№ 1140
гр. София, 23.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Божидар Ив. Стаевски
при участието на секретаря АНТОАНЕТА АНГ. АНГЕЛОВА
като разгледа докладваното от Божидар Ив. Стаевски Гражданско дело №
20231110116921 по описа за 2023 година
Производството е за съдебна делба във фазата по извършването .
С решение № 3855 от 02.03.2024 г., поправено с решение №
6077/04.04.2024г. съдът е допуснал извършването на съдебна делба между
между „А. Г.“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
С......, представлявано от Н. Х. А., срещу Л. Т. А., действаща като ЕТ „Н. - Л.
А." ЕИК *********, с адрес: гр. С..... съсобствения им недвижим имот,
придобит чрез правни сделки /замяна от ищеца „А. Г.“ ЕООД и покупко-
продажба от ЕТ „Н. - Л. А."/, представляващ МАГАЗИН с идентификатор
***************, находящ се в град С..... (единадесет), на партерния етаж в
жилищната сграда, със застроена площ от 92,50 (деветдесет и две цяло и
петдесет стотни) квадратни метра, състоящ се от търговска зала с площ от
61,64 (шестдесет и едно цяло и шестдесет и четири стотни) квадратни метра,
склад зад търговската зала с площ от 17,06 (седемнадесет цяло и шест стотни)
квадратни метра, санитарен възел с предверие с площ от 2,16 (две цяло и
шестнадесет стотни) квадратни метра и галерия над магазина с площ or 11,64
(единадесет цяло и шестдесет и четири стотни) квадратни метра, при съседи
съгласно първичния документ за. собственост: от запад - вход за жилищната
кооперация на ул. „Г. И." № 11 (единадесет), от север - двор- ресторант, от юг -
ул. „Г. И.", от изток - вход за вътрешно магазинно помещение - ресторант,
отгоре - апартамент № 2 (две), частна собственост, отдолу - мазе, заедно с
ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ без посочен номер но документ за собственост, със
застроена площ от 20 (двадесет) кв.м., находящо се под магазина, който
магазин, съгласно схема № 15-204274- 22.02.2023 г„ изд. от СГКК-гр. София,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********) .16
(............) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
1
Заповед РДП8-33/15.06.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК. при
квоти:
1/2 идеална част за „А. Г.“ ЕООД ЕИК *********;
1/2 идеална част за Л. Т. А., действаща като ЕТ „Н. - Л. А." ЕИК
*********.
Решението е влязло в сила на 11.04.2024 г.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 235 от ГПК и във връзка с доводите на страните,
намира за установено следното:
По отношение на способа за извършване на делбата.
В първо съдебно заседание след допускане на делбата, страните не са
заявили претенции по сметките, нито искания за възлагане на имота.
Отстрана на ищеца е направено искане за прилагане на способа визиран
в чл. 348 ГПК – изнасяне на публична продан.
Ответникът прави искане за реална подялба на имота.
С определението за насрочване съдът е допуснал изготвяне на
заключение по съдебно техническа експертиза. Според заключението на
експертизата е възможно обособяване на два дяла, от процесния имот. Всеки
от дяловете ще представлява самостоятелен обект с предназначение за
търговска дейност.
Съгласно чл. 203, ал. 1 ЗУТ съдебна делба на съсобствена сграда,
жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да
бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без
неудобства по-големи от обикновените, при спазване на строителите правила
и норми.
В първото по делото заседание от втората фаза на делбата е изискано
становище на главния архитект на Столична община, район С. на основание
чл. 203, ал. 1 ЗУТ становище относно поделяемостта на процесния имот.
Главният архитект е посочил, че в годините, вследствие на ремонти на
улицата, на магазините и други събития се е увеличила разликата в нивата
между прилежащия тротоар и пода на магазините. Нормативната уредба
търпи също промени и развитие в посока да се гарантира правото на достъпна
среда за хората с различни потребности. В стар АКТ 269 от 23.11.1998г за
частна общинска собственост на търговско дружество БКС „С.” ЕООД
търговскиявския обект е описан като един, с прилежащи галерия и мазе. Като
собственик и възложител БКС „С." ЕООД процедира проект за
„Преустройство на магазин в два магазина за чанти и за обувки". Проектът е
одобрен на 13.07.2001г. и е издадено Разрешение за строеж (PC) №93 от
13.07.2001г. Разделянето на два магазина „магазин 1" със светла ширина 5,69
м. и „магазин 2". със светла ширина 2,16 м. е направено с цел и двата входа да
се реализират в обхвата на една конструктивна ос (в обхвата на западната
витрина), където разликата в нивата е по-малка от ЗОсм и се преодолява с две
2
стъпала. Такива подходи към магазини биха били допустими при сега
действащата нормативна уредба единствено като заварено положение, но те
не са били въведени в експлоатация, а всички следващи проекти с PC или
екзекутивни проекти, които са въведени 6 експлоатация са за един магазин с
вход, такъв какъвто съществува на място в момента. Стъпалото, което е
изградено върху тротоар — публична общинска собственост е заварено
положение по предходно одобрени проекти. Предложението за разделяне на
магазина на два равностойни самостоятелни обекта изисква изграждане на
входове за тях в различни конструктивни оси, което означава изграждане на
нов вход в източната витрина. Поради наличието на шахта, техническата
експертиза предлага реализация на нов вход за магазин в най-източната част
на източната витрина, където преодоляването на разликата в нивата изисква
четири стъпала, две от които са предложени за реализация върху тротоар -
публична общинска собственост, в зоната с най-тесен тротоар, при
непосредствена близост на трамвайни релси, в нарушение на Наредба № РД-
02-20-2 от 26 януари 2021 г. за определяне на изискванията за достъпност и
универсален дизайн на елементите на достъпната среда в урбанизираната
територия и на сградите и съоръженията.
Стъпала могат да се проектират в обхвата на собствеността. Размерът на
тротоара не позволява реализация на съоръжение за достъпна среда върху
него. За ново преустройство или делба, достъпната среда следва да се
реализира в обхвата на собствеността.
Поземлен имот с идентификатор **********е изцяло застроен (видно и
от стар АКТ 269 от 23.11.1998г за частна общинска собственост) и липсва
възможност за осигуряване на ново паркомясто за новия търговски обект в
обхвата на УПИ Vl-З, което е в нарушение на изискванията на Наредба № РА-
02-20-2 от 20 декември 2017 г. за планиране и проектиране на
комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии.
Въз основа на написаното, при сега действащата нормативна уредба,
самостоятелен обект с идентификатор *************** няма възможност За
реална поделяемост по чл.201 - чл. 203 от ЗУТ въз основа на направеното
предложение съгласно съдебно-техническата експертиза, изготвена от вещото
лице по делото. Ето защо счита че имота е неподеляем.
Основен способ за ликвидиране на съсобствеността в делбеното
производство, когато се касае до неподеляем имот, е изнасянето му на
публична продан. По изключение, ако се касае до неподеляем жилищен имот и
са налице другите изисквания на закона, съсобствеността може да се
ликвидира чрез поставянето му в дял на някой от съделителите - чл. 349, ал. 1
и, ал. 2 ГПК. Делбата следва да се извърши чрез способа визиран в чл. 348
ГПК.
Тук за пълнота следва да се посочи също че, съгласно разпоредбата на
чл. 203, ал.1 от ЗУТ имота може да бъде разделен реално и поставен в
различни дялове, ако съответните дялове могат да бъдат обособени в
3
самостоятелни обекти без значителни преустройства и неудобства по-големи
от обикновените, при спазване на строителните правила и норми съобразно
одобрен инвестиционен проект. Условие за реалното разделяне на магазина
чрез образуване на дялове е изготвянето на инвестиционен проект, който е
одобрен от органите на съответната община /главния архитект/ по
предложение на съда и в определен от него срок с оглед съответствието му на
действащите технически, санитарно-хигиенни и други норми и правила.
Съдът не може да извърши разделянето само въз основа на заключението на
вещото лице и на писмо от архитекта на общината, че няма пречки да се
извърши реално разделяне на жилището съобразно проектоскицата на вещото
лице.
На следващо място следва да се държи сметка, че за да може да бъде
приключена процедурата по одобряване на инвестиционен проект и
преустройване на етажите на сградата на отделни самостоятелни обекти,
следва на първо място да бъде издадено разрешение за строеж следва да е
налице съгласие на всички заинтересовани лица, а именно собствениците на
процесния недвижим имот. В случая чл. 148, ал.4 ЗУТ предвижда, че
разрешението за строеж се издава на възложителя въз основа на одобрен
технически или работен инвестиционен проект. Нормата на чл. 161, ал.1 ЗУТ
посочва определението за Възложител, а именно, това е собственикът на
имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето,
което има право да строи в чужд имот по силата на закон. В този смисъл
възложители се я явяват всички страни по настоящото производство,
доколкото последните са съсобственици в процесния недвижим имот. В този
смисъл за да бъде издадено разрешение за строеж следва да е налице съгласие
от всички съсобственици на жилищната сграда.
Ищецът в производството и в двете съдебни заседания излага изрично
становище като се противопоставя на способа за реална подялба на имота.
Когато съсобственик не е съгласен с това да бъдат извършвани
преустройства, последният не би могъл да бъде задължен да участва в
извършването на преустройства. В този смисъл и на първо място поради липса
на съгласие от страна на В. Т. не би могло да бъде издадено разрешение за
строеж, на следващо без негово участието на съсобственика не би могло да
бъде извършено преустройството.
В този смисъл и ако липсва надлежно одобрен инвестиционен проект,
въпреки заключението на изслушаната по делото експертиза, че сградата или
жилището са реално поделяеми, реално поделяне не би могло да бъде
извършено. Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект,
извършена без да е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за
обособяване на самостоятелните дялове е нищожна.
Поради това с оглед липсата на съгласие от страна на ищцовото
дружество за обособяване на отделни самостоятелни обекти в сградата, които
евентуално да бъдат разпределени в дял на отделните съделители, то реално
4
не би могло да се осъществи завършване на законовата процедура по издаване
на строителни книжа, както и фактическото преустройство на сградата.
Ето защо беше безпредметно събирането на доказателствата поискани
от ответницата и даването на указания за представяне на инвестиционен
проект.
Пазарната стойност на имота, съгласно заключението на вещото лице
възлиза на 1 228 400 лв.
С оглед изложеното, доколкото не са налице предпоставки за възлагане
на делбения имот в дял на някой от съсобствениците, единствения способ за
ликвидиране на съсобствеността остава изнасянето на имота на публична
продан.
Относно разноските:
Съобразно разпоредбата на чл. 355 от ГПК страните заплащат разноски
съобразно дяловете им в съсобствеността, а по съединените искове -
съобразно чл. 78 от ГПК. На основание изр.1 на чл. 355 от ГПК страните
следва да заплатят държавна такса върху стойността на дела си, а останалите
направени разноски по делото - внесени депозити за възнаграждение за вещо
лице / за СТЕ във втората фаза на делбата, което е изчислено съобразно
квотата в съсобствеността/, както и за заплащане на адвокатски
възнаграждения остават за сметка на страните, както са извършени до
момента.
На основание чл. 355 ГПК и чл. 8 от Тарифата за държавните такси,
които се събират от съдилищата по реда на ГПК всеки от съделителите следва
да бъде осъден да заплати по сметка на СРС държавна такса съобразно
стойността на квотата му в съсобствеността, определена върху установената в
настоящата инстанция актуална пазарна стойност на процесния делбен имот.
За „А. Г.“ ЕООД ЕИК ********* това е 1/2 и за Л. Т. А., действаща като
ЕТ „Н. - Л. А." това е също 1/2.
Следователно по отношение на иска за делба страните следва да
заплатят държавна такса по 24 568,00 лева.
Мотивиран от гореизложеното
РЕШИ:
ИЗНАСЯ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН на основание чл. 348 от ГПК
следния недвижим имот представляващ МАГАЗИН с идентификатор
***************, находящ се в град С..... (единадесет), на партерния етаж в
жилищната сграда, със застроена площ от 92,50 (деветдесет и две цяло и
петдесет стотни) квадратни метра, състоящ се от търговска зала с площ от
61,64 (шестдесет и едно цяло и шестдесет и четири стотни) квадратни метра,
склад зад търговската зала с площ от 17,06 (седемнадесет цяло и шест стотни)
квадратни метра, санитарен възел с предверие с площ от 2,16 (две цяло и
5
шестнадесет стотни) квадратни метра и галерия над магазина с площ or 11,64
(единадесет цяло и шестдесет и четири стотни) квадратни метра, при съседи
съгласно първичния документ за. собственост: от запад - вход за жилищната
кооперация на ул. „Г. И." № 11 (единадесет), от север - двор- ресторант, от юг -
ул. „Г. И.", от изток - вход за вътрешно магазинно помещение - ресторант,
отгоре - апартамент № 2 (две), частна собственост, отдолу - мазе, заедно с
ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ без посочен номер но документ за собственост, със
застроена площ от 20 (двадесет) кв.м., находящо се под магазина, който
магазин, съгласно схема № 15-204274- 22.02.2023 г„ изд. от СГКК-гр. София,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********) .16
(............) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РДП8-33/15.06.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК като
получената цена от продажбата да се разпредели при следния начин:
1/2 ид.ч. за „А. Г.“ ЕООД ЕИК *********;
1/2 ид.ч за Л. Т. А., действаща като ЕТ „Н. - Л. А." ЕИК *********;
ОСЪЖДА „А. Г.“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С......, представлявано от Н. Х. А., ДА ЗАПЛАТИ на
основание чл. 355 ГПК по сметка на Софийски районен съд сумата от
24 568,00 лева, представляваща държавна такса в производството.
ОСЪЖДА Л. Т. А., действаща като ЕТ „Н. - Л. А." ЕИК *********, с
адрес: гр. С....., ДА ЗАПЛАТИ на основание чл. 355 ГПК по сметка на
Софийски районен съд сумата от 24 568,00 лева, представляваща държавна
такса в производството.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6