Р Е Ш Е Н И Е
№ гр.Варна, 2019 г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД - Варна, двадесет и втори състав, в публично
заседание на четиринадесети януари, през две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЯНКА
ГАНЧЕВА
при участието на секретаря Анна Д.,
разгледа докладваното от съдия Ганчева административно дело № 2906 по описа на съда за 2018 г., като за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 27 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/.
Образувано е по жалба на Д.К.С. и В.А.Ж. ***, чрез адв. К. против Заповед № 3575 от 1.10.2018
г., издадена от кмета на Община Варна, с
която е наредено отчуждаване на част с площ от 270 кв.м. от поземлен имот с
проектен идентификатор 10135.27.4, целия с площ от 304 кв.м. както и едноетажна
сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.1 със застроена площ от 56 кв.м. и
едноетажна сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.2 със застроена площ от
37.75 кв.м. и е определен размерът на равностойното парично обезщетение, което
да се изплати на правоимащите лица, в общ размер на 137 300 лв. за принудителното отчуждаване, като на всяка от
жалбоподателките се изплати сумата от по 68 650 лв.
В жалбата се поддържа,
че за имота на жалбоподателките е издадена предходна заповед, която е отменена
с решение № 1725/21.09.2018 г. и преписката е върната за ново произнасяне. След
връщане на преписката ответника не е извършил нова оценка на имота, не е
извършен оглед на сградите, нито са съобразени представените книжа. Поддържа,
че построените в имота сгради са с по-голяма площ, а представения нотариален
акт от 18.10.2012 г. на нотариус Кожухарова е с допусната техническа грешка
относно площта на двете сгради, това неправилно описание е пренесени
автоматично от констативния нотариален акт в обжалваната заповед. Жалбоподателите
твърдят, че сграда с проектен идентификатор
10135.27.4.1 съществува в имота от закупуването му през 1950 г. Сградата
е със застроена площ от 59.50 кв.м. и РЗП от 119 кв.м. Достъпа до етажа,
първоначално се е осъществявал, чрез външно стълбище. На приземното ниво на
сградата, видно от удостоверение № 248 от 1989 г. са изградени склад и тоалет.
Сградата е със застроена площ от 50 кв.м., а в последствие с позволителен билет
№ 242/16.06.1976 г. е направен ремонт на съществуващо помещение с надзиждане и
по стопански начин е изпълнен строеж с площ от 10 кв.м. На сградата е извършен
основен ремонт, като същата е укрепена с бетонови колони и приземния етаж,
който до този момент се е ползвал за склад е преустроен в жилищен, като на
входното антре е изпълнено остъкление. Направена е топлоизолация на цялата
сграда, сменена е външната дограма, част от интериорните врати са подменени с
ПВЦ. Сочи, че сградата е декларирана от жалбоподателите в Дирекция „Местни
данъци“ при община Варна, като двуетажна с площ от 119 кв.м. По отношение на
сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.2 сочат, че строителството е
извършено на два етапа, като допълващо към основната жилищна сграда, ката
първоначално незаконно са изградени помещения с площ от 25 кв.м., за които през
1976 г. е издадено наказателно постановление, за отпочнат нов строеж от 25
кв.м., а в последствие към едноетажната жилищна сграда, през 1986 г. е
направена пристройка на един етаж, посредством преустройство са изградени две
стаи, килер, склад и тоалет, за което е издадено удостоверение за търпимост
през 2007 г. Сградата е декларирана в Дирекция „Местни данъци“ при община
Варна, като едноетажна с площ от 56 кв.м. Предвид факта, че независим оценител
не е посетил имота, не е преценено фактическото състояние на сградите, както и
извършените подобрения, наличие на топло и хидроизолация, ПВЦ дограми, подови
настилки, климатици, нови ВиК, ел. инсталация и др. Не са взети предвид и
подобренията в имота – паркоместа, бетонови настилки, пътеки от тротоарни
плочи, порти и др. От оспорения акт не става ясно по какъв начин е определено
равностойно парично обезщетение, на база на пазарни аналози или при липса на
такива. По изложените съображения поддържа, че заповедта е постановена при
нарушение на материалния и процесуалния закон и моли да бъде отменена.
Направено е искане за изменение на оспорения акт, в частта с която е определен
размер на паричното обезщетение, като същото бъде увеличено, както и да се
присъдят сторените по делото разноски. В с.з. процесуалния представител на
жалбоподателите поддържа жалбата, излага доводи, че е нарушена нормата на чл.
22 ал.10 от ЗОС, тъй като от датата на издаване на оценката са изминали повече
от 8 месеца. По отношение приетите СТЕ моли по отношение на земята да се приеме
заключението на вещите лица по тройната СТЕ, а по отношение на една от сградите
- дадената оценка от административния орган. Моли за присъждане на сторените по
делото разноски.
Ответникът
– Кметът на Община Варна, чрез юрисконсулт П., в становище от 17.10.2018 г.,
излага доводи за неоснователност на жалбата. Сочи, че в случая е налице влязъл
в сила подробен устройствен план, включващ собствени недвижими имоти на
физически и юридически лица за изграждане на обект – публична собственост на
общината – в случая пътища и улици, отделно от това самото отчуждително
производство е започнало в сроковете по чл. 208, ал. 1 от ЗУТ. С изменението на
чл. 208 от ЗУТ, срокът визиран в нормата не е преклузивен, а правопораждащ. За
собственика възниква възможност да поиска изменение на плана. Счита, че е
спазена процедурата визирана в чл. 22 от ЗОбС и специалните изисквания на §1 от
ДР на ЗОбС. В с.з. процесуалния представител на ответника оспорва жалбата ,по
същество моли да се отхвърли жалбата, като неоснователна. Счита, че заповедта е
издадена при спазване на материалния и процесуалния закон, моли да се вземе
предвид приетата по делото тройна СТЕ по отношение на дадената оценка на земята
и сградите, като по този начин няма да се влоши положението на жалбоподателите.
Площта на законно изградените постройки в имота е в пъти по-малко от
определената от общината. Моли за присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Жалбата е редовна и
допустима, отговаряща на изискванията
на чл. 150 и чл. 151 от АПК.
Подадена е от заинтересовани лица, легитимиращи се като собственици на отчуждаваните имоти. Видно от
приложените към административната преписка известия за доставяне заповедта е
съобщена на двете жалбоподателки на 3.10.2018 г., жалбата е подадена на
15.10.2018 г. в община Варна, т.е. оспорването е направено в 14-дневния срок,
определен в чл. 27, ал. 1 от ЗОбС. Оспорването е насрочено срещу годен за
оспорване акт, предвид изричната разпоредба на чл. 2, ал. 1 от ЗОбС.
Съдът след като взе
предвид наведените в жалбата доводи,
становището на ответника и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Съгласно нотариален акт № 130, том ХІІІ, дело
4232/1989 г. В.А.Ж. е придобила ½ ид.ч. от съсобствена жилищна сграда,
находяща се в гр. Варна, ул.“Крайезерна“ №45, състояща се от 4 стаи, антре,
кухня в двора, два клозета, склад-баня, застроена върху държавно дворно място.
С договор за продажба на недвижим имот от 12.10.20107 г. В.А.Ж. *** общински
недвижим имот, земя от 135 кв.м.ид.ч. от ПИ №4, целия с площ от 270 кв.м, в
кв.27, по плана на 12 п.р. на гр. Варна. Съгласно нотариален акт за дарение на
недвижим имот №72, том, ІІ, рег. № 4185,
дело 183/2016 г- Д.К.С. е придобила 135 кв.м. ид.ч. от ПИ №4, целия с площ от
270 кв.м., ведно със жилищна сграда от 56 кв.м. състояща се от две стаи, кухня,
салон и перално помещение и второстепенна постройка от 31,50 кв.м. С договор за
продажба на недвижим имот от 12.10.20107 г. Надежда А. *** общински недвижим
имот, земя от 135 кв.м. ид.ч. от ПИ №4, целия с площ от 270 кв.м, в кв.27, по
плана на 12 п.р. на гр. Варна.
Със Заповед № Г-26/12.06.1992г. на кмета на Община –
Варна е одобрено изменение на застроителния и регулационен план на 12м.р. при
граници: бул.“Левски“, ул.“Г.Кирков“, ул.“Ст.Павлов“ за реализиране на проект
от обществена значимост „Изграждане на бул.“Левски“ в участъка от ул.“Подвис“
до ул.“Девня“, район „Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“ гр. Варна с
възложител община Варна.
Инициирана е
процедура за реализиране на проект от обществена значимост „Изграждане на
бул."В. Левски" в участъка от ул. „Подвис“ до ул. „Девня“ , район
„Приморски“, „Одесос“, „Младост“.
Видно от протокол №30 от
8.07.2005 г. на Общински съвет Варна е взето решение за принудително
отчуждаване на имоти частна собственост, за изграждане на предвиденото
мероприятие „кръстовището между бул. „В. Левски“, и ул. „Прилеп“.
Видно от Заповеди №
1900/2005 г. и №1901/2005г., приложена по преписката, на основание чл.25, ал.2,
вр.чл.21, ал.1 от ЗОбС, чл.44, ал.1, т.7 и ал.2 от ЗМСМА и Решение № 2100-3-4
от протокол № 30/08.07.2005г. на ОбС – Варна, кметът на Община – Варна е
разпоредил отчуждаването на имот пл.№ 967, и 972 кв.57“Б“, 25-ти подрайон по плана на гр.
Варна, представляващи дворни места и
сгради в тях. Отчуждаването е извършено съобразно влезлия в сила ПУП (ЗРП),
одобрен със Заповед № Г-333/1994г. на кмета на община – Варна. Определеното със
заповедите обезщетение е изплатено на правоимащите, съгласно приложени по
делото преводни нареждания.За предстоящото отчуждаване, на основание чл.25,
ал.1 от ЗОбС са публикувани обявления на 21.11.2017г. във в-к „Труд“ и в-к
„Черно море“, съдържащи информация за основанието за отчуждаването, отчуждаваните
имоти, техните адреси, собственици и размера на дължимото обезщетение.
Във връзка със
започналата процедура по отчуждаване са утвърдени кандидатите за изготвяне на
пазарни оценки на имоти и вещи
отговарящи на изискванията на ЗНО.
С договор от 15.02.2018
г. сключен между Община Варна и „Пасаж Консулт 2“ ЕООД, общината е възложила на
оценителя да изготви равностойно парично обезщетение за имота на
жалбоподателите. Оценката е изготвена от Петър Влаев притежаващ сертификат №
*********/2009 г. Оценката е възложена 02.2018 г. Видно от изготвения
оценителски доклад от м.02.2018 г. при
извършване на оценка на поземления имот са използвани като аналози – три сделки
свързани с покупко-продажба на земя и вписани в Службата по вписвания. По
отношение на сградите в имота не са установени аналози, поради което оценката е
формирана по ЗМДТ – Приложение 2. За поземления имот е определена оценка, като
е взета предвид стойност на 1 кв.м. в размер на 300 лв., като за целия имот с
площ от 270 кв.м. е определена стойност от 81 000 лв., за сграда с
идентификатор 10135.27.4.1 - е
определена стойност 33 630 лв., а за сграда с идентификатор 10135.27.4.2 е определена стойност от 22 670 лв. Дадено е
заключение, че равностойното парично обезщетение за земя проектен идентификатор
10134.27.4 и две сгради, е на обща стойност от 137 300 лв.
По делото е представено
удостоверение за данъчна оценка, издадено на В.А.Ж., в което с отразени площта
на два обекта – жилища и земя от 270 кв.м.
Представено е
удостоверение за търпимост № 12/16.07.2007 г., издадено от гл. архитект на
район „Одесос“, на осн. §16 ал.1 от ПР на ЗУТ, с което е признат за търпим
строеж: към едноетажна жилищна сграда, на ул. „Крайезерна“ № 45 – ПИ 4, с
направена пристройка на един етаж, като посредством преустройство са изградени
две стаи, килер, склад и тоалет с площ около 3,50 кв.м. Помещенията са под един
покрив, в двора са изградени допълнително тоалет и килер с площ от 6,25 кв.м.
За строежите няма одобрени строителни книжа и документи, а според представени
декларации са извършени през 1986 г. Съгласно позволителен билет № 242 от 1976
г. издаден на Надежда Бойко е разрешено направа на ремонт на съществуващо
помещения с надзиждане на зид с 0.85
см., съгласно чл. 148 от ППЗТСУ, като е отбелязано, че при отчуждаване в срок
от 5 години не се заплаща строежа, отбелязана е квадратура 10 кв.м. През 1976
г. е издадено НП № 33 с което е наложена глоба на Надежда Бойко, за това, че не
е спазила позволителен билет № 242, като вместо да отремонтира и надзижда съществуващо
помещение е съборила същото и е отпочнала нов строеж, с размери 5/5 м.
Във връзка с наведените
доводи от жалбоподателите по делото е назначена СТЕ. Видно от приетото
заключение, изготвено от в.л. Н.М., се установява, че в.л. е определило пазарна
цена на 1 кв.м. от отчуждавания имот 304 лв., т.е. за 270 кв.м. ид.ч. от ПИ
общо 187 758 лв. При определяне на пазарната цена на ПИ в.л. е използвало
като аналози два имота, единия находящ се в гр. Варна, ул. „Злати Бръчков“ №
14, другия на ул. „Пловдив“ № 27. По отношение сградите в имота в.л. е
определило пазарна стойност на сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.1 – с
площ от 119 кв.м. в размер на 121 142 лв., а за сграда с проектен
идентификатор 10135.27.4.2. – с площ от 56 кв.м. – 57 568 лв. Площта на сградите в.л. е определило
и с оглед декларираното от жалбоподателите в Дирекция „Местни данъци“ при
община Варна.
По делото е приета и
съдебно-техническа експертиза, изготвена от в.л. Р.С.. Видно от заключението на
същата при направен оглед в имота на жалбоподателите се установени две сгради.
Сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.1 е с площ измерена на място 71,52
кв.м. и РЗП от 145.67 кв.м., а сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.2 е с
площ измерена на място 56,12 кв.м. След извършена проверка в Община Варна и
представените от жалбоподателите доказателства в.л. е направило извод, че за
ситуираната в източната част на имота двуетажна сграда с проектен идентификатор
10135.27.4.1 няма налични строителни книжа. Предвид представен позволителен
билет, измерената площ на сградата съгласно КП от 1965 г. и данните, че сграда
с площ от 10 кв.м. е съборена, в.л. е направило извод, че са налице строителни
книжа за сграда с площ от 11 кв.м. По отношение на ситуираната в северната част
на имота едноетажна сграда и наличните строителни книжа – РС от 1982 кв.м.,
в.л. е преценило, че за сграда с площ от 56.12 кв.м. са налице строителни
книжа. За изградените в имота огради не са налице строителни книжа. Към СТЕ са
приложени и 2 бр. комбинирани скици.
По делото е назначена и
приета тройна съдебно-техническа експертиза. Вещите лица са извършили оглед и
замерване на обектите предмет на заповедта. Към момента на огледа е установено, че в сградата е прокарана нова
ВиК инсталация в кухнята и банята, в едната стая има настилка от теракот, а в
другата линолеум. Сменена е частично външната дограма с ПВЦ на кухнята и едната
стая, изпълнена е частично външна изолация – на стените на кухнята. Останалите
стени на сградата външно са измазани с варова мазилка – частично
компрометирана. Покривът е в добро състояние, като атмосферните води се
отвеждат с олуци и водосточни тръби, ел. инсталацията е стандартно изпълнена,
отоплението е на твърдо гориво, а в една от стаите – с климатик. Съгласно
заключението, поради липса на подходящи аналози за сградите в поземления имот,
оценката им е направена съгласно чл. 22 ал.12 от ЗОС – определена по реда на
Приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ. Сграда с проектен идентификатор
10135.27.4.1, на един етаж, се състои от едно помещение, конструкция М3 –
масивна с частични стоманобетонни елементи, определена оценка от 9517 лв.,
сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.2 се състои от антре, две стаи,
кухня, килер, склад, баня с тоалет, конструкция М1 – масивна с частични стоманобетонни
елементи. Определена е оценка от 27 774 лв. Съгласно заключението ПИ се
намира в гр. Варна, район „Одесос“, ул. „Крайезерна“ 45, с достъп до имота от
ул. „Тодор Влайков“, съгласно ОУП имота попада в зона ТТи, имота е с площ от
270 кв.м. В.л. са извършили справка в Служба по вписванията в Община Варна,
като за изготвяне на заключението са използвали четири аналога. Единия от тях
на имот находящ се в гр. Варна, ул. „Доспат“ №6, втория – в гр. Варна, ул.
„Дрин“ № 57-59 и третия на ул. „Батак“ № 35 и последния с адрес – гр. Варна,
ул. „Атанас Георгиев“ №5. Вещите лица са определили стойност на равностойното
парично обезщетение в размер на 530.20 лв. за кв.м., т.е. за ПИ от 270 кв.м.
общо 143 154 лв. При огледа в имота са установени и подобрения – бетонова
настилка пред сградите, настилка от
тротоарни плочи, трайни насаждения . 2 бр. лозови асми на 20 г., 2 бр. асми на
25 г., 2 бр. смокини и паркоместа с бетонна настилка. Подобренията в ПИ са
оценени съгласно чл. 18 от Приложение № 2 на ЗМДТ, а насажденията съгласно
Наредба за базисните цени на трайните насаждения, като са определили обща
стойност на равностойното парично обезщетение в размер на 1735 лв.
При тези установявания,
съдът прецени следното:
Оспорената заповед е
издадена от материално, териториално компетентен орган – Кмета на Община Варна.
Съгласно чл. 25, ал. 2 от ЗОбС заповедта за отчуждаване се издава от кмета на
общината, с оглед изложеното оспорената заповед не е нищожна.
По делото е представен протокол
№ 30/2005 г. на Общински съвет Варна, съдът приема, че същия не обективира
волеизявление за одобряване началото на процедурата за отчуждаване, но от друга
страна по делото са представени две заповеди от 2005 г. с които е присъдено и
изплатено обезщетение за отчуждавани имоти, влизащи в трасето на бул. „В.
Левски“, т.е отчуждителното производство е започнало поетапно в
законоустановените срокове. В оспорената заповед са посочени
фактически и правни основания за издаването й. В съответствие с чл. 25, ал. 2
от ЗОбС, в заповедта е посочено основанието за отчуждаването, вида,
местонахождението, размера и собствениците на имота, както и размера на
паричното обезщетение. Отчуждаваните имоти са в достатъчна степен
индивидуализирани.
Не се установяват и
съществени нарушения на административнопроизводствените правила, които да
обосновават отмяна на оспорения акт.
Съобразно чл. 22, ал. 3
от ЗОбС, кметът е възложил определянето на равностойно парично обезщетение за
отчуждавания имот на оценител, отговарящ на изискванията на Закона за
независимите оценители. На 20.02.2018 г. е депозиран оценителския доклад от
Влаев. Като в последствие е издадена заповед №2595/2018 г. с която е определено
равностойно парично обезщетение. Заповедта е обявена за нищожна с решение на
Адм. съд – Варна, постановено по адм.д. № 2200/2018 г. След връщане на
преписката е издадена процесната заповед, като съдът констатира, че не е
извършена нова оценка. Действително съдът констатира нарушение на срока визиран
в чл. 22 ал.10 от ЗУТ, съгласно който, размерът на равностойното парично обезщетение
се определя не по-рано от три месеца преди издаване на заповедта по чл. 25 ал.2
от ЗУТ. Експертната оценка е изготвена по-рано от три месеца преди издаване на
заповедта, но соченото нарушение не е от категорията на съществените, именно за
да гарантира правата на адресата на отчуждителната заповед, издадена по реда на
ЗОбС, е предвидена възможност за съдебно оспорване, с възможност да се
опровергае определеното от
административния орган обезщетение.
Кметът на общината, в
съответствие с чл. 25, ал. 1 от ЗОС, е публикувал през месец ноември 2017 г.
обявление в централен местен ежедневник
обява, с което са уведомени собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване.
Не е спорно, че обявлението е било и поставено на определеното място в сградата
на района, на чиято територия се намират имотите, предмет на отчуждаването и е
публикувано в интернет страницата на
общината на 14.11.2017 г.
По отношение
съответствието на оспорената заповед с материалноправните разпоредби, съдът
съобрази следното:
Разпоредбата на чл. 21, ал.1 от ЗОбС предвижда, че имоти, собственост на физически лица могат да бъдат
отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да
бъдат задоволени по друг начин въз основа на влязъл в сила подробен устройствен
план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, след
предварително и равностойно парично обезщетение. Съгласно чл. 25, ал. 2 от ЗОбС за отчуждаването кметът на общината издава заповед.
В чл. 22, ал. 5 до ал.12 от ЗОбС е предвиден нормативният ред за определяне на равностойното парично
обезщетение за отчуждаваните имоти. То се определя в съответствие с
предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен
план по чл. 21, ал. 1 въз основа на пазарните цени на имоти с подобни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, като в случай, че не
могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики, поради
липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното
парично обезщетение се определя по реда на приложение № 2 към чл. 20 от ЗМДТ – за имоти в урбанизираните територии. Легалната дефиниция на понятието за
"равностойно парично обезщетение" е дадена в § 1 от ДР на ЗОбС, като следва да се разбира, че това е цената на отчуждавания имот или на
част от него, определена по реда на закона. Методологията за определяне на
пазарната цена на отчуждавания имот е регламентирана в § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС, съгласно която "пазарни цени на имоти със сходни характеристики"
са осреднените
цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот,
които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават
еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство
и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за:
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от
държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както
и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне
една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на
възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението
на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в
службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от
двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните
вписани двадесет сделки.
Дефинирането на имотите,
които се намират в близост до отчуждавания имот е извършено с нормата на § 1, т. 3 от ДР на ЗОбС. Това са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот -
в урбанизираните територии. Според § 1, т. 7, б. "б" от ДР
на ЗОбС равностойните имоти в урбанизираните територии са имотите, разликата в
стойностите на които е не повече от десет на сто, имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, намират се в границите на една урбанизирана
територия в устройствена зона със същите или с близки показатели на устройство
и застрояване и притежават еднакъв характер на застрояване.
Не е спорно между
страните, че двете жалбоподателки са собственици на ПИ от 270 кв.м. и две
сгради , построени в имота. Не е спорно
между страните, че имота и находящите се в него сгради се отчуждават във връзка
с реализация на проект от обществена значимост „Изграждане на бул. „Васил Левски“,
в участъка от ул. „Подвис“, до ул. „Дення, район „Приморски“, район „Одесос“,
район „Младост“, с възложител Община Варна.
Съдът счита за
незаконосъобразна заповедта в частта, в която е определен общия размер на равностойното парично обезщетение на правоимащите
лица. Оценката на имотите, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната
законосъобразност на административния акт.
С договора за възлагане
изготвянето на процесните равностойно парични обезщетения за имотите – частна
собственост, попадащи в обекта „Изграждане на бул. Васил Левски“ на изпълнителя
е възложено да се снабди с документите, указващи конкретното предназначение на
поземлените имоти, съгласно чл. 22, ал. 6 ал. 7 от ЗОС и информация от службата
по вписванията, съгласно чл. 22, ал. 12 от ЗОС, както и да определи квотното
разпределение на обезщетението. Равностойното парично обезщетение към февруари
2018 г., определено с оценителски доклад, изготвен от независимия оценител
Влаев, възлиза на сумата от 137 300 лв. за 270 кв.м. от поземлен имот и
две сгради В случая, оценката за отчуждаваната част от поземления имот е
извършена от независим лицензиран оценител, притежаващ Сертификат за
оценителска правоспособност от 2009 г на КНОБ.
По отношение на размера
на оценката на имота, съответно на определените парични обезщетения, съдът
прецени следното:
Целта на закона, при
принудително отчуждаване на недвижими имоти за общински нужди е собствениците
да бъдат компенсирани с „равностойно парично обезщетение“. Самия закон
установява специален начин на определяне на „равностойно парично обезщетение“.
Съгласно закона оценките се извършват по пазарни цени.
Самия размер на
равностойно парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се
определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизане
в сила, съответно преди одобряването на ПУП по чл. 21 ал.1 и въз основа на
пазарни цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до
отчуждавания имот. Съгласно нормата на
чл. 22 ал.7 от ЗОбС конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани
за изграждане на обекти публична общинска собственост, с предходен подробен
устройствен план, действал преди влизане в сила, съответно преди одобряването
на ПУП по чл. 21 ал.1, когато не са отчуждени съобразно предвижданията на
предходния план, е предназначението им, определено с ПУП, действал преди
влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти – публична
държавна или публична общинска собственост. Съгласно изготвената оценка в хода
на административното производство, имотът на жалбоподателите попада в
урбанизирана територия, с начин на трайно ползване за ниско застрояване.
Аналогични са установяванията и по единичната СОЕ изготвена от в.л. М., както и
заявеното от в.л. по назначената тройна СТЕ, че имота на жалбоподателите е със
същото предвиждане за застрояване, като използвания аналог – имот находящ се на
ул. „Атанас Георгиев“ – а именно ниско застрояване – до 10 м.
Предвид твърдението на
оспорващите за незаконосъобразно и неправилно определяне на размера на
равностойното парично обезщетение, съдът е допуснал извършването на съдебно-оценителна
експертиза за определяне на равностойното парично обезщетение за процесното
отчуждаване.
Съгласно заключението на
в.л. М., за имот с проектен идентификатор 10135.27.4
равностойното парично обезщетение възлиза на стойност от 187 758 лв. Съдът не
кредитира заключението на в.л. в тази част по следните съображения: за
определяне на пазарната стойност са използвани два аналога - единия – имот находящ се в гр. Варна, ул. „Пловдив“, от заключението се установява, че
имота е предвиден за средно застояване. Съгласно §1 т.8 от ДР на ЗУТ „имоти с
близки показатели на устройство и застрояване“ са имотите с еднакъв характер на застрояване, при
които разликата в максималната плътност на застрояване е не повече от 5 на сто.
В случая характера на застрояване за имота на ул. „Пловдив“ е средно
застрояване – с височина до 15 м., по делото не са ангажирани доказателства, че
имота на жалбоподателите е с предвиждане за средно застрояване. Предвид
изложеното аналога, ползван от в.л. не отговаря на изискванията на §1 т.2 от ДР
на ЗОбС. Втория използван аналог е за имот находящ се в гр. Варна, ул. „Злати
Бръчков“ 14. Видно от представения по делото
договор сделката е сключена между физическо лице и общината, т.е. съгласно специалните изисквания на ЗОС, тази сделка не
може да бъде ползвана като аналог. По
изложените съображения изготвеното заключение от в.л. М., за определяне на
равностойно парично обезщетение за поземления имот не отговаря на изискванията
на ЗОбС.
По
делото е приетата тройна съдебно-техническа експертиза, която не е оспорена от
страните в частта на определеното равностойното парично обезщетение за имот с
проектен идентификатор 10135.27.4. Обезщетението възлиза на стойност от 143
154 лв. Като аналози са използвани следните имоти: имот находящ се в гр. Варна
на ул. „Доспат“ №6, имот находящ се на ул. „Дрин“ 57, имот на ул. „Атанас
Георгиев“ № 5 и имот на ул. „Батак“ №35.
От приложените към заключението доказателства се установява, че имотите
отговарят на изискванията на ЗОбС. Предвид изложеното заповедта в частта на
определеното равностойно парично обезщетение за ПИ следва да бъде увеличено от
81 000 лв.на 143 154 лв.
По отношение на
отчуждаваните сгради съдът прецени следното:
Съгласно чл.22, ал.12 от ЗОбС, в случай че не могат да се определят
пазарните цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени
сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение
се определя по реда на: 1/ приложение № 2 към чл.20 от Закона за местните данъци и такси - за имоти в
урбанизираните територии; 2/ наредбата по чл.36, ал.2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи - за земеделски земи; 3/ наредбата по чл.86, ал.2 от Закона за горите - за горските
територии.
В конкретния случай равностойното парично обезщетение за отчуждаваните
сгради в имота на жалбоподателите е определено по реда на чл.22, ал.12 от ЗОС –
по реда на Приложение 2 към чл.20 от ЗМДТ, доколкото не са установени
сделки-аналози по смисъла на §1, т.2 от ДР на ЗОС. Такива не са установени и от
вещите лица в съдебното производство по назначените експертизи, от
жалбоподателите също не се представят сделки, които да отговарят на
изискванията на ЗОбС за да бъдат ползвани като аналози.
Съгласно чл.4 от Приложение 2, данъчната оценка на сгради или на части от
сгради се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен
метър, корекционни коефициенти и площта по следната формула: ДО = БС х Км х Ки
х Кх х Кв х Ко х ПЛ, където: ДО е данъчната оценка в левове; БС - базисната
данъчна стойност на 1 кв. м в левове; Км - коефициент за местоположение; Ки -
коефициент за инфраструктура; Кх - коефициент за индивидуални характеристики;
Кв - коефициент за височина; Ко - коефициент за овехтяване; ПЛ - площта на сградата или част от нея в
кв.м.
Съгласно чл. 22 ал.14 от ЗОбС не се дължи
обезщетение за незаконни строежи в поземлени имоти - предмет на отчуждаване. В
случая от жалбоподателите твърдят, че в ПИ са налице две сгради, едната с
проектен идентификатор 10135.27.4.1 и
площ от 119 кв.м., а втората с проектен идентификатор 10135.27.4.2 с площ от
31,50 кв.м. Въпреки дадените указания жалбоподателите не са представили
доказателства за законност на строежи с такива параметри. Липсват строителни
книжа за сграда на два етажа. В тази връзка съдът кредитира назначената СТЕ, по
която в.л. архитект е извършило оглед в имота, наличните по делото строителни
книжа и след справка в Общинската администрация е установило, че ситуираната в източната част на имота двуетажна сграда с проектен
идентификатор 10135.27.4.1 няма налични
строителни книжа. Налице са строителни книжа само за сграда
с площ от 11 кв.м. По отношение на ситуираната в северната част на имота
едноетажна сграда и наличните строителни книжа – РС от 1982 кв.м., в.л. е
преценило, че за сграда с площ от 56.12 кв.м. са налице строителни книжа. Съдът
кредитира заключението на в.л. като обективно и компетентно дадено и
кореспондиращо със събрания по делото доказателствен материал. По изложените
доводи за наличие на грешки в представените титули за собственост на
жалбоподателките, съдът приема, че въпроса не е от компетентността на настоящия
съд, а в ГПК има изричен ред за поправка на подобни грешки, ако са налице
такива.
При тези установявания, по отношение на
сграда с идентификатор 10135.27.4.1 съдът не кредитира заключението на в.л. М., тъй като същата е извършила оценка на сградата без да
вземе предвид, че за голяма част от същата не са налице строителни книжа,
включително за целия втори етаж. Отделно от това част от определените
коефициенти за индивидуални характеристики не кореспондират с даденото фактическо
описание на сградата. Съдът не кредитира и определената пазарна стойност за
тази сграда в хода на административното производство, тъй като даденото
описание на сградата – състояние, размери, вид на вложените материали не
кореспондират с установяванията направени от в.л. по назначените експертизи.
По назначената тройна СТЕ сграда
с идентификатор 10135.27.4.1 е оценена на сумата от 9 517 лв. При
изготвяне на заключението вещите лица са взели предвид представените строителни
книжа по делото, както и индивидуалните характеристики на сградата. Съдът
кредитира заключението по назначената тройна СТЕ като обективно и компетентно
дадено. В хода на административното
производство сграда с идентификатор 10135.27.4.1
е оценена на 33 630 лв. Поради забрана за влошаване положението
на оспорващите, съдът намира, че не са налице основания за изменение на
определеното равностойно парично обезщетение за сграда с проектен идентификатор
10135.27.4.1, определено в размер на
33 630 лв. Поради изложеното жалбата в
частта на тази сграда е недоказана.
По отношение на сграда с
проектен идентификатор 10135.27.4.2 съдът
прецени следното:
Видно от изготвеното заключение от в.л. М., същата е определила оценка на
сградата в размер на 57 568 лв., като е даден коефициент за индивидуални
характеристики 1,22. Така дадения коефициент не кореспондира с даденото описани
на сградата. Видно от установяванията на тройната СТЕ е, че в една от стаите
има настилка от теракот, в другата линолеум. Външната дограма е частично
сменена с ПВЦ – само на кухнята и на една от стаите. Външна изолация също е
изпълнена частично – само на кухнята, като останалите стени са компрометирани.
Съдът не кредитира заключението на в.л. М. в тази му част. Съдът не кредитира и
определената пазарна стойност за тази сграда в хода на административното
производство, тъй като даденото описание на сградата – състояние, размери, вид
на вложените материали не кореспондира с установяванията направени от в.л. по
назначените експертизи.
Съдът кредитира заключението по назначената тройна СТЕ, по
което вещите лица са определили равностойно парично обезщетение са сграда с
проектен идентификатор 10135.27.4.2 в размер на 27 774 лв., като при определяне на обезщетението са
съобразили фактическото състояние на сградата.
По изложените съображение определеното обезщетение за сграда с проектен
идентификатор 10135.27.4.2 следва да
се увеличи от 22 670 лв. на 27 740
лв.
По отношение на подобренията в имота, съдът прецени следното:
От
приетата по делото тройна СТЕ е видно, че
вещите лица са определили стойност на подобренията в размер на 1 735 лв. Съгласно чл. 22 ал.13 от
ЗОбС обезщетение се дължи и за
подобренията,т.е. основанието за определяне на обезщетение за подобренията се
извлича от самия закон.
С оглед обосноваността и
яснотата на заключението по тройната СТЕ отношение определянето на
равностойното парично обезщетение за подобренията в имота, което заключение не
е и оспорено от страните, следва да се приеме, че същото възлиза на 1 735 лв.
Предвид изложените съображения,
съдът намира, че оспорената заповед в частта на определеното обезщетение за
имот с проектен идентификатор 10135.27.4 , сграда с
проектен идентификатор 10135.27.4.2 както и за подобренията в
имота е постановена в нарушение на закона, което налага изменението й.
По отношение на сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.1 жалбата е недоказана.
Общото обезщетение
следва да бъде завишено от 137 300 лв. на 206 259 лв., като то
включва обезщетение за имот с проектен идентификатор 10135.27.4 - 143 154 лв., обезщетение за сграда с
проектен идентификатор 10135.27.4.2 -
27 774 лв., за подобрения 1735 лв. , а по отношение сграда с проектен
идентификатор 10135.27.4.1 обезщетението следва да е в размер на 33 630
лв., както е определен от административния орган. На всяко от правоимащите лица
следва да се изплати по ½ от общата сума. .
С оглед изхода на спора
оспорващите имат право предвид разпоредбата на чл. 143, ал. 1 от АПК на
претендираните от тях разноски по делото. По делото са представени
доказателства за внесена д.т. в размер на 20 лв., депозити са вещи лица в
размер на 1530 лв. и адвокатски възнаграждения в размер на 1200лв. т.е. общо
сумата от 2750 лв., представляваща направени по делото разноски.
Водим от горното и на основание чл. 172,
ал. 2 от АПК, съдът
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ по жалба на Д.К.С., с ЕГН **********
*** и В.А.Ж., с ЕГН ********** ***, Заповед
№ 3575 от 1.10.2018 г., издадена от
кмета на Община Варна, с която е наредено отчуждаване на част с площ от
270 кв.м. от поземлен имот с проектен идентификатор 10135.27.4, целия с площ от
304 кв.м. както и едноетажна сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.1 и
едноетажна сграда с проектен идентификатор 10135.27.4.2. и е определен размерът
на равностойното парично обезщетение, което да се изплати на правоимащите лица,
в общ размер на 137 300 лв. за
принудителното отчуждаване, като УВЕЛИЧАВА
размера на равностойното парично обезщетение за отчуждаваните имоти от 137 300
лв. на 206 259
лева, /двеста и шест хиляди
двеста петдесет и девет лева, съответно по 103 129.50 лв. /сто и три хиляди сто двадесет и девет
лева и петдесет стотинки/ за Д.К.С. и В.А.Ж..*** да заплати на Д.К.С.,
с ЕГН ********** *** и В.А.Ж., с ЕГН **********
*** общо сумата от 2750 лв., сторени по делото разноски.
Решението не подлежи
на обжалване.
СЪДИЯ: