№ 1
гр. Чирпан, 03.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЧИРПАН, СЪСТАВ II, в публично заседание на
деветнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Тихомир К. Колев
при участието на секретаря Донка Д. Василева
като разгледа докладваното от Тихомир К. Колев Гражданско дело №
20215540100998 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Искът е с правно основание чл. 26 от ЗЗД.
Ищцата твърди в исковата си молба, че е законна наследница /дъщеря/ на ** Т. Н. с
ЕГН - **********, починал на 07.10.2017 год. с Акт за смърт № **/08.10.2017 год. в гр.
Стара Загора. Ответникът - А. Н. Т. бил неин брат и низходящ на починалия им баща - ** Т.
Н.. С Hot. акт № 93, том III, per. № 2638, дело № 466 от 2017 год. била извършена сделка
покупко-продажба пред Нотариус - Люсиен И. - per. № 090, с район на действие - Районен
съд - гр. Чирпан на следните недвижими имоти:
1. Поз. имот - УПИ VII - 284 в кв. 39 по плана на с. Малко Тръново, общ. Чирпан -
дворно място заедно с масивна жилищна сграда и подобренията в това място, цялото с площ
от 900 кв.м. при граници: улица, УПИ VIII - 258, УПИ XI - 284, УПИ XII - 284, УПИ VI - 283
по плана на с. Малко Тръново, общ. Чирпан.
2. Следните земеделски земи, всички находящи се в земището на с. Малко
Тръново, общ. Чирпан, а именно:
1. Нива от 16.251 дка - 2-ра категория, находящи се в местността „Чешма ака",
съставляваща имот № 032041, при граници имот № 032062 - нива, имот № 032063 -
нива, имот № 000150 - полски път на общ. Чирпан.
Б) Изоставено пасище с площ 1.000 дка в местността „Айкъна", съставляващо имот
№ 083040 - 5-та категория, с граници имот № 083039, имот № 000067 - полски път на общ.
Чирпан.
2. Нива с площ 19.753 дка - 5-та категория в местността „Язовир", представляващо имот
№ 020005 при граници: имот № 020006, имот № 000058 - полски път на общ. Чирпан,
имот № 000062 - полски път и имот № 000154 - полски път на общ. Чирпан.
Г) Нива с площ 20.014 дка - 2-ра категория земя в местността „Терените",
представляващо имот № 035005 при граници имот № 035006 - полски път на общ. Чирпан,
имот № 035018, имот № 035004, имот № 035003 и имот № 000150 - полски път на общ.
1
Чирпан.
Д) Нива с площ 42.998 дка - 3-та категория в местността „Бинека", представляващо
имот № 051012 при граници, имот № 051011, имот № 000185 - полски път на общ. Чирпан,
имот № 051013, имот № 051043, имот № 051057 и имот № 051044.
Е) Лозе с площ 5.700 дка - 4-та категория в местността „Ива Асан 2",
представляващо имот № 058019 при граници: имот № 058018 - лозе, имот № 000145 - канал
на общ. Чирпан, имот № 058020 - лозе и имот № 000174 - полски път на общ. Чирпан.
Ж) Нива с площ 15.684 дка - 4-та категория земя в местността „Дъжкери",
представляващо имот № 094014 при граници: имот № 094015, имот № 094016, имот №
094017, имот № 094018, имот № 094019, имот № 094013 и имот № 000256 - полски път на
общ. Чирпан.
Твърди, че тази сделка била нищожна и сключена в противоречия на закона - чл. 26,
ал.1 и чл. 26, ал.2 поради следните допуснати нарушения, а именно:
В посочения Нот. акт за всички имоти /глобално/ била посочена обща продажна
цена в размер на 9 900 лв., при налична официална данъчна оценка за всички имоти - 20
441,29 лв. /двадесет хиляди четиристотин четиридесет и един лв. и двадесет и девет ст./, т.е.
данъчната оценка на всички имоти се явявала повече от 2 ПЪТИ по-висока от формално
вписаната продажна цена.
За посочената в процесния Нот. акт продажна цена липсвали доказателства, че е
реално и действително заплатена на продавача, освен посоченото по-горе, че е повече от 2
пъти по-ниска от данъчната оценка.
Налице била нищожност на сделката, касаеща имот по т.1, който бил жилищен
имот-УПИ VII - 284 в кв. 39 по плана на с. Малко Тръново, общ. Чирпан - дворно място
заедно с масивна жилищна сграда и подобренията в това място, цялото с площ от 900 кв.м.
при граници: улица, УПИ VIII - 258, УПИ XI - 284, УПИ XII - 284, УПИ VI -283 по плана на
с. Малко Тръново, общ. Чирпан и въпреки, че бил лична собственост на продавача, в случая
липсвал подпис и съгласие на съпругата на същия - Рада Илиева Н., която била законна
съпруга на прехвърлителя, докато за другите земеделски земи това не било необходимо.
Изнася още, че посоченият порок на сделката /липса на съгласие на съпругата/,
било основание тази сделка да бъда обявена за нищожна.
Относно същия имот липсвала и конкретна данъчна оценка, както и конкретна
продажна цена за същия, тъй като липсвало волеизявление за цената, което не можело да
бъде заместено в данъчната оценка на този имот. Твърди се, че това е така, защото цената
представлявала съществено съдържание и важен елемент от процесната сделка и тази липса
водела до нищожност на същата сделка, освен посочената по-горе липса на съгласие и
подпис на съпругата на прехвърлителя, която не участвала в сделката.
Счита процесната сделка за нищожна и поради наличие на друго законово
основание, че същата била симулативна и привидна, защото формално вписаната покупко-
продажба, а дисимулативната всъщност било дарение, защото прехвърлителят прехвърлил
собствеността на посочените по-горе на неговите лични недвижими имоти - на своя син -
ответника, без да има доказателства, че цената от 9 900 лв. е реално платена и действително
получена от продавача, освен посоченото по-горе, че формално вписаната цена от 9 900 лв. е
повече от 2 пъти по-ниска от официалната данъчна оценка.
Ищцовата страна твърди, че това било още едно основание по чл. 26, ал.2 от ЗЗД
настоящата сделка да бъде обявена като нищожна.
Посочените недвижими имоти по процесната сделка били конкретно
индивидуализирани /площ, граници, категория на земята, местонахождение/, без да бъде
конкретно посочено кой имот колко лева струва и за кой имот каква е конкретната данъчна
2
оценка, което съображение противоречи на закона и било основание за обявяване на
нищожност по чл. 26, ал.1 от ЗЗД, защото липсата на конкретизация по основен елемент от
сделката /липсата на отделна цена за всеки отделен имот/ било законово изискване, което не
можело да бъде пренебрегнато и което не създавало правна сигурност в процесната сделка.
Тъй като прехвърлителят-продавач починал само след 90 дни /3 месеца/ след
изповядване на сделката и същият бил на продължително лечение /хемодиализа/ и на
стационарно болнично лечение в Окръжна болница - Стара Загора, можело да се приеме, че
липсвало автентично съгласие и действителната истинска воля на продавача, защото в това
си здравословно състояние прехвърлителят нямал възможност да осъзнава действията си и
последиците от това при наличното си здравословно и психическо състояние.
Тъй като продавачът-прехвърлител починал ищцата, като негова законна
наследничка, имала правен интерес да води настоящия иск и моли Съда да обяви посочените
сделки - Нот. акт № 93, том III, per. № 2638, дело № 466 от 2017 год. за нищожни по реда на
чл. 26, ал. 1 и ал.2 от ЗЗД на основание изложените съображения.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника в който взема
становище,че исковата молба е допустима, но неоснователна и необоснована, поради което
следва да бъде отхвърлена спрямо ответника А. Н. Т., като излага подробни съображения за
това.
Във втория отговор изнася, че ищцата с депозираната молба от 10.01.2022 г.
уточнява цената на иска, като посочва, че същата е в размер на 20 441.29 лв. и е равна на
данъчната оценка /обща/ за всички имоти - предмет на исковата молба.
С молба от 21.01.2022 г. е извършена конкретизация на ИМ, като ищцовата страна
заявява, че искането е да бъде обявен за нищожен /недействителен/ Договор за покупко-
продажба на недвижими имоти от дата 18.07.2017г., който Договор е обективиран в
Нотариален акт № 93, том III, № 2638, дело № 466 от 2017г., изповядан пред Нотариус рег.№
090 - Люсиен И. - с район на действие PC гр. Чирпан от 18.07.2017г.
Въпреки конкретизацията на исковата молба, ответникът оспорва изцяло
предявения от ищцата иск по чл. 26 от ЗЗД като неоснователен и необоснован по
съображенията, посочени в депозирания отговор на исковата молба.
В с.з. процесуалния представител на ищцовата страна направи отказ на осн. чл. 233
от ГПК и съдът прие отказа от иска, в частта относно искането за прогласяване на
нищожност на договор за покупко – продажба на недвижим имот от 18.07.2017год., който
договор е обективиран в Нотариален акт № 93, том III, рег.№ 2638, изповядан пред Нотариус
рег.№ 090 - Люсиен И. - с район на действие РС гр. Чирпан, касаещ в частта, описана в нот.
акт на 8-мо място, а именно: Дворно място ведно с построените в него МАСИВНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА и подобрения, с площ от 900 кв.м. (деветстотин квадратни метра), за
което е отреден УПИ VII-284 (седем римско за номер двеста осемдесет и четири арабско) в
кв. 39 (тридесет и девет) по регулационния план на селото, при граници: улица. УПИ VIII-
258, УПИ XI-284, УПИ ХII 284 и УПИ VI-283, като прекрати производството по гр. д. №
998/2021 по описа на РС Чирпан в тази му част.
Ответната страна редовно призована, явява се лично и с адв. З. от АК Стара Загора
който в с.з. поддържа отговора и възраженията направени с отговора на ИМ.
От събраните по делото писмени доказателства, преценени по отделно и в тяхната
съвкупност и становищата на страните, съдът приема за установена следната фактическа
обстановка:
Договорът за продажба от 18.07.2017 г., атакуван от ищцовата страна като нищожен,
е сключен от страните по него при продажна цена на недвижимите имоти, негов предмет, в
3
общ размер от 9 900 лв., при данъчна оценка на имотите към същата дата от 17 034,69 лв./
без данъчната оценка на имота по отношение на ,който е прекратено производството /.
В хода на процеса ищцовата страна, чрез процесуалния си представител, поиска да
установи освен разликата между данъчната оценка и продажната цена, на които е основал,
макар и не директно посочено, но по същество достатъчно ясно описано още в ИМ
нееквивалентност на престациите, и пазарната стойност на продаваемите земеделски имоти,
останали предмет на делото, към датата на продажбата, във връзка с което, е прието и
приложено по делото заключението на в.л. М. П.- СОЕ. Вещото лице в заключението си
твърди, че пазарната стойност на продаваемите земеделски имоти при сключване на
сделката- 18.07.2017 г. била в общ 114 218, 00 лв.Съдът счита, че заключението на вещото
лице следва да бъде съобразено с нормата на чл.202 от ГПК, като не приема за достоверни
наведените в заключението изводи.
Това е така защото съдът счита за твърде завишена пазарната стойност на
процесните земеделски земи за периода на лятото на 2017 г., касаеща имоти в района на
землището на с. Малко Тръново, общ Чирпан. Съображенията на съда за това са следните:
От заключението на вещото лице не може да се установи защо ниви втора категория са
посочени с пазарна цена от 1000, 00 лв. на декар, ниви трета категория също са посочени с
пазарна цена на 1000,00 лв. на дка., а ниви четвърта и пета категория са посочени с една и
съща пазарна цена от 950,00 лв. на дка. Очевидно стъпка между различните категории
според вещото лице едва ли не не съществува. Изрично от горното изобщо не се установяват
някакви квалифициращи признаци на конкретните земеделски имот, които да обуславят
такива високи цени за района.
Съдът извърши самостоятелно справка в интернет страницата на НСИ /
Националния статистически институт и констатира, че за въпросната 2017 г. в обл. Стара
Загора средната пазарна цена за земеделски земи е била 783,00 лв., а за ниви 784,00 лв. В
тази връзка съдът счита,че следва да посочи и следното в цитирания сайт на НСИ има данни
за средна пазарна цена на земеделски земи и ниви за 2021 г. с база данни и по общини, като
за община Чирпан, където попадат земеделските имоти, предмет на производството, е в
размер на 910,00 лв. Като следва да се има предвид и използвана за това методология,
изрично посочена от НСИ- „ В рамките на наблюдението се събира информация за
абсолютните цени на сделките със земеделска земя. От респондентите не се изисква
изчисляване на средна цена, когато сделките са повече от една. В този случай те попълват
цената, на която най-често са купували/продавали земя в землището на съответното
населено място.“
Следователно дори тези цени следва да се приемат само за ориентировъчни. Не
случайно вещото лице в с.з. макар и с много уговорки заяви, че не е чела / използвала /
цените записани в Нотариални актове от служба за вписванията гр. Чирпан, тъй като
посочените в тях цени били „ близки или същата/ те,като тези в данъчните оценки „.
Водим от горното съдът счита,че следва да приеме за справедлива пазарна цена на имотите,
предмет на сделката, към лятото на 2017 г. в общ размер на 95 056,20 лв./ 121,400 дка по
783,00 лв. е равно на 95 056,20 лв. /
Следователно от горното следва да се направи извода, че искът на посоченото по
горе основание е неоснователен, тъй като сделката не е сключена при неравностойност /
нееквивалентност / на насрещните престации на страните, която би могла да обоснове
4
нейната нищожност, поради противоречие с добрите нрави, воден от следните съображения:
Добрите нрави са морално-етична категория категория, отнасяща се до зачитаните
общовалидни в определен момент от развитие на обществото морални принципи, представи
за добро и зло, за положителното и отрицателно оценявано от обществото поведение,
съобразно духовните му ценности, на която законът е отдал правно значение с разпоредбата
на чл. 26, ал. 1, предл. предпоследно от ЗЗД, прогласявайки за нищожни договорите,
накърняващи добрите нрави- т. е в качеството и на ограничител на прогласената от чл. 9 от
ЗЗД свобода на договаряне, заедно с приложимите за съответното правоотношение,
установено при договорянето на страните, правни норми.
Поради това, преценката на съда дали е налице накърняване на добрите нрави,
следва да се извърши за всеки отделен случай, като се съобразят както спецификата на
правоотношението, което страните са установили помежду си, така и всички останали
факти, свързани със съответната сключена между тях сделка, за да се излезе от сферата на
абстрактната норма и се разпознае приложима ли е тя към повдигнатия пред съда спор за
действителността на сделката, на наведеното от ищеца основание.
В конкретния случай се касае до договор за продажба на недвижими имоти, който е
по естеството си двустранен, консенсуален и възмезден договор, по силата на който
продавачът прехвърля в полза на купувача правото на собственост върху имота/ те, срещу
заплащането на продажна цена, и като по аргумент от противното на принципите за
недопускане на неоснователно обогатяване и на добросъвестност при договарянето може да
се смята, че за постигане на целта на този договор- да се придобие нещо, насрещните
престации на страните се очаква да са равностойни/еквивалентни.
Страните са договорили продажната цена на имотите по сделката в размер на 9900
лв., при данъчна негова оценка към датата на сключване на договора, в размер на 17 034,69
лв.лв., -т. е. продажбата е реализирана обективно при цена на имотите по-ниска и от
пазарната им стойност, и от данъчната им оценка.
Когато се касае до договори за продажба и твърдения за тяхната нищожност поради
накърняване на добрите нрави, с оглед нееквивалентност на насрещните престации на
страните, установената съдебна практика по приложението на чл. 26, ал. 1, предл.
предпоследно от ЗЗД, изцяло споделяна и от този състав, е обаче категорична, че
обстоятелството, щото продажбата е извършена на цена по-ниска от данъчната оценка, не
води само по себе си до извод за нееквивалентност на насрещните престации на страните по
сделката, както и че за да се признае нищожност на една сделка по продажба, като
накърняваща добрите нрави, заради нееквивалентност на насрещните престации на
страните, следва да става дума за нееквивалентност, която е явна, значителна и практически
сведена до нулева престация на едната страна.
Такава практически сведена до нула насрещна престация от страна на купувача по
договора не е налична в случая, доколкото заплатената от него по договора продажна цена
не е над 10- 12 пъти по ниска от пазарната стойност на имотите към датата на продажбата
5
им с всички условности при определяне на справедливата пазарна цена, изрично обсъдени
по- горе.
Отделно от това, когато се касае до преценка накърнени ли са при сключване на
конкретния договор добрите нрави, следва задължително да се отчете и обстоятелството, че
при извършване на продажба между лица в близкия семеен кръг, за нашите традиции и
морални норми е обичайно да се отчитат и нравствено- етичните отношения на
привързаност и взаимопомощ между страните по договора, които, взети предвид ведно със
свободата на договаряне, са в състояние да обосноват между тях съгласие за извършване на
сделката при продажна цена, по-ниска от пазарната стойност или данъчната оценка на
имота, без това да накърнява добрите нрави.
В заключение относно това основание , съдът счита, че следва да посочи следното:
Критерии, които да обосноват нееквивалентност на престациите са необходими, тъй като в
противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се
накърнил принципът на свободата на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/, защото еквивалентността
на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес.
Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в
престациите - в решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О.
на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от
пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на I Г. О. на
ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана
необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По-
абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната
нееквивалентност в постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010
г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008 г. на I Г. О. на ВКС. Според това решение съгласно чл. 9
от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към
правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят допуска, че
цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време
понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при
тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на
насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е
налице, когато насрещната престация е практически нулева.
Неоснователно е и възражението за нищожност на договора на основание по чл.26,
ал.2, предл.последно от ЗЗД- поради привидност на договора за покупко продажба.
От конкретизацията на иска, извършена пред настоящата инстанция следва, че
ищеца се позовава на относителна симулация, понеже твърди, че покупко продажбата е
безвъзмездна и прикрива дарение. Както се установява сделката между страните е възмездна
и правото на собственост е прехвърлено срещу определена сума, заплатена предварително
от продавача.
Ето защо твърденията за това, че договорът за покупко продажба е привиден и
прикрива безвъзмездна сделка дарение са недоказани, респективно- основаното на тях
възражение за нищожност е неоснователно.
Недоказани останаха и твърденията на ищеца, че договора е сключен при липса на
съгласие. По делото не се събраха каквито и да е било доказателства / писмени или гласни /,
установяващи здравословното състояние на прехвърлителя.
Затова съдът счете, че предявеният иск е неоснователен и като такъв следва да се
6
отхвърли.
В частта на разноските.
Разноски се претендират и от двете страни.
С отхвърляне на иска, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, разноски се следват само
на ответната страна и не се следват такива на ищеца, поради което ищецът следва да бъде
осъден да ги заплати.
Воден от тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Б. Н. Т., ЕГН - **********, **, чрез адв. С. З., АК - Стара
Загора, ул. „К. ** сл.№ по ЕАР - ********** – пълномощник срещу А. Н. Т., ЕГН -
**********, гр. ** за обявяване за нищожен Договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от дата 18.07.2017г., в частта представляващи земеделски имоти, който Договор е
обективиран в Нотариален акт № 93, том III, № 2638, дело № 466 от 2017г., изповядан пред
Нотариус рег.№ 090 - Люсиен И. - с район на действие PC гр. Чирпан от 18.07.2017г. и
описани от пункт 1 до пункт 7, включително в цитирания НА, като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА Б. Н. Т., ЕГН - **********, ** да заплати на А. Н. Т., ЕГН - **********,
гр. ** направените по делото разноски в размер на 1500,00 лв.- адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Окръжен съд- Стара Загора.
Съдия при Районен съд – Чирпан: _______________________
7