Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 05.06.2019г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-18,
в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: МИРОСЛАВА КАЦАРСКА
При участието на секретаря НИНА СВЕТОСЛАВОВА и като разгледа докладваното от
съдията търг. дело № 182 по описа за 2018г. и присъединеното към него т.д.№ №1036/2018г., и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен
е иск по чл. 233, ал.1 от ЗЗД, а по присъединеното дело -т.д.№1036/2018г.,
образувано след разделяне с т.д.№182/2018г., насрещен иск с правно основание
чл. 59 от ЗЗД.
Ищецът „С.и.“ ЕАД поддържа, че с
ответника ЕТ „М.-А.М.“, представляван от А. Г. М.-А. на 10.07.2008г. бил сключен
договор за наем за възмездно и временно ползване на недвижим имот – терен с
площ от 925 кв.м., пред кръгло кафене „Кривите огледала“ в парк „Борисова
градина“ за срок до 10.07.2011г., като със споразумение от 11.03.2013г. била
конкретизирана и изменена площта на отдадения под наем имот и договорена била
нова наемна цена от 2 720 лв. Сочи, че на 27.09.2017г. било констатирано
от длъжностни лица на „С.и.“ ЕАД при извършена проверка на място, че в
отдадения под наем имот са извършени строителни действия по изграждане на 6
броя стоманенобетонови фундамента с чадър от метална
конструкция, за който строеж нямало одобрени проекти и разрешение за строеж,
поради което на основание чл. 14 от договора за наем, с писмо от 28.09.2017г.,
получено от наемателя на 02.10.2017г. е отправено едномесечно предизвестие за
прекратяване на договора за наем и споразумението към него. Твърди, че въпреки
настъпилото на 02.11.2017г. прекратяване на наемните правоотношения и
отправеното писмо за връщане на наетия имот, ответникът не изпълнил договорното
си задължение да предаде държането на терена. Предвид горното ищецът претендира
по исковата молба ответникът да бъде осъден да му предаде описания имот, а
именно: незастроен терен с площ от 1638 кв.м., прилежащ към имот, застроен със
собствени на наемателя обекти с №29 и №30 в к.л.№431, по актуалния кадастрален
план на район Средец – СО, м. „Борисова градина“, индивидуализиран със скица за
геодезическо заснемане. В хода на съдебното
производство поддържа исковата претенция чрез процесуалния си представител – юриск. К., като претендира отхвърляне на насрещните искове
и присъждане на разноски. Излага подробни доводи и в писмена защита.
Ответникът ЕТ „М.-А.М.“,
представляван от А. Г. М.-А., оспорва исковите претенции по съображения,
изложени в писмен отговор от 22.02.2018г. и допълнителен отговор от
17.05.2018г., като поддържа, че искът е недопустим поради липса на активна
процесуална легитимация, тъй като ищецът не бил собственик на описания в исковата
молба имот и не бил легитимиран да предявява искове за същия, тъй като не му
бил предоставен за стопанисване и управление от СО. Оспорва и факта, че към
момента държи процесния имот. Твърди, че на 01.12.2009г. между него и третото
лице – „С.2003“ ЕООД е сключен договор за наем на търговския обект, негова
собственост, а на 01.02.2010г. и анекс към договора за наем, съгласно който на
третото лице се предоставя и част от паркинга, като наемната цена се удвоява.
Сочи, че на 02.01.2017г. пак със същото лице е сключил договор за извършване на
СМР срещу предоставяне на ползване на недвижим имот, по който след като е
констатирано, че той като възложител е намалил обичайната си дейност по
продажба на МПС, а изпълнителят бил изградил ограда през 2015г. и било
уговорено той да ползва целия паркинг /плац/, без да бъде увеличавана наемната
цена. Във връзка с горното сочи в насрещния иск, че е било уговорено в срок до
30.06.2017г. извършването на описаните дейности като асфалтиране, поставяне на
тенти, поставяне на осветителни тела, догради, изграждане на стоманени врати и
система за видеонаблюдение и контрол. С отговора е предявил и насрещен иск за заплащане
стойността на извършените през периода 01.01.2015 -31.12.2017 год. СМР в
процесния имот, на обща стойност 282 759.28 лева, като частичен, в размер на 10% от претендираната сума, а
именно 28 275.93 лева. В хода на
съдебното производство поддържа оспорването на първоначалния иск и претендира
уважаване на насрещните чрез процесуалния си представител – адв. Н., като
претендира и присъждане на разноски. Излага доводи и в писмена защита.
Съдът като обсъди доводите на
страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,
намира за установено от фактическа страна следното:
С исковата молба е представен договор
за наем от 10.07.2008г., съгласно който „С.и.“ ЕАД е предоставило под наем на наемателя
– ответника ЕТ „М. – А. М.“ за временно и възмездно ползване недвижим имот, като
е отдаден за ползване терен с площ 925 кв.м. пред кръгло кафене „Кривите
огледала“ в парк Борисова градина съгласно приложена скица, като в ал. 2 е
посочено, че към момента на сключване на договора наемателят е въведен в имота.
В чл.2, ал.1 от договора е уговорено, че имотът се предава за ползване в
съответствие с неговото обичайно предназначение към момента на сключване на
договора, а ако е различно от договореното, то промяната на предназначението се
извършва от наемателя и за негова сметка, но след изрично упълномощаване от
наемодателя, като в ал. 2 е посочено, че неосведомеността на наемателя относно
предназначението на имота и/или невъзможността за провеждане на процедура по
промяната му, не са основание за неизпълнение или отговорност на наемодателя. В
чл. 3 е уговорен срок на договора до 10.07.2011г., а в чл. 4, ал.1 – месечната
наемна цена. В чл. 8 са уговорени задълженията на наемателя, които са да
заплаща наемната цена и такса битови отпадъци, да стопанисва имота с грижата на
добър стопанин, да заплаща разходите за ел. енергия и др., да осигурява
охраната му, а по т.6 – да не преотдава целия имот
или част от него без изричното писмено съгласие на наемодателя, по т.8 – да не
извършва реконструкции или ремонти извън тези по т.7 /текущи, дължащи се на
обикновеното употребление на вещта/, без изрично писмено съгласие на
наемодателя. В чл. 8 т.13 изрично е уговорено задължение в седмодневен срок от
датата на прекратяване на договора да предаде имота с двустранно подписан
протокол. В чл. 9, ал.1 е уговорено, че наемателят се задължава да върне имота
в същото състояние, в което му е предаден, като се отчита обичайното му
изхабяване, а в ал. 2 е посочено, че всички повреди, извън горното, както и
тези, свързани с използването на имота по начин, различен от посочения в
договора, са за сметка на наемателя. В чл. 10 от договора страните са
уговорили, че всички подобрения в имота, извършени без изричното писмено
съгласие на наемодателя, след прекратяването му, ако не могат да бъдат вдигнати
без същественото им повреждане или на имота, оставят собственост на
наемодателя, без той да дължи стойността им на наемателя. В чл. 12 са уговорени
хипотезите на прекратяване на договора, а в чл. 13, ал. 1, че може да бъде
прекратен едностранно от наемодателя в посочените случаи, а именно – неплащане
на наем или другите суми, продажба, замяна, апорт или
друго разпоредително действие, реализиране на мероприятие по ЗРП. В чл. 14 е
уговорено, че при неизпълнение на задълженията на всяка от страните по
договора, изправната може да го развали с тридесетдневно писмено предизвестие. В
чл. 15 подробно е уговорено какво е съдържанието на приемо-предавателния
протокол за връщане на имота. Съгласно представеното споразумение от 11.03.2013 г.
към договор за наем от 10.07.2008 г., страните са уговорили изменение на чл.1,
ал.1 от договора за наем от 10.07.2008 г., както следва: наемодателят -
дружеството - ищец по делото предоставя на наемателя — дружеството - ответник
по делото, за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ незастроен терен, с площ от 1 638 кв.м., прилежащ към имот,
застроен със собствените на наемателя обекти с №29 и № 30, в кад. лист 431, по актуалния кадастрален план на Район
„Средец“ - СО, м.“Борисова градина“, индивидуализиран със скица за геодезическо заснемане, съставляваща неразделна част от споразумението.
Със споразумението е актуализирана наемната цена, уговорени са срокове и
неустойки за заплащане на забавени вноски. Констатирали са страните в чл. 1,
ал.1, че наемният договор е продължил действието си след изтичане на срока и са
се споразумели същият да бъде продължен „до провеждане на конкурс от
наемодателя и решение на СД на „Софийски имоти“ АД за избор на наемател“. В
представената на лист 13 от делото скица на геодезично заснемане от 20.09.2012
г. са отразени конфигурацията, границите и площите както на процесния имот, така
и на постройките с пл. №№29 и 30, нанесени в кад.
лист 431 от кад. план на гр. София, като е видно, че
процесният имот е с лице по бул. “Драган Цанков“ и е с площ от 1 638 кв.м.,
като е разположен от югозапад на изградените сгради с пл. №№29 и 30.
Представен е
с исковата молба констативен протокол от 27.09.2017г., съставен и подписан от
двама служители на ищеца, че в процесния терен са положени стомановобетонови
фундаменти, върху които има метални конструкции, с височина над 5 метра, под
формата на чадъри.
С
представеното писмо изх.№СИ-03-500 от 28.09.2017г. ищецът, след като е описал
констатираното по-горе, и е посочил, че е установил извършването на строителни
дейности в имота без негово съгласие, е дал едномесечно предизвестие за
прекратяване на договора. Представена е разписка на „Еконт“
от 02.10.2017г. за връчването му, в която е посочено, че лицето не е установено
на адреса, който е по седалище по ТР. С второ писмо с изх.№
СИ-03-725/15.12.2017г., което е получено и връчено с приложената на гърба му
разписка от Еконт с дата на получаване 18.12.2017г., отново се уведомява
наемателя за прекратяването на договора, като е претендирано изпълнение на
задължението по чл. 15 от същия за връщане на владението върху същия. Получаването
на писмото за прекратяване на договора за наем от ответника ЕТ „М.М.“ се установява и от съдържанието на представен с
отговора на исковата молба / стр.56 от делото/ документ, изходящ от ответника,
а именно писмо от него до „С.2003“ ЕООД, върху което писмо е отразена дата на
получаване от адресата му – 06.11.2017г., с което ответникът е уведомил третото
лице, че договорът му за наем с фирма „С.и.“ ЕАД за процесния
терен с площ 1638 кв.м. е прекратен, той следва да освободи и върне имота,
поради което е претендирано освобождаването му от
третото лице и находящите се в него автомобили в
най-кратки срокове.
С писмо от
СО-район Средец от 10.10.2017г. наемодателят е уведомен, че е установен
описания строеж в процесния имот, за който е изготвен констативен акт по чл.
225а от ЗУТ, представляващ основание за започване на административно
производство за премахване на обекта. С допълнителната искова молба е
представен констативния акт от 09.10.2017г. за извършената проверка на строежа,
като в същия е посочено, че същият се извършва от „С.2003“ ООД. Подробно е
описано установено и е приложена скица.
По делото е
приложен и Протокол № 31 от 28.07.1997 г. на СОС, по Решение Хе 13 /лист 20/, в
т.2 от който е посочено, че на „С.и.“ ЕАД се предоставят за стопанисване и
управление следните обекти, находящи с в Борисова градина: Кръгло кафене -
„Кривите огледала“, Детски кът - водно каналче, Велописта, Трите дансинга.
Приложена е
и Заповед № РД-09-514/29.08.1997 г. на Кмета на СО /лист 23/, с която е
наредено описаните в горецитирания Протокол № 31 обекти, да бъдат предадени на
„С.и.“ ЕАД.
Приложено е
и Решение № 574 от 11.09.2014 г. на СОС /лист 25/, с което е решено цялото
имущество на вливащото се дружество „Галатея 2002“
ЕАД да премине към „С.и.“ ЕАД, което става негов универсален правоприемник. В
т.8.2 от Решението е посочено, че одобрява списък - Приложение № 3 и Приложение
№ 4 на недвижимите имоти на вливащото се дружество и приемащото дружество, представляващи
неразделна част от Решението. От Приложение № 4 е видно, че на „С.и.“ ЕАД са
предоставени за стопанисване следните имоти, находящи се в Борисовата градина:
Две сгради и терен - „Трите дансинга“, Бивш билетен център - обект „Велописта“, Терен, с площ от 925 кв.м. пред кръгло кафене
„Кривите огледала“, Търговско помещение - билетен център, м.“Водно каналче“.
На стр. 29
от делото е представена комбинирана схема на поземлени имоти от кодастралната карта на район Средец, м. Борисова градина –
1 част, от който се вижда, че отреждането е за Парк, атракционен
комплекс. В синьо са оцветени имотите, включени в капитала на „Софийски имоти“,
включително и терена откъм бул.“Драган Цанков“.
Съгласно
представения по делото нотариален акт №119, том II, рег. № 2786, дело № 265 от
26.03.2003 г., дружеството ответник закупува от дружеството - ищец, следния
недвижим имот: Търговски обект, находящ
се в гр. София, бул.“Драган Цанков“/Борисова градина № 5, представляващ сграда,
състояща се от: на кота „0“ - зала, две кухни, склад и санитарен възел, с площ
от 88,54 кв.м. и полуниво, състоящо се от три
сепарета с площ от 52,78 кв.м., с обща ЗРП от 141,32кв.м., заедно с правото на
строеж, общинска земя, при граници: паркинг, улица и тревни площи.
На стр.68-70
от делото са представени молби от ответника, завеждани до ищцовото
дружество, с което е искал издаване на удостоверение, че има основание за
ползване на имота и поради сочена криза в строителството и търговията с
автомобили втора ръка е искал намаляване на наемната цена чрез предоговаряне.
Към делото е
приложен Договор за наем от 01.12.2009 г., с който ответникът по делото, като
Наемодател отдава на „С.2003“ ЕООД като Наемател, за ползване част от свой,
недвижим имот, находящ се в гр. София, на бул.“*********. /лист 41/. Приложен е
и Анекс към горния Договор, от 01.02.2010 г., с който страните се споразумяват
отдадената наемна площ да бъде увеличена с допълнителни паркинг площи, които
Наемателят да ползва.
Съгласно
представения договор от 02.01.2017 г., сключен между ЕТ „М. - А. М.“ и „С.2003“
ЕООД, първият като Възложител е
възложил на „С.2003“ ЕООД като Изпълнител, чрез ангажирани от него лица,
да извърши СМР в имот, находящ се в гр. София, на бул.“*********, представляващ
паркинг на Автокъща „Капитолия“,
с площ от 1 638 кв.м. Посочените СМР са: изграждане на ограда от дограма от
южната и западната страна на имота; окабеляване; поставяне на
фундаментални пилони; поставяне на тенти в южната част на имота; поставяне
на асфалтобетонов слой върху терена; монтаж на осветителни тела; изграждане на
системи за видеонаблюдение. В чл.1, ал.1 от Договора е посочено, че описаната
ограда е изградена през месец юни 2015 г. от Изпълнителя и същата е с обща
стойност от 34 164,35 лв.
По делото е
приложен и Договор за изработка от 29.07.2015 г., сключен между „С.2003“ ЕООД
като Възложител и „Р. - 2000“ ООД като изпълнител, с който Възложителят е
възложил на Изпълнителя да изработи и монтира СМР, описани подробно по количества
и цени в Приложение № 1 - оферта, неразделна част от Договора. Видно от
Приложение № 1, договорените видове работи представляват изработка и монтаж на
алуминиева дограма със стъклопакети.
Приложен е и
Договор за доставка и монтаж на пилоти от 10.07.2017 г., сключен между „С.2003“
ЕООД като Възложител и „В.“ ЕООД като изпълнител, с който Възложителят е
възложил на Изпълнителя да извърши работи по „Закупувяне
и доставка на стоманен 2Т - профил НЕА 260 мм. за закотвяне на фундаментни пилоти
с общо количество от 144 л.м., за нуждите на обект, находящ се в гр. София,
бул.“*********.“ Видовете СМР, количествата и цените им, са описани подробно в
Приложение № 1 към Договора. В изпълнение на горния Договор, по делото е
приложен Протокол обр.19 от 28.07.2017 г., с който е установено изпълнението на
договорените видове работи. Съгласно Протокола, общата стойност на извършените
видове СМР е 22 752 лв. без ДДС.
Приложен е и
Договор за изработка от 04.07.2017 г., сключен между „С.2003“ ЕООД като
Възложител и „Т.Д.“ ЕООД като изпълнител, с който Възложителят е възложил на
Изпълнителя да изработи „Стоманена конструкция за покриване на паркинг с
платно, съгласно предварително одобрен дизайн /Приложение № 1 - идеен проект,
визуализация на съоръжението/“ и да я монтира на посочен от Възложителя обект. Видно
от Приложение № 1 към Договора, покриването на паркинга се състои от 6 бр.
тенти със стоманена конструкция. В изпълнение на горния Договор, по делото е
приложен Приемо - предавателен протокол от 18.12.2017
г., с който е предадено изпълнението на договорените видове работи.
Приложен е и
Договор от 07.09.2017 г., сключен между „С.2003“ ЕООД като Възложител и „Б.“
ЕООД като изпълнител, с който Възложителят е възложил на Изпълнителя да изпълни
„Производство, доставка и полагане на асфалтови работи в автокъща
„Капитолия“, описани по видове и количества в
Приложение № 1 към Договора. изпълнение
на горния Договор, по делото е приложен Протокол № 1, обр.19, от 25.10.2017 г.,
с който е установено изпълнението на договорените видове работи, като общата
стойност на извършените видове СМР е 68 735,77 лв. без ДДС.
По делото е
представена Оферта № 2 от 27.10.2017 г. за екстериорно
осветление, с издадени фактури от същата фирма с получател - „С.2003“
ЕООД. Приложени са и фактури, издадени от фирма „О.Л.“ ЕООД с получател - „С.2003“
ЕООД, от които е видно, че са за закупени прожектори и др. осветителни тела. Приложени
са и фактури, издадени от фирма „С.“ ЕООД с получател - „С.2003“ ЕООД, от които
е видно, че са заплатени закупени и монтирани материали по окабеляване и
система за видеонаблюдение.
На стр. 289
и следващите са представени 83 на брой фактури, по които доставчик е ответника,
а получател – „С.2003“ ООД, с които е фактуриран наем за период от месец
ноември 2010г. до месец януари 2018г. включително, като наемната цена е от 5000
лв., 3000 лв. и 4000 лв. последно, като на стр. 373 и следващите са представени
банкови извлечения за заплащани суми по процесните фактури. На стр.241 и
следващите са представени аналитичните сметки за движение под №411 на съконтрахента „С.2003“ ЕООД, от която също се установява
начисляването и заплащането на наем. Представена е и справка за складовата
наличност на обекти – автомобили за периоди 2014-2018г., като е видно
намаляването на същите, а именно по последната за 2018г. е само един автомобил.
По делото е
изслушан свидетел Л.П., който е посочил, че е работи в „Софийски имоти“ АД от 4
години. Знае терена пред бившата сграда „Кривите огледала“ в Борисовата
градина, който е отдаден под наем на ЕТ М.. Сочи, че през есента на 2017г.
получили писмо от район Средец за незаконно строителство в имота и установили,
че се изливат бетонни фундаменти, както и че се поставят метални конструкции.
Сочи, че изпратили писмо до наемателя за прекратяване на договора, но имотът
продължавало да се полза като автокъща, имало коли и
вътре в самия терен. Сочи, че направили протокол, че имотът се ползва и не им е
предаден. Сочи, че не установили кои били лицата вътре в имота, но им казали,
че не са от ЕТ „М.“.
В съдебно
заседание на 19.04.2019г. е разпитан и свидетел на ответника, а именно П.П.Г., който сочи, че знае имота от 20години, като сочи, че
винаги го знаел като паркинг и автокъща. Сочи, че го
ползва фирма „С.“, а не фирма М., който има само сградите, но всичко свързано с
плаца било на „С.“. Уточнява, че той е пълномощник на един от собствениците на
тази фирма. Казва, че ЕТ „М.“ бил освободил имота преди повече от 10 години,
като го предал на фирма „С.“ по договор за наем. Твърди, че по кадастър имотът
бил за автогараж и винаги се ползвал като такъв. Описва извършените съществени
ремонти – направени настилки, ВиК, огради,
осветление, което се изпълнило по споразумение с М. и вместо да се заплаща
наем.
По делото е изслушано
заключение на единичната съдебно-техническа експертиза, изготвено от вещото
лице Й.Н. от 18.10.2018г., в което се сочи, че имотът е разположен в западната
част на парк „Борисова градина, с лице към бул.Драган Цанков и срещу
Биологичния факултет. Сочи, че попада в устройствена зона за паркове и градини,
където се допуска застрояване със сгради и съоръжения за дейности, свързани с
отдиха. Въз основа на описаните изследвани документи, вещото лице счита, че
имотът предоставен под наем по договора и споразумението, е идентичен с имота,
предоставен на ищцовото дружество за стопанисване и
управление. Сочи, че в процесния имот са извършени описаните СМР, като всички
те са изпълнени от „С.2003“ ЕООД като възложител и съответните изпълнители.
Вещото лице сочи, че строежът на фундаментите и металната конструкция е без
разрешение за строеж и одобрени проекти, като извършените и описани подробно
СМР съставляват незаконни строежи, предмет са на премахване и не могат да бъдат
третирани като подобрения, тъй като обслужват само дейността на конкретната
фирма. Сочи, че при извършения оглед на имота през октомври 2018г. в
присъствието на представител на ответника е установило, че има 84 паркирани
автомобила, отразени на скица. Вещото лице сочи, че разходите, които са
направени за асфалтова настилка са 63 500,23 лв., за доставка и монтаж на
фундаментни пилони – 27 302,40 лв. В отговор на въпрос 3 е посочило, че разходите
за демонтиране на съоръженията са общо в размер на 39812 лв. В допълнителното
заключение от 03.12.2018г. вещото лице сочи, че съгласно представеното геодезическо заснемане имотът е с площ 2 244 кв.м.,
като има сгради с площ 356 кв.м. и сервитут около тях 250 кв.м., като
останалата незастроена площ възлиза именно на 1638 кв.м. Именно на тази площ е
положена асфалтовата настилка и фундаментите за пилони. В допълнителното
заключение разходите са дадени по пера за разбиране на асфалтовата настилка,
фундаментите, натоварване, извозване и изхвърляне на строителни отпадаци, като общата сума възлиза на 30 148 лв. без
ДДС или 36 178,80 лв. с ДДС.
Изслушана е тройна съдебно-техническа експертиза,
изготвена от вещите лица Н.Н., Й.Н. и Д.М., което
заключение се кредитира от съда като дадено обективно, безпристрастно и
компетентно. От същото се установява въз основа на описаните данни, че предоставеният за стопанисване на ищеца по делото терен, с площ от 925
кв.м., пред кръгло кафене „Кривите огледала“, с Решение № 574 от 11.09.2014 г.
на СОС, е идентичен с част от
незастроеният терен, с площ от 1 638 кв.м., отразен в Скицата на
геодезичното заснемане, представляваща неразделна част от Споразумението от
11.03.2013 г. На вещите лица наред с документите, представени по делото, е бил
предоставен и одобрен на 13.05.1999 г. архитектурен проект за преустройство на
сградата „Павилион на смеха“ в кафе аперитив „Капитолия“,
на бул.“Драган Цанков“, от който те установяват, че сградата, предмет на същия,
по местоположение, по конфигурация, по площ и по разпределение е напълно
идентична на сградата, с пл. № 29, отразена в приложената по делото Скица към
Споразумението от 11.03.2013 г., сключено между страните по делото, както и че
тази сграда представлява бившия обект „Павилион на смеха“ или „Кривите
огледала“ или „Кръгло кафе“, съгласно наименованията му в различните документи,
приложени по делото. При извършен оглед на място, ТТЕ е констатирала, че процесният имот е ограден по северозападната, югозападната
и частично по югоизточната си граници с ограда от алуминиеви профили със
стъклопакет, монтирани върху ст. бет. цокъл. Цялата
площ на процесния имот е асфалтирана и към деня на огледа се ползува за автопаркинг. В имота са монтирани 6 бр. тенти - тип чадъри,
монтирани са прожектори и осветителни тела, както и метална, плъзгаща се врата,
с автоматично управление. Монтирани са системи за видеонаблюдение и контрол.
Вещите лица са направили извода, че описаните в Отговора на ИМ видове СМР действително
са изпълнени на място в процесния имот. Вещите лица подробно са посочили
договорите, протоколите и фактурите, с които са установени извършени СМР, като
сочат, че документите, приложени по делото, е видно, че „С.2003“ ЕООД в
качеството си на Възложител е възлагал изпълнението на видовете работи, описани
в Отговора на ИМ, на различни фирми. Видно от приложените по делото Протоколи и
фактури, заплащането на извършените видове СМР е извършено от С.2003“ ЕООД,
като съгласно представените по делото фактури, общата стойност на заплатените
видове работи възлиза на 282 759,28 лв. с ДДС. След извършените справки в Дирекция
„Архив кадастрални планове“ - СО, вещите лица са установили, че към 2008 г., до
одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри на София - през
2010 г„ процесният имот е представлявал част от имот, без планоснимачен
номер, включен в територията на парк Борисова градина. В обхвата на процесния
поземлен имот, в кадастралния план са нанесени двете сгради, означени със
сигнатура „МС“, едната от които представлява кафе апертив,
преустроено с одобрения през 1999 г. архитектурен проект, описан в предходната
т. 1 от заключението. Към настоящия
момент, по КККР на гр. София, одобрена със Заповед № РД-18- 33/15.06.2010 г.,
процесният имот представлява западната част от поземлен имот с идентификатор
68134.109.33. След извършените
справки в служба „Архив регулационни планове“ при НАГ - СО, ТТЕ установи, че
към 2008 г., за м.“Борисова градина -1 част“, не е бил одобрен регулационен
план, а е бил действуващ единствено кадастрален план.
С Решение № 105, по Протокол № 39/17.06.2002 г. е одобрено ИРП за „подземното
трасе на метрополитена“. Съгласно този план, процесният имот представлява част
от УПИ 1-“за парк, атракционен комплекс“, от кв.1. По ОУП на София, процесният имот попада в устройствена
зона Зп - зона на градски паркове и градини. Следователно от 2002 г. процесният
имот представлява част от УПИ 1-“за парк, атракционен
комплекс“, от кв.1, по регулационния план на гр. София, м.“Борисова градина - I част“. Съгласно ОУП на София, в устройствената зона, в която
попада имотът, се допуска застрояване със сгради и съоръжения за дейности,
свързани с отдиха. С
оглед установения статут на процесния имот, ТТЕ счита, че като
се отчете местоположението му, обстоятелството, че същият попада в градски
парк, както и факта, че по действуващите устройствени
планове, предназначението на имота не е променяно и към настоящия момент същият
е отреден за парк, атракционен комплекс, както и че
строителство в имота не се допуска, с изключение на сгради и съоръжения, за
дейности, свързани с отдиха, експертите считат, че извършените в имота видове
СМР не представляват трайни подобрения, които да увеличават стойността му, тъй
като същите не са изпълнени в съответствие с предназначението на имота,
изградени са в отклонение от устройствените параметри за имота, поради което и
не е възможно същите да бъдат узаконени и приети като търпими строежи. Вещите
лица сочат, че по делото не са приложени строителни книжа, касаещи извършените
в процесния имот СМР. По делото е приложен Констативен акт № КС - 1У/09.10.2017
г., съставен от служители на Район „Средец“ - СО, с който, след извършена
проверка на място е установено, че в имот с идентификатор 68134.109.33 са изградени
6 бр. стоманобетонови фундаменти с чадър от метална конструкция. Посочено е, че
конструкцията е изпълнена от метални ферми, монтирани върху метални колони,
които посредством анкерни болтове са закрепени към ст. бетоновите фундаменти. В
акта е отразено, че установеният строеж е изпълнен без Разрешение за строеж и
без одобрени проекти. Посочено е, че съставеният акт е основание за започване
на административно производство за издаване на заповед за премахване на
строежа. От горния Констативен акт е видно, че изградените в процесния имот
тенти - тип чадъри, са изградени без надлежно одобрени строителни книжа. По
отношение на останалите видове СМР, извършени в процесния имот, по делото не са
приложени документи, от които да е видно дали за същите са издавани и
одобрявани строителни книжа. От претендиралите от ответника видове работи, изпълнени в процесния имот,
тези, които представляват трайно прикрепени към имота видове работи, са
изпълнената асфалтова настилка, както и направените ст. бетонови фундаменти с
пилоти, за които са закрепени колоните на металната конструкция на тентите, но
както сочат по-горе вещите лица не представляват подобрения, а следва да бъдат
премахнати. В т.9 от заключението са посочени разходите за демонтирането/премахването
им, които са както следва: демонтаж на стоманена конструкция на 6 бр. тенти-25
000 лв.; демонтаж на алуминиева дограма и стъклопакети - 10 770 лв.; демонтаж
на осветителни тела -2 720 лв.; демонтаж
на система за видеонаблюдение -1330 лв.;
разрушаване на асфалтобетонова настилка -28170 лв.; разрушаване на ст. бет.
фундаменти -3096 лв.; изнасяне, натоварване и извозване на
строителни отпадъци - 1 835 лв., като общата стойност на разходите за
премахване на извършените в процесния имот видове СМР, възлиза на 72 921 лв.
При така установената
фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 233,
ал.1 от ЗЗД, съдът намира следното: Предявената искова претенция
не е за защита на право на собственост върху имота, а представлява облигационния
иск на наемодателя, с който той иска връщане на отдадената под наем вещ от
наемателя след прекратяване на наемното правоотношение. Предвид горното дали
правото на собственост върху имота, който е отдаден под наем, принадлежи на
ищеца или не е ирелевантно за изхода на спора.
Активната материалноправна легитимация на ищеца
включва установяване на качеството му на наемодател по прекратен договор за
наем, а не на собственик на отдадения под наем имот. Независимо от горното от
изслушаната и единична, и тройна съдебнотехническа
експертиза безспорно се установи, че на ищеца „С.и.“ ЕАД е предоставено правото
на стопанисване и управление ***, част от които е и отдаденият под наем процесен терен. Установи се идентичност между предоставения
за стопанисване имот и отдаденият под наем по договора и допълнителното
споразумение. Ищецът „С.и.“ ЕАД като стопанисващ същия имот има право да го
отдава под наем, като това дали е негов собственик е ирелевантно,
доколкото законът не изисква наемодателят да е собственик на имота. Предвид
горното изтъкнатите в тази насока доводи на ответника, че ищецът не бил
собственик на имота са изцяло неотносими и
неоснователни. По делото се установи безспорно, че е сключен договор за наем и
допълнителното споразумение към същия от 11.03.2013г., съгласно които ищецът е
отдал под наем на ответника недвижим имот, представляващ незастроен терен,
първоначално с площ от 925 кв.м., пред кръгло кафене „Кривите огледала“, а по
допълнителното споразумение обектът е изменен и е с площ от 1 638 кв.м.,
отразен в скицата на геодезичното заснемане и в скица към заключението на
вещите лица. Установи се, че в този имот е извършено незаконно строителство,
което е установено с констативен акт, съставен от СО – район Средец и протокол,
съставен от служители на ищеца. Извършените СМР не се оспорва, че са направени
чрез възлагане от ответника на трето лице, като ответникът дори е заявил
насрещна претенция за заплащане на тяхната стойност и твърди и право на задържане.
Безспорно се установи и че ответникът е преотдал под
наем процесния имот на трето за спора лице – „С.2003“
ЕООД. С това и с изграждането на бетонните фундаменти с метална конструция в процесния имот,
което е надлежно констатирано, включително и от вещите лица, ответникът е
нарушил задълженията си по чл. 8 от договора за наем, а именно това по т.6 – да
не преотдава целия имот или част от него без
изричното писмено съгласие на наемодателя и по т.8 – да не извършва
реконструкции или ремонти извън тези по т.7 /текущи, дължащи се на обикновеното
употребление на вещта/, без изрично писмено съгласие на наемодателя. Ищецът е
упражнил потестативното си право да развали договора
поради неизпълнението му от ответника, а
именно поради горепосочените нарушения на задълженията му с представеното писмо
изх.№СИ-03-500 от 28.09.2017г. и с изх.№ СИ-03-725/15.12.2017г., което е
получено и връчено с приложената на гърба му разписка от Еконт
с дата на получаване 18.12.2017г. Следователно преди подаване на исковата молба
е надлежно връчено на ответника-наемател изявлението на ищеца за разваляне на
договора, поради което ответникът като наемател има задължението да върне
отдаденият под наем имот на своя наемодател и то съгласно уговореното между тях
в чл. 15, чл.8, т.13 и чл. 9, ал.1 от договора, които клаузи имат силата на
закон за сключилите го страни – да предаде имота в седмодневен срок с приемо-предавателен протокол и в състоянието, в което го е
получил, с отчитане на обичайното овехтяване. По делото не се установи
ответникът, въпреки че е изрично поканен да върне имота, да е сторил това.
Съдът намира, че по делото е ирелевантно дали към
онзи момент, в който е поканата, както и дали към момента на приключване на
устните състезания ответникът упражнява фактическа власт върху имота.
Владението, респ. държането на имота са относими при
разглеждане на петиторни и посесорни
права, а именно за защита на правото на собственост и владение, но в случая с
настоящия иск не се търси такава защита. Ответникът е наемател, чието наемно
правоотношение е прекратено в края на 2017г. и дължи на ищеца като наемодател
връщането на наетия имот, като е ирелевантно дали той
лично го държи към момента или го е преотдал под
наем, което право не се установява да е имал, тъй като липсва съгласие от
наемодателя. Ищецът като наемодател не е длъжен да търси правата си от пренаемателя, с който той няма правоотношение, а
задълженията на ответника по договора за наем с третото лице са ирелевантни спрямо отговорността му към ищеца, който е
неговият наемодател. Различно би било положението само ако се установи по
делото, че пренаемането е извършено със съгласието и одобрението на ищеца –
наемодател „С.и.“ ЕАД, каквито твърдения и доказателства няма ангажирани по
делото. Абсолютно неотносими са изтъкнатите от
ответника доводи, че не той, а третото лице – „С.2003“ ООД ползва имота, като
той нямал към момента автомобили там, нямало негови служители в имота,
получавал наем от третото лице. Ответникът е наемател, чийто договор за наем е
сключен с ищеца и е надлежно прекратен, поради което той следва да изпълни
облигационното си задължение по чл. 233, ал.1 от ЗЗД да върне имота на своя
наемодател. Под "връщане" на имота, предмет на наемния договор,
законът разбира предаването му от страна на
наемателя на наемодателя, както се приема в постановеното
решение №107/12.03.2009г. на ВКС по
гр.д.№4787/2007г. ,ІІІ г.о. и мн. други. Предаването на имота не се изчерпва
само и единствено с преустановяване ползването му от страна
на наемателя. Имотът е предаден по смисъла
на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота
и му го е предал в състоянието, в което имотът е бил към момента
на сключване на наемния договор. В случая съобразно уговореното в договора предаването на имота следва да
стане с двустранно подписан протокол. В решение № 113 от
28.07.2009 г. по гр. д. № 753/2008 г. на ВКС, ІІ т.о.
е прието, че при прекратен договор
за наем наемателят
е длъжен да върне наетата вещ,
а в решение № 131 от
13.11.2009 г. по т.д. №
661/2008 г., ВКС, ІІ т.о., че
разпореденото в чл. 233, ал. 1 ЗЗД връщане
на наетата вещ не е просто
изоставяне на наетото имущество, а двустранен акт, който предприет по инициатива на
наемателя подлежи на главно и пълно
доказване в процеса с допустимите от ГПК доказателствени средства, но тежестта да се докаже връщането на имота е на ответника – наемател,
който твърди, че е освободил имота. Следователно не ищецът следва да доказва
фактическата власт, упражнявана от наемателя върху имота към момента на
приключване на устните състезания, тъй като владението/държането на имота е
предпоставка само за уважаване на ревандикационния,
респ. посесорен иск, какъвто не е процесния,
а ответникът – наемател, ако твърди, че е изпълнил задължението си да върне
имота на наемодателя си следва да установи и докаже този факт. В случая
ответникът твърди това, включително и в писмената си защита сочи, че „след
прекратяване на наемното правоотношение изцяло е освободил имота в изпълнение
на задължението си към наемодателя“, но не е ангажирал никакви доказателства в
подкрепа на това си твърдение. Дори и да е напуснал имота и да не го ползва
той, а трето лице, което е негов пренаемател, това не
води до извода, че е изпълнил облигационното задължение за връщане на имота на
наемодателя, което изисква предаването на имота на съконтрахента
му, а не простото му изоставяне/напускане. Ирелевантни
са и твърденията, че след като бил уведомил третото лице „С.2003“ ЕООД за
прекратяване на договора за наем, той нямал други задължения към ищеца. Предвид
горното исковата претенция се явява основателна и доказана и следва да бъде
уважена.
По отношение на насрещния иск на ответника за заплащане на стойност на
извършени в процесния имот подобрения, предявен като
частичен, и във връзка с който той твърди, че упражнява право на задържане по
чл. 90 от ЗЗД / под формата на възражение за неизпълнен договор/ до заплащането
им, съдът намира следното: Така заявената претенция съдът намира, че е по чл. 59 от ЗЗД, в съответствие с трайната
съдебна практика, обективирана с ТР № 85 от 2.12.1968 г. по гр. дело № 149/1968 г., решение
№ 733 от 12.11.2010 г. по гр. дело № 1274/2009 г. на ВКС, ТК и решение № 34 от 2.04.2009 г. по т. дело № 2008 г. на ВКС, ТК, състав на ІІ т. о. И мн.др., в които
е прието, че когато отношенията между страните по делото се
уреждат по реда на чл.
59 ЗЗД, ищецът има право да получи
по-малката от двете стойности: на обедняването на ищеца / извършени
разходи за подобренията/ и на обогатяването на ответника / увеличената стойност на имота/. Ако подобренията са сторени по силата
на клаузи в договора за наем,
отношенията между наемателя и наемодателя ще се уредят
съобразно договора, но в случая не се твърди извършване на подобрения със знанието и
съгласието на наемодателя – ищеца „С.и.“ ЕАД. Ирелевантни са клаузите и уговорките между наемателя и пренаемателя на имота във връзка с извършваните СМР в
същия, тъй като този договор не обвързва наемодателя –ищец. Във всички
останали случаи подобрителят има право на обезщетение
затова, че е намалил собствената си имуществена сфера за сметка
на собственика на вещта, в резултат
на подобряването й. Отношенията между подобрителя и собственика се уреждат според
правилата на неоснователното обогатяване - чл. 59 ЗЗД. Подобрителят има право на по-малката стойност
измежду стойността на направените подобрения и стойността, с която се е увеличила
стойността на имота, като следва да се извърши съпоставка коя от двете стойности е по-малка - на обедняването
на ищеца / извършени разходи за подобренията/ и на обогатяването на ответника / увеличената стойност на имота/. По делото се установи, че процесният недвижим
имот, предмет на договора за наем е имотът е разположен в западната част на
парк „Борисова градина, с лице към бул. „Драган Цанков“ и попада в устройствена зона за паркове и градини, където се допуска
застрояване само със сгради и съоръжения
за дейности, свързани с отдиха. По действуващите устройствени планове,
предназначението на имота не е променяно и същият е отреден за парк, атракционен комплекс. От представените договори, протоколи и фактури е видно, че са направени по
възлагане на ответника от третото лице „С.2003“ ЕООД разходи за СМР в процесния имот с идентификатор 68134.109.33, като са изградени 6 бр. стоманобетонови
фундаменти с чадър от метална конструкция, асфалтиране, ограда и др., но
установеният строеж е изпълнен без разрешение за строеж и без одобрени проекти
и без одобрение или съгласие на наемодателя. Горното важи и за другите
констатирани СМР в имота, като от тях трайно прикрепени към имота са
изпълнената асфалтова настилка, както и направените ст. бетонови фундаменти с
пилоти. Всички изпълнени СМР са свързани с ползването на имота като автопаркинг и по делото не се установява да са изпълнени
със знанието и съгласието на наемодателя „С.и.“ ЕАД, каквото се изисква изрично
съгласно уговореното в чл. 10 от договора, а именно, че всички подобрения в
имота, извършени без изричното писмено съгласие на наемодателя, след
прекратяването му, ако не могат да бъдат вдигнати без същественото им
повреждане или на имота, оставят собственост на наемодателя, без той да дължи
стойността им на наемателя. Договореното между страните има силата на закон, но
следва да се отбележи, че дори и да не бе налице горната клауза на договора за
наем, съдът кредитирайки изцяло заключението на тройната съдебнотехническа
експертиза намира, че въпросните СМР, за които претендира присъждане на
обезщетение ответника не представляват трайни подобрения, които да увеличават
стойността му, тъй като същите не са изпълнени в съответствие с
предназначението на имота, изградени са в отклонение от устройствените
параметри за имота, поради което и не е възможно същите да бъдат узаконени и
приети като търпими строежи. Ирелевантни са доводите на ответника, че по скица, която представя той,
изготвена при сключването на договора, с който той е придобил самата сграда, то
за теренът около нея било отразено, че бил за „автопаркинг/автосервиз“,
тъй като отразяването на горното е по данни от декларация на страната, но не
изменя отреждането за имота по плана и същото както към онзи момент, така и по
настоящем е за парк/атракционна зона, каквото
ползването за паркинг/автосервиз не съответства. В тази насока следва да се има
предвид и уговореното в чл.2 от договора за наем, че наемодателят не отговаря
ако предназначението на имота не съответства на очакваното от наемателя и
разходите, свързани с промяната му. В случая в скицата е отразено „автогараж“,
което е съответно на предназначението на сградата, която не е предмет на спора,
но не и твърдяното от ищеца, че площта около имота е за автопаркинг.
Как фактически се е ползвал имотът през години също е ирелевантно,
тъй като за да бъдат узаконени извършените СМР те трябва да съответстват на
предназначението на имота съобразно отреждането му по плана, а то е за парк, а
не за автопаркинг. Неоснователни са и доводите на
ответника, че наемодателят бил знаел за това ползване на имота, за което се
позовава на представените писма, с които поради затруднения в търговската си
дейност е претендирал намаляване на наемната цена, тъй като се изисква изрично
писмено съгласие на наемодателя за извършване на процесните СМР в имота, а не
знание, че ответникът развива дейност, свързана с използването на имота като автопаркинг. Извършените СМР не само, че не увеличават
стойността на имота, но и с оглед неговото отреждане, следва да бъдат
премахнати, за което вещите лица са установили, че са необходими разходи на обща
стойност в размер на 72 921 лв. Обстоятелството, че СМР са извършени от пренаемателя, не променя горния извод, като в тази насока
има практика на ВКС относно претенцията за обезщетение за извършени подобрения, а именно решение по чл. 290 ГПК № 733 от 12.11.2010 г. на ВКС, ГК по гр.
дело № 1274/2009 г., в което е прието, че когато подобренията са изпълнени въз
основа на клаузи на договора
за наем между
наемателя и пренаемателя, то тогава няма
да е налице неоснователно обедняване от страна на
пренаемателя, а евентуалното
обогатяване на наемодателя е въпрос на уреждане с неговия
наемател. Следователно в случая,
както се установява от заключението и на единичната, и на тройната експертиза,
в резултат на изпълнените СМР няма повишаване на стойността на имота, т.нар.
увеличена стойност, тъй като тези СМР улесняват само ползването на имота от наемателя/пренаемателя, но обективно не увеличават стойността му
предвид неговото отреждане, даже напротив, за да се ползва имота съгласно
предназначението му по план, са необходими разходи за премахване на тези СМР. В
този смисъл същите не увеличават стойността на имота, няма увеличение и поради
това, ирелевантно е какви са разходваните средства за
извършването им, тъй като не се следва никаква сума на наемателя поради това,
че няма увеличена стойност на имота. С оглед неоснователността на насрещната
претенция, неоснователно е и заявеното възражение с правно основание чл. 90 от ЗЗД, а именно за задържане на имота, вещта, до заплащане на дължимите суми, тъй
като с оглед установеното, че с извършените СМР не се е увеличила стойността на
процесния имот изобщо, то няма суми за присъждане.
Облигационните правоотношения между ответника и пренаемателя
по разходите за извършените СМР са ирелевантни, тъй
като не се установява увеличаване стойността на имота в резултат на изпълнените
СМР, за да бъде задължен стопанисващият го наемодател „С.и.“ ЕАД да заплаща
каквито и да било суми. Предвид горното насрещния иск и възражението по чл. 90
от ЗЗД са неоснователни.
С оглед изричното искане на ищеца следва да бъдат
присъдени направените по делото разноски, като същите възлизат на сумата от 1305,60
лв. – внесена държавна такса, 400 лв. – депозит за СТЕ, както и следващото се юрисконсултско възнаграждение, което определено по реда на
чл. 78, ал.8 от ГПК предвид броя на проведените съдебни заседания и сложността
на спора съдът намира, че следва да е в размер на 450 лв. Предвид горното общо
разноските на ищеца възлизат на 2 155,60 лв. Разноски на ответника не се
следват нито по първоначалния иск, нито по насрещния иск с оглед на
постановеното от съда. Воден от горното съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА на основание чл.
233, ал.1 от ЗЗД ЕТ „М. – А. М.“, ЕИК********, със седалище и адрес на
управление ***, представляван от А. Г. М.-А., и със съдебен адрес *** – адв. Р.Н., да освободи и предаде на „С.И.“ ЕАД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ***, следния недвижим имот, отдаден му по
прекратен договор за наем от 10.07.2008г. и допълнително споразумение към него
от 11.03.2013г., а именно: незастроен терен с площ от 1638 кв.м., прилежащ към
имот, застроен със собствени на наемателя обекти с №29 и №30, нанасен в к.л.№431, по актуалния кадастрален план на район
Средец – СО, м. „Борисова градина“, представляващ част от УПИ 1-“за парк, атракционен
комплекс“, от кв.1, по регулационния план на гр. София, м.“Борисова градина - I
част“, а именно западната част от имот с идентификатор 68134.109.33.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ „М. – А. М.“, ЕИК********, със седалище и
адрес на управление ***, представляван от А. Г. М.-А., и със съдебен адрес ***
– адв. Р.Н., срещу „С.И.“ ЕАД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление ***, частичен иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД за присъждане на сумата от 28
275.93лв. / двадесет и осем хиляди двеста седемдесет и пет лева и деветдесет и
три стотинки/, представляваща 10% от общата стойност на извършените през
периода 01.01.2015 -31.12.2017 год. СМР в процесния имот, възлизащи общо на 282 759.28лв., както и за
признаване на право на задържане на имота на основание чл. 90 от ЗЗД, като
неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА
на основание чл.78 от ГПК, ЕТ „М. – А. М.“, ЕИК********, със седалище и адрес
на управление ***, представляван от А. Г. М.-А., и със съдебен адрес *** – адв. Р.Н., да заплати на „С.И.“ ЕАД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление ***, сумата от 2 155,60 лв. / две хиляди
сто петдесет и пет лева и шестдесет стотинки/, представляваща съдебно-деловодни
разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: