№ 202
гр. Враца, 28.04.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и осми април през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
Членове:Пенка П. Петрова
Камелия Пл. Колева
като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно частно
гражданско дело № 20221400500135 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2 ГПК вр. с чл. 577, ал. 1
ГПК.
Образувано е по частна жалба с вх. № 238/25.11.2021 г. на "Агро
Финанс" АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.***,
представлявано от изп.директор С. Р. К., чрез пълномощника му Д. А. С., и
частна жалба вх.№ 247/01.12.2021 г. на "Новалар" ЕООД, ИИК ***, със
седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от управителя М. С.
М., против Определение № 17/16.11.2021 г. на съдия по вписванията при
Районен съд-Бяла Слатина, с което е постановен отказ да бъде вписано
Споразумение № 1 към Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от
23.03.2016 г. на СВ-Бяла Слатина, сключено между "Агро Финанс" АД,
"Слънчева Добруджа" ЕООД и "Новалар" ЕООД.
В двете жалби се излагат напълно идентични съображения за
незаконосъобразност на постановения отказ. Твърди се, че съдията по
вписванията необосновано е приел, че в Закона за арендата в земеделието
/ЗАЗ/, който регулира отношенията между страните в споразумението,
изрично е предвидено вписване само в три хипотези – при сключване, при
удължаване на срока и при прекратяване на договора за аренда. Навеждат се
доводи, че в ЗАЗ няма императивна разпоредба, която да забранява промяна
на първоначалните страни по договора за аренда, когато е постигнато
съгласие за това. Жалбоподателите се позовават на свободата на договаряне
по чл.9 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД/, приложим по силата на
препращащата разпоредба на § 1 от ДР на ЗАЗ, която им дава възможност да
сключват споразумения за изменение на договора, включително и за
заместване на страна по договора. Посочват, че сключеното споразумение е
неразделна част от договора за аренда и невписването му би довело до липса
на възможност за противопоставимост по отношение на трети лица и правна
несигурност.
1
В жалбите се извършва позоваване на практика на ВКС, според която
в рамките на охранителното производство, както и в производството по
чл.577 ГПК, не е допустимо извършване на проверка на материалноправните
предпоставки на акта, чието вписване се иска, а съдията по вписванията може
да откаже вписване само ако актът не подлежи на вписване, не е съставен в
необходимата форма и няма необходимото съдържание.
Жалбоподателите молят за отмяна на обжалваното определение и
постановяване на вписване на Споразумение № 1 към Договор за аренда №
171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. на СВ-Бяла Слатина, сключено между
"Агро Финанс" АД, "Слънчева Добруджа" ЕООД и "Новалар" ЕООД.
Частните жалби са подадени от лица с правен интерес, срещу
подлежащ на обжалване акт и в рамките на законоустановения срок по чл.
275, ал. 1 във вр. с чл. 577, ал. 1 ГПК, поради което съдът приема, че същите
са процесуално допустими и следва да бъдат разгледани по същество.
Служба по вписванията-Бяла Слатина е сезирана със заявление вх.№
3416/16.11.2021 г. на "Агро Финанс" АД, ЕИК ***, подадено чрез
пълномощник Г. С. М., за вписване на Споразумение № 1 към Договор за
аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. по описа на СВ-Бяла Слатина,
удостоверено от С. К. - Н., в качеството й на нотариус рег.№ 636 на НК, с
район на действие РС-Пловдив, рег.№ 7352/25.06.2021 г. по описа на същия
нотариус.
Към заявлението са приложени четири еднообразни екземпляра от
споразумението и приложение № 1 към същото; копие от договора за аренда;
скици на имотите; пълномощно и вноска бележка за държавната такса.
Видно от приложеното споразумение, арендодателят "Агро Финанс"
АД, досегашния арендатор "Слънчева Добруджа" ЕООД и новият арендатор
"Новалар" ЕООД се съгласяват, считано от 01.10.2021 г. новият арендатор да
замести досегашния в правата и задълженията му по Договор за аренда №
171, т.2, вх.рег.№ 889 от 23.03.2016 г. по описа на СВ-Бяла Слатина.
С Определение № 17 от 16.11.2021 г. съдията по вписванията при СВ-
Бяла Слатина е постановил отказ за вписване на представеното споразумение,
тъй като този акт не подлежи на вписване. Изложени са мотиви, че съобразно
чл.2 от Правилника за вписванията /ПВ/, вписването се допуска само в
случаите, които са изрично предвидени в закона. Посочва се, че ЗАЗ, който
регулира отношенията между страните по представеното споразумение,
предвижда вписване само в три хипотези – при сключване, при удължаване на
срока и при прекратяване на договора за аренда. В подкрепа на този извод
съдията по вписванията се позовава на ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк.д.№
2/2015 г., ОСГТК на ВКС. Посочва, че вписване на встъпването като страна
по договора, обективирано в представеното споразумение, не е предвидено в
закона, което не изключва възможността на страните да използват други
правни механизми за постигане на целения правен резултат. Допълнително се
излагат мотиви, че в представения за вписване акт не са посочени имотите,
предмет на сделката, съобразно изискванията на чл.6, ал.1, б."в" от ПВ, а
същите са описани в приложение, което е подписано от страните, но няма
нотариална заверка на подписите.
Настоящият съдебен състав намира, че така постановеният отказ за
вписване е незаконосъобразен, поради следните съображения:
Според разясненията, дадени в т. 6 от Тълкувателно решение №
2
7/25.04.2013 г. по тълк.д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, проверката, която
съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от ПВ относно това
дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се
ограничава до преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е
съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВп съдържание.
Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично
определени от закона случаи. В съобразителната част на тълкувателното
решение се посочва, че проверката, която съдията по вписванията извършва, е
в рамките на едностранното и безспорно охранително производство по
вписване, приключващо с охранителен акт, имащо за цел да осигури
публичност и противопоставимост, а не да бъдат защитени правата на
евентуално засегнатите от вписания акт лица и решени правни спорове.
В случая съдията по вписванията е извършил посочената формална
проверка, но е достигнал до незаконосъобразен извод, че представеният акт
не подлежи на вписване, тъй като ЗАЗ предвижда вписване само в три
хипотези – при сключване, при удължаване на срока и при прекратяване на
договора за аренда. В подкрепа на този извод е извършено позоваване на ТР
№ 2 от 20.07.2017 г. по тълк.д.№ 2/2015 г., ОСГТК на ВКС, в чиито мотиви
към т.1 действително е посочено, че в ЗАЗ са предвидени няколко хипотези
на вписване: на арендния договор /чл. 3, ал. 1, изречение второ/, неговото
продължаване - изменение досежно срока /чл. 18, ал. 1/ и прекратяването на
договора за аренда на земя /чл. 27, ал. 2 ЗАЗ - изискването за вписване е само
по отношение прекратяването на договора за аренда на земя/. Съдията по
вписванията обаче не е съобразил, че това ТР е постановено при действието
на чл.3, ал.1 ЗАЗ в предходна редакция (обн. в ДВ, бр. 58 от 2017 г., в сила от
18.07.2017 г.), според която договорът за аренда се сключва в писмена форма
с нотариална заверка на подписите на страните, вписва се в службите по
вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
Към момента на подаване на заявлението за вписване и постановяване на
обжалвания отказ разпоредбата на чл.3 ЗАЗ вече има нова редакция (Изм. –
ДВ, бр. 55 от 2018 г. ), като ал.2 на същата предвижда, че договорите за
аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване,
сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на
страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в
съответната общинска служба по земеделие. Тълкуването на тази разпоредба
води до извод, че вече е налице изрично предвидено законово изискване за
вписване не само на договора за аренда, но и на всяко негово изменение,
което е сключено в посочената форма, а не само такова по чл.18, ал.1 ЗАЗ,
касаещо срока на договора.
В конкретната хипотеза пред съдията по вписванията е представено
именно споразумение за изменение на договор за аренда, сключено в писмена
форма с нотариална заверка, което съгласно чл.3, ал.2 ЗАЗ подлежи на
вписване. Със същото страните по арендния договор са постигнали съгласие
за промяна на съществен елемент – страна по договора, поради което
споразумението следва да бъде оповестено по начина, както е бил оповестен и
първоначално сключеният договор за осъществяване на целта на вписването –
осигуряване на публичност и противопоставимост.
Що се касае до изложените от съдията по вписванията мотиви, че в
споразумението не са посочени имотите, предмет на сделката, съдът намира,
3
че доколкото изменението касае само страните по договора, такова описание
не е част от необходимото съдържание на споразумението, а за целите на
вписването, съгласно чл.3, ал.2, изр.2 ЗАЗ е достатъчно представянето на
издадените по реда на ал. 1 на същата разпоредба скици на имотите. В случая
такива скици са приложени към заявлението за вписване.
В жалбите са изложени съображения относно правото на страните по
арендния договор да сключват споразумения за изменението му, в т.ч. и за
заместване на страна, които обаче не следва да бъдат обсъждани, тъй като
отказът на съдията по вписванията не е свързан с преценка на
материалноправните предпоставки на акта, а единствено с формална преценка
дали същият подлежи на вписване.
По изложените съображения съдът намира, че искането за вписване
на споразумението, с което се изменя съществен елемент по арендния договор
е основателно, с оглед на което постановеният отказ следва да бъде отменен и
на съдията по вписванията указано да извърши исканото действие.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение № 17/16.11.2021 г. на съдия по вписванията
при Районен съд-Бяла Слатина, с което е постановен отказ да бъде вписано
Споразумение № 1 към Договор за аренда № 171, т.2, вх.рег.№ 889 от
23.03.2016 г. на СВ-Бяла Слатина, сключено между "Агро Финанс" АД,
"Слънчева Добруджа" ЕООД и "Новалар" ЕООД.
ВРЪЩА делото на съдията по вписванията при Районен съд-Бяла
Слатина за извършване на исканото вписване.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4