. До приключване на устните състезания в настоящото производство също не е
представен договор между ответната страна и адв. Б., отразяващ постигнато съгласие за
оказване на безплатна адвокатска защита и съдействие по чл. 38 ЗАдв., като процесуалният
представител на ищеца изрично е оспорил да е налице конкретно основание за оказване на
безплатна помощ по чл. 38 ЗАдв. При отсъствие на договор, а и на друг документ, от който
може да се направи извод за конкретната хипотеза по чл. 38, ал. 1, т. 1 - т. 3 ЗАдв., в която е
възложено оказването на безплатна адвокатска защита пред съда, и за изразено насрещно
9
съгласие от упълномощения адвокат да окаже такава защита, няма основание на
пълномощника - адвокат да се присъди адвокатско възнаграждение при предпоставките на
чл. 38, ал. 2 ЗАдв. Ето защо в конкретния случай за съда липсва задължение да определи
възнаграждение по реда на чл. 38 ЗАдв. (в този смисъл са Определение № 507 от
19.09.2018г. по ч.т.д. №1972/2018г. на ІІ т.о. на ВКС, Определение № 119 от 29.03.2022 г. по
гр.д. 1071/2022 г. по описа на ВКС, IV г.о., и др.).
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Ш.П. № 11, ет. 11, ап. 48, да
заплати на Т. К. М., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. Б., ул. „В.Л.“ № 16, ет. 2, офис
210, на основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД, сумата в размер на 20 186,66 лв., представляваща
припадащата й се част от стойността на необходими и полезни разноски за ремонт на покрив
и фасада на жилищна сграда с идентификатор 67800.505.8.1, находяща се в гр. С., ул.
„К.И.М.“ № 64, ведно със законната лихва от исковата молба – 12.02.2024 г. до
окончателното изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за разликата над
уважения размер от 20 186,66 лв. до пълния предявен размер от 20 813,55 лв.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т. К. М., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. Б., ул.
„В.Л.“ № 16, ет. 2, офис 210, срещу В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Ш.П. №
11, ет. 11, ап. 48, осъдителен иск с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД, за заплащане на сумата
в размер на 1000 лв., предявена като частичен иск от сума в размер на 9333,33 лв.,
представляващи припадащата й се част от цената, с която се е увеличала стойността на
процесната жилищна сграда, находяща се в гр. С., ул. „К.И.М.“ № 64, вследствие от
извършените подобрения на покрива и фасадата, ведно със законната лихва от исковата
молба – 12.02.2024 г. до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Ш.П. № 11, ет. 11, ап. 48, да
заплати на Т. К. М., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. Б., ул. „В.Л.“ № 16, ет. 2, офис
210, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата в размер на 5 517,84 лв., представляваща
разноски по делото съразмерно с уважената част от предявените искове.
ОСЪЖДА Т. К. М., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. Б., ул. „В.Л.“ № 16, ет. 2,
офис 210, да заплати на В. В. В., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Ш.П. № 11, ет. 11, ап.
48, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата в размер на 18,64 лв., представляваща разноски
по делото съразмерно с отхвърлената част от предявените искове.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10