Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 29.05.2023 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І -9 състав, в публично съдебно заседание на двадесет и трети февруари две
хиляди двадесет и трета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЕЛЕНА ШИПКОВЕНСКА
при секретаря Юлия Асенова като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 4467 по описа за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предмет на настоящото
производство са искове с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността
/ЗС/, предявени от Т.П.Н. при условията на пасивно субективно съединяване срещу В.Ф. В.-Т.и Х.Х.Т. по отношение на
АПАРТАМЕНТ № 4, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.408.190.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София,
общ. Столична, обл. София /столица/, одобрени със Заповед РД-18-45/09.07.2010
г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо самостоятелния
обект от 21.05.2020 г., с адрес на имота в град София, район Оборище, ул. „******,
който самостоятелен обкект се намира на етаж 2 в
сграда с идентификатор 68134.408.190.1, предназначение: жилищна сграда-
многофамилна, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.408.190, с площ от 80,75 кв.м., с прилежащи части: избено помещение № 17
с площ от 7,00 кв.м. и 9,60% идеални части от общите части на сградата и
толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.
В исковата
молба ищцата Т.П.Н. твърди, че е собственик на процесния апартамент на основание наследяване от своите родители. Твърди, че ответницата В. Т.– дъщеря на
ищцата– е живяла съвместно с баба си и дядо си в процесното жилище, а след
смъртта им– на бабата В.С.– на 15.06.2010 г. и на дядото П.С.– на 12.05.2011
г., тя продължила да живее там, включително и след като се омъжила за ответника
Х.Т., за което ищцата като собственик не възразила изрично. В края на 2019 г.
ищцата изразила желанието си пред ответницата В. В., тя и нейния съпруг да
опразнят жилището, на което не се съгласила и възразила, като сменила
ключалката на апартамента. Ищцата изпратила нотариална покана, връчена на
22.01.2020 г., с която поканила ответниците да освободят собствения й
апартамент. Ищцата не получила отговор на поканата.
В срока по чл.131 ГПК ответниците
В.Ф. В.-Т.и Х.Х.Т. са оспорили предявените искове
като неоснователни. Позовават се
на извършени през 2004 г. в полза на първата ответница завещания от В.и
П.С.и /нейни баба и дядо/ с предмет процесния имот, както и на придобивна
давност за периода 1997г. до
2020 г., като твърдят че през този период и до настоящия
момент владеят процесния апартамент необезпокоявано и имат качеството на
владелци. Поддържат, че в периода от м.
09.2017 г. до м. 08.2019 г. са извършили ремонтни дейности за запазване,
подобряване на състоянието и обзавеждане на процесното жилище със знанието и
без противопоставянето на ищцата. В тази връзка релевират
под евентуалност като защитно, отбранително процесуално средство възражение за
задържане с правно основание чл. 74, ал. 2 ЗС, вр. чл. 72 ЗС владението върху
спорния имот до заплащане на извършените подобрения върху него, изразяващи се в
ремонт на водопроводната система и подмяна на ел. инсталацията, поставяне на
ново ел. табло; подмяна на дограма на всички прозорци в стаите и балконските
врати; извършване на замазка на подове, стени и тавани във всички стаи и двата
балкона; подмяна на подовите настилки във всички стаи и баня-тоалетната и
поставяне на паркет в хола; боядисване на целия апартамент и облицовка на стени
в хола с родопски камък; поставяне на ново осветление в стаите и баня- тоалетната;
подмяна и ремонт на всички интериорни врати и входната врата- с блиндирана с
тройно заключване; подмяна на тоалетно казанче и батерия с душ в баня-
тоалетната, за общата сума от 100000,00 лв., представляваща увеличената
стойност на процесния апартамент вследствие на извършените от ответниците
подобрения към датата на постановяване на съдебното решение– арг. чл. 72, ал. 3 ЗС.
В становище на
ищцата от 08.07.2021 г. се оспорва извършването на сочените подобрения от
страна на ответниците. Ищцата поддържа, че една част от ремонтните дейности са
извършени в периода от м. юни 2011 г. до края на 2013 г., а другата част – осъществени
с участието на ищцата и нейния съпруг, с предоставени от нея средства за
тяхното извършване. Твърди се също така, че ответниците не разолагат
с финансовата възможност да вложат значителни парични средства и материали,
доколкото не разполагат с доходи от трудова и търговска дейност. Оспорва се подобренията
да са извършени от ответниците като владелци на имота, тъй като последните живеят
в жилището на ищцата по силата на роднинска връзка и на обичая да се ползва
жилището на родителите от децата им, поради което се явяват държатели на имота,
а не владелци. Ищцата релевира евентуално възражение за прихващане със сумата от
12600,00 евро, представляваща обезщетение за лишаването й от правото
да ползва имота за периода от 19.01.2017 г. до 19.01.2020 г. и със
сумата от 6372,00 евро, представляваща обезщетение за лишаването й от правото
да ползва имота за периода от 20.01.2020 г. до 07.07.2021 г.
Съдът, след като прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и
становищата на страните, по реда на чл. 235, ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното
от фактическа страна и правна страна:
Искът за ревандикация
по чл. 108 ЗС е вещноправен способ за защита на
правото на собственост. В предметното съдържание на ревандикационния иск имплицитно се включват две искания: искане за установяване принадлежността на правото на собственост /установителна част/ и искане да бъде осъден ответникът да предаде на
ищеца владението върху имота /осъдителна част/. Силата на пресъдено
нещо обхваща и двете искания - със сила на пресъдено нещо се разрешава въпросът кой е собственик на
имота и дали ответникът упражнява фактическата власт на правно основание. Тези
два елемента формират предмета на спора и очертават обективните предели на
силата на пресъдено нещо. Фактическият състав, при
осъществяването на който възниква материалното притезателно
право да се иска предаване фактическата власт, включва три юридически факта –
два положителни и една отрицателна материална предпоставки. По силата на чл.
154, ал. 1 ГПК на ищцата принадлежи доказателствената тежест да установи, че е
титуляр на правото на собственост върху спорната вещ, както и че ответниците я
владеят или държат, а за да бъде отхвърлен осъдителният иск, ответниците са
длъжни да установят, че упражняват фактическата власт върху вещта на вещноправно или облигаторно основание. Това доказване
следва да бъде пълно и главно.
В производството пред СГС са събрани писмени и гласни доказателства, от които се установява, че ищцата Т.П.Н. е придобила от своите родители –В.Ц.С., починала на 15.06.2010 г. и ******, починал на 12.05.2011 г. по наследство процесния апартамент № 4, находящ се на етаж 2, в сградата в град София, район Оборище, ул. „******, който се ползва от ответницата В.Ф. В.- Т.и нейния съпруг Х.Х.Т.. Не е спорно също така, че процесния недвижим имот е продаден от ищцата в хода на процеса. Това обстоятелство обаче е правно ирелевантно за изхода на настоящото производство. След като правоприемството е възникнало по време на висящ процес и правоприемникът не е заместил праводателя си като страна по делото по реда на чл. 226, ал. 2 ГПК, праводателят продължава участието си по делото на основание чл. 226, ал. 1 ГПК като процесуален субституент на правоприемника, като правоприемникът ще бъде обвързан от постановеното по това дело решение в случаите на чл. 226, ал. 3 ГПК.
Съгласно
заключението на съдебно-техническата експертиза от 15.02.2023 г. се установява,
че описаните в отговора на исковата молба подоборения
са изпълнени в имота и стойността на извършените подобрения е 19285,00 лв.
Пазарната стойност на процесния имот без направените подобрения в същия, би
била 286650 лв., а пазарната стойност на същия с направените подобрения в същия
е 313655 лв., като средната наемна цена на процесното жилище за
периода от 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. е 22356,00 лв.
Не е спорно и е установено по делото, че през 2010 г., съотв. през 2011 г. родителите на
ищцата са починали, като са оставили за
свой единствен наследник по закон
дъщеря си Т.П.Н. –
ищцата по делото. Няма спор, че
към датата на смъртта им, родителите на ищцата са били собственици на процесния недвижим имот,
като са се легитимирали като собственици въз основа на нотариален акт
№69/01.09.1973 г. за собственост на жилище в сграда, построена върху държавна земя с
отстъпено право на строеж. След като по делото е категорично
доказано наследственото правоприемство, то е доказано и придобиването от Т.П.Н. на правото на собственост, на основание наследяване,
на спорния имот.
Не се установява ответниците да са придобили по
установен от закона ред вещни
права върху имота, включая с извършени в
полза на ответницата В.Ф. В. завещания от нейните баба и дядо. По делото не са
представени саморъчни завещания, а причините затова са ирелевантни за правния
спор, предмет на настоящото производство.
На следващо място, ответниците, в чиято
тежест е било да докажат в процеса,
че са придобили правото
на собственост върху процесния имот по давност,
не са сторили това.
Установено е по делото, че ответницата е живяла в имота като член на семейството– внучка на общите
наследодатели, които са предоставили имота на ответницата в хипотезата на заем
за послужване. Не е доказано по делото от разпитаните свидетели или от други
доказателства, да е предадено не ползването, а владението на имота от
тогавашните собственици на ответницата – нейните баба и дядо, респ. от ищцата –
след тяхната смърт– на ответницата и
нейния съпруг и съответно упражняването на фактическата власт за процесния
период въз основа на това предаване. Ако собственикът на недвижим имот предостави
ползването му на трето лице,
упражняваната от последното фактическа власт представлява държане по смисъла
на чл. 68, ал. 2 ЗС - налице е основание вещта да се
държи не за себе си,
а за другиго. За да се
трансформира така установената фактическа власт във владение,
упражняващото я лице следва да манифестира
промяната в намерението, с което държи имота
и да противопостави тази промяна на
собственика, тъй като за да
се придобие по давност правото
на собственост фактическата власт с намерение за своене
следва да бъде упражнявана явно. В този смисъл е практиката на ВКС, обективирана в
решения по реда на чл. 290 ГПК, както следва: решение № 41 от 26.02.2016 г. по гр. д. № 4951/2015 г. на ВКС, I ГО, решение № 291/9.08.2010 г., по
гр. д. № 859/2009 г. на ВКС, II ГО, решение № 270/20.05.2010 г., по
гр. д. № 1162/2009 г. на ВКС, II ГО, решение № 145/14.06.2011 г., по
гр. д. № 627/2010 г. на ВКС, I ГО, решение № 12/19.02.2014 г., по
гр. д. № 1840/2013 г. на
ВКС,
I ГО/. В посочените
съдебни решения се приема, че презумпцията по чл. 69 ЗС намира приложение само когато по естеството
си фактическата власт върху имота
представлява владение още от момента
на установяването си. Нито ответницата
самостоятелно, нито тя заедно със своя съпруг – втория ответник по делото, са са се снабдили с нотариален
акт за собственост,
нито са демонстрирали пред ищцата промяна
в намерението си от държатели на
владелци. След смъртта на бабата и дядото на ответницата, взаимоотношенията са продължили абсолютно при същите
условия, т.е. и след
придобиване на имота
от ищцата по наследяване – имотът се е ползвал от двамата ответници с нейното съгласие. Владението
не може да
бъде съмнително, а то е такова винаги
когато не може да се
определи със сигурност дали владелецът упражнява фактическата власт или дали има
намерение да държи имота като
свой. Владението не
може да се
упражнява тайно по отношение на
този, на когото се противопоставя.
Чрез него трябва да се
демонстрира по недвусмислен начин намерението на владелеца да държи
вещта като своя. То не
може да има
действие спрямо лицето, по отношение на което
съществува скритостта, тъй като е недопустимо
да се черпят
права докато този, на когото
се противопоставят, не може да
се защити. Ответниците са били държатели
на процесния имот и като
такива е следвало да докажат не само, че са упражнявали фактическа
власт върху имота, но и че
са променили намерението
си и са започнали да
го своят. Промяната
в намерението и преобръщането
на държането във владение не
трябва да остане скрита, а трябва да намери
външна изява в предприемане на конкретни действия. Те трябва да
бъдат насочени към съответния собственик, както и да показват несъмнено,
че ответниците, които са упражнявали в случая
фактическата власт отричат правата на ищцата върху имота и го
владеят само за себе си.
Не е доказано по делото това
да е станало и от този момент
да е налице владение в изискуемия по чл. 79, ал. 1
ЗС срок. Следва
да се посочи, че поддържането и ремонтирането на имота представлява
израз на задължението на ползвателя да се
грижи за имота като добър
стопанин по смисъла на чл. 244 ЗЗД, като я ползва съобразно постигнатото съгласие със собственика, включително и ремонтирайки и подобрявайки имота според конкретните нужди, за които
е предоставено ползването. В този смисъл извършването на фактически действия по поддържане и ремонтиране на имота само по
себе си не
сочи и на промяна в намерението, с което се упражнява
фактическата власт, тъй като тези
действия са извършвани в интерес на ползващите имота лица.
Предвид гореизложеното настоящият състав приема, че ищцата е собственик
на процесния имот на основание
– наследство, а ответниците го държат без противопоставимо
на ищцата правно
основание. Ето защо исковете с правна квалификация чл. 108 ЗС се явяват основателни, поради което следва да бъдат уважени.
По наведеното
възражение под евентуалност за заплащане на извършените подобрения в спорния
апартамент на основание чл. 72, ал. 1 ЗС и упражненото право на задържане по
реда на чл. 72, ал. 3 ЗС.
Тъй като ревандикационните искове са изцяло
уважени, настъпило е вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на
предявеното под евентуалност възражение за задържане на вещта до заплащане на
извършените подобрения.
За да възникне потестативното право на
задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС, което се упражнява само по съдебен ред – чрез дилаторно възражение, е необходимо в обективната
действителност да са възникнали следните юридически факти: 1/ да е уважен ревандикационен иск срещу владелците; 2/ владелците да са
добросъвестни, т. е. да упражняват фактическа власт (corpus) върху вещта
с намерение да я своят (animus) на вещноправно основание, годно да ги направи собственик, без
да знаят, че праводателят им не е собственик или че предписаната от закона
форма е била опорочена, 3/ след придобиване на владението владелците да са
извършили полезни разноски – такива, чрез които обективно да се е увеличила
стойността на вещта към момента на постановяване на съдебното решение; респ. 4/
владелците да са недобросъвестни и да са извършили посочените
подобрения със знанието и без противопоставянето на собственика
на имота.
На първо
място следва да се посочи,
че от страна на ответниците не са ангажирани доказателства, които по безспорен
начин да установяват, че описаните в отговора на
исковата молба подобрения са извършени именно от тях и то в процесния период, а този факт е изрично оспорен от ищцата по ревандикационния иск, с възражението,
че подобренията в апартамента са извършени много по – рано от исковия период и то с нейни средства и тези на съпруга й. Ангажираните гласни доказателства не установяват обстоятелството, че именно ответниците са извършили процесните
строително-ремонтни работи
в имота в исковия период
2017 г.– 2019 г. Действително свидетелката Т.К.- Д.установява, че ответницата започнала да
ремонтира апартамента, който бил в окаян и занемарен вид, както и че именно В.
и Х. направили по- голямата част от ремонта на жилището в периода 2017г. – 2022
г. Но показанията на свидетелите Н.Б.и
Филип Вълчинов са противоположни, а именно, че ремонтните действия са извършени през 2012-2013 г. преди раждането на
детето на ответницата, както и че именно ищцата е участвала във финансирането
на ремонта на жилището. Св. Б.заявява, че когато В. забреняла
през 2012-2013 г. „се правеха ремонти, реди се камък“. Тези показания, преценени по реда на чл. 172 ГПК кореспондират и с
показанията на св. С.Н., който макар да сочи че ремонтните дейности са
извършени през 2019 г. потвърждава, че е лепил камък с бившия приятел на
ответницата- св. Бъчваров. При това положение СГС приема,
че ответниците не
доказаха при
условията на пълно и главно доказване факта, че именно те са извършили процесните
подобрения в исковия
период, поради
което възражението
се явява неоснователно само на това основание.
Независимо от това,
дори и да се приеме, че
ответниците са извършили посочените
в отговора на исковата молба подобрения, по делото не се установяват твърденията им, че са имали качеството
на владелци на
процесния апартамент, както и твърденията им, че са извършили подобренията
със знанието и без противопоставянето на собственика, в конкретния
случай ищцата по
делото, доколкото
се твърди, че подобренията са извършени в периода 2017г. – 2019 г., т. е. не се установява хипотезата на чл.74, ал. 2 ЗС. Т. е. дори
и да се приеме,
че в жилището са
извършвани подобрения през исковия период, то ответниците нямат правата
по чл. 72 ЗС и чл. 74 3С, вкл. и право на задържане,
тъй като са държатели на
имота, а не владелци. Следователно
възражението се
явява неоснователно и поради
това, че за държателя не са
приложими разпоредбите на чл. 72 и чл. 74 3С за извършени подобрения в имота, вкл. и правото
по чл. 72, ал. 3 ЗС, което е потестативно
по своя характер
и дава възможност на добросъвестния владелец /чл. 72, ал. 3
ЗС/, на
приравнения към него купувач по
предварителен договор /чл. 70, ал. 3
ЗС/ и на недобросъвестния владелец, извършил подобрения със знанието и без противопоставянето на собственика /чл. 74, ал. 2
ЗС/, да
задържи вещта до заплащането на дължимото му
се обезщетение за разноските и подобренията. В конкретния случай, не е налице
нито един от елементите на
посочения фактически състав, поради което наведеното възражение
за право на задържане на
имота до заплащане на подобренията
в него, се явява неоснователно. Това материалноправно възражение представлява
процесуално отбранително, защитно средство, поради което, когато то е
неоснователно, съдът не следва да се произнася в диспозитива на съдебното
решение.
При това положение не подлежи на разглеждане и релевираното
от ищцата възражение за прихващане.
С оглед изхода на спора, на ищцата следва да бъдат
присъдени разноски в общ размер на 5271,48 лв. за
заплатено адвокатско възнаграждение, за държавни такси и възнаграждение за вещо
лице съгласно представен списък по чл. 80 ГПК.
Водим от горното Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на
основание чл. 108 ЗС, по отношение на В.Ф. В. -Т., ЕГН ********** и Х.Х.Т., ЕГН **********, двамата с адрес ***, че Т.П.Н., ЕГН **********,***, адв. А.С., е носител на правото на собственост, на основание наследство, върху следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.408.190.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. София, общ. Столична, обл. София /столица/, одобрени със Заповед
РД-18-45/09.07.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на
КККР, засягащо самостотялния обект от 21.05.2020 г.,
с адрес на имота: град София, район Оборище, ул. „******, който самостоятелен
обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор 68134.408.190.1,
предназначение: жилищна сграда- многофамилна, която сграда е разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.408.190, брой нива на обекта 1, с площ от
80,75 кв.м., с прилежащи части: избено помещение № 17 с площ от 7,00 кв.м. и
9,60% идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от
правото на строеж върху мястото, с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, при съседи: на същия етаж: 68134.408.190.1.3., под обекта:
68134.408.190.1.2 и над обекта: 68134.408.190.1.6, като ОСЪЖДА
В.Ф. В. -Т., ЕГН ********** и Х.Х.Т.,
ЕГН **********, да предадат на Т.П.Н. владението на
описания по-горе недвижим имот.
ОСЪЖДА В.Ф. В. -Т., ЕГН ********** и Х.Х.Т., ЕГН **********, да заплатят на Т.П.Н., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски
в производството пред СГС в
размер на 5271,48
лв. /пет хиляди двеста седемдесет и
един лева и четиридесет и осем ст./.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред САС в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт.
СЪДИЯ: