№ 13161
гр. София, 26.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 169 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ИВАНИНА ИВ. ПЪСТРАКОВА
при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВАНИНА ИВ. ПЪСТРАКОВА Гражданско
дело № 20231110111966 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.310, ал.1, т. 2 ГПК, вр. чл.233, ал.1,
изр.1 ЗЗД.
Ищецът твърди, че по силата на договор за наем от 25.03.2019 г. „...“ ЕАД
предоставил за временно и възмездно ползване на ответницата следния недвижим имот-
самостоятелен обект в сграда с идентификатор .... по кадастралната карта на АГКК,
представляващ апартамент№ 1 с идентификатор .....9, находящ се на адрес: гр. София,
Столична община, район Искър, адрес, състоящ се от три стаи, кухня, коридор и сервизно
помещение със застроена площ от 85.60 кв. м. Ищецът поддържа, че е придобил процесното
жилище по силата на договор за покупко-продажба , обективиран в нотариален акт .., том I,
рег. №180, дело ... г., поради което се счита за наемодател на същото, за което надлежно
уведомил ответницата. Твърди, че с нотариална покана, връчена й на 09.07.2021 г. била
уведомена, че сключеният договор се прекратява в едномесечен срок, като в срок от още 10
дни след това следвало да опразни имота и да му го предаде - нещо, което не било сторено.
С оглед изложеното моли съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да
освободи имота и да му го предаде.
Ответницата оспорва предявения иск като неоснователен. Оспорва
материалноправната легитимация на ищеца за предявяване на иска. Твърди, че са налице
пороци, водещи до нищожността на договора за продажба, по който ищецът е купувач на
процесния имот. Оспорва Заповед №ЗОПР-161/07.10.2020 г., на основание на която е
1
проведена процедурата по търга, като незаконосъобразна. Моли да бъде прогласена за
такава.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл.235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира за установено следното:
По делото е представен договор за наем от 25.03.2019 г. между „...“ ЕАД и
ответницата по делото.
Представен по делото е нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот,
вписан с вх. № .... от 29.01.2021 г., акт № 8, том X, дело № 2907.
Представено е уведомление от „...“ ЕАД с изх. № 63/05.02.2021 г. до ответницата
относно прехвърляне на собствеността, ведно с товарителница.
Представена е нотариална покана рег. № ...., том IV, № 75 от 05.07.2021 г. от ищеца
до ответницата ведно с разписка за получаване на 09.07.2021 г.
Представено е писмо № 94/-1074/06.07.2021 г. на зам. Министъра на земеделието и
храните.
По делото е приобщен заверен препис от заповед № ЗОПР- 161/07.10.2020 г. ведно с
тръжната документация относно процесния имот.
Приети по делото са и писмо № 1106-51/14.06.2023 г. на директора на дирекция
„Административно обслужване“.
Приети са копия на заповеди № РД09-511/20.05.2021 г. на министъра на земеделието,
храните и горите и №РД56-64/12.08.2015 г. на министъра на земеделието и храните.
Разпитан е свидетелят Т., приятел на сина на ответницата, който му споделил, че иска
да участва в търг и да си купи жилището, в което дълго живее под наем. Споделил му и
правилата, по които се провежда. Въпреки че е наддавал, С., приятелят на свидетеля, не е
спечелил. Казал, че системата не е приела неговото наддаване. Показвало му е, че е
печеливш в последните секунди на търга, след което е бил увеличен еднократно с 15 минути
по регламента. При него е имало съобщение от системата, че той е печеливш към момента.
Бутонът за наддаване е бил неактивен. В края на търга, в последната секунда, е излязло
съобщение, че друг е спечелил търга. Разказва, че за такъв тип търгове е важно да има
временно комуникация между сървъра, в случая сайта на „Информационно обслужване“ и
потребителите, в случая хората, които участват. Споделя подробности за работата на тази
технология, тъй като работи 13 години в I T сектора. Отделно от С. получил скрийншотове
от друг търг, провеждан по същия начин и той го помолил да му обясни. Казал му, че е
наддал, бутонът за повторно наддаване не е светил в червено, което значело, че той е
участникът с най- високо наддаване. Това е било до самия край на търга. В момента, в който
2
приключва търгът, информацията се опреснила и е изписало, че друг го печели.
Свидетелят не присъствал лично на наддаването. Невъзможността за наддаване, според
заявките и информацията, която му била предоставена от тези скрийншоти, според него не
се дължи на бъг в системата, теоретично било възможно.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна
страна следното:
За уважаване на настоящата претенция е необходимо установяването на следните
факти: че е възникнало твърдяното наемно правоотношение; че на ответницата е
предоставено ползването на процесния имот; както и че действието на наемното
правоотношение е прекратено.
С определение от 18.05.2023 г. съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от
доказване обстоятелствата, че между „...“ ЕАД и ответницата на 25.03.2019 г. е бил сключен
договор за наем по отношение процесния имот, че същият е бил предоставен за ползване на
ответницата, както и че на 09.07.2021 г. на същата е била връчена нотариална покана от
името на ищеца за прекратяване на договора и освобождаване на процесното жилище.
Указано е на ищеца, че в негова тежест е да докаже, че между него и ответника е
налице валидно наемно правоотношение.
На първо място следва да се разгледа въпросът за допустимостта на възражението
на ответника за нищожност на прехвърлителната сделка от 29.01.2021 г. Настоящият
съдебен състав намира същото за допустимо, с оглед изложеното в решение №118 от
02.06.2017 г. по гр. д. №3769/2016 г., ВКС, според което „Активната материалноправна
легитимация по иска с правно осн. чл. 233 ЗЗД изисква ищецът да е наемател по наемно
правоотоношение с предмет спорния имот. Без значение е дали наемодателят-ищец, в този
случай, е и собственик на вещта, защото той търси защита не на правото на собственост, а
изпълнение по наемно правоотношение. В случаите, когато качеството наемодател е
придобито в резултат на прехвърлителна сделка, новият собственик придобива качеството
наемодател именно в резултат на тази сделка, поради което следва да докаже, както, че
праводателят му е наемодател, така и основанието, на което го е заместил в облигационното
правоотношение“. В настоящия казус не се оспорва, че първоначален наемодател на
процесния имот е третото за процеса лице „...“ ЕАД.
Така единственият спорен по делото въпрос остава относно валидността на
прехвърлителната сделка от дата 29.01.2021 г., респ. валидното възникване на наемното
правоотношение.
На първо място съдът не споделя тезата на ответника, че е опорочен редът на
провеждане на процесния търг, в частност, че е следвало да се проведе по реда на
3
Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с
държавно участие в капитала, а не по Наредбата за електронната платформа за продажба на
имоти частна държавна собственост, и на имоти собственост на търговски дружества с
повече от 50 на сто държавно участие в капитала или търговки дружества, чиито дялове или
акции са собственост на търговско дружество с повече от 50 на сто държавно участие в
капитала. С оглед датата на провеждане на въпросния търг, приложима е именно Наредбата,
в сила от 01.10.2019 г., поради което неоснователно е възражението на ответника. В този
смисъл съдът намира и оспорената заповед от 07.10.2020 г. за законосъобразна.
Възраженията на ответника за противоречие с добрите нрави и заобикаляне на закона
се явяват недоказани и респективно неоснователни. Твърденията за манипулиране на
електронната система при провеждане на търга, лишило останалите участници от
възможността да наддават на общо основание, не се доказват чрез преки доказателствени
средства. В представените писмо № 94/-1074/06.07.2021 г. на зам. Министъра на
земеделието и храните и заповед за възлагане извършване на одит няма никакви конкретни
факти по отношение нарушаване правилата на процесния търг. Свидетелят Т. пък не е бил
пряк очевидец, показанията му са общи /свидетелят посочва, че е получил скрийншотове от
друг човек за друг търг/ и не са достатъчни за доказване на сочените обстоятелства.
Като краен извод следва, че възраженията на ответника относно порочността на
прехвърлителната сделка не бяха доказани, т.е. същата е валидна и в резултат на нея ищецът
е придобил освен качеството собственик на имота, което не е предмет на разглеждане в
настоящия спор, и качеството наемодател на процесния имот и следователно притежава
материалноправна легитимация да води настоящия иск, който следва да бъде уважен.
Относно разноските в производството.
При този изход на спора на ищеца следва да се присъдят направените в
производството разноски в размер на 3142 лв.
При тези мотиви Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. А. Б., ЕГН *****, с адрес: гр. София, адрес, ... на основание чл.310,
ал.1, т.2 ГПК, вр. чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД. да опразни и върне на М. И. В., ЕГН **********,
с адрес: гр. София, адрес следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор .... по кадастралната карта на АГКК, представляващ апартамент№ 1 с
идентификатор .....9, находящ се на адрес: гр. София, Столична община, район Искър, адрес,
състоящ се от три стаи, кухня, коридор и сервизно помещение със застроена площ от 85.60
4
кв. м.
ОСЪЖДА Н. А. Б., ЕГН *****, с адрес: гр. София, адрес, ... на основание чл.310,
ал.1, т.2 ГПК, вр. чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД. да заплати на М. И. В., ЕГН **********, с адрес:
гр. София, адрес на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 3142 лв., разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
31.07.2023 г.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5