№ 389
гр. Р. , 26.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на първи юли, през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря СРЕБРЕНА СТ. РУСЕВА
като разгледа докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА Гражданско дело
№ 20203330102014 по описа за 2020 година
Предявени са обективно съединени искове по чл.26 ал.2 пр.3 и чл.34 ЗЗД .
Депозирана е искова молба от В. К. Ц. против Н. ИВ. Н., с която моли съда да приеме за
установено по отношение на ответника, че договор от 20.08.19г. за продажба на имот в
гр.***** е нищожен поради липса на предвидената от закона форма и да осъди ответника да
й върне сумата от 2000лв., получена от ответника без основание, ведно със законната лихва,
считано от 03.03.20г. /датата на изтичане на срока за доброволно изпълнение/, както и
разноските по делото.
Твърди, от обява от 22.07.2019г. във вестник «Екип 7» узнала за продажба на къща до Водна
централа в гр.Р., без посредник, с посочен моб.номер в нея *****. Свързала се с
«продавача», с който се уточнили за оглед на имота още в същия ден. По време на огледа
ответникът се представил за продавач, с когото след дни се договорили за продажната цена
на имота на ул.***** в размер на 45000лв.
Ответникът отишъл в дома на ищцата за да вземе капаро от 2000лв.,но ищцата му
отговорила че иска да му даде парите пред нотариус. На 20.08.2019г. ответникът й
предложил за да не харчат пари за нотариални такси за заверка на подписите върху
предварителен договор, да му даде парите в присъствието на съжителницата му. Ищцата се
съгласила и му дала 200 лв. в присъствието на Я.. СТ. Й., като същата била изготвила
нарочен договор за това. На предаването на парите присъствала и дъщерята на ищцата ДР.
Г. Ц..
В договора уточнили с продавача, да й прехвърли собствеността на имота в тримесечния
1
срок от 20.08.2019г. В този тримесечения срок, както и след това ищцата многократно се
обаждала на ответника, но той я отклонявал. Поради това с покана, получена от ответника
на 17.02.2020 г., го приканих в 14 - дневен срок доброволно да й възстанови неоснователно
получената сума, но ответникът отказал, като й казал д аго съди.
Ищцата започнала да се интересува от продавача и от имота и установила, че имот е
наследствен и съсобствен.
Доколкото предварителният договор е нищожен, същият не може да бъде развален, тъй като
на разваляне подлежат действителните договори. В частта относно отразеното в договора, че
купувачът е заплатил на продавача напълно и в брой сумата 2000лв. при сключването на
договора от 20.08.2019г., последният има характера на разписка, удостоверяваща извършено
плащане и получаване на сумата.
Ответникът Н. ИВ. Н. оспорва исковете,като твърди че изложените от ищцата факти и
твърдения не отговарят на действителността, същите са недоказани и претенциите са
лишени от правно основание.
Твърди, че през м.юли 2019г. предприел действия за продажба на недвижим имот в гр.Р.,
ул.*****, съсобствен между него и сестра му - С. И. Н.а. Публикувал обявления за
продажбата във в-к „Екип 7”. На 22.07.2019г. с него се свързала ищцата, която на същата
дата направила и оглед на имота. Твърди, че с ищцата се познават лично повече от 20
години. В.Ц. харесала имота и заявила намерение да го купи. Устно се споразумели по
всички въпроси, свързани с покупко-продажбата на имота, вкл. за продажната цена в размер
на 45 000 лева. Ищцата заявила, че в момента няма необходимите парични средства, но ще
ги набави като продаде къща в гр.Р. на ул.***** и за целта ме помолила да я изчака. После
двамата се чували още няколко пъти, в които ищцата показвала сериозното си намерение да
го купи имота.
В.Ц. му предложила да му даде капаро, за да не продава имота на други лица и да я изчака
три месеца да събере парите. На 20.08.2019г. двамата сключили писмен договор за целта,
като В.Ц. му платила в брой 2000 лева, като двамата се уговорили, ответникът да я изчака
три месеца. Сключването на договора и плащането на парите се извършили в присъствието
на двама свидетели - Я.. СТ. Й. и ДР. Г. Ц..
През това време идвали много кандидати да купят имота на ул.*****, които ответникът
връщал, заради уговорката с ищцата.
Междувременно ищцата му заявила, че вече не иска да купи имота.
В договорения 3-месечен срок, до 20.11.2019г., двамата със сестра му, като продавачи, били
в пълна готовност да отидат при нотариус за покупко- продажбата на имота. До 20.11.2019г.,
включително, ищцата не пожелала и изрично отказала да отидат при нотариус и да извършат
покупко-продажбата на имота с нотариален акт. Договорът за покупко- продажба не би
2
могъл да се сключи, ако ищцата няма необходимите средства и не може да плати
договорената цена.
След 20.08.2019г. ищцата не е отправяла искане за явяването им пред нотариус за
прехвърляне на имота. Продажбата не е финализирана с оглед поведението на ищцата.
Ответникът и сестра му продали процесният имот в гр.Р., на ул.***** на 03.02.2020г. на
трето лице-купувач. Ответникът твърди, че от забавената продажба претърпял значителни
вреди.
Предвид горното ответникът твърди, че с ищцата са имали само преддоговорни отношения
във връзка с продавания от него недвижим имот в гр.Р., на ул.***** с оглед желанието на
ищцата да купи имота. В хода на преговорите се споразумели по всички съществени
въпроси за продажбата на имота, в т.ч. за продажната цена, срока и начина на плащане и
прехвърляне на собствеността, както и че той ще я изчака, за да си набави необходимите
парични средства. Ответника твърди, че не са взимали решение за сключване на писмен
предварителен договор за покупко-продажба на имота. Сключеният между тях писмен
Договор на 20.08.2019г. не е предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия
имот в гр.Р., ул.*****, което личи от неговото съдържание. Този договор представлява
т.нар. договор „стоп капаро”, като същият широко се използва в практиката при сделките с
недвижими имоти и съдържанието му се определя свободно между страните. Целта на този
договор е продавачът да се задължи да изчака купувача и в определен между страните срок
да не сключва договор за продажба на имота с друг купувач, а пък задължението на
купувача е да плати парична сума /капаро/ като гаранция, че ако в договорения срок не купи
имота, чиято продажба е „стопирал” - губи гаранцията /капарото/. В Договора от
20.08.2019г. изрично са посочили, че платената сума 2000 лева е „капаро за продажба на
имот на ул.***** в срок от 3 месеца”. Така сключеният договор има организационен
характер и подготвя и уточнява в отношенията между страните, че в срок до 20.11.2019г. ще
се извърши покупко- продажба на имота. В Договора изрично е записано: „С подписите си
гарантираме, че не се отказваме от сделката.”, което ясно показва, че самата „сделка” не е
уговорена и не е обективирана в този договор и в конкретния случай, тя е устното
споразумение между страните. Тъй като Договорът от 20.08.2019г. не е предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, за същия не е приложима разпоредбата на
чл.19 ал.2 от ЗЗД и той не следва да съдържа уговорките за всички съществени условия на
окончателния договор. Договорът от 20.08.2019г. е действителен договор, непротиворечащ
на закона и на добрите нрави, със съдържание, определено от страните, в съответствие със
свободата им да договарят.
Платената по Договора от 20.08.2019г. парична сума в размер на 2000лева е определена
изрично от страните като „капаро”. Тя има обезпечителна и обезщетителна функция, която
произтича от използваната дума „капаро” и тази функция е по отношение на задължението
за покупко-продажба на имота в определен срок, т.е. за сключване на съответния
3
окончателен договор в срок. Така платената сума, съгласно установената практика на ВКС,
може да има функциите, както на задатък /чл.93 от ЗЗД/, така и на отметнина /чл.308 от
Търговския закон/ и това се установява след тълкуване на цялото съглашение, съгласно
чл.20 от ЗЗД и съобразяване и с обстоятелствата, поведението и изявленията на страните
при сключването му.
До сключване на договор за продажба на имота не се е стигнало до 20.11.2019г. - в
предвидения 3-месечен срок, като причините за това са изключително от страна на ищцата,
от която единствено е зависел моментът на сделката, поради необходимостта тя, да си
осигури средствата за покупката. В 3-месечния срок до 20.11.2019г. ответникът е бил в
пълна готовност, очаквал е и е желаел да извърши продажбата на имота, като той е имал
безспорен интерес от това, за да получи от ищеца уговорената продажна цена.
Предвид гореизложеното, счита исковете за неоснователни.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства
по вътрешно убеждение и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа
страна, следното:Ответникът притежавал наследствен имот в гр.Р. на ул.*****, който
обявил за продажба. На 22.07.2019г. във вестник «Екип 7» била публикувана обявата за
продажба на къща до Водна централа в гр.Р., без посредник, с посочен моб.номер в нея
*****. Ищцата се свързала с продавача, с който се уточнили за оглед на имота още в същия
ден. По време на огледа двамата се уговорили за продажната цена на имота в размер на
45000лв.
Тъй като ищцата искала да продаде свой имот, за да събере парите, ответникът й поискал
капаро от 2000лв, с уговорката в 3 месечен срок да не продава имота на друг и да се сключи
сделка пред нотариус.
Ищцата настояла капарото да се даде пред нотариус, но ответникът я помолил да не дават
пари „на вятъра“. Страните отишли в офиса на св.Я.. СТ. Й., където тя изготвила договор на
страните с дата 20.08.19г. и съдържание "…в уверение на това че е дадена сумата от 2000
/две хиляди лева/ като капаро за продажбата на имот на ул***** в срок от 3/три месеца/ при
свидетели Я.. СТ. Й. и ДР. Г. Ц.. С подписите си гарантираме,че не се отказваме от
сделката...“
В уговорения срок продажбата не е осъществена. Поради това с покана, получена от
ответника на 17.02.2020г., ищцата го приканила в 14- дневен срок доброволно да й
възстанови неоснователно получената сума, но ответникът отказал, като й казал да го съди.
Ищцата твърди, че не е знаела че имота е наследствен и съсобствен.
По делото са разпитани четирима свидетели: Св.Р.М. бивш приятел на внучката на ищцата,
който твърди че преди 3-4 години е виждал ответника в дома на В. по повод продажбата на
къщата. В. трябвало да даде капаро. Свидетелят ги посъветвал да минат през нотариус и
4
пред него да дадат парите. Страните се разбрали да минат през нотариус или адвокат и там
да се даде капаро. Не знае за постигнатите уговорки за цена. Капарото било 2000лв., по
искане на ответника. Свидетелят не се сеща за други уговорки между страните, освен
даването на капарото.
Св. Д.Ц., дъщеря на ищцата твърди, че майка й се свързала с ответника след обява във
вестник „Екип“, че продава имот. Ходихме в имота и се разбрали за продажна цена от
45000лв. Тъй като майка й имала къща, която трябвало да продаде и от там да вземе пари.
Като отишли на оглед ответникът бил с една жена, с която живее. Страните си дали три
месеца за извършването на продажбата. Дали пари /капаро от 2000лв/ на 20.08.2019 г.,но по
настояване на ответника не минали пред нотариус, а сами сключили договор.
Съжителницата на ответника написала договора в офиса си. Там били страните и двете
свидетелки. Свидетелката твърди, че не е виждала документи за къщата. Не знаели, че е
наследствена. Според свидетелката ответникът е този, на който е трябвало време да
подготви документите. След това търсили многократно ответника, който отказал да им
продаде къщата. Според свидетелката при подписването на договора от 20.08.2019г. други
уговорки, освен цена и срок не са имали.
Св.С.И., дъщеря на ответника твърди, че след смъртта на баба й, баща й и леля й се
уговорили да продадат имота. От самото начало имало много потенциални купувачи, но
баща й отказвал да продаде имота, тъй като имал вече уговорка с ищцата, която била
сигурна и позната. Даже ищцата си била оставила неща /тоалетна чиния/ да прави ремонт.От
баща си знае, че купувачката дала капаро с условие баща й да не продава къщата за срок 3
месеца и да не я продава на други купувачи.
Св.Я.Й., съжителница на ответника твърди, че Н. и сестра му имали наследствен имот, който
искали да продадат. Свидетелката пуснала дългосрочна обява във вестник „Екип 7“. Идвали
доста клиенти, които харесали имота. Свидетелката твърди, че е присъствала на разговорите
между Н. и В. за покупката на имота. Уговорили се, след като ищцата продаде нейния имот,
да закупи този. На 20.08.2019г. В. дала капаро от 2000лв. с уговорката Н. да я изчака 3
месеца за продажбата. Свидетелката твърди,че съставила документ /договор/, с които се
удостоверява, че е дадено капаро 2000лв. на Н. и той да я ищцата, докато тя си продаде
нейния имот. Н. и сестра му имали пълна готовност за сделката, документите им бяха
подготвени. В. предложила капарото да се даде през нотариус, но после В. размислила.
Последното изречение от договора, че с подписите си гарантират, че не се отказват от
сделката го поискала В.. През трите месеца се обаждали и други хора, които искали да купят
имота. В. не е казвала на Н. да отидат при нотариус и да прехвърлят имота Не е чувала и от
Н. да е искал от В. да отидат при нотариус и да прехвърлят имота. Този договор
свидетелката написала за да има документ, с които е дадено капаро пред свидетели.
Задължението на ищцата било да купи имота, а задължението на Н. било да изчака 3 месеца.
Друго не са уговаряли страните.
5
Въз основа на изложеното от фактическа страна, от правна страна съдът намира следното:
Предявеният иск за нищожност на предварителен договор се явява неоснователен.
Задатъкът, или по-познатото в ежедневието “капаро”, служи като доказателство и като
обезпечение за сериозността в намеренията на страните да сключат впоследствие искания от
тях договор.
В ежедневието често се случва даването на капаро, като за това не изисква сключването на
писмен договор. Предаването на сумата служи като доказателството за постигнатата
договорка. Само с цел доказване на предаването, страните прибягват до писмената форма.
В някои случаи законът изрично изисква даването на задатък, напр. при публичната продан.
В практиката най-често задатъкът намира приложение при сделките с недвижими имоти.
Тогава той може се уговори или като клауза в предварителния договор за продажба на имота
или в отделно споразумение за задатък, като даването му не е равносилно на сключване на
предварителен договор за покупко-продажба.
В случая съдът намира, че страните са сторили именно, това уговорили са продажбата да се
осъществи в срок от три месеца.
Видно от самия договор от 20.08.2019г. в него не се съдържа нито един от съществените
признаци на договора за покупко-продажба, а именно: описание на имота и продажна цена.
Липсата им не води на извода неговата нищожност, а че същият не представлява
предварителен договор, а съглашение за сключване на договор.
От събраните гласни доказателства, също не се установи страните да са имали намерение да
сключат предварителен договор за покупко-продажба, а само са уговорили, ответникът да не
продава имота в срок от 3 месеца.
Предвид на това съдът намира, че договорът от 20.08.19г. няма характер на предварителен
договор, а е обещание за осъществяване на продажба в срок до 3 месеца, т.нар. „стоп
продажба“, като страните гарантират, че няма да се откажат от бъдещата сделка. За
действителността на този вид договор не е необходима форма, поради което същият е
действителен.
С оглед неоснователността на иска по чл.26 ал.2 пр.3 ЗЗД, съдът намира за неоснователен и
обективно съединения с него иск за връщане на даденото по договора. Отделно ответникът е
изпълнил поетото задължение, като в уговорения тримесечен срок не е продал имота на
трето лице.
Предвид на това на ответника се следват сторените по делото разноски от 400лв.
По изложените съображения, съдът
6
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В. К. Ц. против Н. ИВ. Н. искове установяване нищожността на
договор от 20.08.19г. за продажба на имот в гр.*****, поради липса на предвидената от
закона форма и за присъждане на сумата от 2000лв., получена от ответника по нищожен
договор, ведно със законната лихва, считано от 03.03.20г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА В. К. Ц. да заплати на Н. ИВ. Н. сумата от 400лв./четиристотин лева/ съдебни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред ОС-Разград в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
7