№ 473
гр. Бургас, 30.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Калина Ст. Пенева
Радостина П. Иванова
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Радостина П. Иванова Въззивно гражданско
дело № 20232100500076 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по постъпила
въззивна жалба от „БРЕЗНИК- ЧЕТИРИ СЕЗОНА“ ЕООД, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Сердика“ 2Б, ет. 1, подадена чрез упълномощения му
процесуален представител адв. Петя Шивачева против решение № 173 от 03.11.2022 г. по
гр. д. № 646/2022 г. на Районен съд –Поморие, в частта му, с която е отхвърлен иска му
срещу ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ „ХЕЛИОС“, с адрес гр. Поморие, ул. „Морска” № 52,
представлявана от управителя Данчо Павловски за отмяна на основание чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС като незаконосъобразни на всички решения на проведеното на 10.08.2021 г. общо
събрание на етажната собственост „ХЕЛИОС“.
В жалбата се изразява недоволство от първоинстанционното решение, като се твърди,
че същото е неправилно. На първо място се излага несъгласие с изводите на районния съд,
че дванадесетте сгради, находящи се в комплекса представляват една етажна собственост,
като счита, че решението е постановено в нарушение на решение № 7 от 20.05.2003г. по к.д.
№ 4/2003г. на КС, както и на ТР № 2 от 25.05.2017г. по тълк.д. № 2/2016г. на ВКС, в които е
прието, че етажната собственост са самостоятелните обекти на една сграда. На второ място
счита, че въведеното понятие „учредена етажна собственост“ няма законова регламентация,
като счита, че всяка от 12-те отделни сгради представлява отделна етажна собственост. На
трето място се излагат съображения, че събранието е свикано от нелегитимен УС, респ.
Председател на УС на ЕС, който е избран с решение на ОС на ЕС от 09.07.2019г., които са
отменени с влязло в законна сила съдебно решение от 12.07.2021г. по в.гр.д. № 775/2021г. на
БОС, с което е потвърдено решение от 14.02.2020г. по гр.д. 538/2019г. на РС-Поморие.
Сочи се също, че с влезли в законна сила съдебни решения са отменени предходните
решения на ОС на ЕС от 04.07.2018г., както и от 2017г., 2018г. и 2019г. На четвърто място в
1
жалбата се сочи, че е налице съществено нарушение, тъй като събранието не е проведено в
мястото, предварително определено в поканата, тъй като в поканата е посочено – място във
фоайето пред сладкарница, а фактически е било проведено в двора на комплекса, който не е
обща част. На пето място се твърди, че е бил спазен кворума за свикване и провеждане на
събранието, като счита за неправилни изводите на районния съд, с които е прието, че е
одобрено преразпределение на идеалните части по смисъла на чл. 17, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС,
като в тази връзка цитира практика на БОС. Излага също, че няма решение на ОС на ЕС, с
което да е одобрена таблицата на инж. Кирил Минков за площообразуване, поради което
счита, че меродавни са посочените нот. актове ид.части. Сочи, че въпреки, че в исковата
молба таблицата на инж. Минков е оспорена, районният съд не е взел становище по този
въпрос. На следващо място се сочи, че в таблицата е допусната техническа грешка, тъй като
в нея неправомерно е включен паркинг-гаража, в който не всички собственици имат
самостоятелни обекти. Възразява се също, че районният съд не се е произнесъл по
възраженията му относно представителната власт на лицата, присъствали на събранието и и
представените пълномощни. На последно място се възразява, че изцяло извън
компетентността на ОС на ЕС е да взема решение бюджета на ЕС да се формира от събиране
на финансови средства за парка и басейна, които са чужда собственост. По горните
съображения, подробно доразвити в жалбата се иска отмяната на първоинстанционното
решение и постановяване на ново, с което исковата претенция да бъде уважена. Претендира
присъждане на разноските по делото.
В съдебно заседание, въззивното дружество, чрез упълномощения си процесуален
представител поддържа въззивната си жалба и моли съдът да я уважи и да му присъди
направените пред въззивната инстанция разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемия -ответник ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
„ХЕЛИОС“, чрез упълномощения си адвокатски представител е депозирал писмен отговор,
в който изразил становище за неоснователност на въззивната жалба. Въззиваемият сочи, че
процесния комплекс представлява учредена на 14.07.2016г. единна етажна собственост,
състояща се от няколко секции, който извод е прието от ПРС и БОС и по специално в
решенията по в.гр.д. № 1026/2016г. и по в.гр.д. № 765/2016г., двете по описа на БОС. Счита,
че обстоятелството, че всяка сграда има отделен кадастрален номер не означава, че не се
касае за една единна етажна собственост, като излага, че действително няма пречка в сграда,
която има повече от един самостоятелни входа да бъде учредена самостоятелна етажна
собственост за всеки вход, но сочи, че процесния случай не е такъв. Излага доводи, че в
комплекса е налице функционална връзка между всички сгради, която се осигурява от
покрития паркинг, върху чийто покрив се намира басейна, към който имат достъп всяка от
сградите. Сочи се, че в строителната документация на комплекса, сградите са описани като
един „обект, представляващ единно архитектурно и конструктивно решение на неразделно
свързани структури с жилищно и обществено предназначение“, като в подкрепа на този
довод цитира съдебна практика на БОС. Оспорва изложените в жалбата оплаквания относно
неспазване на процедурата по свикване и провеждане на ОС на ЕС. Счита за неоснователни
доводите на въззивника, че събранието не е проведено на мястото, посочено в поканата за
свикването му, по съображения, че всички етажни собственици са били уведомени за
промяната със закачено на видно място съобщение, находящо се до поканата за свикване.
Сочи, че промяната в мястото на провеждане на събранието се е наложила във връзка със
заповед на министъра на здравеопазването за удължаване след 01.08.2021г. на
2
противоепидемичната обстановка и мерките, които следва да се спазват, като наред с това за
промяната е била предупредена и охраната на комплекса, която е насочвала собствениците
към мястото за провеждане на събранието. Относно твърденията, че събранието е свикано
нелегитимно са изложени доводи, че правилно районният съд е приел, че неучастието на
член от УС - Даминова, не е пречка за легитимност на събранието, тъй като същата е
подала уведомление да бъде освободена като член на УС. По отношение доводите за
неправилно изчислени ид.ч. на собствениците на самостоятелни обекти е посочено, че ид.ч.
от общите части на всеки собственик на самостоятелен обект е записана в документа му за
собственост, но тъй като този процент касае ид.ч. от общите части на секцията, в която се
намира обекта, а в процесния случай поради необходимост от провеждане на ОС на
собственици на всички обекти в комплекса с оглед наличие на хипотезата на чл. 17, ал. 5, т.
1 от ЗУЕС е извършено преизчисление на ид.ч. на основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС. Излага
се, че такова преизчисление е извършено с оглед съобразяване с влезлите в законна сила
съдебни решения, посочени в писмения отговор, в които е посочено, че е необходимо
преизчисляване на ид.ч. съгласно ал. 4 вр. с ал. 1 на чл. 17 от ЗУЕС. Заявява, че
определените по горепосочения ред ид.ч. са одобрени на ОС на ЕС от 04.07.2018г., като с
оглед това се иска неуважаване на доказателственото искане на въззивника за назначаване
на съдебно-техническа експертиза. Що се касае до искането за разпит на св. М. писмения
отговор е посочено, че това искане е било оттеглено от ищеца в първоинстанционното
производство. По подробно изложените в писмения отговор съображения въззиваемият
счита, че събраните е свикано и проведено при спазване на императивните разпоредби на
ЗУЕС, поради което моли за потвърждаване на обжалваното решение като правилно и
законосъобразно и за присъждане на разноски във въззивното производство.
В съдебно заседание въззиваемата ЕС, чрез упълномощения си процесуален
представител поддържа писмения си отговор и моли за потвърждаване на решението и
присъждане на разноските съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Бургаският окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и
гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по вътрешно убеждение намира за
установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционното производство пред Районен съд – Поморие е образувано по
предявен от ищеца „Брезник – Четири сезона“ ЕООД срещу Етажната собственост
„Хелиос“, с адрес в гр.Поморие , ул.”Морска” № 52 иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС
за отмяна на решенията на ОС на ЕС, проведено на 10.08.2021 г., обективирани в съставения
протокол за проведеното събрание, като незаконосъобразни.
Ищецът твърди, че е собственик на множество самостоятелни обекти /подробно
описани в исковата молба/ в различни секции от сградата в режим на ЕС, находяща се в
комплекс „Хелиос Бийч Апартмънт“ - гр. Поморие. Твърди, че на 10.08.2021г. е проведено
ОС на ЕС в процесния комплекс, чиято законосъобразност оспорва, като иска отмяна на
всички взети решения. Заявява, че оспорва процедурата по свикване и провеждане на
процесното ОС, като сочи, че извършените действия по свикване, провеждане, в т.ч.
гласуване, кворум и т.н., които счита, че противоречат на императивни правни норми. Наред
3
с това твърди, че ОС е взело решения, които са извън неговата компетентност, като всички
тези порочни действия са довели до нищожност, евентуално до незаконосъобразност на
взетите решения.
Твърди се, че в срока по чл. 40 от ЗУЕС може да се навеждат съображения както за
нищожност, така и за незаконосъобразност на решението на ОС на ЕС. Изрично заявява, че
не твърди нищожност по смисъла на чл. 26 от ЗЗД, а счита, че взетите решения нямат
правно действие по отношение на етажните собственици, тъй като са нищожни. Позовава се
на определение № 89 от 22.05.2017г. по ч.гр.д. № 1464/2017г. на ВКС, в което е посочено,че
решението на ОС на ЕС е нищожно, когато редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна
собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 или
изключението от чл. 3 ЗУЕС. Сочи, че ЕС Хелиос представлява жилищна сграда, която се
състои от 12 секции, като същата е разположение в ПИ 57491.509.36 по КККР на гр.
Поморие, поради което счита, че решенията,взети на ОС на ЕС на 10.08.2021г. са нищожни,
тъй като ЕС на комплекса, състоящ се от 12 сгради и паркинг-гараж не съществува. Навежда
доводи, че всички въпроси относно управлението на комплекса са уредени в нормата на чл.
2 от ЗУЕС, която сочи, че единственият субект, който може да го управлява е собственика
на терена и съоръженията в него. Излага, че общо събрание на няколко сгради е
регламентирано в чл. 18 от ЗУЕС. Сочи, че единна сграда в комплекса, образувана от
сградите А, Б, В, Г, Д, Е, Ж,З, И, К, Л, М, не съществува, а отделните сгради в комплекса са
многофамилни и всяка от тях е със самостоятелен кадастрален идентификатор,
представляваща отделна ЕС. Твърди, че наличието на отделни ЕС препятства кворума на
свиканото събрание да включва собствениците в посочените сгради, като наред с това
заявява, че „покрит паркинг-гараж“ не представлява обща част към ЕС Хелиос, а отделен
самостоятелен обект. По тези съображения въззивникът счита, че Хелиос е комплекс от
затворен тип /като в подкрепа на тезата си цитира съдебна практика/, който включва 12
самостоятелни жилищни сгради, паркинг- обикновена съсобственост и терен – частна
собственост на дружествата, собственици на съоръженията в него, като никой от етажните
собственици не притежава ид.ч. от терена, поради което и същият не се счита за обща част.
На следващо място се твърди нарушение на разпоредбата на чл. 12 от ЗУЕС, по
съображения, че е незаконосъобразно свикване на ОС на ЕС, включващо 12 отделни
самостоятелни сгради, че събранието е свикано от нелегитимен УС, избран на събрание,
проведено на 09.07.2019г., което е отменено от съда с влязло в законна сила на 14.02.2020г.
съдебно решение по гр.д. 538/2019г. на ПРС. Сочи също, че всички предходни решение на
ОС на ЕС от 2017г., 2018г. и 2019г. са отменени с влезли в законна сила съдебни решения.
Счита, че Данчо Павловски не е имал правомощията да свиква общо събрание, тъй като
независимо, че е бил избран за член на УС, същият не притежава право на собственост в
комплекса. Твърди се също, че събранието не е било проведено на мястото, предварително
определено в поканата, с което процедурата по свикването му е опорочена. Излагат се и
съображения за неспазване на реда за свикване по чл. 13 от ЗУЕС, нарушение на правилата
за кворума по чл. 14 и чл. 15 от ЗУЕС, без ид.ч. да са приети с решение на ОС на ЕС, като
наред с това се твърди, че в ид.ч. неправомерно е включен и паркинг –гаража. Твърди се
4
неправилно изчисляване на притежаваните от собствениците проценти идеални части от
общите части на сградата съгласно чл. 17 от ЗУЕС. Иска се прогласяване на нищожността,
респ. отмяна като незаконосъобразни на всички решения на ОС на ЕС, взети на 10.08.2021г.
В писмения отговор по чл. 131 от ГПК ответникът е изложил съображения за
неоснователност на исковата претенция, позовавайки се е на задължителна съдебна
практика, която е цитирал в писмения си отговор. Излага несъгласие с твърденията в
исковата молба, че единна етажна собственост в процесния комплекс не съществува, тъй
като в ЗУЕС нямало такова понятие и предвид обстоятелството, че комплекса има
характеристите на такъв от затворен тип. Сочи, че съгласно постановената до момента
съдебна практика /решения по в.гр.д. № 1026/2016г., по в.гр.д. №765/2016г. и в.гр.д.
627/2020г. на БОС/ в комплекс Хелиос е налице единна етажна собственост, състояща се от
множество секции, учредена на 14.07.2016г., а не отделни етажни собствености. Оспорени са
твърденията за неправилно определен кворум при провеждане на събранието, позовавайки
се отново на съдебната практика на БОС и посоченото в нея, че в случая след като ид.ч. на
всеки собственик от общите части на съответната секция са посочени в документа му за
собственост, при провеждане на общо събрание на собствениците на СОС във всички сгради
в комплекса правилно и законосъобразно техните ид.ч. от общите части са преизчислени в
хипотезата на чл. 17, ал. 5 вр. с ал. 4 от ЗУЕС, като така се гарантира еднаква тежест на
гласа на всеки собственик по въпросите относно управлението на целия комплекс, а не само
на съответната сграда. Сочи, че в изпълнение на чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС така определените
съгласно преизчислението по чл. 17, ал. 5 вр. с ал. 4 от ЗУЕС ид.ч. са одобрени на ОС от
04.07.2018г. с мнозинство от 2/3 от всички обекти. Относно включването на паркинг-гаража
в таблицата за преизчисление, ответникът оспорва наведените в исковата молба възражения,
с мотив, че в съдебна практика по в.гр.д. 1594/2017г. на БОС е прието, че така извършеното
преизчисление, включващо и паркоместата е правилно, тъй като те са реално обособени
ид.ч. от сградата, собственост на конкретен правен субект и съставляват самостоятелни
обекти по смисъла на пар. 1, т.1 от ДР на ЗУЕС. На следващо място се излагат съображения
за неоснователност на твърденията на ищеца за нарушение на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС, като
сочи, че поканата за свикване на процесното ОС на ЕС съдържа изискуемите законови
реквизити. Възразява против доводите на ищеца за липса на представителна власт на
лицето, свикало общото събрание, поради което счита за неоснователни твърденията, че
събранието е свикано от нелегитимен орган. По отношение на мястото на провеждане на
събранието се сочи, че промяната му е била надлежно оповестена и се е наложила във връзка
с противоепидемичната обстановка и взетите във връзка с нея мерки. Относно съставения
протокол излага, че същият отговаря на изискванията за съдържание по чл. 16, ал. 5 от
ЗУЕС, като сочи, че същият се подписва само от председателстващия събранието. Досежно
представителството на събранието заявява, че законът не изисква пълномощните да
съдържат нотариална заверка на подписите на упълномощителите. На последно място
излага съображения,че взетите решения за вноските за поддръжка са въз основа на
законовото задължение за поддържането
5
Районният съд е счел, че ищецът е предявил два обективно съединени иска – за
прогласяване на нищожност и за отмяна на решенията на ОС на ЕС от 10.08.2021г. Счел е,
че тъй като ищецът сочи едни и същи нарушения като основание за нищожност и
незаконосъобразност на процесните решение, с постановеното решение
първоинстанционния съд е оставил без разглеждане като недопустим иска за прогласяване
на нищожност, прекратявайки производството по делото в тази част, а по същество е
отхвърлил изцяло иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Предмет на въззивно обжалване е първоинстанционното решение, в частта, с която е
отхвърлен иска по чл. 40, ал. 1 от ГПК. В останалата част, имаща характер на определение,
решението не е обжалвано и е влязло в законна сила.
За да постанови обжалваното решение по иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС съдът след
анализ на доказателствата по делото и основавайки се на относима по спора съдебна
практика е счел, че в процесния комплекс е налице единна етажна собственост, поради
наличие на функционална връзка между отделните секции, която се осъществява чрез
покрития паркинг, към който достъп има всяка секция. Приел е, че от данните по делото не
са налице допуснати сочените нарушения при свикването и провеждането на процесното ОС
на ЕС, които да водят до незаконосъобразност на взетите решения. Решението е мотивирано
с крайния извод, че всяко от атакуваните решение е прието в рамките на компетентността
на ОС на ЕС, при спазване на изискуемия кворум, след направено преизчисление и
определяне на съответния процент от ид.ч. от общите части за всеки обект съобразно
посочените в документа за собственост кв.м. ид.ч.
При извършена на основание чл. 269 от ГПК служебна проверка на
първоинстанционното решение, въззивният съд не установи съществуването на основания
за нищожност или недопустимост, поради което намира, че то е валидно и допустимо. С
оглед доводите на страните и данните по делото и след като съобрази закона, въззивният съд
напълно въприема установената от районния съд фактическа обстановка, тъй като същата
се базира на релевантните по спора факти, като споделя и изложените в
първоинстанционното решение изводи, към които препраща на основание чл. 272 от ГПК,
като в рамките на наведените във въззивната жалба оплаквания и при съобразяване на
императивните законови норми, от правна страна намира следното:
Предявеният иск съобразно дадената от районния съд квалификация е с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
По делото е безспорно установено, че ищецът е собственик на множество
самостоятелни обекти в комплекс Хелиос – гр. Поморие, поради което същият се явява
активно легитимиран да предяви иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това няма спор и, че
искът е предявен в рамките на законовия срок по чл. 40, ал. 2 вр. с чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС,
поради което същият е допустим и следва да се разгледа по същество.
Представена е покана за свикване на общо събрание на собствениците в етажната
собственост „Хелиос" в жилищната сграда, състояща се от 12 секции от „А" до „М" и
покрит паркинг – гараж на 10.08.2021г. от 16.00ч., като събранието е свикано по решение
на УС на ЕС „Хелиос" от 24.04.2021г. с място на провеждане в пространството пред
сладкарницата / до главния вход - Секция С/В/. Поканата е изгответна на български и руски
език, като е посочен следния дневен ред за провеждане на събранието, а именно:т.1.
Утвърждаване на председател на ОС на ЕС; 2. Утвърждаване на секретар на ОС; т.3. Избор
на комисия по преброяване; т.4. Отчет на УС на ЕС;. т.5. Отчет на контролния съвет(КС) на
ЕС; т. 6. Избор на УС на ЕС; т.7. Избор на КС на ЕС; т.8.Избор на касиер на ЕС; 9.
Приемане на бюджет на ЕС за 2021 г./2022 г.; 10. Упълномощаване на УС за събиране на
просрочени такси за управление и обслужване по реда на ЗУЕС.Определяне на срок за
плащане на просрочени задължения; т. 11. Упълномощаване на УС да изиска по съдебен ред
от титуляра на партидата с аб.№220361 неплатените задължения към ВиК през юни 2019 г.
6
от ЕС“Хелиос“; 12. На основание доклад от одитора „Одит“-Бургас, упълномощаване на УС
да изиска по съдебен ред взетите от Г.Д. от касата на ЕС суми; 13.Упълномощаване на УС да
реализира всички законови действия, включително водене на съдебни дела срещу собствеци
и/или трети лица, за освобождаване или възстановяване на общите части в комплекса;
14.Упълномощаване на УС да се обърне към ВиК-Бургас и всички компетентни органи за
решаване на проблема с водоснабдяване в комплекса за общи нужди; 15. Други.
С протокол от 27.07.2021г. от 21.30 часа, подписан от председателя на УС и двама
свидетели е удостоверено поставяне на поканата за свикване на процесното ОС на ЕС на
видно място до главния вход на жилищната сграда, във фоайето на всички секции и при
охраната на входа към покрития паркинг- гараж.
Съставени са два протокола на комисията за регистрация № 1 и № 2 от 10.08.2021 г.,
като от първият от тях се установява, че в обявения част за провеждане на общото събрание -
16.00ч. са се явили собственици или техни представители, равняващи се на 35,61472 % ид.ч.
от общите части в комплекса, поради което събранието е отложено с един час, като във
втория протокол е посочено, че събранието е започнало в 17.00ч. при кворум 37,29996%
ид.ч. от общите части в комплекса.
Представен е и списък за регистрация на собствениците в табличен вид, в който са
посочени имената на всеки от собствениците, притежавания от него обект с кадастрален
номер и ид.ч. и подпис на съответните лица, които са присъствали на събранието –лично
или чрез пълномощник, както и протокол на комисията по преброяване, в който е отразено
как е гласувано всяко от решения от лицата, които са присъствали на събранието.
Представена е и таблица за определяне на съответните идеални части от общите
части на жилищна сграда с 12 секции и покрит паркинг- гараж с КОО, построена в ПИ с
идентификатор 57491.509.36, с която съобразно ид.ч. от общите части в конкретна секция в
нот. актове са изчислени ид.части от общите части за всеки обект в комплекса
Видно от съдържанието на протокола на проведеното на 10.08.2021г. общо събрание
на собствениците на Етажна собственост „Хелиос“ в жилищна сграда, състояща се от 12
отделни секции, при отразена промяна на мястото на провеждане на събранието поради
Заповед на министъра на здравеопазването във връзка с удължаване на епидемиологичната
обстановка в България до 31.08.2021г. и свързаните с нея ограничителни мерки по указание
на РЗИ-Бургас, са взети следните решения: по т. 1. Утвърден е за председател на ОС Т. П.; 2.
Избран за секретар на събранието е Д. П.; 3. Утвърдена е комисия по преброяването в
състав: И. В., М. С., А. И. и А. Ц.; 4. Приет е отчета на Управителния съвет на Общото
събрание; 5. Приет е отчета на Контролната комисия; 6. Избрани са за членове на УС на ЕС
„Хелиос“: Данчо Павловски, Б. К., Митко Загоров, Т. П. и Христо Динев; 7. Избрани са за
членове на КС на ЕС „Хелиос“: Д. Н., Н. С. и Ю. Р.; 8. Не е избран касиер на ЕС; 9. Приет и
утвърден е бюджет за следващия отчетен период; 10. Упълномощен е УС/Председателя на
УС да предприеме всички законови действия за събирането на неплатените навреме суми за
такса „Поддръжка“ за предходните периоди. Прието е, че неплатените такси трябва да бъдат
погасени до 31 декември 2021г.; 11. Упълномощен е УС/Председателя на УС да изиска по
съдебен ред от титуляра на партидата с аб.№ 220361 да възстанови платените от ЕС
„Хелиос“ негови задължения към ВиК. 12. Упълномощен е УС/Председателя на УС на
основание доклад от одитора „Одит“ – Бургас да изиска по съдебен ред сумите, които Г. Д. е
взела от касата на ЕС; 13. Упълномощен е УС да реализира всички законови действия,
включително водене на съдебни дела срещу собственици и/или трети лица, за
освобождаване и възстановяване на общите части в комплекса; 14. Упълномощен е
председателя на УС да предприеме изрично посочени действия за разрешаване на
водоснабдяването в комплекса, по т.15- Други- не са приети решения.
Видно от съдържанието на протокола, същият е подписан от председател на ОС Т. П.
и секретар на ОС Д. П. и в него са отбелязани процентите, с които са гласувани и взети
7
горепосочените решения, с отразяване на съответните проценти на гласувалите „за",
„против" и „въздържал се".
Представен е протокол от 16.08.2021г. от 19.30 часа за поставяне на съобщение за
изготвен протокол на процесното ОС, в което е посочено, че съобщението е поставено на
място до главния вход и на видно място на входовете на всички секции на жилищната
сграда, като протокола е подписан от председателя на УС - Данчо Павловски и двама
свидетели.
На първо място в жалбата се твърди неправилност на изводите на съда, че
дванадесетте сгради, находящи се в комплекса представляват една единна етажна
собственост, настоящата инстанция го намира за неоснователно по следните съображения:
По делото е безспорно установено, че процесния комплекс се състои от 12 броя
секции, построени на калкан с общ партерен етаж с предназначение за
общественообслужващи функции и покрит общ гараж за 151 автомобила, към който имат
достъп всички секции с общ паркинг-гараж на покрива, като терена, върху който построен
комплекса е в съсобственост на две дружества, без собствениците на отделните обекти в
комплекса не притежават ид.ч. от него. Не е спорно, а също така е установявано в предходни
съдебни производства досежно същия комплекс, че на партерния етаж са разположени 13 бр.
магазини, кафе - сладкарница, ресторант и гараж, като единия от тези магазини и фитнес
залата са частично разположени на партера в секция Е и частично на партера в съседните
секции от изток и от запад,
Затова и с оглед конкретните характеристики на комплекса и изградените върху
терена съоръжения, в т.ч. и предвид данните в решението по гр.д. № 821/2018г. по описа на
БОС и тези по гр.д. № 4660/2018 г. на ВКС следва да се приеме, че комплекса е такъв от
затворен тип по смисъла на пар. 1, т 3 от ДР на ЗУЕС. Независимо от това обаче тъй като
липсват както твърдения, така и данни собствениците на отделни обекти в комплекса да са
сключили договори по чл. 2 от ЗУЕС, няма предвидена в закона пречка комплекса да се
управлява от една единна етажна собственост по общите правила на ЗУЕС. В случая такава
е учредена с решение на ОС на ЕС от 14.07.2016г., като при учредяването й са участвали
собствениците на самостоятелни обекти в жилищната сграда. Наред с това независимо, че
всяка сграда има отделен кадастрален идентификатор, вход, покрив и асансьор само по себе
си това не води до извод за нейната самостоятелност, тъй като всички сгради са обединени
под един покрив и функционално са свързани помежду им в един единен ансамбъл и
функционална връзка. Следва да се отбележи, че в случая няма как етажната собственост,
която представлява обединение от свързани помежду си сгради да има отделен
идентификатор, тъй тя не представлява една сграда, а множество свързани помежду си
сгради. В случая е неприложима разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като отделните
секции в сградата не са отделени една от друга, така, че да нямат зависимост помежду си, а
тъкмо напротив същите имат общи части, които обслужват не само отделните секции, респ.
входовете им, а служат на етажните собственици в целия комплекс, т.е. в случая секциите и
входовете нямата изискуемата в посочената норма самостоятелност и относителна
независимост. Не е налице и твърдяното противоречение с цитираните в жалбата решение
№ 7 от 20.05.2003г. по к.д. № 4/2003г. на КС, както и на ТР № 2 от 25.05.2017г. по тълк.д. №
2/2016г. на ВКС, тъй като същите касаят обществени отношения, които не са свързани с
предмета на настоящия спор.
По горните съображения настоящата инстанция споделя извода на районния съд,
подкрепен от множество влезли в законна сила съдебни решения, че в комплекса
представлява една етажна собственост, състояща се от множество секции, които са
функционално и конструктивно свързани помежду си и като такива се подчиняват на
единен режим за ползването на общите части, предполагащ провеждането на общо събрание
на етажните собственици за целия комплекс/ в т.см. /решение № 53 от 11.03.2016 г. по гр. д.
8
№ 4753/2015 на Върховен касационен съд, 3-то г. о. /, решение № 99/27.05.2016 г. по гр. дело
№ 483/2015 г. по описа на ПРС, решение № 120/11.08.2017 г. по гр. дело № 410/2016 г. по
описа на ПРС, решение № 175/18.1.2019 г. на ВКС по гр. дело № 4660/2018 г., решение №
VI- 52/12.07.2016 г. по в. гр. дело № 765/2016 г. решение № III -115/04.12.2017 г. по в. гр.
дело № 1429/2017 г. по описа на БОС, решение № I-116/03.01.2018 г. по в. гр. дело №
1594/2017 г. по описа на БОС, решение № IV-102/18.12.2017 г. по в. гр. дело № 1430/2017 г.
по описа на БОС, решение № I-38/09.04.2021 г. по в. гр. дело № 207/2021 г. по описа на
БОС/.
На следващо място се прави оплакване, че събранието е свикано от нелегитимен
УС – Данчо Павловски, респ. Председател на УС на ЕС, който е избран с решение на ОС на
ЕС от 09.07.2019г., което е отменено с влязло в законна сила съдебно решение от
12.07.2021г. по в.гр.д. № 775/2021г. на БОС, с което е потвърдено решение от 14.02.2020г.
по гр.д. 538/2019г. на РС-Поморие. Сочи се, че ако П. е избран с управителния съвет от
2016г., то единия от членовете му Г. Д. е напуснала УС през 2018г., поради което УС е
станал с нечетен брой членове, което е незаконно.
По делото е установено, че с влязло в законна сила решение № І-138/ 09.04.2021г.
по в.гр.д.№ 207/2021г. БОС е отменено решение № 260028/10.11.2020 г., постановено по
гр.д. № 506/2018 г. по описа на РС-Поморие в частта, с която е отхвърлен иск по чл.40,ал.1
ЗУЕС на „Брезник-Четири сезона“ ЕООД против ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
„ХЕЛИОС“ за отмяна на взетите решения на проведеното на 04.07.2018 г. ОС на
собствениците в етажната собственост и вместо това е постановена отмяна като
незаконосъобразни на всички решения,приети на проведеното на 04.07.2018 г. ОС на
собствениците в процесната етажна собственост „ХЕЛИОС“, като по т.5 е прието
преразпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС, а по т. 8 от същото е бил
избран УС на ЕС. т.5. Приет на разпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4
ЗУЕС.
С влязло в законна сила съдебно решение от 12.07.2021г. по в.гр.д. № 775/2021г.
на БОС, е потвърдено решение от 14.02.2020г. по гр.д. 538/2019г. на РС-Поморие, с което са
отменени като незаконосъобразни всички решения на ОС на ЕС от 09.07.2019г., между
които и по т. 7 относно промяна в състава на УС на ЕС.
По делото е установено, че решението на ОС на ЕС от 14.07.2016г., на което е
избран УС на ЕС е потвърдено от съда като законосъобразно, като през 2018г. единият от
членовете му Г. Д. е подал заявление за напускането му, поради което с решение от
04.08.2018г. за председател на УС е избрана С. М.. Впоследствие с решение на УС от
03.03.2020г. за временно изпълняващ длъжността председател е избран Данчо Павловски.
Независимо, че в нарушение на чл. 19, ал. 3 от ЗУЕС членовете на УС след напускането на
единия от тях са останали четен брой, съдът намира, че взетото от тях решение за избор на
П. като временен управител не е нелегитимно, тъй като съгласно 21, ал. 2 от ЗУЕС
членовете на управителния съвет следва да продължат да изпълняват функциите си до избор
на нов/и член/ове на УС. По тези съображения, настоящата инстанция намира, че Павловски
в качеството си на действащ към този момент председател на УС /чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС/
легитимно е свикал процесното ОС на ЕС, поради което съдът намира за неоснователни
доводите в обратния смисъл, изложени в жалбата.
Що се касае до възражението, че събранието не е било проведено на първоначално
посоченото в поканата за свикването му място, както и, че е проведено в дворът на
комплекса, което не е място, което е обща част на ЕС:
Съгласно чл. 16, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се провежда на подходящо място
в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея. От
съдържанието на посочената норма се налага извода, че няма пречка общото събрание да се
проведе освен на място, което да е обща част и прилежаща към нея площ, но и на друго
9
място, близко до нея. Такъв именно е процесния случай. По делото не се спори, а от
данните, вписани в протокола се установява, че ОС не е проведено на първоначално
посоченото в поканата за свикване място, явяващо се обща част- пред сладкарницата във
фоайето, а в парковата част на двора на комплекса, която несъмнено представлява място в
близост до ЕС. Посочената промяна обаче е била наложителна по обективни причини с
оглед спазване на заповедта на министъра на здравеопазването за превантивните мерки във
връзка с усложената тогава епидемиологична обстановка в страната, като събранието е
проведено на общодостъпно и видимо за всички място, както правилно е приел районния
съд. Още повече, че по делото става ясно, че за да се достигне до първоначално обявеното
място е необходимо преминаване пред парковата зона, на която е проведено събранието.
Затова настоящия състав споделя извода на първата инстанция, че промяната в мястото, на
което е било поведено общото събрание не е ограничило правото на всеки етажен
собственик да участва в него, още повече, че мястото на провеждане е съобразено с
императивните изисквания на чл. 16, ал. 1 от ЗУЕС- т.е. мястото е в близост до етажната
собственост.
Досежно доводите за неспазване на кворума за свикване на провеждане на
събранието, поради възражения за неправилно изчисляване на ид.ч. на собствениците на
самостоятелни обекти:
Съгласно чл. 17, ал. 1 от ЗУЕС в общото събрание собствениците имат право на
глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Доколкото в случая в представените по делото нотариални актове за собственост върху
отделните обекти в етажната собственост са отразени идеалните части, прилежащи към
самостоятелните обекти, но от отделните секции, а не от общата етажна собственост,
правилно районният съд е приел, че действително за процесната етажна собственост е
необходимо преизчисляне на основание чл. 17, ал. 4 вр. с ал. 5, т. 1 от ЗУЕС. Такова в
случая е извършено, като за целта е изготвена приложената таблица за определяне на
съответните идеални части от общите части на цялата жилищна сграда, включваща 12
секции и покрит паркинг-гараж. Така направеното преизчисление е послужило за
изчисляване на кворума за провеждане на събранието, респ. гласовете при взимане на
решенията. Съгласно чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС определените идеални части по реда на ал. 4 и 5
се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от
самостоятелните обекти в сградата или входа. Общото събрание може да откаже да одобри
определените идеални части само ако е допусната грешка в пресмятането.
В случая, по т. 5 на ОС на ЕС от 04.07.2018г. е приет решение по чл. 17, ал. 6 от
ЗУЕС, но тъй като всички решения на същото ОС са отменени от съда, а няма данни за
прието ново решение в този смисъл се налага извода, че към момента на провеждане на
процесното събрание действително не е било взето ново решение по чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС.
Предвид това настоящата съдебна инстанция счита, че следва да зачете кворума по чл. 15,
ал.2 от ЗУЕС, който в случая е спазен, видно от данните по делото. Що се касае до
възраженията, че паркинг-гаража не е следвало да се включва в таблицата за преизчление по
чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, следва да се отбележи, че съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС в сгради-етажна
собственост покривът представлява обща част на цялата сграда по естеството си,
независимо от това дали тя е разделена на отделни секции, какъвто е процесния случай, щом
конструктивно и функционално са теза свързани помежду си /в този смисъл е решение № 75
от 26.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 395/2009 г., II Г. О./.
Основателно се явява оплакването, че районният съд не се е произнесъл по
възраженията на ищеца относно представителната власт на лицата, присъствали на
събранието и представените пълномощни. В исковата молба се твърди, че пълномощните не
отговарят на изискванията на чл. 14 от ЗУЕС и по-специално, че са приемани пълномощни
в нарушение на чл. 14, ал. 3 и ал. 4 от ЗУЕС. Конкретно се сочи, че Данчо Павловски, който
10
не притежава собственост в комплекса е представлявал етажните собственици Е. У., Т. У. и
Б. К. в нарушение на чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС, както и, че четирима етажни собственици Д., М.,
А. и Т. Б. са представлявани от един пълномощник в нарушение на чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС.
Действително по делото не се твърди и няма данни Данчо Павловски да притежава
собственост в процесния комплекс. В съдържанието на пълномощните, с които същият е
упълномощен да представлява етажните собственици Е. У., Т. У. и Б. К., обаче изрично е
отбелязано, че той действа като на пълномощник на друг етажен собственик „ИНДЕКС“
ООД. Представителната власт на Д. П. по отношение на „ИНДЕКС“ ООД се установява от
представеното пълномощно с нотариална заверка на подписа на упълномощителя –
управителя на „Индекс“ ООД, с което П. като съдружник в посоченото дружеството- етажен
собственик е упълномощен с правото да го представлява в ОС на ЕС като гласува, взима
отношение по всички въпроси в дневния ред, да избира и да бъде избиран в управителните
органи на ЕС. От горното следва, че изискването за нотариална заверка по чл. 14, ал. 3 от
ЗУЕС е спазено, тъй като такава е налице при представителството на П. по отношение на
етажния собственик „ИНДЕКС“ООД. Затова по отношение на представителството на
тримата етажни собственици – физически лица, в случая е достатъчна обикновената писмена
форма по чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като пълномощията са осъществени от П. в качеството
му представител на друг етажен собственик- „ИНДЕКС“ООД, по отношение на който е
спазена формата на чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС.
По отношение на представителството на етажните собственици Д., М., А. и Т. Б.,
съдът констатира, че четиримата са съсобственици на един самостоятелен обект в
комплекса и действително са представлявани в процесното ОС от едно лице в нарушение на
правилното на чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС, което сочи, че едно лице може да представлява най-
много трима собственици и/или ползватели. Независимо от това обаче настоящата
инстанция намира, че с оглед притежаваните от всяко от посочените лица ид.ч. от общите
части, ако гласовете им, респ. само на единия от тях бъдат изключени, това няма да се
отрази нито на изискването за минимален кворум, нито на резултата от гласуването на
взетите решения, тъй като всички решения са приети с кворум над 90%. По така изложените
съображения така допуснатото нарушение не се е отразило на законността на взетите
решения и не съставлява основание за отмяната им.
На последно място по отношение на възражението, че изцяло извън
компетентността на ОС на ЕС е да взема решение бюджета на ЕС да се формира от събиране
на финансови средства за парка и басейна, по съображения, че те са чужда собственост:
В случая се касае за решение за приемане на бюджет по чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС.
Както правилно е приел районният съд относно решенията по чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС
съдебната проверка за законосъобразност се ограничава само формално до обстоятелството
дали приетия бюджет съдържа изискуемата приходна и разходна част, като преценката
какви по вид и размер приходи и разходи са включени в него е по целесъобразност и съдът
няма правомощия за контрол по законосъобразност. Едва ако така планираните приходи от
такси за поддръжка и управление са обективират във взето решение по чл.11, ал.1, т.5 от
ЗУЕС, чрез създаване на задължение за заплащане на всеки от етажните собственици на така
определената вноска, съдът в случай, че е сезиран с иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС може да
извърши преценка за спазване на императивната правна норма чл.51, ал.1 от ЗУЕС.
Настоящата хипотеза обаче не е такава, поради което съдът намира за неоснователни
изложените в тази връзка оплаквания, касаещи процесното решение по чл. 11, ал. 1, т. 4 от
ЗУЕС.
По гореизложените съображения, настоящата инстанция счита, че липсват
нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на процесните решения на ОС на ЕС,
което води до извод за неоснователност на иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Поради съвпадането на крайните изводи на двете инстанции, обжалваното решение в
11
обжалваната част следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно, в т ч. и по
отношение на присъдените разноски.
С оглед изхода на делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в полза на въззиваемата
ЕС следва да се присъдят направените пред въззивната инстанция разноски за платено
адвокатско възнаграждение в размер на 500 лв. съгласно представения списък по чл. 80 от
ГПК.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 173 от 03.11.2022 г. по гр. д. № 646/2022 г. на Районен
съд –Поморие, в обжалваната част.
ОСЪЖДА „БРЕЗНИК- ЧЕТИРИ СЕЗОНА“ ЕООД, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Сердика“ 2Б, ет. 1ДА ЗАПЛАТИ на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ „ХЕЛИОС“, с адрес гр. Поморие, ул. „Морска” № 52, представлявана от
управителя Данчо Павловски на основание чл. 78, ал. 3 и чл. 80 от ГПК направените пред
въззивната инстанция разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер на 500 лв.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12