РЕШЕНИЕ
№ 1706
гр. София, 30.01.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20231110141643 по описа за 2023 година
Предявен е конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Д. Р. А.
срещу етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр. София, район
„Витоша“, бул. „, представлявани от Д. Предявен е иск за отмяна на решението по т. 8
на Общото събрание на Етажна собственост, прието на 14.07.2023 г.
Ищецът Д. Р. А. твърди, че е собственик на апартамент № 32, находящ се в
процесната етажна собственост. Сочи, че на 14.07.2023 г. е проведено Общо събрание
на етажните собственици, за което е съставен протокол от тази дата. Твърди се, че на
общото събрание били приети различни решения, като атакува решението по т. 8,
обективирано в съставения протокол за ОС, а именно: „Всички фактури за таксите и
разходите за управление и поддръжка да се издават на собствениците и
ползвателите /с вещно право на ползване/ в етажната собственост“.
Според ищеца решението е незаконосъобразно и следва да се отмени. Сочи, че
съгласно чл. 6, ал. 3 ЗУЕС, обитателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост /каквото качество твърди да имат наемателите/ имат задълженията
по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9, освен ако не е уговорено друго между
собственика и ползвателя. Намира, че в нарушение на тази законова разпоредба
етажните собственици са взели атакуваното от него решение по т. 8 от дневния ред,
тъй като разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата по
смисъла на чл. 6, ал. 3 вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС /редакция на закона към момента на
ОС/, следва да се заплащат от ползвателите на съответните имоти. Ето защо счита за
незаконосъобразно тези разходи да се фактурират на името на собствениците и
ползвателите /с вещно право на ползване/ в етажната собственост. Поради тези и
останалите подробно изложени съображения моли предявеният иск да бъде уважен.
Претендира разноски.
1
В срока по чл. 131 ГПК етажните собственици при процесната Етажна
собственост са подали отговор, с който изцяло оспорват исковата молба. Твърди се, че
атакуваното решение по т. 8 от протокола от проведено ОС на 14.07.2023 г. е
законосъобразно, за което се развиват подробни съображения. Сочат, че страна по
договора за възлагане на управление и поддръжка на ЕС са съответните собственици, а
не техните наематели, поради което дружеството, осъществяващо управлението и
поддръжката не може да бъде задължено по желание на собственика да издава фактура
на друго лице, различно от страната по договора. Сочи се, че независимо, че фактурата
е издадена на името на собственика, самият разход по нея може да бъде заплатен от
трето лице, каквото е наемателят, като това зависи от условията по наемното
правоотношение. За пример се сочат и задълженията към доставчиците на комунални
услуги, при които, ако не е променена съответната партида, задължението се
фактурира на името на собственика, макар и реално същите да са заплащани от
наемателя. Считат, че и собствениците, и ползвателите, и обитателите (наемателите)
отговарят за изпълнението на едно и също задължение, всеки на собствено основание,
като погасяването на задължението от страна на когото и да е от тях, освобождава и
другия. Сочат, че ако по наемното правоотношение не е уговорено кой заплаща
разходите, то при наличието на договор за наем, то задължението за заплащане на
разходите за ползването на вещта, е на наемателя. Последното обаче намират, че има
значение единствено за вътрешните отношения между наемател и наемодател. Считат,
че е в компетентността на ОС на ЕС да вземе решение от кого да търси изпълнение на
това парично задължение, като дали след плащането му собственикът може да търси
сумата от своя наемател, е въпрос на липса или наличие на вътрешна договорка между
тях. Намират, че разпоредбата на чл. 6, ал. 3 ЗУЕС няма императивен характер, като
още по-малко може да се тълкува, че фактура за разходите за управление и поддръжка
следва да се издава единствено на името на наемателите, с които дружеството по
поддръжка няма сключен договор. Поради тези и останалите изложени съображения
молят предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендират разноски.
По направените от ищеца допълнителни оспорвания с молба с вх. №
331988/20.11.2023 г. и поддържани в открито съдебно заседание на 18.01.2024 г.:
Във връзка с въведеното от ищеца възражение за нищожност на атакуваното
решение на ОС съдът е изложил подробни мотиви в Определение № 40385/12.11.2023
г., които не следва да бъдат преповтаряни в съдебното решение. Въз основа на
посочените мотиви е и дадена квалификация на предявения в настоящото производство
иск.
С молба с вх. № 331988/20.11.2023 г. ищецът сочи допълнителни основания за
незаконосъобразност на взетото решение, поддържани и в открито съдебно заседание
на 18.01.2024 г., а именно – пороци, свързани със свикването и провеждането на ОС на
14.07.2023 г. Следва да се има предвид, че настоящият съдебен състав не следва да
разглежда въведените от ищеца допълнителни основания за материална
незаконосъобразност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Тези
оплаквания следва да се релевират в исково производство по конститутивен иск за
отмяна на решенията на общото събрание, воден по реда на чл. 40 ЗУЕС, и то в
предвидения за това срок от 30 дни от датата на узнаване на решението на общото
събрание. Недопустимо е решение на ОС да бъде отменено въз основа на пороци,
които не са въведени с исковата молба или по-късно по реда за отстраняване
нередовностите на исковата молба – в този смисъл е напр. Решение № 58 от 25.03.2014
г. по гр. дело № 5704/2013 г. по описа на I г.о. на ВКС. Ето защо, в настоящото
производство, независимо от характера на нормите, съдът не може служебно да
прилага императивна правна норма, която не е въведена като основание на иска и
съдът следва единствено да разглежда първоначално въведените от ищеца твърдения за
2
нарушения при вземането на решение на ОС. Ето защо, предмет на разглеждане в
настоящото производство е единствено оспореното от ищеца решение досежно
неговата материална законосъобразност.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
За основателността на иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС в тежест на ищеца е
да докаже, че е собственик на индивидуален обект в сграда с режим на етажна
собственост, че е спазен преклузивният срок за оспорване на взетите решения на
проведеното Общо събрание, както и че решенията, чиято отмяна се иска, са били
взети, като съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка от страните следва да докаже
положителните факти, на които основава твърденията си за допуснати нарушения на
материалноправни или процесуалноправни норми, респ. твърденията си за
законосъобразността на взетите решения на общото събрание. С оглед конкретно
наведените от страните доводи и възражения, ответниците следва да установят
спазването на всички императивни процедурни изисквания за свикване и провеждане
на общото събрание, както и материална законосъобразност на взетите решения, които
са от компетентността на ОС, както и че съдържанието на протокола отговаря на
императивните законови изисквания.
С проекта за доклад по делото, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК, като безспорни и
ненуждаещи се от доказване между страните по делото са отделени фактите, че на
14.07.2023 г. се е състояло общо събрание на етажните собственици при ЕС с адрес: гр.
София, район „Витоша“, бул. „, за което е съставен протокол от същата дата, в който е
обективирано и взето решение по т. 8, както и че ищецът е собственик на
индивидуален обект в процесната сграда. Протоколът е приет за окончателен в
проведеното открито съдебно заседание на 18.01.2024 г.
Ето защо, и на осн. чл. 153 ГПК съдът приема отделените като безспорни факти за
доказани. Същите се установяват и от приетите по делото писмени доказателства, а
именно: Протокол за проведено ОС на ЕС от 14.07.2023 г. и Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № № г. по описа на нотариус Й с район на действие
СРС.
От приетия по делото договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. се
установява, че ищецът, в качеството му на наемодател, е предоставил за временно и
възмездно ползване на С, в качеството му на наемател, притежавания от него ап. № ,
находящ се в процесната ЕС. Договорът е сключен за срок до 23.10.2023 г. /чл. 16, ал.
1/.
Приет по делото е и Протокол от проведено ОС от 15.02.2023 г., от който се
установява, че е взето решение за възлагане управлението и поддръжката на ЕС на
„Аксион Груп ДЗЗД“ за срок от 2 години, с което дружество да бъде подписан договор
за управление и поддръжка /решение № 5 от протокола/.
Установява се от приетия по делото Протокол за проведено ОС на ЕС от
14.07.2023 г., че оспореното решение по т. 8, чиято отмяна се иска, е било взето на
посочената в протокола дата. Съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се
подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен
срок от оповестяването на решението. Предвиденият в разпоредбата срок е
преклузивен, като в случая същият е спазен от ищеца. Същият не представя
доказателства и не релевира твърдение относно момента на получаване на решението.
Независимо от обстоятелството обаче дали препис от протокола действително е бил
връчен на ищеца и на коя дата, то при положение, че ОС е проведено на 14.07.2023 г., а
искът е предявен на 26.07.2023 г., предвиденият в закона срок за искане на отмяна на
взетото решение е спазен.
3
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да
проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на
диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично
посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват
основанието на предявения иск. В настоящия случай ищецът основава доводите си за
незаконосъобразност на решението поради противоречието му със закона и по-
конкретно, с разпоредбата на чл. 6, ал. 3 вр. ал. 1, т. 9 ЗУЕС /редакцията към момента
на вземане на решението/.
Според приетото на ОС решение по т. 8, всички фактури за таксите и разходите
за управление и поддръжка следва да се издават на собствениците и ползвателите /с
вещно право на ползване/ в етажната собственост.
Разпоредбата на чл. 6, ал. 1 ЗУЕС предвижда редица задължения за
собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС
/редакция към момента на вземане на атакуваното решение/ вменява задължение на
собствениците да заплащат и разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Според чл. 6, ал. 3 ЗУЕС /редакция към момента на вземане на
решението/, обитателите на сграда в режим на етажна собственост имат задълженията
по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9 ЗУЕС. "Обитатели" в ЕС са физически или
юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание
/§ 1, т. 5 от ДР на ЗУЕС/. Ето защо може да се направи извод, че наемателите, по силата
на сключен договор за наем, имат качеството на обитатели на ЕС.
В случай, че собственикът и обитателят /в случая наемателят С/ не са
договорили кой да заплаща разходите за управление и поддръжка на общите части, то
при наличие на договор за наем, задължението за заплащане на разходите, свързани с
ползването на вещта, ще възникне за наемателя. Това касае вътрешните отношения
между страните по договора за наем, като в случая, видно от договора за наем, страните
по него са договорили този въпрос. В чл. 5 от договора е постигнато съгласие, че
наемателят следва да заплаща разходите за управление и поддръжка на ЕС.
Взетото решение на ОС на ЕС фактурата да бъде издавана на собствениците на
самостоятелни обекти не противоречи на ЗУЕС. Посочи се по-горе, че съгласно чл. 6,
ал. 1, т. 10 от ЗУЕС собствениците имат задължение да заплащат и разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Ето защо, издаването на
фактура на собствениците за доставената от дружеството по поддръжка и управление
услуга не е в противоречие със закона.
От посочената по-горе правна уредба се налага извод, че лицето, което е длъжно
да заплаща разходите за поддръжка и управление на общите части, е лицето, което
ползва фактически съответния обект в етажната собственост. Това следва по аргумент
от систематичното тълкуване на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, който предвижда разходите за
поддръжка и управление на общите части да се заплащат от "собствениците,
ползвателите и обитателите", докато за другите разходи за общите части – тези за
ремонти и други капиталови вложения съгласно чл. 48, ал. 3 ЗУЕС и чл. 41 ЗС,
задължението е само на собствениците съобразно с дела им в общите части.
Следователно, макар и законът да не определя поредност, съдът намира, че задължено
лице за заплащане на вноски за поддържане и управление на етажната собственост е
фактическият ползвател, което е отразено и в чл. 6, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС във връзка с чл.
6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, а собственикът е задължен заедно с обитателя (фактически
ползвател) на самостоятелния обект съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС.
Следователно взето от етажните собственици решение за фактуриране на
получената услуга по поддръжка и управление на която и да е от трите категории лица
4
/собствениците, ползвателите и обитателите/ не би било незаконосъобразно, доколкото
всеки един от тях, в различен период от време, може да е носител на задължението на
разходите за поддръжка и управление.
Оплакването по същество на ищеца е, че ОС на етажните собственици е
предвидило възможност за издаване на фактура, в която като получател да бъде
посочен собственикът или ползвателят по силата на вещно право на ползване, но не е
обитателят на отделен обект. Съдът извършва проверка относно законосъобразността
на решението, но няма възможност да допълни същото чрез приемането вместо
етажните собственици на допълнително решение. Атакуваното решение не
противоречи на закона, тъй като и собствениците и ползвателите могат да са
получатели на услугата по поддръжка и управление, респ. да са носители на
задължение за плащане. Фактът дали и обитателите да бъдат включени в категорията
лица, които да бъдат отразявани като получатели в издаваните фактури от дружеството
по управление и поддръжка, е въпрос, който следва да бъде взет като решение от ОС
на етажните собственици.
Следва да се посочи, че друг би бил въпросът, ако от ищеца се търси изпълнение
на задължението за заплащане на съответните суми за управление и поддръжка, при
положение, че е налице друго лице, което фактически ползва съответния
самостоятелен обект /ползвател или обитател/ и е носител на задължението за
плащане. Това обаче е възражение, което би следвало да се разгледа в евентуално
производство по предявен срещу ищеца осъдителен иск.
Поради изложените съображения предявеният иск се явява неоснователен и
следва да се отхвърли.
По разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответниците
следва да бъде присъдена сумата от 1200 лева разноски по делото за платено
адвокатско възнаграждение с вкл. ДДС.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Д. Р. А., ЕГН ********** срещу
етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр. София, район иск с правно
основание по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решението по т. 8 на общото събрание на
етажните собственици, взето на 14.07.2023 г. от протокола от същата дата.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК Д. Р. А., ЕГН ********** да заплати на
етажните собственици при Етажна собственост с адрес: гр. София, район „В сумата от
1200 лева разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5