№ 4047
гр. София, 16.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ДИМИТЪР К. ДЕМИРЕВ
при участието на секретаря ВАЛЕРИЯ Й. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от ДИМИТЪР К. ДЕМИРЕВ Гражданско дело №
20221110110166 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.124 ГПК.
Ищецът К. Е. Б. е предявил осъдителен иск с правно основание чл.55, ал. 1, пр. 3
ЗЗД срещу ответника „Т.А.Х.М“ ЕООД, с искане за осъждане на ответника да заплати
сумата от 4515,98 лв., предсталвяваща сума на отпаднало основание – платена по
развален договор от 09.06.2021г. сключен между страните.
Ищецът твърди, че сключил с ответника договор за депозит от 09.06.2021 г., по
силата на който в изпълнение на задълженията си по чл.1 от договора предоставил
сумата от 1000 евро, с левова равностойност в размер на 1955,98 лв., представляваща
парична гаранция за намерение от страна на възложителя по договора за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор
68134.1607.2316, УПИ III-2316, кв. 8, местонстта „Малинова долина“, апартамент №
А1.5, със застроена площ от 69,99 кв.м, за обща уговорена цена от 92 400 евро. Сочи,
че на 14.06.2021 г. заплатил по банкова сметка сума по договора в размер на 2560 лева.
На 04.10.2021 г. изпратил покана, получена от представител на ответника на 05.10.2021
г., с която отправил едностранно волеизявление за разваляне на договора за депозит,
като в същата обективирал искане за връщане на сума от 1000 евро и на сумата от 2560
лв., заплатени като гаранционен депозит за закупуване на посочения недвижим имот. С
оглед разваляне на договора и поради неизпълнение на задълженията на ответника, се
твърди последният да е получил процесните суми на отпаднало основание, поради
което претендира връщането им от ответника.
1
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, в
който не оспорва, че между страните е сключен процесният договор за депозит, но
оспорва иска по основание. Твърди, че между продававача на имота и ищеца е сключен
предварителен договор от 11.06.2021 г., а обстоятелството, че между същите не е
сключен окончателен договор не е от значение за правоотношенията между страните в
производството, поради което ответникът е изправна страна по договора.
Софийският районен съд, след като взе предвид становищата на страните и
ангажираните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, намери за установено следното от фактическа страна:
С приетия за окончателен доклад по делото са отделени за безспорни и
ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните е сключен договор за
депозит от 09.06.2021 г., по силата на който в чл. 1 от договора между страните била
уговорена парична гаранция за намерение за сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор 68134.1607.2316, УПИ III-2316,
кв. 8, местонстта „Малинова долина“, район „Студентски“, апартамент № А1.5, със
застроена площ от 69,99 кв.м, за обща уговорена цена от 92 400 евро, както и
получаването от ответника на процесната сума в размер на 4515,98 лв.
От приетия по делото договор за депозит от 09.06.2021 г. в чл. 3 се установяват
задълженията на изпълнителня, а именно да подготви нужните документи за
прехвърляне собствеността на имота, да организира сключването на предварителния
договор за покупко-продажба на имота, както и сключването на окончателния договор
за прехвърляне собствеността на имота, да свали имота от реклама и да не го предлага
на други клиенти. Съгласно чл.4 от същия – в случай, че възложителят (ищец) откаже
да сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба в срока и
при суловията по т.2 и т.3, ще се счита, че изпълнителят (ответник) е изпълнил
задълженията си към възложителя и предадената на изпълнителя гаранция, ще се
приспадне от комисионната, която възложителят дължи при следваща сделка.
Приета по делото е фактура (л.8) № 79/11.06.2021г. с получател ищеца и
доставчик ответника с наименование на услугата „комисионна за покупка на
апартамент“ в размер на 2562лв., която сума е платена за сметка на ищеца с разписка
от 14.06.2021г.
По делото е приета „покана-уведомление“, адресирана до ответника, с която
ищецът твърди неизпълнение по договора за депозит от 09.06.2021 г., изразяващо се в
несключване на окончателен договор, поради което се уведомява, че прекратява
едностранно правоотношеноето и на основание чл. 5 се претендира връщане на
процесната сума. Видно от представените разписки на куриерската фирма, поканата
уведомление е изпратена на 04.10.2021г. и получена на 05.10.2021 г. от ответника.
Не се спори между страните, че между „МАСКАР“ ЕООД като продавач от една
страна и ищеца като купувач от друга страна на 11.06.2021г. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, с предмет същия имот, обективиран в
договора за депозит между ищеца и ответника от 09.06.2021 г. В предварителния
договор в пар. III, чл. 5, ал. 2 е уговорено сключване на окончателен договор на
2
09.07.2021 г. в 10.00ч. в кантората на нотариус Светлин Микушински в гр.София, бул.
Стефан Стамболов № 19, като съгласно ал.3 е описано, че промяна на срока за
сключване на окончателен договор може да бъде направена с допълнително писмено
споразумение между страните по взаимно съгласие.
По делото са приети гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Виктория
Дивизиева (на страната на ищеца) и Иван Йонков (на страната на ответника).
Свидетелката Дивизиева, която с оглед удостоверение за раждане л.33 по делото
се установява, че е майка на детето на ищеца, родено на 28.06.2021г., съответно
показанията следва да се ценят по чл.172 ГПК, дава показания, че към 09.06.2021 г.
(около 20 дни преди да им се роди детето) били „приятели“ с ищеца. Присъствала на
подписването на договора за депозит на 09.06.2021 г. между спорещите страни, така и
на подписването на предварителния договор на 11.06.2021 г. между ищеца и продавача
на недвижимия имот. Свидетелства, че 20 дни след предварителния договор трябвало
да се сключи окончателния договор за покупко-продажба пред нотариус. След това е
трябвало ответникът да се свърже с ищеца за подписване на окончателния договор, но
това не се е случило и окончателен договор не бил подписан. Не е имало и
комуникация между страните. Ищецът търсил брокера постоянно, на което е
отговорено да се изчака оформянето на документите. К.ов се бил свързал с банка ОББ
за ипотечен кредит за имота, за който бил одобрен, но трябвало да го откаже, защото не
се е стигнало до покупка на имота. Не знаела защо не се е стигнало до сключване на
окончателен договор.
Свидетелят Йонков дава показания, че имал брокерска фирма и бил сътрудник с
ответника, поради което показанията му следва да се ценят по чл.172 ГПК. Посочва, че
ищецът е дошъл във фирмата пролетта м.04-м.05 и сключил договор за поръчка с
ответника да му намери недвижим имот. Ответникът намерил такъв, сключил
предварителен договор за покупко-продажба, взел документите от купувача, взел
документите от продавача, дали ги на банката, впоследствие банката издала
гаранционно писмо, с което одобрила кредита. Ищецът имал проблем с трудовия
договор, което довело до забавяне на окончателния договор, поради което се сключил
анекс към предварителния договор като била определена нова дата 11.08. След това се
представили нужните документи и нотариус Благоева издала проект на нотариален акт.
Свидетелства, че ответникът постоянно бил в контакт с ищеца като писмото от банката
пристигнало при тях. Б. се отказал от окончателния договор без причина като съобщил
за отказа с имейл или по телефон.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и
възраженията на ответника, намира от правна страна следното:
Предявеният иск е с правното основание чл. 55, ал. 1, пр.3 от ЗЗД. Според
обвързващата съдебна практика - т. 1 от Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на
Пленума на ВС, при третия фактически състав /ФС/ на чл. 55, ал. 1
ЗЗД /отпаднало основание/ престацията се извършва на съществуващо към този
момент основание, но след това то е отпаднало с обратна сила.
За да възникне претендираното спорно материално право следва в обективната
действителност да са се осъществили следните материални предпоставки /юридически
3
факти/: 1/ наличието на действително облигационно правоотношение по договор за
депозит от 09.06.2021 г. и договор за посредничество; 2/ възложителят да е заплатил на
изпълнителя процесната сума от 4515,98 лв., представляваща задатък и
възнаграждение по договора за посредничество за подготвяне на докуметни и
свързване на възложителя с продавача на надвижимия имот с цел покупко-продажба;
3/ договорът да е бил надлежно развален от изправния кредитор, поради виновно
неизпълнение на договорното задължение от страна на ответника, т.е. годният
юридически факт /договорът за депозит от 09.06.2021 г., сключен между страните в
настоящото съдебно производство.
С доклада по делото съдът е разпределил в тежест на ищеца да докаже при
условията на пълно и главно доказване, че е предал сумата от 4515,98 лв. на валидно
правно основание (договор за депозит от 09.06.2021 г.), което е отпаднало (разваляне
на договора), така и че това разместване на блага от имуществото на ищеца в
имуществото на ответника да е при отпаднало основание поради наличието на
твърдените основателни причини (несключването на договор за закупуване на имота с
продавача на процесния имот), довели до твърдяното засягане на имуществената сфера
на ищеца.
В производството не се спори по първите два елемента от фактическия състав –
предаването на процесната сума от 4515,98 лв на валидно правно основание, а именно
договор за депозит от 09.06.2021 г. и обективирания в него договор за
посредсничество. Спорът по делото се концентрира в това дали е налице твърдяното
виновно неизпълнение от страна на ответното дружество, което обуславя възникнало в
полза на ищеца постестативното право да развали договора, респ. отпадане на
основанието.
В разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД са предвидени предпоставките за едностранно
преустановяване на двустранен договор при неизпълнение от страна на длъжника, по
причина, за която последният отговаря. С изявлението за извънсъдебно разваляне на
договора изправната страна упражнява свое потестативно право, като е необходимо
изявлението да достигне до неизправния длъжник. При сключен в писмена форма
договор, предупреждението, на осн. чл. 87, ал. 1, изр. 2 ЗЗД също следва да се направи
писмено. В случая се твърди разваляне на договора с покана-уведомление, получена от
ответника на 05.10.2021 г. Дори да се приеме, че ищецът не е уведомил за развалянето
на договора (доколкото некоректно е описано „прекратяване“ на договора, т.е.
преустановяване на правната обвързаност между странтие занапред), това ще е
ирелевантно, тъй като е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от
исковата молба на ответника, вкл. и в случаите, когато предмет на делото е реституция
на даденото при сключване или по време на действие на договора, до настъпване на
прекратителното действие на извънсъдебното разваляне на договора. (В този смисъл е
константната съдебна практика, обективирана например в Решение № 269 от
22.10.2018 г. на ВКС по к. т. д. № 1980/2017 г., Решение № 76 от 13.07.2017 г. на ВКС
по т. д. № 1037/2016 г., I т. о., ТК и др.).
При тълкуване на предмета на процесния договор, съобразно чл. 20 ЗЗД, съдът
достига до извода, че съгласно договора и по-конкретно чл. 3 систематично с чл.4,
изпълнителят се е задължил да подготви нужните документи за прехвърляне
собствеността на имота, да организира сключването на предварителния договор за
покупко-продажба на имота, както и сключването на окончателния договор за
прехвърляне собствеността на имота, да свали имота от реклама и да не го предлага на
други клиенти. В случай, че се стигне до окончателен договор – му се дължи 2.5%
4
комисионна от цената на имота, а в случай, че не се стигне до сключване на
предварителен, съотвенто окончателен договор ще се счита, че ответникът е изпълнил
задълженията си към възложителя (ищец) по договора за депозит и предадената на
изпълнителя (ответник) гаранция, ще се приспадне от комисионната, която
възложителят дължи при следваща сделка.
За да се прецени дали е налице ли е виновно неизпълнение на задълженията по
договора за посредничество на ответника, следва да се анализират разпоредбите на
договора – в същия изпълнителят се задължава да организира сключване на
предварителен и окончателен договор, като в чл.3 е уговорена и комисионна по
посредническия договор в размер на 2,5% от продажната цена. От приетия и неоспорен
по делото предварителен договор (сключването на който не се оспорва от ищеца, вкл.
се потвърждава от показанията на разпитаните по делото свидетели), в чл.5, ал.2 от
същия е описана конкратна дата и място за сключване на окончателен договор ,
така и в случай на промяна на срока за сключване на окончателен договор, същото
следва да е направено с допълнително писмено споразумение между страните по
взаимно съгласие, т.е. между страните по предварителния договор, каквито
доказателства за промяна на датата и мястото няма ангажирани по делото. Не се спори,
че ищецът не се е явил за сключване на окончатления договор. С оглед ясната
разпоредба на чл.5, ал.2 касателно мястото и часът за сключване на окончателен
договор, е следвало ищецът да изпълни ангажимента по предварителния договор със
страната по него, съответно се яви в деня за сключване на окончателен договор, което
задължение като страна по предварителния договор не може да се вмени в задължение
на настоящия ответник по „организирането му“, доколкото е ясно в колко часа, кога и
къде следва да се яви. С оглед систематичното тълкуване на разпоредбите на чл.3 и
чл.4 от договора за депозит следва, че в този случай ответникът не дължи връщане на
сумата по депозита от 1000евро или претендираната сума от 1955.98лв., за която сума
съдът приема иска за неоснователен. Не така стои въпросът за сумата от 2560лв.,
представляваща антиципирано изпълнение на задължението за комисионна (видно и от
издадената фактура за сумата), която се дължи при сключване на окончателен договор.
Няма спор по делото, че окончателен договор не е сключен, поради което не е
настъпило основанието за заплащане на комисионната, която се дължи за резултат
(сключване на окончателен договор), доколкото договорът за посредничество не е за
услуга, а за резултат. Този извод следва и от разпоребата на чл.4 от договора – ако не
се стигне до окончателен договор изпълнителят задържа депозита, не и комисионната.
Следователно с разваляне на договора (с исковата молба) искът е основателен само за
сумата от 2560лв.
По разноските:
С право на такива разполагат двете страни.
Ищецът е доказал сторени разноски в общ размер на 1302лв. съгласно представен
списък по чл.80 ГПК. С оглед частичната основателност на иска има право на разноски
в размер на 738лв.
Ответникът е доказал сторени разноски в размер на 2030лв. с оглед представен
списък по чл.80 ГПК. Съдът намира за основателно възражението на ищеца за
прекомерност на адв. възнаграждение на ответника за обезпечителното производство,
което следва да се редуцира до минимума по НМРАВ (чл.7, ал.7 вр. ал.2) в размер на
273лв., т.е. разноските са в размер на 1303лв. С оглед частичната основателност на
иска има право на разноски в размер на 564лв.
5
На основание чл.78, ал.6 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати по
сметка на СРС разноски за държавна такса съразмерно уважената част от иска в размер
на 102,4лв.
С оглед на горното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД „Т.А.Х.М“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ****, да заплати на К. Е. Б., с ЕГН
**********, с адрес: с. Бачево, ул. „Георги Димитров“ №79, сумата от 2560лв. (две
хиляди петстотин и шестдесет лева), представляваща платена на отпаднало основание
сума поради разваляне на договор за посредничество от 09.06.2021 г., ведно със
законната лихва от 17.02.2022г. до изплащане на вземането като ОТХВЪРЛЯ иска за
разликата над уважената част до пълния претендиран размер от 4515,98 лв.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК „Т.А.Х.М“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ****, да плати на К. Е. Б., с ЕГН
**********, с адрес: с. Бачево, ул. „Георги Димитров“ №79, разноски по делото в
размер на 738лв.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК К. Е. Б., с ЕГН **********, с адрес: с.
Бачево, ул. „Георги Димитров“ №79, да заплати на „Т.А.Х.М“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ****, разноски по делото в размер на
564лв.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.6 ГПК „Т.А.Х.М“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ****, да заплати по сметка на Софийския
районен съд разноски за държавна такса в размер на 102,4лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6