Решение по дело №11390/2020 на Софийски градски съд

Номер на акта: 260691
Дата: 24 февруари 2022 г. (в сила от 24 февруари 2022 г.)
Съдия: Станимира Стефанова Иванова
Дело: 20201100511390
Тип на делото: Въззивно гражданско дело
Дата на образуване: 22 октомври 2020 г.

Съдържание на акта Свали акта

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

№…….....................

гр. София, 24.02.2022г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, IV Б отделение, в публичното заседание на втори декември, две хиляди  двадесет и първа година, в състав:

 

                                         ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИРА И.А

                                                  ЧЛЕНОВЕ: РАЙНА МАРТИНОВА

мл.с. ТЕОДОРА КАРАБАШЕВА                                             

при секретаря М. Димитрова, като разгледа докладваното съдия Станимира И.а въззивно гр. дело №  11390   по описа за 2020г. на СГС, за да се произнесе взе предвид следното.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав

1. „М.к.”ЕООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:*** 4 е осъдено да заплати на „С.”ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***  сумите, както следва: на основание на чл. 233, ал. 1, пр.2  от ЗЗД сумата от 1281,69лв., ведно със законната лихва от 19.07.2017г. до изплащането й, представляваща стойност на разходи за ремонт и възстановяване на несъгласувани преустройства в обекти, извършени от наемателя М.К.”ЕООД след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г; на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК съдебни разноски от 403,07лв.;

2. като неоснователни поради погасяване чрез прихващане с насрещно вземане на М.К.”ЕООД по т.3.4. от договора за наем от 29.09.2016г. за връщане на дадена гаранция от 1800 евро са отхвърлени:

-          иска за горницата над 1281,69лв. до предявен размер от 2153,05лв;

-         иск по чл. 232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 888,88лв., представляваща разлика между общия размер от 4409,38лв на: неплатени наемни вноски по договор за наем от 29.09.2016г. за периода от 15.04.2017г. до 31.05. 2017г. /по 500 евро без ДДС/ от 1760,26лв. с ДДС; консумативи – ТЕЦ, електрическа енергия и вода за периода от 01.02.2017г. до 31.05.2017г.-725,20лв., зо които вземания за наем и консумативи са издадени фактури 814/28.03.2017г.; 817/28.04.2017г.; № 823/26.05.2017г.; № 823/26.06.2017г.; сума за такса смет  за периода от 29.09.2016г. до 02.06.2017г. съгласно т. 3.2.2. от договора за наем – 1596,61лв.; сума за принудително спиране на електрозахранването в обекта в размер на 76лв; сума за възстановяване на електрозахранването от 152,88лв; сума за прекодиране на СОТ инсталация от 126лв. и дължимата от ищеца на ответника сума –връщане на даден депозит  по договора за наем в размер на от 1800 евро ;

3. като неоснователни са отхвърлени:

- иск по чл. 233, ал.1, пр.2 от ЗЗД за заплащане на горницата над 2153,05лв. до предявен размер от 7197,06лв. представляваща стойност на разходи за ремонт и възстановяване на несъгласувани преустройства в обекти, извършени от наемателя М.К.”ЕООД след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г;

-         иск по чл. 233, ал.1, пр.2 от ЗЗД за заплащане на сумата 16 882лв., представляващи стойност на липсващи вещи след предаването на владението на наемодателя на обектите по договора за наем от 29.09.2016г. и закупуване и монтаж на нови;

-         иск по чл. 82 от ЗЗД за заплащане на сумата от 2320 евро, представляващи обезщетение за претърпени вреди от неизпълнение на договорно задължение за освобождаване на имота след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г. и предаването му в добро състояние,  от които: 1000 евро претърпяна загуба от платена неустойка по договор за наем от 15.05.2017г. с ІІІ-то лице; 1320 евро представляващи пропусната полза – неполучен наем по договора за наем от 15.05.2017г. с ІІІ-то лице;

като С.– П”ООД е осъдено да заплати на „М.к.”ЕООД на основание на чл. 78, ал.3 от ГПК съдебни разноски от 1973,18лв.

Срещу така постановено решение са депозирани:

1.    въззивна жалба вх.№ 5063934/02.06.2020г. по регистъра на СРС  от ищеца „С.”ООД, ЕИК ******в частта, в която исковете са отхвърлени. Изложило е съображения, че решението в тази част е неправилно, постановено при нарушение на съдопроизводствени правила и на материалния закон, необосновано. Посочило е, че с договора за наем предоставил на ответника ползването на четири надземни гаражи ведно с вещите в тях, състоянието на  имотите и вещите било описано в договора наем, в него били посочени и електронни адреси, на които страните да водят кореспонденция. По делото било установено, че на 28.03.2017г. изпратил по ел.поща на ответника фактура за дължими консумативи, ответникът не платил същата в 14 дневен срок и така нарушил задълженията си по чл. 5.4. и чл. 5.5. от договора. , от 12.04.2017г. ответникът бил неизправна страна по договора.  Неправилно било прието от СРС, че с писмото от 18.04.2017г. ответникът валидно отправил 2-месечно предизвестие за прекратяване на договора за наем . Посоченото в това писмо основание – чл. 4, т. 5.3. не съществувало в договора за наем и така изявлението било без основание. Не било изпълнено задължението по чл. 22, ал.4  от ЗУТ. Процедура по обществено обсъждане по реда на чл. 127 от ЗУТ за проектите за преструктуриране на жилищни комплекси за обекта не била проведена. Писмото от 18.09.2018г. не съдържало отказ за издаване на индивидуален административен акт – виза за проектиране по чл. 214 от ЗУТ, а само давало указания.  Районният съд не бил посочил дата,  до която ответникът ползвал имотите, не анализирал електронни писма между страните, последните установявали, че ответникът владеел имотите до 05.06.2017г. Ответникът не бил оспорил представените от ищеца доказателства и твърденията му, неправилно районният съд анализирал и установявал факти за които нямало твърдения от страните и достигнал до неверен извод, че по взаимно съгласие договор е прекратен на 02.05.2017г. В случаят договорът бил развален от ищеца с едномесечно предизвестие поради забава на плащането на задълженията по фактурата от 28.03.2917г., основание за което било предвидено в чл. 5.4. от договора за наем. Установено било валидно възникнало вземане на ищеца срещу ответника за сумите, за които били предявени исковете, съдебно-счетоводната експертиза потвърждавала същите. Правилно районният съд приел, че са възникнали вземанията на ищеца за плащане на наема от 1760,26лв. с ДДС и за консумативи от 725,20лв. С договора за наем било уговорено, че с дадената от ответника гаранция от 1800 евро  може да се прихващат суми за неплатен наем, но с писмото от 18.04.2017г. ответникът изрично е посочил, че ще плати и консумативите след представянето на фактурите за тях, поради което и се съгласил с тези суми да се направи прихващане, нямало пречка и с други задължения да се направи такова прихващане. Установено било, че таксата за битови отпадъци е платена от ищеца, че задължение за същото имал ответникът.  При съществуващите между страните отношения невъзможно било ищецът да предаде на ответника квитанциите за платени такси за битови отпадъци, а и с писмото от 18.04.2017г. ответникът се съгласил да ги плати. Тази сума от 1330,39лв. не била прихваната с протокола от 26.06.2017г. Представените документи доказвали за кой период е било спирането на електроенергията, същото се дължало на виновно неизпълнение на задълженията на ответника по договора за наем. Прекодирането на СОТ се наложило поради отказ на ответника да отвори помещенията. Успял да влезе в имотите едва на 05.06.2017г. в присъствието на полиция, неправилно районният съд приел, че протокола за влизането бил съставен от доверени на ищеца лица. Вещите в имотите не му били върнати, те били описани в протокола при сключването на договора за наем, установявали се и от гласните доказателства, подал сигнал до полицията за липсата им. Съдебно-оценителната експертиза установявала размер на вредите.  С чл. 4.2.6. от договора  страните се съгласили наемателят да не извършва преустройства в помещенията без изричното съгласие на наемодателя, такова съгласие не било дадено, но установено било, че преустройства са извършени, че наемателят не върнал предишното състояние на обектите и така доказан бил иска му за заплащане на стойност на работи, необходими за възстановяване на обектите в състоянието им към сключването на договора за наем. Размер на този иск бил установен от заключението по съдебно-техническата експертиза. Неправилно било прието от районния съд, че част от ремонтни дейности били за обновяване на оборудване, което не било установено да е повредено от наемателя.  Доказал бил и претенциите си по чл. 82 от ЗЗД – сключване на договор за наем с „И.”ЕООД за обектите, уговаряне на неустойка за неизпълнение на задължение за предаване на държането им, че по вина на ответника не успял да изпълни това си задължение и така пропуснал да получи наем, съответно платил неустойка за неизпълнение на задължението си. Събраните гласни доказателства, обясненията дадени по реда на чл. 176 от ГПК установявали основателността на исковете му. Претендирал е разноски. Оспорило е поради прекомерност претенцията за разноски за насрещната страна.

Въззиваемият-ответник по исковете „М.к.”ЕООД, ЕИК ******е оспорил жалбата. Посочил е, че решението на СРС в обжалваната част било правилно. Посочило е, че правилно било прието от районния съд, че с писмото от 18.04.2018г. отправил валидно предизвестие за прекратяване на договора на основание на т.5.3. от него , че същото е достигнало до ищеца и така договорът бил прекратен с изтичане на 2 месечния срок за предизвестие.  Не било установено ищецът да е отправил изявление за разваляне на договора, което да е достигнало до ответника, поради което и доводите на въззивника че той е развалил договора били неоснователни. Дори уведомлението от 28.04.2017г. не съдържало изрично изявление за разваляне на договора.  Преди да изтече срока на предизвестието освободил имота, наемодателят не изпратил свой представител и затова не бил подписан протокол за същото. Събраните гласни доказателства установявали, че наемодателят приел обекта без забележки, но отказал да подпише протокола.  Всички задължения по договора за наем до предаването на обекта  бил платил  и това се установявало от прието заключение по счетоводната експертиза. Не дължал суми за период, в който не ползвал имота. Оспорило било с отговора на исковата молба индивидуалните административни актове, те правилно били приети от СРС за неотносими.  Поведението му не било причина за спиране на електрозахранването, за прекодиране на СОТ инсталация и разходи за същото не следвало да се поставят в негова тежест. Тези действия били извършени от ищеца по негово желание. Съставените от ищеца частни документи не установявали по несъмнен начин претенцията му.  Върнал ключовете за имотите на ищеца, за същото не бил съставен двустранен протокол, съставеният от ищеца не установявал обстоятелствата, посочени в тях. Гласни доказателства не установявали обстоятелства по протокола от 05.06.2017г. Заключението по техническата експертиза било  въз основа на съставени от ищеца документи и не следвало да се кредитира.  Останалите дейности касаели обновяване на оборудвания, повреди на които не било доказано че се дължат на поведение на ответника.  Не дължал сумите, за които бил предявени исковете по чл. 82 от ЗЗД. Договорът за наем с ІІІ-то лице бил непротивопоставим на ответника, своевременно го оспорил. Поведението на ответника не било установено да е довело до претърпяване на вредите от ищеца. Счетоводната експертиза не установила плащане на неустойката, ищецът създал пречки за събиране на доказателства, разписката за плащане на неустойката не била противопоставима на ответника. По същите съображения правилно бил отхвърлен и иска за пропуснати ползи.  Правилно било прието от СРС валидно възникнало вземане на ответника срещу ищеца за връщане на платената гаранция по договора за наем. Претендирало е разноски.

2.насрещна въззивна жалба вх. № 5101800/24.07.2020г. по регистъра на СРС депозирана от ответника по исковете - „М.к.”ЕООД, ЕИК ******в частта, в която исковете са уважени. Изложило е съображения, че решението в тази част е неправилно, постановено при нарушение на съдопроизводствени правила и на материалния закон, необосновано. Посочило е, че неправилно било прието от СРС че договорът за наем бил прекратен по взаимно съгласие на страните. Това не било вярно, а и в друга част от мотивите си районният съд приемал, че имало валидно отправено изявление за прекратяване на договора от ответника до ищеца.  Установено било по делото, че служителите му са предали на ищеца ключовете за обектите, но не съставили протокол за същото, че съставеният такъв от ищеца за състоянието на имота не е  подкрепен от други доказателства по делото, а  този протокол бил оспорен от ответника. Нелогично било почти 3 години след освобождаване на имота в него да има все още следи от извършени дейности по натоварване и извозване на отпадъци, поради което и заключението по техническата експертиза не следвало да се кредитира в тази част, а и в останалата му част, защото било изготвено по съставени от ищеца документи.  В имота не бил извършвал преустройства изобщо. Претендирало е разноски.

Въззиваемият- ищец „С.”ООД, ЕИК ******е оспорил жалбата. Посочил е, че решението на СРС в тази  обжалвана част било правилно. Писмото от 28.04.2017г. освен по ел. поща изпратил и чрез Бъргарски пощи”, същото давало срок за предаването на имота на 29.05.2017г., но тогава ответникът не му върнал имотите.  Не били оспорени представените с исковата молба писмени доказателства и твърденията на ищеца за момент на прекратяване на договора за наем. Влязъл в имота на 05.06.2017г. в присъствието на полиция, тогава установил и че са направени преустройства в имотите, че липсват вещи, че има и повредени вещи. Претендирало е разноски. Оспорило е поради прекомерност претенцията за разноски за насрещната страна.

Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства,  приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх. №96825/19.07.2017г. по геристъра на СГС изпратена по подсъдност на СРС, депозирана от С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******, с която е  поискал от съда да осъди ответника да му заплати сумите, както следва: сумата от 888, 88лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г., до изплащането й, представляващи непогасени задължения за плащане на суми за наем и за консумативи за ползването на обекти по договор за наем от 29.09.2016г.; сумата от 16 882лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г., до изплащането й, представляващи стойност на липсващо обзавеждане в обектите  по договора за наем от 29.062016г. и цената на доставката и монтажа му; сумата от 7197,06лв. , ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г., до изплащането й, представляващи стойност на извършен ремонт за привеждане на обектите по договора за наем от 29.09.2016г. в състоянието, в което са предадени при сключването му;  сумата от 1000 евро, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г., до изплащането й, представляващи обезщетение за вреди - претърпяна загуба от платена неустойка по договор за наем от 15.05.2017г. с ІІІ-то лице в следствие от неизпълнение на ответника на задължението му да върне обектите по договора за наем от 29.09.2016г. в срок и в състояние, в което са предадени; сумата от 1320 евро, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г., до изплащането й , представляващи обезщетение за вреди –пропусната полза  да получи наем по договор за наем от 15.05.2017г. с ІІІ-то лице в следствие от неизпълнение на ответника на задължението му да върне обектите по договора за наем от 29.09.2016г. в срок и в състояние, в което са предадени. Навело е твърдения, че с ответника сключили на 29.09.2016г.  договор за наем  за намиращи се гр.София, ул. „******на надземни гаражи № 1 с площ от 36,99кв.м.; № 2 с площ от 35,36кв.м. ; № 11 с площ от 161,56кв.м.; № 12 с площ от 86,22кв.м.,  ведно с намиращите се в тях оборудване и обзавеждане, предал ги на ответника и така за ответника възникнало задължение да заплаща месечен наем от общо 500 евро и консумативи за ползването на имотите, ответникът му платил депозит от 1800 евро.  Състоянието на имотите и вещите били посочени в подписна между страните протокол от 15.10.2016г., с анекс от 01.11.2016г. се съгласили за адреси на които да разменят кореспонденция.  Посочил е, че към 18.04.2017г. ответникът бил получил фактура № 814/28.03.2017г. за консумативи за февруари 2017г. и за наем за периода от 15.04.2017г. до 15.05.2017г.  Ищецът получил по ел.поща уведомление изх. № 1/18.04.2017г. , с което му се давало предизвестие от ответника за прекратяване на договора след изтичане на 2 месеца , указание, че наем за този 2 месечен срок ще се прихване с платен депозит, ответникът се ангажирал да плати потребените ел.енергия и вода за периода от 15.04.2016г. до 15.06.2016г. след представяне на фактура за същото. На 28.04.2017г. по ел.поща ответникът получил писмо от ищеца, с което го уведомявал, че все още не е платил сумите по фактура № 814 консумативи за 212,98лв., изпратена била  и фактура № 817/28.04.2017г. за консумативи за март 2017г.  от 186,12лв. , както е отправено и едномесечно предизвестие за освобождаването на имота и връщане на ключовете на 29.05.2017г. в 10,00ч. в обектите на договора, ищецът посочил на ответника, че следва да премахне направените преустройства без съгласието му. Това писмо било изпратено и чрез „Български пощи” ЕАД, като било получено от ответника на 22.05.2017г. Считано от тази дата - 29.05.2017г. , договорът бил развален от ищеца на основание на чл. 5.4. от договора поради забава на плащането на консумативите по фактура № 814/28.03.2017г. Междувременно ищецът на 15.05.2017г. сключил договор за наем с „И.”ООД за същите обекти, предаването им било уговорено за 01.06.2017г., уговорена била неустойка за неизпълнение на това задължение на наемодателя в размер на 1000 евро. На 26.05.2017г. ищецът издал фактура № 820 на ответника за 116,76лв. за консумативи за април 2017г. за отопление, ел.енергия и за вода.  Посочил е, че на 29.05.2017г. в 10,00ч. намерил обектите заключени, ответникът не се явил и не му върнал имотите, същият ден в 16.48ч. по ел.поща получил писмо от ответника, сочещо че имотите а освободени и с искане за нова дата за предаването им, на 30.05.2015г. електрозахранването в обектите било преустановено от Чез България”АД, същият ден ищецът сключил анекс към договора за наем с И.”ЕООД с което ищецът се съгласил да плати уговорената неустойка от 1000 евро и я платил. Посочил е, че на 01.06.2017г. определил дата за предаването на обектите 02.06.2017г. и тогава две лица се явили и върнали ключовете за обектите, казали, че са представители на ответника, но  не се легитимирали , тези две лица отказали и да дадат достъп до обектите, информация за кода на СОТ инсталацията и да се състави приемо-предавателен протокол за обектите, ищецът уговорил час за среща с техника на СОТ в първия работен ден след това – понеделник на 05.06.2017г., за да бъде сменен кода, за същият ден с писмо от 02.06.2017г. отново поканил ответника да присъства при отварянето за предаване на обектите. На 05.06.2017г. бил сменен кода на СОТ,  за което ищецът платил 126лв., за спирането и за възстановяването на електрозахранването плати съответно 76лв. и 152,28лв. Навел е твърдения, че ответникът нямал право да прави преустройства в имотите без съгласието на ищеца, но при влизането   в обектите установил, че такива са извършвани, а отделно имало липсващи и повредени вещи -  изградена била преградна стена с врата между гараж 1 и 2; изградена преградна стена с врата вътре в хранилище на гараж № 11,монтиран е климатик в гараж 11, чиято инсталация минава през цялото помещение на гараж 11; монтирани са около 45м. кабели за камери за наблюдение; пробита е дограма между гараж 11 и 12; не са свалени рекламни табла; липсват: двоен кожен диван; 2бр.  кожени фотьойла; правоъгълна стъклена маса; 2 бр. закачалки; 2 бр. шкаф с височина 116см. , с вратички; диспенсър НЕО; заседателна маса; квадратна маса от метал и стъкло;  8 бр. столове; 7бр. бюра; 5 бр. ъгли / ¼  окръжност/; 3 бр. офис въртящи столове; 5 бр. контейнери; 5 бр. шкафа с височина от 190см.; хладилник; 7бр. стелажи с височина от 180см; телефонна централа „Panasonic”; 4бр. телефонни апарата „Panasonic”; системен телефонен апарат „Panasonic”;  голямо кошче; рутер „Buffalo”; разклонителна кутия Switch; порт Sagem. Отделно имало и 5 бр. наранени вертикални щори;  4 бр. счупени кухненски стоящи шкафа. Заявил е, че уведомил ответника за тези констатации и му дал срок от 1 седмица да върне липсващи вещи, да премахне преустройствата, подал жалба до полицията за липсите. Ответникът не отстранил преустройства и се наложило ищецът сам да го направи, ищецът се занимавал със строителство и не наел ІІІ-ти лица за тази работа, а я свършил сам, стойността на работите за отстраняване на преустройствата била 7197,06лв. Липсващите вещи с включена доставка и монтаж били на стойност от 16 882лв. – 14 554лв. стойност на вещите и  сумата от 2328лв. за доставката и монтажа им.   Ответникът му дължал наем и консумативи за май 2017г., за което ищецът издал фактура № 823/26.06.2017г. за 769,13лв. За периода на договора за наем ответникът трябвало да плати такса смет и тя била общо 1596,61лв. Посочил е, че с протокол направил прихващане  между дължими от ответника суми за наем, консумативи, прекодиране на СОТ, изключване и включване на ел.захранване и платения от  ответника депозит при сключването на договора за наем в размер на 3520,50лв. Задълженията на ответника били за:

-          наем и за консумативи за периода от февруари 2017г. до 31.05.2017г., както следва: по фактури № 814/28.03.2017г.  – 1386,48лв. за наем за периода от 15.04.2017г. до 15.05.2017г. и за консумативи за февруари 2017г.; по фактура № 817/28.04.2017г. общо  186,12лв. за консумативи за март 2017г.; по фактура № 820/26.05.2017г. сумата от общо 116,76лв. за консумативи за април 2017г.; по фактура № 823/26.06.2017г. общо 769,13лв. за наем за периода от 15.05.2017г. до 331.05.2017г. и за консумативи за май 2017г.;

-         1596,61лв. за такса за смет за периода на владеенето на обекта по договора за наем съгласно чл. 3.2.2. от договора- от 29.09.2016г. до 28.05.2017г.;

-         126лв. за прекодиране на СОТ инсталация;

-         76лв. за принудително изключване на електрозахранване;

-         152,28лв. за възстановяване  на електрозахранване.

Така след приспадане на платената от ответника депозит от 3520,50лв., непогасена от горепосочените суми останала сумата от общо 888,88лв. Отделно се дължали разходите за ремонт от 7197,06лв., стойността на липсващите вещи и разходите за доставката и монтажа им от 16 882лв, платената неустойка от 1000 евро по договора за наем с ІІІ-то лице, както му се дължал и размер на един наем от 1320 евро по този договор от 15.05.2017г., който поради поведението на ответника ищецът не успял да получи, защото не успял да предаде обектите на наемателя по договора от 15.05.2017г. Ответникът с писмото от 18.04.2017г. давал съгласие за прихващане с депозита за сумите за ползването на обекта. Претендирало е разноски. Оспорило е поради прекомерност претенцията на ответника за разноски.

Ответникът „М.к.”ЕООД, ЕИК ******в предоставения му срок е оспорил исковете. Навел е твърдения, че  действително между страните бил сключен договор за наем за обектите, посочени в исковата молба по който платил депозит от 3520,50лв. при наем от 500 евро без ДДС. Този договор бил прекратен от ответника  на основание на т.5.3. от него  на 18.04.2017г. Уведомлението от 18.04.2017г. не било от ищеца, а било от ответника, то било връчено лично на управителя на ищеца на 18.04.2017г. Уведомление имало от наемодателя от 28.04.2017г., но то не съдържало изрично изявление за прекратяване на договора. Изпълнил бил задълженията си по договора и основание договорът да се прекрати от наемодателя не съществувало.  Преди да изтече срока на предизвестието по настояване на ищеца ответникът му върнал имотите на 02.06.2017г. в състоянието, в което му били предадени, ищецът приел същите без забележки, но отказал да подпише протокола. Дължимите суми за наем, консумативи по представените от ищеца фактури били платени. Твърдяното от ищеца прихващане не било валидно. За такова прихващане ответникът не бил уведомен, не дължал сумите по сочените от ищеца фактури, разходите за СОТ-ответникът не бил променял кода, за прекъсване и възстановяване на ел.захранване-същото било направено по искане на ищеца, разходите за такса смет – ищецът не бил представял фактури за такива и че ищецът ги е платил на СО. Разходите на СМР не били направени от ищеца, такива СМР изобщо не били правени, а цената им била завишена, поведението на ответника не наложило извършването им, не били направени разходи за оборудването. Не бил извършва преустройства в обектите, ако се установяло че са извършени, то имал право на плащането им като подобрения, за което правел изявление за прихващане. Договорът с „И.„ ЕООД бил съставен за нуждите на процеса, не била платена неустойка по него, не носел отговорност за неизпълнение на задължения на ищеца към „И.”ЕООД включително и поради това, че договорът с него бил сключен преди да изтече предизвестието за прекратяване на договора между страните, претендирала се наемна цена и по двата договора за наем. Направил е евентуално възражение за прихващане с платения по договора за наем депозит от 1800 евро, като с молба от 01.03.2019г. /лист 147 от дело на СРС/ е уточнил, че това възражение прави срещу претенцията за заплащане на стойност на вещи от 16882лв.  Протоколите от 29.05.2017г., от 02.06.2017г., от 05.06.2017г. ги оспорвал, съставени били за нуждите на процеса, не носели подпис за ответника, сочели неверни обстоятелства. Претендирало е  разноски.

По делото са приети неоспорен от страните договор от 29.09.2016г. и анекс от 01.11.2016г., носещ подпис за страните по него, съгласно които С.–П”ООД се  е съгласило да предостави на „Моят Кредит”ООД срещу наем от по 500 евро без ДДС месечно за временно възмездно ползване намиращи се в гр. София, ул. „******надземен гараж № 1 с площ от 36,99кв.м.; надземен гараж № 2 с площ от 35,36кв.м. ; надземен гараж № 11 с площ от 161,56кв.м.; надземен гараж № 12 с площ от 86,22кв.м.,  ведно с намиращите се в тях обзавеждане посочено в приемо-предавателен протокол за срок от 2 години. Съгласно чл. 3.1. от договора наем се заплаща  до 15-то число на текущия месец. Съгласно чл. 3.2. о договора консумативи за ползването на имота – електрическа енергия, вода, телефони, интернет, СОНТ, почистване и др. се заплащат от наемателя по представените му от наемодателя фактури, платени от наемодателя, като плащането се извършва в месеца следващ направения разход от наемодателя.  Съгласно чл. 3.2.2. от договора  наемателят заплаща разходите за такса смет до 5 работни дни от представянето на разписка от наемодателя, че е платил такава. Съгласно чл. 3.4. от договора при подписването на договора наемателят предоставя на наемодателя гаранционна вноска от 1800 евро, като наемодателят може да прихваща с нея суми, дължими от наемателя по договора за наем. Тази вноска не покривала повече от 2 наема като при липса на задължения по договора при прекратяването му, с нея можело да се прихване размер на последния дължим наем. Съгласно чл. 4.1.5 от договора ако наемателят не върне имота  в деня на изтичане на срока по договора, то наемодателят може без предизвестие да прекрати както намери за добре достъпа на наемателя до обектите, както ида прекрати ползването от наемателя на ток, вода и др- консумативи. Съгласно чл. 4.1.8 от договора наемодателят е дал съгласие наемателят да монтира   на фасадна стъклена част на помещенията и навсякъде вътре в тях рекламни табели, перфо фолио и др. рекламни материали, на фасадна стъклена част осветителни тела. Съгласно чл. 4.2.6. от договора наемателят няма право да прави преустройства и подобрения в обектите без съгласието на наемодателя писмено за всеки отделен случай, като съгласно чл. 4.2.4 от договора е длъжен да върне обектите в състоянието, в което са му предадени. Съгласно чл. 5.3. от договора всяка страна може да прекрати предсрочно действието на договора с 2 месечно предизвестие, отправено до другата страна. Съгласно чл. 5.4. от договора наемодателят може да прекрати договора предсрочно с едномесечно предизвестие при забава от 15 дни на плащанията от наемателя на пълния размер на наема или консумативите за един месец. Съгласно чл. 5.5. от договора изправната страна може да прекрати договора предсрочно с 14-дневно предизвестие до неизправната страна при неизпълнение на задължения на последната по договора. Съгласно чл. 6.2. от договора, ако при прекратяването на договора наемателят не върне обектите на наемодателя,  дължи плащане на обезщетение за лишаване от ползването им в размер на 0,5% от месечния наем на ден, отделно и стойността на потребените консумативи. С чл. 7.4 о договора и с анекса от 01.11.2016г. страните са се съгласили адреси за кореспонденция между страните да са за наемателя в гр. София, бул. ******и електронна поща ******@abv.bg , а за наемодателя – гр. София, ул. ******, партер и електронна поща **********@***.**.

По делото е приет неоспорен от страните приемо-предавателен протокол от 15.10.2016г. носещ подпис за страните, съгласно който на 15.10.2016г. „С.”ООД е предало на „Моят Кредит”ООД обектите по договора за наем от 29.09.2016г., в които има оборудване и обзавеждане, сред които и: двоен кожен диван; 2 бр.  кожени фотьойла; правоъгълна стъклена маса; 2 бр. закачалки; 2 бр. шкаф с височина 116см. , с вратички; диспенсър НЕО; заседателна маса; квадратна маса от метал и стъкло;  8 бр. столове; 6 бр. бюра; 6 бр. ъгли / ¼  окръжност/; 3 бр. офис въртящи столове; 5 бр. контейнери; 5 бр. шкафа с височина от 190см.; хладилник; 7 бр. стелажи с височина от 180см; телефонна централа „Panasonic”; 4 бр. телефонни апарата „Panasonic”; системен телефонен апарат „Panasonic”;  голямо кошче; рутер „Buffalo”; разклонителна кутия Switch; порт Sagem; 4 бр. кухненски стоящи шкафа.

Приет е протокол от 26.06.2017г. носещ подпис за представител на С.”ООД , озаглавен „протокол за прихващане”, с който ищецът е признал че му е платена от ответника гаранция от 3520,50лв.  по договор за наем, посочил е, че наемателят има задължения, както следва: за наем и за консумативи за периода от февруари 2017г. до 31.05.2017г., както следва: по фактури № 814/28.03.2017г.  – 1386,48лв. за наем за периода от 15.04.2017г. до 15.05.2017г. и за консумативи за февруари 2017г.; по фактура № 817/28.04.2017г. общо  186,12лв. за консумативи за март 2017г.; по фактура № 820/26.05.2017г. сумата от общо 116,76лв. за консумативи за април 2017г.; по фактура № 823/26.06.2017г. общо 769,13лв. за наем за периода от 15.05.2017г. до 331.05.2017г. и за консумативи за май 2017г.; 1596,61лв. за такса за смет за периода на владеенето на обекта по договора за наем съгласно чл. 3.2.2. от договора; 126лв. за прекодиране на СОТ инсталация  и нов предавател; 76лв. за принудително изключване на електрозахранване; 152,28лв. за възстановяване  на електрозахранване, като е посочено че този протокол за прихващане и оставаща неплатена сума от ответника е 888,88лв.

Приети са издадени от ищеца на ответника неподписани от ответника:

-         фактура № 814/28.03.2017г.  за сумата от 1386,48лв. за наем за април 2017г. от 977,92лв. без ДДС  и за консумативи за февруари 2017г. от които за ел.енергия 79,91лв. без ДДС; ТЕЦ 90,05лв. без ДДС; вода 7,52лв. без ДДС;

-         фактура № 817/28.04.2017г. за сумата от общо  186,12лв. с ДДС за консумативи за март 2017г. от които за ел.енергия 79,58лв. без ДДС; ТЕЦ 71,92лв. без ДДС; вода 3,60лв. без ДДС;

-         фактура № 820/26.05.2017г. сумата от общо 116,76лв. за консумативи за април 2017г. от които ел.енергия  77,86лв. без ДДС;  ТЕЦ 15,84лв. без ДДС; 3,60лв. без ДДС вода.

-         фактура № 823/26.06.2017г. общо 769,13лв. за наем за периода от 15.05.2017г. до 31.05.2017г. от 488,96лв. без ДДС; и за консумативи за май 2017г. от които 105,19лв. без ДДС за ел.енергия; 44,99лв. без ДДС за ТЕЦ; 1,80лв. без ДДС за вода.

Приети са приложения към фактури от март , април , май 2017г., издадени от ІІІ-ти лица за потребена ел.енергия, вода и топлинна енергия в гараж на ул. „******в периода март, април, май  2017г.

Прието е уведомление изх. № 1/18.04.2017г. / лист 125 от дело на СРС/ носещо подпис за представител на ответника, съгласно което на 18.04.2018г. ответникът Моят Кредит”ООД е съставил изявление до В.П.като управител на ищеца С.”ООД, с което е посочил, че на основание на чл. 4,т.5.3. от договора за наем отправя 2-месечно предизвестие за прекратяването му считано от 15.06.2017г., като задълженията за ползването на обекта от 15.04.2017г. до 15.06.2017г. наемателят е дал съгласие наемодателят да прихване с внесения депозит , разходите за електричество, отопление, вода за този период ще бъдат платени след представянето на фактура за същото. На лицевата страна на уведомителното писмо е изписан ръкописен текст „ Получих на ръка 1бр. писмо“, като е посочена дата 18.04.2017г. и е положен подпис за В.Петков

Прието е писмо изх. № 6/28.04.2017г., носещо подпис за представител на ищеца С.”ООД, съгласно което на 28.04.2017г. ищецът е съставил изявление до ответника, с което е посочил, че  към 28.04.2017г. не  са платени  консумативи за февруари 2017г. по фактура № 814/28.03.2017г. от 212,98лв. и така е нарушил задълженията си по чл. 5.4. от договора, изпраща му фактура № 817/28.04.2017г. за консумативи за март 2017г. , като  е поискал на основание на чл. 5.4. от договора наемателят да освободи наетите от него помещения в едномесечен срок, предложил е дата за предаването на обектите 29.05.2017г. от 10,00ч. на място на имотите, като до тогава е поискал същите да бъдат приведени във вида в които са предадени, без извършени преустройства от наемателя, направени без съгласи на наемодателя, а предоставеното оборудване да се върне във вида, в което е дадено.

Прието е известие за доставяне, съгласно което на 22.05.2017г. ответникът е получил писмо от ищеца, изпратено от Български пощи”ЕАД.

Приет е оспорен от ответника констативен протокол от 29.05.2017г. , носещ подписи за представител на ищеца, за Юлиян Челебийски – представител на СОТ 161, както и за В.В.и А.А., съгласно който на 29.05.2017г. в 10,00ч. представител на ищеца присъства на адресите на обектите по договора за наем от 29.09.2016г., обектът е заключен, не е осигурен достъп до него, няма представител на ответника. В протокола е посочено, че съгласно уведомлението от 28.04.2017г. предаването на обекта е следвало да се извърши на 29.05.2017г. от 10,00ч.

Приет е оспорен от ответника констативен протокол от 02.06.2017г., носещ подписи за Н.П.В.К.и А.А., съгласно който на  02.06.2017г. В.И.и В.К., които не са се легитимирали с пълномощни, че са представители на ответника, са върнали 1бр. ключове за обектите по договора за наем , но отказали достъп до обекта, отказали информация за кода на СОТ инсталацията, отказали съставянето на приемо-предавателен протокол, отказали да влязат в обекта, не бил осигурен достъп. В протокола е посочено, че протокол се съставя по уведомление от 01.06.2017г., изпратено по ел.поща.

Приет е оспорен от ответника констативен протокол от 05.06.2017г., носещ подписи за представител на ищеца, за Я.М., за Т.Б.и за А.А., съгласно който на 05.06.2017г. е констатирано че в надземните гаражи 1,2,11,12 по договора от 29.09.2016г.  са направени преустройства: изградена е преградна стена с врата между гараж 1 и 2; изградена преградна стена с врата вътре в хранилище на гараж № 11; монтиран е климатик в гараж 11, чиято инсталация минава през цялото помещение на гараж 11; монтирани са около 45м. кабели в кабелни канали за камери за наблюдение; пробита е дограма между гараж 11 и 12; липсват: двоен кожен диван; 2бр.  кожени фотьойла; правоъгълна стъклена маса; 2 бр. закачалки; 2 бр. шкаф с височина 116см. , с вратички; диспенсър НЕО; заседателна маса; квадратна маса от метал и стъкло;  8 бр. столове; 7 бр. бюра; 5 бр. ъгли / ¼  окръжност/; 3 бр. офис въртящи столове; 5 бр. контейнери; 5 бр. шкафа с височина от 190см.; хладилник; 7бр. стелажи с височина от 180см; телефонна централа „Panasonic”; 4бр. телефонни апарата „Panasonic”; системен телефонен апарат „Panasonic”;  голямо кошче; рутер „Buffalo”; разклонителна кутия Switch; порт Sagem;  както са счупени 4 бр. кухненски стоящи шкафа.

Приети са извлечения от електронна поща, разменена на ел. адреси ******@abv.bg  и **********@***.**, съгласно  които  ищецът е изпратил на ответника приложено фактури, както следва: на 29.03.2017г. е изпратил фактура за наем за април 2017г.; на 02.05.2017г. е изпратил фактура за консумативи за март 2017г.; на 12.05.2017г. е посочил, че все още не са платени консумативи за февруари 2017г. и март 2017г. и същият ден ответникът е попитал с отговор по ел.поща  какви мерки при положени, че вече  е спрян ток и е поискано ищец да съобрази депозит и да пресметне колко време ответникът може да стои в обектите; на 29.05.2017г. в 16,48ч. ответникът е посочил на ищеца, че помещенията на ул. ****** вече са освободени и е поканил ищеца да му посочи кога да му върне ключовете като е посочил и лица, които са представители на ответника за същото – В.К. и В.И., на 31.05.2017г. ищецът е посочил на ответника, че му изпраща фактура за май 2017г., следващият месец ще му изпрати фактури за други консумативи и за такса смет за 2016г. и 2017г.; на 01.06.2017г. ищецът е изпратил писмо на ответника, с което е предложил среща за приемо-предавателен протокол на 02.06.2017г. от 09,00ч., като е посочил че иска да отстранят преустройствата в имотите и представителите на ответника да представят нотариално заверено пълномощно; на 02.06.2017г. ищецът е уведомил ответника че на 02.06.2017г. явилите се негови представили не представили пълномощно, те върнали ключовете но не дали код за СОТ и отказали да влязат и да съставят приемо-предавателен протокол , посочил е, че в понеделник в 10,30ч. ще дойде техник на СОТ за прекодиране, тогава щели да съставят протокол за обектите и е поканил ответника да присъства, от непредаването на обектите настъпили вреди. С писмо от 02.06.2017г. по ел.поща ответникът е посочил на ищеца, че платения депозит е 1800 евро, от него се приспадат наеми до 28.05.2017г. от 859 евро с ДДС и така следва да му се възстанови 914 евро,  с писмо по ел.поща на 05.06.2017г. ищецът е посочил на ответника, ме ще извърши прихващане в края на юни, когато се получат сметките за консумативи, както и че ответникът му дължи консумативи и такса смет; на 26.06.2017г. ищецът е изпратил на ответника фактура от юни 2017г.; на 04.07.2017г. ищецът е изпратил на ответника протокол за прихващане и на 13.07.2017г.  ответникът е изпратил писмо на ищеца, сочещо че не дължи такси за СОТ, включване и изключване на електрозахранване, че ако наемодателят има претенции за по-високи такси смет, за представи квитанции.

Приет е констативен протокол от 02.06.2017г. съставен от представителя на ответника - С.А.и В.К., съгласно който на 02.06.2017г. ответникът е върнал обектите на ищеца ведно с обзавеждането и оборудването посочени в приемо-предавателния протокол към договора за наем и 4 бр. ключове, протокол не носи подпис за ищеца, ръкописно е добавен текст, подписан от представители на ответника, сочещи че на 02.06.2017г. посетили офис на ищеца с 4 бр. ключове и протокола, но управителят на ищеца избягал без да подпише.

Приети са  удостоверения от СОТ”ЕООД съгласно което за гаражи № 6 и 7 в гр. София, ж.к. ******по договори от 2015г. се охраняват със СОТ и в информационна система не о отразено  подавано искане от възложителя „С.–П”ООД за смяна на кодовете, това била потребителска услуга и не се отразявала в системата, а можела да се получи информация на място от панела в имота; гаражи 1,2,11,12 се охранявали по договори от 2016г. с М.К.”ЕООД до 12.06.2017г., отговорници за възложителя били посочени от него –В.К. и  С.А., в информационна система не се въвеждали искания за смяна на код.

Прието е писмо от НАП съгласно което не могат да дадат информация за деклариран и внесен авансов данък от ищеца, защото искането не било уточнено, а И.”ООД било подало декларация през 2017г. сочещо авансови вноски от  2000лв. за трето тримесечие и по 1000лв. за първите две тримесечия.

На въпроси по реда на чл. 176 от ГПК управителят на ответника е посочил, че  той е подписал договора за наем и приемо-предавателния протокол към него, както и уведомителното писмо от 18.04.2017г., сключил бил договор със СОТ за охрана на обектите по договора за наем и посочил нови лица за контакт , не помнел дали е имало смяна на кода на СОТ, човек, който идвал да полива цветята имал този код

Приета е количествено –стойностна сметка  съставена от ищеца  на 16.06.2017г. за сумата от 7197,06лв. стойност на работи за ремонт  ККС офис Люлин 8. З демонтаж на преградни стени, натоварване на отпадъци, транспорт до сметището, демонтаж на кабели, проверка на инсталации, латекс по тавани и стени, монтаж на нова централа, нов кухненски плот, ремонт на щори, измиване и почистване на витрини от лепило, демонтаж на рекламни банери от витрини.

Приета е калкулация за закупуване на мебели в за офис в Люлин 8 за сумата от 16882лв. съставена от ищеца.

Приети са  справки от СО, приходни квитанции, издадени от СО   съгласно които такса смет за гаражи 1,2,11,12 на ул. ******е платена на 18.07.2017г, като следва: за 2016г. за гараж 1- 110,12лв.; за 2017г. за гараж 1 – 1420,40лв.;   за 2016г. за гараж 2 – 105, 27лв.; за 2017г. за гараж 2 -  76,80лв.;  за 2016г. за гараж 11 – 1878,78лв; за 2017г. за гараж 11- 341,52лв; за 2016г. за гараж 12 -  255,47лв.;  за 2017г. за гараж 12 - 180лв.

Приети са издадени от „Чез Разпределение България”АД на  „С.”ООД фактури от 29.05.2017г. за спиране на електрозахранване по искане на потребителя  , разписки за плащане, съгласно които ищецът е платил на разпределително дружество 76лв. за преустановяване на снабдяването.

Приети са оспорени от ответника договор за наем от 15.05.2017г., анекс от 30.05.2017г., носещи подписи за страните по тях, съгласно които на 15.05.2017г. „С.–П”ООД се  е съгласило да предостави на „ И.”ЕООД срещу наем от по 1100 евро без ДДС месечно за временно възмездно ползване намиращи се в гр. София, ул. „******надземен гараж № 1 с площ от 36,99кв.м.; надземен гараж № 2 с площ от 35,36кв.м. ; надземен гараж № 11 с площ от 161,56кв.м.; надземен гараж № 12 с площ от 86,22кв.м.,  ведно с намиращите се в тях обзавеждане посочено в приемо-предавателен протокол, за срок  от 01.06.2017г. до 01.06.2018г. Съгласно раздел VІ, т.1 при неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури достъп до обекта на наемателя на 01.06.2017г. и наемателят не може да влезе във владение, то наемодателят дължи неустойка от 1000 евро., на 30.05.2017г. страните по този договор са се съгласили, че наемателят не може да влезе във владение, защото обект не е освободен от предишните наематели и не е годен за ползване, наемодателят му дължи неустойка от 1000 евро, наемателят може да се откаже от договора.

Приета е оспорена от ответника разписка от 30.05.2017г. носеща подпис за представител на Сигма-П”ООДЗ и на И.и”ЕООД, съгласно която на 30.05.2017г. ищецът е платил на И.” ООД неустойка от 1000 евро по раздел VІ,т.1 от договор за наем от 15.05.2017г. поради непредаване на обектите по договора за наем.

Разпитан по делото св. В.И.е заявил, че имал консултантска фирма и помогнал на управителя на ответника да сключи договора за наем с ищеца за 4 помещения-гаражи в „Люлин 8”, които ответникът ползвал за офис и за търговско помещение. От общината възразили те да се ползват за офис, наемодателят не успял да смени предназначението им и това принудило ответника да се премести.  В началото на месец май 2017г. ответникът освободил офиса в Люлин, още през април 2017г. подготвял с помощта на свидетеля ново помещение за офис. Посочил е, че присъствал при предаването на ключовете, отишъл в офиса на управителя на ищеца на съседната улица, но той се качил в колата си и избягал, затова останали ключовете на бюрото на управителя на ищеца. В този момент там била някаква жена, която не знаела какво да прави, просто си седяла.  Лично бил занесъл на управителя на ищеца писмото на ответника, в което се сочела дата, на която ще освободят помещението. Дал му го в офиса му през март или април, това писмо било за предизвестие че ще освободят помещението, за прекратяване на договора за наем. Посочил е, че при наемането на помещението в мокрото помещение поставили сървърите, прокарали оптичен кабел за интернет и сложили една алуминиева врата на това помещение. Не бил влизал в помещението, отвън имало щори и не се виждало нищо. Имало мебели, когато свидетелят отишъл, в помещението имало всичко.

С прието по делото заключение по съдебно-счетоводната експертиза вещото лице след запознаване с документи по делото и проверки при страните е посочило, че по издадените от ищеца на ответника фактури ответникът бил платил тези за 2016г. неплатени останали процесните фактури  № 814,817,820,823  за наем и за консумативи от общо 2458,49лв. от които наем 1760,26лв. и консумативи за 698,23лв. В счетоводството на ищеца било отразено прихващане по протокол от 26.06.2017г. с внесена от ответника депозит от 3520,50лв. и цялата сума от 2458,49лв. била отразена като погасена с прихващане, така останала невърната част от депозита била 1061,85лв. Процесните четири фактури не били осчетоводени при ответника,  те не били включени в неговите дневници за покупко-продажби, не бил отразен и протокол за прихващане и при ответника фигурирало негово вземане за връщане на депозита от 3520,50лв. Ищецът не предоставил на вещото лице счетоводни документи за плащането на неустойката от 1000 евро на И.”ЕООД, нито за платени от това дружество на ищеца суми., вещото лице не успяло да се свърже с И.”ООД и да извърши проверки при него.

С прието по делото заключение по съдебно-техническата експертиза вещото лице след запознаване с документи по делото и оглед на място на 08.10.2019г. е посочило, че вход за гаражи 1,2 е от тротоара на  ул.” Годеч”, а вход за гаражи 11 и 12 е от вътрешния двор на сградата с обособени паркоместа. Посочило е, че между гараж 1 и 2 има портал, който е затворен със стена  с монтирана врата, в най-горната част на стена на гаражи 1,2,11 са монтирани кабели от видео-наблюдение. Посочило е, че в кухнята с вход от гараж № 1 е монтирано кухненско обзавеждане с кухненски плот, по всички външни витрини има щори с вертикални ламели, вътре имало изградена слаботокова инсталация за компютърна мрежа, демонтиран бил климатик и тръби вътре за него, отвън на фасада имало остатъци от тези тръби в момента на огледа помещенията са празни  и не се ползват. Стойността на работи по представена от ищеца количествено стойностна работа към трето тримесечие на 2017г. по Справочник за цени в строителство, увеличени с обичайната 15% печалба била 7242,96лв. В помещенията имало стена, която била премахната и тя била боядисана, но кога е направено боядисването  не можел да каже. Посочил е, че стойността на работите без ДДС по част от работите по т.1,2,3,4,5,7,9,16 от количествено-стойностната сметка са:  по демонтаж на преградна стена в помещение в архив  за 122,40лв., премахването на тази врата, както и на тази между гараж 1 и 2 за 30лв., демонтаж на преградна стена между двата гаража  за 163,20лв. ;  натоварване на отпадъци  за 272лв., извозването им  е 476лв., демонтаж на тръби за захранване на климатик за 142,50лв., изкърпване на стени след демонтаж  за 418,11лв. ; демонтаж на рекламни банери за 170лв.

С прието по делото заключение по съдебно-оценителната експертиза вещото лице след запознаване с документи по делото е посочило, че нямало документи за придобиване на вещите, ако се приемело, че към октомври 2016г. те са били нови, то тогава към май 2017г. при начисляване на амортизацията им  то стойността на посочените от ищеца вещи  била 13227,27лв., а към март 2017г. - 13557,91лв. Посочило е, че в тези цени  е включена стойността на транспорт и монтаж, тази оценка била не само на вещите, за които са предявени исковете, а на всички вещи, които се намирали в помещенията по приемо-предавателния протокол при сключването на договора за наем без  висящите кухненски шкафове и без огледалото, както и без стойността на оборудването в санитарния  възел. Посочило е, че монтаж на телефонна централа е 360лв., а стойността на вещите по позиции от № 1 до № 15 и от № 18 до № 21 и от № 24 до № 27 в приложението към заключението е 10 310,20лв. към май 2017г., в която цена са включени 6 бр. ъгли по ¼ окръжност, цена на един такъв ъгъл била 41,06лв. Не било проверило дали тези вещи са заприходени, защото нямало такава задача.

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът  приема от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на решението а по допустимостта му – в обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е ограничен от посоченото в жалбата.

В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в обжалваната част е допустимо.

По правилността на решението в обжалваната част:

Предявените искове са с правно  232, ал.2 , чл. 233 , изр. 2 вр. с чл. 82 и чл. 79 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД  – иск за заплащане на неплатени наем, консумативи за ползването на имот с вещите в него по време на договор за наем, както и иск за обезщетение за вреди от неизпълнението на задълженията на наемателя да върне имота при прекратяването на договора в състоянието, в което му е предадено.

При така предявените искове в тежест на ищеца е да докаже, че страните са били обвързани от  валидно на наемно правоотношение с конкретен обект, че е предоставил на ответника същия в състояние годно за ползване срещу уговорена наемна цена и задължение да заплаща консумативи за ползването на имота, включително и такса битови отпадъци, че договорът е прекратен и така в определен момент за ответника е възникнало задължение да му върне обекта в състоянието, в което му е предадено, че е претърпял вреди от неизпълнение на това задължение на ответника, че в имота наемателят извършил преустройства, валидно е извършил прихващане с насрещни вземания на страните по делото.

В тежест на ответника при така депозирания отговор е да докаже, че е погасил чрез плащане, евентуално чрез прихващане процесните задължения, че при прекратяването на договора за наем е върнал имота на ищеца в състоянието в което му е предадено.

Съдът приема за установено по делото че на 29.09.2016г. страните са сключили договор за наем по който „С.–П”ООД се  е съгласило да предостави на „Моят Кредит”ООД срещу наем от по 500 евро без ДДС месечно за временно възмездно ползване намиращи се в гр. София, ул. „******надземен гараж № 1 с площ от 36,99кв.м.; надземен гараж № 2 с площ от 35,36кв.м. ; надземен гараж № 11 с площ от 161,56кв.м.; надземен гараж № 12 с площ от 86,22кв.м.,  ведно с намиращите се в тях обзавеждане посочено в приемо-предавателен протокол за срок от 2 години, като на 15.10.2016г. ищецът е изпълнил задължението си и е предал на ответника имотите в състояние, което е годно за ползването им по предназначение, ответникът е платил депозит от 3520,50лв., страните са се съгласили адреси за кореспонденция между страните да са за наемателя в гр. София, бул. ******и електронна поща ******@abv.bg , а за наемодателя – гр. София, ул. ******, партер и електронна поща **********@***.**. Тези обстоятелства не са спорни по делото, а  и се установяват от приети по делото неоспорени от страните носещи подписи за тях договор за наем от 29.09.2016г. и анекс от 01.11.2016г.,  протокол от 15.10.2016г. При така установеното съдът приема за установено, че съгласно чл. 3 от договора  за ответника е възникнало валидно задължение за заплащане на наема до 15-то число на месеца, а консумативите - в месеца следващ направения разход от наемодателя по представените му от наемодателя фактури, платени от наемодателя, разходите за такса смет - до 5 работни дни от представянето на разписка от наемодателя, че е платил такава.

Съдът приема за установено по делото, че за  февруари 2017г. в обекта по договора за наем ответникът е потребил консумативи на стойност от общо 79,91лв. без ДДС за ел. енергия; за ТЕЦ 90,05лв. без ДДС и вода 7,52лв. без ДДС, като и дължим наем за април 2017г. е бил 977,92лв. без ДДС, за което ищецът е издал на ответника фактура № 814/28.03.2017г. за сумата от общо 1386,48лв. Приетата по делото фактура установява издаването и от ищеца, тази фактура е била изпратена от ищеца на ответника на посочени в договора електронен адрес на 29.03.2017г., тази фактура е осчетоводена от ищеца и не е оспорена от ответника своевременно. Приетите по делото фактури, издадени от доставчиците на услугите установяват , че фактурите за текущия месец са издавани от доставчика на 30-то число от текущия месец. Действително те са за период след февруари, но съдът приема, че и фактурата за февруари доставчиците са издали на последно число от месеца тоест на 28.02.2017г. Това обосновава извод, че ищецът е могъл да заплати сумите за консумативи за февруари 2017г. най-рано през март 2017г. Не се спори по делото, че ищецът е платил стойността на комуналните услуги на доставчиците за целия период. При така установеното съдът приема, че ответникът е следвало да плати на ищеца сумите по фактурата от 28.03.2017г.  в частта за консумативите – до края на април 2018г. Това е така, защото съгласно чл. 3.2.2. от договора консумативите се заплащат в месеца следващ направения разход от наемодателя. Така при направено плащане от наемодателя през март 2017г., срок за плащане на консумативи от наемателя е април 2-17г. договорът не сочи конкретно число от месеца, поради което и съдът приема, че срок е до края на съответния месец – в случая 30.04.2017г.

По делото не е установено ответникът да е погасил задължението си за плащане на наема и консумативите по фактурата от 28.03.2017г. в срока по чл. 3.1. от договора – до 15-то число на  април 2017г. за наема и до края на април 2017г. за консумативите, съгласно чл. 3.2. от договора. При така възприето съдът приема, че с изтичане на 15 дни от тези срокове за ищеца се е породило правото по чл. 5.4. от договора да прекрати договора предсрочно с отправено до наемателя едномесечно предизвестие. За да има прекратяване на договора на това основание обаче следва да има нарочно изявление за същото от ищеца до ответника, което да е получено надлежно от последния.  Изявление за предсрочно прекратяване на договора поради неплатен наем ищецът не твърди и не се установява да е направил. Изявление за предсрочно прекратяване на договора поради неплатените консумативи за февруари 2017г. е установено по делото, че е съставено от ищеца до ответника на 28.04.2017г. Към този момент в патримониума на ищеца все още не е било породено правото да прекрати едностранно договора, защото 15 дни считано от 30.04.2017г. , когато е изтекъл  срока за плащането на консумативите не са били изтекли. С писмото от 28.04.2017г. ищецът не е посочил, че причината за прекратяването на договора е забавата на плащането на наема за април 2017г. и срок и забава за плащането му е ирелевантна. Твърденията на ищеца че по електронна поща е изпратил такова писмо са недоказани. Приетите извлечения от кореспонденция по електронна поща не съдържат доказателства за тези му твърдения . Същевременно установено е по делото от прието известие от български пощи“ЕАД, че това изявление е получено от ответника на 22.05.2017г.  Към момента на получаване на писмото– на 22.05.2017г., доставено от Български пощи”ЕАД,  правото на ищеца едностранно да прекрати договора за наем поради забава с повече от 15 дни на наемателя за заплащане на консумативи за февруари 2017г. е породено,   поради което и съдът приема, че това изявление на ищеца до ответника би породило прекратяването на договора за наем, ако същият към изтичане на едномесечния срок – 22.06.2017г. , все още  е обвързвал страните. Релевантно за прекратяването на договора е достигането на изявлението от наемодателя до наемателя в момент, в което е породено правото да се прекрати договора за наем, както и настъпването на посоченото в изявлението условие – изтичане н един месец.

Съдът приема за установено по делото, че на 18.04.2017г. ответникът е съставил изявление до ищеца, с което е отправил двумесечно предизвестие за прекратяване  на договора предсрочно. Съдът пирема, че към този момент в патримониума на ответника е съществувало такова право. Това е така, защото договорът за нам с чл. 5.3. предвижда възможност за всяка страна да прекрати предсрочно действието на договора с 2 месечно предизвестие, отправено до другата страна. Действително, в писмото е посочено че основанието е „ чл. 4,т.5.3. от договора“. Тази непрецизност  в посочване на цифровото обозначение на клаузата от договора за наем предвиждаща правото на наемодателя да прекрати предсрочно договора с двумесечно предизвестие, съдът приема че не може да опорочи изявлението за прекратяване на договора. Същото е достатъчно ясно като словесно обозначава основанието за прекратяване на договора по недвусмислен начин. Така предвиденото основание за договора е безвиновно, тоест за възникването на същото не  е нужно насрещна страна виновно да не е изпълнила задълженията си по договора. По делото се установява от приетото уведомително писмо на лист 125 от делото, че това писмо е получено от ищеца на 18.04.2017 За същото има удостоверяване от управителя на  ищеца, че го е получил на ръка. В тази насока са и събраните по делото гласни доказателства, които в тази им част съдът кредитира като резултат от личните впечатления на свидетеля , неопровергани от останалите доказателства по делото. Свидетелят е посочил, че лично е занесъл писмото на управителя на ищеца през март или април, това било писмо за прекратяване на договора за наем. С оглед гореизложеното съдът приема, че на 18.04.2017г. е започнал да тече 2 месечен срок за прекратяването на договора за наем, краен срок на който е 18.06.2017г. При така установеното съдът приема, че това изявление на ответника до ищеца би породило прекратяването на договора за наем, ако същият към изтичане на двумесечния срок – 18.06.2017г. , все още  е обвързвал страните.

Няма пречка  срокове на предизвестия за прекратяване на договора за наем, дадени от двете насрещни страни по договора за наем, да текат паралелно, както и по време на тези срокове да се осъществи друго основание за прекратяване действието на договора. При конкуриращи се основания за прекратяване на договори за наем това, което ще доведе до прекратяването на договора за наем е онова, чийто фактически състав ще се осъществи първи във времето.

При така възприето и като съобрази, че срокът на предизвестието по писмото на ищеца от 28.04.2017г. изтича на 22.06.2017г., а срокът на предизвестието по писмото на ответника от 18.04.2017г. изтича на 18.06.2017г., то съдът приема че при тези конкуриращи се основания за прекратяване на договора първо във времето ще настъпи прекратяването, предприето от ответника, тоест на 18.06.2017г.

Същевременно, правилно е прието от районният съд, че преди на настъпил този срок – 18.06.2017г., е настъпило прекратяване на договора за наем на друго основание – взаимно съгласие между страните. Действително, нито една от страните не е дала такава правна квалификация на фактите, за които е навела твърдения. Това обаче не препятства възможността на съда да подведе  твърдените от страните факти под приложимата  норма. В случая и двете страни твърдят, че е имало отправяне на предизвестия за прекратяване на договора за наем, както и че на 02.06.2017г. ответникът е върнал ключовете за имотите на ищеца.  Твърденията на ответника са, че по настояване на ищеца ответникът се е съгласил да върне имота преди да изтече срока на предизвестието за прекратяване на договора. Тези твърдения на ответника съдържат имплицитно в себе си твърдение, че ответникът се е съгласил с искането на ищеца да върне имота на 02.06.2017г., тоест договорът за наем да се прекрати на тази дата преди да изтекат сроковете на предизвестията на всяка страна. Така наведени твърдения съдържат в себе си твърдението че договорът е прекратен по съгласие на страните на 02.06.2017г. Тези твърдения на ответника са установени по делото. Установява се по делото, че с писмо по електронна поща от 01.06.2017г. ищецът е посочил на ответника тази дата 02.06.2017г. като такава, на която иска да му се върнат имотите. Това изявление на ищеца при съобразяване на изводите на съда, че до 18.06.2017г. не  е изтекъл срок на нито едно от предизвестията, съдът приема, че  е отправяне на предложение за прекратяване на договора преди да изтече срока на предизвестие. За да се осъществи това прекратяване следва да има съгласие от другата страна. Установява се по делото, че на 02.06.2017г. ответникът е върнал ключовете за имотите на ищеца, както и е вдигнал своите вещи то имотите, поради което и съдът приема, че с това поведение ответникът се е съгласил с предложението на ищеца договорът за наем да се прекрати на 02.06.02017г.  При съвпадение на изявления на страни за прекратяване на договор поради искане на другата страна и приемане на същото от насрещната страна, основанието за прекратяване на договора е взаимно съгласие. Това основание за прекратяване на договора не препятства възможността на всяка страна да търси обезщетение от другата страна за претърпени вреди от неизпълнение на задължения по договора, както и изпълнение на задължения по него.

С оглед гореизложеното съдът приема, че договорът за наем между страните е прекратен на 02.06.2017г.

При така установеното съдът приема за установено по делото валидно възникнало задължение на наемателя към наемодателя да заплати наем и консумативи, потребени в имота за периода до 02.06.2017г., както и такса смет. Съглашение за последното страните са постигнали с разпоредбата на чл. 3.2.2. от договора за наем. С оглед гореизложеното съдът приема за установено по делото валидно възникнало задължение на ответника към ищеца за заплащане на наем от 1760,26лв. с ДДС за периода  от 15.04.2017г. до 31.05.2017г.; сумата от 698,23лв. с ДДС , представляващи разходи за консумативи за електрическа енергия, ТЕЦ и вода за периода от 01.02.2017г. до 31.05.2017г., както и такса смет от 1330,39лв. с ДДС за периода на действието на договора за наем. Приетите по делото фактури, издадени от ищеца на ответника, приетите приложения към фактури, издадени на ищеца от доставчиците на услугите, квитанциите за платена такса смет , издадени от СО, заключението по съдебно-счетоводната експертиза, което съдът кредитира изцяло като вярно и задълбочено, неопровергано от останалите събрани по делото доказателства, установяват горепосочените вземания включително и размерът им. Правилно районният съд е съобразил, че приетите квитанции за платена такса смет на СО установяват, че това плащане е  извършено след прекратяване на договора за наем и то със забава, че тази забава не може да се постави в тежест на наемателя, защото постигнато съглашение между страните по чл. 3.2.2. от договора е таксата смет да се заплаща от наемодателя и едва след това и то при представяне на документите за плащането й на наемателя, последният  дължи на наемодателя съответната сума за такса смет. Правилно е определен от районният съд размер на задължението за такса смет при съобразяване на периода на действието на договора за наем и припадащите се месечни суми за такса смет.

Съдът приема, че по делото не е установено валидно възникнало задължение на ответника към ищеца за заплащане на таксите за спиране на електрозахранването от 76лв., за възстановяването на електрозахранването в имотите от 152,28лв., както и за прекодиране на СОТ инсталацията в размер от 126лв. Приетите по делото фактури, издадени от ЧЕЗ Разпределение България”ЕАД установяват, че  преустановяването на електрозахранването е поискано от наемодателя на 29.05.2017г. Към този момент договорът за наем е обвързвал страните, поради което и не може да се обоснове извод, че поведението на наемодателя е  имало основание с оглед на разпоредбата на чл. 4.1.5 от договора за наем. При така възприето претенцията за заплащането на таксите за спиране и за възстановяване на електрозахранването в имота съдът приема за неоснователни. Съдът приема, че по делото не е установено, че поведението на ответника е довело до необходимост от прекодиране на СОТ инсталацията. Договорът за наем е прекратен на 02.06.2017г, тогава са върнати ключовете за имотите, не е установено в някой момент наемателят да е сменил кода на СОТ инсталацията и така да се е наложило ищецът да го сменя. Приетите удостоверения, издадени от СОТ не установяват смяна на кода, други доказателства за тези твърдения на ищеца по делото не са ангажирани. По делото не са ангажирани и доказателства за платени от ищеца суми за възстановяване на електрозахранването в имота, както и за прекодиране на СОТ системата в имота, поради което правилно районният съд е приел за неустановено валидно възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане на таксите за спиране на електрозахранването от 76лв., за възстановяването на електрозахранването в имотите от 152,28лв., както и за прекодиране на СОТ инсталацията в размер от 126лв.

По претенциите по чл. 233 вр. с чл. 82 и чл. 79  от ЗЗД за обезщетение за вреди от неизпълнение на задължението да върне имота в съсотянието в което е предаден ведно с вещите в него в размер на 16882лв. за мебели и за доставката и монтажа им и в размер на 7197,06лв. за ремонт:

Съдът приема за установено от приетия по делото неоспорен от страните по делото приемо-предавателен протокол от 15.10.2016г., че ищецът е предал на ответника имотите по договора за наем в съсотяние, което е било годно за ползването им ведно с намиращите се в тях вещи, сред които и: двоен кожен диван; 2 бр.  кожени фотьойла; правоъгълна стъклена маса; 2 бр. закачалки; 2 бр. шкаф с височина 116см. , с вратички; диспенсър НЕО; заседателна маса; квадратна маса от метал и стъкло;  8 бр. столове; 6 бр. бюра; 6 бр. ъгли / ¼  окръжност/; 3 бр. офис въртящи столове; 5 бр. контейнери; 5 бр. шкафа с височина от 190см.; хладилник; 7 бр. стелажи с височина от 180см; телефонна централа „Panasonic”; 4 бр. телефонни апарата „Panasonic”; системен телефонен апарат „Panasonic”;  голямо кошче; рутер „Buffalo”; разклонителна кутия Switch; порт Sagem; 4 бр. кухненски стоящи шкафа. Протоколът носи подпис за страните, не е оспорен от тях и установява тези обстоятелства.

Установява се от събраните по делото гласни доказателства , които в тази им част съдът кредитира като резултат от личните впечатления на свидетеля И., неопровергани от останалите събрани по делото доказателства, че  ответникът в мокрото помещение поставил сървърите, прокарал оптичен кабел за интернет и поставил алуминиева врата на това помещение. Не се установява по делото в имота да са извършвани други действия от ищеца, които да налагат СМР за възстановяването му. Приетият по делото протокол от 05.06.2017г. не носи подпис за ответника, той представлява частен документ съставен от ищеца за изгодни за него обстоятелства, който е оспорен от ответника. При така проведено процесуално поведение от страните в тежест на ищеца е било да установи верността на този протокол. Доказателства за установяване на тези обстоятелства не са ангажирани. Заключението по техническата експертиза не е от естество да установи, извършени от ответника в имота преустройства. Това е така, защото огледът на имота е извършен от вещото лице 08.10.2019г. По делото не е установено, към огледа на 08.10.2019г. състоянието на имота е било идентично с това към 02.06.2017г.  Доколкото вещото лице по съдебно-техническата експертиза е  възприело и оценило работите по протокола от 05.06.2017г., верността на който не е доказана по делото, то в тази част заключението не следва да се кредитира. Действително вещото лице е посочило, че е имало портал между гаражите, който е бил затворен със стена и е монтирана врата, че имало климатик, който вече е премахнат, но отвън останали части от тръбите му. Доказателства , че такъв климатик е бил монтиран от ответника, че той е  изградил стената затваряща портал между гаражи и е поставил врата не са ангажирани. Не установено и ответникът да е поставил  рекламни банери на витрини по делото ищецът не е ангажирал. Житейски неоправдано е да се приеме, че 2,5 години след връщането на имота той е в състояние, в което е бил на 02.06.2017г. и така констатираното от вещото лице през октомври 2019г. да е резултат от действия на ответника. При така възприето съдът приема за установено по делото, че отговорността на ответника към ищеца за разходи за СМР за привеждане на имотите в състоянието, в което са му придадени, може да се ангажира само за посочените от вещото лице позиции в заключението, както следва: за позиция № 2 - за демонтаж на врата  в помещението на гараж 11;   за ½ от сумите, посочени от вещото лице по позиции № 3,4,5 – за демонтаж на врати, за натоварване на отпадъци, за извозване на отпадъци ,  тоест за сумите от 122,40лв. без ДДС; 15лв. без ДДС; 136лв.без ДДС и 238лв. без ДДС. По позиции от 3 до 5 съдът приема, че ответникът дължи 1/2 от сумите посочени от вещото лице, защото сумите са  изчислени от вещото лице  при възприемане на необходимост от демонтаж на две  врати, а съдът прие, че самото едната от тях е поставена от ответника. За последното съдът кредитира показанията на  разпитания по делото свидетел. Ищецът не е ангажирал доказателства по делото, че при връщането на имота същият е бил в състояние, изискващо дейностите по демонтаж и монтаж на кабели за охранителна система, за проверка на инсталация за компютърна мрежа, за работи, по боядисване, за нов кухненски плот, за ремонт на щори, , че е имало рекламни банери, че е следвало да се сменят патрони за входна врата, че витрини са били с лепило, а негова е била доказателствената тежест за същото. Така съдът приема за установено валидно възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане на сумата от 613,68лв. с ДДС представляващи разходи за ремонт на помещенията за привеждането им състоянието, в което са предадени.

Съдът приема че по делото не е установено ответникът да е върнал на ищеца вещите, които са му били предадени за ползване при сключване на договора за наем. В тежест на наемателя е било да установи по делото по несъмнен начин, че е върнал тези вещи на ответника. Доказателства за установяване на тези обстоятелства по делото не са ангажирани. По делото е установено, че наемателят е върнал ключовете за имотите на наемодателя на 02.06.2017г., както  на тази дата ответникът е съставил протокол, сочещ се в имота се намират вещите, които са му предадени. Този протокол обаче не носи подпис на ищеца, той е частен документ, съставен за изгодни за ответника факти и като такъв не  епротивопоставим на ищеца. Твърденията на ищеца са за факти, които са обратни на посочените в този протокол от 02.06.2017г. от ответника, поради което и в тежест на ответника е било да установи верността на съставения от него протокол от 02.06.2017г. Наемателят дължи връщане на вещите и той следва да докаже, че е изпълнил това си задължение. Доказателства за тези обстоятелства не са събрани по делото. Действително, свидетелят  И. е посочил, че когато отишъл в помещението имало мебели и всичко, но свидетелят не е посочил денят на тези си констатации – дали касае момент на наемането на обектите или на връщането им. Отделно , този свидетел не е посочил и какви мебели е имало вътре в помещението, а твърденията на ищеца са, че част от мебелите липсват и само за липсващите мебели е предявил претенции, тоест изявления на свидетеля че в него имало мебели не установява че всички мебели или конкретни такива са върнати от наемателя. Следва да се посочи, че свидетелят е посочил, че не е влизал в помещението, отвън имало щори и нищо не се виждало, което на допълнително основание не позволява да се приеме за установена верността на съставения от ответника на 02.06.2017г. протокол.  По делото е установено, че ищецът не е оказал съдействие на ответника на 02.06.2017г. за предаването на имотите. Същото е посочено от разпитания по делото свидетел, заявил, че при опита да предадат ключовете и протокола и то в офиса на ищеца,  управителят на ищеца избягал. Няма основание да не се кредитират показанията на свидетеля в тази част, същите не са опровергани от останалите събрани доказателства , показанията са резултат от личните впечатления на свидетеля. Това обаче не освобождава ответникът от доказателствена тежест за обстоятелството, че към момента, в който е предал ключовете за имотите на ищеца в тях са се намирали вещите по протокола от 15.10.2016г. При така възприето съдът приема, че пълно и главно доказване на обстоятелството, че наемателят е върнал на наемодателя вещите, които са му предадени при сключването на договора за наем, ответникът не е провел по делото, поради което и установено по делото е причиняването на вреди от наемателя на наемодателя  през време на ползване на имота, изразяващи се в липса на вещите:  двоен кожен диван; 2 бр.  кожени фотьойла; правоъгълна стъклена маса; 2 бр. закачалки; 2 бр. шкаф с височина 116см. , с вратички; диспенсър НЕО; заседателна маса; квадратна маса от метал и стъкло;  8 бр. столове; 6 бр. бюра; 5 бр. ъгли / ¼  окръжност/; 3 бр. офис въртящи столове; 5 бр. контейнери; 5 бр. шкафа с височина от 190см.; хладилник; 7 бр. стелажи с височина от 180см; телефонна централа „Panasonic”; 4 бр. телефонни апарата „Panasonic”; системен телефонен апарат „Panasonic”;  голямо кошче; рутер „Buffalo”; разклонителна кутия Switch; порт Sagem; 4 бр. кухненски стоящи шкафа.  Стойността на тези вещи съдът приема за установена по делото от прието по делото заключение по съдебно-оценителната експретиза и тя е в размер на 10 269,14лв., а работата по монтаж на телефонната централа е 360лв. към  май 2017г. Съдът кредитира заключението на вещото лице взело средните пазарни стойности на вещите, съобразило овехтяването им и характеристиките на вещите.  Тази цена е посочена от вещото лице за вещите, за които са предявени претенции и само нея съдът приема за релевантна по делото. Общата посочена от вещото лице цена от 13227,27лв. включва цени на доставка и монтаж, както и цена на вещи за които не са предявени претинции, поради което и същата е неотносима към делото. В приложението към заключението вещото лице е посочило стойност на всяка вещ поотделно и това позволява обосноваване на извод, че стойността на вещите, за които са предявени претенциите и монтажа на телефонната централа са  в размер на общо 10629,14лв. Тази цена включва стойността на 5бр. ъгли по ¼ окръжност, а не оценените от вещото лице 6 такива, защото ищецът е предявил претенция само за 5 такива ъгли.

Доказателства, че ищецът е направил разходи за транспорт и монтаж на тези вещи , съответно че такива разходи задължително ще бъдат направени по делото не са ангажирани. Монтаж съдът приема,  че е установено че е необходим само на телефонна централа. Същото следва от естеството на оборудването. Доказателства, че разходи за монтаж на останалите вещи и за транспорт на всички процесни вещи са задължително необходими не са ангажирани, а същите не следват от естеството на тези вещи и предназначението им. Този извод на съда е съобразен с утвърдена практика на търговци на мебели  за безплатни доставка и монтаж на такъв тип вещи, както и че естеството на вещите не предполагат специализиран монтаж на същите.

При така възприето и като съобрази прието по делото заключение по съдебно-оценителната експертиза съдът приема за установено по делото валидно възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане на сумата от 10 629,14лв. представляващи стойност на  липсващите вещи при отчитане на амортизацията и изхабяването им и сума з монтаж на телефонна централа.

По иска по чл. 82 вр. с чл. 79 вр. с чл. 233 от ЗЗД в размер на 2320 евро за обезщетение за вреди от неизпълнение на задължението на ответника да върне имота след прекратяване на договора и то в състояние, в което е предаден:

Съдът приема, че по делото не е установено ищецът да е претърпял вреди  от 2320 евро от неизпълнение на задължението на ответника да върне имотите при прекратяването на договора за наем в състоянието , в което са му предадени. Твърденията на ищеца са, че той бил поел задължение към ІІІ-то лице да му предаде държането на процесните имоти на 01.06.2017г. и от невръщането на имотите от ответника ищецът претърпял вреди, като пропуснал да събере наем за юни 2017г. от това ІІІ-то лице в размер на 1320 евро  и платил неустойка от 1000 евро за неизпълнение на задължение да предаде на това ІІІ-то лице на 01.06.2017г. държането на имотите. Установи се по делото, че договорът за наем между страните е прекратен на 02.06.2017г. и  в този ден ответникът е предал на ищеца ключовете за имота, че за достъпа до имота не  е имало нужда от промяна на кода на СОТ системата, както и че преустановеното електрозахранване на имота не може да се постави в отговорност на наемателя. При така установеното съдът приема, че поведението на ответника по невръщане на имота преди 02.06.2017г. не може да се приеме, че е причинило вреди на наемодателя. Това е така, защото ответникът не е имал задължение да върне имотите  на  преди 02.06.2017г. Следва да се посочи, че приетите по делото договор за наем между ищеца и ІІІ-то лице, разписката за плащане на неустойка са оспорени от ответника, тези документи са частни и не носят подпис на ответника. Доказателства за верността на тези документи по делото не са ангажирани от ищеца, а негова е била доказателствената тежест за същото. Приетото по делото заключение по счетоводната експертиза е установило, че ищецът не е осчетоводил разход за платена от него неустойка по договора с ІІІ-то лице, нито е осчетоводил други суми по този договор. Съдът кредитира заключението като вярно и задълбочено, неопровергано от останалите събрани по делото доказателства, включително информацията от НАП.  Така установеното е допълнително основание да се приеме, че по делото не  е установена верността на оспорените от ответника представени от ищеца договор за наем с ІІІ-то лице и разписка за платена неустойка.

С оглед гореизложеното правилно е прието от районният съд за неустановено по делото валидно възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане на обезщетение за вреди, представляващи  сумата  от 1000 евро неустойка и сумата от 1320 евро пропусната полза от неполучен наем за юни 2017г. по договор, сключен с ІІІ-то лице.

С оглед гореизложеното съдът приема за установено по делото валидно възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане на сумите, както следва:

-         наем от 1760,26лв. с ДДС за периода  от 15.04.2017г. до 31.05.2017г.;

-         698,23лв. с ДДС , представляващи разходи за консумативи за електрическа енергия, ТЕЦ и вода за периода от 01.02.2017г. до 31.05.2017г., Вещото лице по счетоводната експертиза е установило че това са осчетоводените от ищеца и непогасени чрез плащане от ответника задължения за консумативи. Съдът изцяло кредитира заключението като неопровергано от останалите събрани по делото доказателства.

-          такса смет от 1330,39лв. с ДДС за периода на действието на договора за наем;

-         10629,14лв. обезщетение за вреди от невръщане на вещи, предадени за ползване под наем при сключването на договора за наем;

-         от 613,68лв. с ДДС обезщетение за вреди от неизпълнение на задължението да върне имота в състоянието в което му е предаден, представляващи стойност на разходи за ремонт.

По делото не се установява погасяване на тези задължения чрез плащане.  Документи за плащане на сумите по делото не са представени по делото. Такова плащане не е установено и от прието по делото заключение по съдебно-счетоводната експертиза, което съдът кредитира изцяло като вярно и задълбочено, неопровергано от останалите събрани по делото доказателства.

По изявленията за погасяване чрез прихващане

По делото е установено от извлеченията от разменени писма по електронна поща, че на 02.06.2017г. ищецът е получил изявление на ответника за прихващане на задълженията му за наем до май 2017г. с вземането му за връщане на платения депозит по договора за наем.

По делото е установено от приетия по делото протокол за прихващане от 26.06.2017г., че ищецът е съставил изявление за прихващане между насрещните вземания на страните по договора за наем – вземания на ищеца за наем, консумативи, такса смет, такси за спиране, възстановяване на електрозахранване, такса за прекодиране на СОТ инсталация и вземания на ответника по дадения от него депозит по договора за наем от 3520,50лв. Установи се по делото от приетите извлечения от разменени писмо по електронна поща, че протокола за прихващане е получен от ответника на 04.07.2017г.  Изявление за прихващане между тези суми ищецът е направил и с исковата молба, връчена на ответника, поради което и съдът приема, че това изявление е достигнало до ответника.

Следва да се посочи, че самият ответник също е направил с отговора на исковата молба евентуално възражение за прихващане, уточнено с молбата от 01.03.2019г., сочейки прихващане между вземането му за връщане на депозита и претнецията на ищеца за обезщетение на вреди от невърнати вещи.

По делото не се спори, че ответникът е платил на ищеца при сключването на договора за наем депозит в размер на 3520,50лв.

Съдът приема, че няма пречка да се извърши прихващане между насрещните вземания на страните по делото. Съглашение за същото страните са постигнали и с разпоредбата на чл. 3.4. от договора за наем, която не поставя ограничения в основанието на възникналите задължения, освен същите да са такива по договора за наем.

С оглед гореизложеното и като съобрази, че вземанията на страните, въведени като предмет на делото, са възникнали с основание сключения от тях договор за наем, като съобрази че те са за парични суми и могат да се компенсират, то няма пречка да се извърши прихващане между онези от тях, които съдът прие за валидно възникнали. При конкуриращи се изявления за прихващане   настъпило ще е онова прихващане,  чийто фактически състав се е осъществил първи във времето – достигнало да насрещвната страна и валидно съществуващи към него момент задължения, за които е направено изявлението за прихващане. В случая направеното от ответника по ел.поща на 02.06.2017г. изявление за прихващане е първо във времето ,  то е било за наемни вноски до края на договора за наем, задълженията са били възникнали към него момент, поради което и погасяване на задължението за наем до 31.05.2017г. е погасено с прихващане. Изявлението на ищеца по протокола от 26.06.2017г. е достигнало до ответника на 04.07.2017г. по електронната поща, тогава вече са били погасени чрез прихващане  задълженията за наемни вноски и така чрез прихващане са погасени задълженията за консумативи –електроенергия, вода и ТЕЦ.  Вещото лице по счетоводната експертиза е установило отразяване при ищеца в счетоводството му за погасени чрез прихващане задълженията за наем и за консумативи в размер на общо 2458,49лв., за тях по делото се установи валидно възникнало вземане на ищеца към ответника, както  достигнало изявление за прихващане от ищеца до ответника преди образуване на делото. На 04.0.2017г. до ответника е достигнало изявлението на ищеца и за прихващане със задълженията за такса смет – част от тях. С оглед гореизложеното съдът приема за погасени чрез прихващане са вземанията на ищеца към ответника за заплащане на наем, консумативи и част от такса смет, които съдът прие, че са валидно възникнали, тоест за 3520,50лв.  Непогасени чрез прихващане са останали 268,38лв. за такса смет и за тях иск следва да се уважи. Вещото лице по счетоводната експертиза е установило отразяване при ищеца в счетоводството му за погасени чрез прихващане задълженията за наем и за консумативи в размер на общо 2458,49лв., за тях по делото се установи валидно възникнало вземане на ищеца към ответника, както  достигнало изявление за прихващане от ищеца до ответника преди образуване на делото. Изявление за прихващане ищецът е направил и за таксата смет, като доколкото съдът прие за валидно възникнало вземане на ищеца към ответника за сумата от 1330, 39лв., то погасена чрез прихващане е сумата от 1062,01лв. Непогасена е останала сумата от 268,38лв. за такса смет.

Вземане на такса за прекодиране на СОТ, за спиране и за възстановяване на електрозахранване от общо 354,88лв. , както и за такса смет от 266,22лв.   не  е установено да е възникнала и иск за тези суми е неоснователен.

Доколкото възражението на ответника за прихващане на депозита с вземания на ищеца за обезщетение на вреди от невръщане на вещи е направено едва с отговора на исковата молба, тоест след като е настъпило прихващането , направено извънсъдебно, то неоснователно се оказва възражението за прихващане на ответника с вземането на ищеца за вреди от невръщането на вещи.

Така непогасено е останало задължението за плащане на сумата от 10629,14лв. представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение за задължение за връщане на движими вещи, предадени за ползване под наем при сключването на договора за наем. За горница над тази сума до предявен размер правилно иск е отхвърлен.

Непогасено е останало и задължението за плащане на сумата от 613,68лв. с ДДС представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на задължението да се върне имота в състоянието в което му е предаден, представляващи стойност на разходи за ремонт.

По отговорността за разноски:

С оглед изхода на делото съдът приема, че разноските следва да се поставят в тежест на страните съобразно изхода на делото и доказаните от тях направени разноски по делото. Уговорените от страните възнаграждения за адвокат се установява, че са платени, размер на уговорените възнаграждения не е прекомерен. За този извод съдът съобрази броя на предявените по делото искове, цената им, както и че сложността на делото  не е под средната за такъв тип дела. Извод за последното се обосновава с множеството спорни по делото обстоятелства, множество събрани доказателства.

При така възприето съдът приема, че решението на СРС в частта, с която в тежест на ищеца са поставени съдебни разноски от 631,40лв. следва да се отмени.

За производство пред СРС на ищеца следва да се присъдят съдебни разноски от още 1122,08лв.

За производство пред СГС на ищеца следва да се присъдят съдебни разноски за държавна такса от 230,97лв. Не са ангажирани доказателства , че ищецът е направил разноски за възнаграждение за адвокат по дело пред СГС и такива не му се следват.

За производство пред СГС на ответника по исковете следва да се присъдят съдебни разноски за държавна такса от  15,25лв и съдебни разноски за възнаграждение за адвокат от 951,44лв.

Така мотивиран, Софийският градски съд

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОТМЕНЯ  Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав в частта, с която  „М.к.”ЕООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:*** 4 е осъдено да заплати на „С.”ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***  на основание на чл. 233, ал. 1, пр.2  от ЗЗД сумата от 668,01лв. /горница над 613,68лв. до 1281,69лв./, ведно със законната лихва от 19.07.2017г. до изплащането й, представляваща стойност на разходи за ремонт и възстановяване на несъгласувани преустройства в обекти, извършени от наемателя М.К.”ЕООД след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г, като вместо това постановява:

ОТХВЪРЛЯ иск на „С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******с правно основание на чл. 233, ал. 1, пр.2  от ЗЗД за заплащане на сумата от 668,01лв./ шестстотин шестдесет и осем лева и 0,01лв/, ведно със законната лихва от 19.07.2017г. до изплащането й, представляваща горница над 613,68лв. до 1281,69лв  като стойност на разходи за ремонт и възстановяване на несъгласувани преустройства в обекти, извършени от наемателя М.К.”ЕООД след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г, поради невъзникване на вземане за тази сума.

ОТМЕНЯ  Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав в частта, с която   като неоснователен поради погасяване чрез прихващане с насрещно вземане на М.К.”ЕООД по т.3.4. от договора за наем от 29.09.2016г. за връщане на дадена гаранция от 1800 евро е  отхвърлен иск на „С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******с правно основание на чл. 233, ал. 1, пр.2  от ЗЗД за заплащане на горницата над 1281,69лв. до предявен размер от 2153,05лв , представляваща стойност на разходи за ремонт и възстановяване на несъгласувани преустройства в обекти, извършени от наемателя М.К.”ЕООД след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г и вместо това постановява:

ОТХВЪРЛЯ иск на „С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******с правно основание на чл. 233, ал. 1, пр.2  от ЗЗД за заплащане на горницата над 1281,69лв. до предявен размер от 2153,05лв , представляваща стойност на разходи за ремонт и възстановяване на несъгласувани преустройства в обекти, извършени от наемателя М.К.”ЕООД след прекратяване на договора за наем от 29.09.2016г сумата, поради невъзникване на вземане за тази сума.

ОТМЕНЯ Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав в частта, с която като неоснователни поради погасяване чрез прихващане с насрещно вземане на М.К.”ЕООД по т.3.4. от договора за наем от 29.09.2016г. за връщане на дадена гаранция от 1800 евро са отхвърлени искове на  С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******с правно основание  чл. 232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 534,60лв., представляваща неплатена такса смет за периода от 29.09.2016г. до 02.06.2017г. за имотите по договора за наем от 29.09.2016г. съгласно т. 3.2.2. от договора за наем; сума за принудително спиране на електрозахранването в обекта по договора за наем от 29.09.2016г. в размер на 76лв; сума за възстановяване на електрозахранването в обекта по договора за наем от 29.09.2016г. от 152,88лв; сума за прекодиране на СОТ инсталация в обекта по договора за наем от 29.09.2016г. в размер от 126лв.  и вместо това постановява:

ОСЪЖДА „М.к.”ЕООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:*** 4 да заплати на „С.”ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***   на основание на чл. 232, ал.2 от ЗЗД сумата от 268,38лв. /двеста шестдесет и осем лева и 0,38лв./, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г., до изплащането й,  представляваща неплатена такса смет за периода от 29.09.2016г. до 02.06.2017г. за имотите по договора за наем от 29.09.2016г. съгласно т. 3.2.2. от договора за наем.

ОТХВЪРЛЯ иск на „С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******с правно основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на сума за принудително спиране на електрозахранването в обекта по договора за наем от 29.09.2016г. в размер на 76лв /седемдесет и шест лева/; сума за възстановяване на електрозахранването в обекта по договора за наем от 29.09.2016г. от 152,88лв /сто петдесет и два лева и 0,88лв/; сума за прекодиране на СОТ инсталация в обекта по договора за наем от 29.09.2016г. в размер от 126лв. /сто двадесет и шест лева/; 266,22лв. /двеста шестдесет и шест лева и 0,22лв., представляваща такса смет за периода от 29.09.2016г. до 02.06.2017г.  поради невъзникване на вземане за тези суми.

ОТМЕНЯ Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав в частта, с която  като неоснователен е  отхвърлен иск на „С.”ООД, ЕИК ******срещу „М.к.”ЕООД, ЕИК ******с правно основание чл. 233, ал.1, от ЗЗД за заплащане на сумата 10 629,14лв., представляващи стойност на липсващи вещи след предаването на владението на наемодателя на обектите по договора за наем от 29.09.2016г. и закупуване и монтаж на нови и вместо това постановява

ОСЪЖДА „М.к.”ЕООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:*** 4 да заплати на „С.”ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***   основание чл. 233, ал.1 и чл. 86 от ЗЗД  сумата 10 629,14лв. /десет хиляди шестстотин двадесет и девет лева и 0,14лв/, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 19.07.2017г, до изплащането й, представляващи обезщетение за вреди от неизпълнение на задължение да върне наети движими вещи, изразяващи се в стойност на липсващи движими вещи след предаването на владението на наемодателя на обектите по договора за наем от 29.09.2016г. и монтаж на телефонната централа.

ОТМЕНЯ Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав  в частта, с която С.– П”ООД е осъдено да заплати на „М.к.”ЕООД на основание на чл. 78, ал.3 от ГПК съдебни разноски от  631,40лв.

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 75975/24.04.2020г. по гр.д. № 63319  по описа за 2017г. на Софийски районен съд, 57-ми състав в останалата обжалваната част.

ОСЪЖДА „М.к.”ЕООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:*** 4 да заплати на „С.”ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***   на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК съдебни разноски от  1353,05лв /хиляда триста петдесет и три лева и 0,05лв/, представляващи съдебни разноски за производство пред СРС и СГС.

ОСЪЖДА С.”ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:***    да заплати на М.к.”ЕООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление:*** 4 на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК  сумата от 966,69лв., /деветстотин шестдесет и шест лева и 0,69лв/, представляващи съдебни разноски за производството пред СГС.

Решението е окончателно.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                               ЧЛЕНОВЕ:  1.

 

                                                                                  2.