№ 2964
гр. София, 16.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание
на осемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Кирил Ст. П.
при участието на секретаря Ирина Ст. Василева
като разгледа докладваното от Кирил Ст. П. Гражданско дело №
20221100108076 по описа за 2022 година
Производството е образувано по подадена искова молба от Н. К. С. срещу Д. О. Ч..
Ищецът претендира ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 26 000 лв. – част от
общо вземане в размер на 314 000 лв., представляващо двойният размер на даден задатък по
развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните от
12.05.2021 г., ведно със законната лихва върху тази сума от дата на подаване на исковата
молба – 29.07.2022 г. до окончателното изплащане, както и лихва за забава в размер на
924.44 лв. за периода от 21.03.2022 г. до 26.07.2022 г., а при условията на евентуалност /ако
съдът приеме, че предварителният договор не е произвел действие/ ответникът да бъде
осъден да му заплати сумата от 14 000 лв. – част от обща претенция в размер 145 000 лв. –
представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане с рег. №
BORD01661664/14.05.2021 г. по непроизвелия действие предварителен договор, и сумата от
12 000 лв., представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане с рег. №
BORD011726845/14.05.2021 г. по непроизвелия действие предварителен договор, ведно със
законната лихва върху двете суми /14 000 лв. и 12 000 лв./ от дата на подаване на исковата
молба – 29.07.2022 г. до окончателното изплащане.
Ищецът твърди, че между страните бил сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 12.05.2021 г. По договора ищецът заплатил капаро в размер
общо на 157 000 лв. Твърди, че ответникът е неизправна страна по договора, тъй като се е
разпоредил с процесните имоти в полза на трето лице посредством нотариален акт за
покупко-продажба от 08.10.2021 г. Предвид неизпълнението договорът бил развален, за
което ответникът бил уведомен с покана, връчена лично на ответника. Съгласно чл. 13, ал. 2
от предварителния договор в случаите на разваляне на договора по отношение на платеното
1
по договора капаро се прилага чл. 93 ЗЗД, като неизправният продавач е длъжен да върне на
купувача задатъка в двоен размер. Претендира част от общо дължимия двоен размер на
задатъка, както и лихва за забава за периода от 21.03.2022 г. до 26.07.2022 г. Моли исковата
молба да се счита за покана за заплащане на цялата дължима сума. При евентуалност – ако
се приеме, че предварителният договор не е произвел действие, претендира платените суми
на неосъществено основание. Моли за уважаване на главните, а при условие на
евентуалност – на евентуалните искове. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК е ангажиран отговор на исковата
молба от ответника. Не оспорва, че е сключен предварителен договор за покупко-продажба
на процесните имоти, както и че ищецът е заплатил дължимия задатък по договора. Твърди,
че в предварителния договор е уговорен краен срок за сключване на договор за покупко-
продажба, а именно 15.06.2021 г. Поддържа, че до изтичане на крайния срок купувачът не
изпълнил задължението си да уведоми продавача за нотариуса, пред който следва да бъде
изповядана сделката. Продавачът упражнил правото си на отказ от договора и задържал
получения задатък. Не оспорва, че през месец октомври 2021 г. собствеността върху
недвижимите имоти е прехвърлена на трето за спора лице. Оспорва твърденията за
неизпълнение на задълженията на продавача, както и, че продавачът бил неизправна страна
по договора. Оспорва предварителният договор да е развален от ищеца. Намира исковете за
неоснователни, като моли за отхвърляне на претенциите. Претендира разноски.
По делото е конституирано трето лице-помагач на страната на ищеца – К. А., което
депозира становище. Твърди, че задатъкът е преведен по негова сметка, но тъй като се
намира в брак с ответника Д. О. Ч. и към имуществените им отношения е приложим
законовият режим на общност, плащането не е в полза на трето лице. Излага доводи за
прекратяване на предварителния договор с изтичането на срока за сключването на
окончателен такъв /15.06.2021 г./, както и за правомерно задържане на задатъка от
ответника. Поддържа неоснователност и на евентуалния иск.
Следва да се посочи относно третото лице-помагач, че ищецът е обосновал интерес от
привличането на третото лице-помагач по делото л. 9 от делото, като изложените
съображения от К. А. в молба в становище с вх. № от 03.11.2023 г. касаят съществото на
спора.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и
доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното:
От фактическа страна:
С определение от 11.10.2023 г. е отделено като безспорно и признато между страните
обстоятелството, че на 12.05.2021 г. между Н. К. С. и Д. О. Ч. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти:
1./ поземлен имот, находящ се в гр. София, Столична община – район „Витоша“, кв.
„Симеоново“, ул. *******, който имот съгласно Скица № 15-310021 от 02.09.2014 г.,
презаверена на 27.02.2015 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София,
2
представлява поземлен имот с идентификатор 68134.2048.404, с площ от 809 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско
застрояване (до 10 метра), стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 404, квартал
II, парцел: 46, при съседи имоти с идентификатори: 68134.2048.2093, 68134.2048.401,
68134.2048.403, 68134.2048.2094 и 68134.2048.405, който имот съгласно документ за
собственост представлява и е идентичен с урегулиран поземлен имот II-404 от квартал 46,
по плана на гр. София, Столична община – район „Витоша“, местност кв. „Симеоново“,
находящ се на ул. *******, целият с площ от 794 кв.м., при съседи по нотариален акт: от
двете страни – улици, К.П., Й.М. и М.Х., и при съседи по скица: от две страни – улица, УПИ
III-403 и УПИ-I-405, и
2./ жилищна сграда, находяща се в гр. София, Столична община – район „Витоша“,
кв. „Симеоново“, ул. *******, която сграда съгласно Скица № 15-310023 от 02.09.2014 г.,
презаверена на 27.02.2015 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София,
представлява еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.2048.404.3,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.2048.404.4, със застроена площ на
сградата от 152 кв. м., брой етажи: 2, стар идентификатор: 68134.2048.404.1 и
68134.2048.404.2, номер на предходен план: няма, при съседи на сградата: от четири страни
– поземлен имот с идентификатор 68134.2048.404, която сграда съгласно документи за
собственост представлява и е идентична с еднофамилна жилищна сграда, находяща се в гр.
София, Столична община – район „Витоша“, кв. „Симеоново“, ул. *******, със застроена
площ от 145 кв.м. и разгърната застроена площ от 532.64 кв.м., със следното разпределение:
сутерен, на кота -2.45 м. и на кота -2.40 м., състоящ се от: гараж за две коли, антре, фитнес,
спорт, баня с тоалетна, сауна, две мазета, котелно, английски двор /покрит с капак/ и
стълбище, първи етаж, на кота ± 0.00 м., на кота ± 0.35 м. и на кота – 0.52 м., състоящ се от:
антре, дневна, кухня, трапезария, зимна градина, тоалетна, гардероб, тераса над гаража и
стълбище, втори етаж на кота + 3.15 м., състоящ се от родителска спалня с дрешник и баня с
тоалетна, ведно с тераса, две детски спални с обща тераса, цветарник, баня с тоалетна,
гардероб, стълбищна площадка и стълбище, и тавански етаж, на кота + 5.95 м., състоящ се
от: тавански помещения и стълбище, при съседи на сградата: от четири страни – двор, която
жилищна сграда е построена върху имота по т. 1.
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 12.05.2021 г. се установява, че страните по договора са уговорили цена за
прехвърлянето на горепосочените имоти в размер на 900 000 евро, от които 90 000 евро или
тяхната левова равностойност, платими по банкова сметка преди влизане в сила на
предварителния договор. Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора остатъкът от продажната цена в
размер на 810 000 евро следва да бъде заплатен от купувача, като в деня сключване на
окончателния договор той трябва да представи писмен ангажимент от банката кредитор за
сумата, която ще бъде изплатена чрез банков кредит. В чл. 4 от процесния договор страните
са предвидили да сключат окончателния договор в срок до 15.06.2021 г. в нотариална
кантора, определена от банката кредитор. Съдът констатира, че при цифровото изписване на
3
срока в чл. 5 от договора е допусната грешка, като същият е изписан цифром като
15.05.2021 г., а словом – „петнадесети юни две хиляди двадесет и първа година“. При това
положение за меродавен следва да се счита текстът, изписан с думи.
Съгласно чл. 11 от предварителния договор задължението на купувача за заплащане
на цената, в случай че се осъществява чрез банков кредит, ще се счита изпълнено, ако
банката представи убедителни писмени доказателства, че ще заплати дължимата част от
цената, ако бъдат предоставени вписан нотариален акт, удостоверение за тежести и други
сходни документи. По силата на чл. 12 купувачът е поел задължението да информира по
имейл продавача за датата, часа и мястото за сключване на окончателен договор, както и за
документите, допълнително изискани от нотариуса, не по-късно от три дни преди
нотариалната сделка. Страните са установили в чл. 13, ал. 1 от предварителния договор
развалянето на същия от изправната страна да се осъществява със седемдневно писмено
предизвестие до неизправната страна. Уговорили са при разваляне на договора по
отношение на платеното капаро да се прилагат правилата на чл. 93 ЗЗД, като, ако
продавачът не изпълни задължението си да сключи договора в предвидения срок, той следва
да върне на купувача задатъка в двоен размер. В случай че купувачът не изпълни това си
задължение, продавачът има право да задържи задатъка. По отношение на уведомленията по
предварителния договор страните са предвидили същите да бъдат извършвани в писмена
форма – виж чл. 17, ал. 2. Изрично е установено в чл. 18 от договора, че той да може да бъде
променян само с допълнително споразумение в писмена форма за действителност.
С определение от 11.10.2023 г. е отделено като безспорно и признато между страните,
а и се установява от приложени по делото два броя преводни нареждания от 14.05.2021 г. и
извлечение от сметка на Н. К. С. /л. 32-34/, че ищецът е заплатил част /а именно 157 000 лв./
от уговорения по процесния предварителен договор задатък в размер общ размер на 90 000
евро по изрично посочена в договора банкова сметка. Видно от приложеното по делото
искане за кредитен продукт от 29.04.2021 г. /л. 28-31/ ищецът е отправил искане за кредит
към „Юробанк България“ АД в размер на 1 400 000 лв. относно къща, находяща се в кв.
„Симеоново“, ул. *******. Страните не спорят също така, а се и установява от приложената
по делото Справка № 20861/08.01.2022 г. от Агенция по вписванията за лицето Д. О. Ч., че
ответникът е прехвърлила собствеността върху процесните недвижими имоти на трето за
спора лице през месец октомври 2021 г.
Безспорно е и обстоятелството, че на Д. О. Ч. е връчено през месец март 2022 г. чрез
ЧСИ Н.М. уведомление за разваляне на договора, считано от датата на получаването му, с
оглед настъпила обективна невъзможност за сключване на окончателен договор. От
приложеното по делото уведомление се установява, че ищецът е отправил покана до
ответника да преведе доброволно в срок от седем календарни дни по банкова сметка сумата
от 180 000 евро, представляваща двойния размер на задатъка, като се е позовал на нормата
на чл. 93, ал. 2 ЗЗД при упражнено право на отказ от договора.
От правна страна:
Предявени са главни претенции с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД и
4
евентуални искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, т. 2 ЗЗД.
По главните искове:
Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат
придадени и на авансово платените суми. Каква ще бъде функцията на предварително
платената сума решават страните при сключването на договора, като при липсата на
специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл. 93 ЗЗД /виж решение №
71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т. о./. Съобразно разпоредбата на чл. 93
ЗЗД, при виновно неизпълнение на договорно задължение, за което е уговорен задатък,
изправната страна, дала задатъка, разполага с възможността да се откаже от договора и да
иска връщане на задатъка в двоен размер. Следва да се отбележи, че нормата на чл. 93 ЗЗД е
диспозитивна и страните могат да предвидят, че даването на нещо при сключване на
договора ще има последици, различни от уредените в закона /виж решение № 126/24.04.2012
г. по гр. д. № 563/2011 г. по описа на III г. о./. Съществуването на уговорка за капаро, което
да има функциите на задатък, се установява чрез тълкуване действителната воля на
страните. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните да придават на авансово
платената сума обезпечителна и обезщетителна функция, чрез изрично уреждане на
последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има функции подобни на
задатък /виж решение № 71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т. о., решение №
64 от 10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г. на II т. о. на ВКС/.
Функциите на задатъка по дефиниция са потвърдителна и обезпечителна – служи
като доказателство за сключването на договора и гарантира изпълнението на задълженията
на страните посредством предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка,
съответно да дължи връщането му в двоен размер. От предвидените в чл. 93, ал. 2 ЗЗД
последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и обeзщетителната му
функция, тъй като той служи и като предварително и общо определяне на обезщетението, на
което кредиторът ще има право в случай на неизпълнение. Установява се, че страните са
постигнали уговорка част от продажната цена, а именно 90 000 евро да служи като задатък
/капаро/. Уговорено е авансово платената сума да има обезпечителна и обезщетителна
функция, т. е. характер на задатък.
За успешното провеждане на иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи
наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е
обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ
/разваляне/ от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната
трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да
престира; спазване на особените изисквания, ако такива са предвидени в договора /виж
решение № 120 от 31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г., ІІІ г. о. на ВКС, решение № 60312 от
12.08.2022 г. по гр. д. № 512/2021 г., ІV г. о. на ВКС, решение № 50289 от 22.12.2022 г. по гр.
д. № 1054/2022 г., ІV г. о. на ВКС/.
На първо място, видно от чл. 3, ал. 1 на процесния предварителен договор страните са
5
уговорили отлагателно условие, а именно плащането на сумата от 90 000 евро /уговорена
като задатък/ като основание договорът да влезе в сила – „Плащането на тази сума е
основание настоящият договор да влезе в сила“ – л. 12 от делото.
Няма спор между страните, че купувачът е правел капаро в размер на общо 157 000
лв. с платежни документи от 14.05.2021 г. Уговореният задатък обаче е в размер на 90 000
евро /с левова равностойност 176 024.70 лева/. Т. е. уговореният задатък е платен частично,
липсва плащане на разликата в размер на почти 20 000 лв., поради което и на основание чл.
3, ал. 1 договорът не е породил действие.
Съобразно чл. 9 ЗЗД страните са поставили действието на предварителния договор
под отлагателно условие – заплащане на пълния размер на уговорения задатък – 90 000 евро.
Не се спори, че това не е сторено. Липсва твърдения и доказателства за установено виновно
поведение от страна на продавача или негово съдействие за несбъдване на условието.
Поради това, следва да се приеме, че макар сключен между страните, предварителният
договор не е породил действие за същите, тъй като не се е сбъднало очакването им
поставено като условие – заплащане на първоначалната вноска /имаща характер и на
задатък/ в размер на 90 000 евро в цялост. Поради несбъдване на условието по чл. 25 ЗЗД,
клаузите на договора изобщо не са породили действие. Доколкото купувачът е внесъл само
част от уговорената първоначална вноска по договора, то не е настъпило отлагателното
условие, а платената сума няма характер на задатък, а единствено на внесен аванс във връзка
с предварителен договор, който обаче не е проявил действие и не обвързва страните.
На следващо място, дори да се приеме, че договорът е породил действие, то ищецът
не доказва да е изправна страна по договора.
Причините за неизпълнение на един договор могат да бъдат: 1. виновно поведение на
длъжника и случаите на безвиновна отговорност на длъжника; 2. поведението на кредитора;
3. последваща обективна невъзможност за изпълнение - случайно събитие/непреодолима
сила, вкл. когато произтича от безвиновно действие на трето лице; 4. виновно поведение на
трето лице.
В хода на производството ищецът не доказа да е изпълнил задължения си по чл. 5 и
чл. 12 от предварителния договор до датата, определена от страните като крайна такава за
сключване на окончателен договор /15.06.2021 г./, а именно да уведоми не по-късно от три
дни преди нотариалната сделка по имейл продавача за датата, часа и мястото за изповядване
на окончателната сделка, както и за необходимите документи, допълнително изискани от
нотариуса. Ищецът не ангажира доказателства в подкрепа на твърдението си за постигнато
между страните съглашение за продължаване на срока, в който купувачът да намери
необходимото финансиране от банка за заплащане на остатъка от продажната цена по
договора /а и договорът по силата на чл. 18 може да бъде променян само с допълнително
споразумение в писмена форма, каквото не се твърди да е сключвано между страните/.
Заявената от купувача липса на отпуснати финансови средства от кредитиращата банка не
води до обективна невъзможност за изпълнение на задълженията по договора по аргумент
от чл. 81, ал. 2 ЗЗД, съгласно която разпоредба обстоятелството, че длъжникът не разполага
6
с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност.
Следва да се посочи в тази връзка, че в чл. 3, ал. 2, б. „б“ от предварителния договор е
предвидено, че „в случай че размерът на банковия кредит е по-малък от дължимия остатък,
то купувачът се задължава да заплати разликата с лични средства в деня на подписване на
нотариалния акт за покупко-продажба на имотите“.
Поначало правото на отказ може да бъде упражнено само от изправната страна по
договора, респективно възможността ищецът-купувач да получи даденото в двоен размер се
предпоставя от изпълнението на задълженията, които той е поел по силата на
предварителния договор. Купувачът е изпаднал в забава да изпълни поетите задължения,
поради което не е изправна страна по предварителния договор. Следователно не разполага с
възможността да упражни потестативното правно на отказ от същия и да претендира в двоен
размер дадения задатък.
По изложените съображение и предвид недоказването на елементите от фактическия
състав на претенцията, то искът по чл. 93, ал. 2 ЗЗД следва да се отхвърли. Поради
неоснователност на главната претенция, неоснователна се явява и акцесорната такава за
заплащане на основание чл. 86 ЗЗД на законна лихва за забава върху предявената част от
иска за периода от 21.03.2022 г. до 26.07.2022 г., равняваща се на 924.44 лв.
Отхвърлянето на главните претенции води до настъпването на вътрешно-
процесуалното условие и обуславя разглеждането на предявения евентуален иск с правно
основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД.
По евентуалната претенция:
Определянето на правната квалификация на предявения иск е задължение на
сезирания съд. За да определи действителното основание на спорното материално право,
съдът следва да изходи от изложените в обстоятелствената част на исковата молба
фактически твърдения, които формират основанието на исковата претенция, и от заявеното
в петитума искане за защита. За да е редовна исковата молба по иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД
ищецът следва да посочи релевантните факти за спора по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, за които носи
доказателствена тежест, като по делото ответникът излага и доказва фактите, изключващи
правото на ищеца да получи връщане на даденото. Следва да се посочи, че преимуществено
актуалната съдебна практика приема, че искът по чл. 55, ал. 1 ЗЗД е един – т. е. за
редовността на исковата молба е достатъчно ищецът да посочи какво е дал на ответника и да
заяви, че липсва основание за това /виж решение № 317/27.06.2012 г. по гр. д. № 117/2012 г.
на IV г. о. на ВКС, решение № 134/19.04.2016 г.по гр. д. № 5577/2015 г. на IV г. о. на ВКС,
определение № 60385 от 02.12.2021 г. по ч. гр. д. № 4500/2021 г. на IV г. о. на ВКС/, а дори и
ищецът да претендира вземането на отпаднало основание, то искът може да се уважи поради
липса на основание/респ. неосъществено основание и обратното – изрично в този смисъл
решение № 239/16.07.2013 г. по гр. дело № 1050/2012 г. на IV г. о. на ВКС. С иска по чл. 55
ЗЗД ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на ответника, и в негова тежест е да
докаже единствено даването. В тежест на ответника е да докаже на какво основание е
7
получил даденото /виж решение № 239/ 16.07.2013 г., по гр. дело № 1050/2012 г. на IV г. о. на
ВКС, решение № 133 от 15.01.2018 г. по т. д. № 60339/2016 г. на III г. о. на ВКС/.
В исковата молба ищецът е посочил условието за разглеждане на евентуалната
претенция „в случай че се установи, че предварителният договор за покупко-продажба не е
произвел правни последици“, респ. в случай че не се установи първият елемент от
фактическия състав на главния иск по чл. 93 ЗЗД - валидно сключен договор, обвързващ
страните по спора. Съдът посочи по-горе, че действието на предварителния договор е
поставено под отлагателно условие, което не е настъпило, респ. предварителният договор и
уговорките в него не обвързват страните. Хипотезата на чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД е налице
именно, когато при получаване на дадено благо не съществува валидно правно основание,
което да оправдае даването и получаването, но страните разумно очакват такова да възникне
и с оглед именно на това очакване предприемат действия, водещи до имуществено
разместване. Тази хипотеза обхваща както в случаите, при които не е се е осъществило
отлагателното условие и договорът не е породил действие, така и в случая, в който се
дава нещо в периода на преговори за сключване на договор, а впоследствие договор не
се сключва. Ето защо при несбъдване на очакваното основание за разместване на
имуществените блага, то даденото се явява лишено от основание и по-конкретно е с оглед
неосъществено основание.
Доколкото не е заплатена пълната сума, предвидена да има функции на задатък, респ.
договорът не е породил действие и не обвързва страните, то за платената частично авансово
сума не намира приложение разпоредбата на чл. 13, ал. 2 от предварителния договор
/уговаряща възможностите по чл.93, ал. 2 ЗЗД/, поради което и платената сума подлежи на
връщане на платилата я страна.
За пълнота на изложението, съдът следва да посочи, че дори да беше установено, че
предварителният договор е проявил действие, то сумата отново би подлежала на връщане
като платена в периода на преговори за сключване на окончателен договор, който
впоследствие не е сключен. При искане за връщане на дадено по бъдещ несключен договор
правната квалификация на иска е тази по чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД /виж решение № 403 от
23.01.2015 г. по гр. д. № 3902/2014 г. на IV г. о. на ВКС, решение № 150/01.12.2015 г. по т. д.
№ 2302/2014 г. на II т. о. на ВКС/.
Действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения
срок за сключване на окончателен договор и той продължава да обвързва страните, като
всяка от тях дължи изпълнение до момента, в който договорната връзка не бъде прекратена
на друго основание – било чрез разваляне по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД поради неизпълнение
от една от страните по причина, за която насрещната отговаря, било чрез упражняване на
правото на отказ от изправната страна по чл. 93, ал. 2 ЗЗД /виж в този смисъл решение №
292 от 24.11.2016 г. по гр. д. № 1784/2016 г., ІV г. о. на ВКС и решение № 60312 от
12.08.2022 г. по гр. д. № 512/2021 г., ІV г. о. на ВКС/.
Установи се при условията на пълно и главно доказване неизправността на ищеца-
купувач по предварителния договор, за което мотиви се изложиха при разглеждането на
8
главния иск. Не се установява по делото обаче ответната страна да се е възползвала от
правото си по чл. 93 ЗЗД да се откаже от договор, а твърдения за развалянето му от
ответника не са въведени в производството. Настоящият състав не споделя доводите на
ответника за упражняване на правото на отказ от договора поради неизправност на
купувача. За волеизявлението, с което се упражнява преобразуващото право на отказ,
законодателят не е предвидил изрична форма, поради което то се явява по аргумент от чл. 44
ЗЗД неформално, респективно същото може да бъде направено и в устна форма
/включително по телефона/, както и да се упражни чрез конклудентни действия. Ответникът
не ангажира доказателства по делото да е уведомил ищецът по телефона, че упражнява
право на отказ от договора. В тази насока и от свидетелските показания, включително на
свидетеля Ж.Н., не установяват подобни обстоятелства. Освен това страните са уговорили
писмена форма за осъществяване на всякакви уведомления по процесния договор. Предвид
изложеното, освен че е недоказано, то и на основание чл. 20а ЗЗД устно направено
изявление за отказ от процесния договор по телефона, предхождащо прехвърлянето на
собствеността в полза на трето за спора лице, не би могло да доведе до прекратяване на
договорната връзка на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Разпореждането с имотите в полза на
трето лице не би могло да има последиците на чл. 93 ЗЗД, доколкото това действие не е
насочено спрямо ищеца, а и разпореждайки се с процесните недвижими имоти през месец
октомври 2021 г., продавачът се е поставил във виновна невъзможност за прехвърляне на
собствеността на купувача, респективно до невъзможност за сключване на окончателен
договор, поради което от този момент насетне ответникът също не е изправна страна по
договора.
При неизправност и на двете страни, обвързани от предварителния договор, никоя от
тях не може да се ползва от възможността да се откаже от договора по смисъла на чл. 93, ал.
2 ЗЗД и да задържи дадения задатък, респективно да го претендира в двоен размер. Правото
на задатък по чл. 93 ЗЗД принадлежи само на изправната страна по договора. Тъй като
институтът, както бе по-горе аргументирано, има обезщетителна функция, ищецът,
развалящ договора в хипотезата на т.нар. „двустранна вина“, т. е. неизправност и на двете
страни по договора, каквато съдът счита, че е налице в настоящия случай, няма право да се
ползва от възможностите по чл. 93, ал. 2 ЗЗД /виж решение № 134 от 20.12.2017 г. по т. д.
№ 405/2016 г., ІІ т. о. на ВКС/. Всяка от двете еднакво неизправни страни може обаче да
иска развалянето на облигационната връзка. Това е така, тъй като двустранното
неизпълнение не е равнозначно на прекратяване на облигационното отношение, а правото
не се стреми да запазва връзка, която не води до осъществяване на желаните от страните
правни цели. /виж решение № 151 от 09.12.2014 г. по т. д. № 1970/2013 г., І т. о. на ВКС и
решение № 383 от 29.01.2016 г. по гр. д. № 2225/2015 г., ІV г. о. на ВКС/. В този случай
двустранната вина на страните не е пречка за упражняване на правото по чл. 87 ЗЗД,
доколкото всяка страна се явява както длъжник по неизпълненото от нея задължение, така и
кредитор на неизпълненото от другата страна насрещно задължение. Наличието на
двустранно неизпълнение на договора има само тази последица при развалянето му, че
9
никоя от страните по него не може да претендира от другата обезщетение за неизпълнението
, респективно никоя от тях няма правото да задържи получения задатък или да иска
дадения от нея такъв в двоен размер, защото тя самата също е неизправна.
Дори да се приеме, че е установена договорна връзка между страните по силата на
сключения на 12.05.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба, то същата е
прекратена на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД с писменото уведомление за разваляне на
договора, получено от продавача през месец март 2022 г. С отправянето на това
волеизявление за прекратяване на облигационните отношения между страните ищецът е
удовлетворил изискванията на закона, регламентирани в чл. 87, ал. 2 ЗЗД за разваляне без
срок поради настъпила виновна невъзможност за изпълнение на задължението за
прехвърляне на собствеността върху процесните имоти поради осъщественото разпореждане
в полза на трето лице. Ищецът е спазил писмената форма, уговорена в чл. 17, ал. 2 за
извършване на всички уведомления по договора. На следващо място, дори да се приеме, че
тази покана не е довела до разваляне на договорното правоотношение, то несъмнено това
обстоятелството е настъпило в хода на процеса с подадената искова претенция и следва да
се съобрази от съда по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК.
Още веднъж следва да се отбележи, че съображенията за разваляне на договорното
правоотношение са единствено и само за пълнота, доколкото настоящият съдебен състав
прие, че предварителният договор не е произвел правни последици.
Фактът на заплащане от страна на ищеца на сума в размер на 145 000 лв.,
представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане с рег. №
BORD01661664/14.05.2021 г., и сумата от 12 000 лв., представляваща авансово заплатена
сума с преводно нареждане с рег. № BORD011726845/14.05.2021 г., е отделен от съда като
безспорен и признат между страните. Действително сумите са заплатени по сметката на
третото лице-помагач Кристиан А., но от фактите и обстоятелствата по делото по
недвусмислен начин се установява, че именно това се е явявала банковата сметка, по която
следва да се извърши плащането. Обстоятелството, че банковата сметка, по която са
преведени парите не е с титуляр ищеца, само по себе си не обосновава извод в противен
смисъл, доколкото по делото не е спорно, че ответникът е получил парите и, че сумите са
платени именно във връзка със сключения предварителен договор. С отговора на исковата
молба не е оспорено получаването на сумата, извънсъдебно признание за получаването на
сумите се съдържа и в отговора на покана на ответника Д. О. Ч. – виж л. 46 от делото. Освен
това третото лице-помагач е съпруг на ответника по делото. При липсата на спор, че сумата
е постъпила в патримониума на ответника, то връщането поради неосъществено основание
на авансова платената сума по предварителния договор се дължи именно от Д. О. Ч., като
фактическият титуляр на банковата сметка, по която сумата е платена, е без значение. В тази
насока и протоколно определение от 14.12.2023 г., с което е отделено като безспорно и
признато между страните, че сумата от 157 000 лв. – част от уговорената като задатък по
предварителния договор сума е заплатена по посочена от продавача банкова сметка.
Ответникът не доказва наличие на основание за задържане от страна на продавача на
10
претендираната процесна сума. Предявения евентуален иск с правно основание чл. 55, ал 1,
предл. 2 ЗЗД е основателен и ще се уважи в пълен размер за следните суми - 14 000 лв. –
част от обща претенция в размер на 145 000 лв. и 12 000 лв. – и двете суми платени като
част от уговореното капаро по предварителен договор от 12.05.2021 г. Като законна
последица върху главницата ще се присъди и законната лихва от датата на предявяване на
иска – 29.07.2022 г. до окончателното изплащане.
По разноските:
Отговорността за разноски по делото се определя от изхода на делото по евентуалния
иск. Когато между същите страни са предявени алтернативно или евентуално съединени
искове дължимата такса е една, едно е и дължимото адвокатското възнаграждение /виж
решение № 160 от 04.07.2018 г. по т. д. № 1164/2017 г. на II т. о. на ВКС, определение №
284 от 06.04.2012 г. по ч. гр. д. № 238/2012 г. на IV г. о. на ВКС/. По евентуалния иск съдът
дължи разглеждане и произнасяне с решението си, само ако се сбъдне процесуалното
условие, при което той е предявен – отхвърляне на главния иск, както и когато
производството по главния иск бъде прекратено. В тези случаи произнасянето по
претенциите за разноските зависи от изхода на спора по евентуалния иск – ако той бъде
уважен, право на разноски отново има само ищецът, съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, а ако
евентуалният иск бъде отхвърлен, право на разноски има само ответникът, съгласно чл. 78,
ал. 3 от ГПК, като ищецът му дължи разноските, направени както по повод главния иск, така
и по повод евентуалния иск /виж определение № 3413 от 08.11.2023 г. по ч. гр. д. №
4456/2023 г. на IV г. о. на ВКС/.
В случая по производството има предявен главен иск по чл. 93 ЗЗД, евентуален иск
по чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД и кумулативно съединен с иска по чл. 93 ЗЗД иск по чл. 86 ЗЗД. На
ищеца се дължат разноски по предявените при условията на евентуалност искове по чл. 93
ЗЗД и чл. 55, ал. 1 ЗЗД, доколкото единият от двата евентуални иска е основателен. На
ответника се дължат разноски по отхвърления иск по чл. 86 ЗЗД.
По делото са представени списъци по чл. 80 ГПК.
Ищецът претендира присъждането на 10 590 лв., от които 9 500 лв. – адвокатско
възнаграждение, и 1 090 лв. – държавна такса. Ангажирани са доказателства за заплащането
на възнаграждението за процесуално представителство, защита и съдействие в посочения
размер, както и за заплащане на държавна такса в размер на 1 077 лв. или налице са
доказателства за направата на разноски в общ размер на 1077 лв.
Ответникът претендира адвокатско възнаграждение в размер на 5 670 лв., представя
доказателства за заплащането на сумата.
На третото лице-помагач не се дължат разноски на основание чл. 78, ал. 10 ГПК.
И ищецът и ответникът са направили в срок възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.
Възраженията са направени до размерите, посочени в Наредбата за минималните адвокатски
възнаграждения. Възраженията са частично основателни. И за двете страни размерите на
възнагражденията следва да се намалят. Съдът намира, че възнагражденията и на двете
11
страни следва да се намалят до сумата от по 3 200 лв. Разпоредбата на чл. 72, ал. 1 ГПК
използва понятието „интерес“. Налице е общ материален интерес за двата предявени иска
при условията на евентуалност и този съвместен интерес е 26 000 лв. Следователно
материалният интерес на всички претенции по производството е 26 924.44 лв. и така
определеното от съда възнаграждение на всяка от страните в размер на по 3200 лв. е в
размер по-висок от минималния по Наредба – чл. 7, ал. 2, т. 4. На следващо място, след
решение по дело C-438/22 на Съда на ЕС, размерите на адвокатските възнаграждения в
Наредба № 1 от 09.07.2004 г. могат да служат единствено като ориентир при определяне
служебно на възнаграждения, но без да са обвързващи за съда. Следва да се посочи, че
разпоредбата на чл. 2, ал. 7 от Наредбата не се прилага от съдилищата още от преди
произнасянето на СЕС, тъй като същата е в пълно противоречие с основни принципни
начала при определянето на разноските в гражданския процес. База за определяне на
минималното адвокатско възнаграждение е предявеният размер на иска, а не пълният
размер на вземането, поради което изобщо е неприложима разпоредбата на чл. 2, ал. 7 от
Наредба № 1/2004 г. /виж определение № 4124 от 15.12.2023 г. по ч. гр. д. № 2998/2023 г. на
IV г. о. на ВКС/. Така определеният хонорар и на двете страни в процеса отговаря на
правната и фактическа сложност на спора и на извършените процесуални действия.
Производството е приключило в рамките на две открити съдебни заседание, липсват
усложнения от фактическа страна, доказателственият материал включва основно писмени
доказателства и разпита на двама свидетели.
След намаляването на адвокатското възнаграждение на ищеца до 3200 лв., то от
общия размер на разноските 4277 лв. по съразмерност ще му се присъди сума в размер на
4 130.15 лв.
След намаляването на адвокатското възнаграждение на ответника до 3200 лв., то по
съразмерност за отхвърления иск по чл. 86 ЗЗД ще му се присъди сума в размер на 109.87
лв.
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н. К. С., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, ул.
„*******, срещу Д. О. Ч., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, район „Витоша“, ул.
*******, искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД , за осъждането на Д.
О. Ч. да заплати на Н. К. С. следните суми: сумата от 26 000 лв. – частичен иск от вземане в
общ размер на 314 000 лв., представляващо двойният размер на даден задатък по прекратен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните от
12.05.2021 г., както и лихва за забава върху главницата в размер на 924.44 лв. за периода от
21.03.2022 г. до 26.07.2022 г.
12
ОСЪЖДА Д. О. Ч., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, район „Витоша“, ул.
*******, да заплати на Н. К. С., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, ул. „*******, по
предявения в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, следните
суми подлежащи на връщане с оглед на неосъществено основание, а именно: сума в размер
на 14 000 лв. – частична претенция от вземане в общ размер на 145 000 лв., представляваща
авансово заплатена сума с преводно нареждане с рег. № BORD01661664/14.05.2021 г. и сума
в размер на 12 000 лв. – представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане с
рег. № BORD011726845/14.05.2021 г., и двете суми заплатени като аванс /част от уговорено
капаро/ във връзка с предварителен договор от 12.05.2021 г., ведно със законната лихва
върху двете суми от дата на подаване на исковата молба – 29.07.2022 г. до окончателното
изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 4 130.15 лв. – разноски по
производството по съразмерност.
ОСЪЖДА Н. К. С., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, ул. „*******, да заплати
на Д. О. Ч., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, район „Витоша“, ул. *******, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 109.87 лв. – разноски по производството по
съразмерност.
Решението е постановено при участието на К. А., унгарски гражданин, роден на
******* г., с адрес в гр. София, ул. *******, като трето лице-помагач на страната на ищеца
Н. К. С.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13