ПРОТОКОЛ
№ 61
гр. Силистра, 15.03.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – СИЛИСТРА в публично заседание на петнадесети
март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Пламен Н. Д.
Членове:Люба Ст. Стоилкова
Кремена Ив. Краева
при участието на секретаря Галина Н. Йовчева
Сложи за разглеждане докладваното от Люба Ст. Стоилкова Въззивно
гражданско дело № 20233400500019 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
ЖАЛБОПОДАТЕЛ: П. Н. Д. – редовно призован чрез адв. П. Н., не
се явява.
ЖАЛБОПОДАТЕЛ: М. Т. Ж. – редовно призован, явява се лично
и с АДВ. В. П., надлежно упълномощен и приет от съда.
ЖАЛБОПОДАТЕЛ: Р. Н. Ж. – редовно призована, явява се лично
и с АДВ. В. П., надлежно упълномощен и приет от съда.
ВЕЩО ЛИЦЕ: В. Д. Д. – редовно призована, явява се лично.
ПО ДАВАНЕ ХОД НА ДЕЛОТО
АДВ. П. – Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
1
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА се делото:
Проекта за доклад се съдържа в Определение №39, четено в закрито
съдебно заседание на 25.01.2023 г. С него съдът се е произнесъл по
предварителните въпроси и е назначил съдебно ценова експертиза. Вещото
лице е изготвило в срок заключението си, същото е представено по делото.
АДВ. П. – Запознати сме с доклада на съда, нямаме възражение по
него. Поддържаме си жалбата. Няма да правим за момента доказателствени
искания.
Във връзка с изявлението на процесуалния представител на
жалбоподателите, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА доклада по делото, съдържащ се в Определение
№39/25.01.2023 година, постановено по настоящото дело.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване на вещото лице.
СНЕМА самоличността на вещото лице:
В. Д. Д. – 54-годишна, с висше образование, омъжена, неосъждана,
без родство със страните по делото.
СЪДЪТ предупреди вещото лице за наказателната отговорност,
която носи на основание чл. 291 от НК.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Поддържам заключението си.
2
АДВ. П. – Имам въпроси към вещото лице:
На стр. 6, кажете ми, там, където сте написала за метода на
пазарните аналози, по какви аналогични признаци всъщност квалифицирахте
сградите на М. и на Р., предмет на настоящото производство, съответно по
какъв начин стигнахте до цената на кв.м. на всяка от тези сгради?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Приложила съм пазарни аналози, които ги
има в интернет, както и реална продажба, и съм сложила съответните
корекционни коефициенти.
АДВ. П. – Въпросът ми е за признаците, по какви сравнителни
признаци сравнявахте, това имах предвид.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – По подобни къщи съм сравнявала,
подобни имоти. Подобни къщи като конструктивна система.
АДВ. П. – Какво означава подобни – подобни по площ, по година на
постояване, по конструкция, по цена, по външна изолация?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – В оценяването едва ли има такива
аналози, които точно да отговарят на оценявания имот, затова има
корекционни коефициенти. Значи, Вие искате да намеря в с. Калипетрово три
такива къщи, които се продават на определени цени и да ги сравня – ами не се
продават точно такива три къщи! Продават се някакви други, затова има и
корекционни коефициенти, които мога да посоча какви са -на стр. 10 - 0,7 е
корекционния коефициент, нали можех да сложа и 0,9. Това е моят мотив.
АДВ. П. – На стр. 9. т.т.1, 2 и 3, която е на стр. 10 сте показали
цените на три къщи, които само квадратура виждам, че отговарят аналогично
на нашата, но не сте казала по каква друга аналогия – по начин на
строителство, по година на построяване и т.н. Кажете ми как установихте, че
3
те са аналогични на нашите къщи, с какви признаци? По какви критерии
избрахте тези три имота?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Не съм ходила да гледам конкретно тези
имоти, които са в Имот.бг, а съм работила на принципа на пазарните аналози,
където никъде в оценяването не пише, че трябва да отида да изгледам всички
имоти, които ще взема като пазарни аналози.
Спряла съм се на тези три къщи, защото смятам, че те са подобни на
оценявания имот. Това съм намерила, това съм преценила. Значи едноетажни
са къщите. Примерно първата едноетажна, не съм взела двуетажна.
Квадратурите са подобни и т.н. Двора съм го извадила, тук не го
коментираме, тъй като то е отстъпено право на строеж, извадила съм го от
цените. Аз не мога да намеря точно аналогичен имот, който в момента се
продава, примерно да е декар и 300, както е техния двор, намерила съм това,
което има в момента. Аз няма как да измисля пазарни аналози, които не
съществуват.
АДВ. П. – Следващите две къщи, кажете ми каква аналогия
намерихте за тези къщи, за които определихте, че цената е 2381 лв. за кв.м. и
2277 лв. за кв.м. за другата? За предходната група цената е 621. Кажете ми
аналогията на първите три и аналогията на следващите?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Аз съм направила огледа веднага, след
като ми е възложено делото. На 16.02. съм изкарала пазарни аналози, които са
в делото и съм намерила тези пазарни аналози. В момента, в който тръгвам да
пренаписвам оценката, влизам отново в Имот.бг и в другите сайтове, и
виждам, че към 05.03. има нови пазарни аналози, които са по – актуални от
16.02., и затова съм взела сумарно между първите и вторите.
Какъв е аналогът, сега ще Ви отговоря:
Значи, за първата примерно 137 кв.м. е площта, едноетажна е, дворът
е 847 кв.м. – аналогично е. Втората – пак 146 км.м., дворът е пак 676 кв.м.
Аналогични са и по площи на къщите и по площи на дворовете, едноетажни
са.
4
АДВ. П. – Тоест по етажност и по площ?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Да.
АДВ. П. – Искам да ми отговорите на въпроса:
За втората група къщи, които определено всички са санирани, с
басейни, с кладенци, как намерихте аналогия с нашите сгради, които не са от
този луксозен тип?!
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Сложила съм Ви корекционен коефициент
0,7, иначе щях да сложа 0,9 и ако Ви сложа 0,9 тогава цената на кв.м. би била
много по – различна, сложила съм 0,7 точно по тази причина.
АДВ. П. – При оценката на къщите взехте ли предвид
местоположението, тоест на същата улица, съседна улица, нещо близо до
района?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Да, взела съм.
АДВ. П. – Кажете ни на улицата, тоест през няколко къщи, има ли на
същата улица „Нов живот“ къща, която сте сложили в оценка?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Не мога да Ви кажа конкретно, не съм
правила толкова задълбочени анализи, а и не е необходимо. В селото може да
се продават реално три къщи, никъде не пише, че трябва да се продава на тази
улица и да има пазар. Няма такива принципи при оценяването.
АДВ. П. – И един много твърд признак, който трябва да оценяваме –
оценихте ли къщите на моите клиенти спрямо другите, аналогични според
Вас, по годината на построяване?
5
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Ами годината на построяване се отчита в
двата метода, които съм използвала. Отчела съм ги.
АДВ. П. – Никъде не сте посочили, че сте ги отчели.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Посочила съм. Значи в тези таблички за
пазарните аналози според година на построяване са отразени във вещната и в
пазарната стойност, има корекционни коефициенти.
АДВ. П. – Това е само за нашата. Искам да чуя, че и другите са в
тези години.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Няма как да са в тези години. Първо, Вие
не можете да кажете със сигурност кога е построена къщата, никой не може
да каже кога е построена къщата! Къщите се строят за няколко години и кога
е построена къщата може да се разбере ако се изследва нотариалния акт за
собственост – там има едни удостоверения за въвеждане в експлоатация.
АДВ. П. – Вие, като търсихте пазарни аналози, намерихте ли реални
продажби или всичко е само на базата на предлаганията?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Намерила съм и съм я посочила реалната
продажба. Даже мога да Ви заведа до къщата.
С нотариалния акт някои от цените се изповядват на данъчна
оценка.
Аз съм посочила реалната продажба, ето където пише месец август
2022г. и това е реалната продажба – 145000.
АДВ. П. – От Служба Вписвания ли взехте тези данни?
6
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Не, това е сделка, която е минала през
нашата банка и има начини да Ви докажа, че това е реалната цена, защото
парите са получени от клиентите по банков път.
АДВ. П. – При изготвяне на оценката съобразихте ли се с цената,
която същите тези сгради имаха към 2020г. и тя е приета от съда?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Това няма никакво значение. Един имот
може да струва днес толкова, а само след седмица може да струва съвсем
различно. И в първите декларации ограничителни условия пише:
„Определената стойност на имота е валидна в 6-месецен срок от датата на
настоящата оценка, в случай, че не настъпят значителни икономически
промени и не настъпи необоснована висока инфлация.“ Няма да Ви говоря
какво е станало през предните две години. Да, вярна е оценката преди две
години, съгласна съм.
АДВ. П. – Когато се увеличава цената на сградите в един имот,
цената на всички сгради ли се увеличава или само на някои от тях?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Нали съм изготвила на всички сгради
отделни оценки!? Зависи от състоянието на сградите. Ако една сграда е
полуразрушена или не се ползва по предназначение, не е необходимо да й се
увеличава стойността, но тази, която е за живеене, естествено, че се
увеличава, зависи от целта. На един обор за какво да му се увеличи цената
пазарната? Няма какво да й се увеличи, като никой не иска да си купи обор,
който е съборен.
АДВ. П. – Питах еднакво ли се увеличава или не?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Не, разбира се.
АДВ. П. – Обяснете ми защо цената на жилищната сграда от 2020г.
7
се е увеличила 4 пъти, а на останалите постройки по 1,5 пъти?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Защото хората искат да живеят някъде, не
ги интересува стопанската сграда, тя не е толкова важна цел. Хората живеят в
жилищните сгради. А това, че отзад има стопанска постройка, няма как да й
се увеличи пазарната стойност. Никой не иска да отиде да си купи само тази
постройка и хората си купуват примерно гаражи и жилища или си купуват
големи парцели, в които да строят. Тук няма такъв вариант, защото имотът е
парцел общински. Разбирам Ви мисълта, да, може да се увеличи 4 пъти, а на
другото – един път и половина, може да.
АДВ. П. – Ако в една от оценките всъщност, която сте посочили,
сградата е на същата улица, това означава ли, говорим и за същата
квадратура, както казахте квадратурата е ясна, годината на построяване е
същата, то можем ли да кажем, че аналогията на стойността на кв.м. на
жилищната сграда при едната и при другата сграда, връщам се дето са на
същата улица, е аналогична?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – В оценяването няма понятие „пазарна
цена“ има „пазарна стойност“. Значи аз съм определила пазарна стойност. Аз
смятам, че този имот струва толкова, а цената е, когато аз и Вие се срещнем и
се договорим. Значи къщата може да струва 100 000, а ние да се спазарим на
60000, може да струва 100000, ние да се спазарим за 200000. Това е най –
важното с оценяването.
Аз съм написала „пазарна стойност“, защото цена е, когато се
споразумеят страните.
АДВ. П. – Нямам повече въпроси.
ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ М. Ж. – Аз имам въпроси към г-жа Д.:
На същата улица, на километър, същата къща е 63000, по 618 лв.
квадрата. Защо на тази улица същата къщата със същите квадрати, с
канализация, квадрати даже 101 по 618 лв. квадрата, а нашата е по 918, защо
8
има такава разлика?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Защото имотът подлежи на ремонт, както
е написано в обявата и това е обява от февруари месец. За март месец има
нови обяви. Аз съм съобразила всички пазарни аналози, за да не ощетя никоя
от страните.
ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ М. Ж. – Не съм съгласен с цената! Повече
въпроси нямам.
АДВ. П. – Нямам други въпроси. Считам, че може да се приеме
заключението, но не е обосновано, тъй като не съответства нито на района,
нито на площта на имота, нито пък на пазарните аналози.
СЪДЪТ, като изслуша заключението и становището на
присъстващите в залата, намира, че вещото лице е отговорило на поставените
въпроси, изпълнена е задачата на експертизата и неговото заключение има
отношение към предмета на доказване в настоящото производство и следва да
се приобщи към доказателствения материал по делото.
Водим от горното, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА и прилага като надлежно доказателствено средство по
делото заключението на вещото лице В. Д. Д. по назначената съдебно- ценова
експертиза.
Да се изплати на вещото лице В. Д. Д. възнаграждение в размер на
300,00 /триста/ лева от внесения депозит.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В. Д. – Представила съм справка декларация към
заключението. Считам, че има нужда от доплащане.
9
СЪДЪТ, след като се запозна с представената от експерта справка
декларация, намира, че внесената сума не е достатъчна да се изплати
възнаграждението на експерта, съобразно свършената работа, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ЗАДЪЛЖАВА М. Т. Ж. и Р. Н. Ж. в седмичен срок от днес да
довнесат за възнаграждение на вещото лице сумата от 192 /сто деветдесет и
два/ лева, която след внасянето да се изплати на вещото лице В. Д.!
АДВ. П. – Считам, че, както казах, заключението не е обосновано. В
самото заключение неправилно са смесени два вида имоти, като едните са
т.нар. луксозни имоти, а другите са наистина съответстващи на положението
на къщата на моите клиенти – това е видно от стр. 10 на съдебно техническата
експертиза, като са обобщени, събрани са частите за двата вида имоти, а за
първата част от имотите цената е 621 лв. на кв.м., докато за втората част от
имотите надскачат 2200 лв. Безспорно е, че луксозните имоти са с басейни, с
външна санировка, с кладенци и т.н., не са аналогични. В тази връзка считам,
че заключението не е обосновано и у мен възниква съмнение относно
неговата правилност.
В тази връзка моля да допуснете повторна съдебно ценова
експертиза за имота, която изрично да се съобрази с имотите, които са на
същата улица, има такъв.
От друга страна да се съобрази с годината на построяване, защото
тези луксозните са масово след 1990 г., а нашият е 1967г. строен, както и
всички останали фактори, като изрично се покаже включително има ли нужда
или няма нужда от ремонт, защото дори тази висока цена, която ни е дадена, е
цена на жилища или нови, или след ремонт, а експертизата изрично е
посочила, че три стаи и покрива на нашата жилищна сграда подлежат на
ремонт.
Отделно от това считам, че необосновано е намалена цената на
гаража, защото гаражът, ако се зачетем, ще видим, че е правен 20 години след
жилищната сграда и е монолитна конструкция, за разлика от къщата, която е
10
без железобетонни елементи.
С оглед на това, на основание чл. 201 от ГПК, моля да допуснете
повторна СЦЕ, която да се съобрази с повече относими фактори към имотите
на упълномощителите ми.
СЪДЪТ: В случай, че допусне повторна експертиза, възможно е тя
да е с коренно различни резултати, а като се съобрази липсата на специални
знания у съдебния състав- да прецени кой от двата резултата би бил
правилен- намира искането за неоснователно.
Допълнителен довод, обусловил становището на съда е
обстоятелството, че вещото лице е отговорило на всички въпроси.
Действително, както и ние приехме, се води от убеждението си и счита тези
данни, които са изнесени в заключението, за достоверни и правилни.
В този смисъл едно повторно заключение, било то същото или
различно, не би допринесло с нищо за решаването на настоящия правен спор.
Ето защо, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТХВЪРЛЯ така направеното искане.
АДВ. П. – За установяване на действителната пазарна цена, както
сте написали в експертизата, а не както каза вещото лице, че е открило
пазарната стойност, моля да назначите тройна съдебно техническа експертиза,
която да отговори на същите въпроси.
СЪДЪТ намира така направеното искане за допустимо и
основателно. Действително разширен състав от експерти би дал по – пълна
представа за реалността в спорните факти между страните, предвид на което,
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
11
НАЗНАЧАВА тройна съдебно- ценова експертиза, със задачите
поставени към първоначалната експертиза.
Дава възможност на всяка една от страните в седмичен срок от днес
да посочи по едно вещо лице, а третото ще бъде определено от съда.
ЗАДЪЛЖАВА М. Т. Ж. и Р. Н. Ж. в седмичен срок от днес да
представят доказателство за внесен депозит в размер на 900 /деветстотин/
лева, по 300 лева за всяко от вещите лица, за изготвяне на заключението, като
ги предупреждава, че в противен случай определението, с което искането е
допуснато, ще бъде отменено.
ОТЛАГА делото и го оставя за допълнително насрочване.
Заседанието приключи в 11.00 часа.
Протоколът е воден в съдебно заседание и изготвен на 15.03.2023г.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
12