Р Е Ш Е Н И Е
№
71
гр. Н.П., 22.03.2018 г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Районен съд – Н.П. в публичното заседание на седми февруари през две хиляди и осемнадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АТАНАСКА МАРКОВА
при секретаря Валентина Великова, като разгледа докладваното от съдия Маркова гражданско дело №260 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид
Предявена е искова молба с правно основание по чл.16, ал.5 от ЗАЗ от страна на ищцата А.Х.С. ***, чрез процесуалния представител адв. Ж. Н. от АК – В., против ЕТ „***“ – с. К., обл. Ш., представляван от И.С.Ф..
В исковата молба ищцата твърди, че е сключила с ответната страна договор за аренда на 12.01.2010 г., по силата на който тя, в качеството на арендодател предоставила на ответника, в качеството на арендатор за временно възмездно ползване две ниви, находящи се в землището на с. П., обл. Ш., представляващи имот №014003 в местността „***“, с площ от 35 дка и имот №054017, в местността „***“, с площ от 23 дка. Договорът бил сключен за срок от пет години, продължен с анекс от 13.06.2014 г. за срок от десет години, считано от датата на подписването му. Уговореното арендно плащане било в размер на 30 лева на декар.
На 14.12.2016 г. ищцата оправила до ответника по електронната поща
покана, с която поискала увеличение на арендното
плащане по договора от 30 лв. на 100 лв. на декар, тъй като считала, че от
сключването на договора е настъпило увеличение на пазарния размер на арендното плащане. Поканата била получена от ответника и
същият отговорил на 23.01.2017 г., като отказал да увеличи договореното
плащане. Отговорът ищцата получила на 25.01.2017 г.
Ищцата твърди, че са налице трайни съществени изменения на обстоятелствата, относно определянето на размер на дължимото плащане по договора, които настъпили след сключването му. Твърди, че уговорените арендни плащания по сключени договори за имоти трета категория, находящи се в същото или в съседни землища на Община – Н.К., били значително по-високи. Посочва за пример факти: че ЗКПУ „***“, със седалище с. В., обл. Д. заплатила за стопанските години от 2013 г. до 2016 г. рента в размери между 90 и 120 лева на декар; че ответната страна заплатила на „***“ – ООД за стопанските от 2013 г. до 2016 г., както и на „***“ – ООД за стопанските от 2011 г. до 2014 г. за ползването на земи трета категория в землището на с. П., общ. Н.К., ренти и наеми между 90 и 150 лева на декар; че ответната страна получила рента /наем/ в размер между 90 и 150 лв. на декар за стопанските от 2013 г. до 2016 г. за отдадени от нейна страна под аренда или наем имоти трета категория в землището н с. П.на ЕТ „С.С.С.“; че ответникът сключил с Община – Н.К. договори за наем на земеделски имоти в землището на с. П.в размер на наема между 55 лв. и 125 лв. за декар, както и за земи в съседни землища за периода 2016 – 2019 г.; както и че ответникът заплащал на други арендодатели и наемодатели ренти и наеми за земи трета и по-ниска категория в землището на с. П.и съседните землище, в размери между 80 и 120 лв. за декар.
Предвид така изложените обстоятелства ищцата счита, че за нея е налице правен интерес от предявяването на настоящата претенция, поради което тя моли съда да постанови решение, с което да измени сключения договор за аренда между нея и ответната страна относно горепосочените земеделски имоти, като увеличи размера на договореното годишно арендно плащане по т.3 от договора от 30 лв. на декар на 85 лв. на декар за стопанската 2016-2017 г. и занапред до края на договора. Моли, да й бъдат присъдени направените по делото разноски.
На ответника са връчени съдебните книжа по делото и му е указан законовия срок за отговор по молбата. В срока за отговор такъв е постъпил, чрез процесуалния представител на ответника адв. П. А. от АК - Д. от АК – Ш.. В отговора се сочи, че предявеният иск е допустим, но неоснователен. Ответникът не оспорва, че с ищцата имат сключен договор за аренда на посочените земеделски земи и анекс към него, но счита, че липсват предпоставките за уважаване на искането. Твърди, че в исковата молба липсват изявления за това от кои обстоятелства са се ръководили страните при сключването на договора и как те трайно са се променили, довеждайки до несъответствие между поетите от страните задължения по договора. Ответникът счита, че предвид факта, че той е активната страна по договора за аренда, то само за него може да настъпят изменения, правещи договора икономически неизгоден. Намира, че твърденията на ищцата за наличието на договори, сключени от други лица, с други уговорки относно арендното плащане, не са основание да се счете ищцовата претенция за основателна, тъй като сключването на договор е резултат на свободна договорка между сключващите го, която не може да се приеме за трайно изменение на обстоятелствата, при които ищцата и ответника са сключили договора си. Ответникът счита, че адекватният критерий в случая е средната рента, заплащана за ползване на земеделски земи в землището на с. П.през стопанските години след сключването на договора, информация за която се съхранява в ОД „Земеделие“ – Ш.. Съобразно данните от дирекцията по земеделие средната рента, заплащана в землището на с. П.през стопанските от 2009 г. до 2016 г. е между 30 и 54 лв. за декар. Според ответника в случая е налице незначително изменение, което не е трайно и не касае обстоятелствата, от които са се ръководили страните при сключване на договора. Ответникът оспорва претенцията на ищцата и по размер, като счита, че липсват данни за това въз основа на какви обстоятелства ищцата претендира сумата от 85 лв. за декар. Предвид тези съображения ответникът моли искът да бъде отхвърлен.
Като съобрази всички посочени по делото доказателства, съдът счете за установено от фактическа и правна страна следното: Установява се с категоричност по делото, а и няма спор между страните, че с договор за аренда на земеделска земя, с нотариално заверени подписи рег. №10850/02.11.2009 на нотариус П. А., с район на действие РС – Н.П., вписан в Службата по вписванията – Н.., дв. вх. рег. №89, под №63 от 12.01.2010 г., том І, д. 61/2010, партида 16477, 16478, ищцата, в качеството на арендодател е предоставила на ответната страна, в качеството ѝ на арендатор, за временно възмездно ползване, за срок от пет стопански години, собствената си земеделска земя, находяща се в землището на с. П., обл. Ш., а именно: нива с площ от 35 декара, трета категория, в местността „***“, представляваща имот №014003 по плана за земеразделяне на селото и нива с площ от 23 декара, трета категория, в местността „***“, представляваща имот №054017 по плана за земеразделяне на селото. Страните са уговорили годишно арендно плащане от 30 лв. на декар, платими в срок до 20 декември на съответната година по банков път. С анекс към договора за аренда, с нотариално заверени подписи рег. №7273 и №7274 от 22.04.2014 г. на нотариус М. Г.,*** действие РС – София, вписан в Службата по вписванията – Н., вх. №2476 от 13.06.2014 г., акт №17, том ІІІ, д. 955/2014 г. страните са се споразумели срокът на арендния договор да бъде удължен с 10 години, считано от датата на изтичане на основния договор.
През 2014 г. и 2016 г. на ищцата от страна на ответника са били платени следните суми, представляващи рента, съгласно сключения договор за аренда: на 22.01.2014 г. сумата от 3 480 лв. – рента за стопанската 2012/2013 г.; на 23.12.2014 г. сумата от 3 480 лв. – рента за стопанската 2013/2014 г.; на 03.02.2016 г. сумата от 3 480 лв. – рента за стопанската 2014/2015 г. и на 23.12.2016 г. сумата от 2 900 лв. – рента за стопанската 2015/2016 г. Тези обстоятелства се установяват от представените по делото платежни нареждания от № PN4021113N03/22.01.2014 г.; № 757031154985/23.12.2014 г.; № S00116151214/03.02.2016 г. и № S00116181287/23.12.2016 г., всички на *** „***“ – АД.
От приложения от ищцата по делото договор за наем на земеделски земи, вписана в СВ – Н.П. №3702/01.09.2016 г., акт №25, том ІV, д.№1462/2016 г. е видно, че ответната страна, в качеството на наемател, е сключила договор за наем на земеделски земи с Община – Н.К., в качеството на наемодател, за общо 478, 217 дка земи в землищата на селата В., П.и К., като за земите от първото населено място е договорена наемна цена между 125 лв. и 55 лв. на декар; за второто – от 60, 50 лв. и 55 лв. на декар, а за третото – от 55 лв. на декар.
Съгласно представените от ответната страна официални справки за размерите на средните годишни рентни плащания за землищата от област Ш. за стопанските години от 2009/2010 г. до 2015/2016 г. се установява, че за стопанската 2009/2010 г. за земеделските земи от района на Община – Н.К. рентните плащания са в рамките от 10 лв. до 32 лв. на декар, като конкретно за земите от с. П.са 30 лв. За стопанската 2010/2011 г. средно плащанията за Община – Н.К. са между 20 лв. и 33 лв., а за с. П.– 30 лв. За стопанската 2011/2012 г. – за общината плащанията са между 20 лв. и 33 лв., а за с. П.– 30 лв. За стопанската 2012/2013 г. средните рентни плащания за земите от общината са между 27 лв. и 43 лв., като за с. П.са 36 лв. За 2013/2014 стопанска година за общината средните плащания за рента са между 28 лв. и 43 лв., а за с. П.– 40 лв. През 2014/2015 стопанска година средните плащания за рента за земите – ниви в общината са били между 27 лв. и 54 лв., а за с. П.– 44 лв. За стопанската 2015/2016 г. за Община – Н.К. средните рентни плащания са били между 25 лв. и 54 лв., като за с. П.– 54 лв.
От заключенията по изготвената по делото съдебно-счетоводна експертиза, както и допълнителни такива, чиято цел е да се установи какви са били годишните арендни плащания, които ответната страна е извършвала в качеството на арендатор, а и получавала в качеството на арендодател/наемател за последните три стопански години, както и какви са арендните плащания, извършвани от други арендатори за земи от землището на с. П.и региона, се установява следното: За последните три стопански години ответната страна е извършвала арендни плащания към „***“ – ООД, като експертизата е установила средни годишни плащания както следва: за 2013/2014 г. - 49, 342 лв.; за 2014/2015 г. - 49, 31 лв. и за 2015/2016 г. – 49, 29 лв. Тези данни обаче са дадени, без вещото лице да разполага с информация каква част от така изплатената рента се отнася за земи, отдадени под аренда в землището на с. П.и съседните, както и каква част се отнася за земи трета категория, каквато са земите отдадени от ищцата. Липсата на информация е по причина, че при ответната страна няма аналитична информация по отделните договори.
От заключението на експертизата се установява също, че в счетоводството на ответната страна изплатените на ищцата суми, във връзка със сключения договор за аренда, са отразени като изплатена рента. Липсва начислена рента по договора в размер на 30 лв. и отделно доплащане на друго основание. По този начин в счетоводството при ответната страна са били отбелязани и останалите арендни плащания.
В заключението на експертизата е дадено изчисление на минимален и максимален размер на реално изплатени ренти от ответната страна за земи от землището на с. П.и на съседни землища, което изчисление обаче, дадено в най-първото изготвено заключение, не е отчело критерия категория земя, както и е извършено без пълна информация за изплатени суми за земите, находящи се в различните землища. В допълнително назначената експертиза, след налична информация за сключените от ответната страна договори, включително и тези с „***“ – ООД, е установено, че за стопанските 2013/2014 г., 2014/2015 г. и 2015/2016 г. за землището на с. П.минималната рента за земи трета категория е от 50 лв. за декар, а максималната е от 75 лв. за декар; за землището на с. К. за стопанските години 2013/2014 и 2014/2015 г. минималната изплатена рента от ответната страна за земи трета категория е от 35 лв., а максималната от 47 лв. за декар, а за стопанската 2015/2016 г., пак за земи трета категория, минималната рента е от 35, 80 лв., а максималната е от 50 лв. за декар.
Пак от заключението по експертизата се установява, че ответната страна е получавала суми като арендодател за земеделски земи в землището на с. П.и на с. К. от арендатора ЕТ „С.С.С.“ както следва: за стопанската 2014/2015 г. средно по 56, 66 лв. за декар и за стопанската 2015/2016 г. средно по 68, 14 лв. за декар.
С експертизата е дадено изчисление и на реално изплатената средна годишна пазарна рента в землището на с. П., за да се съобрази има ли тенденция за нарастване на годишните плащания в това землище, както и в съседните землища на Община – Н.К.. Изчислението, направено от вещото лице в заключението на първата експертиза, дадено в два варианта, отново не е отчело критерия категория на земята и землище. Със заключението по допълнителната експертиза, обаче е установено, че за стопанската 2013/2014 г. средната рента за земи трета категория за землищата на селата П.и К. е 59, 03 лв.; за стопанската 2014/2015 г. е от 59, 37 лв., а за стопанската 2015/2016 г. средната рента за декар е от 61, 20 лв.
В изпълнение на възложените задачи експертизата е извършила проверка в ЗКПУ „***“ с. В. за изплатената рента за земи в землището на с. П.за стопанските 2013/2014 г., 2014/2015 г. и 2015/2016 г. Заключението на допълнителната (последна) експертиза сочи, че средната изплатена рента от посочената кооперация през 2013/2014 г. е 90 лв. за декар; за 2014/2015 г. е от 100 лв. за декар, като също толкова е и за стопанската 2015/2016 г.
Горепосочените обстоятелства съдът приема за установени по делото безспорно от посочените от страните писмени доказателства, упоменати по-горе, както и най-вече от заключенията по назначените по делото съдебно-счетоводна експертиза и допълнителни експертизи. На базата на всички тези доказателства съдът счита, че се налагат следните изводи: Необходимо е да се отбележи на първо място, че за да се разреши спорът между страните, следва да се имат предвид фактите, отнасящи се до условията, свързани със сключваните договори за аренда/наем в с. П.и съседните села на Община –Н.К. и конкретно относно земите от трета категория, каквито са именно земеделските земи, предмет на договора между страните по делото. На следващо място следва да се отбележи, че данните и направените изчисления в заключението по първата от назначените експертизи, в частта му, където са дадени стойности на изплащана рента, без да е отчитан критерии категория земеделска земя и землище, не следва да се имат предвид при решаването на спора, тъй като не може да се направи категоричен извод, че са базирани на относими към настоящия казус обстоятелства.
Без съмнение при сключването на договора за аренда ищцата и ответната страна са се ръководили от обстоятелствата, свързани с пазарния размер на изплащаната в региона и за съответния вид (категория) земеделски земи рента. Към момента на сключването на договора действително договорената между страните рента е в съответствие със средния размер на изплащаните за региона суми като рента. От договарянето на рентата между страните до предявяване на исковата претенция са изминали седем стопански години. През този период трайно са се изменили обстоятелствата, от които страните са се ръководили при сключването на договора, което е видно от данните на заключенията по експертизите за средния размер на изплащаната рента в региона, включително и изплащаната от ответната страна, а и получаваната от нея в качеството на арендодател. Значително е нараснал размерът на арендните плащания. В потвърждение на този извод е и фактът, че през последните четири стопански години ответната страна е изплатила на ищцата годишна рента за декар в размер на два пъти уговорената с договора. За стопанските 2012/2013 г., 2013/2014 г. и 2014/2015 г. ищцата е получила рента от по 60 лв. на декар, а за 2015/2016 стопанска година – 50 лв. на декар. Не се доказват по делото твърденията на ответната страна, че изплатените в повече суми от уговорените представляват бонуси. В счетоводството на ответника платените суми са отчетени като рента и нито за ищцата, нито за друг арендодател има отбелязване за заплащане на допълнително суми като бонус, или на друго основание, освен рента. Значително по-високи суми са изплащани от друг арендатор в региона за последните две стопански години (ЗКПУ „***“). Ответната страна също е сред арендаторите, които значително са повишили размера на изплащаните суми по арендни договори (за последната стопанската година преди завеждането на делото – максимална рента от 50 лв.). При тези данни съдът счита, че исковата претенция е частично основателна и доказана. Обстоятелствата, при които страните са се ръководили при договарянето на арендното плащане са се променили трайно, което е довело до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, а и страните не могат да постигнат споразумение по предложението на ищцата за изменение на договора за аренда относно уговореното арендно плащане. Предвид това съдът следва да постанови това изменение. Размерът на арендното плащане следва да бъде увеличен до към средния размер на годишна рента за декар, заплащана в региона на Община – Н.К. за земеделски земи трета категория, а именно следва да се увеличи от 30 лв. на 60 лв. за декар. В останалата част, до пълния размер от 85 лв. за декар, исковата претенция като неоснователна и недоказана, следва да се отхвърли, а именно за сумата от 25 лв. за декар.
Предвид този изход на процеса ответната страна следва да заплати на ищцата направените по делото разноски, съразмерно уважената част от исковата молба, а именно разноски в размер на 1623, 12 лв. От своя страна ищцата следва да заплати на ответната страна направените разноски, съразмерно с отхвърлената част от исковата молба, а именно в размер на 807, 04 лв.
Водим от горното съдът
Р
Е Ш И :
ИЗМЕНЯ договор за аренда на земеделска земя, с нотариално заверени подписи рег. №10850/02.11.2009 на нотариус П. А., с район на действие РС – Н.П., вписан в Службата по вписванията – Н.П., дв. вх. рег. №89, под №63 от 12.01.2010 г., том І, д. 61/2010, партида 16477, 16478, чийто срок е продължен с анекс, с нотариално заверени подписи рег. №7273 и №7274 от 22.04.2014 г. на нотариус М. Г.,*** действие РС – София, вписан в Службата по вписванията – Н.П., вх. №2476 от 13.06.2014 г., акт №17, том ІІІ, д. 955/2014 г. сключен между ЕТ „***“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. К., обл. Ш., ул. „***“ №3, представляван от И.С.Ф., в качеството на арендатор и А.Х.С., с ЕГН ********** ***, в качеството ѝ на арендодател, в частта относно дължимото арендно плащане за отдадените под аренда имоти, находящи се в землището на с. П., обл. Ш., а именно: нива с площ от 35 декара, трета категория, в местността „***“, представляваща имот №014003 по плана за земеразделяне на селото и нива с площ от 23 декара, трета категория, в местността „***“, представляваща имот №054017 по плана за земеразделяне на селото , като УВЕЛИЧАВА арендното плащане от 30 лв. (тридесет лева) на 60 лв. (шестдесет лева) за декар, считано от стопанската 2016/2017 г. до изтичане срока на договора.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание по чл.16, ал.5 от ЗАЗ от страна на А.Х.С., с ЕГН ********** ***-***“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. К., обл. Ш., ул. „***“ №3, представляван от И.С.Ф., в останалата му част до пълния размер на претенцията от 85 лв. арендно плащане на декар, а именно за сумата от 25 лв. арендно плащане на декар.
ОСЪЖДА ЕТ „***“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. К., обл. Ш., ул. „***“ №3, представляван от И.С.Ф. да заплати на А.Х.С., с ЕГН ********** ***, направените по делото разноски в размер на 1623, 12 лв. (хиляда шестстотин двадесет и три лева и дванадесет стотинки).
ОСЪЖДА А.Х.С., с ЕГН ********** *** да заплати на ЕТ „***“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. К., обл. Ш., ул. „***“ №3, представляван от И.С.Ф., направените по делото разноски в размер на 807, 04 лв. (осемстотин и седем лева и четири стотинки).
Решението подлежи на обжалване пред Ш.ския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: