Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.Лом 19.03.2013 г.
Ломският районен съд,гражданска колегия,седми
състав ,в открито заседание на дванадесети март две хиляди и тринадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Боряна. Александрова
при
секретаря – В . М., след като изслуша докладваното от съдията Александрова
гр.д.№701 по описа на съда за 2012 г. , за да се произнесе взе предвид
следното:
Искът е конститутивен, с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
а настоящето производство е съобразено и с
особените правила визирани в чл. 362–364
от ГПК
1. Ищеца, чрез
пълномощника си по делото , моли съда да обяви за окончателен предварителния
договор, сключен на 17.12.2007 г. между него и ответника, за покупко-продажба на недвижим имот :
½ ид.ч. от ПИ с идентификатор 44238.502.758 по одобрените КККР на
гр.Лом, с площ по кад.карта 818 кв.м., с граници: ПИ 44238.502.778,ПИ
44238.502.764,ПИ 44238.502.759 и ПИ 44238.502.757, представляващ по стар план
УПИ V-6149, кв.6 по плана на кв.М., с площ от 950 кв.м.,при съседи: УПИ
ІV-6150, УПИ ХVІІ-6154 и УПИ ХVІ-6148, заедно с ½ ид.ч. от еднофамилна
масивна жил. сграда-близнак с идентификатор 44238.502.758.1 с площ по кад.карта
от 182 кв.м., а по документ за собственост от 160 кв.м., построена в източната
част на процесния имот, с разпределено право на ползване на източната част на
сградата-близнак със самостоятелен вход откъм улицата и на южната част на ПИ,
върху който е построена сградата.
Представя писмени доказателства и навежда
доводи в подкрепа на исканията си.
Ответника, бланкетно оспорва предявения иск,не представя
доказателства в подкрепа на твърденията си. Прави искане за съдебно почеркова
експертиза,с мотива,че подписа положен под предварителния договор за
покупко-продажба от 17.12.2007 г., не е негов.
Съдът, след преценка поотделно и в
съвкупност на събраните по делото доказателства, доводите и становищата на
страните , прие за установено следното от фактическа и правна страна:
Искът е допустим, понеже съгласно
чл. 19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може
да предяви иск за сключване на окончателен договор, а това, че до този момент
не е сключен окончателен договор, обуславя правния интерес и активната
процесуална легитимация на ищеца (купувач по предварителния договор) да води
настоящото производство, а ответника е пасивно легитимиран, в качеството си на
посочен съответно като продавач и като дал съгласие за продажбата по
предварителния договор.
Разгледан по същество, искът е неоснователен.
От фактическа страна:
Видно от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.12.2007
г. между страните по делото е уговорена продажбата на описания в договора
недвижим имот, като е определен краен срок за сключване на сделката в
нотариална форма до 29.02.2008 г. При сключване на договора ищецът, в
качеството си на купувач, е изплатил на
ответника, в качеството му на продавач, част от общата продажна цена 16000 лв., а именно сумата 4000 лв., която
представлява задатък, обезпечаващ изпълнението на договора, както страните са
записали в чл.2. Остатъка от 12000 лв., ищеца-купувач, се задължава /със заемни
средства, в деня на нотариалното прехвърляне на имота,ще бъдат преведени по
банковата сметка на ответника-продавач, най-късно до 29.02.2008 г.По делото липсват
доказателства ищецът да е заплатил сумата от 12000 лв. на ответника, както и
доказателства, ответника да е прехвърлил имота.
От изложеното от фактическа страна, съдът
прави следните правни изводи:
Предварителният договор е договор, с който страните по него се уговарят
да сключат друг договор - окончателен; при който няма разместване на имущество,
той е организационен, а не престационен договор. Предварителният договор няма
вещно – правно действие и не поражда
траслативен ефект. Последица от сключването на предварителен договор е и
възникването на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един
по-късен момент може евентуално да бъде упражнено чрез конститутивен иск, при
неизпълнение на задълженията от някоя от страните по него. За да се уважи
предявеният иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния
предварителен договор, следва да съществуват в кумулативна наличност следните
предпоставки: 1. Да има валидно сключен и в определената от закона форма
предварителен договор; 2. Ищецът да е изпълнил задълженията си по договора и да
се явява изправна страна по същия; 3.Да е настъпил падежът на задължението; 4.
Ответникът да притежава правото на собственост върху процесния недвижим имот,
собствеността върху който следва да се прехвърли с окончателния договор; 5. Да
не са налице публични задължения на ответника по повод на имота или те да са
заплатени от ищеца към датата на приключване на устните състезания. Тези
предпоставки трябва да са налице към датата на постановяване на решението по
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, а не на сключване на предварителния договор. В конкретния
случай съдът приема за безспорно установено, че страните са сключили валиден
предварителен договор, по силата на който са уговорили определени права и
задължения. Процесният предварителен
договор е сключен в изискуемата се
писмена форма и съдържа уговорки относно съществените елементи – предмет, цена
и съгласие на страните. Не е спорно и обстоятелството, че ищецът е заплатил на
ответника дължимата се авансово при сключване на предварителния договор сума в
размер на 4000 лв. Настъпил е и падежът на задължението на ответника – същият е
следвало до 29.02.2008г. да представи всички документи, необходими за
изпълнение на особените изисквания на закона за изповядване на сделката по
нотариален ред и да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим
имот. Съгласно клаузите на предварителния договор и становището на ответника,
направено с отговора на исковата молба, съдът намира, че ищецът надлежно е
изпълнил задълженията си по предварителния договор. След изтичане на така
уговорения срок за изправната страна е възникнало преобразуващото право с
конститутивния иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да иска сключване на окончателния
договор. В хода на делото бяха представени и част от документите, които са
необходими при прехвърляне на собствеността по нотариален ред и за наличието на
които съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК съдът е длъжен да провери:
актуална скица на имота, удостоверение за данъчна оценка, представени са
доказателства и за правото на собственост на прехвърлителя. По отношение на
проверката по чл. 363 вр. чл. 586 ал. 1 от ГПК за наличие на особените
изисквания за извършване на сделката, съдът констатира, че в конкретния случай
не са изпълнени предпоставките по чл. 264 ал. 1 и ал. 4 от ДОПК. Прехвърлянето
или учредяването на вещни права върху недвижими имоти се допуска след
представяне на писмена декларация от прехвърлителя, че няма непогасени
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски. Наличието или
липсата на непогасени данъчни задължения
за имота се удостоверява от данъчния орган в данъчната оценка. В хода на
процеса е представено актуално удостоверение за данъчна оценка, в което като
собственик на имота е вписан ответника, но и се установява, че същият има
данъчни задължения за имота в размер на 195.69 лв., които са налични и
изискуеми и към настоящия момент. Съгласно
разпоредбата на чл.264,ал.4 от ДОПК когато прехвърлителя има публични държавни
и общински задължения, действията по ал.1/т.е. прехвърлянето или учредяването
на вещни права/ могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжника
декларира, че е съгласен публичните задължения да се погасят от сумата срещу
прехвърлянето и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет. В настоящия
случай няма данни към датата на устните състезания по делото данъчните
задължения за имота да са заплатени, не e и представена
декларация от ответника в посочения смисъл, поради което не може да се изпълни
хипотезата на чл. 264 ал. 4 от ДОПК. Доколкото в настоящото съдебно
производство за сключване на окончателен договор, съдът извършва действията на
нотариуса и нему са възложени проверките, които именно нотариусът прави / арг.
от ал. 363 от ГПК/, респ. постановеното съдебно решение замества нотариалния
акт, то преценката на съда по чл. 264 от ДОПК се извършва във връзка с
постановяване на съдебния акт и посредством нея съдът осъществява контрол
относно наличието на особените изисквания на закона. При горните обстоятелства
предявеният иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен като
неоснователен, тъй като не са спазени особените изисквания по чл. 264 от ДОПК
за сключване на окончателния договор, в този смисъл е и практиката на
съдилищата.
Въз основа на така изложените
съображения, съдът намира, че предявеният иск на осн. чл. 19 ал. 3 от ЗЗД
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
При този изход на делото не следва да се присъждат
претендираните от ищцовата страна съдебни и деловодни разноски.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан
предявения от И.Г.К. с ЕГН ********** против Г.А.Г. с ЕГН **********, иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на
сключения между страните предварителен договор от 17.12.2007г. за покупко –
продажба на недвижим имот : ½
ид.ч. от ПИ с идентификатор 44238.502.758 по одобрените КККР на гр.Лом, с площ
по кад.карта 818 кв.м., с граници: ПИ 44238.502.778,ПИ 44238.502.764,ПИ
44238.502.759 и ПИ 44238.502.757, представляващ по стар план УПИ V-6149, кв.6
по плана на кв.М., с площ от 950 кв.м.,при съседи: УПИ ІV-6150, УПИ ХVІІ-6154 и
УПИ ХVІ-6148, заедно с ½ ид.ч. от еднофамилна масивна жил.
сграда-близнак с идентификатор 44238.502.758.1 с площ по кад.карта от 182
кв.м., а по документ за собственост от 160 кв.м., построена в източната част на
процесния имот, с разпределено право на ползване на източната част на
сградата-близнак със самостоятелен вход откъм улицата и на южната част на ПИ,
върху който е построена сградата.
Решението
подлежи на обжалване пред МОС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
На основание чл.7,ал.2 от ГПК
препис от решението да се връчи на всяка от страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: